房地产开发建设全过程详细解析

房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图

2所示）：房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作程序

筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地等产开慨发程稀序1．申且请规挨划许搭可证贫：到汽城市缠规划弊管理言部门转申请歉选址柳、设予计要衬点，热取得聪建设探用地伟规划惨许可诊证。2．购武置土凡地：慰到土惑地管险理部味门申贸请购湖置土忠地，灰签订遥土地尽使用赌合同银。3．拆沉迁安忆置：砌到城碰市拆撞迁管悲理部挡门办事理拆夺迁安递置报介批手贱续。4．项御目报删建：王到城醒市规般划管蛋理部千门办其理项道目报衰建审具批手拣续，乌并委挠托设皂计院截进行晓设计朱。1．申请疯建设甚用地如规划脸许可糊证（1）立撑项。浅根据贵国家呀政策呼，房酒地产挤开发裂应纳泄入固达定资瞎产投概资计铺划，听因此地，开旋发商魄须到吸计划调管理海部门蛮进行附项目迷立项监。立胞项时比要提银交房娱地产睬开发垮项目贺可行陶性研象究报倾告、让立项个申请邻书、邪资金骡来源若，并蛛说明袜房地枣产开稻发的缸物业截类别主。房地染产开丝式发程捕序（2）选州址定滚点。堡在计马划管清理部怎门申众请立独项后劳，再长到城向市规开划管葵理部傅门申候请选伸址，抗并提氧交申汪请用母地报钢告、乎项目出的立家项批厚文、麻企业费的资牛信证次明、虹企业她的营冈业执阻照、瓜法人过代表碍委托拉书等爬文件升和证秀件。城市牛规划东管理会部根循据城友市规规划的范要求凶，参纲照开投发商番的申崭请，扶考虑蚁房地距产开阶发项姜目的塔性质胞、规旅模，鞭初步以选定望用地带项目阁的具壮体位勇置和盈界限汪。（3）提慎供规泰划设戏计条屋件。酒城市职规划帮管理斗部门锤提供畜的设轮计条雪件是通进行厕开发勾项目您总图著规划题设计诱的依附据。订规划烈设计梢条件顶的主纠要内甲容包慌括：1）该巷建设劲用地胳现状贝地形墙图；2）根松据开畅发项希目的某性质鸣和所托出地间段条投件提雹出用派地范辰围；3）向劈燕各有能关部预门征用询意仆见后闯提出娱的综雄合性值意见炉；房地恰产开枣发程摩序4）该善场地者的外沾部限宪制条矩件，象包括仗山、径水、伏地形淡和四订邻的盲建设揪情况承及空培间环披境要善求等抛；5）提蒙出城针市规炎划确酒定的赤道路慰红线债位置蛾、路概幅及柳其规稳划要虚求；6）提菊出规型划设树计要各点，兵包括辞建筑这密、豆容积锡率、唤建筑究层数李、高伸度、旷体重豆、红蹦线退击让要监求和垄地下烤管线旧走向游、绿像化要辣求以佣及其毯他控馒制事慨项；7）对始于综训合开士发区狼，还芹应提排出公众用服枕务配趋套设区施和营市政再基础隆配套兰设施请的要轨求；8）有咱关的璃特别仿要求话，如斑人防稍、抗棋震、筛净空尘限制雹等。（4）编尤制规辨划设行计总用图。勤开发吗商根充据规枝划设逐计条姥件，轨委托军规划丢设计棒院编叶制规筐划设宾计总赵图。（5）审蒸核总骂图、固核定叉面积。城膜市规掉划管鸡理部副门审计核规需划设饱计总董图，跨核定扔用地时面积孕，确黄定红厕线范缩慧围，迎报市咬政府来批准射后，由发给鞭开发茶商建模设用例地规害划许五可证档。房地叶产开苍发程丙序2．申请毯购置散土地开发千商应广向土完地管冲理部嫁门申批请购卖置土对地。害按我卷国法泻律规丙定，具城镇嗽土地羡归国告家所俊有，元因此别，开爆发商沙购置禽场地涂，是裕指其疗使用光权，而不并是所揉有权漠。开发陵商取床得土瓦地使狱用权筹的途辨径，船是按召照政畜府有璃关规糟定，筋通过挎土地膝市场不取得田的。失即通善过出冠让或甘转让座图的别土地痒使用章权。列此外动，若泡以行赢政划侵拨方监式取居得的据土地路进行滨商品独房开号发，学必须朋向政置府申左请，栏补交容地价私，取馅得土另地使筛用合爽同书锈，即建把土阅地从织无偿柴使用边转为绢有偿辰使用刷，从冠无限社年期货转为趁有限捏年期廊后，造方可乏开发拜。土地珍使用交权出腐让方厌式有浅协议家出让爆、招贵标出踩让和维拍卖总出让绑等三层种方茂式。恭不同户的出邪让方启式，藏其出扔让程线序也仅不一短样。房地京产开和发程邻序3．拆迁笛安置开发叛商取宴得了郑开发掘场地如后，秆要对贪该场法地上旁现有愧的建如筑物起和构丘筑物除进行期拆迁匠，兑避现有侦的住瓜户进只行安恋置。拆迁剥安置英是一糊项政咬策性界很强损的工六作，摆其依根据有般国务或院颁感发的《城市煮房屋恳拆迁碑管理复条例》、建倡设部灾颁发叹的《城市徐房屋类拆迁碰单位债管理姨规定》，以握及各乡丰地方括城市斗政府抹结合私本地雅的实迁际情外况制命定的东房屋趋拆迁邪管理羡办法籍，并最按以广下程惑序进什行。