广东住宅项目前期策划方案图文并茂

南海西樵项目前期策划报告一、市场篇…31、城市背景2、政策环境3、整体市场4、竞争市场5、案例分析二、客户篇……………….701、客户访谈2、问卷调查三本体篇………………..831、用地条件2、项目属性四、定位篇…..961、项目基础提炼2、开发目标及问题3、市场机会分析4、发展战略及策略5.项目定位6.物业发展建议五、效益篇…2111、成本核算2、效益评估六、附件篇…228项目个盘分析目录壹贰叁肆伍陆3市场分析篇案例分析整体市场城市背景竞争市场壹4城市背景【历史文化】兼具历史传统和时代意义的西樵从来不缺底蕴，缺少的只是传承与发扬。西樵人杰地灵，环境清幽，文化底蕴尤为浓厚。西樵山，一山阅尽岭南千年文明。6000年前，先民们就在西樵山上采石制器，打制出别具一格的细石器和双肩石斧，孕育了影响深远的珠江流域原始文明，奠定了岭南文化发展的基础和根脉；至明清，众多的文人雅士在山上循旧踪、辟新景、结庐舍、筑书院，使此地成了儒、释、道三家荟萃之地；100多年前，南海少年康有为奔赴京城发起“公车上书”，开启了中国几千年未曾有过的变法维新。从此，“岭南”一词成为中国开眼看世界的代名词。文明在此处薪火不断，名人亦层出不穷。众多时贤俊杰都在西樵留下了光辉的人生足迹，为西樵的历史奠定了深厚的文化底蕴。如民族工业家陈启沅、改革先烈康有为、一代宗师黄飞鸿和岭南画派大师黄君壁等。一代宗师黄飞鸿5城市背景【旅游资源】西樵旅游资源丰富，是周边居民旅游度假首选之地，旅游度假潜力巨大

西樵是旅游胜地，境内有西樵山和西岸茶山风景区。西樵旅游，融山水人文、南狮文化与佛、道、儒三教文化于一体，具有浓郁的地方特色。西樵山，国家AAAA级旅游区，历来以钟灵毓秀的自然景观和博大精深的人文景观著称，有“南粤名山数二樵”之美誉，是国家重点风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园。

西樵还拥有天湖公园、森林公园、庆云洞景区，碧玉洞、西岸景区等丰富旅游资源。2010年全镇接待游客233万人次，实现旅游收入4.36亿元。2011年全镇共接待游客238万人次，实现旅游收入4.45亿元，年增长率为2.06%。66》》》广东西樵轻纺城市场占地1000多亩，现有铺位2001间，实有经营户818户。年交易额160亿元。被省政府认定为“广东省大型中高级批发市场”。纺织业是西樵经济支柱之一，纺织工业总产值占西樵工业的81%。城市背景【产业经济】西樵是国家面料名镇，纺织业是西樵的特色支柱产业，素有“广纱甲天下”之美誉。2011年全区纺织产业工业产值达到115亿元，同比增长13.7%；实现税收2.63亿元，增长9.8%。2012年西樵纺织工业总产值冲刺150亿。全镇培育规模以上企业（年产值1000万元以上）180家，其中年产值超亿元企业20家、超10亿元企业3家。西樵正打造总部经济迈向纺织强镇。纺织从业人员6万多人，约占全镇劳动力的二分之一，其中民营经济成份占90%以上。西樵纺织业培育了一大批高端消费阶层，西樵轻纺城也集聚了一批经济能力较强的小老板及工商业主。7南海西部正以西樵为中心，打造中国历史文化名镇、宜商宜居宜游的山水文化名城。（资料来源：南海区规划局）山水新城：《南海东部发展战略规划》南海区就提出以西樵为重点，打造珠三角重要旅游休闲目的地的山水新城文化名镇：在南海“中枢两翼•核心带动”的新发展战略下，西樵镇立足西部片区“文翰樵山”岭南文化旅游高地的定位，以文化为核，实现宜商、宜居、宜游的文化名城。城市背景【城市规划】西樵城市定位8通过隔建设信岭南各名山尸、岭叶南名患镇、碰岭南踏名村邻等一猛系列段举措威，试晚图实浩现文炉化对川区域垦发展降的引爹领，晌实现仗对传阁统文谁化精庭髓的通保护席、传竭承和撕发展叨。在推窑进文饰化旅笋游方划面，秒将会孕加快酬西樵予山梦挨工场痕、西见岸旅原游产仓业园半、新厦三湖杆书院殊、“缺渔耕绒粤韵董”文咸化旅巨游区端、南暴国酒攻镇、做中国碰龙舟霞基地倒、古疾村落贺等重次点项叶目建颂设。新南妻海博伤物馆年、西姑樵岭首南文露化苑舞、广鸣东中裹旅西灿岸旅夕游产失业园认、南尾海会政馆、组更新华改造忠锦湖场片区促等重沾大多治项文漂化项陡目在鉴加快乡丰规划醉和推绞进。以觀袋音文功化節卫、大讲仙誕演文化悔節、等新春疼嶺南呀民俗懒文化然節為全核心知的三勿大民恨俗節寄慶逐抖漸組睬成了苏西樵型山民态俗文凉化遊籍的集续群品庄牌。城市宵背景【文化肥复兴】文化壤复兴--扶--“文帆翰樵知山·渔耕朵粤韵闸”构筑情岭南限文化客高地9城市稍背景【片区绿建设扁推进】官山新新城晌片区听音抱湖改吧造片扭区山南老片区西樵墙山本项目官山信旧城晃区听音河湖片阻区为帅西樵瞒山核袖心区基域，纷这个往“岭种南文岩旅RB章D”核心包区域北规划习总面百积为3.吸7平方浊公里糟。该拉片区某将全播面打器造以目南海貌会馆姑为核精心，均以有鸣为馆窑、飞延鸿馆标、听扯音广号场等轻景点步为重闸要组象成部圣分的测岭南基文旅RB沫D，使爷之成叔为南钓海乃型至珠活三角拆地区巨的文赔旅地监标到20东13年底钩，听倚音湖描片区举将基转本成俭型；描同时壳两条覆轴线酱樵山僵大道仓、锦文湖大谎道有访望实妈现相信互贯玩通，续听音病湖两留大景甚点听宁音广棵场和故樵山菊瀑影垄工程玻也将鼻建成翻投入额使用捕。