思源青岛知名地产城A地块项目市场定位前期策划

万科城A4地块住宅定位18-8月-23118-8月-232A4地块本体研究A4A4地块所在位置A4地块基本指标基地面积：67538平米建筑面积：16.37万容积率：2.42受90指标限制A4地块属性界定结论：A4属性介于G3与G2之间，偏向G2，具备做再改产品的内在条件。受项目指标限制，再改产品的实现以增加附加值（偷面积）及拼户型的方式来实现。

A4地块相对完整，没有被道路分割，具备打造一个独立且完整社区条件私密性较好，且有充足地块尺度，做一个大型的中心园林景观不沿主干道，没有明显噪音污染目前规划布局方案，大多数楼座正南正北朝向，产品条件优于其他地块按原计划该地块启动时，万科城商业配套已竣工投入使用，生活配套条件大大改善，促使地块价值进一步提升，土地属性向G2品类转化周边没有明显的不利因素影响万科城整体的土地属性已经非常明确，这里不再复述，我们只强调A4地块有别于其他地块的独特属性。整体市场分析青岛房地产市场成交分析青岛市房地产市场2007、2008年均为供大于求的态势，供销比为；09年市场迅速回暖，市内五区商品住宅成交量达到375.4万平方米，比2007与2008年两年成交之和还高，保持供销比0.9的良好发展趋势。由价格曲线可看出：由于市场刚性需求增加，外地投资客户增多等各种原因，使2009年青岛市市内五区商品住宅价格加速上涨，幅度较大，环比上升12.5%。市内怪五区厅市场简供求屿关系供应巧、成住交量滋相比08年猛桃增，网供求若关系用相对物平衡日期新增供应量（万㎡）成交量（万㎡）批售比供应量供求比月末库存（万㎡）存销比08年2281421.6335.42.4193.4（08年末）1.409.134.610.53.3228.621.8218.120.809.218.311.11.6236.321.3225.220.309.343.128.31.5268.39.52408.509.42835.10.8268.17.62336.609.521.437.70.6254.76.82175.809.638.945.30.9255.35.62104.609.719.343.30.4229.35.31864.309.816.632.20.5203.26.31715.309.936.730.91.2206.96.71765.709.1026.230.10.9202.16.71725.709.118.935.30.3181.35.11464.109.1250.935.61.4197.25.5161.64.509年合计342.9375.40.9536.3——161.6——市内油五区袜市场劳供求夸关系09年供译应成醋交量寒远高惨于08年，封截止母到12月底扣去化37筑5.睛4平米鞭，总慈供应抱量去絮化率爽达70且%；

供应成交供销比首置117.0117.21.0首改120.9139.10.9再改105.1119.10.9总计343.0375.40.920铅09年市脚内五结区分撞产品纹线商裙品住逢宅供土销产储品结吊构由于应市内余五区09年整萝体供虾销比牙小于1，市怀场供细销以处首改吩产品盘为主姨流产柏品，各产合品线叮供求济平衡女，呈固现供丙销两偶旺趋算势。市内军五区舟市场迅供求索关系市内跪五区壳市场垫供求迫关系20企09年市踩内五松区首技置产陪品月筹度价晃格走需势20按09年市虹内五单区首得改产程品月询度价脖格走垃势20支09年市朵内五臂区再件改产消品月先度价法格走样势结论巴：首叮置市石场供镇应量救较大哲，价宰格上腰涨空骄间有胖限，里首改旋和再袜改具境有更粥好的要溢价角条件浮。20朋%32滥%37艳.5程%市内心五区胜市场妇供求疤关系20并09年市丹内五剥区不影同面战积段狐的住召宅产遣品存罢量、类供求铲关系贯总表面积区间库存存量比例供应量（万㎡）上市面积比例成交量（万㎡）销售面积比例供求比存销比均总价区间(万元)

70㎡以下(含70)19.912.3%42.212.3%32.48.6%1.30.661.070-90㎡(含90)32.420.1%74.721.8%84.822.6%0.90.461-7890-125㎡(含125)55.334.2%120.935.2%139.137.1%0.90.478-108125-144㎡(含144)16.210.0%45.613.3%48.012.8%1.00.3108-125144-180㎡(含180)18.511.4%34.19.9%44.912.0%0.80.4125-156180㎡以上19.311.9%25.57.4%26.27.0%1.00.7156以上总体161.6100.0%343.0100.0%375.4100.0%0.9

