房地产开发程序与管理

RealEstateDevelopment1第一节房地产开发的概念一、房地产开发的涵义

房地产开发

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

房地产开发是不断地重新配置建造环境以满足社会需要的一种活动。

房地产开发是对地下设施和地上设施进行综合开发，配套建设。

以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

——《中华人民共和国城市房地产管理法》RealEstateDevelopment2第一节房地产开发的概念一、房地产开发的涵义

房地产开发

房地产开发提高了土地使用的社会经济效益

房地产开发是开发企业的投资活动

房地产开发是城市规划的实施过程

房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发RealEstateDevelopment3第一节房地产开发的概念二、房地产经营的涵义

经营

产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的一系列有组织的活动。

房地产经营

指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。

两者关系

房地产开发是房地产经营的一种形式。房地产开发就是房地产经营。RealEstateDevelopment4第一节房地产开发的概念三、房地产开发的特点从投资角度：

开发成本高，投资量大

开发建设期长，投资周转慢

市场具有地区性和分散性

需求具有稳定性

涉及面广，综合性强RealEstateDevelopment5第一节房地产开发的概念三、房地产开发商及其合作伙伴

土地所有者或当前的土地使用者

政府及政府机构

金融机构

建筑承包商

专业顾问

消费者或买家RealEstateDevelopment6第二节房地产开发的主要程序遵循房地产开发程序的原因：

1、房地产产品的形成内在的规律性

2、减少投资风险，使开发项目顺利进行

3、城市政府审批制度阶段划分：

1、投资机会选择与决策分析

2、前期工作

3、建设阶段

4、租售与资产管理阶段RealEstateDevelopment7一、投资机会选择与决策分析第二节房地产开发的主要程序投资机会选择市场分析投资决策分析投资机会筛选投资机会寻找项目财务评价开发企业合作对象咨询公司项目财务评价8用地分析立项、选址征地、拆迁、安置、补偿《建设用地规划许可证》开发商、咨询公司发改委规划国土有关部门规划管理局土地部门《土地使用权证》寻找预租（售）客户进一步市场分析开发成本估算承包商选择开发公司、代理公司开发商、咨询公司开发商、造价咨询招标代理机构保险公司项目保险事宜方案设计《建设工程规划许可证》市政设施接驳谈判、协议规划管理局有关部门筹集开发资金勘察规划建筑设计院金融机构二、房诚前期猴工作Re乡丰al轻E逝st搬at砍e党De诱ve宋lo臂pm阳en疤t9三、锻建设捧阶段第二席节库房谜地产修开发鸽的主涨要程稻序施工岸组织朗管理备与控骄制竣工省验收乳、交洁付使颈用开发筹、施与工、旗监理多部做门Re盈al走E泄st献at恼e走De抖ve桑lo择pm王en色t10四、彻租售烛与资仍产管烘理阶物段第二腐节春房工地产化开发犁的主支要程拳序销售、租赁计划、推广销售、租赁物业经营、管理房地产咨询公司房地产代理公司开发、物业公司Re艺al饱E始st详at诉e呼De坐ve化lo慌pm吴en暑t11严格雪地讲潮，土亦地使肥用权盆取得己方式悬：1、行皂政划惰拨（掀土地搏使用繁权出信让金页免）2、出宪让3、转患让4、土崭地或摇房地怨产租恳赁第三垒节剪土弃地使真用权播的获屿取Re茫al星E横st犬at坡e汉De配ve筐lo许pm夸en撑t12一、片土地沈使用傅权出槐让定义办：是禽指国佳家将快一定昨年限贿内的助国有喷土地栋使用驼权出释让给雕土地阔使用脂者，季由土可地使乡丰用者肯向国植家支树付土索地使询用权东出让静金的宪行为沫。第三威节深土左地使隐用权雁的获存取Re矮al姿E赖st推at侵e锣De宫ve晚lo巧pm偷en府t13

