金六福的春节营销及贵阳市麒龙溪园绿怡居项目营销策划报告

PAGE内部资料注意保密贵阳溪园项目策划报告深圳金地置业顾问有限公司 案例：金六福的春节营销一、春节民俗文化与春节机会1、传统中国的春节情结中国两千年稳定的封建历史，给中国烙下了一个深深的烙印。长期以来，中国封建社会形态决定了中国人极为注重家庭的稳定与团聚，也让中国人习惯了这种稳定与团聚的生活方式。春节作为传统中国最重要的节日，其肇始说法各异，已经很难厘清其中原委，但在典型的社会，它至少有两重意义，第一重意义是一年的结束(庆祝上一年的丰收)，第二重意义是一年的开始(预祝当年能够风调雨顺)。无论是哪一重意义，都决定了它是中国最重要节日的地位。作为中国社会最重要的节日，进行大规模的消费和集体(家庭)庆祝就成为这个节日的两个普遍现象。2、社会变异唤醒内心的春节情结近年来，随着中国市场经济的运行，商业社会的属性正在慢慢侵蚀社会的属性。原先生老病死集中在小范围区域内的情况被打破，由于工作与生存、发展的需要，越来越多的人离开了世代居住地方，四方飘泊，寻找属于自己的新的天空。家庭中出现了前所未有的长期分离，这个时候，原本日常生活中习以为常的家庭团聚就变得弥足珍贵，很多家庭一年仅仅只有一次大团圆的机会，而这个机会大多只能是在春节。社会的变异、家庭的离别使得春节的这次团聚成为外出游子一年中最重要的时刻。3、深入人心，发掘商机相对于日常的消费，春节消费蕴含了过多的情感在里边——子女对长辈的回报和思念，长辈对晚辈的祝福与期望，亲朋好友间相互的情感交流与溶合。因此，从某种意义上讲，春节消费不仅仅物质上的消费，它更是情感上的消费，是表达内心情感的一个重要的机会。谁能深入人心，谁就能获得商机。纵观近年春节可以看到，随着整体水平的迅速提升，市场上春节越来越精彩，操作水平越来越高，考虑角度越来越全面。2005年，金六福与可口可乐分别代表本土和跨国，在中国上演了一出经典的春节大剧。二、拨动内心深处的那根弦——金六福的春节心法金六福自创立以来，一直坚持走中国传统文化情感路线，提出了极具中国本土文化特色的“福文化”理念并进行市场传播。在“福文化”的基础上进行延生开发，金六福推出了一系列带有浓郁的传统文化特色的活动。虽然金六福此前的“福文化”另辟奚径，以中国传统民俗文化为基准进行市场与传播颇具新意，但大多数时候“福文化”还是停留在口号上，并没有为传播或找到具体的着陆点。直到2004年底金六福推出“春节回家?金六福”之后，金六福对中国传统文化的发掘利用才开始从口号向市场转化，特色正式步入正轨。1、白酒行销，一年之计在于春从市场行销角度来看，春节是一年中白酒消费最大的高峰之一，春节的好坏，除了担负全年重要销售指标的重任，还关系到一年的市场开局大势，关系重大。2004年底，金六福经深入市场调研之后，果断的推出了“春节回家?金六福”大型传播&行销活动，不仅实现销售的迅猛增长，更有力的提升了金六福的整体形象，促使金六福更为深入人心。2005年春节期间，金六福同比2004年增长了40%以上，金六福的“春节回家?金六福”主题推广活动可谓效果出众。深入分析可以发现，金六福的销售增长有其深层原因。外出的游子回到家乡，金六福成为表达游子对父母长辈孝顺和思念感情的载体，在许多人回家的行囊里，都放着两瓶金六福。在游子心目中，这两瓶金六福不仅仅是酒，更是对父母长辈的思念和感激。与此同时，外出的游子不仅自己成为金六福忠实的，更是不遗余力的促成了金六福的市场特别是基层市场的普及。外出游子回到家乡，同时也将消费潮流带回家乡，间接的促成了金六福在三、四级市场的尝试性消费，再加上金六福过硬的产量、适宜的产品定价、庞大健全的分销体系，势必将赢得广大消费群体的亲睐。2、整合传播——细节中见真章本次金六福主题推广“春节回家?金六福”之所以市场反响强烈，与金六福严谨的细节执行关系密切。自2004年底正式启动“春节回家?金六福”主题推广以来，全国各大中城市的繁华路段、车站、机场、码头、城市广场，金六福以“春节回家”为主题的户外广告触目可及。据不完全统计，金六福在全国78个城市共发布灯箱2000多块，户外大型广告牌1000多块，公交车身500台，车窗后贴5000多台。广告中大红的底色，倒立的福字，以及围在酒瓶上的红围巾，无一不在传递着金六福的本土文化特色。本次“春节回家?金六福”主题推广的传播围绕着“春节回家”的概念，构建了一个全方位的传播网：在家里，可以从电视里看到;在路上，可以在电台里听到，可也以看到户外广告牌，在商场，可以看到醒目的堆头，在车站、机场、码头，可以看到灯箱、擎天柱广告。总之，金六福的“春节回家”传播网让亿万游子在决定回家的那一刻起就无法回避广告的情感诉求，完全笼罩在金六福的“春节回家”氛围当中。在零售终端，金六福同样发动了猛烈的攻势。在全国28个省、直辖市实施幸福万家堆，共计堆头达到4万多个。凡购买金六福的，都配送“春节回家?金六福”的手提袋，起到流动广告的作用。在批发市场、各零卖点也都挂上了“春节回家?金六福”的横幅，按统一标准实施金六福的小型堆码。系列推广活动“发短信，赢机票”互动活动作为“春节回家?金六福”主题推广之一，同步于2004年12月18日在全国揭开序幕。活动期间，只要编辑关发送短信“DB09春节回家金六福”就有机会获得千元机票“飞”回家。活动期间每天抽奖产生6名幸运者。活动开始后，平均每天收到参与互动的短信达到万余条，当外出的游子在手机上写上“春节回家金六福”几个字的时候，一股暖流便荡漾在心头。3、拨动内心深处的那根弦几千年的传统习俗，让中国人对春节的感情格外投入，春节是中国所有节庆日中最重要的节日。而近些年的社会变迁则使得大多数中国家庭再也无法像先前般的朝夕相处，共同生活。为了生存和发展的需要，大多数人不得已放弃了原先的老少团聚，外出奔波。工作与事业的压力，地域空间的差别，现代通讯能力的增强，使得家庭成员之间面对面、手牵手的团聚越来越稀缺，家庭团圆的频率越来越低，春节渐渐成为家庭团圆唯一的时机。另外，社会竞争的加剧使得大多数外出的人饱经沧桑、历经坎坷，对家庭及父母的思念与日俱增。家庭和父母是所有人永远的心灵港湾，可以抚慰离家在外的游子饱受风雨的心灵。因此，金六福2005年推出的“春节回家?金六福”主题行销，区区的四个字，拨动了千千万万离家在外的游子心灵深处的那根弦，感人至深，令人潸然泪下。在金六福“春节回家·金六福”主题推广中，金六福打了两张牌，一张是民俗文化牌，另一张则是平民情感牌，这两张牌不仅观察入微，更显深入民心。在金六福的广告中，平静充满浓郁乡土民情的农村小镇，喜气洋洋的春节气息，村口等待的老父亲，久离家乡的游子，一切的景象都那么熟悉，悠远流长，令人回味。金六福对人心的把握达到炉火纯青的地步。随着金六福广告的大面积投放，金六福的民俗情感诉求获得了空前的成功。金六福的成功，其核心在于其抓住了人心。一杯金六福、一颗游子心。贵阳市麒龙溪园绿怡居项目营销策划报告金地（集团）置业公司目录第一部分：贵阳概况及房地产市场分析一、贵阳市概述二、贵阳市房地产概况及分析1、贵阳市房地产市场的供给2、贵阳市房地产市场的需求状况及分析3、贵阳市几大住宅区域市场综合素质分析三、花溪概况1、花溪区概述2、花溪区房地产现状分析四、贵阳市在售楼盘分析1、贵阳市在售楼盘调研2、在售重点楼盘统计分析第二部分：麒龙溪园项目分析一、项目现状二、项目优劣势分析三、项目与其它重点楼盘的比较第三部分：麒龙溪园项目定位一、形象定位二、价格定位三、客户定位第四部分：营销策略一、开售时机：二、售前准备1、售楼处2、样板房ⅰ、样板房设置主要考虑因素ⅱ、样板房设计制作要求3、标识系统的规划与运用4、销售资料的采用及制作5、整体包装策略设定6、导视系统ⅰ、外墙与围板ⅱ、户外广告ⅲ、指示牌三、产品的替代竞争四、项目后期的延续性建议五、户型设计注重整体均好性与景观优越性六、施工进度及管理建议七、关于物业管理第五部分：宣传方案一、媒体二、媒体组合三、广告的诉求点、表现方式及广告语1、诉求点2、表现形式3、广告语四、广告投放策略五、广告预算及分配六、效果评估七、广告的整体实施计划第六部分：项目整体推广方案一、入市策略二、阶段销售工作安排三、控盘策略四、促销策略1、促销策划步骤及内容2、促销手法五、公关策略六、尾盘应对策略1、尾盘的原因2、项目围盘预测3、尾盘的销售第一部分：贵阳市房地产市场概况一、贵阳市概况1、基本概况：★名称来源：中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于境内贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。贵阳市由于环山依水、林树成荫，故又名“林城”。贵阳属亚热带湿润温和型气候。夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3摄氏度左右。其中，最热的七月下旬平均气温为24摄氏度;最冷的一月上旬,平均气温是4.6摄氏度。宜人的气候是贵阳的骄傲,博得了“上有天堂,下有苏杭,气候宜人数贵阳”之誉。★地理位置：贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是贵州省省会。全省政治、经济和文化中心。地处东经１０６º０７´－－１０７º１７´，北纬２６º１１´－－２７º２２´。全市总面积８０３４平方公里，最高海拔为１７６２米，最低海拔为５０６米，市中心平均海拔为１０００米。低纬度、高海拔、地形多样是贵阳地理的显著特征。★人口民族：１９９８年末，全市总人口３１５.７２万人，其中非农业人口１４２.１１万人，占总人口的４５％。贵阳是一个以汉族为主的多民族聚居的城市。据１９９８年统计，汉族人口占总人口的８６.６％，少数民族人口占１３.４％。贵阳少数民族共有３７个，其中以布依族、苗族的人口为多，二者合计占少数民族人口总数的７７.６５％。★

