房地产投资数据估算

第五章基础数据估算（P90）15.1房地产投资与成本费用估算（P90）房地产投资与成本费用的概念和构成（P90）1.房地产投资的概念和构成房地产开发项目总投资包括：开发建设投资和经营资金（1）开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（12项）（2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金22.成本费用的概念和构成（P91）（1）成本费用指投资者为进行投资获得收益所必须付出的代价（2）开发产品成本指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资（3）经营成本房地产产品在出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本3序号项目总投资估算说明

1开发建设投资以下12项之和11.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金(3.1.1)+(3.1.2)表5-1房地产开发项目总投资估算表单位：万元3.房地产投资于成本费用的关系（P91）4开发项目总投资开发建设投资经营资金总成本费用土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本5房地产开发项目开发完成后：1.如果存在自营或出租部分：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本整理得：开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金2.如果不存在自营或出租部分（只有出售）：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本6例：某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。1.填列项目总投资估算表2.如果该项目没有固定资产投资和经营资金发生时，总投资额应该是多少？7序号项目总投资估算说明

1开发建设投资1304911.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金83项目总投资13057（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金13049128671828(3.1.1)+(3.1.3)表5-捏1项目透总投雅资估储算表魄单接位：青万元8开发项目总投坏资13丸05单7万元开发饱建设投都资13被04宏9万元经营资金8万元总成浸本费之用土地湖费用前期主工程还费基础下设施帖建设沫费建筑啦安装如工程编费公共糊配套屡设施飞建设啊费开发蹄间接船费管理茂费用财务敏费用销售绩费用开发源期税推费其他脚费用不可锦预见友费用固定子资产及其介他资产18核2万元开发窑产品成本12控86赴7万元9房地赵产投混资与霞成本春费用稀估算恨的要顷求和妈依据武（P9询3了解拖）房地有产投扛资与胳成本智费用挨估算级方法煎（P9终4了解碑）投资铅分类棵估算死法10二、侮房地身产开昌发项想目总糖成本梦费用嚷的具弦体估钞算（P9蒙5）1.土地供费用碧估算含义重：指装为取姿得房缓地产层项目勾用地铲使用蹦权而大发生乔的费洲用土地屑使用中权取秃得有涨多种方方式怖：划阵拨、蛮出让州、转所让等序号项目金额估算说明

123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计表5-2土地隙费用讨估算单位已：万含元11（1）土促地出先让金握**指土圣地使矮用者产按规旁定向湿政府街缴纳嫩的土舌地费缘瑞用，粗或土敬地使沫用期溉满，谢土地指使用袜者需拍要续陷期而举向土裳地管汽理部翻门缴迅纳的摔续期钢土地泊出让艰价款戴，或盯原通乡丰过行局政划凯拨获摸得土闸地使侄用权息的土哪地使凳用者英，将匙土地娇使用蠢权有蜻偿转泼让、爽出租组、抵端押、多作价抬入股席和投至资，涛按规磁定补霜交的易土地执出让黄价款役**每个僻地方哥都有垮土地养出让搜金标羽准。雕可以税到当裹地房亦屋评融估协姥会查刚询。12（2、3）土宵地征演用拆眨迁费征地脱费用菊：*绪*指国蜜家将孕农民狱集体倦土地促征用廉转为膨国有储土地止的过抽程所触向集鲜体及淋农户灰缴纳逆的费祸用*或*土地罗征用匪拆迁腔费分蕉为：农村锹和城满市土属地征洪用拆村迁费矮**农村然土地父征用蕉拆迁也费：土地交补偿酬费，座青苗猛补偿虚费，栽地上购附着斑物补痛偿费多，安植置补扶偿费槽，新都菜地刻开发叙建设李基金包，征摆地管韵理费饺，耕累地占资用税辽，拆鞭迁费效等城镇御土地捡拆迁秘费：地上子建筑捏物、趋构筑尽物、盐附着州物补支偿费戚，搬软家费舞、临行时搬季迁安元置费思，周巧转房新摊销井以及书对于铲原用琴地单预位停叶产、烘停业文补偿康费，坝拆迁攀管理泳费和泊拆迁变服务缘瑞费等13（4）土猎地转币让费四**指土邀地受奔让方浇向土热地转棍让方地支付揭土地雄使用衬权的蹄转让欧费（5）土别地租冤用费华**指土缝地租棍用方厨向土振地出倦租方气支付搁的费行用（6）土膝地投垒资折愚价（插了解裳）房地碰产项席目土田地使僚用权楼可以宗来自栗房地猜产项悉目的冬一个怨或多商个投萄资者预的直摆接投抗资。北在这读种情妻况下跌，不刮需要抓筹集抬现金间用于革支付冬土地稼使用啦权的秀获取住费用已，但秩一般陡需要头对土胆地使匀用权矮评估胸作价勺。142.前期拌工程净费用田（P9限5）包括生：开己发项转目前扩期规梨划、岭设计快、可勤行性躁研究族，水故文、侵地质喷勘测忌，以传及“旱三通唐一平誓”等害阶段拼的费悦用支裙出。表5-3前期赵工程胆费估司算表沿单碰位：饲万元序号项目金额估算说明

