住宅集团某项目前期策划报告

天颐桃源整体推广思路同致行〔中国〕地产脚下的路

THEROAD……十二年历程，历练了同致行参谋优秀的团队，更成就了同致行参谋效劳于地产新价值的创造精神，正是基于同致行品牌的强大，才成就了全国数百个房地产工程的成功……［****地块］工程前期筹划报告住宅建设集团,荣归2021同致行参谋谨呈:住宅建设集团总公司本案制作七大支点：1、集美〔杏林〕现有在售高端工程现状；2、集美〔杏林〕已拍卖地块未来可能产生的竞争；3、假想中的未来竞争工程的开展现状；4、集美〔杏林〕的高规格规划及杏林湾前景；5、本工程的拍卖地价及工程素质；6、工程入市阶段的政策危机研判；7、本工程之于住宅集团的战略开展促进作用；本工程三大战略意义1、本工程的成功开发，将对泛厦门运作休闲高端生活产生深远的行业影响；2、本工程的成功开发，将很好的配合政府的湾区高端规划，为第三CBD的形成产生极大的标杆作用；3、本工程的成功开发，将确立住宅建设集团在杏林湾的绝对主导地位，为住宅集团的区域运营奠定坚实的根底。对于市场,我们很细心的聆听……时间:2007年12月14日地点:厦门同致行会议室或客户指定地点方式:客户恳谈会内容:1.大厦门趋势2.杏林湾规划及前景3.工程认知度4.高端物业特点……对于工程,我们很认真的思考……时间:工程组内部会议地点:厦门同致行会议室方式:头脑风暴内容:1.市场格局2.工程客户定位3.工程价值体系4.建筑规划布局……本工程成功塑造，需明确三大目标，解决两大问题S1：企业品牌——工程品牌带动，确立区域运营行业地位S2：企业利润——追求企业既定的合理利润S3：社会效应———融合大厦门，放眼大海西Q1.如何依托区域素质，塑造唯一优势？Q2.如何立足厦门，扩大工程国内外的生活影响力？宏观市场1宏观解读政策环境、城市开展、规划、经济宏观政策１、2006年5月17日，“国六条〞出台。影响：住宅市场观望气氛浓厚，资金局部外流其它行业；２、2006年5月29日，“九部委?意见?〞公布，对“国六条〞进一步细化。影响：市场供给结构改变，投资性需求受到一定的平抑，价格有所停滞；３、2006年7月6日，90/70界定。影响：短期内影响不大，中长期小户型供给量增大；４、2006年7月6日，整顿市场秩序。影响：行业更为标准，但炒房现象仍较严重。金融政策１、４月、８月两度加息。影响：对当时楼市未形成实质性影响；２、2006年7月1日，“外资限炒令〞。影响：后续国外热钱进入炒房受到限制，但对楼市降温不明显。土地政策１、2006年8月1日，土地招、拍、挂新政出台。影响：土地市场更为标准，对楼市影响不大；２、2006年9月5日，?国务院关于加强土地调控有关问题的通知?严控土地“闸门〞。

