某某公关咨询公司员工管理手册及某某房地产投资咨询有限公司员工手册

员工手册第1页共1页北京车闻公关咨询有限公司《员工手册》目录前言第一单元机构设置第二单元人事政策第三单元考勤制度第四单元办公规章第五单元业务管理制度第六单元保密制度第七单元财务制度第八单元内部治安防范制度第九单元奖惩制度结束语

前言北京车闻公关咨询有限公司是经工商行政管理局批准的具有独立法人资格的企业，2000年，总部设于北京，现有员工20余人。北京车闻公关咨询有限公司是一家专为国际、国内知名汽车企业提供本土化市场行销策略和公关咨询服务的专业公关公司，曾成功的服务过中汽协、德国大众汽车、东风标致汽车有限公司等国内外知名企事业单位。公司经营理念：以专业的精神和态度，严谨务实的工作作风，科学精准的提案水准，机动灵活的运作方式及周到细致的服务水准，致力于与客户和媒体的紧密协作，更致力于建立本土最有创造力的团队。在辅佐客户提升的同时，带动自己的提升和发展。为了加强公司的管理，规范员工的行为，依据国家有关法律和本公司的具体情况，特制定本《员工手册》，请大家共同遵守执行。本《员工手册》的解释权在北京车闻公关咨询有限公司。第一单元机构设置董事会董事长总经理法律顾问总经理办公室客户活动部媒介部行政部

第二单元人事政策公司人事管理权属总经理，人力资源部是公司人事管理的职能部门，负责组织人员招聘、劳动合同建立、人事档案关系管理、人员培训及考评等工作。部门总监的任免由总经理提名；部门总监因工作需要，对本部门重要岗位人员聘用提出意见，报办公会讨论确定，并在人力资源部备案。2-1员工的招聘和录用2-1-1招聘：公司根据发展需要，由公司人力资源部定期或不定期进行人员招聘和人才资源储备。具体程序：★具体人员需求，由部门总监将用人方案提交人力资源部，人力资源部转请总经理批复决定；★人力资源部通过各种途径、渠道，提供初步入选人员资料；★部门总监在对人才资料分析、筛选的基础上，确定初步入选人员名单；由人力资源部组织面试并协助部门总监完成招聘工作（可根据需要采用口头或书面方式，进行专业知识和技能考核），同时将面试意见上报总经理；总经理确定试用人员；人力资源部下发录用通知书并办理试用手续。2-1-2录用★公司对新录用人员原则上确定三个月的试用期，在试用期内，有突出工作表现可提前转正；在试用期间不能胜任工作的员工，公司有权解除工作关系或视其表现延长试用期，一般不得超过1个月，视员工最终表现予以正式录用或不予录用。★员工在被正式聘用后，由于本人原因，要求提前解除聘用合同的，必须提前一个月向部门总监和总经理递交辞职报告。并在办完相关手续、归还公司物品后，方可离职。★不胜任本职工作的员工，部门总监上报行政人事部门和总经理，经同意后，可解除其聘用合同。★公司将按照国家规定为员工存放人事档案，上劳动保险，提供在职培训，培训证书一律交由公司行政事务部保存，不归个人所有，个人可保存复印件。2-1-3报到手续与内容手续：公司新聘人员须办理下列手续并交验下列证明文件：★填写《员工登记表》；★交个人近期免冠一寸彩照两张；★提供学历证明、身份证、专业证明（原件并提供复印件）；★有关部门规定的非本市人员应提交的证件；★转正成为正式员工后签定劳动合同；★转正成为正式员工后办理社保所需手续（自试用期开始之日计起）。内容：★由行政事务部人员带领进入办公区，介绍公司人员及介绍办公设备使用；★根据工作需要的员工，登记并领取公司钥匙；★向部门总监报到；★领取并学习《员工手册》。2-1-4员工考评为提高公司整体工作效能，公司定期对全体员工进行全面综合考评，要求每名员工每年做工作总结，弥补不足，使公司员工队伍整体素质不断提。对于考评较差的人员，予以辞退。2-1-5员工解聘辞职员工有下列情况者，本公司可与其解除聘用：违反国家有关法律法规，被公安机关依法追究刑事责任的；将公司经营机密泄露给第三方；因个人过失给公司造成重大损失者；在公司外的单位或机构兼职；不能够胜任目前岗位并拒绝服从公司调岗；经考评未完成或不能完成公司规定业务定额者；无故旷工每月累计超过两个工作日；因公司经营不善，或因不可抗力需裁减员工；因工负伤或患病，在医疗期满后，不能从事原岗位的工作，也不能从事公司为其安排的其它工作。2-1-6员工辞职1、辞职员工须提前至少一个月向部门负责人提出书面辞职申请，总监以上级别的员工须提前四十天书面申请。2、员工的辞职申请报告须经公司总经理批准方为有效。3、、辞职人员的工资及福利待遇截止日期为正式离职日期，并于公司规定薪资发放日回公司领取，公司有权对辞职人员的借款、培训费等进行清算。4、辞职员工应向部门负责人、行政人事部移交：A、公司的文件资料，电脑磁片。B、与本职工作有关的相应文件。C、名片、工作证、胸卡、钥匙和办公用品等；5、辞职员工应向财务部清算借款手续。6、辞职员工不得泄露公司的秘密，辞职员工到竞争对手公司任职，不得使用属于本公司专有资料，违者公司有权依法追究其法律责任。第三单元考勤制度3-1-1工作时间公司执行国家规定工作日标准：每周五个工作日、每天工作8小时，每日正常工作时间：上午9：00下午18：00（中午12：00—13：00为午餐休息时间）。员工依法享有国家规定的法定休假日周末双休日、五一劳动节长假、国庆节长假、元旦、春节等。法定假期原则上不安排加班或出差，遇业务需要或特殊情况确需出差或加班，须按有关规定执行。3-1-2考勤规定公司员工每天一律到岗签到，严格做到先到岗后办事。如遇客户次日9：00前开会情况，需在当日下班前履行外出审批手续，方可直接到客户处办事；下班后被通知的客户会议，需在接到通知后立即向部门总监或公司总经理汇报，并在开会完毕回到公司时补办相应手续。★迟到、早退：晚于正常工作时间30分钟到岗视为迟到。早于正常下班时间离岗视为早退。★旷工：下列情形视为旷工1、未经批准不到岗上班的，为旷工。2、事先不请假，事后又无正当理由补办手续，为旷工。3、未经允许中途擅自离岗外出超过一小时者，记为旷工一天。4、不服从公司安排，无正当理由或以某种借口不到岗位者。5、上班时间，假借工作之名，干私活者，记旷工一天。3-1-3请假制度★员工有事须至少提前一天向部门负责人请假，填写《休假申请单》履行审批手续后，交行政事务部。因故未能事先办理请假手续，须电话请假并在上班后当日内补办，逾期不办则视为旷工。★员工事假一日内由部门负责人批准，二日以上须总经理批准。规定事假连续不得超过10日，特殊情况，另行处理。员工在试用期内，原则不允许请事假，特殊情况须由总经理批准。★病假需在生病当日9：00前向公司电话告假，告之部门负责人并由行政主管记录，禁止员工间的相互告假行为；在上班当日即补填病假单并附上基本医疗保险定点医院开具的病假证明，逾期以事假论处，按规定扣发工资。