房地产价格和价值讲解

房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。——现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格第一节房地产价格的含义和形成条件1.定义

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济利益。

房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、设备。2.价格形成条件（1）有用性是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。（2）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。（3）有效需求是指不仅愿意购买，而且有能力购买。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。第二节房地产价格与一般物品价格的异同1.共同之处（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求关系影响；（3）按质论价，质优价高，质劣价低；2.不同之处（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位关系不大。房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用权或其他权利。（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格。房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交易方式，即拥有两种价格。2.不同之处（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物品价格不易受影响。房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成通常较短。房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎交易。第三节房地产供求与价格1.房地产需求含义：

是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。需求：有购买欲望有支付能力房地玻产市射场需芳求含义奇：是指在一洗定的累时间伯内、一定价格野水平劈燕下和一敏定市甲场上恒所有卷的消行费者对某魔种房掘地产捧所愿怨意并达且能鞋够购暑买的抖数量矛。市场益需求蓝：所婆有消纳费者喉需求轧总和顾。决定爆房地毯产需筑求量救的因雹素（1）该杨种房容地产早的价静格水掠平一般摩是负讨相关慎，但喇是有苏例外械－炫照耀物绣品和喝吉芬慌物品。（2）消题费者广的收反入水规平—消费湿者支絮付能失力正常矩商品窄正相帆关，找低档缎商品啄负相度关。（3）消球费者脊偏好正相杰关（4）相千关物就品的裳价格不水平替代屋品－魔一某际商品旷价格朗上升崖，导纯致另柏一种宇商品保需求择增加币（经浩济适乔用房呢与商识品房铲）互补样品－承一某誉商品爸价格子上升侍，导范致另仅一种谣商品壁需求批减少亮（住侄宅与相其配感套商屑业）（5）消费陕者对未蒜来的预期对未漠来收圈入的辩预期汽（正亭相关择），良对房妄地产挨价格委走势速的预索期（萌正相丽关，薯如买咽涨不敲买跌班）房地唐产需所求曲裳线-需求寸量和筝价格粒的关揪系需求匙量的脾变动伍（点松在需爬求曲豪线上欣移动逐）和俯需求貌的变候动（钥整条葬需求愈曲线费的位眨移）需求次量的初变动汁，其场他因范素不含变，价格沿需都求曲稻线移泉动。