房地产开发全流程运营计划管理二

房地产项目投资概论

目录产业特征分析第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目投资决策如何选择项目区域性周期性复杂性高风险性房地产具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。项目运作中外部政策环境、行政审批环境、内部供应链都有区域属性、市场也具有区域属性。产业特征分析房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性复杂性高风险性区域性房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。特许经营特征明显。房地产项目从项目论证、获取、建设、交易过程复杂。仅营销就有230个节点，工程建设500过个三级节点。做每一个项目都是做全新的事情，复杂性区域性周期性高风险性一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性区域性周期性复杂性目录产业特征分析第一部分第二部分项目投资决策第三部分项目在于操作第四部分如何选择项目如何栋选择世项目土地沈是房霸地产欣开发摇的重妈要生沉产资慎料，兄一定句的土误地是繁房地题产企场业发定展的垂基础缘瑞。为纤了企夫业的山持续闸发展钩，我份们必欠须不季断地取寻找野土地得，发爸现投末资机虫会。看区元位看场史地条砍件看规订划条具件看交开易方壤式看付因款方这式不同钱的地牌段所钳处的旁社会潜、经源济、蚁自然虎环境驼，决拔定了村该地铁段附收近的薯市场梅需求尝和消部费特别征。在当莫前房今地产涨发展松时期米因为揉中心区域人口低多，伟需求阿大。气同时盟目前刑市场截的购题买者安多为予自住商型，垄自住剧型需戒求一垫般都查要求贵设施馋配套葬，交探通方劲便，谅工作缴生活冻方便拉，这质些条衫件多导在城怒市中园心才锯能满障足。虽然粮宗地骄的自涨然地嫌理位割置是披不变匹的，罪但随脏着宏律观经朵济的那发展英和城巾市基驻础设炊施的发展完善妈，城塘市中敬每一苏宗地秤的经衫济地塑理区美位将液会发咱生变猪化。区位弓，不攻仅仅迟是一到个自祝然地糟理概摊念，践还是胁一个瞧经济娃地理扛，交通透地理笨和人呀文地拔理概蠢念。看区钱位看场强地条物件看规详划条笑件看交我易方喉式如果吊说地鸣段是丈大前纵提，韵那么费场地腿则是晕小前仍提。然场地班条件扬通常蛛包括族地块赴的大软小、育形状巨、地杨质地犹形条篇件、冈临街秒状况亭、基救础设崇施水铸平及碍分区渠限制匠等。场地详是否尘拆迁住完毕哥，如姑果未论拆迁刮完毕艇，项奖目开捉发会鹿因拆惰迁而良存在全不定井因素；对周照边的欧影响荡因素幕如，渡遮挡窄；地块狠的高骡差情谋况。稠高差挂较大倍，即腾会影丢响建拔筑布钩局，岸还会蛛增加帽土石烟方和摘边坡氧支护尽工程溪，增凉加项什目成协本。看场脸地条跪件看区灰位看规荡划条晋件看交奥易方监式看场刑地条蛙件地块毫的临稳街状候况，席对项消目商狭业布梳置产难生影堵响，据从而娘项目敢销售发和收彼益都完有重才要影穷响。地块皮大小芽和形生状都牺会对屡场地螺的有侵效利旋用，秃建筑第物的该平面吵布置纱等产嗽生影瓜响，党从而奖影响司销售申。通常歪城市间规划锻管理哈部门含出于紧对整馒个城祝市和游区域迅协调农发展闲的考蒜虑，田对每鄙个地薯块都拥会提笔出具块体的器规划拍要求瓦。开确发企兼业必辫须遵怒守这茶些要绞求，愉而不寺同的讨要求荡对项裂目的谨影响挤很大轰。如用粱途。协不同婚的地灶块适敞合建杏造的芳物业当是不也一样摄的，耕不同踪蝶的物圾业开茶发对慰资金庸需求枪也不开一样开。如建多筑密朗度、光高度站、容悦积率碑。不糟同的矛容积蹦率构芽成不锐同的押产品身。还要役关注剪设计锋条件迁的可美行性婶。有商时政岗府给己出设轨计条矛件，止对项输目开膛发限除制较忆大。看规影划条笨件看区栋位看交骗易方剖式看场醉地条吴件看规探划条袜件看区滴位看场灶地条祸件看交扔易方锤式从获傍取土判地使环用权辱的途城径和埋方式探来看叉，有通过友政府断出让窝和当唇前土蝇地使外用者逼转让毫两种煤途径忌。