特征览：各产袋品线代总体德来看本销售绍情况师都比边较理交想，70以下震和18浓0以上酷供求正关系露显示狡机会原较小首改剖产品忙为市雷场供阿应和摩销售思主力缠，且母存销城比较促低，略具备汗较好闻的市便场入孕市机稳会再改寸产品纤市场丑整体盼情况花较好逝，相铺比而另言，12斜5-铅14闭4平米纤（含14岔4）表联现更单为突较出小结刻：从址上表虽也可跪见，90膜-1相25平为诞市场逢成交铁主力能面积薪段，岁具备割较好虏的入牵市机丽会，结合张项目A4地块均属性敲特点惑，考梁虑溢收价并激且和衡万科喉城其渗他地柏块互鞠补性，选胜择90悉-1烧44为户裤型面立积区树间。市内促五区财市场丹供求削关系典型敢项目现再改然产品篇销售暂表现典型器项目桐再改旧产品急销售卵分析G3鲁岳暂梦境食江南鲁岳喂梦境姥江南朵单价宿集中雅于68振00幕-7炸20悉0元/平米库，属殿于较汁低价柱格，缺再改转类产符品09年平叛均每僚月去赶化套铲数约尤为10建-1书2套，慈销售唯面积耽约15描00平。户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）总价区间一室两厅70-8060575.15%445041643.75%93.57%

42万~48万两室一厅80-9018017815.42%152501502112.88%98.49%

48万~54万两室两厅90-10046244139.57%438404179237.03%95.32%

54万~60万两室两厅100-11021020718.04%220002162218.58%98.28%

60万~66万两室两厅110-12071706.10%810679426.85%97.97%

66万~72万三室两19%156701501213.25%95.80%

72万~84万四室两厅>14060485.53%907071817.66%79.17%

90万以上总计11631113100.00%118386112734100.00%95.22%

典型雄项目贡再改坑产品认销售肯分析G2中海声银海察一号中海惹银海桐一号局单价亿集中守于13浑00斜0元/平米芹，属减于G2土地挖的较韵低价与格，09年平觉均每匹月去阶化套奏数约嘱为22套，时销售抽面积脚约28翅00捷-3帮30增0平。户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）总价区间一室一厅<70800.63%380802.24%0.00%66-84一室两厅70-80200.16%15000.09%0.00%84-96两室一厅80-90600.48%49800.29%0.00%99.6-108两室两厅90-10030028223.77%282002650816.61%17.71%94.5-110两室两厅100-11016816513.31%173041699510.19%11.35%105-123两室两厅110-12029192.30%333521851.96%1.46%115-144三室两厅120-13089887.05%11214110886.61%7.41%126-156三室两厅130-14013131.03%171617161.01%1.15%175-196四室两厅>27%1035209120060.99%60.93%210-291总计12621137100.00%169745149692100.00%88.19%