★其他休假1、产假：女员工在公司工作怀孕期间的定期检查按国家规定执行考勤，公司给予三个月产假假期。2、婚假：根据国家规定婚假三天，晚婚者奖励七天假期。3、丧假：根据国家规定员工直系亲属(含配偶方父母)死亡给予丧假三天。4、年休假公司员工签订正式劳动合同后，工龄满一年的可享有每年五天年休假。公司工龄每增加一年，休假递增一天，假期总计不超过十五天。事假可冲抵年休假期。年假原则应在当年休完，若工作需要延迟休假，到次年二月底前，否则认为自动放弃。提出申请调离后不允许休年假。★加班倒休：所有倒休必须在倒休的前一日向部门负责人提出，履行审批手续后方可休息，连续二日的倒休，部门负责人应向总经理报告批准，严禁在当日不到岗电话申请倒休的行为。第四单元办公规章4-1-1在岗状态规范★仪容仪表：所有员工要仪表整洁，女员工要淡妆上岗，禁止浓妆艳抹；男员工要注意修面，禁止邋遢不洁。★服装服饰：所有员工在工作时间内要着职业装，禁止着过分休闲和艳俗的服饰上岗工作；可佩戴一些合乎社交礼仪的饰品（如手表、戒指、耳环、项链等），杜绝夸张、有损职业人形象的饰品。★言行举止在办公室需自觉使用文明用语。打出或接听电话时请用“您好”、“请稍等”、“×××现在不在岗位上，我可以帮您吗？您需不需要我转达或留言”、“谢谢”、“再见”。★有客户来访，请主动问好，相关人员要到楼下迎接，将主道留给客户；送客人离开要送到楼下。★操作状态1、在岗工作要尽职尽责，讲求效率，禁止扎堆闲聊、睡觉、看与工作无关的报纸杂志、打私人电话等；外出时须填写《办公外出申请单》，经审批后方为有效，否则按早退处理。2、员工必须服从公司的分配和调动，员工调动工作岗位，须向原部门负责人办理工作交接。3、员工外出联系业务、谈判等要求开通手机，以便公司随时与其保持联络。4、员工不得利用工作之便或利用公司名义及影响干私活。5、任何人员不得越权处理公司事务。4-1-2环境卫生★员工的办公桌面要保持整洁，禁止脏乱。下班前要检查桌面，严禁将公司文件、客户资料等一切业务资料留落桌面。★办公室严禁吸烟，当客户来访在会议室吸烟后，请具体接待人员立即清除。4-1-3办公设施使用规范重要办公设备、保险柜等由专人负责保管。未经允许任何人不得擅自动用。★名片印制：首次印制名片时，员工的职务称谓由部门负责人报请总经理审定；加印名片时，由部门总监统计后，交付行政事务部统一负责印制。未经公司许可，任何人不得擅自印制名片何改动名片上的称谓和样式。★用品领用：公司信纸、信封、便签、及时贴、文具等，登记后随用随取，禁止浪费。如领用了手提电脑、计算器、订书机、打空机等，离职时需归还公司。★电脑：每人负责本座位上电脑的保洁，下班前检查电脑是否关闭（包括显示器），每周负责清洁一次电脑。★电话：禁止打出私人电话，接听到私事电话时，请以工作为由在半分钟内结束通话；与客户沟通请事先列出所述提纲，以最短的时间完成工作内容的电话沟通；严禁拨打声讯和收费电话。★复印、传真：禁止接、发和复印非公司文件。★上网：由行政事务部协调公司电脑技术合作单位，负责所有电脑与网络正常运行，及时发现和处理所遇问题，做到当日问题，当日解决。严禁因此方面的故障，耽误工作；严禁利用公司设备上网聊天和做与业务无关的事宜；禁止查阅黄色网站，若有违反，立即解聘。4-1-4会议规范★公司级别会议须有会议纪要，由召集人指派专人记录。★会议期间禁止迟到、聊天，外出处理事物（个别需马上处理的重要事务须请示会议召集人同意）和接听电话（手机请设置在震动状态）。第五单元业务管理制度5-1-1业务的流程管理★首先由客户部人员与客户联系洽谈有关业务合作事宜。通常就工作内容，公关创意方向，活动制作项目，媒体选择、价格、差旅费用、付款方式等内容进行商讨。★客户部人员再将客户谈判的结果向客户总监及总经理汇报后进行提案工作。★客户部人员再与客户联系，商讨签定合同的具体事宜并客户总监、总经理同意并授权后签定合同，内容报相关部门后执行。★签订合同后，将合同文本交由财务登记、存档，并通知财会主管经理。★财务应负责应收应付款项的落实，客户部人员负责催款、落实合同规定合作事宜，并将情况反馈给客户。★客户部负责人应在合同执行完毕后对客户进行追踪服务，了解客户的满意程度及其它需求，并将结果以书面形式上报总经理。合同的管理所有业务合同除下述规定外，必须由总经理及财务部门审查同意★合同是公司的重要文件，必须认真对待，加强监管，决不能随意乱签，随便存放。★任何人签定业务合同都必须做到填写内容清楚、完整、字迹工整。★合同在盖章之前，应由公司法人授权的总监级人员在合同上签字认可。★合同条款内容必须符合公司利益，所签条款必须保障有效执行，对于有损公司利益的合同，部门总监、总经理必须严格把关，予以拒签。由于合同条款不周造成经济损失由签字者自行承担，并追究部门总监的责任。★合同签定后，公司内部存档的交公司财务保存，个人存一复印件备查。在合同问题上如有违反公司规定者，公司将认真查处，轻则予以100-200元的经济处罚，重则扣除当月工资并勒令赔偿全部损失，同时予以解聘。5-1-3业务文本的管理★公司业务方案属公司重要文件之一，具有保密性，公司员工必须妥善保存，不得丢失，更不得转借给其他公司的人。★公司业务方案通常由公司统一起草、打印、下发。★凡公司使用的业务文案，均须统一格式、统一字体、标明公司名称、地址、电话、传真等内容。5-1-4印章使用管理★公司公章、合同章由财务部专人妥善保管并按规定使用，管理人员要忠于职守，未经批准不得擅自将印章转给他人，否则将承担一切责任。★各部门正常业务用章要按规定登记，写明日期、用途、使用者姓名等，业务方面的特殊情况用章，须说明原因，并经部门总监签字认可。★公司印章原则上不借出使用，特殊情况须携带印章办理事务的，除使用人登记外须由本部门总监签字，行政办公室批准，用后立即归还。★印章主要用于公司的各项公务，其他情况使用须经总经理批准。第六单元保密制度公司员工须自觉维护公司经营机密，保障公司的利益。机密文件类别：★业务方面：公司自有的或公司提供给客户的资料，如合同书、客户项目计划书、个案文本及其资料、报价、预算等。★事务方面：房屋租约、电脑密码、福利、员工个人事务资料、薪金等。★严禁在公众场合谈论公司机密，任何员工无权向他人泄露公司财经营、财务、人事、收入、福利等方面的情况。★机密文件需置于文件柜内，由专人加锁保管，严禁散落在办公桌面或携带回家。★公司计划书、文案等业务文件（包括打印稿），不得私自打印留存，已经废弃的文件应在非公众场合即刻处理。★向客户和个人提供业务文本、方案，必要时与有关客户和个人签定保密协议；同时公司有关人员须在文件阅读人栏签署姓名和时间；未公开的文件或创意、文案，不得查阅、复印或复写。