政府专土地习出让尽的途暑径操抓作比暂较简宫单，尝法律露关系将清楚昨。从当旧前土摧地使册用者照手中判获取秆土地岔则有雹许多拨种操静作方孕式，离如买瞒断土统地过修名，德收购传公司淹股权逆。不帮同的类操作此方式及，对匠项目迟运作六影响溜不同终。通过欢收购椅公司身股权后的形狭式来揉获取支土地记，面至临的菜问题惩较多样，一认是土淋地的孝合法化性，名二是班公司猫的债抄务，朽三是错原有帆员工店的处砖理，叹四是芳土地姻溢价浅后税需务负群担。坡前面年三个盆问题宇通过尿设置渗付款艳条件昂和要藏求提掠供有苍效担腥保加卫以化界解，些但土强地溢投价后咐的税许务负启担将犹对项烘目产宅生重拆大影者响。土地盼款数败额巨职大，秃一般治占开渗发成言本30捉-7搅0%不等慈，付漫款方止式是叼重要叮的参似考点垫。看区壮位看场泳地条侨件看规衣划条暴件看交执易方言式目录产业址特征蛾分析第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目趴投资剧决策如何报选择谷项目项目谣投资辰决策由于叹房地肝产市督场具杠有区摊域性签、周隆期性粮、复胀杂性屠和高奥风险骨性，篮所以爆房地牺产投饱资每怕个项折目要畅科学蜘决策肥，而啄科学怀决策狱是建艘立在短各种祸分析规之上且。房地辫产投忘资三杂要素小：时获机、倚地段月、质臣量宏观捞环境费分析区域齐市场馆分析市场仁定位财务欺分析风险候分析投资董决策时机耀主要凉是指自市场山环境椅。房地捐产投望资属弦于高砌度竞况争的臂市场队运作炉，房地郑产企她业的须生存郑和发证展是敲以适鬼应房冰地产度市场后环境衰为前迎提。政策铃环境各：国家侄大政推方针妥：京肝津冀患一体末化、忘两个10盆0年领导盯个人惕施政发风格丘：习嫁总，粥扶贫寨环保故，房翅子是纸用来洪住的直。经常恨出台趋一些馆措施捧和政狼策，汪来调悦整房重地产撕商品搁在生色产、匆交易鸣、使岂用过蚕程中驱的法挽律关跪系和屈经济垒利益绩。我第们在酷项目潮立项是时，节必须惜关注闭这些降政策纱对项翻目的羊影响芬。宏观庭环境勒分析区域翁市场京分析市场育定位财务卷分析风险室分析投资吵决策经济题环境刘：指城主市的沉经济越发展活水平稿、居搞民收哄入水滑平及俊消费寄结构特、物道价水龄平等浴因素牛。一般矛来说疮，对寺于经尿济发展展迅巧速的艰地区兄，房阁地产劫市场倘的前遮景也想十分拾广阔恶，市唱场机胀会相垃对较毯多。宏观驼经济蛾增长里率（5-奖8%）、床人均GD调P（40识00茂-8妹00胜0）、塑城市气化率易（50萝-7杏0%）、咸房价肤收入蒙比（6-舰8）宏观橡环境阔分析区域么市场亮分析市场灵定位财务狐分析风险扬分析投资甘决策社会钱文化拌环境系：指居播民生件活习赚惯、局生活专方式润、消择费观赶念以堆及对坡生活撞的态栋度，械对人咽生的竟态度雕等。惭社会君文化刘环境醋在很访大程摸度上菜决定迫着人波们的盲价值品观念齐和购棕买行郊为，溜因此偿影响逢着消络费者饼购买严房地掩产产木品的财动机劫、种释类、参方式扒。某醋一地同区人声们对默特有照的核拍心文纲化价插值具斗有高忙度的破持续悼性，印因此皆房地退产投微资必舱须了庄解当岂地消森费者泛文化孟和传苏统习禽惯，而方能膛为当狮地消译费者悉所接今受。技术工业碍化生尾产，疫在环丈保要摔求高躬的时置候，园竞争割力体电现“宏观蝴环境税分析区域扎市场膊分析市场耗定位财务恼分析风险盲分析投资搅决策市场贞需求墨分析浸。影响炼市场竹需求称的四汇个主权要因渣素有秆：人口俊数量价和结旬构。足人口覆是影烧响房节地产裕需求扎的重坐要因厦素。累住房微是人妥类生名存不霉可少煤的物王质条蛙件，储人口白基数汤大，拘绝对裂值增荣加快判，对滴住房喊需求裂也会愿不断悼增加弓。而膨且我巧们国奴家的察家庭瞎人口栗结构迫也在松变化虑，家依庭平膊均人侍口在且减少围，对煤生存逼空间焰的需策求也泪在增赖多。区域格市场拦分析市场弯定位财务贩分析风险厕分析投资饲决策宏观见环境寨分析家庭搭收入盟。分因析一宅个地鄙区的午市场袖购买嚼力，吹最基像础的搭数据渴还是视家庭余年收机入，微购房汁人家艰庭的羞年收顶入水茂平决内定了申购买抬的承古受能秃力。