（1）拆槽迁调铺查。篮首先巷，要廊与开挺发地喇段的速派出迷所、谦房管予所进仿行联京系，圈已取防得他钟们的粗支持兴，并惑且抄槐录拟手开发装范围茧内的座常住持人口钻、拆魔迁户蹄数以稠及房谦屋产少权、雅使用拖性质宋、建有筑面亿积等抱情况嫂，按叹表格麻逐一斑登记甲。房地蝴产开宋发程察序第二胀，一拍拆迁奏小组搞为单垄位，葱分户换到人挥，上镜门核坚查，晶并做咬好详镜细记千录。白如住捐户使浓用面充积，忆私房早业主维契证休所记晋载的杨面积呼，以射及人碑口结晒构、换年龄叠、健巡寿康状等况、象职业粥、工荐作单菊位等捐情况量，第病三，丑逐户乳摸清裕拆迁熟户的夹要求宽。作涨好纪郊录，昂并分献为如隙下五单类：旦要求子一次柿搬清排，作苏永久望安置观的；促要求得迁回截要解赞决临龄迁或去投亲冈靠友壁的；窑要求再放弃绑产权盲，租露回使粘用面突积的躁；要婶求临酿时铺许面，挑继续捐营业虚的；花其他独。分章类的脚目的胜是为朴了给遇补偿免安置似迅速抗提供醉真实例资料即。房地排产开秤发程芦序（2）制锦定拆挎迁安甜置计铃划。四每个饿动迁暑人员堆在对赞自己鸽所承由担的睬被拆奏迁人若安置办、补瞧偿的绒决定择全部役熟悉者后，督要进暮行分聪析，马以片拆为单到位，激逐户怒安置可房源腾和作症出拆痰迁的推补偿催决定耀。这秤里，钞既要醋考虑恨工商男、企完业、腔事业维单位壶、私朱房、砌侨房谣的动供迁难嚼度，杂又要达靠率点安置扁不成千过高淘的住颜户，矩还要梦考虑沟哪些商单位涝或住旱户市秧较容叼易动禾迁的兴，哪讲些住神户或茅单位挪是可泉以交贼叉进厨行动叉迁的比，哪分些住丢户先版动，碑什么蒜时候待较为乘适宜垒等，满都应屠有个创计划齿。（3）申含请核症发房最屋拆偏迁许晨可证捡。开歇发商堤在取仁得规京划、恒土地付管理菠部门义批准我的红曲线图圣和用趣地文裹件以粉及完粱成拆赤迁安鼠置方饮案（束包括采还间洁房屋坟的地蜘点、岂资金乡丰、房您屋平脆面图遥或购抢买商砖品房狼安置究被拆司迁人肥的购址房合孩同）啦后，纲可以错向拆落迁管酿理部势门申碑请核舟发房宵屋拆路迁许欣可证设，并置按规方定缴惜纳管帝理费钥。房地凤产开纤发程跨序拆迁绢房屋哈不得健超越宪规划壁管理揭部门算划定须的红钉线范健围和衫拆迁虚管理唇部门即规定拌的期新限。（4）拆鼓迁公焰告。皮召开锦拆迁晴动员党大会博，公子布拆州迁公雷告。怖拆迁软管理芹部门竞在发谁放拆捏迁许颂可证飘的同己时，愁应将栋拆迁焰人、赶拆迁概房屋膜及其作范围幕、法壶律依桐据、予拆迁去期限竿以公供告形渠式予扬以公蔑布。刃另外甲，还陡应书崭面通旱知房阁产、束公安舍、工崭商等些有关废部门命。（5）拆伸迁人壳与被抖拆迁争人签债订拆参迁协食议书耕。拆衬迁协鸟议书椅应明居确补肥偿形茂式和紧金额裕、安卸置用秤户面鸣积和麦地点撒、搬倚迁过母渡方店式和肥期限野、违逼约责抓任以支及当继事人获认为通需要宿订立枣的其犁他条猴款。（6）动斤迁、回验收凤。拆盒迁补耻偿手等续办啄妥后来，负锻责拆显迁人凶员应敢立即辞填写业登记乳表，智经主粗管领痛导签匠发，览送工淋程部鸦门拆宣房。诊原则芹上，猪搬迁耕一间攀，拆盲卸一兆间，由可为绍动迁宪工作乌起推鲜动作炎用。房地朗产开留发程仗序（7）办冠理拆窜迁房犬屋产鲜权灭敞籍和样土地电使用惊证。雄拆迁功人应悔将所应订拆绪迁协殖议书汗送拆购迁管袭理部传门备释案，钉同时或到房昂产部念门办插理被场拆迁走房屋静产权岗灭籍赢手续连。在浆有工馋程部枪门负笛责办剩理工飘程报焦建手愉续。4.开发妥项目寒设计趋的组茅织与愁委托房地强产开挖发商猛的投握资决脉策最矿终通苗过设纯计成震果反轰映出果来，竟合理激的设馋计不保尽充积分体粒现投什资者至的意妄图，川而且旋是对饥投资嘱者决仪策方巧案的币完善恩和补闪充。（1）要泼选择拨较好献设计塘单位聋。在哨委托牢设计戏时，抽应注析意以腾下事亿项：1）设恰计资永格。断要委设托具绝有设悔计资环格的评设计僵单位柱进行践开发煤项目裹的工莫程社迈及，肝不得缓委托嚷无证巾设计柔单位肆或私管人进嫁行设驱计，另否则政，城毯市规抽划与绒建筑杆管理们部门雪将不午予承亿认。房地滴产开施发程允序2）设菠计等鸭级。据目前伪我国葵的建术设工困程设成计单袭位共渐分为乌甲、坊乙、蜂丙、尼丁4个等醋级。肤开发替商应碌根据敞拟开粒发项洒目的柿性质茫、高损度、倚规模很，对家照4个等抓级确蓄定要挖求，师进行藏委托欲。一尘般不屯得超耕过设俩计。3）设池计范钉围。氏我国玻建设盾工程唐设计眼单位梳的资椒格证园书上饺都注撤明了层该设衫计单杏位的谅承揽斥设计度范围过，如支规定附该设姜计单散位是仔承接隐民用碍建设左工程伍、工夕业建蚊设工毛程，优还是顷某个今系统贵内的扇建设笛工程咬项目收。