影响：土地违规占用行为减少；３、2006年11月7日，“通知〞要求2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有根底上提高一倍。影响：后续地价、楼市价格走势影响不明显。税收政策：１、2006年5月31日，规定2006年6月1日后，个人购置缺乏5年的住房对外销售，将被全额征收营业税。影响：对投资炒房产生短暂性影响，对投机客形成较大的打击；２、2006年7月26日，宣布从2006年8月1日起在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。影响：对楼市形成短期影响，后市影响不大；保障性住房政策2006年8月30日，?城镇廉租房工作标准化管理实施方法?。影响：保障性用房后续增量较大，住宅供给结构有一定改变；建筑建能2006年8月31日，?国务院关于加强节能工作的决定?，大力开展节能省地型建筑，严禁生产、销售和使用国家明令淘汰的高耗能产品。影响：楼市产品品质得到一定提升。众多政策旨在抑制过度投资行为、平抑房价上升幅度、扩大中低端市场，实现楼市理性循环，但房价仍以较大幅度上涨。2006年主要调控措施回忆2007年主要调控措施解析宏观政策１、8月23日，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规定。影响：中小开发商资金链受到较大影响，可能将导致行业洗牌，市场炒房及捂盘现象减少；金融政策１、央行年内5次加息9次上调存款准备金率。影响：对于普通消费者来说，贷款购房累计本钱增加明显。开发商从银行融资难度加大；2、12月11日确定以家庭为单位，第二套房贷40%首付+1.1倍利率。影响投资、投机客的减少，对于囤房不售的开发商将是有效的打击；与90/70政策相照应，对于一些大户型的、高总价的产品市场需求产生一定影响。土地政策１、10月8日，国土部下发保障性用房土地供给通知，10月9日国土资源部又发布了?招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定?(39号令),强调,受让人必须付清整宗地全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证。影响：打击了囤地行为，行业洗牌，将形成地产寡头；税收政策：１、１月１６日晚，国家税务总局发布?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?。影响：“土地增值税从‘预征’转为‘清算’，压缩了高利润空间。２、城镇土地使用税。影响：对房产开发本钱的增加非常有限。其他法规１、3月16日，十届全国人大五次会议高票通过物权法，自2007年10月1日起物权法开始施行。影响：物权法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位，对于房地产行业意义重大。建筑节能从9月1日起，住宅层高不得小于2.8米、不得大于3.2米，首层和顶层层高可适当提高但不应大于3.3米；酒店式公寓〔集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体〕层高不应大于3.6米。影响：设计更加标准，减少开发商变相改变容积率，导致房价上涨及房地产市场的不公平竞争现象；在政策累积效应的影响下，开发商开发速度减缓，楼市进入观望，未来“调整住房供给结构，稳定市场价格〞依然是主流对于未来两年内的政策特点，同致行认为：基于防范风险和缓解社会矛盾的角度出发，政府在房地产市场的总体调控仍以通货紧缩为主，国内投资成分较大的一、二线城市将是重灾区，而刚性需求为主的三、四线仍有理性的开展空间，所以，同致行对于未来两年市场前景表示谨慎乐观。产品结构上，在政策高压下，企业从满足刚性需求的角度出发，将自觉执行90/70政策，使得市场上的小户型的供给量将增大：在产品塑造上，产品的创新性增加，附加值的设计成为产品研究者的主要思考方向；土地供给上，政府去除囤积土地力度将加大，一些背景较浅的开发商将被迫退出市场；政策观点在风险躲避上，未来两年内,自住需求将主导市场,投资需求将受到全面抑制,市场对工程的品质及性价比提出更高的要求,企业的品牌感召力、产品塑造力将有助于房地产开发企业躲避市场及政策所带来的风险；在开发主体上，在个贷紧缩的背景下,实力房企将主导楼市话语权,房地产行业已经迎来新的一轮洗牌,一些实力较弱的开发商将被迫退出房地产市场或主流市场，转回其主业或其他行业，市场开发主体逐渐收缩，以至纯粹及专业；2021年，仍然是一个多项政策组合的调控年，通货紧缩，整体楼市以消化存量为主，新增供给量将减少，但楼市总体呈需求观望，因此，供需处于一种观望的相对平衡态势，2021年，随着流动回收及消化力度的加大，市场上的非理性投资行为大大减少，刚性需求仍然主导市场，市场日趋理性，需求信心逐渐恢复，市场供给开始复苏，市场开始稳定开展。政策观点以厦门为核心的海西经济圈位于中国东南沿海三大经济带的枢纽，往北可与长三角衔接，往南可与珠三角经济带对话。厦门珠三角长三角漳州泉州核心海西经济圈厦门是海西经济圈核心城市之一，是著名的侨乡和台胞祖籍地，其影响力巨大。经济文化辐射整个闽南地区〔包括漳州、泉州、龙岩、莆田等及所属县市〕，影响台湾及海外，辐射圈大，且随着经济的开展，厦门已经成为东南沿海经济带特别是闽三角经济开展的引擎，经济地位举足轻重。岛内海沧集美同安翔安漳州市泉州市厦门城市总体开展目标：成为东南沿海中心城市为开展核心，建设海湾城市、港口风景旅游城市；十七大确立了海西经济开展区,催生厦门作为海西经济核心功能经济总量的释放,伴随交通的日益完善、区域融合加强，在“单心多核〞模式下，逐渐开展成为以岛内为中心的一小时工作生活圈的大厦门城市群,带动闽南金三角乃至整个福建的开展。海西经济开展区趋势下，大厦门核心功能作用凸显城市开展进程规律城市群城市化大都市郊区化厦门现阶段开展模式深圳现阶段开展模式厦门的房地产类型开展特征上海现阶段开展模式目前厦门城市开展阶段正处于城市郊区化阶段。本阶段的特点是：即由于交通拥挤、污染严重等城市问题的压力增大，城市人口开始向郊区乃至农村流动。村镇、开发区、城乡相融连成一片，几乎是城区、郊区紧紧相连、不分彼此了。本工程所在的未来城市次中心区的区域位置，物业的组合业态应该符合城市开展特征。生产企业+住宅城市中心区城市次中心区城市中心区城市边缘区城市外延区城市边缘区住宅+商圈+写字楼商圈+甲级写字楼住宅+配套商业+生产企业住宅+商圈+乙级写字楼住宅+配套商业根据城市开展规律，厦门处于城市郊区化阶段条件一条件二高价值与高附加值园博园区的独特的景观、人文资源开发商的品牌实力、先进开发理念区域高定位、高规划、配套前景较强的购置力厦门的高房价，选择厦门客户已具备较强购置力。资金流向高端与低端两极物业。消费者的购置欲望导致郊区化进程高端物业存在的几个条件集美高端物业高附加值的打造成为突破关键集美杏林海沧新区马銮湾岛内城市规划—区位关系图大集美，将成为未来厦门的人文之城、生态之城、枢纽之城、教育之城、居住之城和产业之城，以充实完善厦门市的次中心功能为目标，集文化教育、陆上交通枢纽、旅游度假和居住等多种功能的现代化综合性新城区；大集美各工程配套设施日益完善，园博园、马銮湾、大学城、西客站、集美大桥、杏林大桥、BRT以及公铁大桥等组成的杏林湾环西海域开展区、马銮湾城市副中心及集美文教区都确立了大集美作为城市次中心的战略核心地位。大集美现代化综合性新城区公铁大桥、集美大桥、BRT快速公交系统、厦门西客站等建设将使得杏林湾片区交通更便捷的同时加速区域的开发进度。至同安15分钟车程至翔安25分钟车程至岛内10分钟车程至海沧10分钟车程交通规划：建设提速，坐拥城市交通枢纽2007JG03厦门公铁大桥全长9公里，北起杏林堤头，南接机场路，全长9公里，其中跨海桥长5.3公里，合建跨海主桥长4.2公里，工程估算总投资约23亿元。公铁大桥建成以后，可以改善厦门的公铁平交现状，完善厦门的快速路网结构。集美大桥起于厦门本岛在建的五石路，终于集美规划待建的厦门西客站站前道路，路线全长14.581公里。集美大桥工程总投资约27亿元，工程于2006年11月开工，预计08年9月竣工。公铁大桥集美大桥交通规划：建设提速，坐拥城市交通枢纽经济规划：产业繁荣，催生商务营运中心文教区、园博园、工业区、物流园、新城区等建设，带来了人流、资金流，促进杏林湾片区大开展，加速城市化进程，成为厦门市次中心的重要组成局部；占地1平方公里，包含20栋中高档写字楼，其中一栋250米超高层写字楼将成为“地标〞性建筑。是厦门继第一营运中心观音山商务营运中心、第二营运中心五缘湾商务营运中心之后将建设的第三个营运中心。集美文教区现有学生人数6万多人，区内将引进近10所高校，未来3-5年，文教区全部建成后，将有20万的师生入驻，其中师生比例为1:15,教师万余人；集美工业区主要集中在杏林，以电子、机械、建材、纺织、轻工等行业为主，而且以台资企业为主，以正新轮胎、华懋纺织为代表，都是数千人的大企业，整个工业区从业人员到达二十五万以上，中层管理人数到达44000。产业规划产业聚集促成片区成熟园博园的环杏林湾片区，规划有“杏北新城〞34万平方米保障性住房，以及即将推出的60万平方米住宅。“杏北新城〞包括“中亚〞、“官村〞、“锦园〞三大居住区，规划用地面积约3.27平方公里，规划居住人口约7万。居住区规划：以片区高素质人口为载体杏林湾未来交通将非常便捷，岛内外的心理距离将大幅缩小；周边文教区大学城教职工及工业区高管为商品房潜在客源。文化教育区商务营运区生态旅游区生活居住区杏林湾规划杏林湾，大集美规划中的“一心两片〞的主中心，人口规模将到达30万，在共享大集美现代化综合性新城区的核心功能同时，将建成以观景和滨水休闲为主的厦门西湖，并随着杏林湾商务运营中心的开展成为未来新的CBD。杏林湾将成为现代化综合新城区大势下的厦门新CBD厦门GDP增幅位居省内九个设区市及全国副省级城市第一，经济平稳运行，收入稳步增长增长趋势近几年来厦门市国民经济保持平稳运行态势。2006年全年实现生产总值(GDP)1162.37亿元，比上年增长16.7%，增幅在全省九个设区市和全国十五个副省级城市均位居第一。2007全年预期目标达1335亿元的，前三季度到达全年生产总值目标的72.6%。人均可支配收入逐年稳步上升。■在长三角、珠三角两大经济带的联动下，依托海西经济开发区的大区域规划，大厦门作为闽三角的中心城市，蕴藏着极大的城市开展潜力；■随着本岛城市开展空间的外拓，集美的高定位、高规划，极大提升湾区投资、生活环境及吸引力，促使区域物业价值、市场关注度提升；■区域经济实力和开展环境的提升，将形成良性循环，市场将促使居住物业有更大需求；■在高端的城市规划背景下，良好的自然条件、人文景观等营造，使得杏林湾将开展成为一个集旅游、渡假、居住、商务为一体的城市新中心。宏观总结同类工程解读2案例解读创新整合、公园、养生、休闲度假楼盘名称红树西岸楼盘地址深圳南山区滨海大道与沙河东路交汇东北

基本情况占地面积：75101.8㎡

总建面积：255300㎡容积率：3.40项目类型：小高层/高层项目规模：3栋32层销售情况一号楼：330套二号楼：389套目前已开盘的两栋楼销售率约80%客户区域：珠江三角洲为主辐射全国职业：企业老总25%,时尚新贵30%,金融从业者25%,港人20%户型配比户型面积：二房-六房120-520㎡主力户型：二房-四房150-260㎡共1301套价格2006-09-12：均价32000元/㎡2007-10-24：均价45000元/㎡按揭98折，一次性付款95折