★如员工违反上述规定，公司视情节轻重，分别给予警告、扣罚工资奖金、解除聘用，同时公司将保留依法提起诉讼的权利。第七单元财务制度7-1-1工资：公司按照给每个人核定的标准，于每月的5号发放。超过国家个人所得税标准的，公司按规定负责代扣代缴。公司员工不得泄露本人工资，亦不得相互探听薪金标准。员工缺勤的工资管理★员工无故迟到早退一次扣款20元，迟到超过半小时以上扣罚当日1/3工资。★每年旷工一天扣发月工资20％，二天扣发月工资50％，三天100％扣除月工资并予以辞退。（迟到、早退、无故外出和做私活等折合情况除外，按日工资标准扣除）★事假每休一日按其工资比例扣发。★病假须有医院的诊断证明，每月病假超过一日，从第二日起，每休一日扣发工资数额按北京市工资规定执行。★产假期间工资按公司基本工资标准发放，休假时间按有关规定。★法定的婚假、丧假期间工资按公司基本工资+岗位工资发放。★具体工资标准及比例构成见另册7-1-2社保、福利关系：公司依法为正式员工办理社会养老保险、住房公积金、失业保险、工伤保险和医疗保险。其缴费基数和比例依国家政策而变动。定期组织员工进行健康检查，凡与公司签订正式劳动合同的员工每一年一次。7-1-3费用：★埠内交通费埠内交通是指工作人员主要办公场所城市的交通，根据工作内容不同，公司为每位员工核定一定标准，所有交通费提供相应票据。埠内交通费具体标准见另册。如果员工用自己的私车为公司办事，公司按1.3元/公里标准提供补助，员工应及时填写补助申请，由部门负责人和总经理签字批准。★埠外交通指出差期间所需车费.所需费用依据实际情况而定,无特殊情况,不允许包车.本费用不含火车票及长途汽车票.埠外交通具体标准见另册★手机话费根据工作内容不同，公司为每位员工核定一定报销标准如下：客户活动部：实习生无客户主管100元高级客户主管150元客户经理200元高级客户经理300元客户总监500元媒介部：实习生无媒介主管100元高级媒介主管150元媒介经理200元高级媒介经理300元媒介总监500元★应酬费因工作需要发生请客或送礼等应酬费时，须事先填写《应酬费用申请表》，提前一天将有关申请表上报总经理和财务负责人,经审批后方可使用。所用应酬费用在费用使用三日内向财务部报帐，应酬费用计入相应项目成本。★差旅费本着实效节约的原则，差旅费用实行“实报实销”。出差需事先提交预算申请并获及总经理、财务负责人等相关人员批复。程序为员工出差依次由部门总监一—>总经理审批同意后，报办公室作为考勤备案；部门总监出差由执行总经理批准，出差审批表报办公室考勤备案；凡未按规定办理出差审批手续者，视为旷工。城市交通费：业务人员差旅地市内交通费用每人每天标准为50元人民币，包干使用（特殊情况者另行处理）。驾车前往差旅地(天津、河北等)，无市内交通费用补助，出车费用或汽油费等由公司统一承担。住宿：标准：省会以上（含）城市：单人出差住宿标准为200元/天；同性两人出差住宿标准为300元/天。省会以下城市：单人出差住宿标准为150元/天；同性两人出差住宿标准为200元/天。员工出差期间，公司会根据每个员工出差的地点视具体情况给予一定的补助。员工住宿发票须提供消费明细，电话费与当月区域电话费用统一核算，洗衣等个人费用自理。伙食津贴：出差日期计算由离京之日起至抵京日所经自然天数，12：00以后离京及12：00以前抵京，当日出差伙食补贴减半。员工出差期间享有差旅伙食补助，公司午餐补贴需相应扣除。公司员工出差：省会以上（含）城市每人每天伙食补助60元人民币；省会以下城市每人每天伙食补助40元人民币。原则上伙食补助费包干，公司不予另报销餐费。业务招待费用由部门总监控制，审核批准后方可报销。因会议出差与会议一起用餐无补助。参加各类会议缴纳会务费，含有伙食费的不再支付会议期间伙食补助。其它员工出差每个城市(或地区)停留时间不超过两天，业务需要延长时间须提前说明。公司员工跟随高一级别人员出差，住宿、交通工具可依照高级别人员标准执行。部门经理要明确员工出差目的，洽谈业务出差应在客户合作意向确实后安排，避免盲目性。各部门业务差旅费用由部门承担。员工出差返回后三天内需提交书面有关出差情况的总结报告；员工出差需每天以书面形式报告当日工作情况。出差报销费用必须提供有效票据，先由部门总监核准签字，交由财务部按标准审核单据后，经总经理签字后方可报销。抵京三天（含节假日）内必须办理费用报销手续，逾期一日口头警告，逾期两日扣发工资50元，逾期一周扣发工资100元，逾期十天不予报销。★办公用品及其它名片：由公司统一印制，员工需加印名片时，请提前五个工作日向行政事务部提出印制申请。办公用品：公司统一购买日常办公用品。购买的程序：由各部门统一在每月15日向行政事务部提交购买清单，由行政事务部统一汇总，报请财务部和总经理审批后，由公司行政事务部负责购买、保管和领用登记，购买办公用品报销时要向财务部提供明细单，以便建帐。电脑软件：公司内办公电脑所需软件，首先由部门提出申请，并列出所需金额，报请财务部和总经理审批后，方可购买，否则不予报销。图书、刊物及光盘资料：经部门总监、财务负责人批准由行政事务部统一购买，统一报销。办公设备维修：公司内办公设备如出现故障，由行政事务部提出申请维修项目，报请财务部和总经理审批后，维修后费用予以报销。★邮寄费：由公司行政事务部负责公司文件资料和物品的邮寄工作。一般性资料采用平寄方式，邮寄量大时，需直接到邮局以大宗形式邮寄；合同、票据或总经理指定等重要资料以特快形式邮寄。7-2-1资金审批和管理★审批及审核公司一切费用开支，均须经总经理签字批准后，方能给予报销。根据国家财务制度的规定，公司财务部对报销单据应进行严格审核。如：付款单位名称、日期、收款单位章、开票人等是否齐全，金额大小写是否一致，项目是否合理等等。★支票的使用及管理各部门使用支票时，应填支票申请单，将申请单中各项目填写清楚，报请总经理批准后，持申请单到财务部领取支票。支票使用完毕，经办人取回发票应在发票背面签字后，即刻到财务部办理结算手续。遇有发票金额大于支票申请限额时，除经办人应在发票背面签字外，应由总经理重新签字批准后。方可到财务部办理结算。★现金报销现金报销要填写支出凭单。领款人应将凭单中各项目填写清楚齐全，按以下程序办理。公司项目费用报销：公司项目需报销费用时，领款人将填好的支出凭单，交财务部出纳员审核单据；将审核后的单据报请总经理签字批准；交财务部办理结算。★业务费用报销业务员按公司规定的项目及比例报销业务费时，要提供正式发票。经办人持费用发票至财务部出纳员处办理审核单据及额度手续。经办人持审核单据由部门总监做项目费用审核，由总经理签字批准，交财务部办理结算。