房地产估价基本知识

房地产估价

单元一房地产估价基础知识主要内容房地产的概念及特点房地产的类型房地产价格的概念和类型房地产估价机构的组成房地产估价的概念学习目的1．了解房地产的类型合肥局部房地产价格情况2．熟悉

房地产价格的含义房地产评估机构的构成与组建3．掌握房地产的概念房地产估价的概念能力要求会调查和分析房地产市场；根据影响房地产价格的因素会判断房地产市场的走势；会判定某一案例符合的估价原则。任务1认识房地产1.何为房地产？2.房地产有什么特征？3.房地产有何用途？房地产(RealEstate)：房产与地产的合称，即土地、建筑物、构筑物及其地上定着物。1.土地：从地下到地表上空的所有空间。一、房地产的概念土地按所处的状态不同，可分为生地、毛地和熟地。归谁混所有忽？可猎以用围几年病？年馅限多征长由址什么趣来决射定？生地是指趣不具详备城碧市基泊础设确施的贤土地沈。毛地是指崖城市赠基础孔设施供不完浴善、站地上帮有房忠屋拆菌迁的预土地妥。熟地是指家具备常完善怀的城饱市基若础设运施、姥土地系平整释能直阶接进淋行建易设的县土地跨。2.建筑递物建筑犁物：陕人工占建筑哪而成拨，由端建筑支材料爆、建雅筑构葛配件嘴和设编备（排如给铃排水匀、卫毕生、林燃气购、照层明、伙空调葛、电悼梯、找通讯腐、防坐灾等门）等爱组成宝的整翠体物轨。3.构筑毕物构筑喂物：一角般是同指人顿们不怕直接伏在其体内进浮行生条产和仓生活族活动拳的建贺筑，消如水按塔、颈烟囱校、栈吼桥、绕堤坝亚、挡糊土墙锦、蓄为水池捞和囤溜仓等内。4.其他医定着此物其他绕土地尘定着己物是且建筑注物以战外的锈土地俩定着见物，绞是指吓附属拖于或味结合问于土必地或软建筑秋物，在从而拼成为前土地偿或建煮筑物倦的从那物，牵应在迷房地仆产交抗易中脏随着抽土地放或建运筑物粘的转忘让而习转让孩的物岭，但寒当事仇人另桑有约涛定的滥除外她。二.特征经济照属性商品拾属性保值耕增值询性宏观爪调控弓性自然羞属性—物理疯特性固定华性—不可移动寿命印长久鹅性异质阵性有限迷性另外历：用农途多篮样性把、相类互影尾响性玩、易顿受限参制性作、难牌以变竭现性博、价顾值高耻大性三、欺房地猴产的戚类型1.按房殃地产形开发裤程度羡划分--异--可分碧为土熔地、陡在建巧工程蛋和建翠成后恨的物晴业2.按用途来划况分3.按是弱否产平生收叹益来您划分收益烫型与昏非收跃益型4.按使季用方渡式来葵划分--贺--可分僚为自竞用型淹和投仍资型脏（出胡租、拉出售拘、营何业）按房乐地产育的用案途来河划分公寓速、住法宅、组别墅写字骄楼购物蛛中心卖、娱理乐中物心、廉宾馆工业根厂房特殊垫用途跌的房挺地产任务2认识伏房地幻玉产价谢格1.什么线是房蜘地产涌价格聚？2.房地预产价绒格是甲如何陪形成话的？3.房地净产价尖格都涉有哪壶些？4.影响耀房地衡产价览格的父因素会有哪哀些？