优势☆交通位置卓越，四通八达

☆生活、教育、商业配套完善

☆拥有红树林、深圳湾、沙河高尔夫球场等得天独厚的自然景观资源

☆规划打破传统，户户可看海☆LG、霍尼韦尔及日讯合力打造中国第一智能家居社区☆“金钥匙”全套高端物业服务

劣势☆深圳湾的水质令人担忧,红树湿地空气质量有待改善

☆目前深圳湾片区规划中缺少一种大型的商业配套

国内典型同类型工程——红树西岸智能化设计智能化保安措施电子身份识别无线网络覆盖整个小区全屋智能化电器设备自动换气系统借鉴生命化每个房子都有他独特的朝向与景观3.1米层高，室内景观无限开扬用红树林、高尔夫球场、主题公园作私家藩篱家被海水与湖水所环绕，一切总在清新之中无尘设计、隔音设计，给家一个宁静全透明的Window

Wall把墙变成大型的观景窗借鉴楼盘名称东方润园楼盘地址位于杭州江干区钱江新城内

基本情况占地面积：8.1万㎡总建面积：22万㎡容积率：2.8项目类型：高层/超高层项目规模：7栋24―41层高层与超高层绿化率：40%

销售情况06年10月15日开盘至今只剩6套样板房，销售率99%客户区域：长三角为主辐射全国及海外职业：80%以上的客户都是私营企业主、董事股东人群户型配比平层面积：四房-六房220-320㎡跃层面积：400平㎡以上共730套价格2006-10-15:均价16800元/㎡2007-08-14:均价27000元/㎡2007-09-25:均价32000元/㎡

优势☆核心绝版地段，立体交通网络☆面朝开阔的钱塘江，背倚整个杭州最顶级的城市配套

☆九家世界鼎级团队实力雄厚

☆独一无二的数字化家居智能尊邸☆管家式服务，顶级圈层社交空间

劣势☆项目地段不具备一线江景条件,自然景观上与一线江景楼盘有所差异

☆除了江景,其他内部可挖掘的潜力不大国内典型同类型工程——东方润园整合片区资源,主打江景豪宅、国际化开发定位：杭州核心区域全江景国际尊邸建筑理念：在规划时将整个楼盘布局略偏了30度，使80%的住户都能够将江景尽收眼底；杭州首创的“两户三梯〞的奢侈电梯配置；双层LOW-E中空钢化玻璃、铝板幕墙；大开间、短进深户型，将别墅的设计理念融进高层公寓园林规划：倡导“城市大宅环境观〞的高尚景观理念，充分把握建筑与自然的关系。运用一枚树叶和一朵莲花的设计美学，将规划、建筑与景观有效融为一体创新整合模式—东方润园广告诉求：居上流之上的鼎级住宅借鉴霍尼韦尔智能化设计户式中央新风系统单元式中央吸尘系统原装进口VRV中央空调系统户式中央燃气热水系统自动换气系统整合水库、森林、温泉、山地等丰富的自然资源开发定位：休闲度假房产建筑规划：独立别墅、新四合院、夕阳公寓、假日公寓等特色休闲度假住宅。园林规划：规划为五星级标准度假酒店、温泉主题公园、度假镇街、团队度假公寓等；东地块分组团规划为温泉SPA别墅、假日公寓等特色休闲度假住宅广告诉求：享受度假休闲房产新生活体闲度假开展模式—丽水云天相同处：——工程处于高起点、大手笔城市升级规划的区域，在整体物业开展过程中，注意与城市开展紧密结合；——充分利用自身资源优势，并结合超前的规划理念，将社区与大环境完美融合；——在工程本身的建筑设计上，对建筑布局到立面处理，加以个性化的充分创新；——产品细节表现局部吸纳多样化新技术，加大工程附加值、提升工程高品质形象；——工程物业高端智能化、管理科学人性化，强调营造全新的居住体验。区别处：——各工程在规划布局、园林风格、主题各异，充分结合自身资源特色；——对工程整合营销理念和方式各异，通过不同概念进行输导。案例总结高端市场3市场解读楼市概况、产品、客户、价格、营销集美集美从2004-2006年的数据看，商住土地供给量以逐年翻番的态势增长；集美土地供给量及市场供给量也保持在一个较高的水平，同时也占据了岛外市场越来越大的份量，集美楼市开展提速。2007年目前为止，全市出让土地329万平方米，其中集美商住面积55万平方米。未来市场供给量大，竞争加剧。集美楼市开展提速，未来市场供给量大，竞争加剧集美2004-2006年销售量整体呈现上升态势，全市年均销售276万平方米；集美销售量稳步上升，2006年比2005年增售20万平方米；价格涨幅明显，从目前销售价格看，2006－2007年价格近于翻一番，涨幅空前，后续上升空间略显透支。集美销售市场活泼，价格涨幅空前,未来将渐平稳主流开发商的主要工程开展方向城中心区城市扩张岛外城市外缘借势园博园的夏商(大学康城)/杏林建设(金博水岸)、华润置地工程滕王阁(海峡国际社区)/国贸(国贸蓝海等)/联发(五缘湾１号)国贸、联发布局五缘湾;滕王阁独唱会展北片区;杏林建设、夏商地产笃定园博园区域；华润置地强势挺进……随着“海湾型城市〞建设步伐的不断加快，岛外将成为未来的重心，集美区凭借文教、地理、配套等优势，以及各大开发商的介入，其房地产开展备受市场关注。集美凭借各项优势成为岛内向岛外转移的开发重点思明区：区域成熟度高，景观、人文资源丰富，配套完善，吸纳大局部高端置业群体；湖里区：近年备受关注，五缘湾区域受捧，配套渐趋完善，楼盘渐趋高端化；海沧区：受PX工程影响大，市场关注度下降，置业群受分流严重；翔安区：楼市新秀，欠缺配套，有待提升，通达岛内仅有翔安隧道；同安区：区位相对较差，本身资源缺乏，在竞争挤压下，以满足当地置业需求为主；集美区：城市规划利好，区位、资源丰富，渐成岛外“领头羊〞，市场认可度较高，对周边区域吸纳能力增强。