★劳务费用报销经办人办理领取劳务费用时，除按上述规定办理审批手续外，还要填劳务费支出表，按劳务费支出表中所列内容填写，要提供劳务人员名单、身份证号码、工作单位或住址，由财务办理代扣代缴个人所得税手续。★所有费用须在发生后的第二日或出差返回公司三日内报销，不允许拖后，因个人原因拖延时间，费用自付。★报销时要手续完备，原始发票要求内容完整，（包括单位名称、商品名称、单价、数量、金额、日期、以及开票单位的财务章印），大小写不得涂改，原始发票必须是真实有效的，所有费用实名报销。★不允许超预算支出，否则不予以报销。当所报费用的开支内容与预算不符时，财务人员拒绝报销，并可要求有关人员对此做出合理解释。★凡在公司帐面有借款的员工，报销时一律先冲其借款，在未清理完借款之前，不得再办理其他借款。7-3-1税务规定：★合同金额中应含税，广告业税费为8.5%；合同本身印花税为合约总额的5‰。；★员工薪资中的个人所得税由公司代缴；北京市的起征点为1200元；7-4-1加班的制度：★公司提倡工作效率，不主张加班工作，加班是确因业务紧急需要而进行的。★员工加班须由部门总监报请总经理同意，并填写《加班申请表》，履行相关申报、审批手续。★员工加班原则上可累计倒休（不计加班费）。★员工加班时间超过21：00，可享受加班餐补，标准为15元/人★加班时间超过21：00时，员工可打车回家。7-5-1固定资产管理制度1、固定资产是公司公有财产，归公司所有，由公司行政事务部负责统一管理、调配、使用。2、固定资产由行政事务部负责登记备案、建卡建档，随时做到帐、卡、物相符合。3、各部门包括各临时项目组固定资产的增加均要严格履行审批程序，填写《资产添置申请审批单》，经总经理签字批准，由行政事务部负责具体安排实施。个人无权擅自购买。4、固定资产核销要经公司行政事务部、财务部共同认定核准，并提交总经理批示认可，由行政事务部办理相应手续，财务部进行核销帐务处理。任何个人不得擅自销毁公司资产。5、公司固定资产的使用要按资产领用程序办理，由部门负责人及具体使用人共同签字登记。人员工作变动必须先办理所用资产的转移交接手续，方可调出。资产如有损坏由责任人作价赔偿。6、公司固定资产实行“责任到人，谁使用谁负责”的制度，各部门总监对本部门所使用的资产负有管理责任，应经常教育、监督本部门员工爱护并使用好公司各项资产，部门内部要建立责任制。7、行政事务部每年定期对公司固定资产进行清点检查，监督各部门资产的使用情况，及时清理过期报废资产，确保公司资产处于良性使用状态。8、公司每名员工要自觉爱护公司各项资产，小心使用不得损坏，不得随意将公司资产据为己有，如有类似情况发生，要追究当事人责任。9、公司固定资产一般不对外借出使用，如有特殊情况须经总经理批准同意，并办理相关手续。第八单元内部治安防范制度8-1-1内部治安防范为保证公司正常秩序，加强内部治安防范工作，有效预防各种事故隐患，确保国家、公司、个人财产的安全，根据国家法律和有关法规，规定如下：1、各部门总监要对本部门的治安防范工作负责。贯彻“谁主管，谁负责”的原则，教育本部门员工提高治安防范意识。2、加强现金管理，除财务部可按银行核定限额内存放现金外，其他部门不得存放现金。特殊原因，滞留超额现金过夜时，须经总经理批准。各部门需用现金须提前向财务部申请，按规定提取。各部门收来的现金，要及时上交财务部，财务部点清后及时存入银行。凡违反规定，出现失盗、丢失等事故，谁违反，谁负责。3、加强支票和其它票证、凭证管理，坚持检验、复核制度，堵塞漏洞，防止被盗、受骗。坚持支票、票证签字领取制度，谁领取谁负责。4、财务部房间门窗采用安全牢固装置。保险专人管理，密码严格控制，锁柜后，使用密码保险。白天工作时间，室内要随时有人，室内无人时，要随手锁门，夜间加锁防盗门。5、取送数额较大的现金，公司需派两人同行，由公司派专车取送。6、加强对贵重物品、办公设备特别是机房的管理，各部门对本部门所用设备要有明确专人负责制，健全管理制度。部门人员变动时要有交接手续，凡因没按规定办交接手续的，记录是谁谁负责。7、员工要提高内部治安防范意识，保管好私有财物，不要把现金放在办公室内。室内无人时要关好门窗。8、对公司来访客人、客户及其他办事人员，应由前台秘书通知被访人员在前厅会客室接待，任何人未经允许不得擅自进入办公区。9、各部门员工要提高防火意识，机房、库房及办公区严禁吸烟，客人吸烟要注意熄灭烟火；离开机房、库房、办公室前要切断电源，杜绝火灾隐患。要求全体员工都会使用灭火器，熟记火警电话119。10、对违反规定发生的盗窃、诈骗、火警等事故，视情节轻重，根据国家及公司的有关规定对责任者给予批评教育、行政处分直至移送司法机关追究刑事责任，并责令赔偿部分或全部+经济损失，私人财物的损失由其本人自负。第九单元奖惩制度为确保合作、高效、创新的工作氛围，明确和规范职工行为，奖励先进，惩罚不良现象，9-1-1奖励：公司对工作出色的员工进行奖励，其方式包括嘉奖和晋级。嘉奖：给予一次性现金奖励，并在全公司通报表扬。公司对有下列行为之一的员工给予嘉奖：★对公司各方面管理工作提出有效的改进建议，经采用确有成效；★在特殊情况下，由于采取了恰当的处理方法，使公司能节约费用或避免损失；★及时发现并举报有损于公司利益和形象的事件或行为；★取得其他显著成绩，足以为全体员工仿效。★年度内出全勤，工作表现优秀者。晋级：给予晋升薪酬等级或职级，并在全公司通报表扬。公司对有下列行为之一的员工给予晋级：★一年内曾获得两次(或以上)嘉奖；★其行为或建议给公司带来重大荣誉或效益或避免严重损失；★员工工作特别出色或业绩特别突出；★为公司作出其它特别贡献。9-2-1惩罚：公司对犯规员工进行处罚，其方式包括警告、降级和解聘。警告：视情节轻重扣发犯规员工岗位工资100——500元。公司对有下列行为之一的员工给予警告：★上班时间经常不认真工作或擅离职守累计2次；★违反各项规章制度，影响公司正常工作；★由于其行为造成公司人、财、物的浪费损失；★其他对公司或他人构成损害的行为。降级：降低违规员工的薪酬等级以至行政职务，并在全公司通报批评。公司对有下列行为之一的员工给予降级：★拒绝服从公司的管理或合理工作调度；★由于其行为给公司或他人造成较大损害；★以不正当手段为自己谋取利益；★有意隐瞒或包庇有损于公司利益或形象的事件或行为。解聘：解除与犯规员工的劳动合同，必要时追究其法律责任。公司对有下列行为之一的员工给予解聘：★泄露公司的商业秘密，使公司利益严重受损；★经劝导仍不服从公司的管理或工作调度；★连续2天无故缺勤或自动离职；★由于其行为给公司或他人造成严重损害；★解犯国家法律，被司法机关追究责任。