壶目前汪政府杰的设粉想是蚕中低暖收入库者购租经济头适用竟房，混高收指入者蔽购商却品房把。而卫对于惠开发方商来肉说，板有效陡的购剃买力借主要禾来自阁中高虽收入鄙群。缴划分附中高馆收入晴人群焦主要扣依据倒是现树行房爸价与宽年可恩支配势收入腾相比柔，年铸收入伪能匹狐配的曲家庭悄可以饺说是录中等外收入武层，听高于历的为亦高收毫入者睁。此仓外，课居民呜收入扫预期失对住亏房消补费也纱有相供当程察度影稳响。宏观沙环境临分析区域节市场剥分析市场园定位财务例分析风险春分析投资将决策城市熔化进该程。呈随着胆经济筋持续村发展骗、城次市工呈业现剖代化远程度晌不断农提高药，城脸市将意集中忘城乡丧中的锄大量胸人口五。从逆城市澡发展质总进志程来堆看，友对房强地产傻需求棕是旺饥盛的纪，但战也不她排除投其需侦求随昌经济橡发展垮而波仇动。消费锅者预竭期。适消费祥者预努期对溉未来泳经济谱形势妻的预巡寿期，附会直草接影筐响对娇房地盯产需姨求。历如果农对未与来经若济形话势预堆期是纤下滑晴的，料居民秃即使德有购惯买能段力，五也不洽会花起自己拒大部土分甚姓至全询部积欠蓄去宾买房轿子。鼻如果销是乐嫂观的采，居匹民改替善居宅住条巧件的推愿望么变得呈强烈炒，对傲住房艰的需逐求就捏会增耳加。减目前梯市场夫存在凤两种睬，一涨部分某人是拆对预剥期不麻看好连，持稍币观朴望。御一部叙分人知预期虑通胀占，开阁始有振入市张投资色的愿车望。宏观剥环境订分析区域点市场烘分析市场辣定位财务毙分析风险宾分析投资督决策市场积供应稿分析肠。供姑给与途需求厘是紧愿密地需联系同在一唉起的挤，供奥求关笑系是洋市场球最重良要的符关系农。我户们不滤仅要屿看市煤场一悠时卖嚼的好敞不好话，还脾要看沉供求气关系柔，供漂大于参求迟家早会牛导致并市场筛的衰忧退。这里辽的供截应分掩析是想指静训态的绕存量临分析捉。调查谣当前闷的存洪量、量过去雪的走隆势和亿未来炒可能义的供援给。存量答以已兴批预洲售面浓积减贱去已住售面况积。在建舞数量滩，一刷般以梅批准伐施工冒许可踏证的恰面积羞为依某据。计划泊开工慢数量兼，一阻般以岗已供特土地留而尚示未开素工的寺可建牵面积傍计。已获胶规划歼许可盆数量谎，从酱城市杯规划烂和用等地计贼划来花分析息。从建厨设周桌期、旧政策吃周期色来分嫁析供恳应的胡差异征。需要饺注意索的是斩我们荡分析悬市场惰供应惊变化滑也应辞反映倡供应婆结构销的变认化。宏观熔环境询分析区域嫩市场桨分析市场往定位财务拨分析风险羡分析投资唱决策1、市幻玉场基食本面伞分析具体丽研究饥内容粮如下汽：1.房地坐产建哀设指案标分映析固定赢资产则投资躁与房裙地产属投资施工臭、新慢开工蹄及竣臣工面刊积2.土地缝市场尊研究供求无及价瘦格分区氏土地郊成交土地迟成交今价格本区赏域土碎地成命交详钉情(含项目敬本身)3.商品会房市浙场分论析（迫住宅滨）商品辞房存/增量配分析（供卖求分蹲析）商品齿房销科售额得与销麦售面岭积商品特房销评售价少格市场虽发展匆板块灿及格婆局分吼析成交厉产品与特征客户胳构成垒分析4.市场才未来败发展监预期研究搬重点所：市场柿特点手：内葵外需护、市码场阶旁段供求腿关系妈、市征场结塌构(价格它、产遗品、坐开发冠商)客户计及成再交特挽点研究叔意义渴：房地为产整体体分哈析，艺反映称房地谊产投渐资及夹发展毅环境骨，预绑测未傍来的壤竞争输格局恒。通过启研究铸判断乳区域采房地肯产走星势与泊开发恨风险卵，找桶到项筝目可种能的兄目标之市场镰，初延步确溉定发兵展战出略。通过哭区域吼房地伯产供陈求关肾系、辱价格拉、产宾品等境成交置情况亲分析适，对仓产品洞的定尊位策黎略产窃生直趁接影虽响。具体钓研究滥内容络如下昨：1.竞争盆项目竞基本矛指标许对比2.客户躺定位3.规模4.营销营销谢节点遗和销剃售情娃况核心拜卖点另（竞窜争力往）推广倍活动推广哀渠道成交正客户肯分析5.产品房型晒特点社区德建筑仓、规单划特际色景观牵特色配套暂情况6.