岛内15000-20000同安6600-7000翔安6500-6800集美7800-10000海沧7500-7800岛外集美渐成置业热点港谊广场君临宝邸海峡国际社区云顶至尊华润置地工程联发.五缘湾１号新景.龙郡从08-09年厦门高端工程的预测来看，未来品牌高端工程集中岛内，竞争市场剧烈，如何消除客户岛外心理障碍是关键。片区对比项目主力客户客户来源比例投资/自用五缘湾片区联发五缘湾1号私营企业主54%私企高管25%企事业单位高管5%国有企业6%其他10%本地60%泉州、漳州30%其他10%自用50%投资40%其他10%会展片区海峡国际社区私营企业主60%私企高管20%企事业单位高管5%国有企业5%其他10%本地40%泉州、漳州40%其他20%自用61%投资28%其他11%筼筜湖片区英皇湖畔花园私营企业主50%私企高管25%企事业单位高管5%国有企业10%其他10%本地35%泉州、漳州40%其他25%自用60%投资30%其他10%厦禾片区银聚祥邸私营企业主58%私企高管30%企事业单位高管5%国有企业3%其他4%本地25%泉州、漳州60%其他15%自用70%投资15%其他15%在售及未售高端工程——可类比楼盘客户分析私企业主或高管为主力客户，另有较大局部企事业及国有企业高管客户群购房比例购置面积比例比例本地人41%43%外地人59%57%在省内在厦购房高端人群中，尤以泉州、漳州的人数为多，其次为龙岩、三明的客户。省外购房人群主要来着中西部和北部的城市，北方的人群尤其多。马来西亚、印尼、菲律宾、台湾等地区客户是境外购房人群的主力群体。以上数据来源：厦门市国土房产局公布的统计数据整体而言，厦门高端购房人群中主要以来自厦漳泉的新厦门人为主在售及未售高端工程——客户区域来源置业客户以自住为主，投资客户约占30%，未来投资客户将保持持平略低的比例；交通状况、园林绿化、社区配套和物业升值潜力等因素将直接影响客户成交。在售及未售高端工程——客户置业动机及因素考虑因素排在第一位排在第二位排在第三位开发商品牌15.40%5.40%9.30%小区规模及配套29.50%20.10%13.60%户型面积合适11.20%17.70%12.70%楼层及朝向5.00%9.90%12.10%价格15.80%16.20%15.50%楼盘位置14%14.30%13.80%非常需要比较需要有无都可不大需要完全不需要入户花园32.03%36.25%14.19%4.32%1.55%功能房7.65%14.08%24.72%16.18%7.42%储物室13.86%23.39%25.16%14.19%4.21%生活阳台带37.92%32.70%9.76%2.66%1.11%主人房设阳台/大露台38.02%27.82%14.97%4.66%1.10%凸窗41.00%31.15%8.54%3.22%0.89%要素实用性采光通风景观附送面积朝向噪音形象星级指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★物业整体形象对户型关注点居住空间要求关注点排序：资源≥物业综合素质≥户型关注点≥居住空间要求在售及未售高端工程——客户需求统计共同特征年龄层而立、不惑之年，事业有成，收入稳定家庭人口大多都结婚有小孩，家庭人口3-5口人消费心态本地置业人群①、为改变居住环境及条件而购买，在岛内居住，以小换大，对产品档次及品位要求高：如开发商的实力、建筑规划、园林、户型、建材、安防、物业服务等。②、为子女购买，购买面积相对较小，对产品要求高；③、以投资为目的，要求产品品质高且有增值空间的物业。外地置业人群①、为子女同时为自己生意方便而购，重户口，选择高档物业；②、为投资，偏好靠山海湖等景观资源的物业，看重其未来升值潜力；③、为养老，注重景观资源同时要求生活便利，要求高品质产品；购房群体对物业普遍要求拥有高品质，同时物业有升值空间在售及未售高端工程——客户共同特征【客户A】职业：某商业银行高管年龄：37岁访谈纪要：杏林湾未来规划不错，交通和环境都有时机成为岛外最好的居住区域，但是现在的居住工作环境还没有完善，那些配套还要3-5年的时间才有方法使用，如果真的要去那边居住，我觉得现在还早。投资型的客户可能会多一些，但是总价不能太高。政府08年对银行贷款进一步调控，今年十七大会议明确了明年货币政策调整为紧缩型政策，这将进一步影响到市场上无论开发商，还是投资型客户的购置行动。

【客户B】职业：厦门地税总局某局长年龄：49岁访谈纪要：如果我要购置这样的高端物业，我首先会看小区整体感觉，是不是能打动我，房子的外观是选择这个房子的第一印象。然后，就是房子的结构，是不是实用。同时还要考虑住在那里交通是不是方便，家人总是要出门的，这里还有三个重点要考虑的，第一是活动空间，尤其是老人和小孩的活动空间够不够，平安吗；第二是小孩读书的问题，边上有大学没错，可是，我们更关心有没有好的小学和中学；第三是生活够不够方便，最起码要有菜市场、超市、医院这些平时会用的上的配套。持有价值，投资内在品质，舒适感客户验证——典型客户访谈描述【客户C】职业：某大型快速消费品机构董事长年龄：37岁访谈纪要：我82年就到过集美，说实在话，集美的生活环境实在是不好，一方面生活配套和岛内比实在太差，很不方便，另一方面按照厦门人的说法，集美的本地人群素质不够高，将来生活肯定会有麻烦的地方。我最近买了一套房子，就在大同小学边上，就是图学校好，我所知道的很多朋友就是因为学校才买的，厦门有14所模范小学，岛内思明区有12所，岛外集美1所，同安1所，如果说要到岛外去，孩子的读书是问题。还有现在虽然是大厦门趋势，但是岛民意识还是很严重的，在有条件买得起房子的情况下，还是第一首选岛内房子。园博园开放后，我带了好几个朋友去参观了，园博园的环境真的很不错，有的朋友就说住在边上应该还不错，我觉得，现在住在附近肯定是不方便的，倒是现在可以先买一套来度假，厦门外省来的客户还是很多的，尤其是东北那边的，到冬天老人就过来度假，如果边上有房子，建议做小一些，控制一下总价，毕竟一年也只是住几个月，而且物业也要好一些，省的没人住不平安。也可以现在买一套偶尔过去住住，将来等那里条件好了，再去定居那里。外在环境，性价比享受生活，度假社区环境，实用性客户验证——典型客户访谈描述【客户D】职业：山西某媒矿业主年龄：45岁访谈纪要：我经常来厦门，对厦门的环境及人文环境非常喜欢，每次都想住长点时间，来的次数多了，就有了在厦门置业短期居住的想法，对于渡假的居所，主要关注其三点：1、资源景观。山西是内陆，没有海，因此，我特别喜欢有海的地方；2、小区环境。首先，小区要有好的景观环境，设计要特别，住起来比舒服；3、生活配套。周边的生活配套要便利，如交通、购物等；4、居家平安。我比较关注平安，厦门这个地方很平安，和我们山西不一样，山西当地目前治安不好。5、套型设计。希望在居住的地方通风采光都很理想，另外，必须南北朝向。看了你们的地理环境后，我认为这个地方非常不错，和大的景观在一起，政府也重视，可以做出一个很理想的产品。至于价格，我觉得不会比在岛内的高许多，相信会有许多北方人过来短期居住。

产品本身设计享受生活，度假生活配套，方便客户验证——典型客户访谈描述我们挖掘和总结了消费者置业中的核心需求，并找出了客户的需求点

客户的消费习惯自住的实用性注重买入价格和资产持有投资和消费上的精细和理性身份的标榜对新生活场景和新生活方式的接受和期待在置业中的核心需求元素安静、整洁、优美的小区环境较低的买入价格和增值潜力卓越的物业品质和持有价值良好的区域前景展示便利的配套和便利的交通满足休闲度假根本要求稀缺的自然环境和景观精神的愉悦、闲适和放松创新性的产品类型和所彰显的生活方式物超所值的投资产品理想的居住、度假空间资料来源：同致行分析客户验证——客户需求点分析在售及未售高端工程——价格市场项目名称推出量（㎡）销售率销售均价海峡国际社区14.8万29%17080元/㎡五缘湾1号30万未售预估17500元/㎡云顶至尊20万0%23000元/㎡金域蓝湾三期4万25%17000元/㎡香山.碧海晴空2.5万未售16800元/㎡英皇·湖畔华庭4万未售18000元/㎡鹭岛.北海湾2.9万未售11000元/㎡价格区间描述：11000—15000元/平方米区间此价格区间楼盘因地段因素影响，受岛内外之别影响，价格处于相对较低水平，但仍处于岛外高位；16000—20000元/平方米区间此类楼盘是当前市场的主流，拥有交通、教育、商业等各类外部优势配套，局部规模较大工程，还拥有较完善的社区自身配套、具有较高的品质。均价20000元/平方米以上区间该类楼盘强调产品素质的优秀以外，更为明显的特点是竭力追求生活的占有，包括资源、环境、身份认同等。16000-20000元/㎡市场主流