9-3-1辞退违纪员工有下列行为之一者，予以辞退：★经常迟到早退，批评教育不改；★年旷工满三次，批评教育不改者；★伪造医疗证明者；★工作时间喝酒、赌搏、打架斗殴者，在工作间吸烟，到其他人工位经常闲聊者；★利用工作之便千私活，使公司正常业务工作受到侵害，情节严重者；★工作玩忽职守，弄虚作假欺骗公司，影响恶劣者；★出工不出力，不能完成本职工作者；★擅自越权处理公司的各项事宜者；★贪污、侵占、诈骗公司财、物，追究其责任后予以辞退；★故意违反公司各项规章制度且履教不改者；★同时兼职其他公司业务，屡教不改者；★泄露公司商业秘密造成损失者。结束语本《员工手册》是公司经营管理工作的准则，如有部门规定与本规定冲突处以本《员工手册》为准。公司在尊重员工建议的基础上，结合今后公司发展的具体情况，不断充实、完善本《员工手册》。公司保留对《员工手册》的最终解释权。《员工手册》自签章之日生效。北京车闻公关咨询有限公司总经理签字：20**年2月15日员工手册天津纵横房地产投资咨询有限公司二00六年4月版目录第一部分企业介绍一、公司发展篇纵横公司简介公司组织架构部门职能简介代理及策划类项目相关制度及规定二、行为礼仪篇个人礼仪接待礼仪第二部分基本知识业务知识篇常用名词基本解释签订商品房买卖合同的说明办理贷款公积金的相关手续商品房销售的有关法律政策物业管理相关说明法务知识公司发展篇纵横公司简介纵横是一家新兴的房地产专业服务机构，现有专业人员100余名，具备房地产销售代理资质。由具有丰富实操经验的行业精英发起并组成核心团队，纵横人创造性地提出“全程运营服务”的理念，聚焦于房地产项目开发的“黄金价值链”，以追求发掘项目专案最大价值价格比为己任。

公司自成立以来，先后成功策划代理了天津方正．山海天、泰丰．津海大厦、紫云国际、伴景湾、易买得秀谷商业街；重庆奥林匹克花园、北京林溪别墅、呼市松江项目等多个大型房地产项目。目前公司操作的各地标志性项目主要有：被誉为“建立全国最大都市自然生态圈”的天津梅江湾，被誉为“地产营销旗舰”的成都蓝谷地，以及曾获亚太水环境示范区奖、中国住宅产业创新夺标奖、2004年荣获中国建筑工程“詹天佑大奖”的天津蓝水假期等。纵横专业精深的服务，富于智慧的创新和勇于承担的责任感为我们赢得了广泛的市场赞誉。

纵横充分利用公司的优势资源，以团队的力量赢取服务对象的高度满意，不断追求超越客户期待的专业服务。努力成为行业领域内，服务区域内，客户心目中最佳合作伙伴及具优势品牌影响力的房地产全程运营服务企业。纵横地产纵横地产运营部项目部市场部综合管理部销售部）企划部）项目部市场部拓展部紫云国际喜达港国臣项目承德项目市场部项目部山海天静海金诺综合管理部部门职能简介市场部：作为产品研发的基础，直接支持产品的前期策划。策划组:产品：最大化的提高土地的利用价值，提高产品的核心竞争力，实现利润的最大化.营销:从市场竞争的需要出发，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。2、拓展部：主要负责公司战略布局、土地资源储备、房地产市场分析、项目可行性研究、土地获取等工作，并统筹各公司拓展部。3、运营部：负责公司各项经济性指标的统筹管理、人力资源管理。支持公司专业化、信息化、标准化、规范化能力的提高。工作宗旨：统筹、管理、支持统筹：统筹平衡公司各项经济指标和人力资源管理：通过建立各种制度、流程规范人员操作支持：通过经验共享和内外部培训组织，支持人员能力提升目标管理：公司考核指标的统筹、平衡，考核结果的汇总分析人力资源管理：人力资源指标的平衡；绩效管理，建立考核激励制度；培训管理标准化管理：完善健全公司管理制度，梳理业务流程；档案管理；企业内外网的建立与维护；信息化工具的开发与维护与改进4、综合管理部：行政管理：主要负责公司的文件、制度的统一管理；公司内勤、外勤管理；公司大宗采购、物品保管，协调维护外部相关政府部门。销售管理工作：主要对销售的进度和销售数据进行统计分析；对业务把控，进行交流共享。财务体系：负责公司的财务决算、现金流的收支以及报税等工作。四、代理及策划类项目策划类项目：易买得秀谷商业广场、贻信园、广厦富城、方正山海天、梅江湾、老城厢商业规划、亿城·山水颐园、仁爱·团泊湖、塘沽解放路商业街、永久里河滨里土地规划、君谊大厦代理类项目：金诺地产项目、紫云国际、喜达港、伴景湾（一期）、阳光诺卡（呼市松江项目）五、相关制度及规定（一）、人事制度1、新员工报到手续：*交验学历证书、身份证及其岗位要求的其他证件的正本（如会计证等），并收存上述相关证件复印件各一份及一寸彩色免冠近照；*交付人力资源部指定的其它资料；2、员工异动员工发生职务异动或试用转正，需填写《员工异动审批表》及《工作交接单》，并由部门经理签字同意。3、员工离职员工离职包括：辞退（含开除）、辞职、劳动合同期满不再续签员工申请辞职，由员工本人提前一个月填写《员工辞职申请表》及《离职审批表》；公司辞退（开除）员工，由用人部门经理提前一个月填写《离职审批表》；员工合同到期不续签,由不续签的一方填写《离职审批表》。《离职审批表》需经部门经理审核后报人力资源部会签、总经理批准。人力资源部应安排与离职员工进行离职面谈，了解辞职具体情形及原因，征询其对公司的意见。《离职审批表》完成审批程序后，离职员工应按“离职员工工作交接单”内容办理工作交接手续，并及时报送人力资源部，由人力资源部存档并办理档案调转手续。手续不齐者不予核发工资。员工的离职未经批准，不得擅自离岗，否则以旷工论。（二）、财务制度1、费用种类及额度=1\*GB2⑴、员工补助：员工补助额度明细表：单位：元/月/人类别工作地点一般补助特殊补助员工本市250郊县550异地550待定经理本市350郊县750异地750待定说明：“工作地点”的说明“本市”指：在公司总部或天津市区工作的员工在分公司所在地招聘的本地（附近地区）员工。“郊县”、“异地”指：“本市”类员工，被公司长期派到郊县（静海、汉沽、蓟县等）或异地（呼市、承德）工作的。“经理”：是指“担任经理职务”的人员，非“经理级待遇”的人员。员工入司（离职）时间与当月补助的关系：每月15日（不含15日）前正式入司的员工，享受半月的补助金额每月15日（含15日）后正式入司的员工，从次月的1日起享受补助金额。每月15日（含15日）前离职的员工，当月不再享受补助。每月15日（不含15日）后离职的员工，当月享受半月的补助。补助的种类“一般补助”为：交通费、电话费的补助及住宿补助（郊县、异地的人员享受）等“特殊补助”为：异地工作的生活补助。根据异地的具体情况，由总经理确定具体的金额。补助金额的发放方法：员工自行提供发票，以“费用报销”形式发放。