温江区楼宇经济发展情况调研报告

温江区楼宇经济发展情况调研报告楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，目前正加快推进产业升级转型努力构建以服务业为主导的现代经济体系。主动顺应城市化要求，大力发展楼宇经济，破解土地和资源要素瓶颈制约，是转变经济增长方式的应有之义。为此充分掌握和了解这一特色经济形态，更好地促进其发展，近期，区委政研室就此开展了专题调研，摸查了全区楼宇经济现状，并走访学习了成华、锦江、武侯等区的经验，思考了一些具体的对策建议，现将情况报告如下。一、楼宇经济的主要特点及对温江的积极作用楼宇经济是以楼宇为载体,吸引一些机构公司入驻进行办公、研发和商务活动的经济形式，是随着城市经济的发展而产生的一种新型经济形态。总体来看，楼宇经济有以下几个特点：一是楼宇经济是都市经济发展到一定阶段的产物。它的生存发展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系，城市规模越大，经济社会发展越快，集聚力和辐射力越强，越能促进经济要素的聚集。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋高级商务楼里众多公司所产生的效益，往往胜过一占地面积很大的工业企业。三是楼宇经济必须以一批基础和配套较为完善、建设标准和智能化程度较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应相对集中，最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的多是一些企业本部、研发中心和销售中心，所从事的多为管理、研发和商务活动，无论对服务业的升级还是高端人才的聚集，都有十分明显的推动作用。基于这些原因，国内外很多城市都曾先后把楼宇经济发展作为成区域发展的一个重要途径和抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港特别行政区中环铜锣湾等；国内比较突出的青岛、上海、广州、天津等城市；市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区（市）县。都这方面进行过很多的探索和实践，积累了很多成功的经验，可以供温江的发展进行借鉴。就温江当前的现实而言，主动顺应快速城市化的趋势，大力发展楼宇经济，对推动温江的发展跨越至少有以下几个方面的积极作用。一是能极大地促进资源节约，缓解我们用地、用电、用气等紧张的矛盾。二是能有力地促进我区产业结构的调整和提档升级，使温江服务业得到快速发展，并且是主要是高端的现代服务业和生产性服务业。三是能聚集和带来大量的人流、物流、资金流和信息流，刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的发展，培育和形成温江经济新的增长点。四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建设，使温江的城市服务功能更加完善，城市形象得到明显提升。二、温江楼宇经济发展现状及主要差距研究温江楼宇经济发展，必须首先对全区楼宇经济现状有一个仔细的了解。为此，我们通过借鉴其它地区的经验和标准，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇（含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店）、企业购地自建用于办公或租售的楼宇（含工业园区、科研楼等）、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计分析。统计显示：目前，全区已建成的各类商务楼宇共计56座，建筑面积约72.1万平方米。其中，商务商业楼宇（含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店）48座，建筑面积57.8万平方米%，在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位；企业购地自建用于办公或租售的楼宇（含工业园区、科研楼等）3座，建筑面积7.6万平方米%；营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积5.4万平方米%；城市综合体和其它商务楼宇3座，建筑面积1.3万平方米%。温江区已建成楼宇资源情况统计表（一）序号楼宇名称及类别建筑面积（平方米）项目地址商业楼宇商务楼宇1奥林匹克花园36494光华片区2柳城谊院33070光华片区3七彩花都20047光华片区4塞纳河畔11004光华片区5森宇音乐花园4086光华片区6世纪光华3327光华片区7依云镇3889光华片区8家乐福20000光华片区9涌泉购物街13320光华片区