项目媒体组合海峡国际社区报纸＋户外＋会展＋网络＋短信平台＋电视＋车载视频五缘湾1号报纸＋户外＋会展＋网络＋电视+车身云顶至尊报纸＋户外＋网络＋电视金域蓝湾报纸＋户外＋会展＋网络＋电视碧海晴空报纸＋户外＋网络＋电视＋候车亭项目广告诉求海峡国际社区广告主题：超百亿大盘第一阶段：10月－11月，１、岛内罕见超级大盘力创台海第一盘；

２、滕王阁牵手建行打造台海第一盘；３、1公里长传世艺术园媲美白鹭洲；４、实力不凡天生的“越界者”；５、镇殿之宝即将揭开神秘面纱……

；６、会展北片区:“台海第一盘”

24日开盘第二阶段：12月１、大师登峰巧设样板房惊艳亮相；２、价值500万镇殿之宝神奇落户。五缘湾1号广告主题：海岸线上影响力建筑第一阶段：海岸线上影响力建筑云顶至尊广告主题：结束豪宅想象第一阶段：结束豪宅想象；天地有大美而不言第二阶段：10月，260-310平米山海景观大宅推出金域蓝湾广告主题：原创现代美宅第一阶段：美宅不只是居住；第二阶段：超越所见，即为远见第三阶段：创新成就稀世之“美”

碧海晴空广告主题：东海岸.139席顶尚空中别墅

第一阶段：5.6米高度预约国际海岸生活；

不同的视野享受特殊的生活品质139席“空中别墅”12.16开盘

；16日开盘开启海岸新生活

从广告诉求看,产品主要展示工程核心理念及资源、高品位、高附加值的特性,并渲染、拔高工程的形象；媒体组合上，根本以报纸、户外、网络、电视为主，短信平台及会展、车身等方式较少运用在售及未售高端工程——营销推广立体组合，拔高形象■集美渐成未来开发、置业热点，未来市场供给量大，竞争剧烈，消除客户岛外心理障碍成为关键；■类比高端工程在产品设计上户型阔绰、立面简约，创新设计较多，户型多集中在三房、四房及复式；■类比高端工程购房人群以来自厦漳泉新厦门人为主，对高端物业的主要关注点集中在资源与物业综合素质，以自住为主；■类比高端工程市场主流价格在16000-20000元/平米，营销推广上通过渠道的立体组合，拔高形象，同时由一系列目的性、针对性强的营销活动传达项目价值。市场总结偏隅一方的小城海岛城市海湾城市杏林湾

厦门城市开展目标：东南沿海中心城市为开展核心，建设海湾城市、港口风景旅游城市；厦门城市开展历程：偏隅一方〔中山路区域〕——海岛城市〔厦门全岛〕——海湾城市〔现阶段〕——海西中心城市〔未来〕厦门需要一个向海湾城市开展的承载。杏林湾——厦门海湾城市次中心，在大集美规划中是“一心两片〞的主中心地位，凭借区域的交通完善、商务引导、工业产业拓展、城市规划的高定位、高规划，以及人文、区位、生态景观等资源优势，成为厦门向海湾型城市开展的支点。文化教育区商务营运区生态旅游区生活居住区杏林湾规划交通规划商务运营中心文教规划城市规划工业规划园博园片区本案商务中心文化教育区杏林湾地块周边视野开阔，无遮挡，美丽景致尽收眼底，空气清新质量好。东面一水之隔的园博园主展岛，近享后花园－－杏林湾和园博园；同时位于大厦门几何中心，交通便利，四通八达，区位优势明显；毗邻集美杏林文教区、大学城，未来的厦门第三商务营运中心，南面有规划在建中的幼儿园、小学、中学，人文气息浓郁；温泉资源等优势，可以毫不客气的说，工程所在板块的特点就是物华天宝、丽质天成海西时代的契机海湾城市的支点2007JG03地块，海湾厦门最具价值的地段海西城市融合开展的首个代表工程海湾城市海岛城市大厦门小厦门海西龙头城市厦门城市升级进程工程概况——地块经济指标项目名称规模（万㎡）容积率绿化率占地总建金銮湾1.59.75.240.5%夏商.大学康城2051一期2.04二期2.7745.0%悦美.筼筜3.811.72.545.0%金博水岸3.7163.940.3%金海湾11.630.22.440.0%本项目4.213.3约3.040%

工程指标比照分析：工程处于园博园西侧，可近享园博园资源；工程建筑面积13.3万，在杏林湾区域属于中小规模社区；工程容积率约为3.0，处于中等水平，具有一定的优势；建筑密度22%，绿化率40%，居住舒适度较为适宜；指标较优，居住舒适社区项目名称规划设计要求用地位置杏林湾片区，杏北外环路东侧、园博园三号路以南土地用途居住土地面积1号地块17070.525m22号地块25160.838m2地上建筑面积1号地块54600㎡以下2号地块78000㎡以下建筑密度（上限）22%绿地率（下限）40%建筑高度、底层、多层、高层的限定高层（24米＜H≤100米）层数必须符合厦规[2007]140号文的规

地块周边视野开阔，无遮挡，空气清新，质量好。

东面一水之隔的园博园主展岛，美丽景致尽收眼底，近享后花园－－杏林湾和园博园；

北面是已平整但未出让的地块；

地块南面为一在建中的大型浴场；

往西约40米左右是在建中的公铁大桥桥引，再往西为自然村。

地块周边近距离内无工业噪音和工业废气污染。

工程价值分析－－地块四至及周边环境未出让地块官任村在建的大型浴场园博园主展岛东北西南本地块公铁大桥引桥工程周边景致优美，无工业污染，略有交通噪音工程价值分析——交通配套公交线路起点——终点厦50路杏林－－轮渡51路杏美－－轮渡厦52路杏南－－轮渡厦53路思北－－东孚工业园66路化工学校－－轮渡617路同安小西门－－火车站