需求纹的变贯动，其指价老格以撞外的径其他希因素陪变动罗，导语致整油条需弄求曲佳线向慢左或您向右劣平移徒（引仰起需亭求增挺加，辨线向相右移秧，引昌起需练求减价少，渗线向卖左移患）DI吉:消费树者收颤入水杜平提伏高；D2：消开费者歇收入例水平最降低龟。需求愉增加需求怒减少2.房地披产供袋给含义合：指房蹦地产鸭开发机商和淘拥有尺者在隶某一欺特定摘的时重间内唉，在授每一牲价格宣水平俘下，还对某埋种房晚地产烦所愿无意并胳且能亭够提属供出释售的贴数量饲。两个仅条件恰：供银给愿燥意＋责供给鲁能力房地忽产市除场供手给含义预：在一锅定时循间内蚁、一绒定价涝格水瞧平和难一定快市场检上所言有房援地产批开发排商和猴拥有鼠者对某德种房伟地产糠所愿朋意并甜且能亏够提腿供出顺售的越数量赤。市场肿供给护：所臣有开膀发商雹的供蜻给总狮和。潜在摸供给罩量＝漫存量恒－拆久毁量所－转窄换为采其他攀种类与房地捐产量+其他热种类碰房地浸产转肢换为驰该种普房地院产量+新开仗发量决定屑房地印产供登给量朝的因脚素（1）该巾种房捞地产婆的价逝格水爸平正相屿关。价乐格越蔬高，院越有堤利可丢图，毅供给争量越芬多。（2）该房哈地产巨的成证本负相铺关。开岔发成酱本上永升，膝利润刺下降窜，供血给量裙减少轰。（3）该碧房地讲产的腐开发撇技术盖水平正相愧关。水骨平高兽，开攻发成监本低暗，供串给量虑增多某。（4）房地走产开然发商岁对未晚来的店预期预期困价格盏上升毛，则拐会增舟加供及给量。预期葱价格码下降主，则外会减位少供店给量。（1）该赤种房肝地产耕的价耽格水岗平一般激是负哥相关驾，但阴是有邮例外嗓－炫盛耀物栋品和垒吉芬司物品。（2）消注费者笑的收叮入水紧平—消费着者支颗付能敬力正常虎商品果正相寺关，但低档肆商品不负相南关。（3）消恐费者约偏好正相桑关房地聋产供勿给曲修线—供给里量与淘价格床之间辅的关誓系供给斩量的孟变化妙（点帜在供宴给曲莫线上妖移动承）与持供给戴的变调化（猫整条姓供给么曲线肥的位阻移）PPQQ00SSS2S1供给表减少供给盼增加S1：房敲地产男成本悔上升;S魄2房地达产成虾本下屋降3.房地标产均潮衡价艘格房地表产市赵场需现求曲紧线与勤市场圣供给率曲线墙相交筛时的迁价格钥，也毛就是夸房地顾产市另场需辛求量全与市急场供押给量吗相等俯时的址价格努。均衡黑是市哭场价蚕格运繁行的蜂必然夕趋势养，如励果市擦场价称格偏锤离了贞均衡暑价格河，必买须会艰出现向过剩数或短舍缺，份导致贸卖者盼之间烦或买抬者之奸间的梨竞争五，形图成价倦格下贸降或跟上升功，最粱终再箱次趋际向于饺均衡先价格。3.房地删产均鼻衡价豆格20纳23猴/7咸/6Re列al臣E岭st叉at守e浓Ap洗pr吨ai情sa稠l18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3Q44.房地谁产供面求状哀况的骑分类-（区衡域、烟类型啦）（1）全国句房地虫产总凭的供瓶求状银况（2）本地录区房末地产录总的教供求低状况（3）全国祖同类奴房地竭产的尚供求拉状况（4）本地宰区同逢类房宏地产哭的供绑求状陆况房地必产的唉不可泽移动东性和航变更稳用途鱼的困侮难，蒜使得盼决定美房地扰产价爷格的堆，主香要是的本地根区同粒类房捎地产忍的供说求状坚况。维也印烈证了玻前面蜡说过妇的房谢地产膏市场坑是区讲域性食市场缸。使用散价值线和交杯换价且值使用禽价值说：是指优物品合能满记足人羡们某手种需惕要的蜓效用伙。交换局价值凳：是指每一种畅商品喜同另感一种无商品孙相交求换的别关系纹或比碗例。房地紫产评闭估的拍是交价换价邀值第四炸节错房更地产朗价格依和价扒值的兵种类表现板为一见定数展量的斑货币①成交删价格惕：房奥地产慎交易隔双方料的实锋际达较成交拦易的柄价格②市应场价餐格：宾指某扛种房舱地产绸在市磁场上凳的一涝般、妥平均缴水平歪价格达，是代该类袖房地垂产大躬量成家交价傻格的盯抽象辉结果王。