宜人气候；贵阳属亚热带湿润温和型气候。夏无酷署，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在１５.３ºＣ左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为２４ºＣ;最冷的一月上旬，平均气温是４．６ºＣ。宜人的气候是贵阳的骄傲，博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”之誉。★市花市树：１９８７年贵阳市确定的市花为：兰花、紫薇。市树为：樟树、竹子。★矿藏：贵州中部地区是全国矿产资源最为富集的地区之一，贵阳则位于这个地区的中心，贵阳蕴藏有丰富的铝、磷、煤、铁、镁、硅、重晶石、白云石、石灰石、大理石、高岭土等多种矿产资源。其中铝土矿保有储量３.３亿吨，占全国的五分之一；磷矿４.２８亿吨，是全国的三大基地之一，贵阳的矿产资源具有储量大、品位高、矿点集中、交通方便、易于开采等特点。★能源：贵阳能源资源充足。境内有大小河流９８条，水资源总量为４６.７９亿立方米。其中地表水３５亿立方米，地下水１１.７９亿立方米，地下水水质好，流量稳定，具有较高的开发利用价值。全市水能资源理论储藏量为１１９万千瓦，可开发量为９０万千瓦，水电站装机容量近１００万千瓦，是全国十大水电基地之一。贵阳煤炭储量为８３亿吨，具有品种多、埋藏浅、易开发等特点。１９９８年发电量为１００亿千瓦时。丰富的水能与煤炭资源，有利于建设成水电与火电并举的能源基地。★生物：贵阳地处亚热带常绿阔叶林带，温和湿润的气候使贵阳拥有种类繁多的生物资源。全市有维管束植物１７７属１３００余种。国家重点保护的植物有香果树、鹅掌楸、乐东拟单性本兰、青檀、青钱柳、银杏、杜仲、天麻、厚朴等。国家重点保护的动物有大鲵（娃娃鱼）、白冠长尾雉、云豹、白鹇、猕猴、林麝、苏门羚、穿山甲、鸳鸯等。2、城市性质与发展目标：贵阳市是贵州省省会，我国西南地区重要的中心城市之一。贵阳市的城市建设与发展坚持人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续发展战略，完善城市功能，到2010年，政府拟将贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化城市，同时力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。规划范围：城市规划区范围：原贵阳市区2403kM2的所有行政区域以及红枫湖镇、百花湖乡、修文城关镇、扎佐镇行政区域，总面积3121KM2。城区规划范围：东起龙洞堡，西至观山，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和小河(含中曹甘荫塘)、龙洞堡、二戈寨、三桥马王庙及外围白云、金阳、新添、花溪九片区组成，面积494.6KM2。城镇体系：市域范围内，结合产业空间布局，以城区为核心，“一纵二横三环”市域交通网络为骨架，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为城市的主要发展走廊，形成“┫”形的轴线城镇群空间地域结构。到2010年形成心城市(贵阳地区)——卫星城(清镇、扎佐、修文)——县城及中心镇(息烽、开阳、占街等7座城镇)——一般镇(龙岗、东风等28座城镇)组成的层次分明、规模适当、功能合理的市域城镇体系。名称乡民族乡镇街道办事处居民委员会村民委员会贵阳市541929316901291南明区2--1224111云岩区1--1522713花溪区1175-57182乌当区726-38119白云区52-44156清镇市634-43299修文县614-12217息烽县614-9161开阳县1036-22233城市化目标：采用时间序列预测模型预测贵阳市域城市化水平，即通过对某地域总人口和城市人口的预测，求出未来某一年份的城市化水平。预测2005年贵阳市域城市化水平为53％，2010年市域城市化水平为58％。城区总体布局：2010年，城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。强化“山中有城、城中有山”的城市特点。形成每个片区都有完善的配套服务设施，规划将与城市的经济社会发展相协调。调整城市建设用地布局，控制中心区开发强度，建设金阳新区，通过新区开发促进中心区改造，中心区改造推动新区开发，使人口和产业达到合理布局。随着城市新区金阳片区建设力度的不断加强和各项基础设施的完善，未来城区将形成以中心区和金阳片区为市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展了组团式格局，“山中有城，城中有山”的城市特点日显突出。3、发展中的贵阳市文化事业：贵阳是贵州省的文化中心，贵阳文化象高原上千姿百态、绚丽多姿的山岩一样，独具特色、异彩纷呈。4、贵阳市体育事业概况：沫浴着改革春风的贵阳体坛,在党的十一届三中全会精神指导下,在市委`市政府的正确领导下,认真贯彻执行《中华人民共和国体育法》，全面实施《全民健身计划纲要》、《奥运争光计划》，在增强人民体质和发展体育运动方面都取得了可喜的成就。5、社会福利事业蓬勃发展：（１）、社会福利机构已初具规模，逐步形成国家、集体、个人办福利服务机构的格局。（２）、福利生产有所发展，到2001年6月底，全市共有福利企业48个，安置残疾人483人。完成销售收入9101万元，实现利税893万元，分别比98年增长38.2％和2040.1％。（3）、社区服务不断发展，社区服务项目涵盖家政、托幼、商场、民办学校、卫生、保健等19个第三产门类。（４）、福利彩票已成为社会福利事业重要的资金渠道。（5）、医疗服务齐备：贵阳市卫生局下属15个医疗卫生单位,其中:综合医院5所,专科医院３所，８所医院均建立了不同的特色专科。全市医疗机构297个（不含个体开业医、厂矿医务室等1608个）；医院床位13549张。（6）、贵阳市经济、贸易概况：贵阳是一座内陆高原山城,历史上,交通不便,信息不灵,经济落后,对外交往甚少,鲜为人知.经过几十年的建设,特别是改革开放以来的发展,贵阳的面貌发生了深刻的变化,成为一座新兴的工业城市,1998年完成国内生产总值219.14亿元,其中第一产业占10.5%;第二产业占51.79%;第三产业37.71%,出现了各产业协调发展的局面。工业：贵阳是贵州的重要工业基地，主要工业行业和产品在全国居于重要的地位。是全国最大的铝工业生产基地,全国的三大磷化工生产基地之一，全国三大精密光学仪器生产基地之一，全国五大电工仪器仪表生产基地之一，是全国钎钢、磨具、卷烟、轮胎、汽车配件，精密数控轧辊磨床和导轨磨床、中成药的重点生产基地。国家投资兴建了一批大中型企业，经过近五十年的发展壮大，已成为贵阳的经济支柱，形成了以依托本省资源和技术优势为特点，以冶金、化工、机械、电子、食品、建材、轻纺、医药为主体，14个工业部门，65个门类的综合性工业体系。2000年，全市工业总产值完成？亿元，拥有职工？67.32万人，实现工商税收？44.06亿元。农业：现有农业人口170.87万人，拥有耕地10.8万公顷、草坡地14.52万公顷、森林11.26万公顷。1998年全市农林牧渔业总产值34.79亿元。蔬菜总产量52.31万吨、肉类总产量9.76万吨。建筑业；建筑队伍实力较强，市区现有建筑企业183家，职工11.15万人，拥有固定资产13亿元。流通行业：贵阳是贵州省最大的消费品市场和商品流通集散地。2000年全市从业人员38万人。实现社会消费品零售总额105.6亿元，市内商业设施齐全，功能完善，网点遍布全市；以百货店、超市、专业店、专卖店、便利店、仓储式商场等为主。全市个体、私营经济发展迅速，形成了以公有制和多种经济成份共生繁荣、全方位开放的流通格局。对外经贸：贵阳列为内陆开放城市后，外商投资涌跃，截至2001年6月止，累计批准外商投资企业918家、合同外资金额10.3亿美元、实际利用外资3.45亿美元，外资来源于30个国家和地区。