在瓜委托笼设计此时，难开发睁商应浑予注势意。（2）要炎合理炕地确旱定各兆项技盆术经谊济控级制指各标。置规划践中的来各项响技术亚经济质指标尽，是喉衡量婶规划饺设计尖的质唱量以果及开都发项凭目经笛济效拦益好壤坏的舟重要障标准太和依瘦据。覆在规萝划设案计之工前棚，一明些重蚕要的饲控制卫指标保已由别土地拆管理倾部门斧和规哈划管容理部慢门给板出，房地佛产开娃发程毁序如开肥发用姨地的桂总面桨积、狡容积异率、牌控制鞭高度浙、建很筑密蒜度、判绿地诞率等尿，还傅有一步些指叹标则戴由开粱发商仆根据胁开发条项目拦的要台求提央出，牢作为惯规划乖的依凤据，拐如户池室比暖、高切层比略例、诵各类宏型的更居住出面积切、总婆造价拼、建络筑工辰程单珍方造捕价等唇。上倾述各臂项技购术经抓济指栗标，棍要综郊合考晕虑，虹既要圣保证苏开发背商效眉益，坑又要括符合草有关慢管理茄部门押的要缴求，岗以取累得良惕好的首社会上效益器和环橡境效乒益。（3）评踩价和慎选择葵设计件方案辛。设哈计方贴案是叔根据肠城市净规划粮管理箭部门渠提供饲的规境划设盟计条芹件和风开发萄商对羡该开捉发项锯目的准要求杯，由鸭设计赏单位酒提出榨的初照步设属想，已一般邪用文沸字说先明和催图纸监或模炭型表残示。肝其中瓦规划傅设计缓方案锐包括考开发派项目墨的用爱地范莲及其沙位置牌图、后现状呼图、惕规划对总平耀面图轧和交邻通组某织示绒意图钟、住羡宅标匪准层冒平面承图和受住宅隆正立院面图套、公很共建抹筑房地指产开抹发程稼序平面膜图和纵立面餐示意射图、掀主要守街景婶示意免图、森透视轻图或烛模型业、设未计说娇明书歇（包注括各摩项技感术经洽济指己标）某。建乳筑设仓计方搭案包臭括总另平面测位置租图、描平面骄图、脚立面竿图、诸主要携剖面槽图的剑草图唉和建替筑单附体透系视图推以及凶设计次说明庆书。罗由设拨计单四位提介出的独设计哲方案它不少推于两月个，借以供愈开发诱商在伴对多戒个方亏案比眠较的流基础屿上，翅选择把最有望方案伟，并泽作为违推荐唤方案委报送赌规划观管理绝部门伯审定英。开炊发商纪还可输以邀法请多社个单蠢位参拜加设半计竞训赛，枯经过反专家挪和规月划管艘理部浅门的里评议废审定斑，确眯定设倡计方洋案或相提出瞒对方封案的戒修改蔽意见路。被赴审定贞的规博划设粱计方巩案作厦为市沃政工卸程设厕计和饰建筑喘单位眼设计晃的依会据；乏建筑咬设计趋方案梅被省啄定后贩，可里进入如下阶朴段的泊初步型设计搞和施效工图暑设计撒。房地肤产开奶发程灿序（4）设耽计审斑查。鹊开发梯商对既设计婶单位挂提交喝的正察式设露计图叶纸，承要认倒真审私查，怪熟悉奇图辟纸和常设计遣要求蜘，如例发现逝有错眯误或套遗漏螺，应片及早像通知汪设计酒单位遮修正推、或陵补充披。5.项目肾报建在土育地使补用权饺购置慕的申言请过抛程中类，已辜提出裙规划夕设计领方案奏，该披方案水只是箭粗略横的反根映开昌发项气目概体况，壳不能冶作为惠施工浸的依关据。欲项目决报建量实在诸原规椅划设蚁计方饺案的什基础坡上，嘴由开皱发商恼委托垒规划高建筑胡设计彩单位碗提出区个单贤体建舱筑的戚设计具方案锣，并律对其遍布局奸进行指定位妙，对储开发寺项目刑用地胜范围塘内的凑道路昼和各长类工猜程管幼线作劝更深测入的址设计庙，使亏其达书到施若工的怖要求匹。由偷于报桥建的浇建筑具设计我方案奏经城切市规峡划管版理部君门和良消防循处、核抗震冈办、抚人防抗部门进、环搬卫部亚门、掩供水鲁供电叹管理宝部门耀审查惊通过摩后，傍可进治一步阻编制旺项目惩的施色工图细和技伞术规斜定，偷再报怀城市款规划榆管理龙部门鲁及有听关专刘业管粒理部挂门审识批。昨其具俭体步丈骤为冰：房地伸产开恋发程细序（1）编强制和挑审查撒设计谢方案齿。开顺发商奴在取菌得土调地使傲用权血后，芒根据珠城市息规划蜘管理史部门扇提出私的设浑计要干求，士委托旺建筑扫设计肆院编末制设伶计方催案。是并将模设计国方案渣报城攻市规练划管避理部益门审铃批。队如果劫是高穗层建苦筑，勾、还航要征吸求消青防管挡理部迈门的仁意见眠。（2）编拍制和脑审查清设计杰方案押。方借案审妥查通犹过后番，委匹托设允计院躁进行佳项目钢的初恰步设美计（例对高蚂层建榜筑）响。并绵将初袜步设榆计报杂城市升规划绵管理浸部门迫，由么规划概管理联部门弃组织根抗震友办、郑人防葡办、记环卫顺、供广水、照供电冲等部池门对跑初步母设计蜓进行慢汇审洒。（3）施观工图势设计秋和发友核位无红线勺。初胆步设近计审妇查通该过后事，委液托设蛾计院预进行久施工亚图设无计。浙并将木施工锦图报斩城市顽规划爪管理知部门议，由蜂规划辟管理产部门裂发建当筑核店位红嘱线。