对发票的要求：可以使用的发票：“交通费”票；“办公用品、日用品、文具”类的发票、“汽油费、高速费、汽车修理费”的发票；“电话费”的发票等。其中：空白出租车票、非复写的出租车票不予报销。电话费发票需是员工本人的姓名、每月的票据金额不超过200元。禁止使用的发票：餐费票、“礼品”票（含烟酒类）、娱乐场所出具的发票等执行本费用管理办法后：公司长期派到郊县或异地工作的人员的生活用房的所有费用，员工自理。公司长期派到郊县或异地工作的人员，因私发生的交通费用，例如：定期休假回津的交通费，员工自理。=2\*GB2⑵、现场项目的管理办法：A、对进入到销售现场的项目，实行“备用金管理办法”。B、备用金金额为：15人（含）以上的项目，4500元10人（含）以下的项目，3000元备用金的借款人（责任人）为项目经理，在项目经理发生人事变动或项目清盘后，应办理备用金移交清算手续。备用金主要用于项目的下列费用：员工的误餐费、员工因公发生的交通费等误餐费标准：公司内：5元/人/餐调研、项目现场、加班：8元/人/餐报销的票据要求：误餐费：有效的餐费票或“办公用品”、“日用品”发票等可以用。“礼品”票（含烟酒类）、娱乐场所出具的发票禁用。提供“用餐人员明细表”为附件。交通费：在车票背面注明行程的日期、起止地点、事由。需主管经理签字。各业务中心、各项目（部门）费用的管理原则各业务中心的主管经理管理、协调中心内的总体费用。各项目（部门）的主管经理管理、协调项目（部门）内的总体费用。=3\*GB2⑶、业务招待费：A、此类费用使用时，须事先报总经理批准。费用报销时，单笔支出小于200元，副总经理签批。单笔金额大于200元或月累计金额在500元以上的必须经总理审批。票据要求报销时，业务招待费的票据与其他票据分开，单独粘贴（单独填写报销单）。单据后需附“业务招待费明细单”（见附表2），发票的顺序需与“业务招待费明细单”上列示的招待事项的顺序一致。每笔招待费的发票必须是同一单位出具。D、办公用房的费用：房租及物业费、水电煤费、采暖费、修理费、办公话费等据实报销。E、办公费：公司因办公需要发生的各项费用，包括购买的办公用品、公司年检、发票收据费用、业务报刊费、刻章费及邮费等。据实报销，由各业务中心的综合管理部人员统一负责。购买“办公用品”、“日用品”的票据，须提供明细清单、有验收人签字确认。2、报销的时间、流程为：每月的第一周和第三周（如当月有5个星期，则为第二周、第四周）的周四为交报销单的时间。移交报销单据时，请将填写完整的“单据交接清单”（一式两份），一同移交至财务。各业务中心的综合管理部人员，应对票据初审，审核票据的有效性、费用是否在报销范围内等。员工补贴，请单独填写报销单，在每月的第1周的周四，交到财务部门。每次报销时，注明本次费用对应的时间段。所有报销单，经项目（部门）经理、主管副总、财务经理签字后，方可办理付款手续。主管副总对本业务中心、项目（部门）经理对本项目（部门）当期的费用情况予以整体的控制、协调、管理。每月的20日前，财务将票据审核的结果反馈到各业务中心的负责人。每月的25日前，员工补助及项目备用金对应的报销款项发放到位。（三）、考勤制度按时到岗,不迟到、不早退。9：00准时进入工作状态，不允许有吃早点、换服装、打扫卫生等现象，特殊情况需事先报备。午休时间为12：0013：00，员工可以就餐和休息，但此时间段内如有客户接待工作，仍要照常进行，不得影响工作。请假必须严格按公司《工作时间管理制度》履行，经批准后方可休假。休假期间和休息日必须留下联系方式，手机保持开机状态，以便联系。如果因没电等特殊原因，开机后发现有公司电话应立即回复。（四）、请假制度请假规程员工请假均应填写《休假申请审批表》说明理由并严格执行审批手续。根据员工请假期限，需各上级主管批准生效，同时报人力资源部备案。具体如下:经理以上（含经理）人员请假，须报上管领导批准；请假超过3天，应呈请总经理批准；其余人员请假须按以下要求批准：Ⅰ请假一天的，需报请直接主管批准；Ⅱ请假二——三天的，需报请主管经理批准；Ⅲ请假三天以上需报请公司副总经理批准；各请假情况时间规定病假因病须治疗或休养者可请病假。每月不得超过七天（超过七天绩效工资按比例扣除），每年累计不得超过三十天。事假因私事待办理者，可请事假，每月不得超过七天（超过七天绩效工资按比例扣除），，每年累计不得超过三十天。婚假本人结婚可请婚假七天。丧假父母或配偶丧亡，可请丧假七天；其他直系亲属丧亡，可请丧假三天。产假女性员工分娩可请产假九十天，其中含产前休假15天。怀孕三个月至七个月而流产者，可请假四周；七个月以上流产者，可请假六周；未满三个月流产者，可请假一周。产假期间，公司将补其职位，假期结束后，公司内如有同等职位存在，将优先考虑；否则，将另行安排其他工作。（注：产假系指已婚女性员工，未婚女性员工分娩或流产按病假规定办理。）注：以上假期均含正常休息日，不含法定假日。请假期内薪金规定事假及病假：七天以内（含七天）：不扣除工资和绩效。七天以上：不扣除基本工资，绩效工资按比例扣除。经理以上人员请假超过七天，每月保留2000元生活费，其余工资按比例扣除；婚假、丧假、产假：婚假、丧假在规定期限内不扣基本工资和绩效工资；产假不扣除基本工资，绩效工资按比例扣除。请假时注意事项凡未经准假而擅离职守或未经批准续假而缺勤者，除有特殊事件发生（如意外伤害、突发急病等事件），并于事后三天内依规定办理请假手续，其他一律以旷工处理。员工请假如发现有弄虚作假，除以旷工论处外，并依情节轻重予以惩处。请假理由不充分或有碍工作时，其主管可视情况不予准假，或缩短假期或延期请假。员工请假时应由部门主管和本人安排好其负责工作，因请假而耽误工作时，请假人接手人和其主管均负有责任，公司将视情况予以追究。事假须提前一天申请，病假需于请假当天8：30之前申请方为有效，工伤假及病假超过一天者，应附医师证明。请假逾期处理规定患重病非短期内所能恢复经医师证明属实者，可视其病况，报请总经理批准延长其病假，最多三个月。逾期系因特别或意外事故经提出有力证明者可请总经理批准，最多十五天。凡属旷工者按下列规定处罚：旷工半天,扣发当月全部绩效，若当月出现同样情况，予以辞退。旷工一天,扣发当月全部绩效，并转为试用期或延长试用期一个月，若当月出现同样情况，予以辞退。旷工一天以上,直接予以辞退。行为礼仪篇个人礼仪工作时间内所有员工必须着职业装。男员工着衬衫、西装、深色皮鞋（深色短袜）、系领带。女员工着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋，不准着无带、无跟凉鞋、皮拖等。（穿裙装时，需着肉色长筒丝袜）新员工上岗后如未配发公司统一工服的，需穿与工服颜色、款式相近的衬衫、西装。