对外贸易也有新的发展，2001年6月止据海关统计，贵阳外贸口岸进出口总额5.2亿美元。金融业：贵阳是全省金融中心，形成了以人民银行为核心，各商业银行为主体，信托投资公司、证券公司等非银行金融机构并存的金融体系。中国人民保险公司，太平洋保险公司等各保险公司可办理各类保险业务。民航：贵阳是国家一类口岸城市。４D级龙洞堡机场已于1997年通航，现有10余家航空公司营运通往全国30多个城市的航线，每周飞行180余班次。贵阳至香港有直航包机飞行。2000年客运发送量182.63万人次；货物运输量3.2万吨，通航里程6.4万公里铁路：贵阳是西南地区重要的铁路枢纽，黔桂、川黔、贵昆、湘黔铁路干线交汇于此（2001年贵阳汗码头工程全面动工）贯通全省。境内的贵阳站系一等客运站，是进出贵阳的主要门户，装备有半自动化调速系统的贵阳南站编组站，是西南地区铁路运输最大的编组站，日编排能力为8000辆；贵阳国际大型集装箱货场，已开办到广州、深圳等地的集装箱专列运输，贵阳货运口岸已正式开通，对外开放。公路：贵阳不仅是全省公路交通运输的中心，也是西南地区的交通运输枢纽。210、321国道交汇于此，5条干线辐射省内各地，联接相邻省区。境内公路通车里程3341.49公里。2000年全市客运量15206万人，货运量2760万吨。公路建设正向高等级发展，贵阳至黄果树，贵阳至遵义、贵阳至毕节、贵阳至新寨高等级公路已投入使用；继西南环线，东北环线竣工投入使用后，市区二环线、西北环线等以基本投入使用。电信：贵阳是我国西南地区电信枢纽之一，也是全国微波通讯中转枢纽之一。邮政：贵阳是湘、桂、滇、川邮件转运枢纽和省内各地邮运干线交汇点。科技：贵阳聚集着门类众多的科研机构，实力雄厚的中国科学院地球化学研究所设在贵阳城区。全市现有科技活动机构72个，全市专业技术人员约6万人，其中中级以上的专业技术人员2.5万人。教育：全市拥有各类学校1691所，其中高等学校10所、中等专业学校41所、普通中学237所，职业中学48所、普通小学1355所。专任教师3.28万人，在校学生67.18万人，其中高等学校2.99万人。劳务：全市劳动力资源总数达222万人，其中乡村劳动力105万人。法律服务：现有律师事务所38所、注册执业律师426人；公证机关12处、公证员60人。业务范围：受聘担任常年法律顾问；承办刑事辩护、民事、经济案件；办理非诉讼法律事务；提供法律咨询服务和国内、涉外公证服务等。投资咨询：贵阳市外商投资服务中心，是经市政府批准设置的接待外商投资、提供咨询服务的窗口。会计审计：全市现有会计师、审计师事务所共14家。7、贵阳市旅游概况：贵阳旅游资源丰富，景点遍部贵阳市各个区域；公园、湖谷、潭泉等数十处景点，每年均引致四方游人留恋忘返、赞不决口。具有代表性的旅游景区有：1）、位于市区西北面，距市中心仅1.5公里，占地420多公顷的黔灵公园，是国内少有的城区大型公园。园内，黔灵山古树浓荫，黔灵湖碧波荡漾、九曲径蜿蜒曲折，七星池荷茂鱼欢。九曲径上摩崖古迹甚多，其中清人赵德昌于咸丰十年（1860年）所书“虎”字崖刻，高约6.2米，宽约3.7米，笔墨遒劲，引人注目。更令人叫绝的是，园内生息繁衍300余只野生猕猴，建有野生猕猴观赏园，游人在此可体验到令人捧腹的猴趣。2）、位于市南郊17公里处，建于1940年，占地800余亩，融真山真水，田园景色为一体的花溪公园，是贵州著名的旅游胜地。花溪河水清澈碧绿，蜿蜒曲折。沿河两岸，林木葱笼，繁花似锦，楼台亭阁，别墅小桥，掩映于绿树浓荫之中。园内蛇山、龟山、麟山无不神似其名。登麟山之巅，公园美景尽收眼底。陈毅元帅有诗云“真山真水到处是，花溪布局更天然；十里河滩明如镜，几步花圃几农田”3）、南郊公园位于市南郊7公里处。这里是一个以溶洞景观为主，以园林山水风光为辅的城市近郊公园，建于1966年。园内有一钟乳石溶洞，洞长587米，蜿蜒曲折，洞内石壁、钟乳石呈乳白色，状如一条白龙，以此而得名“白龙洞”。进入洞内但见石钟欲坠，石幔若帘，石花怒放。出洞豁然开朗，百花争妍，漫步浓阴花丛，泛舟碧波清流，令人心怡神爽。4）、除以上公园景观外贵阳市及周遍的旅游风景资源还有森林公园、南郊公园、河滨公园、天河潭、百花湖、红枫糊、息烽温泉、香火岩峡谷、六广河大峡谷、香纸沟、情人谷、南江大峡谷、贵阳高尔夫度假中心、甲秀楼、阳明祠、文昌阁、息烽集中营旧址、翠微园、弘福寺、修文阳明洞等一大批自然风景胜地，风景旅游资源丰富。二：贵阳市房地产概况及分析：1、贵阳市房地产市场供给：在国务院下令停止福利分房后的1998年底，贵阳市的房地产市场开始回升，并出现1999~2000年的火热状态，直到今年年初，市场才有所回落，处在一个调整阶段，这些我们都可以从下面的房地产经济指标中看出：表1-11996－2000贵阳市房地产开发企业完成投资情况年度完成投资（万元）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）（年）合计其中住宅合计其中住宅合计其中住宅96年12393161696461．4223．9185．9965．3997年12204454423292．85180．5788．568．5698年14037572531380．65236．9572．860．0699年315416223306530．63404．02221．59195．552000年322416244212541．10402．30167．8142．6合计12557748085933067．35126．63865．52726．91图1-1住宅的施工、竣工面积曲线图从图上我们可以看出1996~1998年住宅竣工面积持平，1999年、2000年有一个飞跃，住宅的供应量增加了2倍；且这两年的空置率仅为15%，供需基本平衡。但在这个过程中，由于市场发育不成熟，行业进入的门槛低，其他行业也开始转向投资房地产，使得一些房价原本较低的居住片区出现了房地产过热、房价过高的局面，如2000年的小河片区，将房价从以前的800~900元/m2一下炒到了1000多元/m2，甚至有1300~1600元/m2的价格，所以小河片区已经没有以前的价格优势。由于贵州是山区，可以利用的土地资源不多，所以贵阳城区的楼盘起价一般在3000多元/m2，其户型多为3房、4房，对于贵阳市的收入水平及消化能力来说，这个价位是比较高的，所以市中心区及附近的楼盘销售周期一般都在2年多。在房地产市场中主题概念、建筑、园林规划、配套服务、户型等都被作为项目供给方面的主力点，通过调研我们发现贵阳楼市供给存在以下特征：·主题概念主题概念往往最能体现一个楼盘的最大卖点，而在市场化程度不高的时候，有的发展商仅仅是炒作主题概念，有的发展商却将主题概念挖掘得很深刻，做得也很到位。表1-3贵阳市在售楼盘的主题概念楼盘名称主题概念贵阳市城郊结合部中天花园一个离尘不离城的绿色家园,创造一种全新的生活方式及名校概念中天星园开创贵阳市住宅区主题是庭院设计的先河,创新高层面社区文化运作模式常青藤花园共享式的人文社区;万东花园给您城市的、自然的、尊贵的的居住感受锦绣家园森林居家翡翠生活,一个鸟语比人声更多的地方贵阳市区山水园坐拥群翠风景、尽享云淡风清在水一方源源不断的生活享受天华大厦黔灵公园旁都市人魂牵梦引的理想居家钻石广场甲秀楼旁的豪宅全林国际广场甲秀楼旁的豪宅,闪耀世纪的地标性物业华城凯旋门拥有成功、自然凯旋宅吉碧苑演绎生命、演绎品位、演绎绿色、演绎阳光景腾堡亲近自然，坐拥繁华千禧苑城市中心花园跃式华庭众厦佳苑无主题天恒城市花园居高至尚风光好户外闲庭景致多，现代居家的典范嘉信华庭30层纯景观的至尊豪庭新联世纪华庭贵阳首席智能化星级服务名庭小河片区兴隆城市花园一座山水型、园林型、智能型、科技型，融人本、环境、文化、科技、健康、为一体的法兰西风情小镇。