房地设产开类发程栗序（4）到混计划命管理乱部门瘦申请授投资描许可廉证。弃开发压商须捎提交造如下希文件郑：核山位阁红线御、土剪地使骄用合匙同、忘土地稻使用胜证、汗拆迁塑验收巧单、拐项目王总平注面、驶可行鞠性研砖究报俩告、陈进度靠计划逆、申声请、谦资金残审计塘文件谱。（5）发厌建设吼许可音证。和到城显市规恢划管兽理部背门领班取建王设工众程许刑可证席。一晨旦开乡丰发商千取得看了城缓市规敲划管决理部牌门颁骡发的请建设敞工程许规划条许可钢证，掩该项扰目就蚂获得各了允决许建遣设的父法律帝凭证鸭。房地辆产开写发程彩序（三捞）房疮地产驼开发看项目疑建设遗实施哭阶段房地浆产开寒发项刷目的吨建设粥实施沾，是允由建幻玉筑施衔工企花业完暑成的限，施循工企槽业是然开法付项目号建设饥实施撤的直泽接指荷挥者熄和生调产者圈。在站此阶怎段，鹅开发戚商的轻主要阅工作磨有（1）通定过招炕标投岭标选鸦择施绕工企发业；庙（2）以拍投资处者、泪组织种者、崭监督谨者的锋身份箱进行汪项目纷工程屠管理驱与控呈制；遥（3）竣梢工验禽收。在此喝阶段缸，开茄发项建目的境投资今支出匙最大银，所夹占的镇时间搭周期爽最长阴。因废此，软加强般开发超项目淋建设损实施觉阶段灵的管赞理，营对于嚼开发饼商实变现预你期的擦开发沟效益榆是非项常重裳要的债。房地狮产开躲发程沟序根据钉我国狐的工盐程建割设管泪理体僻制改箱革的烘精神谱，建蔑设工穴程项山目要些实行粥监理点制，损即委临托专魔业化忌、社住会化起的监景理公阁司对岗项目转的建页设进钥行监套理。叫当前考，我随国的屑建设阔监理梳重点居在工霜程的漫施工风阶段置，并仿积累方了一促些经提验，符因此充，开祸发商腐可以俩委托纽奉监理鸭公司辫根据出工程资承包若合同浪对工药程施碑工建拐设进重行全岛面的界监理委。1.开发舍工程查施工突招标施工租招标鸦必须槽具备眼下列哗条件分（1）工忍程项部目已拒获计凝划管秀理部敲门批灿准，就并已好列入器建设奴计划财；（2）有份经国纲家批复准的侵设计雄单位宴负责仿设计饼的施透工图横纸和葬工程慎概算秃或预润算；房地弱产开营发程场序（3）开份发用站地的曾使用章权已墙有偿亿获得萝，施朋工前君期工互作（奏包括堂三通砍一平而）已连经落堵实或菠准备缘瑞就绪贷；（4）开敲发资土金、虹主要墨建筑辽材料风和主勤要设敬备分川期交训货及夏协作顿配套求条件众均以熊分别俱落实休；（5）有慰当地垄城市肠规划杨管理维部门挤核发雅的建吧设工液程规湖划许赛可证经。采取摆竞争仿方式素的施斜工招喜标程蜜序如龄下：（1）拟读定招裹标方并式，咬准备京招标系文件技。招础标文参件是极开发献商说稼明招竹标工隶程要魂求和骆标准佩的书患面材欲料。农可由却开发咏商自室行准从备，由也可预委托矛咨询推机构谢代办奋。（2）编骄制标椅底。锣标底亩及招径标工爷程的尤预期蚕价格批，是攀评标兴的主取要尺浑度之避一。排编制狱标底膛是招猫标的韵一项聚重要纳准备姿工作件，可附以有言开发耽企业州自己欲编制评，也风可委绢托可蜘信赖豪的技软术咨割询公敲司或况设计呜单位物编制蔽。从至编制金到招殖标工盖作的剪各环喉节，虏标底千都必脆须严扁格保毫密。房地形产开卫发程炮序（3）向千招标精主管臭部门责（如选市招兰标办掉公室偿）申镰请招地标。（4）发刺布招缘瑞标通梁告或帽邀请舞投标忍函。丽招标势申请芬经批降准后窄，开壳发商雄即可棋发出窄招标惭通告岂或邀咳请投辉标函真。采汪取公愈开招惭标方利式时咳，应脆视工益程性信质和更规模考在当煮地或乡丰全国湾性报剥纸或册公开蜘发行蛙的专斗业刊总物上差发布顺招标键通告鞠；采胖取选喂择性怀招标匙方式纤，应屈向预晶选定侮的承炊建单唇位发陕出邀顽请投草标函半。房地仆产开摘发程竞序（5）对塘承包烧企业头的资劣格进店行审埋查。撕即了鼻解承捞包企虹业的揪技术巡寿和财仁务实偏力以聚及管也理经垒验，疯限制冒不符梁合要温求的互承包忧企业坐盲目未参加余投标呢。审它查工滨作通旧常在漂发售横招标质文件逮之前碰进行逮。审坊查合牵格者逢才准筛许购转买招帜标文搁件。（6）发沉送招梅标文普件。纠经过尾资格捕审查帝，对军审查刻合格爪的承文建单膊位发刘送招最标文闭件。呼发送懂形式即有现程金购绳买和怖免费啦发送贪两种认。（7）招逗标工昏程交疤底及脱答疑苍。开秧发商画发出鼠招标投文件悠，各颗投标很的承拖包企赞业踏钩勘建收设场泄地之觉后，翅应邀疗集各唤承包兽企业鲁的代到表开携会，闻进行帝工程蜂交底冶，并登解答梨疑问圆。工环程交帝底的捎内容鸟，主扰要是铜介绍忠工程藏概况阵，明肺确质翁量要禁求、兔验收狂标准滔及工兴期要让求，废说明漆开发麻商工余料情稻况，茶材料谦款和耕工程危款的睛支付睁办法瓜以及要投标钱注意和事项万等。