划拨、协议方式缸出让

深圳朱：19闯87系.1不1.艘25雾(土地展招标)、（拍卖）

“第娇四条碎商业菜、旅钢游、鼠娱乐贫和商位品住叉宅等绪各类锅经营竞性用惹地，纷必须撑以招标、拍卖或者挂牌方式妇出让忠。”《招标帜拍卖边挂牌轰出让盟国有服土地鸡使用制权规薯定》

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以划般拨方严式取止得的顷土地拣使用朋权，猾转让够房地禁产报情批时苗，有萝批准深权限仔的人庭民政乒府可锣以不办战理土录地使蚀用权指出让奥手续的，筑转让倦方应职当按胁照规芝定的踪蝶将转快让房惰地产蓬所获某收益工中的土地爸收益脾上缴陶政府毕或者区作其贩他处颤理第三娱节扫土使地使萄用权婚的获乓取Re投al灯E叼st膊at条e退De停ve税lo师pm万en耗t26三、裙土地币使用溉权出请让合鼓同1、合执同正务文的突主要捐内容第三挡节口土辈地使笋用权去的获夸取Re副al炊E炊st兔at荣e眉De述ve分lo秧pm倦en亡t27四、罢土地欢使用添权出江让价惑格与进用地辫类型枯划分1、土扁地使五用权笼出让萝价格俩及其肤含义土地余使用笼权出嫩让金毛地侧价熟地际价第三晴节滔土葡地使观用权行的获冷取Re衔al第E全st捞at捕e些De犹ve兵lo稻pm箩en历t28四、门土地隔使用皇权出高让价吼格与香用地芹类型眉划分2、土捡地使嘴用权聋出让再过程屡中的脱用地道类型昼划分居住冤用地商业秧用地工业颂用地公共疗设施约用地市政为公用棉设施盈用地其他创用地第三剂节默土巨地使谜用权喝的获撕取Re估al邻E龟st纽奉at多e云De乞ve妖lo庄pm择en克t29五、鸟旧城榆区房虫地产疮开发彻的特播点1、开觉发前钢景2、旧换城区剃状况假与开狸发条方件六、着新城墙区房迈地产价开发杂的特倚点1、开洽发前秤景2、新尾城区始状况蜜与开真发条践件第三归节榴土特地使竿用权泥的获趋取Re阶al亮E伶st查at忙e书De俗ve挎lo页pm败en睡t30第四景节术城漆市规垒划及长其对该房地愈产开携发的出影响一、沾城市陕规划库的作转用和案任务城市间规划竹，是城至市政搏府为瓜了确堵立城墙市性庸质、测规模而和发绩展方布向，苍实现搜城市萌经济结和社丢会发崖展目谢标，乳合理脊利用犬城市喊土地失、协势调城洲市空汤间布峰局和决各项腥建设族的纲着领性据文件匠。主要附任务旋是：研究依确定偏城市筑的性扭质、饱发展蚁目标感和发越展规乌模（暗包括钓人口院规模弊和用遵地规渴模）察；确证定城慰市布出局形逢式和蹄功能融分区缘瑞；制餐定城齿市道煤路和曲交通打系统泉规划货，城槽市园甩林绿甩地系阶统规宇划，霸城市族给水暂、排寻水、方防洪意、供冷电、岩供热制、燃响气供皆应、受邮电揭等专技项工咬程规柔划以印及城洋市各元项工镇程管炊线设雾计。慨此外鉴，还重制定茅主要喝公共坐建筑娘位置蝇的规犹划方柿案、鸽地震落设防滑城市约的防追震规惹划、孔城市盗改建梅规划敌等。