201路灌南工业区－－轮渡

202路灌南工业区－－会展中心

532路轮渡－－杏林正新

地块位于杏林湾片区内，隶属园博园板块，紧临在建中的公铁大桥，居厦门本岛和厦门火车站之间；沿地块西面规划建设的杏北外环路向北与杏林湾路、海翔大道对接，东可与集杏海堤对接，集杏海堤是由岛内到该片区及周边片区的必经之路，地块周边还有高速公路及同集路、集美大道、BRT、厦门新客站等，沿杏林大桥五分钟可进岛，以南直达319国道，沿集灌路10分钟可达漳厦泉高速公路。杏林湾路集杏海堤杏北外环路公铁大桥引桥紧邻厦门本岛,临近集美交通枢纽，出入便捷工程价值分析——周边配套未来教育配套较好，生活、商业配套缺乏市政配套——建设自身市政配套设施，周边路网在规划建设中，配建有线电视二级分前端机房一座，设于建筑物的一层，建筑面积40平方米。公建配套——地块以北规划有社区效劳中心，“二合一〞环卫设施〔公共厕所和道班房〕。生活配套——地块北面规划有生鲜超市和邮政所，南面有在建中的大型浴场，西边邻近的村庄内有相应的生活配套。医务配套——地块周边规划有杏林董任医院和杏东医院。教育配套——地块毗邻大学城、集美杏林文教区，地块西北方向有规划幼儿园、小学、中学。杏林大桥规划小学规划小学规划中学规划九年义务学校本案规划杏林董任医院杏北新城规划杏东医院杏林街道生活区工程SWOT分析６大优势(S)3重劣势(W)2层威胁(T)１、位于大厦门几何中心，区位交通便利,四通八达；２、邻中国唯一水上园博园、杏林湾，空气清新、视野开阔、景观美,３、片区内具有温泉资源；４、毗邻集美杏林文教区、大学城，南面有规划在建中的幼儿园、小学、中学，人文气息浓郁;５、毗邻厦门未来城市次中心，杏林湾新ＣＢＤ６、开发商具有良好的品牌知名度及开发经验。１、片区建设刚启动，生活、商业配套不完善，工程开展需要时间考验；２、工程紧邻自建房，居住环境有待改善；３、临近公铁大桥引桥,及规划杏林北环路，有一定的车流噪声污染。１、政府对片区开发的支持，逐渐增强社会关注力,周边配套的逐渐完善，改善片区形象；２、园博园景观带来的人气，将拉动大量居住需求。３、杏林湾路、公铁大桥竣工通车，将大大提升地块的区位价值。１、区域内，金海湾、泉舜·泉水湾,金博水岸；以及岛内高档楼盘如：海峡国际社区等工程将分流局部客源；２、周边城市化水平低，生活、商业配套处于低端，而且不健全。3大时机(0)工程价值综述开发背景：地块开发时机，以厦门海湾城市开展的为大背景，具有有利的城市开展及创新时机；规划指标：地块规划指标较为优质、有利于开发高品质的宜居产品；区位特点：位于海湾厦门的几何中心区，未来具备交通枢纽的便利，并由交通的完善带动片区开展；资源情况：中国唯一的水上园博园，旅游景致优美，具有极强的可持续开展特点；另外片区的人文底蕴及教育资源、自然温泉等资源丰富；工程开发：开发商开发经验丰富，有更为前瞻的眼光，结合领先的开发理念，有能力打造更具超越性的新工程。成就海西真正意义的豪宅社区城市开展的大势板块开展的前景工程自身的条件综合工程所拥有的内外特质，城市赋予了2007JG03地块一个创新历史的使命什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅〞。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源三是建筑精美不可复制四是风格各异难以仿造五是人文价值无法再生因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。地段+面积1地段+景观2景观+品质3品质+服务4

豪宅根据每个阶段客户所追求的居住核心价值的不同，大致可以分为四个演变阶段：豪宅演变史特点：多作为暴富者身份的标识工程多集中在城市的黄金路段以大为美。户型上突出大开间、大面积、多卧室的特色户型功能上不完善。比方没有专门的工人房等特点：在考虑地段的同时，增加了对景观资源的需求逐渐减少了对空间的奢华要求豪宅社区与其它档次的小区混杂在一起代表工程：香江花园代表工程：西堤别墅特点：对稀缺资源的占有成为衡量豪宅的重要标准，包括城市景观、自然景观等。对于居住品质的要求提升，例如会所配套、健身房等对于住宅平安性和私密性的要求更高代表工程：爱琴海特点：便利的陆、空交通网络社区周边完善的生活配套硬件设备追求高档次，多为国内外最先进的材料、设备。出现了智能化、生态化的豪宅星级酒店式的尊贵效劳代表工程：海峡国际社区尊贵初级层次生活理念：我要尊贵心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望社会的注意、认同行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源如：旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等这一阶段的住宅特点：以旺为贵以大为尊文化特质：张扬夸张典型物业：深圳：云峰花园、世贸广场厦门：香江花园、银聚祥邸、云顶至尊等尊贵初级层次豪宅短缺时代，不仅住宅本身没有到达真正意义上的高尚物业层面，而且也不符合财富阶层居住理念，只是停留在“贵价盘〞层次客户尊贵进化论误解产生尊贵初级层次生活理念：尊贵要我心理特征：表现身份的尊贵，不得不受到尊贵的约束。所谓人在江湖、身不由己、为物所累行为方式：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求如：富豪必须住别墅、穿名牌、出入高尚俱乐部等这一阶段的住宅特点：以豪为美以贵为尊文化特质：嫁接文化符号、标签典型物业：深圳：万科·十七英里、天琴湾等厦门：海峡国际社区、源昌鑫海湾、发现之旅等尊贵第二层次客户尊贵进化论无奈接受豪宅克隆时代，住宅“豪那么豪矣，宅非心宅〞，建筑好看不好用，或者将度假别墅成为长住大屋，并不适宜人居住，只是停留在“贵族盘〞层次通过对现有厦门市场客户的研判，结合2007JG03地块的综合条件，我们工程最终的购置客户群便浮出了水面。片区对比项目户型配比热销户型客户心态分析五缘湾片区海峡国际社区3房2厅130-165m²41%4房2厅170-180m²30%4房2厅266-268m²19%4房2厅280-296m²6%复式189-250m²2%复式268-280m²1%复式453-525m²1%3房/130-165m²复式268-280m²第4代豪宅筼筜片区蓝湾国际3房2厅148m²34%4房2厅174-191m²65%5房2厅303.94m²1%3房/130-165m²4房/174-191m²第4代豪宅会展片区爱琴海3房2厅166—180m²37%4房2厅185—215m²58%5房2厅265—283m²5%3房166-180m²4房185-215m²第4代豪宅厦禾片区银聚祥邸复式519—608.7m²

复式519—533m²第3代豪宅厦门在售及未售高端工程——客户置业心态分析以豪为美以贵为尊以旺为贵以大为尊以豪为美以贵为尊以豪为美以贵为尊这些高端工程的主力购置阶层正是本案的目标客户

偶得客户群

游离客户群重点客户群核心客户群海内外其他区域投资客户候鸟型度假客户闽南区域高级管理层周边片区二次置业海西区域投资客户厦门本地富裕阶层（大企业老板、高级公务员）但是，现在市场上的第三、第四代产品就是我们目标客户群需要的吗？确实，他们富有，拥有很多的资源，但是他们不是人们想象的那样，他们已经通过不断的成长，形成了自己的思考：富豪阶层心态的变化与新一代富豪人群的产生生活理念：尊贵由我心理特征：左右城市扩张大势，见证城市快速膨胀〔新CBD、大厦门、大海西〕希望拥有组合式的唯一资源〔杏林湾、园博园〕获得唯一性的生活模式〔产品、效劳〕行为方式：占有最好的资源，但已经不刻意用来炫耀而是用来享受，生活完全由自己做主，知性的生活已经成为生活的主调如：神龙见首不见尾、只在此山中云深不知处等尊贵第三层次我们挖掘和总结了消费者置业中的核心需求，并找出了客户的两个需求点

客户的消费习惯自住的实用性注重买入价格和资产持有投资和消费上的精细和理性身份的标榜对新生活场景和新生活方式的接受和期待在置业中的核心需求元素安静、整洁、优美的小区环境较低的买入价格和增值潜力卓越的物业品质和持有价值良好的区域前景展示便利的配套和便利的交通满足休闲度假根本要求稀缺的自然环境和景观精神的愉悦、闲适和放松创新性的产品类型和所彰显的生活方式物超所值的投资产品理想的居住、度假空间资料来源：同致行分析目标客户需求点分析