123456规划、设计、可行性研究研费水文、地质勘测费道路费供水费供电费土地平整费按总投资百分比根据工作量结合有关收费标准合计153.基础归设施脏建设等费（P9衰6）指建龙筑物2米以慰外和勇项目扯用地剧规划林红线絮以内腊的各市种管隶线和帜道路翁等工税程的耕费用扑。一劫般按板实际继工程漫量估叉算。表5-4基础标设施艳建设棕费估困算表床单探位：怪万元序号项目建设费用接口费用合计

12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计164.建筑别安装饥工程逆费（P9告6）指建尸造房辣屋建狐筑物锯所发挥生的螺建筑懒工程览费用负、设板备采姑购费裙用、巴安装啄工程矿费用电和室猾内装消饰家何具费书等。估算框主要电方法桥：（2个）单元猜估算赢法：基本泰建设剃单元凯的综察合投单资×单元烫数=项目述工程五总投最资单位舒指标费估算问法：单位鱼工程泰量投首资×工程蒜量=单项虽工程绒投资175.公共蠢配套凤设施崖建设蚁费（P9缴7）指居漂住小央区内斯为居水民服御务配部套建钳设的肯各种肢非营抵利性溪的公季共配咏套设崭施（赔又称宾公建通设施先）的缺建设处费用序号项目建设费用估算说明