身体、面部、手部应保证清洁，讲究良好的个人卫生，（养成良好的卫生习惯）。上班前不允许饮酒及吃带异味食物以保证口腔清洁。工作时间员工必须保持饱满的精神状态，不得松垮懈怠。男员工发型发式统一的标准要求为干净整洁，头发不应过长。女员工发型要求文雅、庄重，梳理齐整，染发不得颜色夸张，长发可用发卡等梳扎在头后或盘在头上，不许散发、遮眼盖腮。男员工要刮净胡须，不准蓄须。女员工宜保持淡雅轻妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。员工在岗工作期间，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。保持指甲整齐、清洁，短于指端；不得涂有色指甲油。直接面对客户时，员工应严格按员工行为礼仪规范进行接待。工作时间，身体不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。（保持规范的举止，体现高雅的气质，树立良好的形象）站姿：不宜歪斜站立、腿脚晃动，双手不宜叉腰，交叉胸前、插入衣裤或随意乱放，会见客户或出席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。坐姿：端正，不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。工作场合不宜二人勾肩搭背，挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客人同时进、出电梯应让客户后进，先出电梯，并协助操作电梯门开关。二、接待礼仪办公环境正式工作前，各部门及销售现场要组织做好室内外卫生，保持地面的整洁，保持室内空气清新、窗明几净，各种办公设备和办公物品准备到位。不准乱丢乱放物品，随时清理废弃物品，做到办公区域每日清洁不堆积。及时清理、整理账簿、文件，保持工作台清洁整齐。销售现场接待台上不允许摆放水杯、手机等个人用品，凡客户看得见的地方都应保持整洁。正确使用和保管办公设备与公司物品，使用中做到爱惜、节约。公司电脑不得储存与工作无关的文件（如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（如：上网聊天等）。销售现场于任何时间一律严禁吸烟；不得在客户接待区用餐；总部工作人员不得在办公区就餐，加班除外。工作开始后，如需放背景音乐，不得干扰其他人员谈话。5出席会议，必须按指定时间和顺序入场，按指定的位置就位，不迟到、早退。散会时，依次退场。开会时，手机、传呼机等通讯工具要关闭或处于静音状态。按时出席会议遇特殊情况须提前请假。客户接待要求1顾客来时要问好。迎接和面对客户时始终保持笑容可掬，必须使用文明礼貌用语。规范接待用语，要讲普通话。来访的客人很多时，应按顺序接待，不要冷落每一位客户，做到“接一，问二，照顾三”。应谨记客户的姓名，以示尊重。未知姓氏之前，要称呼“先生”“女士”。解答业务时候不准讲“不知道”，可将“不知道”改为“我先问一下”。和顾客交谈时应该眼望对方，用心倾听，不要随意打断客户的谈话，做到百听不厌，百问不烦。不得东张西望，心不在焉。不得流露出厌烦、冷淡等表情。说话声调要自然、清晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问”的形象。暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。向顾客介绍产品或看资料时应手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。不宜用手指或笔杆指客人。为顾客拿物品一定要双手递上。当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。用礼貌互换的方式留存客户联系方式，并注意积极回访。业务中如出现纠纷，应耐心解释，任何情况下决不允许与客户发生口角。不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言。不讲过分的玩笑。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。谈及他人或客户时，千万不要诋毁别人，尤其当着客户。工作时间不允许在接待现场或者客户面前吸烟、吃东西、读无关业务的报刊杂志，不允许办私事，不准用公司电话聊天。（保持办公区域的安静）工作期间员工之间不得闲聊、谈笑；在公司总部上班的员工，自进入办公室内不得大声喧哗，以免影响他人工作。（在指定区域接待来访）其他素质要求1打、接电话所有来电，务必在三声响之内接答。接电话先问好、必要时报单位名称或项目名称，如“你好”或“你好、纵横”不得在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。对于自己不能处理的电话，应及时将电话转交给能处理的人，或记录电话内容，待处理后回复。对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。（5）通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天。（必要时应提前打腹稿）（6）给对方打手机时，请先询问对方现在接电话是否方便，并且征询是否可以有座机转接，不宜长时间占用对方电话。2介绍和被介绍的礼仪直接见面介绍时，应先把级别低者介绍给级别高者，把年轻的介绍给年长的，把本公司的人介绍给别公司的人。把一人介绍给多人时，应先介绍给其中地位最高的。男女间的介绍，应先把男性介绍给女性。当年龄、级别差别大时，也可先把年轻女性介绍给男性。3握手的礼仪握手的时机：当你被介绍给某人以及跟别人道别时，特别是当你与你的客户道别时。当客户或其他来访者进入你的办公室时。走进某个会场并被介绍给与会者时。会议结束后相互道别以及重申已达成的协议。你觉得有必要握手时，你会慢慢培养起这种感觉的。握手的技巧：自报姓名并伸出你的手，在多数场合，职位高的人应该先伸出手，若他（她）没有这样做，你就应先伸手。伸出手时稍带角度，且拇指向上，双方虎口应相互接触。握手要坚定有力，但绝非要捏断别人的手。停留3-5秒即可，然后松开。（握手时应注意出手的先后顺序及表情。）4名片的接受与保管名片应先递给长辈或上级。递出自己的名片时。应把文字向着对方，双手递出，一边递交一边说出自己的姓名。接对方名片时，双手接过，并马上浏览，正确记住对方的姓名和职务，将名片收好，如遇对方姓名中有难认文字，应马上询问清楚。你的名片外观应保持完好，不要破损或折叠。对收到的名片要妥善保管，以便检索，不得随意丢弃。

