房地产物业常识三

物业常识

广厦培训专场广厦地产物业管理的起源-物业管理起源于19世纪60年代的英国。-香港的物业管理源自英国，在本世纪60年代兴起。-我国大陆物业管理的产生与发展我国物业管理起较晚，本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司正式成立。建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。物业的含义根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如写字楼、商场、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其它：如车站、医院、学校等；物业的分类

物业管理是指对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理概念按服务性质和提供方式可分为：

1、常规性公共服务--最基本的、必须做好的工作

2、针对性专项服务

3、委托性特约服务物业管理概念一、常规性公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有顾客提供的最基本管理服务，其基本内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。常规忘性公亦共服弯务有兔以下驼八项堂：房屋代建筑苏主体丸的管阁理房屋绳设备阴设施况的管争理环境访卫生撑的管律理绿化岭管理治安烂管理消防铜管理车辆挂道路岭管理公众陡代办玻性质嚷的服唉务二、淋针对继性专捏项服第务是指套物业靠管理伙企业宅为改朱善和江提高六顾客狠的工完作、环生活洋条件请，面桂向广乒大顾领客，刮为满着足其改中一院些住杯户、亚群体浅和单查位的咏一定理需要忆而提啄供的裙各项等服务斯工作葵。日常抖生活略类（以如家策政服酸务）商业灭服务碰类（凡如机复票、己订车，多泽见于作办公零物业）金融羡服务坏类（贡代缴父水费俊、电性费等巡寿）经纪差代理构中介踏服务律（房薄屋托诞管、醉代租玻）三、病委托仿性特治约服拒务是指旦为满吴足物邮业产捷权人浇、使狡用人宽的个税别需简求，生受其陈委托灯而提陷供的达服务易，通透常指裁在物杯业管每理委突托合却同中暖未要林求、凤物业兄管理碧企业旺在专丝式项服赶务中秧也未观设立惩，而掠物业慌产权纷人、族使用犯人又勿提出礼该方涝面的惨需求放，物淋业管手理企治业在垃可能债的情贺况下虎满足膊其需达求，满提供的特约择服务呢。策划兽物业辽管理晋方案谊；参与中物业抛设计垄条件牺的讨优论和匠设定驼，包险括房娱屋格振局、沈配套闪设施、机电掏设备起选购角安装读、建桃筑材篮料的帆选用动等；制订撒物业值“使辽用管屯理维敏修公披约”凭、各养项规省章制态度，沈制定饰各项载收费姑标准腥等。物业昂管理截阶段偏之一化：筹异建期与政惕府各狡行政汉管理肉部门敲建立爱良好朋的关豪系；对设屈备设唱施、躲隐蔽破管线庄的安猜装进情行跟残踪；配合左销售愤部作批好物京业形轿象展为示及兴物业陈咨询透工作狮；筹备挥交付拌使用饶工作布。物业桥管理木阶段阔之二援：建爪设期接受浅物业陕基本报资料尊；对物芝业整识体进沫行接寸管验异收；办理呢入伙访手续并；进行讨二次滴装修绸管理并；物业杨管理楚阶段仙之三姿：嫩入伙骡阶段有计罩划地务维修录保养桶，使午物业石日久焰常新摧、保怠值、庸增值朵；打造妇舒适墨、整血洁、肾安全绿的居调住或番经营辟环境睬；提供蜻综合会性有雷求必惨应的铃服务密，方号便客薪户，咽增加鞠收益罚；提供巨不间浆断的欠优质满服务粘，留丈住客悼户，和吸引画客户土。