一、西房地擦产价努格的甩概念价格：商绣品价需值的谦货币销表现税。价速值是没商品牺在形岸成套过游程中注所消感耗的翻全部自社会蕉必要株劳动锐。房地果产价应格：房票地产司价值息的货映币表良现，域指房叼地产赤在开禽发、洒建设挂、经惩营过趋程中铜，所接消耗董的全辅部社锅会必慕要劳踪蝶动而化形成渐的价鼻值与及土地辱使用伤权价摸格综舒合的朽货币被表现保。双重舞实体拦价格：1.房屋占建筑射物价励格与史土地纳价格剑的结帆合体香。建她筑材拨料的宽价格吩与土榜地的岸价格荣都会秃影响绑到房室地产贯的价权格。2.房地胖产开娃发、少建设疗所耗柏费的芬社会川必要密劳动尤所形春成的值价值摔与土禁地所扒有权骆价格奶综合抹的货年币表沈现。二、领房地闲产价缓格的居形成秋条件1.房地葵产的摄有用粒性--那--使用季价值介或效平用--历--指房破地产卧能满第足人咳们的岗某种舅需要钓或欲缝望2.房地堆产的衰稀缺偷性3.房地时产的腾有效鹅需求--扔--有购跪买能鞭力支棵持的而需要难，不邻是有载价无沿市，谋不但雄愿意脾购买损而且态有钱机。三、房地箱产价倚格的忧类型（一烤）按毛房地夫产价巧格形彼成原叛因（讨成因把）不征同划陶分1.市场夏价格2.成交表价格3.理论点价格4.公开本市场湖价值5.评估巴价格(二)政府陷对价熟格管荣理或呈干预杨的程敲度有粮关来岭划分1.市场似调节铺价2.政府皆指导凝价3.政府定定价(三)按房染地产傅权属脂划分1.所有闯权价滤格2.使用兵权价伟格3.其他膝权益屋的价狠格(四)按使冒用目棵的不击同划遍分――买卖沙价格范、租准赁价丘格、发抵押备价值抱、典击价、止保险田价值作、课产税价驱值和胖征用缎价值(五)按房茎地产云公共螺价格煎管理变划分1.基准狸地价2.标定醒地价3.房屋明重置昏价格(六)按房窑地产登交易趋方式扇来划哑分――拍卖曲价格恩、招扩标价巴格、糟协议驴价格(七)按商芦品房仆销售舌中出诸现的剩价格借划分1.起价2.标价3.成交县价4.均价(八)按房惊地产勒的表敲示单撑位划散分――总价杨格、淡单位税价格泻、楼堪面地哑价(九)按估存价方核法划旋分1.收益微价格愁：指伙采用圾收益恩法评煮估出雪的房衔地肤产价乌格2.比准守价格惑：指蓬采用湖市场坡比较师法评水估出粮的房帖地产盼价格3.积算练价格钳（成缴本价冷格）陕：采羞用成泼本法黄评估析出的前房地朴产价标格(十)按房竞地产尿拍卖角中出脏现的宇价格谋划分1.保留屋价2.起拍新价3.应价4.成交伐价(十一)按付臣款方灭式不弄同而招形成心的价阀格划阿分1.实际死价格2.名义壳价格(十二)按房肺屋的吓存在忠形式肾划分――现货价格（现歌房价亩格）著和期单货价裳格（浮期房企价格击）现货堆价格攻＝期励货价会格＋勺储存演费用(十三)按照鲜房地煎产的邪存在视形态巡寿划分――土地录价格松、建泽筑物辟价格微、房岁地价最格四、丢影响跃房地肝产价互格的灶因素社会氛围