Re颠al显E还st邪at旁e晋De赖ve或lo功pm圣en吉t31第四忽节毯城塔市规快划及陈其对翠房地早产开饱发的臣影响二、扮城市傍规划蛾及与骄其他吸规划窄的关超系1、层艇次城市猎规划城市乡丰总体饼规划城市翠分区澡规划控制逢性详盲细规棍划修建筑性详石细规辞划城市总体规划城市详细规划Re糊al烦E翁st遵at煤e脉De租ve桥lo絮pm顺en仙t32第四夹节锡城瞧市规园划及进其对尚房地鄙产开崖发的缎影响二、老城市床规划塔及与泳其他室规划慨的关凡系2、内主容3、城过市规浮划的晨动态品变化4、与撕其他逐规划旬的关划系纳入广国民尘经济排和社酸会发间展规蜜划，森应与搂国土牙规划弓、区户域规企划、荷江河以流域兽规划寻、土紫地利淡用总振体规科划相叼协调胁。Re涌al漆E露st走at多e珠De徒ve毁lo笋pm狠en叨t33第四诊节鲁城防市规仍划及裤其对删房地趋产开委发的么影响三、罢城市谁规划暮建设初用地古的分谦类1、居迎住用倘地2、公臭共设丸施用递地3、工日业用相地4、仓飘储用枣地5、市谁政公锯用设滔施用翁地6、绿乌地Re慎al厉E找st岔at须e驾De炸ve美lo所pm列en涂t34第四薪节乐城律市规鹊划及季其对颜房地咏产开番发的网影响四、碌开发让项目梨规划扔设计纠方案幼中的箭主要技技术缩慧经济筋指标1、居衰住区寇开发流项目源技术旷经济野指标居住蛙区总俱用地共、居罗民每动人占脆地、大居住轨区总苍建筑田面积估、总主户数稿、平该均每酒户居秒住建清筑面刘积、叶居住榆建筑姿密度耍、容券积率扛、人夹口毛史密度做、人冰口净闲密度携、平郑均层绪数、仅高层极比例拾、住禾宅间未距、搞居住丧区平泪均造求价、断建设徐周期2、非姨居住订区开轧发项绿目技桥术经狮济指均标建筑裹容积班率、针总建陕筑面迟积、矿地上躁建筑抽面积雁、建泻筑密弄度、古规划扯建设私用地掩面积刊、建腿筑高虾度、叠绿化棒率、悄停车脸位个秋数、烧有效塑面积滔系数Re唤al逆E刻st斧at棵e弃De妈ve蚁lo撤pm注en退t35第四母节煌城拆市规卵划及迅其对槐房地肚产开他发的激影响五、码土地阅出让懂和房圣地产卫开发确过程解中的森规划夜管理1、土柳地使罚用权磨出让控制唤性详糟细规赛划土地皮出让土地惹使用挎权出嗓让合圾同附央件：1、规牲划设渐计条教件：面积尖、使角用性毙质、纹容积夺率、后建筑咱密度殿等。2、附啊图：区位距和现缠状、腐坐标译、标向高、逐道路积红线设坐标氧和标缴高、疤建筑盗界限泰以及科地块付周围醉地区贿环境盖与基藏础设笼施条匪件。Re低al奖E昆st尽at作e额De案ve罗lo粮pm鹅en洁t36第四滤节智城吉市规分划及集其对嘉房地势产开冤发的崇影响五、吼土地悬出让披和房毅地产镜开发散过程归中的诊规划孟管理1、土植地使浮用权碌出让控制桶性详裳细规拼划土地猛出让土地赶使用铲权出厨让合朋同附锯件：1、规耳划设贯计条际件：面积粗、使田用性彩质、巧容积嗓率、佩建筑纸密度升等。2、附郊图：区位墙和现福状、涝坐标顾、标蔬高、横道路简红线柜坐标剧和标让高、划建筑献界限不以及猪地块敞周围箭地区放环境楚与基扎础设虹施条伸件。Re域al恩E值st朱at计e冒De眯ve练lo处pm丹en倍t37第四盆节堡城逼市规货划及孕其对枪房地旱产开让发的依影响五、租土地侵出让隔和房匆地产菠开发刻过程殿中的娇规划较管理2、房司地产之开发主要庸体现潜：选剥址、本建设切用地冻规划喜许可励证、究建设序工程府规划漠许可鞭证、确验收训等Re浓al厦E权st破at贿e溉De辈ve幅lo乐pm梨en楼t38第四订节勉城赶市规乱划及阀其对错房地弄产开橡发的生影响开发厦商申辨请开发态商提崖交：立项僻文件很、用倾地申徒请、宾工程查情况泰说明考、选喊址要深求、砖拟建曾方案申、1/蚀20醉00、1/夏50役0地形裙图及晓其他皱材料检。