价格临情况逗（含欲各期温价格游走势器）2、竞垃争分语析研究筋重点渡：产品必定位键及核凡心卖鞭点客户鞋定位芝及成蛛交分投析价格陆及推谜案研究抚意义盼：判断多对手滥的客伤户、滔产品谋、营庄销方吨式等速重点贺信息耀，为拳项目臣发展既的导咽向提挡供实金际依针据，凝增强什项目选自身脑的市测场竞贪争力执；分析长中，赢应着浩重分甲析对蠢手的们成交嫩状况静、产歉品、营誉销手越段等核粪心价慢值信离息，饭寻找猴出竞测争对征手值熄得借患鉴的珠价值受点，纱指导现本项拆目未猾来的耻发展具体袜研究爷内容奔如下该：1.同一赛城市勾房地夕产业听产瓣品发虫展水森平2.区域悔产品苍发展毙水平3.典型巧项目核产品监研究房型胆特点社区巩建筑议、规匀划特值色景观酿特色配套出设施建筑晴选材4.消费知者产富品接艳受度隔调查造结果误分析5.产品旺发展养趋势3、产哨品分鼻析研究瞎重点拉：主流那房型社区闪规划仔特点建筑忆、园众林等研究缠意义印：了解洒地区换房地磨产产辱品发途展水榆平，忙市场蛇接受启度，即发展宣趋势骂等，誓指导交产品直规划钩设计落；通过喷对竞需争产冬品或摸标杆搜项目净的产青品研纽奉究，铃趋利惠避害挺，制螺定本阶项目荷产品肿定位宏观蛮环境甜分析区域笼市场准分析市场披定位财务沾分析风险早分析投资哲决策项目蚊定位窗七步柔骤：(将市初场语第言翻悼译为研建筑纱语言伪和规鹅划语奶言)1.开发芒理念锄定位砍：基于界企业今的价屋值观她和战莲略发专展目孕标，培确定怜项目颠的竞哥争策将略，是采埋取差沸异化孙还是线成本拦领先盒的竞弟争策丸略；以此液来指段导项面目的予资源剖配置趴。2.市场托定位抵：（难解决留项目妨在市缎场上多“卖诱什么耻”的杆问题惩）市场立定位何就是讨解决昆产品殿留在诵消费缠者心慰目中每的位箩置和洲形象狐。市场僵定位偷不止萍局限侨在功坑能特泽征上桥，它还贿体现翻在档兄次上络、情拣感上瓶、个脆性上主、文即化上骄、与竞园争对档手的降比较斩上，腹或以失上其斧中几死种的缎混合妥属性紫上，它是猪项目限充分欧张扬计的起篮点和盐基础塞，让锈楼盘呈“未本成曲竭调先煎有情择”。宏观娇环境鱼分析区域哀市场授分析市场匠定位财务穿分析风险牌分析投资架决策3.客户定位环：（遣解决卸卖给乎谁、得吸引有谁来方买的吹问题萄）一般突来说方，住胖宅的脂目标晋市场尊分析辛可以县参照破几种船不同昂的因持素，各种窄因素独分别阶会对灯项目李定位役产生肢不同头的影浸响：根据忽人文定因素扇细分踪蝶定位掀：如皆年龄动、性炮别、乔收入摄、阶怖层、暮职业作、教育据、家臂庭结茫构、断家庭割生命衣循环繁等；根据录地理载因素靠细分别定位款：居随住区螺域、掩工作少区域夜等；根据亭心理芝特征艳细分负定位骑：个互性、负生活置型态管等。根据考消费炉行为臂因素螺细分柏定位价：购烫房次亮数、岔购买盟动机霞、消仰费偏济好如果界是商歉业项豆目，奶还需躺要解兔决投脏资者寸、经准营者砖和终漠端消攀费者写的各裁自不掘同定牺位宏观冲环境泻分析区域尼市场寺分析市场葬定位财务故分析风险组分析投资虎决策4.功能替定位乏：除了绩居住兔之外古，项废目还笋将有垒哪些扬功能寄？各种京功能舍的支慈撑系经统分赛别是愿什么丈？何折为主送次？归如何橡配比汁？5.形象谢定位揭：将市提场定赠位、雁建筑日语言基用形厅象化抄的描满述传笑递给差消费绿者。6.产品摸定位爽：各种救产品辟的配争比、卵户型枕和面运积配浆比；忽以及糊户型拍的特如色、扰创新荣点等闻。7.价格愁定位所（三析种方赛法）绕：成本够导向方法；市场批导向母法；消费接者导狠向法速。项目计定位熔是个绣系统锋工程企，是械对企挡业战汉略、供项目目资源极、市场跌需求秘和差赌异化浇竞争旋四个肢要素看的综烘合考顶虑.市场或定位财务漂分析喝是项升目投垒资决因策的失重要芒环节疤，包律括项腊目成县本测帝算、奶项目脚投资冰收益馅概算池和项箭目资业金运溜作分意析，达通过朝这些遣分析均我们难不仅僵要分钻析项吓目的饼投资勿价值金，还怀要分萍析我撞们投然资此绪项目蹲的资状金能披力。区域虫市场铺分析财务愧分析风险扰分析投资客决策宏观茫环境逃分析财务萌分析财务浓分析项目摔成本肾分析畜、收枕入测琴算、朝现金曲流浪用分析许、盈执利性鬼分析财务污分析——项目聚成本敞。项目蜘成本锣一般侮包括兵土地加成本悼、前速期费自用、潜工程拢建设典、政升策收神费、末不可钳预见狼费、蓬三项竖费用珍六大混部分修。宏观梨环境咽分析区域现市场套分析市场怎定位财务名分析风险悟分析投资粥决策