听书音湖剩改造饱片区20醉13年底姨基本欺成型山南睡片区朋的改锣造也讯正推宾进当辽中，岸其中嚷在建依的有溜南海企博物罢馆、凝南海则梦工乞厂等哄；项目霞周边次的听暖音湖泛片区划改造醋进入盯加速窗阶段置，20眼13年底虾即将半成型贱，届粪时片羊区改急造完站毕将何对本斤项目脉的居国住价说值、压文化啊氛围纺极大子的提发升。9城市毛背景【片区虎建设总推进】“一聋轴两害区”海：“一傍轴”为南言海观旨音-云泉念仙馆-奎光巴塔-听音愁广场-樵山筹大道疫，贯浇穿片百区的商主要艳景观各；“两巧区”分别炊为锦佛湖大毁道以扔内的扎核心背文化我建设伐区和停以外奥的景纳区配陕套发粘展区欲。核延心景害区以柔人文角内涵路为神或、自此然风似景为萍形，派设置浇听音饲湖八怀景。鸦是南铁海西摸部片摧区发乱展核合心项厨目和屠国家怜旅游羡产业攀集聚琴（实廊验）袜区的丑重要旋载体弃。1011限购底限贷降息穴降准地方闹微调中央吐督查公积掉金政害策整体主市场【政策眯环境】20夕12年楼扒市政妻策关什键词夜：刺激虹刚需20拔12年20看13年“国五青条”12整体蛋市场【政策预环境】20矩12楼市谎总体击基调边不变躁，地螺方以饺微调咏为主恳，20莲13年“务国五驾条”检出台礼调控胖再次坚收紧哈。7月6月5月4月3月2月1月多项阳土地燥制度孤改革刊试点中山偷成全携国首钉个限视价松贪口城壳市超14城市居变相丢松绑系楼市贵芜灰湖等3地新泽政被决叫停中央矩政治枪局：列根据伟形势豆变化间适时庆适度增预调进微调住建廊部研说究调幅控长减效机归制上海院持证窃满3年买烤二套丑房被旬停莲严格进执行毯限售羡政策国务短院确查定今拒年七粘大任酿务遗制定曾收入狸分配营改革度方案我国促住房凳保障丢制度柱体系医框架罗建设扩加速温家粱宝：蓬宏调怠要及朗时预尿调微功调代严格券实施朵楼市持限购扬州口新政拐得到贿住建洋部首婆肯地方监楼市毯微调借渐获蛮默许33个案家例仅5例被蜂叫停央行3年半译首次美降息0.老25个百端分点四大碌行首疾套房充贷利框率普丑遍下禁调：切最低8.喘5折恒秘大“脖地王农”佣出现河南热“大霸力”昏微调肺楼市奋被避叫停温家搁宝：塑决不校能让沾房价晓反弹温家艳宝：孩及时匀制止霞纠正洪地方危变相怕放松梦房地锁产调腹控二月多家地方政府出微调新政试探底线保增长压力下，扬州新政得到首肯降息蔬、房概贷利霸好出网台8月中央跟政治粱局要弯求坚摇持楼犬市调这控，泉切实疗防止苦房价夺反弹住建时部：穷正研秆究强赌化楼时市调易控政判策措挪施国务糊院督版查各岩地楼收市调捷控政怕策执认行情歇况中央再次重申调控基调不变，调控进一步收紧，预防楼价反弹9月-1擦1月住建拆部：漂加快户研究夕并完移善楼拌市调涝控措窄施多地匀调整难公积偷金政砖策刺肥激“刑刚需垦”十八栗大后辛，城大镇化隐政策助出台枣，政背策整传体设极计及圣制度视化12月中央腿经济广工作画会议周闭幕负继您续坚状持房恰地产遇调控抓不动黄摇城镇猎化的兽政策勒出台孕正在央提速灭，40万亿恨投资佳大戏登启幕韵。20萝13年温家窑宝国级务院拍常务彻会议兴：国铸五条调控杰再次充收紧关，预稳防楼斩价反去弹13整体灾市场【政策滋评述】随着葵国五匠条细激则出击台，弃市场聪反响监巨大宋，市县场预丢期有拐可能吸改变闷；对于区佛山扫市场胳来说棍，市舅场调降控一围直从美紧，见二手也交易伯税率须一直促实行被差额拨的20惕%征收驰，估滴计对步一、牛二手潮市场取冲击段不是兼很大仿；佛山挽楼市脏理性饥合理好，刚欠需为据主，样在市掘场观四望期坡过后常应恢蚀复平岛稳；密切飞关注示佛山二次卖首付腹及利昼率变喉化、剖首置抚首付姿及基睁准利尼率动街向，这主是影肠响佛隶山楼坑市的压关键嘱措施吗；14调控读政策渗持续突影响漫下，包刚需贱一族凝成为蒙佛山好住宅这市场饥主要章客户坏群体筛，蛋满足北刚需捎的中邮小户拼型住州宅单炉位是裕将成丑为未耻来的震主流罗产品昆，别墅章产品压、大狭面积值户型显产品剪在一泻定程球度上食受到邪抑制指。投资躬客在参部分烂城市腊综合颠体上笼市之全后也委开始默活跃之。随漠城市码综合截体项柱目的影大量辉出现多，公模寓、智写字储楼、奥商业肾等产锋品市特场供声应及猴成交慢比例么将逐较渐增未加。预计虚在没坐有出环现楼误价暴匪涨，钓中央宅政府穗再次袍收紧夸调控方的情帮况下普，将延续20讽12年市棉场的退走势，成妙交仍肤保持失活跃世，成悔交价火格将抵在小饥幅度巧内震直荡上洋行。整体包市场【长期蚕影响手研判】15整体缘瑞市场【市场备成交】南海长全区20主12年商势品住绞宅成切交活仁跃，群价格炕稳中凶有降扰；总成宏交面坐积：20繁12年佛蛮山市坡南海违区商砖品房旁总成蹦交面丛积为26成5.海99万平辽方米蚊，商骨品住誉宅成头交21欢1.静23万平扮方米目，同划去年劲基本修持平副；合必计实挎现新漏建商鄙品房厉合同旅登记摘销售勒额23裳3.掘14亿元典，其迟中，迈实现蛛住宅沉销售18械7.杆77亿元朱，成鞭交金土额仍尽然连针续四廊年稳炕居佛嘱山五翻区之舅首。成交婶均价：住抛宅成蒙交均仅价为88醉89洒.1袋8元/平方爹米，斤同比20路11年的敢下降7.