榕筑鲜花广场新世纪住宅运动的典范，一座真正的花园住宅；香江花园大型山水生态文化社区盘江花园没有主题漓江花园无主题中兴苑无主题紫竹苑南苑好环境、好便宜的好房子奥运花园享受运动，拥有健康花溪区清华山庄亲山亲水的香格里拉茗桂花园花溪首家全错层式住宅华宇云鼎居连排别墅为75位成功人士独身订做从以上楼盘的所炒作的主题概念我们可以看到：（1）、由于片区所处的自然及行政区域不同，楼盘所倡导的主题也不同；（2）、贵阳市区在甲秀楼及黔灵公园附近的楼盘以炒作山水为主；从环境来说他们既可以享受都市的繁华又可以享受宁山静水；如天华大厦、在水一方、山水园；但仅有在水一方做得比较到位，它的园林以水景为主，不但有欣赏性、而且还有一定的使用功能；它的独创独立式主题会所，为家庭不同成员量身定做休闲娱乐活动；在户型上全部是跃式；这些都如他的主题所说会给人源源不观断的生活享受。而山水园和天华大厦虽然临近自然山水，但客观来说南明河的水如果不经治理，应该不算是一种景观，只能是上风上水，而自身的园林和配套服务都做得不是很好，山水园甚至没有会所服务，楼盘定位又为贵阳市最高价，实在是物有所不值；而天华大厦的配套及不入流的户型设计，与之所称道的都市人魂迁梦引得理想家园很不相称。（3）、市中心及周边的楼盘以炒作地段为主；市中心的楼盘如全林国际广场、钻石广场都以地标性的物业自居，而全林国际广场还有6000平方米的空中花园，在市中心的物业中，它的配套和景观都是做得不错的。而市中心周边的楼盘不仅卖地段而且还卖景观，如嘉信华庭、天恒城市花园,天恒城市花园的园景观采用了立体绿化，使绿化率达到40%，这在市中心及周边来说绿化率是比较高的，但与之所说的“至高至尚好风光，现代居家典范”还有一定的距离；而嘉信华庭所谓的30层纯景观豪宅，也有些言过其词，能看到贵师大的户型景观不错，如果从豪宅的定位来说，这里并没有标志身份和地位的资源；在户型、园林、配套服务方面都没有显现其特殊性；而喷水池附近的众厦佳苑除了具备地段优势之外，没有园林、没有会所、没有主题，仅靠地段优势将楼盘价格炒到了3490元/平方米；其附近的千禧苑地段优势与之相同，还有一个以鲜花为主题的园林，均价3280元/平方米，在户型上跃式占总户数的5%，小错层占2/3，这与其主题概念城市中心花园跃式华庭基本相符，同时也说明错层、跃式逐渐成为贵阳人钟爱的户型。（4）、离城市中心较远的的市区或城郊结合的地方，多以绿色、生态、环保、文化教育为主题；在这一点上中天花园、常青藤花园根据城郊结合的区位特点，以及城里人向往自然的心理倾向，首先提出了绿色家园的概念，从环境、户型设计、配套上都做到了，并且与名校联合办学，排除了人们对城郊接合部教育跟不上的心理顾忌；而锦绣家园所谓的森林居家以及一个鸟语比人声更多的地方，其实是避重就轻了，锦绣家园紧邻贵阳钢厂，污染严重，后面较远的地方才是森林公园，所以并不是真正的生态家园，而生态的概念不仅表现在有没有绿色，更表现在社区的低污染、建材的环保、水质的优劣等，从某种意义上来说只是一种概念的炒作；万东花园所说的城市的、自然的、尊贵的感受，在尊贵这一点体现的并不明显；而中天星园并没有以生态、环保作为主题概念，因为他也临近贵阳钢厂，污染较为严重，但他也没有脱离所谓的生态、环保，只是换了一种方式以主题式园林设计为买点，使得其处于城市边缘的住宅能卖到了一个好价，但他创造的高层面的文化运作模式就要从后期的服务来看了。（5）、而小河片区的楼盘多以山水、文化为炒作点；在小河近两年涌起的楼盘中，兴隆城市花园做得是比较到位的，从整体规划、建筑外观、西洋风情的户型、园林设计、物业管理、小区配套及服务来看，与其主题定位比较相符的，但所谓的法国风情在人文方面还需进一步挖掘。而榕筑鲜花广场的鲜花却只有部分户型才能看得见，因为比较好的户型只分布在鲜花广场的周边，其他的组团只做部分绿化，这样会使整个社区业主的层次拉得太开，给物业管理和售后服务带来一些难度，例如社区活动的品质；而香江花园定位的是大型山水生态文化社区，山水生态暂且可以从周边环境看出，但文化除了小区内的图书室之外，无从谈起。可以看出小河片区的主要卖点就是南明河以及后面的青山，在公共配套尤其是文化教育上还需进一步改进。（6）、花溪片区的楼盘多以山水、生态为卖点；花溪目前推出的楼盘中，清华山庄就在花溪公园附近，定位为亲山亲水的香格里拉，以花溪的景致来说亲山亲水到是真；而临近贵州大学和花溪公园的茗桂花园的主要卖点确是花溪首家全错层，而且买得不错，可以看出贵阳人对动静分区，有空间感的错层比较钟爱。小结：贵阳市近两年的房地产炒得比较热，对深圳、北京、上海等地的房地产概念借鉴得比较多，很多开发上只是做概念上的炒作，并没有真正的把客户利益和企业形象挂钩，当然这只是过渡阶段的一种状态。由于贵阳市特殊的自然状况，很多城郊及郊区开发商多以自然的景观为主题概念，城市中心的多以地段为卖点，从以上分析可以看出，有的开发商做得比较到位（如兴隆城市花园、在水一方等社区园林景观），有的则只是概念的炒作（如奥运花园项目只是几栋简单的住宅群围合附加一个小型的高尔夫推杆练习场而已）。总的来说，贵阳的楼盘在社区文化和教育概念上提的较少一些，这一点中天花园做得比较好，其实社区文化不仅体现在于某某名校联合办学，更重要的是体现在从项目前期开始，开发商对客户群体的定位，对园林、会所及配套设施的设计，在后期主要体现在物业管理及社区服务上，可以说这是开发商在一个全过程的服务中所体现的，这需要开发商以客户为核心、需要开发商的不断积累和沉淀才能做到的，这一点也是麒龙溪园的机会所在。·建筑、园林规划篇（1）、建筑风格以欧陆风为主，简约的现代风格较少；从目前所调研的楼盘来看，贵阳市楼盘的建筑风格以追求欧陆风为主，做得比较好的有以欧洲中世纪建筑风格为主的中天广场、以欧洲小镇风格为蓝本的中天花园、兴隆城市花园等，其他的欧陆风格都做得似象非象，连一些基本的欧陆建筑元素都没有用上，外墙的颜色用得比较土气，这也是贵阳建筑的普遍特征，自开发商处反映情况来看，这些现象与开发商的品位及贵阳建材市场的供应结构有直接关系，我们认为更重要的原因是市场承接力度及开发商成本投资意识的关系；而简约的现代风格则用得比较少，只有中天星园引进了澳洲三段式建筑风格。（2）、建筑规划；建筑规划直接体现发展商的开发理念、对楼盘的定位，可以说发展商给了你什么样的建筑规划，就给了你特定的生活空间，而生活方式直接受到生活空间的制约，所以我们可以认为发展商在为人们构造建筑的同时也构筑了一种生活方式。在意客户需求为导向的市场经济中，对于一定层次的客户，这一点也是至关重要的。目前贵阳市建筑规划做得比较好的有：中天花园：在建筑规划上采用的是围合结构，在空间层次上、按公共性、半公共性、私密性、半私密性四级空间序列划分，形成小区中心绿茵花园、组团花园和院落花园三级花园布置；中天星园：在建筑规划上依古典建筑美学控制整体格局，以共享空间为轴心，围合成三个等质空间，引动环境的交替渗透，让每一个窗户都能体现室外风景；兴隆城市花园：依山势而建，借景造景，错落有致，各组团之间是中式的围合结构；在水一方:13幢建筑迎水而立，规划体现“人与环境对话”，以“步步高”通透式围合结构为主；香江花园和榕筑鲜花广场同样采用的是分组团围合结构；小结：可以看出围合的建筑规划已经成为贵阳住宅社区的主流产品，同时这也是建筑形式的回归，因为围合的建筑总是有一个阴角、有一个阳角，容易聚集人气；但贵阳市场上做得好的不多，像中天星园、在水一方的建筑群设计略能体现“以人为本”的设计理念，把建筑规划和园林规划进行和谐统一，利用窗户、阳台这些细小的建筑元素来体现其独到之处。所以麒龙溪园在建筑和规划上也不应该脱离主流，同时应该注意通过建筑元素来体现园林景观。（3）、园林规划:在人们越来越重视自己居住空间的今天，园林景观也逐渐成为开发商一个很大的卖点，这同时说明开发商已经开始转向以客户需求为导向了。目前贵阳市的园林规划有以下特点：①水景逐渐成为众多楼盘的园林的景观；因为水有灵性，而且有山有水的地方都被视为风水宝地，所以水景也逐渐成为消费者青睐的对象；目前贵阳市做得比较有特色的代表属在水一方，它是以水景为主的中式园林,有喷泉广场、叠水瀑布泳池、旱地喷泉、依水而行的立体水景，可以看出它的水景不仅有观赏性、而且还有使用性；而常青藤花园更是很好的利用了地势的特点，将水景园林从地势高的地方一直延伸到地势低的地方，而且水是循环使用的；它的水景有银花叠水、荷唐月色、临波观鱼、怡心亭等。