项目总额单价备注一土地费用1103156408

1土地中标价格1048006088

2契税3144183按总地价的3％3补交出让金及契税2371138补交地上商业地价款二前期费用133377

1勘探设计费用8615050元/平方米2地下管线迁移30017

3临水临电安装等前期费1721010元/平方米三土建建设投资313271820

1土建安装308641793

1.1土建总承包228951330

1.2甲方分包5302308包括电梯、消防、门窗等1.3甲供材料设备2668155包括外墙材料、电箱电表等2工程监理费30918基建造价的1%3质检监测费1549基建造价的0.5%

项目总额单价备注四红线内市政配套工程5178301

1供电2066120六通一平，暂定120元/平方米2自来水工程51630六通一平，暂定30元/平方米3雨污水工程51630六通一平，暂定30元/平方米4燃气工程43025六通一平，暂定25元/平方米5热力工程76645六通一平，暂定45元/平方米6道路工程25815六通一平，暂定15元/平方米7园林绿化工程62436绿化面积250元五政府收费3099180

1城市基础设施配套费2754160按160元/平方米2报建报批费3442020元/平方米六不可预见费81948二至五的2%

一至六项合计1520708834

七管理费用80046800万八财务费用10942636按实际资金情况九销售费用4055236销售额2％总投资合计1678689752

经测歇算项伙目立论项时佛总建性筑面眯积17锅.2万平宏方米菌，可受售面谣积13慰.7万平政方米犯。预稿计总发投资16纳.7融9亿元设，折薪合总麦建单算价97尽52元/平方榆米，识可售求单价12危18孕5元/平方卵米。筛其中俊：土地论费用11团.0贤3亿元旨，占钳总成李本的65缸.7吼%；前期鞠费用0.督13亿元奸，占0.斩8%；土建茄安装3.躲13亿元握，占18钟.7著%；红线宴内配胃套0.范52亿元属，占3.简1%；政府做收费0.部31亿元什，占1.亏8%；开发惰费用1.职58亿元南，占9.荡4%。实际珍运作沈中面良积有均所增若加，僻总建残筑面扬积17响.8万平柳方米侄，可挠售面惯积13伙.9万平代方米仿，动剃态成哨本为17低.3袖4亿元施，上椒涨了3%，但窗折合愤总建趟单价军为97弓62元/平方社米，皇仅上团涨了0.景1%。宏观仆环境感分析区域宰市场包分析市场田定位财务倚分析风险闷分析投资部决策财务慎分析俱之二——收入留测算凡。收入匠测算亭一般组包括话销售细收入电和租虎金收科入或阳物业来价值唐，如贺果是双持有赌自营淡物业企，一靠般按让内部筝收益汁法来妨测算释。宏观芒环境尾分析区域维市场忠分析市场团定位财务援分析风险适分析投资剥决策项目庸立项雀时预安计可略实现滚总销令售收奖入20脾.2孝8亿元狸，其胃中车漂库是强按照径可售浑车库称的建晚安成逼本来造计算钥，资父产值0.苗4亿。实际捉执行修过程油中，润由于忌赶在你市场俗出现改调整华前开俭盘销触售，谜目前班住宅匠回收讯均价景已经枝达到15本35选9元，关商铺渐回收竟均价搁达到33起31钟1元，战预计累销售部收入服将达西到22给.6亿。销售收入合计14719元/平方米202765万元住宅14000元/平方米180265万元配套商业25000元/平方米22500万元资产（地下车库）292元/平方米4027万元百合僚花园包立项嫂收入况预测尤表宏观辆环境打分析区域汁市场蒙分析市场雷定位财务兼分析风险命分析投资狗决策财务突分析浊之三——现金夸流量众分析怜。馒现金翠流量个分析翻中应里包括弄：项目母所需蹄投资挎总额装。项目遇所需搏启动暗资金键。企业跳可调邻剂资搭金和亮预计春可调阁动资猫金。项目迈资金驰缺口呈最高泰值、释时点饭及解穿决办秤法。融资象可能悔与成荣本。宏观粮环境抢分析区域龄市场贯分析市场斗定位财务绑分析风险扁分析投资家决策序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652现金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5净现金流量现值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

计算指标∶财务内部收益率按季度3.64%按年14.56%

财务净现值(I=10%)￥7,339.00万元

静态投资回收期8.59季度2.15年

动态投资回收期

9.78季度2.44年

北京服百合掘花园缓立项桥全投房诚资现薯金流沃量表序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2银行贷款

80000

800002现金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5归还银行贷款本金

1000020000200002000010000

800002.6银行贷款利息

504151215121386107169331563

70562.7税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5净现金流量现值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

计算指标∶财务内部收益率按季度4.97%按年19.87%

财务净现值(I=10%)￥9,416.69万元

静态投资回收期4.96季度1.24年

动态投资回收期5.65季度1.41年

北京献百合凶花园描立项络自有光资金向现金唱流量牧表百合族花园踢立项牲时现吩金流歉测算扇情况晨见上五表。立项饰时项次目预淹计在08年三今季度任收回澡自有轿资金宵投资记，在09年三班季度蚂收回辜全部冠投资查，实着现正羡现金懒流。根据渗目前找情况颂来看帐，项塑目已今于08年5月取明得银由行贷跃款10亿元血，20粱08年7月再里取得1.愿5亿元穗，至巾此股席东已赔全部扩收回随。截亮至目富前项岩目实将现销本售回劫笼10网.8口6亿元瞧，累疤计投卡资13肤.3亿，基按照热目前彻的销凑售回罢笼速报度，剂二季技度即勉可收申回全固部投蚂资，瞎实现扰正现傅金流既。宏观调环境个分析区域连市场像分析市场润定位财务臭分析风险鉴分析投资盘决策财务苗分析坚之四——盈利宴分析像。项目瓜盈利昼分析碌主要帮是计赖算与辱评价搅项目涌盈利搁能力咳的指绢标。荒房地猴产开虹发最弄关心脏的两远个核庸心指伟标包无括：税前俯成本置利润织率。投资运总额遥是指航包括慎贷款金利息颗的总歇投资抹。这积项指网标反抛映的抓是项旬目的良抗风傻险能湖力和并项目婆盈利喷能力树，也删是公遍司实阻现利耍润的盏主要打依据织。百合唱花园制项目谢立项垫阶段福税前印成本拔利润蓬率为15概.1现%，目算前测夸算税议前利邪润率永已经熟达到21雨.2笔%。宏观手环境贿分析区域况市场听分析市场迅定位财务限分析风险窃分析投资白决策因为纤部分正股东婶投入乔是以而贷款蕉来计努算的虎。因毕此在输实际址工作垂中我呢们按岗下面织的计飞算来羊考核聚：这个砌指标临主要比反映握股东忌对项薯目的炸投资松价值撒。资交金是肝有时究间价时值的杀，股棍东投秆入5亿元牙，项摔目净县利润2亿。风如果钟两年崭做完逝，年养投资估回报号率20具%，如斯果四想年做精完，百年投两资回荣报率验仅为10免%。百合均花园郊项目杀立项钓阶段字测算芳实投柔资金腾年回拒报率15煮.3痰%。目悉前测究算的笋这个急数已撞经达爆到26宫.3毕%。宏观识环境滩分析区域秧市场待分析市场胃定位财务启分析风险腿分析投资颠决策房地有产投铁资是扶机遇且与风遮险并珠存的关。房地冤产投图资风亿险主凤要体灭现在次投入态资金帜的安萝全性忆，期等望收戚益的赛可靠伪性，笋投资嘉项目桃的变乖现性袖和资踏产管览理复产杂性非。我们看在决卫策项撕目投须资的染过程是中，么如果涛其他阴条件除都相对同，食肯定豪会选息择收滨益最瞧大的可投资何项目战，但节在大贼多数且情况绵下，圾收益冬并非洞唯一饭的标嘴准，和因为洪收益辱只是戴一种拒可行蛾的未乌来的梯风险辨利益凡，而捡不是脖现实跪的利扯益，誉而项中目运鲁作中察的风灭险将毯影响柄收益畅的实触现，浮所以困我们摧决策姜投资治项目针时，释必须泪进行才风险阶分析毛。宏观蚊环境脉分析区域胸市尚场分车析市场蒸定位财务啊分析风险治分析投资参决策宏观石环境队分析区域枕市场雷分析市场扶定位财务留分析风险掏分析投资嘉决策常见善的需倘要关轻注的伯风险晚：法律旺风险扛。价格秒下跌柔风险菊。成本详上升筹风险抵。政策怕风险财务邪风险甲。管理豪风险。宏观如环境印分析区域戒市场娘分析市场削定位财务窄分析风险恢分析投资枝决策宏观穷环境芦分析区域抹市场拨分析市场燥定位财务拿分析风险抚分析投资降决策项目获取风险评估表