周边环境

个体特质

人口密度/人口构成地段位置经济发展规模/速度交通条件地质/地势/地形产业结构/布局基础设施造型/结构物价水平配套设施设备/材料政治/法律/政策景观工艺/质量习惯周边同类房地产数量/价格层次/朝向/光照、通风/管理/服务任务3熟悉刃房地竞产估拿价原惨则知识菊目标杂：让矿学生鸭了解绞房地想产估礼价原黑则的击概念认识爬遵循但房地亏产估刚价原但则的煌理由谢掌握虽房地喘产估容价五栽大原柄则能力怀目标脱：会误判断未某一牵案例疫符合部的估仙价原均则教学悦目标教学籍重点要：估仅价时狮点原遗则教学阴难点得：房兔地产替估价缴原则东的判余断重点辫难点导入红语房地若产估顷价，斩毫无鹊疑问烂应当妻做到抬客观似、公赠正、鼻科学场、合阿理。券而要堆做到假这些甚，就榴必需挺遵循乐房地胞产价志格形株成运级动的客观拍规律。房赶地产泼估价陪人员投运用陷自己宿对房娘地产牌价格鼻形成垮运动膊客观锄规律爷性的始认识泊与掌历握，战通过退评估遗活动沙，把婶房地死产的碧内在家价格裁反映待出来罢。房地斥产估忘价原嗽则：--莫--围--人们摘在对天房地骨产估扫价的所反复迫实践童和理罪论探鬼索中归，逐存步认钩识了优房地科产价详格形域成运臣动的及客观承规律距，并冲总结答了一呜些简闻明扼鸣要的奏在估羽价中应当骡遵守冲的法奔则、吃标准落或应锯注意锈的问礼题。估价专人员贿应正队确地煎理解驳房地印产估迫价原清则，颈并以恰此作劈燕为行诱动的耳指南彼。一、合法饺原则--锻--前提宾条件某宗幅房产匹位于逼小区星入口摸处的惹第一在层，烈规划巴限定纷为居浮住用荐途，慈但因父为它涂靠近亚路边坊，适误合于捧商业气用途遮，在趟交易网评估搂过程绵中，猫一专本业评勒估人忠员便缩慧以商眯住用录途评胸估其洁单位另价格仅为15皂00塔0元/m2，请都问是凭否可汉行？合法鸦原则丈定义：指您房地匹产估珠价的德对象份必须肥是由陕国家辩法律蹲、法锁规确攻认和帜保障督的合王法使黎用的色房地狠产，喇即合授法产才权、费合法聪使用沫、合册法处洪分的惊房地朱产。1.合法磁产权--辛--以房束地产拘属权伏证书炸和有气关证握件为友依据土地：国颈有土膨地使赔用证故、集智体土驾地所歼有证绍、集灭体土饰地使自用证尘、土谅地他置项权瓦利使巨用证搅。房屋：房树屋所峡有权蚂证/房屋膊共有锐权证/房屋艺他项慢权证统一谅的房秀地产咱权证说书：房室地产皱权证/房地淹产共释有权伶证、仿房地塑产他袜项权锈证注：缘瑞临时传建筑浇，违长章建亩筑，状产权差有争绘议的浪房地损产，往无产这权、葵部分社产权桂和共需有产绒权房根地产谷，划斤拨性戚质、划集体芬性质唇土地涉的估摸价。2.合法疑使用--裳--以城梦市规且划/土地气用途趟管制倒等为困依据房地促产估压价必萌须依播法进射行，意即遵累循国约家和施所在帅地区稼政府嫩的有砍关法辞律、仓法规笔、政援策和惧城市驾土地练利用折规划废。如城省市规镜划规立定了呀土地访的用祸途、耻容积锡率、筋覆盖税率、太建筑称高度河与建库筑风刮格（欧特别杜是旅探游城冒市）共等，费那么基房地漏产估来价就孟必须笛在房坑地产殿的使渣用符督合这垂些限午制的虎范围勤内进阵行。3.合法甲处分车：应凤以法购律、崭法规宗或合兄同允恐许的惧处分伸方式川为依质据。4.其他渴方面祥：如全评估苦出的嫌价格菠必须需符合盛国家贼的价棉格政厚策，篇如房糠改售贸房，境政府笑定价古房，趣经济畜适用瓣房。20熊03年7月，低苍南背金乡假住户醋金某蓄以自足有的百一间众产权终房屋厅向银吼行申信请抵滚押贷颗款，榴房屋尽经专鲁业人作员评呆估为60万元雁，金蚁某获升得了30万元翼贷款即额，庙贷款斯期限近定为2年。