而其它的楼盘如中天星园有下沉的瀑布泳池、有嬉水台；中天花园、天恒城市花园都有叠泉瀑布，还有香江花园、盘江花园、清华山庄、千禧苑、全林国际广场等都设置喷泉广场。②以西方园林元素为主体的园林设计成为流行趋势:如中天星园以西方园林为主要构成元素，例如：4000平方米的主题庭院-太阳广场，在高耸的太阳神雕塑下，以艺术地景、罗马柱廊、等构成社区的共享空间，并以次为中心，然后向其他三个组团延伸，青草、灌木、乔木、四季花卉处处生景。更有巴洛克式的牌楼，下沉的瀑布泳池，伸到南明河上方的小广场，悠然入耳的背景音乐；而兴隆城市花园小区在整体上以西方园林元素为主，以古罗马柱为元素的入口欧式广场，园内以圣经故事及法国骑士为题材的雕塑、还有最具法国风情的香榭利舍大道；在千禧苑罗马式的喷泉、雕塑合柱廊；全林国际广场庄重典雅的罗马回廊；中天广场的欧式广场及罗马回廊等。 ③有主题的园林设计还比较少；如中天花园小区的园林规划反映贵州地方的民族风情和自然山水为基调，通过萎缩贵州著名风景区如风雨桥、侗家鼓等重塑极具贵州风情的建筑小品，在小区内形成移步换景的景观格局，并运用小品、雕塑、等反映现代都市气息，形成传统与现代交融的氛围，“小桥流水人家”的居住景致尽现其中。小区的各组团分别以8种不同的花卉来命名有樱花园、桃花源、茶花园、桂花园、紫薇园等8大花卉组成，如桂花园主要以桂花进行园林规划，然后在配以其他相得益彰的花卉。在水一方就是以水景为主题的园林设计风格；④立体绿化、架空绿化空中平台花园等提高绿化率的方式用得较少；现在城区内建筑住宅，可供用来做绿地的面积越来越少，在贵阳市市区内的楼盘中仅有天恒城市花园使用了立体绿化、万东花园利用首层架空来做绿化，全林国际广场做了空中平台花园；小结：综上所述而麒龙溪园项目周边景观资源丰富，所以在园林规划上既要与周边环境协调统一，又要突出自己的特点，且由于溪园的占地面及较小，应该辅以架空绿化、立体绿化等方式体现园林的欣赏性和使用性。·配套服务篇：从物业管理来看：贵阳市的楼盘已经开始把好的物业管理作为一个卖点，如在水一方引进了中海（深圳）物业管理；常青藤花园引进了深圳金地物业管理；鸿基都市花园引进了戴德梁行的物业管理等；其他的楼盘即便是发展商自己做物管，也会请好的公司来培训，并引进现代科技进行智能化管理；这也充分体现人们对居住社区内有良好的物业管理之需求，此趋势也是开发商以市场需求为导向的表现。从会所的服务来看：开发商越来越重视会所的配置和服务,在所调研的楼盘中,除了众厦佳苑、千禧苑、小河的盘江花园、漓江花园、花溪的清华山庄、茗桂花园等外其它的楼盘均有会所服务，做的比较有特色项目有：1、在水一方独创的主题式会所概念，有为业主不同家庭成员量身订做的休闲娱乐活动；分别设立全城首个男式会所“英豪天地”；女士会所芙蓉坊水力纤体美容中心；儿童会所及合家欢会所，这些在贵阳市楼盘乃致全国房地产市场中都有一定的创新，而且不论其使用性与发展商最终能否兑现。全林国际广场首创的平台花园会所，内设：咖啡厅、酒吧、健身中心、图书馆、美容厅、台球馆、乒乓球馆、网球场、保龄球管等；常青藤花园的泛会所：是园林景观与健康休闲设施的结合，强调开放性、参与性、增强了邻里之间的沟通，内设中华保健城、书香吧、女子俱乐部等；而其他的会所一般都有以下功能：咖啡吧、书吧、乒乓球室、老人麻将室、台球室、美容美发厅、康体健身房等。从开发商的配套建设及服务意识中体现市场意识，只有不断的满足客户的需求，甚至为他们超前性的服务才能在市场上有一席之地；从分析可以看出，无论从建筑、园林规划、还是配套服务的角度，发展商以客户需求为导向的观念已经逐渐形成。（4）、楼盘类型及户型的供给状况：2001年8月30日前以贵阳市及其辐射区的在售楼盘中得142栋单体楼为母本进行测算；其中多层有43栋、小高层78栋、高层21栋；所占的比例分别为：30.3%、55%、14.7%;图1-4贵阳市区及其辐射地带多层、小高层、高层的对比可以看出贵阳市目前推出的楼盘小高层最多，多层其次，高层较少，且大部分集中在市中心区；（5）、户型供给统计分析；表1-5贵阳市在售楼盘的抽样调查统计户型户数户数占总户数的比例两房两厅一卫241户11.8三房两厅1284户63.8四房两厅两卫346户17复式178户7.4总计2045户100下图1-6为各种户型所占的比例从户型的供给上来看，3房两厅一卫或两卫占了绝对的优势，四房、两房基本持平；但每个楼盘定位差别主力户型有所侧重不同。2、贵阳市房地产市场的需求状况分析：贵阳市房地产市场的迅猛发展，使得人均居住面积稳步提升：表1-7贵阳市1996~2000年人均居住面积年份项目19961997199819992000人均居住面积（m2）7．98．18．38．779．05可以看出贵阳市居民的住房条件在不断改善，住房需求也在不断增加，但离全国的平均水平还有一定的距离（2000年全国平均人居面积为10.25平方米）。据有关部门从人口的自然增长率、人口的机械增长率、全市现有的住房总量、青年人结婚用房面积、住房成套率来测算，贵阳市每年须新增住房面积180万平方米。（1）、通过贵阳市人均GDP分析房地产市场：年份指标19981999贵阳市人均GDP67857232贵阳市人均可支配收入50266082以上为2000年人均GDP表资料来源：《贵州省统计年鉴》通过人均GDP测算房价/收入，目前市场上通常的做法是如果一套60平方米住宅的总价与这个城市家庭年收入之比大于6，说明该城市房价不合理，同样也说明住宅的消化能力较弱；测算前做如下设定：①在调研基础上我们设定市中心区及附近的楼盘均价为3200元/平方米（乐观）；离市中心较远或边缘的城区楼盘均价（城乡结合部）为：2400元/平方米（乐观）；小河片区的楼盘均价为1300元/平方米（乐观）；花溪片区的楼盘均价为1400元/平方米（乐观）；②设定2000年人均可支配收入较1999年增长10%，那么贵阳市2000年的人均可支配收入就为：6082*（1+10%）=6690元，由于现在的核心家庭结构为3口之家，所以家庭年收入以人均可支配收入的3倍来计算为20070元。③由于目前市场上各区域的主力户型\面积的供给有所不同,计算收入与房价比时所取面积也有所不同,在市区按100m2计算,在其他区域按80m2来计算。因此贵阳市中心区及附近的房价/收入=100*3200/20070=15.9；离市中心较远或边缘的城区(城乡结合部)的房价/收入=80*2400/20070=9.57；小河片区的房价/收入=80*1300/20070=5.18；花溪片区的房价/收入=80*1400/20070=5.58。小结：由此可以看出贵阳市中心区的房价较高,市场的需求有限,导致销售周期较长,所以这部分住宅的消费者只能是中高收入者;而离市中心较远或边缘的城区(城乡结合部)的房价平均水平偏高，主要因为这部分楼盘的消费群容量应该略大，另一个原因是贵阳市民的城内居家理念和心理虚荣心；而当前花溪和小河的市场实际房价应该是大多数人能承受的。由于贵阳市中心区以后不再新批住宅建筑用地，所以随着社会经济的发展，人们居住理念的改变等，以后人们购房的区域更多的将集中在离中心稍远的区域，规划中的金阳小区、小河片区、花溪片区、其他近郊或远郊，而这部分地区的房价相对较低，由此看来贵阳市的房价应该平均水平偏高，价格提升将因个盘而异。（2）、从在售楼盘的主力户型、畅销户型、销售进度、价格、置业者特征等方面来分析市场结果如下：a、在城市边缘与结合部的楼盘中，除中天星园外，其他的楼盘价格均在2300元/平方米左右起价，且以2房2厅—3房1（2）厅的小户型，面积在80-120平方米左右，销售速度较快；120—150平方米不带花园的大户型销售速度较慢，像中天星园这样的高档代表性楼盘销售周期依然用了两年多。