担承包农企业喊对招泄标文兔件中藏的疑菊问，闯一般啊应预只先以投书面圣形式箭提出蝴，也格可在倍交底枝会上裁临时矮口头墙提出糖。开卧发商尚对所可提疑悉问应染一律片在答慨疑会海上公解开解鹿答，葬并以伯书面蒜记录布方式申，印头发给棒各投笛标者泽，作足为招除标文窄件的路补充李。房地讲产开捡发程录序（８肥）开悄标、中评标秃和决宽标。以上风所述坟为公栋开开效标，隙个别柏情况猜也有艳采用辽秘密减开标典的。童开标朝方式尽一般浓都在在招标绿文件得中明次确说桂明。１）考开标牌。开茧标是锅在投燃标截帆止后妈，根翼据招渠标文驼件中逝规定江的时叶间和沃地点商，邀低请个背投标策者和芦当地批公正随机构妈及有渐关部恒门的金代表酒参加脸，当俱中打积开标咏箱，放由工婶作人我员对抖经公优证人架员检夫查并史确认日密封浅完好葵、封逼套书忙写符样合规牺定的租标书缘瑞逐一抬拆封秒的过果程。锯投标攀文件沙即标铸书拆剧封后酸，工布作人誓员应姓宣读若其中肃要点晋，并彼在预肤先准贝备的策表册馒上逐蒜项登过记。羊登记旱表册肢由读朝标人禽、登组记人劈燕和公义证人件签名算，作趋为开遗标的郑正式朴记录伸，由贵开发浅商予畏以保甚存。２）条评标拢。开掏标后娱应先遥排除扩无效腹标书远，然伙后由扶评标认小组饱从工稳程技跃术和浆财务佛的角谷度审承查评荡议有曲效标加书，青此过僵程称哪为评厌标。棕其评块审的情原则骂是保颠护竞中争，求对所渔有投诸标的碑承包所企业倍一视决同仁描。评鸭审的算标准驾是拥税有足假以胜乳任招豪标工峡程的宿技术蜘和财感务实添力，纺信誉草良好猛，报季价和房地故产开仁发程狼序理。标书氧经评茧审后蔽，应拔按标忧价从搁低到肚高的殃顺序逗列出宰清单令，并帝写出流评标秃报告凝，推赴荐二露、三弄家候炒选的挤中标叮的单雀位，荷交给房诚招标骆决策毒人做假出最愚终抉血择。３）美决标塑。开修发商机对投乎标者反所报勺的投绞标文召件进纱行全图面的策审查穿、评闭比、数分析译，最巷后选直定中开标者诱的过边程叫唱做决茧标。一般策不太挪复杂筹的工青程可漏在开痒标后课当场轧决定挥中标葛者，陕同时千公布论标底带，并潮通知抢未中楚标者日退还桶招标赌文件竭、领单回押缘瑞金的写时间再和地漂点。病规模忙较大狐、内税容复爆杂的掠工程骄，则喇应由模招标骂决策尽人分条别与固评标翅小组北推荐汉的候蒙选中奥标单号位，桑就技无术力志量、污施工罪方案糠、机皇械设勇备、拾材料倒供应性及决致定标落价的汗其他工因素册进行咱调查推和磋恋商，植全面望衡量挪，择享优决测标。决标国后应角立即等向中圣标者足发出房诚中标情通知馆。中漠标通怜知书宵发出斥之后员，开煎发商逃与中渣标的莲承建侨单位绕应在盐约定轧的期狱限内量就签飘订合色同进闻行磋服商，倚双方膜就合管同条舒款达剂成协弟议后樱，签吸订合仓同。房地蒸产开故发程兄序2.开发近项目鹅工程泻管理承与控要制开发简项目瓜施工蚂管理琴，是晴由建扯筑施默工企惰业对准开发四项目娇进行勺施工四的生淡产管肠理。割开发警项目蔽工程奴管理缝与控烧制，女则是摩开发闪企业滋为了辆保证春项目线施工哪顺利促进行蓄所从夸事的问有关茂管理傍工作停，包棉括配分合施秘工企拒业做峡各项答施工歌准备鼠工作孤，如柴按时号腾出疑施工荐场地犬，完紫成场支地的份三通刃一平遇，及雾时提芒供设征计图箩纸和令订购葬有关祝设备畅等；迈对项芽目的肃费用蛮、进谜度和管施工退质量计进行撑控制张；合源同管降理；港有效鸟的协叶调各预有关呈单位倍的关待系，糖如设查计单眯位与滑施工餐单位血的关洞系，增土建致单位泡与设扛备安音装单绍位的熄关系咸，施葱工单容位与与材料超、设拌备供大应单滤位的薪关系谣。投资钟控制境、进强度控燃制和改质量具控制我是项猜目工出程管稀理与颂控制理的重帅要内咳容，你也是产监理蓬公司锻的主杆要职扇责，奸因此帆，要完发挥昂监理惕公司别的优索势，斯加强却对工暴程施毒工阶贵段的阴投资县、进经度和斑质量供控制微。（１匆）施师工阶错段的害投资少控制搭。施学工阶恨段投猜资控脊制的村任务间是尽驴量减门少承颂包合狸同价金款以犁外增未加的枣工程协费用灭；全轮面履将约，旷减少骡对方时提出然索赔偷的机费会；促按合帮同支放付工照程款醉。为昌此，算开发纺商要鹅做到貌：房地国产开泉发程撒序１）殊熟悉歇图纸竭、设量计要棍求、财合同填价款赌，分弓析工克程费昏最容机易突唱破的吐环节多，明妄确投猜资控找制的偶重点灯。２）旦按工殖程进退度将轿总投层资目跟标进塔行分伟解，贞确定疫阶段痒的投页资分掉目标脱，将惨其作杯为阶浪段投继资控李制的庄依据舌。３）粉严格短按工臣程计就量支教付工冤程进势度款诞。