访但到20译05年的7月份垦，金笼某却毛以家趁中无苏钱拒棒绝还要款，咱银行罗便申炮请给亿予房柏屋拍沾卖，洒而拍漏卖所则得才12万元侍，后黎经市魔场调水查，挪这样虫一间妙房屋施在当执地当葱时最之高价真格也删就15万元俊左右叮，而20爱03年7月价挥格还严不到15万元冻。原永来当辆时评俯估此颗房屋钞的评茅估人济员为冲金某镜的亲女戚。二、候公平核原则公正并性原盾则指房软地产巨估价匹人员罗必须郊站在斜公正系的立凉场上创，遵滩循房芝地产药价格摊形成个理论蒙及其虚运动信规律琴，并纽奉运用粘科学扯方法捆，实禽事求碎是地云对评淹估标输的物堡评估抹出一钞个客营观的帖科学抬的合职理的蜓价格锤。原因后：一是是房地匠产估锻价人葵员是院有主绒观意捞识的胁，这久种主缎观意俭识会誉影响贞估价吵的结广论；镇若估限价人远员不挤能廉价洁奉挥公，荡就偏算袒一掘方，闻而使痛另一夺方受盆到损粮害。二是拉房地尤产是合大商贤品，眯价值限额大陶，稍捷微偏考一点捡，就文会使元有关香经济哄主体焰蒙受筛巨大繁的经寄济损兄失。三.最高烂最佳激使用旷原则土地罚估价盐的原营则又称饿最优造使用司原则拼、最颤佳效都益原五则，团指在恶合法振的前凡提下砍，以网待估宪房地虚产最稍有效少使用暴的方丙式为今估价名基础无进行赖估价傅。某处穷房地侧产，撤城市淡规划昨规定桐既可夕作商映业用尺途，诱也可茫做住侵宅用吵途，哗如果酿作商宽业用找途能校够取婆得最缝大的哪收益偏，则敬估价甜时以址假定垒为商盏业用隔途使罪用为菜前提数，反栽之则参以作累为住仁宅用着途为转前提奴。这鞠一原窝则是汁房地叠产交仁易竞渔争的置结果加。(一)最高动最佳谷使用得原则兴具体票包括3个方糖面：1.法律槽许可嫁范围即内最菌佳的母用途--翼--度--选择公能最技大限尺度发牙挥房恼地产委效用矩的用锡途2.均衡屋原理仓：最康佳规充模、燃最佳抛集约舒度3.适合捧原则极：以孙房地堂产整冰体对营外部便环境抗是否原保持再均衡惩，来发判断遣其最例有效执使用超。(二)用最钻高最鹿佳使誓用原仰则来什选择完估价朝对象1.保持绵现状再前提2.重新劲利用闯前提3.转换帝用途逝前提4.装修眠改造森前提5.上述狂情形末的某既种组悦合，速最常经见：奇第2种和吼第3种(三)寻找学最高离最佳帅使用痒的方思法--萄--旨--是先谊尽可广能地派设想拿出各喉种潜瓣在的吊使用屡方式玩，然法后从难下列4个方诊面依沈序筛学选：1.法律拦上的刮许可丘性;2.技术坊上的债可能丑性：哀建筑在材料核性能生，施徐工技刺术;3.经济滚上的阿可行诸性;4.能否悟使估锋价对歼象的地价值器最大情。在同渴一市炭场上除，对疮于两江种或川两种原以上炼价格料不等偶而效饮用相莫等或邪效用丸可相牺互替船代的谜商品岸，人备们总窑是选阀择价峰格偏却低的深；当陵价格筒相同率时，衰人们堤又总轧是选池择效正用较稻大的她。这番样可幸使相掠互替峰代的确商品粗的价比格趋规于一嗓致。四、东替代勇原则在评烤估一洪宗房剑地产毕的价赴格时弄，如剖附近抚地区补有若违干相敞近效缴用的笨房地车产价趴格存毙在，抗则可乓依据备此原舌则推交断出烦估价递对象话房地昼产的讲价格芽。替代早原则禾成为扁房地胖产估启价方笨法——市场谱比较凤法的干理论杰基础讲。五、关估价航时点姿原则估价注时点：也沙称估直价期内日，膝指估仆价对工象房稀地产哄的估傲价额崭所指谈的具经体日柔期，消通常益以年已、月占、日向表示士。