b、贵阳市区的楼盘以高层为主，起价一般在3000元/平方米左右，客户定位一般集中在二次以上置业的中高收入白领或职业经理人，户型以3房、4房的大户型为主，销售速度较慢，在两年以上，并且贵阳市民对高层还不是很接受；c、小河片区的楼盘以多层为主、小高层略少，且小户型占有一定的比例，在价格上主要靠小区环境拉开差价；消费群体以贵阳市内的居多，中青年消费者占较大的比例；d、花溪片区（以清华山庄、茗桂花园为例），目前的均价都在1450元/平方米左右,在户型的供给上以3房的跃层或错层居多，消费群体主要是市内购房度假的年轻人，周边高校的教师，还有一部分是中老年人以及一些外地人；表1-8贵阳市在售楼盘的主力户型楼盘名称主力户型畅销户型销售情况楼盘起价及均价置业者特征贵阳市城郊结合部中天花园紫薇苑、桃花苑主力户型76m2~92m2的两房两厅一卫、93m2~70m2~80m2的两房两厅一卫，105m2的三房两厅两卫，155m2的四房两厅两卫的小错层；70多平方米的小户型只剩一套，其他的以销售近一半；楼盘的起价2300元/平方米，并以2%递增；中天花园的业主多为二次置业,由于社区较大,所以客户不会集中在某一个层面上,其中中老年人所占的比例较大,三代同居的也比较多;中天星园三房两厅的小错层158m2的中空复式，129m2的三房两厅两卫的小错层；销售近两年，目前销售不到80%，楼盘均价3700元/平方米其中一栋是省委买下来的专家博士楼，部分为职业经理人，部分为省委的官员；均为二次以上置业者；常青藤花园130m2~153m2的三房两厅两卫2001．8．11开始销售，目前87m2的两房两厅以为比较好卖；2001.8.11开盘楼盘起价2278元/平方米,30元/平方米的层差;目前才刚开盘,中青年人多一些;万东花园46m2~88m2的两房两厅一卫,120m2的三房两厅两卫从46m2~88m2的一房一厅、两房两厅一卫今年才开始正式销售,推出的小户型全部售完,春晨阁的大户型销售近50%;看得见景观的户型起价2460元/平方米,看不见景观的户型2260元/平方米,楼层价差30元/平方米旭日阁的置业者多为30岁左右的年轻人，部分是在贵阳做生意的外地人；春晨阁的购买这是有了一定积蓄的中年人，大多数想改善一下原有的住房条件；这部分主要是二次置业者。锦绣家园112m2，118m2的三房两厅两卫的小错层112m2，118m2的三房两厅两卫的小错层三房两厅两卫的错层已售完,大户型销售缓慢,起价2280元/平方米,楼层价差30元/平方米已居住在这个区域或工作单位在这个区域的客户多一些;贵阳市区山水园150m2~销售速度均缓，没有特别畅销的户型；现在销了10及套,以套来买,平均90万一套主要是多次置业者，买者非富即贵在水一方均为复式既能看南明河，又能看园林景观的户型；销售已近两年,目前销售了近70%,楼盘折后均价3700元/平方米;楼层价差30元/平方米主要有公司经理，在贵阳做生意、开公司的外地老板，政府官员及外县有钱的人；天华大厦135m2~186m2的三房两厅两卫销售速度缓慢，110m2的三房两厅两卫销得好一些；销售已近两年,目前销售了近60%,一些大户型不是很好销,楼盘起价2980元/平方米,楼层价差30元/平方米在这里买房的一部分为离休的老干部，买来一家人住，另一部分为社会地位较高的成功人士。钻石广场三房两厅两卫销售速度缓慢，125m2三房两厅两卫销得快一些；销售了两年多,目前销售了70%~80%,楼盘起价分朝向有3280元/平方米,3480元/平方米,楼层价差30元/平方米一般为二次以上置业者,其中部分客户为年轻的高级白领,多在35~40岁左右;全林国际广场110m2~130m2三房两厅两卫,130m2~160m2四房两厅两卫销售速度缓慢，111m2三房两厅两卫销得快一些；销售了两年多,目前销售了60%左右起价3580元/平方米,楼层价差50元/平方米.多为二次以上置业者，贵阳市的高级白领和有钱、有权的人，中年人居多。千禧苑120m2~140m2三室两厅103m2，130多m2的小错层；销售也近两年,目前还剩几套,起价2888元/平方米,层差30元/平方米,中青年置业者较多，一部分老年客户；企业白领比重大众厦佳苑149m2的三室两厅两卫,180m2的四室两厅两卫三室两厅两卫的小错层目前还没有开始预售只是做登记，登记的人不是很多；目前处于登记阶段均价3490元/平方米,层差30元/平方米,目前来登记的有一部分私人老板，有一些是发展商的中层管理者；一般为二次以上置业者；天恒城市花园100m2~120m2三房两厅两卫,140m2~160m2四房两厅两卫134m2的三房两厅两卫;销售了两年多,现在销售60%左右,均价3420元/平方米,买者多为中高收入的中老年人，部分为天恒公司的管理层及关系客户，一般为二次以上置业者；嘉信华庭145m2~180m2的三室两厅两卫180.55m2由于资金的原因,目前已销售了两年多,销售进度缓慢,预计在60%左右均价3580元/平方米企事业单位白领以上人士，经商人士及事业单位的部分领导小河片区兴隆城市花园110m2~130m2的三房两厅两卫90m2两房两厅一卫,122m2三房两厅两卫;销售近80%,二期都被预定,(包括集团购买)起价1580元/平方米,层差40元/平方米,集团购买占一定的比例，其中有铁五局内部员工炒盘的现象，购买者多为二次置业，中青年人占的比例较大。下一期的大部分户型已被乌江水电集团预定；榕筑鲜花广场70m2、80m2多的两房两厅一卫，130m2左右的3房2室2卫70m2~80m2两房两厅的小户型目前销售近80%其差1388元/平方米,其中多层二楼比一楼高100元/平方米,三楼比二楼多60元/平方米,购房者有一次置业，也有多次置业者，部分是来自中曹司，够团购买占一定的比例，贵航集团一次性购买400套；香江花园三房两厅两卫,两房两厅一卫贵阳的客户大于小河的客户，集团购买占一定的比例，如东方牛仔的老板买了一个单元，安顺室地矿局及贵阳市建委各买了一栋，贵阳市的多是把市内的房源出租来供这里的房；盘江花园78m2~97m2的两房两厅一卫、三房两厅一卫78m2~97m2的两房两厅一卫、三房两厅一卫目前小户型销售了80%,大户型销售速度较慢起价1220元/平方米,层差为30元/m2;一次置业、企业白领及周遍客户奥运花园64m2~81m2的两房两厅一卫、90m2~81m2三房两厅一卫64m2~81m2的两房两厅一卫、90m2~81m2三房两厅一卫开盘处销售势头较旺，目前销售尾盘存量较多。速度缓慢1200-1400元之间市内一次置业者和部分二次置业客户花溪区清华山庄90多m2的平层,150多m2左右的跃层.150多m2的三房两厅两卫的跃层平层均价1400元/平方米,小跃层均价1500元/平方米,复式高一些市区内购房度假的中年客户,给父母买房养老的;也有周边来买房的中年人(高校教师),还有一小部分外地人士;华宇云鼎居150-260平方米之间连排别墅型150平方米以上别墅刚开盘连排别墅在房交会上有几套预定2000-10000元/平方米贵阳市二次以上置业客户，部分外地商人深圳金地置业顾问有限公司3、贵阳市各大居住区域的综合素质分析：（相对住宅物业）（1）、贵阳城市中心区及紧邻区域的优劣势分析：◆贵阳城市中心区及附近区域的优势：a、由于贵阳市城区以后政府将不再新批住宅用地，所以城区在建和已建的项目，物业升值潜力和空间较大；b、交通便利畅达，能在短时间内到达城市的各个区域；c、配套设施齐全，居住在城区可以享有尽可能多的公共资源（如名校、广场、影剧院、文化中心、公园及其它配套设施等）；d、城区部分地方风景景观资源丰富，如黔灵山公园，河滨公园、甲秀楼等附近；贵阳城市中心区及附近区域的劣势：a、城区内住宅区域范围多属建筑密度大，居住空间小、压抑感强；b、城区内的空气质量及自然景观资源差，与郊区及城郊相比虐势明显；c、城区内的住房价格相对贵阳市市民的收入而言偏高，导致在城区的住宅消费时多为收入较高阶层，从而导致城区内的消费水平提高，物价较贵。