③理植论价凯格：作在经爬济学僻假设浅的“经济型人”的行寸为和北预期惠是理汉性的森，或左者真景实需皇求与转真实旦供给钓相等己的条肝件下拖形成象的价盖格。④评美估价尼格：咐估价圆师通忙过估酒价活闹动所爆得出跨的估轻价对患象的钟价值继。成交扮价格捞围绕堆市场糠价格备上下沙波动谋，市雹场价付格围职绕理扁论价尼格上佩下波爆动一个旗良好到的评市估价=正常葵成交箱价=市场创价格市场哗价格裤、理圣论价兰格、利评估调价值撑、成划交价蠢格正常成交价格的形成条件：1.公开市场2.交易对象本身具有市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.理性的经济行为6.买者和卖者都具有完全信息7.适当的期间完成第四德节香房锁地产活价格北和价忧值的妇种类①快速慌变现哗价值雀：是霜指不狱符合鼠市场壁价值粉形成讽条件仇中“交易铜双方顾有充陕裕的守时间丛进行睁交易”下最锯可能朴的价逃格。②谨忍慎价往值：女是指访存在菌不确犁定因难素的累情况邀下遵津守谨仓慎原欲则评珍估出窜的价兆值。扒通常的低于塑市场啄价值唱。③在身用价鉴值：狮是指倍在现槐状使退用下徒的价脂值。④残盾余价置值：迁是指察在非任连续爷使用宅条件夕下的雁价值玻，一沿般低什于市宅场价抵值。⑤投接资价荐值：岭是指滩某个载特定笋的投换资者宋基于撞个人风的需投要或含意愿剥，而沸对房洒地产串所评晃估出啦的价盛值。20虑23否/7旦/6Re违al笼E正st何at爹e牧Ap少pr女ai纽奉sa单l22市场漆价值站、投艳资价坊值、堪谨慎黑价值馒、快同速变除现价凯值、纷在用对价值宾、残隆余价蔽值估价坊目的姻要求市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交易的估计金额。市场砍价值押形成疮的条随件：1.适当五营销—交易席双方慰有充矩裕的丛时间听进行言交易2.懂行—了解血交易筛对象藏、市惯场行胃情3.审慎—双方纺都是企冷静趋、理颗性、盛谨慎江、没黄有感姨情用叹事4.无被雀迫——交易混双方春是自遇愿进拒行交家易的5.公平垃交易—交易眠双方俯是出祥于利日己动旧机进陶行交佳易的①买卖铺价格羊：卖方是将房厅地产携权利跳人转唇移给秒买方病而收雷取的斧货币焰等经摩济利释益。②租赁述价格升：是指渐出租写人将旬房地秋产出剂租给衰承租亏人而兄收取遮的货篮币等会经济箩利益虽。③抵押微价值剩：是在溪抵押雷期间妥的各赴个时诸点，歌债务标人不眉履行次到期啊债务繁或者罢发生迹当事悟人约贸定的地实现竿抵押换权的植情形匀时，筐抵押龄房地唉产拍详卖、循变卖爪最可掏能所旧得的劈燕价款负扣除孙法定屋优先遥受偿沾款后养的余院额。20映23蛛/7当/6Re低al叉E剪st蜻at幻玉e材Ap可pr经ai伸sa变l23买卖棵价格屡、租沫赁价物格、锯抵押市价值逗、保裂险价案值、圣课税遍价值门、征伐收价世值法定优先受偿款包括：已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。20袄23另/7室/6Re死al绞E厘st佩at封e最Ap哲pr炒ai幼sa脾l24抵押月价值公式谱：抵押铸贷款泳额度恰＝抵趴押价副值×贷款盏成数抵押络价值虫＝未设沈立法影定优丑先受昂偿权您利下肿的价毁值－法定阔优先某受偿金款＝未设殃立法杀定优兆先受参偿权轰利下胖的价误值－拖欠召建设独工程霞价款抛－已跟抵押危担保武的债兼权数台额－塌其他籍法定亏优先贱受偿搞款再次置抵押伏价值肉＝未设偏立法叙定优途先受阔偿权周利下扁的价饺值-拖欠芒建设劈燕工程也价款－已抵策押贷馆款余传额/社会肉一般永贷款匙成数-其他瞒法定宽优先雨受偿仰款已抵份押的罗价值保险绸价值劳：是房其地产廉投保窑时，弟为确踢定保伙险金纷额提岩供参宏考依酒据而匙评估拌的价施值。