1234567居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场锅炉房一般按规划指标和实际工程量估算。合计表5-毯5公共赤配套记设施座建设塞费用欧估算碎表魂单梦位：游万元186.开发拔间接刃费（P9顽8-形99了解饰）7.管理播费用8.财务牙费用9.销售伏费用10扰.其他门费用11革.开发符期税烧费12倒.不可察预见浊费用13良.运营嗽费用14哥.修理广费用195.扎3收入昂与税影金估赴算（P1套11）收入锋概述房地狗产投欧资项膀目的冠经营挪收入闲包括债：租售饲收入检、自剑营收黎入1.租售棒收入销售倚收入恢、租疏金收察入、顶土地搜转让任收入近、配饲套设蹄施销形售收礼入2.自营位收入通过商综合熄性的债自营饮方式针，进像行商阶业和击服务膏业等男经营配活动晋所得洗到的苍收入收入寒估算窄（P1壮11了解绢）1.租售幼方案2.租售哗价格203.经营而收入图估算最（P1尾15）（1）挥销售模收入包括迎：土赞地转桥让收哪入、诱商品珠房销锻售收层入、方配套潮设施车销售恢收入公式约：销覆售收康入=可尾出售池建筑悟面积寸×销唇售单速价（2植）租鲁金收因入包括浓：出勉租房快租金厅收入湿、出岔租土急地租睡金收递入公式容：租划金收堤入=可出烈租建锄筑面躁积×租弹金单厅价潜在部总收忍入=可弓出租足建筑疑面积或×单卧位租止金实际笋总收霜入=扣潜在肾总收折入×窝（1笑-空法置率个）+巡寿其他舞收入=潜焦在总猴收入字×出刻租率伯+其稍他收瞧入净经甚营收熔入=御实际吸总收耀入-运营行费用没有肿考虑商空置百率和器出租潜率的唐租金凝收入人员灿工资朝、办乱公费奖用、嘴维护路维修辰费、标清洁新保安德费等21（3小）自逼营收须入（P1弓15）含义望：进行忌商业羞和服备务业挂等经撒营活硬动所坊得到勇的收牢入公式查：自营迹收入=营业薄额-营业掘成本-自营充中的景商业块经营劝风险难回报税金下估算梢（P1首16）1.营业鸟税金升及附物加（P1霞16讲过值）2.城镇参土地挪使用钳税（P1燥16）3.房产觉税（P1呀16讲过梯）222.城镇渴土地同使用咱税（P1籍16）*遮*（1）纳翻税义豪务人魄**是使活用城钓市、鸡县城完、建睛制镇脆和工袋矿区颈土地丹的单棋位和催个人火**纳税之人通姻常包典括以办下几输类：敌**①拥得有土晚地使闻用权众的单旋位和鄙个人②拥桨有土趣地使霸用权招的单躺位和净个人旧不在蒸土地挎所在歼地的队，其看土地叶的实牢际使粥用人滑和代愈管人存为纳族税人③土则地使瓜用权逝未确句定或紫权属诉纠纷语未解寒决的心，其双实际红使用各人为捧纳税歼人④土拳地使饥用权转共有芦的，自共有瓦各方爽都是拍纳税谈人，印由共歼有各树方分假别纳柏税*泼*23（2）征呈税范绕围*育*城市散、县倚城、邻建制谊镇和杂工矿凡区内躲属于付国家袍所有抄和集仰体所容有的崖土地合，不兵包括灶农村南集体晋所有谜的土员地*肾*（3）应届纳税编额的讨计算宴**（全用年）里应纳牺税额＝实际墨占用布应税哭土地陕面积（平禽方米其）×适用颜税额伯**实际犬占用期的土纷地面匹积（景了解耍）①以测其定面氏积为乘计税鸡依据遵，适纲用于扭由省搭、自劫治区咱、直初辖市责人民滤政府群确定攻的单宰位组制织测困定土库地面镜积的乐纳税意人。②以证弓书确杏认的刘土地系面积材为计勾税依荣据，宪适用片尚未天组织堤测量律土地裂面积左，但红持有药政府霸部门澡核发涂的土蒜地使景用证路书的麻纳税戴人。③以申甘报的客土地摩面积巧为计蠢税依剥据，裂适用狐于尚锅未核君发土主地使厚用证抬书的辛纳税盾人24【例题·单选昆题】某城拥市的狼一家辰公司览，实乘际占列地23壮00篇0平方即米。裤由于篇经营川规模补扩大援，年泉初该故公司侨又受惑让了翅一块汽尚未首办理晚土地义使用夹证的食土地30秒00平方烤米，每公司胜按其窝当年披开发争使用闷的20唤00平方蔑米土趴地面传积进脆行申库报纳姥税，吩以上盾土地削均适锐用每尾平方御米2元的何城镇锄土地窄使用虫税税违额。秒该公风司当历年应悬缴纳塑城镇享土地糊使用得税为云（源）。A.意46拳00弓0元B.碗48舍00碧0元C.寨50骨00丈0元D.脖52遗00姻0元『正确趋答案』C竞『答案颂解析』应纳俘税额移＝（23敢00腹0＋20杏00）×2＝50婚00况0（元柔）254.土地蝇增值猫税（P1沉19）（1）含束义对转亏让国眨有土粒地使德用权岂、地籍上建岭筑物双及其认附着啦物并归取得摩收入增的单思位和永个人枣，就贵其转逮让房缝地产衣所取瘦得的臣增值室额为挎征税员对象害征收潮的一站种税务。（2）征吴税范间围的放判定棕**标准虏之一追：转隙让的瞎土地灾使用盲权是滴否国答家所辉有标准流之二缩慧：土岛地使满用权赶、地岁上建么筑物刘及其胡附着状物是乎否发增生产辞权转栏让。标准澡之三加：转督让房辽地产您是否饱取得径收入猎。*粘*26有关事项**是否属于征税范围1.出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。27【例题•多选赛题】下列蚊项目芦中，泼按税抹法规粗定可言以免冈征或塑不征治土地罢增值副税的粗有（蛋）聋。A.国家著机关杰转让炎自用控的房秀产B.税务卖机关刺拍卖粉欠税拉单位惭的房队产C.对国吓有企渠业进逃行评叼估增棉值的丑房产D.因为挥国家糕建设散需要男而被辈政府扎征用袜的房贡产『正确划答案』C包D28序号项目计算基础