物业凤管理萍阶段姥之四纱：日垮常管标理期物业概管理依费构蛋成1、管坑理服虹务人促员的穿工资教、社尚会保猪险和忠按规醉定提清取的腊福利检费等精；2、物拾业共中用部鸡位、盒共用香设施炕设备距的日誓常运汇行、臂维护烧费用修；3、物眯业管笔理区禽域清属洁卫康生费校用；4、物陡业管丙理区芝域绿拒化养妄护费范用；5、物畜业管蹦理区蹦域秩师序维蠢护费化用；6、办畜公费来用；7、物疗业管秆理企兴业固教定资也产折哨旧；8、物额业共前用部鄙位、摸共用取设施谁设备腹及公搜众责欠任保海险费洞用；9、经杆业主粱同意扣的其却它费桶用。物业抄公司军根据园管理靠成本狗、税书费和旧合理尼的利圣润进串行测价算；报物垒业行听政主伟管部诞门备舟案；报物妙价局怒审核手批准肝，取自得收东费许抽可证岩；物业愈管理症费收涂费依社据开发项商物业锐公司业主前期责物业型服务连合同前期万物业旦服务么协议临时逼管理誉规约（业忙主临逮时公辫约）开发尽商、征物业叉公司提和业彼主之冈间的勒关系物业峡管理寨常识支趣味歉普及我家修被盗虏啦！势！！找物军业公睡司赔染！！蛮！物业扇管理指：是指讯业主培通过姻选聘魄物业缴管理动企业孝，由碗业主扬和物宜业管奴理企凭业按痛照物业谁服务乡丰合同约定冶，对桐房屋柔及配封套的股设施青设备顾和相躺关场拉地进慨行维墨修、勒养护滥、管立理，畏维护晒相关袍区域疮内的确环境火卫生其和秩仓序的表活动内。——摘自《物业妈管理蚊条例》国务捐院令[2虹00笔3]斤37贱9号物业江服务匙合同兰没有慢约定往财务劝保管投服务葱，但自物业句管理习企业蚁在其盘职责霞范围禁内未尽或到安全喇防范驶义务痰或未配捆置应碎有的安全伤防范船设备惨，对法财物陷丢失鲁或毁勇损有美过错悉的，管业主抖可以叨要求敲物业性管理乔企业限承担与其矩过错奇相适贴应的赔偿叶责任居。——摘自《北京原市高换级人丝式民法可院关卸于审厘理物哪业管徐理纠踪蝶纷案艺件的味意见筹（试沫行）》京高呆法发[2呜00领3]蓬38应9号XX公寓物业款费：3.过7元/月/平方课米这么所贵？繁对面愁小区葬才2.预0元呀刊！项目妹规模——管理爹费用涌分摊安防侮体系——出入姐口数皆量；槐物防魄、技掘防完讨善性公共脖设施——市政碧配套悦、绿弓地率吸、植铸被种轿类、弓水绍系、比景观闯灯、石材烂养护人工灾成本——收入宜、保复险高端炉服务——大堂乔服务润、双纯语服析务。。梳。。误区——与售带价挂党钩、来与周老边对划比影响酷物业善费定饮价因胞素——项目脊特点谋、服聚务标框准物业放服务冲收费仔应当业遵循载合理叼、公堂平以某及费屿用与纠服务烤水平复相适排应的红原则肚。——摘自《物业圾管理滩条例》又交乐物业调费，游我就呈没见研物业雾给我当家做柏什么燥。1、管霸理服前务人唇员的园工资鸣、社值会保艰险和贪按规躲定提宴取的歉福利谜费等胁；2、物网业共本用部苹位、括共用桌设施柴设备稀的日奖常运铁行、测维护共费用甩；3、物鹊业管编理区皮域清膊洁卫算生费远用；4、物卵业管笔理区增域绿泥化养道护费速用；5、物弊业管旗理区紫域秩赠序维快护费顾用；6、办肤公费殃用；7、物厦业管币理企既业固耗定资女产折逼旧；8、物偷业共截用部允位、州共用扶设施左设备怎及公熟众责听任险肌保险成费用街；9、经君业主召同意赴的其粮它费胞用。摘自《物业孝服务索收费击管理补办法》发改允价格[2其00裂3]芽18撇64号主要沿工作蝇职责物业宗服务笛成本陶构成物业同服务——物业悠管理情区域座（红金线以他内、砍户门挥以外汇）配套含服务——会所赞、社插区巴蛇士特约便服务——入户天维修斤、家甩政服优务。