10桂园居6346踏水镇新建村二组11边城水恋8912柳城镇滨江路12文庙商业城11186柳城镇文庙街13爱家天地4464鱼凫路社区14边城假日广场9323柳城街办麻市街15泊林小镇7051德通桥路26号16丹桂苑3833柳城大道西段17德坤•雅逸居3226柳城街办来凤路18繁华时代58391文化路19海峡新城33966和平村一、六社20航天大市场4418柳城镇航天路21红泰•翰城13536南薰大道四段601号22红泰美家饰装饰城45989天府镇德全村23金博林居12415隆建街24金色鱼凫6404柳林和平村三、四组25金域•香洲5851柳城街办两河村二社26锦里光华7229公平镇太极村27金强会所花园4428柳城镇向阳路28金强广场28113柳城干道14929静水香榭20282柳城镇万春村30丽日樱花8102柳城干道西段31柳城丽江苑3527滨江路32柳城商场3251西大街日晖桥33美丽华4144柳城镇西大街34那城4142光华大道入城段35南浦郡25283柳城镇南浦路36启明•柳岸馨苑5299柳城街办两河村37千禧鑫城3307温泉路51号38三江城市之光5062柳城镇向阳路北延线39文庙商业城8293柳城镇文庙街40五环假日广场8470柳城镇大南街41西城俊园4594新西路101号42向阳茗苑5242柳城镇向阳路43小南街拆迁安置房7978小南街44向阳苑二期6216向阳路一支道45银诚•江南房子20577柳城干道西段46鱼凫安置小区5874鱼凫路社区47远鸿•丽景欣城8652碾坝街14号48上栖美塾4447麻市街49数字体验中心3600金马镇50大宅门紫云苑商业体9500开金路旁51金江大厦14021（商务，商业）柳城街办西大街52海科信息产业园37581青啤大道319号

53新华路厂房32361科技园新华路54蓉台大道厂房5840科技园蓉台大道55SBI创业街25500科技园片区56芙蓉长卷身心康中医馆4000永宁镇芙蓉大道旁合计506720803全区在建的各类商务楼宇共计23座，建筑面积约106.2万平方米。其中，商务商业楼宇（含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店）16座，建筑面积30.9万平方米%；企业购地自建用于办公或租售的楼宇（含工业园区、科研楼等）3座，建筑面积16.2万平方米%%；城市综合体和其它商务楼宇2座，建筑面积37.1万平方米%。温江区在建楼宇资源情况统计表（二）序号楼宇名称及类别建筑面积（平方米）项目地址商业楼宇商务楼宇1巨龙国际酒店66000温江公园旁2金色鱼凫3300柳林路158号3金水湾6310柳街办和平社区4麻市街4005麻市街5锦绣阳光3000万春路6西蜀尚都9620高速路口7公园壹号8642温江公园旁8天河盛景15000和盛镇柳岸社区9珠江国际花园37060光华片区10大华水映岛6412光华片区11格凌兰9212光华片区12恒大商会大厦城69419光华片区13仁和春天大道4608光华片区14银城归墅3195光华片区15珠江御景湾3478光华片区16成都新城西商业中心37060光华片区17康城嘉苑商业用地30000永文路旁18华西医院永宁分院40000芙蓉大道旁19新居配套医疗综合服务区（小专科大综合）180000芙蓉大道旁20海科@谷二期36328锦绣大道21成勘院总部项目107900光华片区

22省水电投资经营集团总部经济17800光华片区23商会大厦87000南熏大道合计1761062819全区计划开工的各类商务楼宇共计18座，建筑面积约165.7万平方米。其中，商务商业楼宇（含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店）8座，建筑面积82.1万平方米%；企业购地自建用于办公或租售的楼宇（含工业园区、科研楼等）7座，建筑面积39.8万平方米%%；城市综合体和其它商务楼宇2座，建筑面积33.8万平方米%。温江区计划开工楼宇资源情况统计表（三）序号楼宇名称及类别建筑面积（平方米）项目地址商业楼宇商务楼宇1海科信息产业园二期65184科技园科苑路2艺苑20000和盛镇柳岸社区3总部办公楼60000金马镇4乔波办公楼80000金马镇5冰雪世界150000金马镇6国二五星级酒店100000红星五组7国二招商中心3864国色天乡二期8圆和圆酒店幸福田园9悦榕庄寿安镇10云湖天乡14000011柏香舍1033812成都艾思特肿瘤医院100000八一路旁13医学总部基地120000芙蓉大道旁14博奥生物基地30000八一路旁15凯信双子7305柳城街办黄金路社区16德坤广场188241光华片区17天来酒店548835光华片区18金娇办公楼35854柳城镇燎原社区合计8101657621调查表明，温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为中心城区的重要区域，处于成都西向城市群的重要节点，是名副其实的“成都西向交通枢纽”，发展楼宇经济的区位优势十分明显。