口53挽%，数据铺来源向：佛悟山市岸南海痛区建君设局16整体模市场【市场驼供应】西樵僵镇20冒12年商庙品住册宅成识交大蚂于市乘场供烦应，辩去库持存化怠明显请。数据腹来源怪：佛肤山市挑南海盆区建笼设局序号镇街其中批准预售住宅其中实际销售住宅其中住宅相差2011年住宅库存面积（万m2）套数面积（万m2）套数面积（万m2）套数面积（万m2）套数1桂城街道77.60594453.11423224.49171214.097592西樵镇12.57103914.001443-1.43-4043.676023罗村街道17.78230211.3312446.451058-0.31-3374九江镇5.856041.861493.99455-1.65-865丹灶镇19.08201118.4118240.6718733.0930756狮山镇40.81369330.9528619.868323.085477大沥镇53.13482534.22255918.9122662.044078里水镇49.84510239.00395110.84115140.862774合计276.6625520202.881826373.78725788.56774117整体还市场【成交疏均价】西樵架镇楼屠价增旗长明纳显，长而且圣上涨历的趋拳势还称在延居续。数据充来源允：佛车山市堆南海变区住董建局成交副均价：20裹12年西说樵商还品住等宅成叉交均那价为61咬62元/平方型米，烟同比20谎11年的袖增长2%。从月尺度走监势上克看出乘，20算12年西愁樵楼窃价走衡出了爹一个巨明显资的上朋升曲栗线。醒从1月的46洁54，到承今年2月的75趣28元，献月增妄幅4.斜3%。18【小结壳分析】市场眯成交西樵眯住宅老市场躬整体场成交骆理想言，部抬分存岛量房妹被消穗化，权市场恩需求捕强劲眯；西樵温土地车出让疤以工饭业地销块居浸多，纯商住恐地块稀供应坚不足寇，未舅来西斩樵中轰心城遥区住落宅供何应有烂所不帮足土地滥市场宏观吊环境“国砌五条诉”细市则出蚕台，御长远朋来看堡对佛仍山市笔场影疫响不筝大，愚但政应策对供大面该积户模型豪友宅、葵别墅奴产品教将有售所抑物制。项目汽周边淘的听句音湖纷片区仗改造狭进入授加速困阶段塑，20弊13年底安即将额成型阔，届凶时片堤区改据造完妖毕将蒜对本厅项目练的居商住价药值、镜文化尤氛围虾极大丽的提列升。城市悦规划纺织躬业是芳西樵爸经济旷支柱蛾之一识，纺祝织工在业总姨产值俱占西凳樵工翼业的81派%。培债育了剥一大肚批高宿端消乘费阶洽层城市澡经济城市袋资源西樵琴历史叼文化忌底蕴车深厚援，旅轻游资席源众脂多；19竞争症市场【各项提目分活布】凰樵复假日樵山酸明珠凰樵涝圣堡滨城讽珑湾丽湖粘名轩翠园疤雅居雅居捉乐都流荟天遗地碧玉劝名轩本项黑目官山左新城施板块昼：60菜00嗽-7崭00霉0元/平方渔米（削部分堤望江委产品85偷00左右城）山南榜板块异：45热00焰-6淹00福0元/平方饥米（驴部分盛别墅吵产品10氏00浪0元/平方任米左默右）听音丝式湖以华及旧福城区财板块果：75清00才-8捞50和0元/平方楼米（骄部分负大面珠积户祝型豪失宅产向品90盾00元/平方驻米左柏右）20竞争缝市场【一级近竞争/项目稀分析】项目总建(M2)容积率产品类型整体均价1樵山明珠（官山城区）1400002.5小高层洋房、高层洋房、别墅8500元/㎡2凰樵假日（听音湖区）1800001.5高层洋房、叠加式别墅洋房7600元/㎡别墅15000元/㎡

3碧玉名轩（官山新城）

64648

2.29

高层 7000元/㎡4雅居乐都荟天地（官山新城）1200003高层5700-6000元/㎡5滨城珑湾（官山新城）1600002.5高层、联排别墅6500(非望江单位）8300元/㎡（望江豪宅）6凰樵圣堡（官山新城）3389692.20连排别墅、情景洋房、小高层、高层洋房6200元/㎡7翠园雅居（山南区）429551.6小高层4500元/㎡8丽湖名轩（山南区）1300002.72小高层6000元/㎡西樵意官山扶区域爆住宅躬项目叙竞争角集中画在中漆等规钉模项奏目上榜，大歪盘开言发还源未出丢现。产品宣类型梢以高贿层洋谋房为阻主，殿部分失项目跌规划荐有别汇墅产录品，推以联惨排别胳墅居追多；整体依价格劈燕分区妨明显兴，官山占城区债、听屈音湖誉片区购整体月楼价≥官山较新城句≥山革南片陕区21【去化鼻速度】竞争妹市场项目推出时间自开盘共推出住宅总套数去化量（套）去化率推出余货目前可售总套数1樵山明珠2012年10月31725480%632碧玉名轩2012年7月51618736%3293丽湖名轩2010年6月110373967%3644滨城珑湾2010年初71034048%3705翠园雅居2010年中31927887%416雅居乐都荟天地2013年2月中68633248%3547凰樵圣堡2007年10月3756346992%2878凰樵假日2009年9月102273972%283合计842963382091西樵白官山相区域某住宅饿项目鸭近五贷年共岁推出的约84虾29套住踢宅，病整体赵销售63嚼38套，秆整体吩销售播率达75朗%凰樵钩圣堡量、凰搁樵假急日等梯项目园开发叛较早披，现芽进入罗盘尾休阶段插，最跃近推怖出的良樵山诉明珠停、碧犁玉名宪轩及犹雅居胶乐项辰目推饰出货睬量整模体去非化速仿度较扁为理絮想；数据嫁来源浙：南师海住注建局拣网签教数据舟，截估至到20献13年3月28日22竞争太市场【存量槽分析】总结丈：西纠樵在脉售项宋目未宇来待佩推出虑货量盖当中朝有一竹部分责为车剑位及葱商业冈物业意，住额宅面麻积存达量房酿消化呈速度省较快谦，西鲁樵市箭场出咸现后替续推述货不版足迹偿象。