对笋已完物工成睡要按支合同武规定匪及时欲计量拖，对重承包猫方超这出设穗计图迹纸要炼求增饿加的镜工程沉量和渔自身瓦原因嘴造成款返工槐的工穿程量梨，不睬予计将量，忍其费如用由教承包岸方自玩负。４）峰按合您同规守定办专理工测程结惩算，侧掌握杀工程娘投资甘动态棒，分泪析费伞用超掘支的洋原因低，提霸出控相制投讽资的傍措施陕。５）坟正确斩处理骨索赔昏。（２尖）施柱工阶兴段的段进度昆控制蜂。施搅工阶矛段进尸度控谷制的截主要葛内容支有：１）诞编制示项目醉实施楼总进战度表崭计划岛，并没以此查作为肉控制尝其它大计划废的依异据，向包括垃施工茄单位常的计肆划和零开发韵商自宁己制齐订的旱有关冶计划诊，如换施工房地童产开罪发程蛛序制订柄的施扰工进出度计捏划、断有开纳发商者提供范的材怕料和根设备糠的供歌应计鼻划。２）侦根据双项目泰的总教控制虽进度勉目标屋，审胁核施分工单营位提反交的隶施工仅进度过计划目、施奔工方敲案和堪施工划总平雨面图眨，即援使否铅符合剃总工瞧期控嫩制目茫标的桶要求接；施糠工进纪度计鹅划、凯施工送方案歉和施行工总射平面起图是菜否协结调、参合理毙。３）乓做好俊开工恐前的酱准备枪工作坦。一斑是要状按合铸同要既求，剖开发宰商要张做好凳有关忽开工纽奉前的静准备坟工作涝。二待是检分查和摔督促妻施工累单位放开工猜前的妙准备饱工作酷，能葬否满搏足工妈程进而度要选求。４）关按合坛同规弹定及晨时向打施工寨单位丛支付增备料鹿款和毕工程欠进度扇款。难为此酿，开临发商钢要根封据资省金的变不同马渠道厨，组背织落队实资辽金到赤位，抄以保成证工缎程建滔设的嫩进度触款、斩设备乒和材早料款餐按时涌支付商。５）歪定期形的检异查施下工单叙位工道程计但划的胆实施白情况怜，督务促审拿查施天工进比度报会表，引核实敬工程浆实物傅量，甚鉴认桶工程菌款凭欢证。房地堤产开与发程飞序６）巾及时号处理脏好工矛程设颈计问享题。少如设申计需谎要补氏充、仿完善颗、变概更或梅材料兆代用懒等，慢应抓趋紧联每系，傅要求框设计日单位旦及时府给与是解决准，尽农力做核到不朴影响纸工程揭进度秧。７）小组织叮施工烫现场插协调食会。８）沙在工泳程建欠设施完工的薄全过傅程中初，做煤好单俱位工央程的宝分部食、分湾项检伤查验骆收工鹊作，误检查枣是否欢完成顺设计沟图纸响和合陪同范始围的搭全部愤工程妖内容陈。工遗程质电量检卧验评间定是皱否全圆部达悉到合腔格以影上标雄准，掏经市醉质检拒部门风检查冠评定牧质量呢等级争，才应能签辩订竣性工日躲期。（３乏）施酬工阶驾段的姨质量膜控制都。施守工是市形成守工程疫实体然的阶刮段，狭也是缝形成急最终兼产品盏质量钩的重汉要阶锁段，正施工沟阶段敲的质推量控愧制是穷工程狠项目董质量攻控制嗽的重犁点。回其主复要内舍容有系：１）辨除了皇在施版工招渔标中汤，要盾审查煎承包骨商的互技术歪资质将外，扫在施模工过甘程中聋，还蔽应对裤承包豆商的促技术掩资质寺进行霜连续宾不断叙的审挽查和斤评价衰，督课促承恒包商叠更换嘴不称辰职人钞员。房地箩产开早发程翻序２）尾订立番现场重质量架管理廉制度预，包旷括现偷场会问议制慨度、桶现场凡质量肤检验催制度霜、质洁量统壮计报完表制糠度、慨质量编事故谦报告响处理管制度肌等，聪以保广障项倍目质蜡量控把制的古有效慕进行潮。３）始对项冈目施端工所贪需材形料（房诚原材掉料、序半成私品、列构配吗件）州应进偿行严虚格的锅质量予检查考与控较制。意对项经目中劝采用拿的新填材料搂、新维结构颗、新粒技术堂均应敢审核禽其技腿术鉴哄定书愉。凡丛未经厚试验建或无泄技术并鉴定衣书者炮，一燃律不奔得在宣项目艇中使徐用。４）撞检核针土地梢现场缓的测驶量标雷桩、惠建筑污物的池定位口放线爬及高犁程水岂准点亡。５）蛛组织胡设计败交底环和图必纸会痒审，的保证倒设计趣师与仪承包材者之永间的批沟通羡与交谨流。６）无督促哥、协夕助承脑包单孔位完闭善工余序质纲量控捷制，祖严格牧工序戏间交循接检个查，徒主要割作业炸工序朵包括群隐蔽滥作业拴的检劝查、街验收轨。在抚重要饰的工详程部栽位或春专业钻工程伴中，唉建立随质量惠控制杂点，虚进行订材料凉试验却或技亩术复因核。畅对完翼成的凡分部圣（分浓项）跨工程喘，按模相应精质量械评定哄标准井和办刑法进闹行检房地种产开交发程喂序查、耻验收陪。７）削采取沿一切使必要炕措施让（包谎括下豆达停争工令灾）制寻止下构属情久况：神第一至，隐划蔽作亩业未办经查啄验承旋包单睬位就妄擅自危封闭胃、掩适盖；狗第二友，户承包劳商擅擦自变类更设哲计，纵或使千用无冻合格阴证的辨工程兽材料溪，或俗擅自盲变更嫂工程贷材料汽进行响施工抹等；拳第三喝，未摩经技亚术资模质审孝查的垂人员荷进入写现场岁上岗尿施工疑；第置四，广承包归单位袭对已口发生安的质搭量事倒故未区进行才处理龟，或赛未提伐出有派效补伏救措违施就刺继续木作业授。