1转让房地产总收入详见销售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%

3增值额

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5适用增值税率增值率50%以下部分：30%0%增值率超过50%至100%部分：40%5%增值率超过100%至200%部分：50%15%增值率超过200%部分：60%35%

6增值税应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率表5-抄6（3）土羽地增派值税贺计算迎表29例：娘某纳博税人游转让奸房地拦产所槐取得如的收狼入为40朴0万元竿，其唱扣除民项目盟金额剧（假稳设考麦虑了斤所有地应扣境除因工素）雀为10艇0万元隆，试盘计算置其应春纳土原地增蝴值税旧的税瞎额。（1）增读值额=转让侵房地收产取协得的段收入-扣除割项目夏金额=4贝00颠-1伞00获=3它00（万觉元）（2）计琴算增诉值率=增值辽额÷扣除询项目什金额×1恐00捉%=3膀00攻÷1烫00个×1责00端%=舞30耐0%（3）土打地增扩值税=土地圾增值利额×适用踩税率-扣除窃项目窝金额×速算码扣除平率=3盘00挎×6问0%础-1白00魂*3野5%=1倡4530作业决：（1）如果屋是一揪个增辉值额斩为58万元室、扣垮除项眼目金若额为10瓦0万元些的项膊目，蔑其土依地增盗值税蛮为多袍少？如果拳是一妥个增寄值额均为35万元捏、扣副除项耽目金师额为10页0万元何的项现目，妖其土融地增脑值税着为多度少？如果税是一监个增场值额润为15万元弟、扣母除项纹目金工额为10血0万元哗的项某目，闪其土简地增捐值税女为多隙少？（2）某捧房地割产开游发项已目销孤售收参入30筑0描00万元梯；投胃资成您本15胞0朵00万元第，其洪中：扒土地亚费用3木00馅0万元太，开得发成预本10租0掉00万元葛，开什发费瞎用（品销售锐费用吊、管涝理费祸用与拍财务携费用护合计筑）为2旷00逐0万元葛；营促业税料金及隐附加16仍00万元造。试衔计算赔该项生目的暖土地占增值身税。315.陡2融资两与资绒金成藏本分洁析（P9嗽9）融资读分析1.融资役的概墨念融资懒：通过暮一定宁渠道猛、采筹取适织当方婶式筹脖措资粮金的泥财务陕活动房地而产投晋资中鹿的融邀资：指房归地产槽投资仪发起钢人确务保房慈地产袭开发岂项目河或投训资经驼营项邮目活绢动顺巡寿利进绿行而公采取必的资计金融卖通活派动资金充足与否目的融出资金的单位和个人拥有闲置资金获取利息或分享收益融入资金的房地产投资者投资能力不足弥补投资能力的不足322.融资尖渠道泉（P1惹00）资金忽来源焰的渠弃道主盾要有晓：自有艇资金金、信刚贷资吼金、商预售剂收入（1）自鞋有资妨金包括：表现形式现金货币现金其他速动资产各种银行票据、股票、债券以及其他可以立即出售的已建成的楼宇等近期可收回的各种应收款已签订合同应收售楼款及其他应收款33（2）信缝贷资回金（P1除00）信贷资金：投资者通过债务融资的方式以获取的资金分为：债券由债务人发行，定期向债券持有人支付利息，并在债券到期后归还本金的债务凭证可以由债务人直接发行；也可以由证券发行的中介机构向社会发行商业贷款指债务人向商业银行或其他金融机构借款的融资形式是我国大多数项目的融资主要渠道（3）预摧售收拖入（岭或预僚售款灾）（P1吓01）预售国款是过房地泪产投朱资者叫在商敬品房践交付凶使用夸之前扫，预偏先向沫购房医者收游取的免价款奥。对房帖地产译的买录卖双桑方来颜说都秃比较名有益摘。34商业殊贷款伙（P1竖01）分类用途特点房地产开发流动资金贷款补充房地产开发企业流动资金的不足1.期限短：3-6个月2.数量少：几百-几千元3.不针对某项目而是针对房地产开发企业房地产开发项目专项贷款房地产开发商的某个特定的项目1.专款专用2.银行专业监管贷款的使用3.周期较长，贯穿整个项目的始末房地产抵押贷款指贷款人以贷款人或第三人合法拥有的房地产，以不转移占有方式向银行提供按期履行债务偿还的保证而取得的贷款通常：开发商以自己已建成的项目或者自用的房地产作为抵押物，向银行抵押贷款，为了减少风险，房地产开发贷款额一般为其评估价值的60-70%或更低35国内裹借款痒利息茶的计夜算（午无）1.借款椅时的蹈利息市计算对建或设期黄借款染利息准进行盛估算刃时，驳应按点借款倡条件侄的不塔同分阳别计捕算。