要把凉不同绪时间欺的比星较实崭例的宝价格服都修劣正到沾某个边标准别时间武，即创以估战价期仪日为掏标准灯时间黎，这蚕样，湿这些衣实例潮才能行作为贺等价绳的替序代物职，即艇可比秘。确立泄估价逝期日再原则娱的意厅义在弊于：跳估价徒期日察是责菜任交晶待的斩界限维和评素估房裤地产获时值应的界描限。一般教将估读价人栽员执果行现琴场查辞戡的恭日期青定为摘估价膨期日求，或留因特捞殊需砖要将乱其他估日期都指定点为估倚价期好日。估价铅作业纳日期度：是脑正式枕接受执估价要委托坏的年笨月日皮至完好成估糊价报号告的埋年月湖日。估价悔时点粘与估饿价所五依据幅的估帆价对锈象状循况和界房地读产市业场情雕况的辰关系挑：估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在未来未来未来未来估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况过去（回顾性估价）未来（预测性估价）估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（未来）时的状况估价时点估价对象状况为过去某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况估价对象为历史状况现在估价对象为现时状况估价对象为未来状况估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（现在）时的状况估价对象状况为未来某个时点时的状况，房地产市场状况为估价时点（现在）时的状况案例秒：某塌房地薄产估日价机畏构承喉接了刊一住戴宅烂扩尾楼涌转让微价格国的评疮估业仇务，执估价淘时点片为20仁06年6月15日。欲根据夕委托赴方提拌供的拥资料灶，该壶烂尾惹楼项杰目的坦土地歌是20浆01年6月通自过出男让取采得，20牺02年6月开垂始建狠设。拍委托战方提漫供的旱实际畅成本序价格具为18近00元/㎡，包素括土疮地取极得成紧本、药开发尚成本略、管绪理费扔用、建销售叮费用.销售兰税金郊和期省望利即润，忧并计销算了短自20挖01年6月至衣估价豪时点勇的投迟资利男息。弹估价袄人员帝经调共查核痛实.认为峡委托见方所活列支码的各秤项实档际成寒本费仁用符她合支墙出当来时的济正常毫市场谦情况零，为左此，够在采得用成简本法梯估价卷时确仙定该忍房地容产的轰重置捞价格纲为18介00元/㎡衔.请问贺：估墙价人狡员这油样确腊定该拘房地秒产的聪重置悠价格兰有哪凡些错佛误?错误各有：①应宏采用抄符合俘估价奸时点歉市场帐情况撇的各缓项成杠本费胜用。②应捞根据梁估价申对象台的规抢模，体确定些客观雁合理估的开房诚发周种期，惨以此戒计算缩慧投资状利息荐。③利扎润应君是估秋价时队点市典场上狐的客玻观正腥常利歪润水卧平。本模黑块小匙结合法臣原则公平喷原则最高席最佳乐使用捎原则替代乡丰原则估价猾时点摄原则任务4熟悉厉房地知产估荡价机圾构房地季产估紧价机速构的杯概念房地吩产估差价机银构的如设立房地辨产估伟价机愉构的光组织艰结构房地理产估味价专桶业人久员相牧关要介求一、劫房地奶产估漏价机川构1.概念摆：是伏指依顾法设委立并塔取得识房地剩产估赞价机生构资樱质，岸从事和房地劣产估裹价活接动的隆中介逆服务探机构臣。条件等级注册资本

专职注册房地产估价师数量

业绩

温州地区一级200万以上120万以上15名以上50万m2/年25万m2/年0二级100万以上60万以上8名以上30万m2/年15万m2