恩马论文景洁园户型分面积段总套数去化套数套数配比总面积去化面积面积配比去化率（面积）面积总价一室一厅<7023013928.9639%60.43%

102万以下一室两厅70-801186714.87%9258522613.07%56.45%

102万~116万两室两厅90-10029819837.54%274161841438.68%67.16%

116万~145万两室两厅110-12030153.77%345017254.88%50.00%

160万~174万三室两厅120-1301188214.86%148681033220.98%69.49%

174万~189万总计794501100.00%7086245288100.00%63.91%

恩马吃文景论园单潜价集鬼中于万/平米脸，再吩改类起产品等平均辅每月涛去化垦套数踩约为16套，惩销售外面积丈约20忽00平。典型荐项目辅再改浆产品耍销售庆分析G2氏+06王-7错月-稍2318从不碍同类瓦型的鼠项目贺的再着改类川产品碍来分房诚析与万科科城A4地块酸具有盖相同防土地做属性军和相注同定惠位的扩产品沈基本旺为空功白再改桂类产奸品销军售量员受地戚段、罪品类恨等影财响明袍显再改角类产握品平允均去每化速消度基石本在15挡-1码6套，刊销售游面积睛在20拼00平米食左右A4地块凡的再软改类敌产品况相对G3品类票项目饭，地旁段、写品质搁优势没明显炕，相伶比G2类产世品性号价比纺及总街价优步势明医显。综上款，A4地块信再改坟类产拥品存撞在较室好的壶市场庄机会靠点，谁但要顿合理氏的控院制比界例，日以保赌证每逮月的催正常摊去化凳，同摇时，胃适当枕稀缺陆有利暑于实述现更呜高溢梯价降秤低市逝场风颗险。小结目标怠客户蔑分析定性不研究盒方法——目标舒客户桃访谈年龄如在35齐-4痛5岁之港间家庭沫年收尺入20万元睁以上一年订内打务算再宏次置星业家庭荷购房熟的主啦要决梯策人接受10暴00海0元/平米淹以上付的单朵价新购夕房产为用于恩自住肆性质首改荐客户脂：自讨己在趟青岛棍拥有转一套病住房再改坛客户素：自斤己在柿青岛悦拥有澡过至葡少两暖套住秩房非敏仓感职杀业（摘调查溜、广惜告、额传媒结等）过去庙半年延内未险接触手过相覆关主里题市慈场调然研。访谈崖方式门：我赌司在分金色评来访稠客户果中挑史选符瓜合条疯件的淋业主阶，由豪该业盏主接消待的哪置业蔽顾问省进行景现场店访谈唉或电悔话访利谈。样本方条件目标锄客户才分析姓名类别年龄家庭年收入家庭结构改善需求王先生再改39岁30w三代同堂（67、65岁，9岁）周边配套完善，交通便利，最好有医院、学校赵先生首改32岁25w三口之家（5岁）住房设施改善（核心点是双气）和扩大面积空间改善李小姐首改30岁20w两口之家位置更改和扩大面积空间改善张女士再改38岁35w三口之家（12岁）靠近学区和扩大面积空间改善王先生再改46岁100w三代同堂（73、71岁，18、15岁）小区物业品质，区位、交通，注重开发商品牌以下贪为近竿期有湖意向栽购买也首改艺再改杠产品擦被访倦者名艰单目标辨客户诵分析目标池客户损共性巴需求横总结访谈陵客户唇年龄严主要改在25亏-5疼0岁之扯间，光多为王三口康之家璃或三由代同登堂；多有拼一套迅或以座上住快宅，劲购房皆目的较非刚密性需龟求，榴对当流前居往住的叹环境冶有所殿不满额；户型为需求就集中纲在舒穗适两脉居、盲实用万三居症、舒得适三辆居；客户检的购态买力店较强见，可粥承受思的总究价区哀间在10蹲0w以上壶，需卸求12纹0以上透大户冤型客袋户的检支付吓能力煮较强萝，部螺分可曾一次栏性支寻付；首改抽、再叫改类箱型客袍户购足买关封注点秋为总就价、黑交通喇、小艳区舒闪适度惰、物甲业服拌务开邻发商偿实力讲；配套秤中主婚要关谷注教筝育、失医疗沿、商纳业等荣问题煤；对物责业和害小区限环境报要求葵较高缩慧，普星遍提完出希纸望封讨闭式族管理虚。目标达客户攀分析客户弊需求偶特征援分析首改忧产品去需求同主要反集中胸在90以上婚，再怖改型粉客户表主要拨需求篇面积盐区间袄为12童5-郊14辰0平米烫的舒谎适型野三居跨室，隶竞品普中有符此类袍面积汤区间柔产品狡的特订征对珍比分熟析如冈下：从上傻表可她以看慎出，享万科位城在抽舒适矿度、蛙总价学、交魂通条矮件、扰物业桥服务案方面敲面对腊周边扩竞品阀有着斯较大蓄优势丸，而意这四状方面剂恰恰民吻合底再改缠型客篮户的挡需求考特征且万循科城站所有燃项目除在平血均值兴之上单，综依合优据势比及较突围出。万科抢城的链首改侵、再垃改产炼品具断有很擦强市魔场竞弱争力项目按初步黎定位项目南定位市场整体倾市场恢供求气均衡掌，市弦场运点行状伯况良墓好核心蹈竞争储片区常中，捕同质祸竞品此较少朵。对比怀再改趴类竞易品，欢存在犁竞争千优势插和机纽奉会客户首改宗类客丛户为刻主流熄目标柄，会稍吸引怖一部鸽分再搭改类羡客户对产植品品挣质、杰生活肠品质蔑高敏尘感，奸高追塘求人踏群土地