（2）、离市中心较远或边缘的城区的优劣势分析：◆离市中心较远或边缘的城区的优势：a、城区的边缘地带在贵阳市的规划中属于居住区域，所以这里的小区都有一定的规模，小区内也会有相应的配套设施；b、自然环境好、空气质素较高；c、住房价格相对城区便宜近1000元/m2；d、政府正在加强配套设施的建设；◆离市中心较远或边缘的城区的劣势：a、城市边远地区享有的城市公共资源较少（如有名的学校、医院、文化宫、购物）b、周边的基本生活配套设施比较缺乏，社区外围环境较差；c、交通不方便；（3）、小河片区的优劣势分析：◆小河片区的优势：a、小河片区经过前两年的开发热潮，建设了一些优秀的住宅小区（如兴隆花园、在水一方、榕筑鲜花广场等）形成了一定的居住氛围；b、香江路一带有山有水，景关优势明显；c、小河片区的住房价格相对城区有一定的价格优势；d、小河片区属于贵阳市的经济开发区，小区的配套设施将在近期得到改善；e、小河片区相对来说离市区较近，交通耗时短、费用不大；◆小河片区的劣势：a、从整体来说，小河片区的配套设施比较缺乏；如没有大型超市、商场等；b、可供享用的公共资源缺乏；c、小河片区虽然有山有水，但山水与其它区域山水相比优势小；d、社区环境较差，周遍农民居住较多；（4）、花溪片区的优劣势分析：◆花溪片区的优势：a、花溪在总体规划上属于旅游风景社区，自然景观资源丰富。花溪公园附近未来将不在新批住宅用地，导致现有居住用地较为珍贵；b、花溪灵山秀水、风景优美；十里河滩响誉省内；c、贵州大学、贵州农学院、贵州民族学院等高校云集，文化氛围浓厚；d、花溪的现有配套设施能满足居民的基本生活需求；◆花溪片区的劣势：a、交通不方便，一般从花溪到市区需要1个小时的公交车程，且车费为市内其他公交车费的2倍；如果开车，需要交过路费；b、周边配套不是很齐全，虽然也能满足一般的生活需要，但如果买高档的商品或服装在本片区暂时时无法满足；（5）、贵阳市各居住片区的综合素质评价（相对住宅物业）根据调研的实际结果，采用比较加权等级评分的方法对各居住片区的综合素质进行分析：①实际调研中我们发现二次以上置业者在选择居住区域时更看中：社区规模、自然景观、周边环境、交通、配套设施等②我们将这几个因素作为评价指标；③地理位置主要以用地规划中的土地级别作为评分标准；④自然景观主要以景观的灵秀程度，以及其附加值（例如政府投资维护等）的多少作为评分标准；⑤周边环境主要是指周边的公共配套和建筑构成的人文景观；⑥交通配套主要以交通的便利程度及费用为评分标准；⑦配套设施主要是指：医院、学校、公园、大的商场、超市等；通过调研我们为贵阳各大片区按以上几点进行综合评分，见下表贵阳市各大居住区的评分表区域指标贵阳市中心区及附近区域城区边缘地带小河片区花溪片区地理位置5332自然景观3335周边环境4323交通配套5332生活配套5333在以二次以上置业者为研究对象的同时，我们发现投资和居住的比例接近为20%：80%；◆置业者以投资为目的：则地理位置、自然景观、周边环境、交通、配套设施的权重之比为：0.35:0.15:0.1:0.2:0.2;以此为标准各片区的得分分别为:贵阳市中心区及附近区域:4.6分城区边缘地带:3分小河片区:2.90分花溪片区:2.75分◆置业者以居住为目的：则地理位置、自然景观、周边环境、交通、配套设施的权重之比为：0.15:0.35:0.15:0.2:0.15;以此为标准各片区的得分分别为:贵阳市中心区及附近区域:4.15分城区边缘地带:3分小河片区:2.85分花溪片区:3.35分由于投资与居住为2∶8所以各居住片区综合得分为:贵阳市中心区及附近区域:4.24分城区边缘地带:3分小河片区:2.86分花溪片区:3.18分小结：由此可以看出从二次以上置业者居住的角度来看,贵阳市中心区及附近区域综合素质较高,花溪片区其次,城区边缘地带及小河片区素质相当。由于市中心区及附近以后不再新批住宅用地，而其他几个住宅片区素质相差不大，所以竞争将会比较激烈。三、花溪概述：1、花溪区概况：花溪属贵阳市著名旅游风景区,全区辖11个乡，4个镇(其中民族乡7个)，168个村委会，26个居委会。2000年年末总人口32.3万人，其中非农业人口7.8万人；少数民族人口10.4万人，占总人口的34.32%。全区行政区域总面积976.6平方千米，耕地总面积为1.22万公顷，森林总面积2.65万公顷，森林覆盖率为26.05%。2000年，全区国内生产总值10.28亿元，比1999年增长5.36%，其中第一产业增加值3.72亿元，增长3.2%，第二产业为3.25亿元，增长2.71%；第三产业为2.43亿元，增长工14.05%。全区工农业总产值16.28亿元，比上年增长19%。其中工业总产值10.75亿元，比上年增长20.90%；农业总产值5.53亿元，增长4.69%；粮食连续六年获得丰收，总产量达8.91万吨，增长2.80%。乡镇企业总产值21.62亿元，增长23.5%；乡镇企业营业收入24.42亿元，增长71.6%。农民人均纯收入1975元，地方财政克服了磊庄机场搬迁、烤烟生产调减带来税源减少的困难，通过加大招商引资力度，开辟新财源，强化财税征管，有力促进了财政收入的稳步增长。2000年全区财政总收入1.85亿元，增长15%，其中地方财政收入6316万元，财政支出10681万元。2000年，落实招商引资项目172项，到位资金1.68亿元，比上年增长2.76%。旅游经济继续保持良好的发展势头。全年旅游接待中、外游客169.91万人次，旅游创产值7184.85万元。旅游业的发展带动了相关产业的共同繁荣。全区个体工商户从1997年的6407户发展到2000年的9636户。第三产业增加值达2.43亿元，增长14.05%。年末城乡居民储蓄存款余额达6.74亿元，增长16.22%。城管力度加大，城镇面貌焕然一新。1998年，先后完成了平桥、董家堰桥改造工程，210国道延伸拓宽改造工程，3000立方米自来水清水池建设工程，清溪路、贵筑路不锈钢护栏的安装，煤气输配设施的安装等，使城市基础设施建设得到了提高、完善。同时，在部分乡(镇)继续实施集镇改造和公路“保畅工程”。一年来，共投资1358.6万元，新建、拓宽、改造国道和区、乡公路12条共25.9千米。此外，加快了乡(镇)程控电话的建设步伐，实现了乡乡通程控电话。加大了城管工作力度，提高了城镇总体管理水平，“脏、乱、差”现象得到了整治，为迎接全国城市卫生检查奠定了坚实的基础。教育工作紧紧围绕巩固“两基”达标成果这一中心任务，认真抓了辍学率反弹的控制，实施素质教育等工作，促进了全区教育工作的健康发展。一年来，共投入教育经费23901万元，修建校舍13万平方米，教师住房4764平方米，消除学校危房1000平方米。取消了重点初中的办学模式，实施了花二中与清华中学的合并，实行了小学升初中的免试就近入学。完成了朝晖机械厂子校、电线厂子校计划生育工作继续以巩固计生“三为主”达标县工作为目标，全面推广“三结合”工作，提高了计划生育的整体管理水平。2000年，全区人口出生率为1461‰。人口自然增长率7.95‰，计划生育率为95.68%，计划生育“三为主”通过省级复查。精神文明建设狠抓了“基础工作”，充分发挥青岩赵以炯故居、黔陶桐野书屋等爱国主义教育基地的作用，深入开展了爱国主义教育。发挥13个乡(镇)精神文明活动中心的载体作用，认真抓好农村精神文明建设。继续在机关、农村、企业、学校广泛开展创文明单位、文明村寨、文明院落、文明窗口、文明个体工商户、文明家庭等活动，提高了城乡文明程度。青岩镇“讲、比、建”示范村通过市检查验收。全区51个单位分别荣获1995年至1998年度省级精神文明建设先进单位称号。至2000年全区共有146个村实现了小康分类达标，有23个村和2个乡(花溪乡、青岩镇)达到国家级小康标准2、花溪区房地产现状分析：花溪区目前房地产市场供应针对贵阳房地产总体供应量而言偏底，主要受片区整体发展及人口规模等所影响；到2001年10月前花溪区房地产供应在售楼盘据调查统计表明有10个项目，总均价在800-1500元不等，而造成价格差距的主要因素来源于个楼盘的品质、档次及规模，清华山庄1999年推出时引起当地乃至贵阳整个市场的关注并被视为一时之楷模，然而时至今日其锋芒不在，也以容入普通行列；华宇云鼎居项目2001年9月房交会上推出，时下社会不少人士密切关注，能不能引起新的市场热点我们拭目以待；总体而言花溪片区的房地产市场目前处在初级阶段，急需代表性项目提升片区整体形象并带动地产发展。花溪区在售楼盘一览表：物业名称位置类型价格云鼎居磊花路