借款价条件贵包括掩：借防款利偷率、星借款疯期限骂、借坝款总你额假定董借款呢当年园在年凉中支遗用、静按半叙年计敲息，病其后翻各年成按全洁年计半息每年滥应计摸利息=（年心初借沙款本赞息累碑计+本年顾借款÷2）×利率36例：社某房肤地产辛开发及项目李，建脂设期讽为3年。最借款器当年供在年眼中支班用，抛按半论年计栽息。庆在建存设期旋第一椅年借毛款20袖0万元雹，第诞二年50谋0万元阵，第映三年30币0万元烂，年劳利率接为10护%，试秒计算粗建设陈期贷帐款利阶息。第一奏年应伙计利已息=（0+圈20坡0÷倚2）×1筋0%=1肥0（万偏元）第二绵年应旋计利储息=（21炎0+呈50兴0÷壳2）×1疮0%=4凭6（万逢元）第三渐年应估计利铸息=（21补0+猴54凡6+催30转0÷贼2）×1舒0%=9波0.茶6（万枣元）建设黑期贷蜘款利奇息总丈和=1置0+贵46贸+9括0.撒6=隆14弹6.须6（万播元）372.还款驼时的白利息小计算还款耳时利傅息的圣计算肃因还役款方说式的游不同弱而不卷同。（1）等协额偿临还本花金和毙利息话总额罢时①杆年等卡额还详本付忠息公怪式：资金饰回收妥系数②某液年末育贷款漠余额享累计铺（t：已冒付款绕年数t=某年廉末）攻公式群：③每年盘支付串利息从，公贞式：每年虎偿还视利息=每年啄初贷隆款余远额×年利肾率④每年匠偿还猴本金辣，公义式：每年牵偿还拖本金=每年幕付款兼额A-每年败偿还溪利息38例：货某房萝地产完投资奇项目犬，借甜款15已00万元斤，年帜利率11匹.7前%，要裙求按年等质额还狡本付顷息。从衬借款米当年皇起，15年内柏还清而本息朋。试症计算咸每年牵还本众付息堆额及浊第6年偿弃还的钞本金肤和利衬息。翅（1+丹11寺.7励%）15=5缎.2预6（1+些11怨.7隶%）10=3括.0油2（1）每茅年等主额还喉本付输息额丧为：（2）第5年末滔的贷涌款余免额为献：39第6年偿臣还利踩息=年初拴贷款结余额×年利智率=1失24坑0.云56身×1恋1.库7%=1棋45絮.1嫂5第6年偿狱还本细金=每年晋付款疯额-每年线偿还仓的利渡息=2医17扁-1葛45弓.1铅5=7毙1.帮8540练习茶题：良某房觉地产昌投资粱项目廉，借省款10较0万元透，年放利率10壮%，要年求按年等锯额还本辉付息奴。从叔借款含当年序起，3年内返还清盾本息绘。试到计算娇每年剖还本趋付息泥额及约偿付老的本帜金和史利息抛，试鞋作出采该项用目的杏还本纳付息疼计划搁。（1+挽10冶%）3=1财.3显31某项愿目等誉额还弦本付改息计说算表猾单裂位:万元年份等额还本付息额年初贷款余额本年偿还本金额本年偿还利息额12340.2140.2140.2110069.7936.5530.2133.2336.55106.983.6641（2）等塑本偿堂还时指偿男还期避内每关年偿寸还的淹本金欲额是古相等哄的，祥利息辩将随基本金菜逐年山偿还健而减蜡少，搏但各银年之牺间的坑本金妇及利刃息之铅和不刑等。①症各年赖还本李付息将额，委公式士：At’：第t年还临本付纽奉息额②每扑年支鼓付利恩息，省公式身：每年酷支付陆利息=年初昂借款合累计×年利赴率③每代年偿率还本乔金（顾含建捞设期崖未付瓜利息渔）每年询偿还豪本金=Ic/n（等吹额）42例：森某房笛地产愿投资恰项目宋，借躺款10变00万元依，年杀利率10泪%，要遗求按等舞本偿元还、利集息照陕付的自方式地还本斤付息荒。从句借款设当年骂起，10年内扒还清恼本息始。试染计算顿每年匠偿付谨的本幅金和业利息想并作较出该非项目炊的还程本付互息计赠划。某项之目等厉额还穿本、绸利息凤照付固计算斩表国单位雀：（浙万元粮）年份①等额还本额②年初贷款余额③本年还本付息额④本年偿付利息123456789101001001001001001001001001001001000900800700600500400300200100200190180170160150140130120110100908070605040302010等额10孕00归/1父0=1踏00猫+1累00=1照00史0*润10缘瑞%=1臣00斗0-狱10要0=9西00咸*1怖0%=1赴00链+9值043例题泼：某素房地擦产开刺发项剑目，肥建设冠期3年。砍第1年借杂款10析00万元非，第2年借疮款20敞00万元汇，第3年借满款20悼00万元馅。项赖目建脚设完貌毕即流开始刮销售省，预部计每吧年的极销售飘收入笑足以程还本丢付息塘。贷蹈款方疤的条围件是圾：贷错款利贯率为10脚%，建黄设期占结束典后2年内等本刘偿还、利栋息照沈付。狡试编看制该嘱项目剂的借附款还叮本付雄息估虽算表百。44某房饺地产模项目歌借款晨还本挂付息油估算残表月单焰位：铲万元序号项目名称合计123451借款及还本付息1.11.21.31.4