1、选址、定点审批审核征询湖意见发《选址闸规划原意见隔通知坐书》审核开发痕商提曾交：征询蛙意见船表、泽征地象和拆谈迁安驶置补遥偿方显案及寨土地剖部门喉盖章父的征橡地协验议、森项目嫩初步咐设计锁方案堤、批予准的诉总图寸或用蛙地图削。Re淋al外E遇st嗽at慢e域De贺ve嚼lo笔pm幻玉en池t39第四展节茂城智市规惕划及舍其对躁房地叶产开够发的阻影响开发卸商申朗请开发驻商提酸交：计划抗部门旅的征昆地计扒划、逢市政抓府批伞准的吼征用浓农地浮文件拿、1/良20忽00或1/顷50监0地形鸣图、《选址墓规划违意见苗书》及其源他材奶料。2、申请兔建设连用地嚷规划疾许可滨证阶敞段审核主要条规定框：用地铸性质级、位烘置、钻界限犹。发《建设熟用地定规划眼许可最证》Re赌al废E够st限at孔e帜De教ve座lo拒pm旧en呀t40第四厘节责城催市规雹划及居其对室房地昂产开厕发的辽影响开发涂商申巩请开发挡商提驾交：计划陕任务慈、开骗发商六对拟黑建项繁目说右明、服方案打示意旅图、哪地形使图、骆控制世性规您划方昆案及豆其他渗相关拐资料气。3、规划受设计胸条件辫审批抹阶段审核主要巡寿规定钱：用地到性质蚂、位繁置、箩界限筛。下发《规划独设计扣条件衣通知恐书》及用朽地红顷线图Re泽al毁E豆st柜at行e求De紧ve妙lo碍pm饮en图t41第四馅节翁城价市规粘划及菠其对岂房地眯产开鸦发的线影响开发惜商提雁交：2个及爸以上方案撑设计联、方要案报次审表抛、总脂平图缝、平老立剖气面图波、设横计说删明书全及其领他相剖关资肠料。4、设计锄方案淹审批激阶段开发译商申爱请修改教、调蚀整发《规划到设计公方案计审批吵通知懒书》审核Re桑al原E燥st苍at经e洗De价ve吊lo狼pm足en差t42第四鲜节仗城努市规诸划及将其对乖房地讽产开坦发的尺影响开发养商提革交：年度宰施工扁任务戚批准齐文件彼、工杯程施伯工图喷纸、母工程衫档案中保证馆金证喉明、园其他端行政斧主管绵部门物审查缺意见阵及相鹅关协共议等拳资料慈。5、建设劳工程巾规划丑许可肢证阶誓段开发讲商申挪请综合异图会威签发《建设宿工程爷规划滚许可杂证》6、竣工未验收睁阶段检查快验收Re肃al副E睛st腹at绘e迅De急ve幼lo以pm倚en胜t43第五匠节欣房床地产阿开发梳法律酸体系一、蔽房地睛产开惕发法背律体掀系～：顶由法帆律、特行政讨法规算、部碎门规龟章、依规范资性文妇件和士技术捧规范晶等构龙成。作用：保楼障房病地产淹开发侄活动固的健贱康有附序的蜻发展鱼。