８）版按规虑定的漠质量失评定仓标准铺及办牌法，后对完传成的诵单位趋工程封、单坏项工岩程进锅行检这查验骂收。结审核蠢承包饶单位阅提供攻的竣贺工图吴、质访量检努验报验告及韵有关绒技术劲文件只，督库促承颠包单枯位进桑行质腿量回愿访，换实行封质量妨保修刺。整柱理有宜关项恰目质旬量的深技术编文件斥，并关编目皂、建嫁档。３．扎项目逗的竣巷工验沟收。室项目坛的竣纸工验茧收与赌交接左，是菜实现甚开发似投资末向使册用价把值转妹化的亮标志密，是杯开发杏商实翠现其周经营自效益鸣的基衣础。指从质狗量控庙制角岸度说秃，项深目竣垄工验华收工蛮作是陪确保杏项目泻质量准合乎扶标准宫的最房地撕产开响发程饭序后一趁关。欲因此湿应高丸度重法视这隶项工铜作。（１旬）开忆发项嫂目竣避工验管收的企依据梦。开岔发项孙目竣馋工验脏收的愧依据惭包括锦以下扎几方奇面的为内容求：１）季有关袋合同俊、标凳准、当规范触。如稀开发肚商与随承包江商签舅订的贯工程凝合同盲、土惕建工勺程验屈收标棵准、祸建筑另安装驳施工桑验收芝规范坊等。２）闲工程跟资料国：经库批准败的有乌关建竞设文总件；渔施工姑图纸玻和说闭明书证；图旺纸会句审记指录、扶设计伟变更体和技岛术核职定单挤；测客量定找位记换录、宗沉降妄及变销形记州录；谎隐蔽蚂工程前记录姜、工感程事侨故的巷发生霜和处肝理记蚕录；士有关续技术碧或设车备的外资料贞及验鹊收记粘录等教。３）歼工程椒实体盾。指殿已符共合竣肃工验傻收条右件的鞠已完迎工工凭程。（２确）项木目竣桐工验卧收程拆序。彻开发妇项目溉竣工幼验收芽程序插如图真３所奇示。项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地劲产开裙发程雅序（四昨）房脉屋销签售与跟出租蜻阶段实际猪上，奴房屋平的销汗售工夕作并话非在由房屋牢竣工恩验收品后进铁行。炒为了双缩短材房地邀产开眠发的广投资臂周期哑，在堂可行吧性研陵究阶妖段就描要研阴究房导屋的挎销售丑计划戏，从买选择觉场地绝开始沈，开桂发商但已开奖始寻单找购垃房者暗或成威租人窜；在植开发屯项目允的施盾工过友程中奴，应杨通过喇各种橡媒介握做好抖项目装的销音售广菌告和引宣传锁工作饱；当蹈项目筝施工雕进行木到一白定程券度时滴，应分及时圣进行蚂房屋融的预砖售工阴作；掘竣工台验收亡后申蒙请办皆理房部地产呀产权齐登记伞。如果弟开发猾商进愉行房软地产留开发沾是为饱了长盯期投需资，戴即开钱发房京地产焰是为猫了出街租，翼那么蜡在项典目竣舰工验换收后著便要沫开始柳出租卖。为箩了逐贿渐收舟回投浆资并香获得扮利润朋，开跃发商际必须影确定化合适锯的租走金，俊制定扎好出甩租经寄营计坡划。房地厅产开颂发程逆序（5）对卧承包杰企业预的资然格进棉行审蒙查。乏即了没解承屑包企继业的抗技术旅和财天务实校力以恋及管秤理经忧验，损限制骄不符主合要桂求的宗承包陪企业威盲目泻参加救投标沫。审消查工卡作通佩常在极发售冬招标让文件森之前斑进行版。审贿查合肝格者盒才准望许购季买招谦标文攀件。（6）发盲送招佳标文回件。夏经过添资格律审查逢，对膜审查槽合格听的承咬建单岩位发炸送招卖标文经件。警发送寇形式瘦有现辨金购院买和债免费伞发送扯两种恨。（7）招杜标工森程交暂底及己答疑绒。开货发商部发出趴招标休文件肠，各禽投标盖的承师包企籍业踏委勘建可设场庄地之沿后，测应邀竟集各碗承包炮企业苦的代贱表开和会，忠进行酷工程柔交底应，并琴解答川疑问咐。房地床产开屿发程昼序1．房朋地产肌营销冻计划颂。房弃地产棵营销另计划伟一般因包括浓以下齐内容歉；（1）营明销计绣划的箭目标骨。目轧标可墨被确彻定为队在最货短时捞间内鼻实现利润递最大酷化，哪或是打力求据以某催种形酷式保臭留房铜地产习中剩翁余权锄益。讽例如铅，房第地产进销售唉商可娱以同煤买主樱签定迟一个俱长期疼管理暂合同土，受伯托管统理房敢地产惑等等捡。（2）确枯定潜日在的揪租户渐或买啦主。晴这方滥面的遗信息博一般淋可以吵从市亏场调虹查和躬市场赏分析耕过程敞中取脑得。统潜在号客户灯的线渡索来仆自于歪日常挽工作仅或得蒸自一腥些文肌字资英料——或两个者兼的有。在计盘划中臣必须芹说明逮预计敞能吸踏引买辫主或炒租户园的价吩格或面租金泳水平楚。通孝过分侵析租朴户或撞买主鲜的情筋况和辛预计伶的租封金或猴价格爽水平列，就重能确挎定基衔本市府场。敲基本尤市场并可以物是临联近地殿段、纷城市仙地域爬、全唯省乃逼至全犬国甚躁至境替外。房地绩产开臂发程药序（3）选州择营昨销技程术。短可供蛋选择秋的营条销技抛术有敞：1）直仓接在产所需蛾出售恼的房挂地产庙上挂短牌销躺售。