项目总建(M2)推出量（Ｍ2）目前可售量（Ｍ2）未来待推量（Ｍ2）樵山明珠140000416121047387915碧玉名轩64648.714853076488471丽湖名轩130677.2585463383638295滨城珑湾160000722563245455290翠园雅居429552993834809537雅居乐都荟天地120000674633799214545凰樵圣堡3389693081362036810465凰樵假日180000959772185162172合计1177250722458168102286690

数据获来源膀：南将海住太建局吩网签柄数据厕，截摆至到20啊13年3月8日23竞争暗市场【土地旷增量】近两盛年西骄樵土柏地出叉让以娃工业坊用地差居多美，除皇西岸驳中旅排项目垄外，焦西樵芝近年瞒土地耕潜在丘供应绢只有18万平眯方米姨左右究，住穴宅市谎场供响应明春显不肢足。24竞争暴市场【近两以年各奇户型阁成交诊结构】面积段(M2)户型总套数比重去化量去化率50-902房552%372%80-903房512%472%90-1003房102534%86839%100-1103房1385%1095%110-1203房28810%2099%120-1303房34411%1858%130-1403房1896%1356%130-1404房1635%1065%140-1503房853%723%140-1504房1314%703%150-1603房10.03%10.04%150-1604房702%532%160-1704房1043%613%170-1804房2197%1527%180-1904房281%181%200-2104房201%201%210-2204房682%673%220-2304房50.2%50.2%240-2504房60.2%50.2%250-2604房60.2%50.2%370-5305房331%291%合计——3029100%2254100%供应辉结构村：90抹-1扫30辞㎡为目咏前西谎樵主稻流户港型，吩去化答率较划为理赤想90纪-1踏30练㎡的三散房中宰小户乖型共床17修95巩套，耕占尽恳两年替的西尊樵商婶品住眠宅供兆应货沿量的60缴%；成交歉表现贡：20踪蝶0㎡以上解户型响去化醒率最财高20划0㎡以上缎的户铺型单冰位在敞西樵干不缺子乏消亩费者尊，虽旦然总懒货量调不多栋，但时整体书消化筋率高尼达94棕%，部补分30斩0平方乘米以壮上户介型仍困受到满追捧摆。数据楚来源匙：南佣海住啄建局甚网签眯数据90-130㎡区间：总套数1795套，占西樵总货量的60%，去化率达76%。130-150㎡：总套数438，占总市场供应的14%，去化率71%。160-190㎡：总套数421套，占13.8%，去化率67%200㎡以上户型：总套数138套，占4.5%，去化率94%25竞争妇市场【大面番积户咱型去适化率】樵山织明珠11座11座销控（21层）单元010203合计建筑面积（㎡）153.08175.15170.15——供应量20202060去化量1281535余货812525去化率60%40%75%58%目前井在售备的11座15份3-务17尺5平方示米大油面积旱户型沈单位泽，20修13年1月推裤出，扎至4月11日止量，共描推出60套，志销售35套，稍成交垄率达58轿%。少量泥的2就00易㎡顶歇层复啊式洋染房及受30板0㎡炎以上擦别墅疫，其惑去化锋率接玩近8叙至9狠成，灶体现转了该爱面积稼段的端稀缺制性，丘受市柿场认歪可。滨城民珑湾截止妇到4月11日26竞争漆市场【大面厦积户付型去蠢化率】14霉0平酿米以去上大英户型颂江景咏大户跨型为龄主。眼江景坦资源神大户锯型较批为热冰销。品牌课，区搅位及族江景精资源唯优势版，但吼受限请购政妙策影蓬响，吊双拼豆产品代去化承速度粮受影骄响。凰樵恋圣堡凰樵何假日27竞争欧市场【销售孤影响辰因素】双证醉户型使用狐年限稀缺份资源西樵泻在售偶项目饲中，研有一纲部分朋户型升产品妻为两亮证产织品，升受限叶购限茅贷影僻响，映双证留单位源销售托速度朱较慢烘，这敏在凰得樵假密日、济凰樵轿圣堡雀等项幻玉目较乏为明自显；还有止部分配项目雕的使武用年该限过政短，醒如槟备城珑些湾、件雅居霞乐等性项目港，使射用年来限只毙有30恋-4寺0年，中影响缴了产四品价剂格空摩间。目前耕从西秋樵在糟售的捡大面大积户地型产真品以鸭及别饶墅产尺品的跪销售殿来看伙，地费段、女稀缺晋自然们景观趋等因碗素仍均是注绵重因涌素。本项撞目土斥地使福用年担限70年，域不存掠在使毙用年曾限过番短问法题；不做散合拼学双证负户型样。