1.5年初借款累计本年借款本年应计利息本年还本付息年末借款累计

2偿还本息资金来源2.12.12.3其他还款资金(销售收入)未分配利润短期借款10饿0020凉0020衔000050扫005020肢542消5.盼510侵5010籍5032象5532挖5556当80翼.556踢80膝.534探08姜.356素8.吩0528疮40队.2唉528闻40哄.2径528隶4.委0331拌24制.2能8015促32勉.5犬865担32伸.5痒865圈32艇.5吃834纯08怎.331然24亡.2妻845财务增基础碰数据怎估算兵案例女分析乖：某开衰发商革购得夕一写恋字楼久用地王的使嚷用权低，拟千建一伪写字各楼项接目出井售：1.该项烈目土照地费泛用为60粮0万元崇，于博开始揭时一许次投块入。译建筑伟安装胞工程滋费用赵为80咐0万元芽，前历期工碧程费否用、挨管理炕费用浩、其糟他费截用分祸别为的建安乐费用依（安朵装工悼程费疮用）刮的5%、3%、2%。销暗售费杯用为谎销售刺收入脚的5%。项迟目的掠总建削筑面抱积为60沫00平方旷米，被售价惑为每揉平方恳米50军00元。暴据估先算，屋项目府的开躲发建苹设周樱期为3年（定其中拔建设湿期2年）陈，第2年即婚可预从售60蚁%，第3年全他部售迫出。2.上述支成本僚费用技（土秘地费贱用、涌财务弓费用历除外袭）在炊建设原期的危第1年投仇入55传%，第2年投脊入45婚%。建崭设资社金中移，资此本金65昏0万元愉；其正他为极银行翁贷款远，资酬金缺遭口由说银行剂贷款夜解决棋。贷屯款利参率为10架%，宽裹限期挺为2年，挑第3年开档始采芳用等本偿还计并支辱付利酸息的蔽方式美还本妖付息谢，分2年还拘清。463.有关之税率猾如下担：（1）“鹿三税蓄一费尤”：盐为销斥售收牧入的6%（2）增锯值额50统%以下律部分圆：30姥%增值踏额超刻过50驳%至10晌0%部分挥：40它%增值样额超鞠过10易0%至20阻0%部分奔：50宫%增值泄额超坝过20间0%部分灰：60携%根据球以上患资料泪，要午求：（1）估肆算项屠目总胸投资披额，毅并详累列其猫中财朴务费侍用的蓝计算包过程真；（2）填取列借款烦还本沿付息鸽表、土地蚂增值自税计齿算表和投资显计划雀与资袋金筹器措表士（3个表银）。471.估算殊项目师总投侧资，屑并详班列其委中财帜务费摔用的墙计算优过程（1）不谷含财床务费供用的夏总投走资的持估算土地钉费用章：60括0万元建安才成本减：80之0万元前期炭工程天费用疲：80给0×恒5%跪=4尽0万元管理度费用孝：80课0×俩3%池=2迫4万元其他弦费用近：80立0×逢2%王=1涂6万元销售宅费用出：销享售收布入×5烧%=闪60胖00押×5肃00喝0×贵5%功=浆15邮0万元不含荷财务社费用诵的总霜投资闸：60篮0＋80婚0＋40＋24＋16＋15鼠0=松16尼30万元48（2）确看定各孕年银泳行贷洞款数睛额第1年投减资额和：60台0＋（16阳30订-6限00）×5在5%闸=1导16渠6.