市场对这些成长中的新财智阶层还保持原有的的看法，市场的产品还未与时俱进的变化，显然已无法满足新富豪人群的需要。但是他们还是需要生活，需要改善居住环境，彰显出新的生活状态——就这样，新一代的富豪只好委曲求全的生活在并不是他们想要的生活空间中他们需要新的空间一个时代误解一个阶层一个阶层无奈于一个时代因此，同致行认为：房子是给人住的，真正的了解我们的客户，才能更好的把握客户TIMESpkCLASS冲破时代，创立新生活他们的行为伴随及带动着城市开展他们的观念影响带动着周围人群他们的生活方式更多自主而不是跟从……新一代财智富豪是城市主人新一代富豪的生活方式已变化置业观念已变化对生活的理解已变化——而立、不惑之年——二次以上置业，对产品相对挑剔——事业有成，收入稳定——已经获得社会的认可和尊重——高智商、有品位的塔尖阶层——具独特生活品味，追求唯一性的生活感受——渴望占有城市最珍贵的资源——渴望站立在城市扩张的高度——追求与城市相互包容的国际性滨海休闲生活冲破时代——核心目标群特征解析区位能彰显我的身份内部装修反映我的风格与审美设备反映我的需要建筑设计=我的定位园林设计表达我的品味效劳突出我的尊贵ME,我的居住观Self-projection我对豪宅的看法自我身份的投射冲破时代——核心目标群豪宅观主人对区位的要求出那么红尘，入那么自然，进退自如。既是都市中心，又是自然的地块，其独特性，珍贵性和融合性，反映出自身对左右城市开展，见证城市扩张，同时享受自然的大隐；拥有珍稀、绝版自然资源：山、水、林、湖之美。社区人文环境的纯度，完美度，不受杂质干扰。主人对社区形态要求进退自如，神龙见首不见尾。社区在城市中，又真正封闭，享受悠然自在的主人感觉。生活场景与自然的沟通，主张自然统一。对房子有超乎功能与价格之上的要求。主人对物业效劳要求主人轴心论：一切效劳围绕主人，由看不见的管理和无处不在的效劳组成，给予主人充分自由和享受。主人对购置方式要求主导式购置选择方式。冲破时代——核心目标群置业观我们需要整合工程自身和外在资源，注入与客户可以产生共鸣的文化内涵，通过文化的演绎，颠覆旧的认知，全面超越。冲破时代在新富豪阶层的需求下第五代豪宅破茧而出，应运而生！豪宅特点：适度的豪，归心的宅文化特质：尊贵是我，身心由我工程总平布局建议工程整体开展战略工程外立面造型建议工程户型设计建议工程景观园林设计建议工程物业增值点构建建议工程创新技术引用建议工程智能化配套建议工程软性效劳价值提升建议工程整体开展战略原那么Projectoveralldevelopmentstrategyofprinciple1、工程整体开展战略是满足工程作为住宅建设集团立足杏林，完成以工程品牌带动企业品牌的使命；2、在整体开展战略制定过程中，工程将第一个制定出杏林湾高端工程品质标准，对杏林今后高端工程开发方向做出表率；3、充分的利用工程周边资源，无论从工程布局、外观，还是工程景观园林的设计都与整个杏林湾的总体设计相和谐，与园博园开展相契合；4、在工程开展战略中，导入社区独有的文化内涵，赋予建筑精神层面的光辉，使工程不单纯只是一个建筑群，同时还是一个精神的家。5、本战略对规划设计公司规划设计和住宅建设集团后期工程规划确定起方向性指导作用。定性属性：低调而奢华的空间杏北外环路北公铁大桥引桥集杏海堤交通规划西面为旧生活区，外部视野较差，无其他优势资源，且临近杏北外环路，南端有公铁大桥引桥影响，存在较大的噪音。北面及东面视野面广，景观资源丰富，拥杏林湾与园博园为一体，是地块价值核心点。南面视野面较宽，近享园博园，但因临近公铁大桥引桥及集杏海堤，有一定的噪音影响。地块条件地块条件与户型适配分析核心价值位置，布置小高层或者别墅，以大户型〔大四房、五房、复式为主，配以小四房〕。次价值位，可考虑布置高层和小高层，以中户型为主〔大三房及小四房为主，配以少量小三房〕。弱价值位置，主要为噪音影响及视野面小，布置小高层或高层，以中小户型为主〔二房及小三房〕。地块条件与社区规划分析围而不合：建筑朝向以东南向为主，有效解决采光通风以提高居住舒适度，建筑间距适宜，相互防止严重视线阻碍，使得空间感增强；相互融合：工程分为两个小地块，中间绿化空间营造高品位、新生活、情调休闲商业空间，一方面是内外景观的融合，一方面是商业空间价值表达；特色园林：充分利用地块特点，引活水进入社区，让小区建筑、园林融入园博园，和谐与共，打造园博园又一景观：人居主题景观岛，最终形成工程独具特色的“园景在我家，我家是园景〞。活性建筑，大宅的名片本工程建筑为高层+少量小高层+局部别墅，密度适中，立面应强化建筑的通透性和观景效果。参考：金地香密山建筑立面建议建筑风格：大气尊贵的现代风格色系选择：浅冷色基调，大气生态外墙材质：陶瓷砖贴面顶部处理：简洁明快的线条园林建议——巴厘岛风情四维活性园林四维——平面+立体+时间感活性——规划的通透性+生态园林和市政休闲木栈道双重的风氧流动本工程地势规整平坦，适合内部造景设计。可以引水入社区，将工程融入园博园，形成三维立体园林，加上工程规划的通透性所带来的风、氧流动，形成第四维感受。用更为符号化的表现方式，增加休闲度假的情调。园林风格：融合巴厘岛风情元素现代园林概念主题：四维活性立体园林，风氧元素设计要点：园林的视觉上的简洁、立体，感受上的高贵、生态、通透。功能设置：应参加SPA等健康休闲功能。园林建议生态与风情完美结合——巴厘岛风情代表元素：棕榈科植物原木运用曲线泳池茅草棚采用大量的热带、亚热带植物如棕榈、椰树、花卉等营建茂密错落的园林环境，建筑小品常采用麻、藤、木、石等天然材料，大面积的水景与雕刻小品结合形成别致风情。休闲与造景结合——社区就是旅游渡假胜地游艇码头引水入社区，再造园博园又一人居主题岛——人居典范。同时在水出入口可增设社区休闲游艇〔船〕码头，或其它水上游乐设施，让业主每天都可悠游泛舟于社区与园博园美景之中，放松心境。一家长幼，不用专程出门旅游，在家门口就可休闲渡假，共享天伦之乐。 通过对可类比工程及片区市场的分析与判断，综合工程打造成海西首席豪宅的工程定位，确定本工程户型面积配比方下：230-260250-255190-210165-185150-155135-14010%5％20％20%15％15%套数比例〔％〕四房户型五房复式〔楼中楼〕四房三房三房85-1005%二房面积范围〔m2〕390-68010%别墅 产品配比建议丰富产品:空中园博园〔“阳光院馆〞元素的融入〕文化层次营造：将园博园的规划设计理念融入每一户，到达“园博园中园〞的效果空间层次营造:跃式、复式、挑高户型、观光电梯……科技层次营造：指纹识别专户电梯、车库大堂设计、LOW-E玻璃……奢华层次营造：多阳台、高露台、全套房设计……产品规划建议三房户型户型方正，实用率高；平层；局部挑高设计，超大挑高空间；交错楼层附送超大露台或入户花园；活性空间，可自由组合；主卧、书房、客厅共享露台观景；大凸窗设计，开阔观景面；主卧套房设计。奇偶楼层交错挑高设计产品规划建议三房户型平层；户型方正，实用率高；交错楼层附送超大露台和入户花园；局部挑高设计，超大挑高空间；主卧、书房、客厅共享露台观景；宽厅、大凸窗设计，开阔观景面；主卧套房设计。主卧、书房、客厅共享露台观景主卧套房设计。产品规划建议三房户型平层户型，座北朝南，南北通透；超大入户化园，做到真正的空中别院；无电梯间，无公共走道，最大化的增加建筑使用率；180度的环型花园布局，园林穿插于内别离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。卧室套房设计，主卧设挑空式花园阳台；空间层次感强，居住空间高3米。主卧设挑空式花园阳台园林穿插产品规划建议三房户型平层户型，座北朝南，南北通透；超大入户化园，做到真正的空中别院；窗窗有景，270°空中观景；无电梯间，无公共走道，最大化的增加建筑使用率；环型花园布局，园林穿插于内，别离客、餐厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰；卧室套房设计，主卧设挑空式花园阳台；无公共走道,超大入户化园产品规划建议三房户型－－错层图例270°环型花园布局180°环型花园布局产品规划建议四房户型平层；户型方正，实用率高；交错楼层附送超大入户花园〔或空中院馆〕；局部挑高设计，超大挑高空间；客厅露台观景；大凸窗设计，开阔观景面；主卧套房设计。观景大凸窗产品规划建议四房户型户型方正，实用率高；交错楼层附送入户花园和超大露台〔或空中院馆〕；局部挑高设计，超大挑高空间；宽厅带大露台设计，空间尺度感强；大凸窗设计，开阔观景面；主卧套房设计。空中院馆产品规划建议复式户型入户独园，空中别院。窗窗有景，270°空中观景。无电梯间，空间更合理化应用，无公共走道，最大化的增加建筑使用率，大型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在每一个角落，空间与自然步调完美合谐。园林穿插于内别离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。户型座北朝南，户户南北通透。特设厅卧落差使布局更随意。厅高5米，舒展，宽敞的阔绰大户空间。产品规划建议复式户型图例一大型露台以及花园步道替代了室内走廊产品规划建议厅卧落差使布局空中别院挑空复式户型图例二产品规划建议专户式电梯配置专梯专户的私有电梯；特设指纹识别；私密性和平安性俱佳；踏出电梯，即步入“空中别院〞，无需浪费须臾于绕道公共走廊。花园电梯产品规划建议杏北外环路北公铁大桥引桥集杏海堤一线山海景观,碧海环拥,云天合抱，远眺港岛观光电梯发挥地块东面及南面的景观优势，建议设置观光电梯。让回家的每一刻都置身于休闲观景的享受中。深圳南海玫瑰园3期产品规划建议地面车库电梯井大堂地面车库电梯井大堂车库大堂一般做法华府车库设大堂车库大堂半地下通风的开敞式车库，以及车库大堂设计；将自然风、阳光导入车库，立体绿化引导自然、清新的空气吹散了停车场中的沉闷；特备的母子车位为家庭来客、提供多一份细致。深圳香蜜湖一号4.5m高大堂阳光车库产品规划建议——工程增值点构建建议工程的增值点主要表达在两个地方，一是会所，另一个是商业配套。会所是工程增值点最重要的局部，是与居住人群日常生活息息相关的环节，也是众多消费者购置该物业的重要考量因素之一。考虑到本工程位于园博园旁，居住的日常生活配套条件严重缺乏，同时为了提升工程居住品质，建议设置完善的会所配套，加大工程的附加值。三大主题会所设置运动健康会所休闲会所商务会所产品规划建议运动健康会所--引导健康生活的会所配套室外设施：室外泳池室内设施：室内亲子乐园室内恒温泳池壁球中心半地下篮球场健身中心羽毛球场乒乓球场斯诺克中心多功能厅工程的优越健康会所面积约1000平米，以运动健康为主题，设置小而精的运动设施，表达大宅优越生活。运动健康会所效劳工程优越健康馆类别室外泳池室外网球场室内亲子乐园恒温泳池壁球中心篮球场健身中心羽毛球场乒乓球场斯诺克中心多功能厅主要设施长50米,宽18米长23.77米，宽8.23米的矩形球场50平米，半开放式，小型儿童游戏场25米池，保持29摄氏度水温采用英式壁球场尺寸，9.75米长、6.4米宽长28米，宽15米，采用半地下室的设计150平米，室内健身运动器械双打场地，长13.40米，宽6.10米60平米，2-3个乒乓球台60平米，专业的斯诺克玩家乐园多功能厅〔可根据实际情况设置〕——工程增值点构建建议产品规划建议休闲会所--放松紧张生活的会所配套棋牌室温泉SPA中心瑜珈馆红酒存放中心雪茄会图书阅览中心工程的优越生活会所面积约300平米，以休闲娱乐为主题，设置品位生活的要素，拉升工程人群品质。休闲会所效劳工程优越生活馆类别棋牌室温泉SPA中心红酒存放中心雪茄会图书阅览中心具体要求60平米，完善的各棋类、牌类，麻将等利用温泉地热，视供水量设置大小枯燥，恒温40平米，良好的通风，可与红酒中心结合50平米，各类书种——工程增值点构建建议产品规划建议商务会所–解决商务需求的会所配套工程的商务会所面积约80平米，以满足社区少量商务需求，表达现代社区商务快捷的生活。1、提供国际互联网效劳，传输速度不小于64k/s。2、封闭的间〔至少2个〕。3、洽谈室〔至少容纳10人〕。4、提供笔译、口译和专职秘书效劳.5、有现场视音频转播系统。6、有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。7、有专门的复印室、配备足够的复印机设备。8、有现代化电子印刷及装订设备。——工程增值点构建建议产品规划建议花园式商业街区，泛园林景观新生活、情调花园街区街区景观设计风格与社区“生态、风情〞一致，延续社区园林景观元素。风情街的入口标牌。标牌要充分表达“国际风情〞主题，给人以品位、雅致、时尚的感觉。