记录编号：序号风险名称记录防范措施备注1公开转让不可竞得风险

一手竞投，竞争对手意向不能明确2土地属性风险

二手项目，政府规划调整影响土地属性3规划指标落实风险

二手项目，原规划指标是否有效4土地过户风险

二手项目，法律手续未完善影响过户5或有债务风险

二手项目，收购股权公司的隐性债务6地理环境风险

一、二手项目宗地内有河涌、地质条件差等影响开发7销售风险

一、二手项目周边竞争楼盘或周边环境造成销售压力8拆迁风险

一、二手项目拆迁影响开发进度9回迁风险

一、二手项目回迁户难以协商顺利安置10交地风险

一、二手项目清场影响开发进度11噪音风险

一、二手项目临近高速公路等噪音源12景观风险

一、二手项目临近墓地等造成视觉影响13高压线风险

一、二手项目临近高压线等造成健康心理影响14工业污染风险

一、二手项目临近污染类厂房影响住户健康15政府规划变更风险

一、二手项目周边规划政府未明确16成本预计风险

成本由于市场原因发生重大变化17利率风险、购买力风险

根据集团对市场宏观面分析，结合当地市场情况，进行相应防范由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而带来的损失。在决书策项汗目时王，我界们一爪定要亮对选缠定项诸目进占行风困险分授析，笼并对宗风险饺防范要采取厕措施瓣，如私摸清逝法律偷关系昏，进探行法岭律界杂定；骑进行渔敏感宣性分返析，渗提高颈项目次立项耽标准脱；对勾政策睡走势支进行少研究猎，适伏应政刊策要此求；矛对自麦身的女财力粗人力裤进行眠认真束摸底钻，做萄自己黄能做灵的事鸭等等猴。任何鹊事都呀有风兴险。权我们四在投由资决劣策中杏分析亚风险呜，目来的在妹于提另前发平现风夏险，废提前量防范示风险墙，以尽冲可能黎小的宴风险仿来获届取尽忌可能申高的射投资痒回报坚。宏观证环境弹分析区域贱市场省分析市场曲定位财务墨分析风险以分析投资闻决策投资琴决策公应履狗行严暮格的削决策佣程序炒，应鼻该召掠集经热营班球子和晒全体侄相关闪人员子进行对集体柏研究打，议纽奉定后钥再报档董事叔会或缘瑞上级围公司黑审批保。经营因班子奶（尤颠其是阔总经侄理）陷要对沫上报酷材料条的真犯实准忌确承表担责香任。风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析风险私分析财务倦分析市场闸定位区域拔市场经分析投资鄙决策宏观弄环境蚂分析第一誓部分档：项刷目概只况第二剩部分露：法雄律及顺政策途性风慰险分赢析第三喉部分非：市幅场分消析第四经部分胞：规嚼划设桃计初哗步分丛析第五揪部分涨：工蹄程、导销售悬计划陪及后歇期物沫业管需理第六众部分著：投蜂资收弯益分帝析第七蓬部分携：管朽理资蔑源配董置第八务部分爹：综齿合分匹析与秘建议第九立部分登：补胸充内球容全程分析结论建议概况描述可行独性分然析风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析1.红线钢（不竖可逾播越）1.冷1投资换总额仆：10亿1.疾2税后灰利润悄率：12堆%1.坡3殃IR巧R：20岔%2.黄线修（原划则上否不可谅逾越殊，有削条件程可豁痛免）库存洁：炉维持恨在12示-1犁6个月3.蓝线末（参功考标条准）3.倘1综合怕体项功目整厨体利影润率冷：>=膊0，即庄可售辟物业仓的售某后利威润超弹过保芦留物凡业的海总成麦本。3.蒜2开盘询时间天：第污一笔滤土地纸款付壁款以目后7个月厨内优坏秀，12个月段内及史格。风险汉分析财务材分析市场姻定位市场踏供求苍分析投资帝决策宏观棕环境意分析投资夕发展图部目晋前的怒工作盐表单示，流页程目录产业是特征悔分析第一部分第二部分第三部分第四部分项目搂投资更决策如何运选择总项目项目装在于悲操作资源管理平台专业管理平台项目运营管理平台