Re似al素E铲st涛at辉e科De炒ve珍lo徒pm搭en庸t44第五粗节任房莫地产锁开发羞法律渣体系一、啊房地洋产开俱发法雅律体愉系1、按险立法诊层次房地举产开耕发法律房地左产开酒发法规房地运产开用发规章房地济产开僚发其他引相关旋法规Re固al顶E泉st荷at可e疮De派ve剪lo清pm钓en葡t45第五无节熄房惧地产嘴开发堂法律题体系一、厅房地娃产开陪发法堤律体心系2、按旺法律栏的内赠容房地开产开迫发的基本法律房地竞产前期在阶段的法欠律规岁范房地职产开营发建设臭阶段法律刮规范房地梳产开蜡发交易锐服务赢阶段法律蓄规范房地发产产权态登记汁管理的法欲律规抖范Re本al插E形st熟at往e阻De仇ve锅lo象pm绢en项t46第五前节暖房间地产砍开发反法律往体系二、层房地新产开技发基很本制族度（一飞）房奶地产梅开发督经营切管理漆制度1、项伶目资鸣本金衰制度“从19条96年开屑始，陵对各彩种经量营性终投资秋项目阶，包验括国疾有单叙位的叫基本处建设讯、技莫术改领造、斩房地宁产开由发项转目和隆集体梢投资勿项目蜂，试递行资位本金摔制度需，投绝资项所目必俱须首俩先落多实资泄本金碧才能牢进行孝建设刘。……。懒公益项性投参资项埋目不那实行袍资本承金制兰度。”——国务起院《关于槐固定斤资产甚投资斤项目胳试行枯资本凝金制炭度的财通知》（国初发［19晴96］35号）Re弟al满E夏st卸at尤e字De绸ve炒lo姓pm遥en殊t47第五耀节匆房呜地产沃开发息法律格体系二、骗房地古产开笔发基摘本制架度（一板）房艘地产颠开发援经营虹管理昏制度1、项端目资漆本金榴制度资本挣金：是指霉在投乖资项纪目总宾投资牢中，商由投更资者讲认购什的出候资额卖，对赵投资荣项目阿来说狂是非缘瑞债务电性资勾金，虑项目康法人飘不承恒担这铲部分忘资金伞的任爷何利朽息和飞债务被。出资爬方式押：货币螺、实标物、抬工业哄产权册、非台专利裤技术仆、土熄地使员用权Re查al猾E般st列at暑e线De好ve较lo井pm不en俩t48第五狗节梢房哗地产届开发疏法律默体系二、匀房地枕产开咱发基察本制爹度（一克）房通地产碰开发吗经营窗管理租制度1、项赏目资长本金马制度“钢芝铁项扮目资株本金毯比例炼由25％及斥以上艳提高条到40％及贴以上浓；水累泥、松电解矿铝、房地辛产开爷发项贸目（不雨含经讽济适摄用房隶项目垫）资鞋本金寨比例样由20％及献以上译提高肚到35％及以上。”——磁《国务器院关帖于调池整部拳分行燥业固扩定资目产投蚊资项挠目资蛙本金使比例门的通灰知》（国损发[2裤00缩慧4]度13号）Re县al办E德st报at求e击De因ve辉lo药pm轨en诸t49第五烛节愚房牢地产临开发返法律糕体系二、识房地怖产开售发基锦本制铁度（一蝴）房脚地产朱开发茂经营鼠管理毛制度2、“畏两书舞”制持度“第史三条焰房属地产仪开发续企业陶在向循用户怠交付朝销售交的新岛建商肾品住轧宅时蕉，必湿须提绩供《住宅密质量胃保证欢书》和《住宅钥使用跨说明犯书》。《住宅姐质量承保证牧书》可以听作为窜商品蜻房购哈销合停同的木补充菠规定艳。”——哗《商品酿住宅棍实行稳住宅度质量柏保证额书和线住宅炊使用猪说明喉书制碰度的陵规定》建设跳部建底房[1冈99稀8]朽10扁2号Re宅al编E呼st恋at疾e激De拘ve仅lo辜pm距en肯t50第五怒节狸房女地产趣开发揉法律闹体系二、顺房地怪产开哭发基绘本制段度（一描）房脾地产慌开发收经营椅管理旷制度住宅拢质量聪保证着书是房讽地产惨开发希企业鲜对销派售的娇商品燥住宅喊承担狱质量辫责任大的法溉律文朴件，拳房地开产开殖发企胖业应洞当按滋住宅庆质量污保证百书的备约定绞，承卖担保扔修责振任。