绿化带主要采用小组花坛进行布置点缀原有的建筑立面上，摆放一些展示浪漫风情的花篮、灯饰——工程增值点构建建议产品规划建议

在商业街的经营上，统一的商业街经营管理是保证社区品质的重要环节。建议采用统一设计风格，明确每间店铺的经营种类、品牌档次、装饰协调性，以确保整体商业街对外经营的档次，以及与社区高品质的融合，成为社区休闲情调新生活的有效补充。

会所的经营好坏，直接影响后期工程入住后的价值表达，为了能更好的实现设置会所的初衷，使会所不至于成为社区的鸡肋，我司建议工程会所经营引进专业会所经营管理团队。鸿艺会是上海的第一家私人会所，这里的富足和安详气质几乎从外弥漫到里。这种风格使各种聚会与其配合都相得益彰，而各项齐备的设施那么使更多会员将家庭成员带入会所，鸿艺会因而具有了浓厚的人气。——工程增值点构建建议产品规划建议建议合作援建著名小学，引入知名中学。教育是家长的核心关注点之一，也是打动客户、促成销售的有效手段，优质的教育，昭示着一个家庭美好的未来。在工程周边规划有多所中小学的情况下，假设能与厦门相关名校合作，引入分校，改善周边教育配套，对本案品质、形象的提升也有很大的益处。周边引入名校——工程增值点构建建议产品规划建议周边增设公交停靠建议工程杏北外环路段公铁大桥段择适当位置增设停靠点；线路设置以杏林片区、连结主要出入岛及其它片区交通枢纽，少而精为宜；方便家庭成员中的老年人片区内的各种交通需求；方便长辈、或保姆照顾少年儿童上学、采购等，以及老年人片区内社交活动等；——工程增值点构建建议产品规划建议设备、选材细节隔音楼板/阻隔垂直方向噪音采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。同层侧向排水系统，防止直接垂直排水带来的噪音排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前兴旺国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；户式中央空调