竞争岔市场西樵顺住宅吐户型缝：标配虎部分：入雅户花纽奉园、久飘窗赌（转乐角飘腥窗）奋、单收套房廊、双威阳台偷面剧积空裂间：L型景亡观阳坑台、窜阳光草阳台夸、花睬池加分粒部分：储忠藏室变、书笋房、逮工人途房、黄衣帽啦间、剂双套羡房、事宽景织阳台减分标部分：合而拼双蔽证【户型国定位衣分析】29竞争纱市场【竞品平分析】樵山开明珠户型针特征优势亚：主推萍中大岂面积13劣0-掏18追0㎡三房零至四越房户涛型，店户型军设计仍客厅泉开间饱较大配，南烤北对财流，沈通风笨采光葛较好滥且赠负送面漏积较微多，轰景观毅阳台冈宽阔豆。劣势匆：部分戒房间陈面积染相对纳较小多，且赠楼距陶较窄侦。樵山额明珠气1旧37秩㎡泥三室拔两厅类两卫户型叫点评墙：捐1芹、L歇型超确大景明观阳铸台赠王送一路半面转积2、请主人常房带赖套房覆设计3、赔双阳残台设跳计4、肯客厅残尺寸掉不够信大气【户型重定位轧分析】超大深景观偷阳台景观镰阳台30竞争臭市场樵山恢明珠17愉5㎡四房滋两厅彼两卫户型偷特征户型提设计纯功能扬齐全刃，带呢入户泻花园优、储雹存室种设计俭；主人很房带驻洗手洒间、孟带衣哄帽间再设计龄，凸盖显尊题贵；客厅站出景社观阳呆台设勤计，悲并享朴受景蓄观资辫源【户型迁定位壶分析】入户利花园景观炊阳台储藏村室缺乏牢双套展房设满计31竞争删市场【户型鹅定位真分析】户型占特征合拼洞户型主人往房带类套房织设计双阳毫台设腹计，荐客厅圈开间羽不够锣阔绰接，户甘型方百正。凰樵久圣堡绣的合术拼户杨型愿1扒08闪.6醉㎡射三房贴两厅甚两卫竞争霜市场【户型感定位脑分析】户型厘特征主人均房带造洗手胳间、催带衣疯帽间承设计酸，凸盖显尊胁贵；户型统设计民功能班齐全姻，带恶入户晨花园土、储不存室翻设计值；客厅批出景满观阳酬台设任计，捎并享昂受景胳观资番源滨城删珑湾14绳4㎡条三贷房两窑厅两盼卫33竞争门市场户型珍特征优势坑：主推岸中小管面积90竞-1奔17的㎡三房密两厅岂两卫夸户型井，雅钉致小浑户型齿功能矿齐全娃。户型满方正患，N+1户型症、转找交飘嗓窗，衬实现票高实泥用价苏值。南北混对流责，阳艳台宽金阔，鸭通风棵采光砖佳。劣势若：楼距夺较窄汁。楼王暴单位6座为伍合拼汤户型蚕，限页购政霸策使败其销狗售将吐会较忍为困阁难。碧玉者名轩碧玉逝名轩11牧6㎡三房帖两厅砍两卫【户型扰定位烦分析】竞争招市场户型亲特征颗：1、辽户型肌方正芦、实塔用；2、停主人决房带雁套房西设计壤；3、放双阳监台设序计，讯赠送亚面积味较大促，观岩景阳草台连赤接客州厅和望阳光早房，距引景胃入户会；4、御客厅端、主已人房环、阳瓣光房颗全南孟向。雅居芦乐都丽荟天仅地雅居竟乐都想荟天周地充1特16所㎡,三房趟两厅超两卫【竞品伏分析】阳光蔑房阳台竞争倚市场【竞品辨分析】户型舌特征讽：1、裳户型对方正扁、实移用；2、马主人生房无原套房致设计拾；3、拿双阳拖台设办计，臭赠送惠面积尺较大肆；4、貌客厅拔、主志人房趣、阳指光房虽全南译向。雅居漠乐都浓荟天佣地雅居茧乐都霞荟天虾地貌9绒1㎡,三房惊两厅稀一卫阳光纯房阳台36竞争刊市场【建筑奶立面/风格】序号项目外立面材料建筑风格1樵山明珠涂料地中海风格、新古典2凰樵圣堡真石漆＋面砖地中海风情3凰樵假日真石漆＋面砖地中海风情4碧玉名轩 面砖 简约法式5丽湖名轩面砖新古典6翠园雅居涂料新古典7雅居乐都荟天地涂料＋面砖现代简约8滨城珑湾贴砖现代简约建筑矿立面塑/风兽格总业结：累中低暗档项疮目外立拜面，谣风格沸多偏奔向现恨代简逃约，俯中高惰端产决品多哨为地愤中海常、欧被式的肌建筑依风格浪。墙道面材攻料以京面砖扇为主穷，部方分项脊目加谈真石房诚漆。竞争叠市场【建筑秀立面/风格】樵山齿明珠新古六典、缎地中蝇海风饲情凰樵醒假日凰樵膛圣堡新古少典、恼地中矩海风惕情雅居缠乐对宋面一掠项目丽湖兆名轩翠园垦雅居新古雀典、欺地中策海风岭情滨城路珑湾全别墅滨城厕珑湾下住宅雅居呼乐都荟迅天地现代昏简约樵山雕明珠竞争先市场【园林扣营造】园林围营造付略显毛简陋可、单吼调、岩无层订次感斑；植恳物观缘瑞赏性腹不足凰樵屡假日凰樵吼圣堡滨城贫珑湾凰樵斜假日凶等几亮个项漏目的死入住逝已经肠有一押段时某间，赌园林餐营造笔已成蠢型43竞争沸市场【入户市大堂】启示迟：目前吓房地垫产市讽场中熔，在借外立辅面趋必于雷展同的园背景喷下，南入户勒大堂的起打造推也成斜为高贸层洋糖房为慢数不惑多的番致制廊亮点医之一免，入委户大堂带的打鸦造是币体现弱项目孕品味陶的重皮要窗猜口。项目入户大堂樵山明珠3.3米碧玉名轩3.3米丽湖名轩3米雅居乐都荟天地5.7米凰樵圣堡4.5米凰樵假日3米樵山册明珠恨入户武大堂碧玉惨名轩张入户小大堂44竞争故市场【会所/售楼代处】项目售楼处性质会所功能面积（㎡）樵山明珠商铺没有1200碧玉名轩商铺 没有 300丽湖名轩商铺没有300滨城珑湾商铺无400翠园雅居商铺无200雅居乐都荟天地临时售楼部商业约1000凰樵圣堡泛会所娱乐、休闲设施约1500(共3层)凰樵假日私人会所娱乐、休闲设施约3000凰樵肆假日樵山挽明珠竞品赖多将室售楼众处及至会所稀两大讽功能是合并怨，会妇所功颈能以跃常规盲为主注，虽让对项堪目提津升有识一定咱作用我，但墨后期船实用掀性不田强；现时粉西樵谱本地搭市场秘上竞问品多树将售厌楼部脏设在淋临街律商铺迫，大触多没面有会偶所功鬼能，择而会痰所的斩打造唯有利种于提辱升项培目的使整体援形象坝。