课税牵价值蚕：也称艳为课功税价挑值或红计税抖租金红，是钞为税炸务机衬关核院定计刚税依未据提旗供参苹考而元评估泉的房末地产循价值扔或租平金。征收械价值屡：为国肯家征尿收房希地产杯确定昂补偿繁金额慈提供格参考四而评录估的楚被征街收房敞地产舱的价恨值。20息23补/7屠/6Re齿al毙E福st素at登e嗓Ap油pr俭ai阵sa乓l25买卖贩价格渗、租扮赁价暑格、骆抵押搞价值旷、保浪险价码值、仗课税教价值伤、征洒收价技值所有煌权价尺格：是指促房屋阴所有谋权价裁格、抢土地满所有疾权价柏格或羊房屋年和土挤地所朵有权辨价格庙。土地卸使用碰权价冶格：土地使用中权价格主要胳指土跌地使探用权价格，包弓括建尽设用练地使快用权价格、宅砖基地御使用极权价格和土抚地承映包经巷营权价格。其他村权益闷价格觉：泛指除所有扯权价念格、即使用袍权价阳格以盏外的痕各种份房地爬产权西益价俗格，雾包括泡：租扬赁权奶价格裳、地懂役权俯价格最、抵换押权妙价格广。20仆23替/7妈/6Re它al批E堵st和at与e抢Ap烟pr竖ai摩sa大l26所有跳权价希格、狐土地诊使用求权价悔格、唇其他谢权益布价格所有权价格的说明：中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。土地使用权价格说明：中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权的价格。历史狱成本由：简称洗：原惑值、校原价耻，是指遮一项愉资产菜在当超初取私得时父实际灾发生随的成测本。账面歼价值心：也称熊为账厌面净唐值、驶折余首价值字，是亏指一阵项资段产的屠原始狮价值岂，减由去已尊计提铜折旧馋后的吉余额犹。公允昼价值乒：是指牌在公醋平交婚易中诊，熟生悉情显况的钢交易扎双方稼自愿筑进行殃资产捏交换济或者椒债务传清偿我的金趣额。市场饰价值壮：也称贷为实光际价脆值，仰是指爷一项巨资产具现时究在市哲场上勺实际傻所值何的价屈格，终是资公产在桥市场附上成驻交的娇最可岭能的愉价格船。20抖23蚀/7煮/6Re痰al诸E住st鞠at跟e稠Ap百pr贝ai低sa欧l27历史贸成本重、账趟面价安值、尚公允窄价值账面价值=原始价值-累计折旧公允价值的前提：1)公平交易；2）交易双方均熟悉情况；3）双方均是自愿的；20谢23瞧/7路/6Re明al他E限st活at旧e页Ap装pr烂ai凯sa满l28市场扒调节钳价、女政府柳指导弯价、稀政府幼定价

形成机制估价规定适用市场调节价通过市场竞争形成，经营者自主制定依据市场供求状况商品房政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度经济适用房政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过其最高、最低限价房改房

廉租房基准笔地价铲：是指擦对城阿镇各嗓级土百地或递匀质丹地域娇及其读商业底、住胡宅、适工业久等土贡地利厚用类珠型评绘估的狭土地牢使用总权单规位面露积平绪均价拆格。标定声地价澡：是指乌一定进时期益和一糕定条令件下僻，能哲代表析不同昌区位冈、不株同用乌途地围价水漂平的智标志纸性宗工地的科价格宋。房屋斤重置欣价格刮：是指贸某一撑基准垄日期揉，不愧同区谁域、属不同惑用途姐、不誓同建钻筑结夺构、筑不同真档次松或等赚级的仗房屋渗，建涨造它疤所需帖要的谋一切杀合理热、必届要的权费用赴、税质金及朱应获盒得的瞎利润页。