资金资源

人力资源

品牌资源信息资源

供应商资源

公共关系资源……

产品及设计管理

技术管理

成本管理

采购管理

营销管理客户服务管理……P-流程管理体系T-计划管理体系Q-成果管理体系C-决策会议体系A-项目评价体系I-信息管理体系……项目开发运作平台项目取得项目策划施工图设计项目实施营销管理产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序方案设计获取并整合核心资源，为项目开发提供最基本的资源保障基于战略，规划核心竞争力，设计项目开发模式，研究并提供方法、标准、支持为保证项目目标所进行的监督、控制、评估活动（而非开发环节的操作性活动）龙湖搅的项户目成燃功标按尺项目效销售石净利胳润率>1愉0%项目脸内部赤收益闹率IR识R>伞25辣%一次特性交齐房成覆功率>9功8%形成PM询O制度赵下高留标准吓的项扯目运尚作模村板:包括灯但不兰限于苦：项底目启雕动会例综合扣模板申、别屋墅项弱目建删造标途准模鄙板、针样板叠区建洪设计壤划管厕理模暂板、丑报批焰报建吃流程可模板锻炼气出能互打硬虾仗的颤项目掉团队:项目悟建设有过程中中，呆向上桑海公下司其架他项江目团督队输基送人线才不秆少于5人。奠定息龙湖蜓在上杀海地膛产界跌的口乳碑及辅领先浆地位:项目亦品牌韵知名现度进螺入前5（无蹄提示循状态堵下第隆一提牙及率册，第勉三方率调查抬）单项致目年达度销扯售额短进入然前5编制源开发绕计划进行粗规划器设计组织桨工程抖建设全力满推进关营销1、编靠制依骡据一是舒根据跟市场晶情况二是惜企业页发展侧规划捐和年桥度经端营计去划三是墓标准形工期2、分斯类及父概述计划馆分为愈：资暑金计蚀划、垂进度疲计划桃。（1）资娱金计涛划包括仇资金慈筹措屈、投榆入、月回收揭及成井本、酸利润浑实现鹊等计北划。禽重点农要把拴握资剖金筹前措、死成本磁控制五和利黄润目疑标三盏大项育。进行星规划俗设计组织绘工程客建设全力存推进搏营销编制棋开发胖计划某项她目资系金计划表

项目第一年第二年第三年第四年合计一、资金支出土地费用19378

19378

建设成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

税金支出

52991122716526

费用支出

1000120010003200

偿还贷款

2500025000

股东投资收回

19793

19793

合计1979374363702843367107624二、资金来源销售回笼

597031970479407

新增贷款

25000

25000

股东自有资金投入19793

19793

合计19793250005970319704124200资金盈缺

01756422675-2366316576期初资金

0017564402390期末资金

017564402391657516575进行壁规划搅设计组织款工程帜建设全力论推进段营销编制盼开发程计划某项够目盈语利规纽奉划表科目金额一、营业收入79407二、营业总成本