45竞争拌市场【配套郊设施】项目楼盘小区内配套设施——游泳池商场其他设施樵山明珠有无商业配套碧玉名轩 385㎡无边泳池及110㎡儿童泳池无商业配套丽湖名轩有无临街商铺滨城珑湾有无临街商铺翠园雅居无无临街商铺雅居乐都荟天地有60000㎡无凰樵圣堡无无幼儿园，体育锻炼场所，泛会所凰樵假日有无会所配套义设施横研究扒总结再：游泳喂池是躬现时辟竞品优项目从的基书本配妨套设混施，吗可见邮本地微客户祖对小铲区泳竿池具圣有较巾高的拿需求等。除仍雅居狂乐项差目外桃，竞轮品均将没有陪自身姓相应追的中颂大型帖商业如配套索支撑司。有召幼儿这园和救泛会少所的观配套晴项目浪较为浇受客房诚户好营评。雅居长乐都薄荟天望地46竞争辛市场【小结凳分析】1、西挠樵户施型创丛新设泛计不纪多；柳大部应分户生型设两计中丧规中延矩，梳亮点水不多讯，但药也无韵明显踪蝶缺陷伞；2、一勇些功碧能空闹间基蜘本具尽备，津如入助户花姜园、横飘窗巾、南抗北双桑阳台爱等；3、运冲用了酬一些你偷面这积手醒段，筑如L型阳腥台设滔计、煤阳光脑阳台举、花裹池等淹，增庄加了莲一些付灵活每使用席空间蒸；4、别蒸墅产洗品以探联排趁为主棚，独沸立别班墅缺倡乏；5、产把品风执格以切新古铺典居倚多产品荐分析竞争宋分析主力弃竞争娃来源影于项推目周理边在蛋售项券目樵猾山明贸珠、息碧玉恐名轩龄、雅扮居乐显都荟通天地碰；根项目貌潜在裙竞争盐不多垫。双证够户型美、使狮用年置限以量及稀独缺资傲源是单影响厉豪宅愁产品孕的主指要因傅素供需飘表现一级所竞品肺主力厌供应粪为90击-1域00㎡,1蛇10签-1怕20㎡,1插20尼-1蛙30㎡,1庭30届-1债40㎡及14毙0-萄15咸0㎡;二级膝竞品完主力嫩供应溉16呜0-仙17利0㎡婶，170寺-1父80撑㎡；萄西撤樵市钻场主浩力去翻化为脏90炊-1亭00艺㎡小厨户型闻，其既次为110洁-1扎20摸㎡；破去齐化速饭度方企面，肢销售本一般飘项目渴约1村0套/月左瞒右，岁个别斥明星电项目话达5涉6套/月，武其次对为2垄0套裤/月贴速度岔。47案例浸分析樵山烤明珠项目妹指标总建列筑面透积：14万㎡容积符率：2.昆5绿化臂率：30恢%建筑闸风格张：地绞中海谣风格优势壁：产品擦面积尖以15吊0平方税米以甲上纯听大户敞为主某，且党一户武一证土，产粒品高母端而锁纯粹桂。毗邻串西樵访山，队坐拥乏自然临生态揪景观朋。交就通便店利劣势远：楼距蓄较窄月；虽为猴高端副项目锦，但茂欠缺渗自身探配套唱设施姐等；大户链型比鄙例过佛多，15军0㎡以上晶户型辆预计歪超过50傍%，容挖易导遮致项弃目消遵化速暖度缓扯慢。樵山忙明珠最紧邻鞋本案贸，与养本案洞是具鬼有直单接竞器争关况系。一期789632112451113二期产品匹卖点羞：纯勉单证添大宅——西樵咏唯一锡一户染一证讯的大赴宅48【推货谋及价侨格走嗓势】一期789632112451113二期开盘：首推1/2/5/6四座，1、2座折后均价7000-7200元/平米；5、6座折后均价7800元/平米加推：3,4座100平米均价7400元/平米二批产品：7-9座折后均价8500元/平米二批产品：11座折后均价8800-9000元/平米案例捷分析竞品窝分析【产品武优劣培性】11座01030215瓶3㎡17暖5㎡17甜0㎡15腥3㎡17德0㎡17败5㎡15洒3㎡17台0㎡樵山亦明珠2、其惩中03单位款直接茄南望蚕观音桂，景叼观优减势最辈好，懒客厅万、三船个卧泄室朝暮向为礼南，岂而且方南面阶无遮毛挡；其次外为01户型结，面本积最倘小，姓单价涛最低冈，而绣且景责观优哲势相晒比03单位佳不差农；02单位却，南麦向朝鼓向有捏一定铅遮挡束，而卷且面趴积最粱大，吐总价划最高堵。客弟厅朝换向北邻，居宣住价劳值相源对稍围弱。2020012002200319190119021903181801180218031717011702170316160116021603151501150215031414011402140313130113021303121201120212031111011102110310100110021003990190290388018028037701702703660160260355015025034401402403330130230322012022031101102103单位010203已售未售竞品线分析【销售架情况君评述】02010301每层东差价60元/平方威米樵山狡明珠11座销哭售情编况统颈计鸦时间颈：4月11日03＞02＞01差价25喂5元/平方惹米差价27超7元/平方条米高层呜销售纸情况耍好低楼冤层销带售情猪况差03单位缴销售信情况畅最好01单位2月以症来销哀售速右度最与快竞品茶分析【销售着情况乌评述】折后旅价89庸00折后滨价92厕00折后斥价94画801、11座整胶体折纳后均旺价在92枝00元左坊右，2月份羡推出-4月11日，道销售目率已输达58富%，剩跪余户家型以5层以集下低勒楼层晨单位到为主翠。2、03单位云虽然敲总价滋高，垒但销略售情招况最怜好；01单位螺面积像小，绢总单彼价最探低，辫同03单位装相差捐低53采3元/平方锹米，徒但“设南望迈观音描”景漫观性环相差公不大幻玉，故穴销售活速度廉最快蚂，2月-4月份悼出货迟基本然集中么在01单位粒，“南茶望观游音”良因素习对销萄售及自价格曲的拉律升效艘果明糖显。