近年来，随着我区加快构建以现代服务业为主导的现代经济体系、大力“兴三优二、一三联动”产业发展战略的实施，全区教育、医疗、体育、金融、保险、商务服务、旅游等高端服务业发展开始起步，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚，楼宇经济也呈现快速发展的好势头，展示了巨大的空间和潜力。目前全区已建成和在建、计划开工的各类商务楼宇共达97座344万平方米。而且从其空间分布上看，主要集中在光华片区，之后是科技园片区、医学城片区和体育城片区，4个片区楼宇面积占全区总数的%。不仅从总量上足以承载和支撑起我区楼宇经济发展，而且从空间上主要分布在配套较为成熟、产业规划较为商端的区域版块内，这对我区楼宇经济的发展和现代服务业的培育，无疑是十分有利的。尤其是随着西部新城建设的快速推进，其积极作用将更加凸现。但是，如果进一步作深入分析比较，我们也会发现，我区商务楼宇虽已初具规模，但自发配置的特征比较明显，与其它中心城区和先进城市的楼宇经济发展水平相比，在发展规模、功能配套、发展层次等方面还有较大差距。突出表现在三个方面：一是特色化和专业化程度不高。综合楼宇多而特色和专业楼宇少。我区现有楼宇大部分都是综合性的，商务、商业、住宅混建混杂现象突出，商业楼宇占比较大，商务楼宇占比较小，对于发展总部、医疗、体育、金融、信息、商务服务、创意等高端服务业的带动作用不强，现有楼宇的结构远远不能适应区委选择的健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业四大产业主攻方向。而经济较发达地区的楼宇已经呈现出产业集聚和专业分工的态势。如福州鼓楼区的力宝天马大厦已有省国旅等10多家旅行社入驻，五四路和湖东路一带楼宇集中了全省约1/3的律师事务所，形成了一定规模的中介机构汇聚地；武侯区拥有纯写字楼宇11座，面积86.3万平方米。楼宇特色不鲜明，专业化不强，就必然导致入驻企业关联度低，难以形成品牌效应和集群效应。二是综合配套不完善。从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。老城区虽然商业、生活配套比较完善，但楼宇建造时间较早，硬件设施老化，普遍存在电力供应紧张、停车泊位不足、物业管理不规范等问题。新城区楼宇主要沿光华大道两侧开发，在硬件条件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明确、生活配套不完善等问题。从内部环境看，商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。目前，按照市商务局牵头制定的《成都商务写字楼等级指导标准》，我区还没有一座甲级写字楼，甚至没有一座乙级写字楼。而锦江区现有甲级写字楼7座，占全市13座甲级写字楼的53.8%。楼宇档次低，就难以吸引国内外大型企业、龙头企业入驻温江。序号参评项目衡量标准顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼1地理位置坐落于商务区相对集中的核心区域，周边配套设施完善坐落于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内坐落于市区，主要商业办公区2公共交通交通便利，周边交通网络发达，超过5条以上公交线路，近规划的轨道交通进出口交通便利，周边交通网络发达，有不低于5条以下公交线路，近规划的轨道交通进出口交通便利3基本要求土地性质为商业用地土地性质为商业用地土地性质为商业用地4可视性可视性极强可视性强可视性一般5建筑规模超过50000平方米超过20000平方米超过10000平方米6建筑设计国际知名设计院/国内甲级设计院国际知名设计院/国内甲级设计院国内乙级设计院7建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积150平方米/停车位，空间少柱大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于180平方米/停车位有大堂，按大厦总面积计算停车位服务面积至少每220-250平方米配置一个停车位8单层面积1500-2000平方米不少于1000平方米不少于800平方米9净层高以上左右不低于10架高地板215cm211cm<11cm或无11电梯按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过4000平方米，等候时间不超过30秒，载重1600kg/部，速度4m/s以上按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5000平方米，等候时间不超过40秒，载重1600kg/部，速度不低于4m/s按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，载重1000kg/部，速度不低于3m/s12货梯客货分离，至少2部客货分离,不少于1部可无13空调米用咼品质主机，四管制+两管制机房空