20协23干/7城/6Re晨al肉E练st帐at抚e怨Ap迟pr匀ai没sa桃l29基准拢地价门、标阔定地鞋价、先房屋锦重置镰价格房地隙价格响＝土叨地价量格＋响建筑甲物价杠格20桃23任/7盲/6Re狱al立E缸st挑at拔e韵Ap枯pr害ai尘sa监l30土地齿价格圾、建协筑物俘价格兵、房宁地价核格总价顶格、薯单位菌价格耀、楼急面地情价楼面灶地价繁＝土稼地总喝价/总建进筑面厉积楼面燃地价墙＝土地妥总价/总建乏筑面总积*湿土地皂总面溜积/土地演总面挥积=土地电单价/容积雁率实际蒜价格树：是指忆在成交斥日期时一谢次付旁清的截价格比，或卖者将析不是宽在成窃交日垃期时路一次范付清俊的价踩格折锁现到槐成交污日期吓时的恶价格狼。名义陵价格芦：是指乏在成封交日茂期时符讲明折，但尤不是刷在成涉交日浆期时锐一次盈付清鼻的价种格。20柳23烂/7主/6Re称al双E隆st庙at端e午Ap真pr绢ai悟sa堤l31实际招价格扩、名照义价缘瑞格现房增价格喝：是指很建筑裂物为蔑已建膀成的亲房地徒产时坛的价莲格（谨含土质地价影格）粱。期房驰价格赔：是指介以目营前尚桌未建菌成而欲在将编来建玻成的仰房屋舌（含汇土地笋）为登交易意标的守的价太格。期房泥价格质＝现顾房价英格－币预计船从期哪房达纳到现借房期定间现棕房出浆租的挡净收轨益的锣折现桑值－射风险砖补偿20耻23援/7间/6Re总al艺E岗st雪at栏e没Ap访pr喇ai灯sa蒙l32现房苏价格雅、期肢房价默格起价秘：是指井所销旗售的辞商品饺房的焰最低求价格售。标价壶：又称店报价扛，是布指商昂品房题出售仰者在续其“价目议表”上标果注的候不同灯楼层涂、朝冠向、凝户型概的商殿品房晃的出瓶售价热格。成交解价：是商把品房收买卖建双方那的实夜际交厚易价浓格。均价:是所锅销售亏商品猪房的基平均鲁价格掉。20驻23匠/7弹/6Re落al丢E荡st顾at株e午Ap厘pr肯ai咏sa伤l33起价胃、标述价、慰成交椅价、盲均价保留植价：又称舞起拍者底价爸，是马在拍桶卖前容确定恒的拍挥卖标流的的陵可售泄的最只低价哲格。起拍洞价:又称烘开叫膛价格骑、起冠叫价职，是吨拍卖喉师在及拍卖撇时首且次报沟出的扛拍卖滨标的泰的价岭格。应价:是竞帖买人哑对拍因卖师朋报出失的价攻格的液应允描，或裳是竞牵买人烛自己梨报出箭的购衫买价要格。成交垄价:是经吊拍卖乘师落年槌或伶者以启其他法公开宋表示厚买定膊的方粘式确姜认后缎的竞六买人架的最泰高应草价。20傲23旦/7罢/6Re积al盖E桨st奶at腿e隔Ap赛pr侦ai享sa阀l34保留描价、愈起拍歇价、眯应价扰、成浪交价例题某商芹品住足宅在烧建工村程建并设用恐地面愉积25谣00末0平方泛米，匀拟建50躺0套住居宅，总建哥筑面包积50充00雪0平方替米，已投完成技总投申资80概%，开惭发商吃以50劣00元/平方情米的旦价格预售了其敌中的10周0套，建筑替面积10析00草0平方旗米，预远购人罢按照庄房价景的70姨%办理泼了个领人住岛房抵涉押贷遵款。狮开发塌商曾孕将该丘在建译工程垒抵押办贷款季，目及前该缎笔贷款咱余额18稿60万元。开突发商哈目前逮支付奖给施奥工单默位的糟工程罗款比蜘施工渠单位缩慧实际窜投入踢少50桃0万元。现扮评估鲜该在趴建工省程不背存在度预售板期房钻，且碎未设柜立法定当优先烈受偿旅权下栗的价南值为2亿元。当完地同遭类在轰建工把程的梅抵押贷款杆成数解一般葛为60镜%。求粥取：似该在悔建工彻程的劣再次残抵押稻价值础。20栽23述/7校/635再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款再次带抵押天价值例：抢一套涉建筑所面积10旧0m2，每踏平米粮建筑壤面积30慎00元的喂住房示，总侍价为30万元届，计遥算其盲在下治列实刊际交凳易的猫付款鉴方式苍中的淡实际糠价格戚和名仆义价烦格。1.要求大在成炮交日恳期时连一次帐付清炉。