3、02单位粱价格引中等犁，南冤望观焦音景卖观性毁最差四，价洽格中转等，驰销售盾情况码落后殖。4、从5楼以院下的拖低楼惑层单善位出问货基妙本为怨零，愁也从另一动侧面夕说明档的南倒望景害观优爷势的层巨大睁价值歉。【樵山纲明珠11座产互品分隆析研占判】52房型3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅4房2厅4房2厅4房2厅合计面积段90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160170-180供应量2060403263323040317去化量1836382453191623227去化率90%60%95%75%84%59%53%58%72%户型比6%19%13%10%20%10%9%13%100%1-纵11座已我推出轧户型菜面积自比例长统计截至13年2月，宾已推从出货岸量中14雕0-省18呼0平方卡米户头型共篇约10芦2套，否占推泡出货闸量的32艺%，后菜续产扔品基重本以驴大户胸型为难主，蹄预计疲还有30僵0套小设高层毒洋房侮单位召，多祝套联芦排户而型。估计乎整个捕项目14楚0平方轿米以筝上户肝型比兵例超碗过65扶%案例蒸分析14酿0-齐18更0㎡32述%10坟0-衰14焦0㎡62柱%53【竞品舟分析】去化检方面项目岂目前净在售且产品糖总去族化率掩达71原%，月预平均生成交销达56套。该项柳目自20膝12年10月公央开发稼售至匀今的宵两次劲集中警推货膀成交亲情况砌理想属，集裁中推矛货当成月成停交均池达70套以侄上。项目挨自20赖12年10月开踪蝶售以材来，保整体君成交贿均价揭上升卷约10辆00元/㎡。樵山冰明珠

2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月套数8257473均价7624786471838760备注腿：以期上数己据统宣计截常止至20柔13年1月27日筹客著阶段骆，摸日底价70流00类-8裁00巩0案例苹分析竞品锣分析【客户匪购买哄决策去影响】通过改销售门人员语了解衡到：退外来个人口暖指的安是西势樵外究区人骂群，委除去乌部分板关系巴客户信。这房诚些外头区人称群应寒该指傅的是葡在九某江、毕南庄麻、丹休灶、换桂城嗽、禅员城还承有其唉他外绕地人灿群，另不在面西樵姻工作僚及居仙住的粥这部构分人杀。1、目许前在档樵山堆明珠与购房跌的那西部分抛人群根，基旦本集寒中在始西樵址区域槽内生输活或把工作钩的这论部分剂人群英，大撞部分动持西厕樵本旅地户搭籍，魂在置始业决挂策上貌，地弯缘性氏较看哈重，蛛有一侨定的柿乡土竿情结犁。2、从11座的壮销售看情况户分析酬得出习：高抄端客忘户对技朝向泊、景虎观、闪风水斜较为岛注重芹。55樵山吊明珠夺就算健不加扒外滩湿，也漠迟早厅要升拉的，西樵起山未烂来的菜中央洲区域豆，必决然升虫价。樵山缩慧明珠养靠着答路边熔，又追是观音读罩着扭，8千多洞还可瓜以接断受。樵山聚明珠精凭借记他樵热高路文和周卖边的皇配套铲，成销为西津樵地第王，课使用锅年限流竟长净到20顿81年！善但是胃实际色上根演本没像什么商山景葱水景戚，园林辨那么挺“精梯小”盟看得叉出开候发商喘多会药节省萍成本。好话奇怪忌的是号电梯帆毫无碑掩饰拐地正塑对楼抬梯，脚什么鹿设计蛛？路缓边顶中层要74打00贵+，园暑中6楼79幅00威+，这凭个月尾新推好的还种省了敲几百瓶块一仅平，司两个渴字：彼太贵绩！第二历期三清期可腿能会蹄好一闹点，原一期智的楼旗太矮许了，根本炕就看喜不到斗山，亲更看妇不到践水，不知蚕道后列面的慨怎么妙样。凝但是遥价钱钟还是微贵了庙。看地描图还驳有楼透盘简踩介，俭周家激幼儿勒园、纪西樵榜中心捧小学廉、西傍樵中添心小种学附个属幼旁儿园释、歇官山盈小学希、南仰海中屋学等滴。看庄来除族了生发活配间套齐臂全以盏外，坏教育康配套蒙也不荷少啊达，还铸都在获附近落，小孩详子上改学，没大人况接送找的问讯题上剑可以器省不挥少的宫心。业主课论坛终：樵山悲明珠扔项目义的区抢位价音值、辰风水宪、周步边配图套等蛙被看郑好，兰但樵散山明刺珠存匆在规凝划及覆建造悠方面限弱点暂。【口碑刷及评义价】案例淡分析56碧玉呈名轩项目屯指标总建壤筑面箩积：64葱64散8.着71㎡容积规率：2.博29绿化区率：37辽.6锦%建筑晒风格圣：现偿代简取约优势戒：产品隶面积骂以90及11搜7平方夕米左般右的衣小三厘房及垮舒适羊三房讲户型等为主妙，定预位为姨中端纹产品城。交通党便利毫，处拿于新似城中太心位毯置，货生活宪便利状。劣势旬：楼距颠较窄员；现场啊展示恳面较唐少，协如缺翻少园臭林景群观展尚示面必等。同属米官山乞片区拖，与曾本项拌目区鬼域相震近，蔑该项斤目定绳位为窑中高写端项嘴目，拉户型况面积赖以中撇小面合积户扇型为娱主。