膏5万元银行松贷款递：11画66昆.5穷-6肺50找=5恳16敬.5万元第2年投米资额洒：（16偏30慌-6揭00）×4跨5%摆=4夹63额.5万元银行当贷款型：46陡3.图5万元本项接目投裙资分摩为：自有削资金不：65义0万元银行睛贷款钟：51葱6.我5+记46陆3.船5=欺98凶0万元49（3）财袍务费昂用估仙算本项讯目建贫设周坚期3年（鉴建设蓬期2年）滥；销售敏期2年，蒙从建弊设期丙第2年开第始计陕算；宽限站期2年，段还款具期2年，收从销每售期偏第2年开爪始计椒算。因此满，财拦务费患用的厘计算斯期为4年建设类期利替息：第1年计颤息：什（51载6.教5÷子2）×1笛0%饱=2丑5.播83（万辱元）第2年计俯息：临（51耽6.伤5＋25四.8骨3＋46携3.醋5÷淘2）×1肺0%快=7始7.戏41（万疯元）建设停期利饮息合丽计：25哲.8宪3＋77淡.4药1=绍10浩3.河24（万荣元）IC充=9财80＋10膝3.夺24年=1薯08墓3.屠24（万宋元）50还款日期利判息：第3年、若第4年各千还本董：Ic塔/n恒=1熄08佩3.侍24尊÷2雁=5吉41滑.6够2（万惑元）第3年：计息热并付汇息：10谦83遇.2吩4×糟10趟%=腰10寄8.雷32（万早元）还本夕付息巧额：54密1.漏62＋10雀8.粥32昏=6旷49投.9毒4（万歼元）（其钥中，仗原本测金为49捷0万元恩，应浑付利毯息为15售9.稳94万元晃）第4年：计息期并付卡息：54高1.鸭62躺×1伟0%奥=5续4.趋16（万刚元）还本搬付息态额：54步1.您62＋54天.1烂6=抓59翼5.未78（万饶元）（其叮中，奔原本志金为49挺0万元传，应守付利英息为10套5.产78万元桂）财务层费用僵总计把为：15某9.坐94＋10汗5.奔78芦=2顽65拍.7谊2（万桐元）51（4）项诸目总若投资盼的估多算不含泪财务吴费用状的总纯投资任＋财舒务费判用=1讨63绕0＋26朴5.剑72盆=1宅89载5.厉72（万负元）其中碗：开发弃成本=6尸00＋80简0＋40＋16添=1阶45雄6（万文元）开发睬费用=2宵4＋15犁0＋26样5.稻72决=4拉39能.7络2（万诵元）52序号项目合计

1

2

3

4

1借款及还本付息1.11.21.31.41.51.61.7期初借款本息累计本期借款本期应计利息本期还本本期付息本期还本付息期末借款本息累计980265.721083.24162.481245.72516.525.83542.33542.33463.577.411083.241083.24108.32541.62108.32649.94541.62541.6254.16541.6254.16595.780

2借款偿还的资金来源2．12．22．32．4利润折旧费摊销费其他还款资金1245.72649.94595.78借款锋还本