调，新风量不小于50立方米/人/小时，国际品牌锅炉米用咼品质主机，四管制+两管制机房空调，新风量不小于40立方米/人/小时，国际品牌锅炉两管风机盘空调系统，新风量30立方米/人/小时14电气双回路市电，办公区提供不低于120w/m，的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公双回路市电，办公区提供不低于80w/m，的电量，备用电源充足办公区提供不低于50w/m，的电量，有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共设施正常运作15弱电完善先进的5A系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦，平均每12平方米有一根电话线完善先进的5A系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦,平均每20平方米有一根电话线具备5A系统，提供至少三家国内通讯网络服务商16承重办公区活荷载不小于350kg/m，办公区活荷载不小于250kg/m，办公区活荷载200kg/m，左右17卫生间高档装饰及配置，有行政人员洗手间高档装饰及配置，有行政人员洗手间洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采用环保灯具18业权只租不售，单一业权开发商持有不低于一半单一业权或分散业权19物业管理提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务提供高质量的物业管理服务，计算机物业管理软，24小时保安服务和维护服务提供优质物业管理服务，不低于24小时报案服务和维修服务20入住率1至2年内入住率不低于70%1至2年内入住率不低于65%1至2年内入住率不低于50-60%三是作用发挥不理想。入驻企业层次不高，多为初创型中小企业、低层次中介公司或休闲、娱乐、餐饮项目，总部型入驻少，对地方经济带动性强、贡献度大的项目不多。以商务楼宇为例，武侯区15座2万川以上的重点商务楼宇2008年纳税总额万元，其中单栋税收1000万元以上的7座，3000万元以上的3座，5000万元以上的2座；青岛市南区商务楼宇每年创造税收超过10亿元，平均每座楼宇超过1000万元。而我区现有商务楼宇的入驻企业中对地方经济带动性强、贡献度大的项目不多，如科技园SBI创业街,现有入住企业32家，年纳税总额仅36.96万元，无论是在企业层次还是在税收贡献上，都存在明显差距，楼宇经济作为培育税源经济“生力军”的作用还没有发挥出来。武侯区15座重点商务楼宇（2万川以上）税收调查表楼宇名称建筑面积m2商务用途面积（m2）2008年税收（万元）威斯顿联邦大厦5419154191曼哈顿国际三期168000168000数码大厦4000040000@世界资讯广场3700037000力宝大厦7200072000华西大厦2800028000华西美庐3000030000汇日央扩国际广场5426850766丰德国际广场183168120000国航世纪中心126590108220商鼎国际67000成都高速大厦6000030000罗浮广场5377232466四川高速大厦5546347410锦江国际32000320000合计1138871917053三、温江楼宇经济发展不够理想的原因分析。通过分析梳理，我们认为，温江楼宇经济发展不够理想，主要基于以下几个方面的原因：一是重视不到位。通过调研，我们看到成华、锦江、武侯区都先后制定了楼宇经济发展实施意见，出台了完整的楼宇经济配套政策，成立了楼宇经济办公室，专门负责楼宇经济的管理和招商工作，有力推进了楼宇经济的发展。与之相比，我区楼宇经济发展工作尚未“破题”，全区上下对充分挖掘楼宇资源、加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不够，对楼宇经济在推进产业转型升级、构建以现代服务业为主导的现代经济体系中的作用认识模糊，对楼宇经济的研究还处于起步阶段。二是机制不健全。发展楼宇经济是一项系统工程，需要政府、企业和社会的联动。而我区尚未建立系统的楼宇经济工作机制。目前，我区楼宇经济的建设管理职能分散在发改、建设、商务、工商等多个部门，难以形成工作合力，部门、片区、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺。同时，在考核激励方面，目前我区尚未制定楼宇经济考核办法，没有形成层层抓落实的工作机制，基层发展楼宇经济的积极性尚未充分调动。由于上述问题的存在，我区目前对楼宇经济的“家底”尚未有全面具体的掌握，特别是对楼宇资源的界定、楼宇企业入驻状况、楼宇税收情况等不清，对楼宇经济发展中的问题也不能及时予以协调化解。三是政策不配套。楼宇经济的发展壮大离不开针对性和操作性强的政策体系。