其中：营业成本43105

营业税金及附加4471

土地增值税6531

管理费用818

财务费用0

销售费用2382三、营业利润22100

减：所得税费用5525四、净利润16575进行萌规划锻设计组织肯工程遍建设全力历推进码营销编制为开发幅计划房地叙产企眨业的博成功买在于材利用访财务匠杠杆部，以抓小搏株大，缘瑞用30－40％左滋右的坑实投马资金葬，通奇过银啊行贷尘款和爆销售喇回收楼滚动冷发展锡，完突成全桃额投似资。己在风葛险可知控的博前提抖下，筒保持炭一定逆的负责债率日，利言用财虎务杠纷杆保球持适隔度规杜模经俭营。年度横资金革计划壁主要退节点松，流心入流窄出数贿量。进行怠规划虾设计组织易工程烦建设全力域推进员营销编制丙开发朋计划（2）进胜度计索划房地廊产开喉发进仍度，糕对于业房地疏产开部发至赖关重怜要，炊他不悔仅要吨加快的产出昼，加草快资吉产周挤转率唤和减拔少资剥金占机用节猎约财惰务成恐本，堪尽快修实现排利润歪。而环且要岭在一译定阶碰段促涂使产计品尽疗快达送到可衫售条羽件，们便于答公司屠及时京主动甩占领州市场粒先机墓。进度单计划肃包括纤市场串调研替、规挽划设币计、木报建冲办证乖、工纲程建胳设、纲销售赔招租争、交嫂楼物讲业管救理或塑组织牵经营歇六大壮部分嚷。各凯大部惧分还伸有小寸计划缎，小丧计划腿服从逐大计挽划，稠局部病计划侄服从赶总体西计划对。进行困规划夜设计组织厌工程疤建设全力范推进够营销编制柏开发艰计划标准皇化的峰计划诸管理夕模版咽，提句高计见划编场制效筋率，络保证既计划传质量设计秃配合采购嫌策划愚、总姓包监筒理招男标地质拼勘查弦、七茄通一黑平、类施工题准备厚及桩狂基等另工程抱施工项目甜论证叫阶段项目岛策划失阶段方案经设计梢阶段工程莫管理余阶段项目蝇取得主体俱结构紧开工开盘进销售入伙竣工产品除交付主阶段项目停发展营销设计工程萄采购组织烈项目射论证项目绍取得市场扔调研初步劫项目乔定位规划迹要点退/规画划草拉案项目非定位概念燃规划军设计项目务营销早总案胶、项参目推买广方柄案策盆划销售桥前准贩备（顺含前鬼期客央户积液累）方案骄设计扩初狮设计施工兆图设亚计主体奋结构魔施工蛙至具镇备预藏售条掠件工程肆施工例至竣兽工验挣收销售欠及入呢伙配左合工程蕉施工雁配合适、销爹售配孔合及弯入伙箭配合销售腰事务师管理成本前期治成本搜估算测算设计页阶段余成本没控制泽及测您算、议形成贷控制幼性目死标成夫本确卫定合约巾框架动态评成本愧管理工程袖实施端阶段徐的成植本管朽理结算产品熟交付古管理入住怀事务沿管理客服战略用地款规划撇许可掏证国有司土地配使用品证规划槐许可乎证开工侮许可缴证（标基到础提赵前施封工报趴建）办理美房地翅产预量售许湖可证产权继初始匀登记工程演施工海配合物业奴方案竞策划脖、设核计配佛合、腐物业赖公司茶选聘销售常配合工程聋条件忧评估投资阴估算投资荡目标宪执行扮监控项目陕计划平动态连管理项目女后评队估项目润运营牲策划（含帆项目产计划侮）景观/精装景专项岛设计税、部宵品策湖划初设-施工摩图阶泼段内部再立项项目六策划叔会方案沙评审兴会销售钞管理死阶段三级捉节点稍计划倡按照弃专业编类型/部门胜进行嫁编制界：①报仰批报库建类汉计划杯，经汗营开六发部摧组织翼编制步；②设决计出揭图计六划，酿设计俱管理匠部组灶织编驰制；③营现销作齐业计慨划，然营销贯部组贿织编刃制；④工液程进外度计株划，忌项目晌部组绣织编森制；⑤招诸标采芳购计屯划，盟合约扫采购济部依很据项拍目部凉提出蝴的进纠场计用划要猜求，缓组织妙编制衫，工裳程管蒙理部排重点闷配合⑥产府品交澡付计土划，充客户怪服务吹部组楚织编耕制。某项嫂目进竟度进度席计划晶的时心间控狱制：肠规划亭设计害及报骂建、尿市场这调研瓜等正嗓式开弊工前劲的准德备阶纽奉段，孟一般既是6-控12个月勉，城凳市管穷理办辱事效鹿率不著同而巾有差右异，汪主体窝建设希一般蓝是平皆均五存层一堂个月置再加3个月哨装修中，一荣个月第验收死。也泳就是缴说，18层加视两层叔地下圣室一雹般两寄年内壶。由于保地质另不同根，基拉坑支宣护，挎选择吧基础搬形式找不同应，会例有些隙差异翻，但迟进入惠框架初建筑边基本蔑上是困一致五的，榜后期等工程省主要题是统让筹兼杯顾科罗学安旺排。编制侄开发饲计划进行缘瑞规划孩设计组织数工程其建设全力确推进宾营销3、分劈燕期计吓划大项倍目进粪度计观划还医包括革分期络的开此发计详划。分期刷开发犬有利蛮于公移司控逆制开蜜发投躺资规悦模，况增加独资金愧周转理能力弓，制表定出偿合理均的营壳销计柜划，副降低消运作寇风险挨，便御于价涨格上兽升，帮实现泰价格尤目标淡，推雷动项轨目整闸体成作功。编制社开发那计划进行岂规划妄设计组织阀工程球建设全力跟推进棒营销项目扶分期可根据帅项目惜的不抢同，砍可采警取不裁同的菌划分模办法握，对市绣场有峡把握颤但资梨金不点足可答先做扩价值春最低泛的地石块，涉靠低汤价促概进销魂售快辨速回风收资押金。对市下场没浩把握橡，先虾做价寒值最旷大的们地块宏，以菊产品撞品质雀吸引蹦消费券者。有些就项目刑前期呜投资穿大，冶为了繁提高艳市场箭覆盖追率，已扩大具销售检，加击快资辛金回啄收，歌高端痛产品垒和一族般产蓬品同根时进茶行开炭发，踪蝶比如四上海执叶上湿海项拉目。分期谦计划辛不管踩怎么顿划分妄，每姓一期漂应该县相对佳独立蹦，组存团集惕中。比从而悲便于太工程末组织墓和交巧付使效用后既的物尤业管绳理。编制沟开发沉计划进行品规划霜设计组织酿工程荣建设全力抗推进塔营销组织检工程就建设全力束推进柏营销成本弱领先奥策略赚、聚讨焦策皂略和熟差异耀化策遮略是宪美国箱管理杏学者拜迈克雅尔•波特兰提出在的市烧场竞肢争的短三个巷基本菊战略竿。这桂三个塑策略浅在项虚目规五划设