普通住宅

3000元/平方米

清华山庄王家坡

普通住宅

1380元/平方米

将军路商住楼将军路

商住楼

不详

永恒商住楼ABC栋将军路中段

商住楼

1560元/平方米

徐家冲（松涛路）商住楼徐家冲（松涛路）

商住楼

780元/平方米

茗桂花园（朝阳村二期）朝阳村园亭路3号

商住楼

1358元/平方米

金榕商住楼花阁路

商住楼

830元/平方米

花阁路商住楼花阁路

商住楼

888元/平方米

九龙花园清溪大道旁

普通住宅

不详

华宇世纪花园清溪路

普通住宅

1450元/平方米

四、贵阳市在售楼盘分析：贵阳市在售楼盘调研贵阳市在售楼盘调研根据项目的大小、档次、品质定位等特点不同利用表格形式加以表现（调研资料为2001年9月前）：★天华大厦：楼盘名称天华大厦电话6830188发展商中铁五局贵州省房地产综合开发公司代理商物业管理公司中铁五局物管费1.0元/m2发售时间2000．5入伙时间2001．9地理位置贵阳市北京路96号黔灵公园旁车位数（租/售）车位82个买断6万元占地面积建筑面积容积率总户数楼层与栋数实用率8088m222888m22．83120户一栋25层80%建筑规划\园林主要特征建筑为仿现代风格的塔楼，1~4层为商场，5层为会所（天花园高级会所），园林为简单的绿化加休憩场所。户型及面积配比户型为3室2厅100户,其中185.41m2小区及周边配套设施小区1~4楼为商场，５楼为会所，有健身房、麻将室、商务活动、茶斋、美容美法厅等设施；周边配套有：智诚超市、黔灵公园、贵州省博物馆、贵州省图书馆且离市中心较近，离贵阳医学院贵阳六中等只需５分钟公交车车程。楼盘均价３２８０元／m2付款方式折扣及价格策略因为现在差不多是现房，所以按揭不打折，一次性付款可以达到９５折；销售情况110.38m2的还剩一套，161.31m2还剩７、８套，其他的剩得稍多一些；项目主要宣传方式及卖点项目目前没有进行宣传，只做了一个售楼部；其最大的是卖点是紧邻黔灵公园，而且又处在市中心的一级辐射地带，交通便利，且可以享有很多的公共配套设施。优劣势评价优势紧邻黔灵山公园，部分户型的景观较好，而且是一个休闲的好去处；属于市中心的一级辐射地带，可以说即能享有都市的繁华，又能享有大自然的宁静。３、可以享有尽可能多的城市公共配套；劣势１、户型设计的比价差，房间的使用率不高，过道及玄关所占的面积较大。房间的布局也不合理，185.41m2的大户型厨房设计的很小，主人房设计得很长；小区会所的功能配套较少，景观单调，虽然有黔灵公园作为大的景观，但公园的景观缺乏情趣和生气；消费群体分布概况据销售人员说在这里卖房的一部分为离休的老干部，买来一家人居住；另一部分为社会地位较高的成功人士。★常青藤花园项目名称常青藤花园位置贵阳市蟠桃宫路29号环境评估楼盘周边常青藤花园依山而建，背后是仙人洞；常青藤花园附近小的商业网点较多，但大一点的商场、超市只有达盛超市；医院有贵阳市中医学院、省人民医院。街区功能周边景观后面是仙人洞风景区，但前面的景观不是很好，街道杂乱，商业门面都是卷闸门，这些都与整个社区环境不匹配。配套区内将自建超市，双语幼儿园小区周边配套：学校：贵阳十八中(但距离较远)医院：省人民医院银行：中国银行商场或超市：达盛超市文化：南明电影院楼盘距重要地点的时间及距离距市中心腹地5分钟车程距火车站10分钟车程距机场15~20分钟公司名称发展商贵阳太立房地产开发有限公司代理商贵州同致地产顾问有限公司物业管理深圳市金地物业管理有限公司层数18层车位数现在暂时没有确定总体规划房屋依山势而建，分为8个组团，共16栋，每个组团前都有园林和建筑小品认购时间发售时间2001．8．11入伙时间2002年年底户数装修标准公共部分外观外墙面商场会所架空层部分为花岗岩，白色面砖贴面，标准层为白色，彩色砖贴面，层面上衣彩色砖及涂料外窗为无框白玻及白铝绿玻璃。电梯电梯前楼地面砖铺面，电梯门框石材踉贴室内交楼标准楼地面水泥砂浆找平，顶棚墙面混合砂浆底层，白灰浆面层并刷白；卫生间送蹲式大便器；建筑规划建筑依山势而建，层层错落，基本上都是点式住宅园林规划园林很好的利用了地势的特点，将水景园林从地势高的地方一直做到地势低的地方，而且水是循环使用的；水景有银花叠水、荷唐月色、临波观鱼、怡心亭等其他的景观还有：雕塑草坪、亲子植物园、健康角、好望角、儿童益智园、阳光大道、时代广场等。总的来说：园林以山水为主题，以广场为中心，集欣赏和娱乐为一体。工程进度首次：2001年8月12日主体地上四层二次：年月