杭州市政府出台了《加快楼宇经济发展的若干政策意见》，明确提出到2010年力争全市新投入使用商务写字楼220座，其中高档写字楼70座，实现“亿元楼”30座等一系列目标，并制定了“五个一批”的具体工作安排，有力地促进了杭州市楼宇经济的健康可持续发展。我区虽然也已出台了促进现代服务业、现代工业、现代农业等相关扶持政策，但专门针对楼宇经济的政策措施还是空白，特别是引导楼宇经济有序集聚发展、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性方面的政策欠缺，这将不利于楼宇经济的快速科学发展。是宣传推介力度不够。成华区在建设龙潭总部经济城的过程中，加强商务楼宇的整体包装策划，大力宣传推介重点楼宇，创新楼宇招商方式，探索建立了政府、业主、物业公司、中介合力招商的联动机制，加大对品牌集团公司的引进，以吸引更多的产业链企业入驻，取得了明显的成效。而我区宣传工作做得少，缺乏针对性的重点推介，造成楼宇品牌不响，知名度不高，聚集效益不明显。四、温江楼宇经济发展的对策思考分析温江楼宇经济发展存在的问题，学习借鉴先进地区的发展经验，我们认为，要加快温江楼宇经济的发展，在总体工作部署上，必须注意从以下四个方面进一步强化相应保障。1、加强组织领导。成立温江区楼宇经济领导小组，定期分析全区楼宇经济发展状况，对重大楼宇招商项目、楼宇经济发展中出现的问题及时提出处理意见，并督促各单位层层落实责任，及时掌握楼宇发展状况，以全面促进楼宇经济的发展。领导小组下设办公室，主要负责全区楼宇经济发展情况的收集、整理、统计、分析工作和重点项目、重点楼宇的服务、协调工作，处理领导小组的日常工作。2、合理规划布局。根据城市总体规划、土地利用规划和相关产业规划，加快编制温江区楼宇经济发展规划，细化各功能片区发展规划。在空间布局上坚持“点块结合、以块为主”，合理布局全区楼宇经济的基本版图和发展内容，形成以光华片区、科技园片区、医学城片区、体育城片区等为核心，以光华大道为主轴的楼宇经济集群。大力发展特色楼宇，聚集一批健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等现代服务企业，逐步形成一批区域性的特色主题楼宇，如在医学城片区大力发展医学产业楼宇，在科技园片区大力发展信息产业楼宇。3、制定配套政策。借鉴上海、杭州等发达地区以优惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，进一步完善和实施鼓励楼宇经济发展的政策措施。鼓励楼宇开发，对示范性和带动性强的楼宇项目，在符合土地、城市等相关规划的前提下，优先安排用地指标；对新开发高档商务楼宇的，通过设置相关前置条件并实行保证金制度，在土地招拍挂时给予限地价等政策倾斜；对改造现有旧楼、配建停车设施、提升物业水平的，按开发面积或投入情况给予奖励补助。对提高楼宇出租出售率、企业注册率、本地纳税额，或者单幢楼宇年税收贡献上一定规模的，对有关工作主体予以相应奖励。4、提升功能配套。从提升物业品质入手，狠抓硬件改造着力改善商务楼宇的交通、停车、电梯、电力、内部装修等方面的问题，大力提升楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服务和设施，形成各种楼宇特色鲜明、功能完善、结构合理的格局。针对部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，积极引入在社会上具有良好口碑和市场品牌、有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境。同时，加快完善餐饮、购物、休闲、娱乐等配套服务设施，改善楼宇配套状况。至于具体的推进途径和工作措施，当前应着重抓好以下六个方面。1、加大在建项目的促建力度。健全项目推进责任机制，加快推进重点楼宇项目建设，对成勘院总部项目、香港巨龙国际酒店等已经完成主体工程的楼宇项目，促使尽快投入使用；对省水电集团、成都新城西商业中心等在建项目及时跟踪了解项目进度，帮助协调解决建设过程中存在的问题和矛盾；对天来酒店海科信息产业园二期等计划开工项目，促进其尽快开工建设。2、强化现有资源的盘活、挖潜。要实现我区楼宇经济的新突破，盘活用好存量楼宇是最现实、最快捷、最经济、最有效的

途径。建议借鉴杭州萧山等发达城市的经验，按照“一楼一策”原则，制订更新整治计划，对一批已有的老楼宇进行改造更新，对金江大厦等纠纷楼、闲置楼，追根溯源，找出症结，千方百计地给予协助和支持，增强优质楼宇的利用率，实现楼宇资源的经济效益最大化。3、积极探索“住改商”模式。近年来，北京、上海、成都等大城市的中低端写字楼市场出现了大量“住宅商用”的情况，这既可以盘活闲置住房，为业主带来一定的租金收入，又可以为处于初创期、经济实力不够强但具有发展潜力的中小企业提供发展空间。而据2008年1月1日起实施的《成都市物业管理条例》规定，业主、使用人确需改变住宅使用性质，除遵守法律、法规以及管理规约外，只需经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土、