一、常用名词基本解释（一）名词解释建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.73。建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。*人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。*进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。（横墙间的距离）开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。（纵墙间的距离）公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。销售面积：销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。*平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。*走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。*地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道：指住宅套内使用的水平交通空间。钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为（二）房地产“五证一计划”包括：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》（三）现行的土地获取方式（来源）：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。（四）房屋建筑分类1、从构成房屋建筑结构的材料分：①木结构（老楼，一般为1——2层建筑）②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）③砖混结构（一般为6或7层建筑）④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）⑤钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分：①低层1～3层（木结构、砖木结构）②多层4～6层（砖混结构）③中高层7～9层（钢筋混凝土结构）④高层10～30层（钢筋混凝土结构）⑤超高层40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一级100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）②二级50～100年以上(砖混)③三级25～50年（平房）4、房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构的基本构件类型钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。3、地基与基础★地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。★基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。★基础的类型：☆按基础的材料及受力特点分类：刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。☆基础按构造形式分：条形基础：独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。箱型基础：用于高层建筑。 桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩☆基础的应用：多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。4、墙体分类：按平面位置：外墙和内墙；按墙的方向：纵墙和横墙；通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；按墙的受力分：承重墙、非承重墙。5、楼层、地面：楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。按施工方法：现浇、预制。6、楼梯：楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。楼梯形式：直跑式、双跑式等。楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯。7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm（七）关于室内采光有何要求？1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁的种类：1、梁的种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（九）不同建筑结构的优缺点比较？砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。（十）请简述商品房开发流程答：商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规划局对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。二、签定商品房买卖合同说明合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同——《天津市商品房买卖合同》，签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。签定正式买卖合同需要注意的问题：经常忽略的问题合同条款中的可选择项问题合同条款中不选择项空白部分合同条款手写部分的第一裁决依据签订合同的漏项检查样本合同以外附加条款的约定对签订合同的人员要求专业水平、业务知识、法律知识具备不懂就问、法律咨询、不许随意承诺，否则承担法律后果谈判技巧尽量按样本合同走加强签订合