364215案例往分析首批帐推货植：1/女2/坏3座，抢约20碎0套，档面积艘以90雹-1绣17平方枝米为码主，堵销售芳均价70应00左右57情况2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月套数476893434102均价66026796682171437085712069386941【项目倘去化撇速度】碧玉朽名轩备注笔：以烂上数彼据统煤计截佳止至20么13年2月5日去化占方面该项拔目自20恼12年7月公扔开发摊售后导销售颤情况葵较为佳理想忆，但罗由于槽所剩秤余货韵选择鸭不多景，因著此12年9月、11月-1带3年1月成怕交量否明显鸣下降睛。至今碍项目耐在20铸12年7月推逼出以虚来去暴化率牧达87赛%，月献平均栗成交辞达25套。案例资分析58供应累方面目前丘项目潮合计动推出3座共20冒4套88蒙-1奶17隙㎡三房至户型凡，主扔力户亚型为90渗㎡左右杂的小饼三房撕。去化打方面项目举整体腾去化粗率达87赶%，90诵㎡小三必房货晌量相栋对较盛大，舟占一哭期推沈货量章的75驾%，去细化率超达到82芦%，证扶明该损户型终产品誓定位诵合理炒，迎匹合刚妹需客壳户及谱投资稼客户继的需专要，担去化夕情况虽理想劳。11籍7㎡舒适请三房饲户型童已售撇罄，羊证明股了该冶面积怪设计猴符合丸客户倡需求喘；同禁时货懒量合粒适，驾只占稍一期夕推货胁量的25桨%。碧玉军名轩产品船面积携设计闭及货谣量的以比例贪是决而定项筛目去碌化速融度的耐关键待因素气。案例旨分析帝景撞蓝湾竞争宪市场【板块忠分布】南庄偶板块西樵竖板块竞争镜市场【竞品供分析】帝景管蓝湾项目满指标总建投筑面吼积：33挎25闪24平方稿米占地贼面积仆：15处96指91平方迹米容积佳率：2.蚂0优势团：项目冒临近衡购物隙中心奶，周杏边配己套较卧齐全殖，交衣通便谱利；劣势构：南庄讽是佛脖山的妹陶瓷漂生产梨中心葡，空诞气质崭量不乘好，博因此江项目饮周边盈的环纤境会些受到衬污染竞争毛市场【竞品株分析】帝景偏蓝湾以南扒庄首允席大牲型亲仁水园扮林高繁尚社筛区为仓定位竞争裹市场【竞品旋分析】去化怜方面项目碧基本乱售罄嫂，目至前处比于收奋官阶策段，括整体圈销售终率超嫌过9成帝景端蓝湾2012年2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1月套数1439278213141074762均价565759656024612262456136659764656572719157225879竞争狭市场【竞品司分析】户型正特征楼房糖采光归通风亏很好顽，但朝六角肃形窗抵户设肤计款浪式老童旧，扑三角黑形厨散房空安间狭课窄不稀实用检；户户尺双阳露台设筑计，数通风何对流盾采光森较佳清，直帖厅式非设计惭宽敞则舒适娘，但讨赠送底面积倍较少帝景精蓝湾竞争宪市场【竞品安分析】港宏探世家项目凶指标总建鸟筑面守积：36绵00滨00平方雁米占地盟面积制：14立00哑00平方坟米容积郑率：2.烦5建筑延风格确：欧飘式新斜古典优势卸：2号线厕拿到去“准蛇生证夏”魁难奇路窜延长呢线的转施工创，其赔地铁茅沿线百位置莲优势拜明显少，投舌资升量值大词；项目罗毗邻锁南庄鼓行政雪服务薯中心如，市吹政配铜套十清分完高善；劣势券：地理畏位置翅较偏尚，目悼前生浊活气游息不学太浓项目矿远景冻升值敲空间楚大，妨就目内前南锁庄区裕域来荷说算泪是一辞个性峰价比挡较高掀的项拾目竞争泥市场【竞品眠分析】港宏滋世家欧式深风情耳小城渐凝且造人呢居生墓活新尖典范泽，6万平计方米昌的欧遮式美伟学园根林、10么00平方蛙米泳淘池、1.棕3万平碧方米相的欧高式风搏情商膝业街剧，倾奖力打悬造欧查式风均情小缺城竞争谨市场【竞品抗分析】去化葡方面集中甘式推哀货消胆化较牌为理散想，戒每次津开盘弟去化嗓都有5至7成；项目滋整体吧销售棒率接震近8成，矮平均峰每月丹消化耍约20套单波位港宏绕世家

2012年2013年

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月套数51650183317513114251550123均价60105796553955165865599961046119627778716531637463536332竞争荷市场【竞品诸分析】户型般特征楼房觉采光饶通风耳很好出，阳摄台多促、大井，附唤加值良较高价，且景观级观赏程佳，植但欠寄缺私密椅性，蒙阳台流改造贤比较尼麻烦过；户户烛双阳培台设还计，缎做到合通风脂对流涌效果涨，直申厅式拌设计社宽敞惭舒适悉，赠则送面另积较拔多港宏傻世家01单证乒户型3房2厅2卫建筑莫面积灵：约18壤7.骂59转㎡附送碑空间陪：约34崇.3氧7劝㎡03双证炊户型3房2厅2卫建筑升面积祝：约14认3.狸39瓶㎡附送们空间瞎：约21年㎡05双证翁户型3房2厅2卫建筑冷面积逼：约14乡丰4.既4滔㎡附送服空间渡：约21勺㎡竞争府市场【竞品氧分析】项目豪指标总建竞筑面艳积：80违00启00㎡容积翠率：2.看30优势劫：万科炒地产拾品牌淡效应贼；约5万㎡间的原捆生态浓休闲置滨江嫁公园粮及一损个约3万㎡熟江畔民广场蠢；周边扒配套登齐全劣势折：部分系双拼蒸户型系，受塘限购老影响遍；一线武江景肝，处尘于南灶庄中众心但钻又相袄对独坝立，彻环境这比较众清静万科划城竞争迈市场【竞品牛分析】万科坝城建筑抄小品斯：江景处小品江景脚：地处拾三江越汇聚首之处秋，远只眺西匪