应当凑包括绍以下鞠内容献：（1）工省程质蛛量监轻督部柏门核愚验的质量饥等级；（2）地基则基础头和主躲体结众构在合缩慧理使毕用寿柱命年须限内木承担柿保修转；（3）正钉常使隐用情犹况下测各部位尖、部总件保伴修内轨容与罪保修啦期：屋尸面防轿水3年；框墙面难、厨惭房和针卫生圆间地杜面、岔地下李室、阅管道革渗漏1年；庸墙面码、顶允抹灰柿层脱济落1年；Re达al拒E则st帜at厕e传De缩慧ve旦lo植pm铜en妇t51第五锅节暖房闹地产晕开发锐法律泄体系二、欧房地枯产开颠发基的本制尿度（一晒）房性地产工开发王经营投管理胸制度住宅尖使用泼说明勉书应当盘对住磨宅的洒结构超、性埋能和籍各部阵位（碧部件拾）的风类型侦、性影能、亲标准扣等作驳出说册明，触并提酿出使家用注钢意事斧项。一般修应当疑包含轧以下塔内容甲：（1）开律发单饰位、山设计雪单位片、施报工单虫位，租委托眠监理宽的应该注明毁监理盾单位灿；（2）结所构类额型；控（3）装状修、手装饰鸭注意饼事项酿；（4）上吼水、爽下水语、电看、燃飘气、洗热气旱、通蜓讯、苍消防粘等设烤施配贺置的蔽说明浆；（5）有络关设朋备、城设施非安装强预留趁位置道的说阁明和炸安装碍注意画事项肌；（6）门流、窗泛类型你，使盼用注塔意事社项；乘（7）配加电负拴荷；驾（8）承牲重墙素、宏保温殿墙、滚防水窝层、断阳台推等部绢位注画意事逮项的龟说明降；（9）其怪他需萍说明达的问肠题。Re毕al振E披st冻at祝e星De拍ve顷lo竖pm婚en的t52第五跌节渔房姐地产躲开发馋法律矛体系二、瞎房地舰产开池发基偏本制符度（一萝）房茂地产咐开发吹经营痛管理聋制度3、项搂目手冤册制请度要求货房地典产开元发企冠业应汗当将川房地弯产开璃发项辉目建狡设过搬程中公的主要览事项记录两在房恼地产捷开发傅项目跑手册桑中，死并定尸期送榜房地臭产主亮管部暖门备闲案。Re射al晃E帮st誉at年e阵De勿ve攻lo用pm米en宋t53第五射节芹房痰地产迎开发粥法律抽体系二、变房地级产开代发基巡寿本制帽度（一俱）房毕地产布开发弦经营乔管理颜制度4、商船品房节预售秀许可供制度“第六元条商品烧房预黄售实捆行许输可制彩度。开发裁企业婆进行确商品巾房预贴售，锁应当丸向房炼地产虾管理湾部门幼申请嫩预售谨许可倍，取津得《商品症房预仿售许乐可证》。”——阅《城市斗商品绝房预廊售管拔理办消法》（19歼94年建结设部枕令第40号发纽奉布，20甜04年修忍订）Re戒al土E称st宽at壶e面De灿ve诊lo住pm泼en屿t54第五座节疼房它地产妨开发肝法律蕉体系二、除房地替产开权发基魄本制尿度（一毙）房加地产也开发背经营惩管理影制度商品探房预训售应述当符且合下业列条辣件：1、预义售人年已取旷得房嫌地产上开发继资质鱼证书渠、营夫业执费照；2、按显照土翅地管吸理部慕门有这关规押定交判付土造地使饮用权店出让红金，蝇已取扔得土宅地使消用权及证书擦；3、持黑有建歇设工栏程规雷划许视可证刺和建竞设工粮程施趋工许杰可证材，并倒已办彩理建溉设工预程质辈量和报安全民监督斗手续粮；4、已定确定岩施工柜进度斑和竣扭工交月付使垂用时茂间；5、七电层以细下的屈达到涝主体惯工程怎封顶追；七毙层以老上的价，主再体工驾程须闯建到柏工程嚼预算爽投资皆总额齐的三啄分之侮二以甲上层拼数；6、已粮