望这种佛方式教适用短于房栗地产伪需求捆特别矮大时静。2）在帮报纸否上刊决登出票售广胳告。3）公仍开张四贴、呼悬挂景广告登。4）印文发综夺合介灭绍公业司及腾所售折物业止情况族的小价册子体。5）在暮电台限或电费视上匀作广蔽告。6）向爬临近康地区口的居品民和寒企业踪蝶单位任打电直话或郊上门杏推销孙。究竟写选择痕哪种蛙技术历较为瓦合适咬，取丘决于怖营销屿人员翼的判波断。房地森产开汉发程宿序2．房薯屋的阀销售旷。房储屋的宣销售尝分为笋预售访和现锈房销易售。（1）房淹屋的锤预售汽。由较于房广地产办开发沟一次朽性投版资较载大，程且风绞险甚思高，冈因次货，开演发商吉会在楼房屋规的建窄设期右将其座预售脆，以避获得呀资金钓的部弱分回揉收，墙买家句则通垂常会震因购血买预训售中勤的房追屋而廉得到估其升拳值所零带来雹的收矿益。开发蠢商在哪进行咐预售芝房前汗，一赤般应恼向当哭地有尘关部产门提论出申布请，糕获准齐后方务可预咽售房婆屋。馒预售介房屋笛须具礼备的掌条件节是：1)开发谋商已蚕取得倡“土不地使蝴用证列”和乏“建曲筑许寨可证风”及冤“开殃工许央可证鲜”；辛外销辅房屋寄还应赴取得邪“外印销许蓬可证贿”。2）房邮屋建辽筑合手同已圈签订磁。3）在锐银行队设立侧有代微收房栗屋预导售款选的专堪门账动户。房地齿产开探发程顽序4）应粉提出秋预售美款的济监管尸机构狂（银鸣行或策律师貌事务肿所）者，监愧督方甘案。5）应等具备跪经银忍行或截注册秒会计矮师审柴核的付，除垂用地池价款狠外，批投入逢开发蛋建设拔的资净金已测达到恐总投典资的25垃%的验都资证允明。6）政沃府有棵关部示门认蛾为应昏提供巾的其遗他文凝件。房屋粥销售搬必须钢签订《房地坚产预岂售合柿同》。《合同》应订同明价惑格条度款。提开发月商在灭房屋政竣工胜之前晃，按柔预售铸合同堪所的盐收的齐预售抱款，姜必须找先用备于支饼付及缺清偿昏该预神售房形屋的特一切哥建筑蜡费用辉后，董才能矿另作慢他用膊。一垦般来毫说，免在预贝售合扮同生益效后援，买汁主应坚在一军定的我期限驴内，胞向房棒管部斜门办现理预挺购登销记。蜡开发谢商在蓬办理雨房地随产总语登记晓后，获应在障一定问期限扬内，辛与买宴主签行订《房地六产转删让合供同》。房们屋竣势工后星，买皱主应政按期础持有杆关证缠明文怠件到佣房管悼部门革办理帜变更椒登记末，领散取房吃地产酿证件跪。房地沙产开菌发程锣序（2）现竟房销惩售。疫开发两商将忌已建果的建木筑物毙同建革筑物附使用灰范围翁内占粒用的岛土地极使用佛权同其时出慰售给勉买主炼，即牙为现年房销鲁售。算现房雁销售层一般镰由开耳发者豪和买疤主自惹由协庸商，氏达成丹协议咱。经拴过以今下三默道手锤续：紧到房看屋交渡易所派签订永房地取产转堤让合聚同；马到公柜证处掠对房冷地产暑转让障合同强进行稠公证校；凭爆经过套公证挤的房下地产岩转让漠合同容，办魄理房迷地产育产权获的转菜移登辈记，雁换发抛房地贤产证付。（3）购醉买房团屋的拉付款顾方式柿。1）一归次性抚付款欺和分胞期付内款。蜓一次器性付专款即达买主狠在签喝订正违式合秘同后地一次宪性支揭付所倚有楼腔款，凉这种购形式尤开发郊者最昏了预陡见到俭，故兔开发泼者通摇常会匀以正门常楼损价的翻折扣芹出售释给买柔主。舟分期香付款李方式蕉是指钉买主覆在楼朱宇建肌设期纪内分吃阶段债向开昆发者轨支付架楼款拌，其菠具体孙的支腊付比凤例和尸时段堵可以奥有所花不同勺，不瓶过，忽全部扛楼款融必须扩在入熔伙时锋付清激。房地展产开弦发程累序2）楼密宇抵蛾押贷划款。宝楼宇梅抵押起贷款辉，俗盾称“群按揭纷”是纷指买余主以拥所购班买的巧楼宇暖作抵葱押，拾现货替以房瘦地产扯证，秆楼花隶以预微售合傍同书嘴作抵站押物楚交银劲行，释银行担以此杠为条屿件提蹦供购萝楼贷均款，勇让买苗主能呢一次岩性把荒楼款纤付给辈开发亮者。角而买值主按然规定尝的还只款方跨式及协期限鹿，分能期还刺款予叙银行肿，银柱行从听中收毙取利停息及僚手续膜费。房地妹产销堂售或烟出租换后，袄应做龄好销义售或箩出租闷后的横服务覆和管贷理工形作。绢如果矿开发巧项目通是住例宅小时区，拖应成皮立或袜委托讲物业浸管理犬公司帆完成既。如膛果是技单幢迟建筑痰，可重组织慢大楼多管委纪会。黄无论蝇何种问形式罢均需酱与当的地派炭出所呆、居咐委会嫂、绿龙化、罪环卫直等部版门联彼系，诉办理夏门牌颈号码既、户妥口迁颈入、饶绿化警、环退卫和郊治安势等事月项。房地栋产开挂发的建程序投资甲机会轻选择寻找近投资病项目臂常用握的方冲法有朱：1）在辩房地雾产管兄理部副门寻烂找其途准备班推出你的地抢块；2）在暂有关补新闻旬媒体蓄上刊灭登广及告，抢寻找题合作脸地块亭和出计让绿地块恶；3）在追有关枕咨询