旦。。我出矮国了斯一年确，没疫在小顿区居迹住，剩为什陶么还授要交联物业撑费？纳入开物业丈管理平费范编围的溪已竣极工但差尚未俭出售唐，或妥者因弃开发掌建设怒单位塔原因裹未按棕时交远给物蹈业买袍受人饱的物樱业，贷物业软服务的费用置或者驴物业牺服务诞资金勒由开蔽发建雹设单恨位全额映交纳慈。摘自《物业盘服务键收费素管理装办法》空置兴房物孟业费鼓的缴歼纳一层催业主看是否应交啄电梯碰费？请把销你们挤的账屯本给沈我看丽看摘自《物业屋服务袜收费口管理疾办法》物业跨服务妙费用尿可采倒用包干或制或酬金衡制形式宁。包干气制：辟盈亏由由物伐业管油理企呼业享府有或恨承担逝；酬金殖制：捆结余桥或不朗足由现业主袜享有涌或承狐担。摘自《物业绸服务勤收费芝管理自办法》——物业阀管理识企业假应当奖向业离主大画会或紫者全煮体业跃主公跪布物富业服脆务资帖金年发度预竖决算括并每年柜不少养于一笼次公布伏物业短服务猪资金内的收信支情旺况。——业主督或者袖业主朗大会减对公密布的弯物业符服务柿资金带年度虚预决冷算和帜物业率服务夫资金墨的收饿支情嫁况提盼出质多询时腐，物灾业管棉理企大业应当士及时乘答复。——物业讲收费江采取万酬金贤制方她式，劳物业俊管理松企业枝或者脆业主往大会可以按照物业壶服务杆合同匙约定聘请围专业雷机构鹅对物俱业服证务资昏金年帐度预汉决算素和物代业服悄务资乳金的球收支牲情况书进行吧审计标。我是这业主植、我帮就要槽封阳督台！解！1遵从羊法规抖及约知定1、国想家或文地方毯法规2、《商品宽房买垂卖合艘同》3、（肿临时往）业竖主公垂约不得取违规离搭建与的原吉因改变挖住宅寇外立慢面装修出人从剂事住粥宅内房诚部装避饰装寨修活猛动，藏未经猾批准助，不亦得有刷下列舒行为杂：（一解）改变宫住宅票外立煎面，在丸非承兼重墙励上开煎门、票窗；摘自《住宅猛室内汉装饰鸭装修郑管理壤办法》建设启部令直第11支0号增加磁建筑稀面积增加求安全酷隐患影响塞毗连晒关系前期毯物业汗招投椒标1、招搅标形纵式：轰公开打招标译（公言布时尼限不乐少于20日）邀请泉招标慌（邀偷标企饱业5家以层上）2、评捷标专棵家：占北京检市专塞家库观随机其抽取敲“4+悉1”3、招呼标时杏间：新建湿现售盖商品溉房物佳业应后当在现售架前30日完成违；预售衬商品骨房物菠业应揉当在取得《商品著房预渴售许澡可证》之前完成汪；摘自《北京刘市物脖业管史理招窗投标裂办法》京国致土房戒管[2热00斯3]兄84距8号物业士管理乱企业思资质摘自《物业跳管理毙企业沙资质国管理丑办法》建设牙部令票第12固5号三级丈资质室：可份以承延接<2矛0万平方肝米住踪蝶宅和5万平摊方米俗以下歇的非廊住宅絮项目聚；二级突资质领：可承以承幕接<3锯0万平方目米住的宅和8万平滨方米叫以下基的非朗住宅混项目恼；一级席资质壁：可堆以承械接各维种物铜业管撤理项阵目。DT包Z戴妥德梁闪行1小99懂3年激成立猾上海率分公的司，丧是最艳早进梨入中骨国大味陆市绳场的仇国际冈物业彼顾问援公司鼻。拥有笋丰富领的国揭际经市验及塔专业顺的知胶识，结为客岁户提胆供符泻合国踢际标狐准全隔方位县的物词业管赌理服察务.有服务晒范围浙包括欺：前移期物阶业管见理顾呜问服欠务、览实质封物业炉管理柔服务搜、专捆业及文全面吼的培亮训服沟务、蒜资产直管理泄服务回、工统程设下备维先护保得养服争务、械后期租物业爱管理基顾问览服务减。国内纤外优稼秀物业随管理公司戴德术梁行怖（英虚国）第一孩太平代戴维蛇斯在是一骑家在翅伦敦命股票陈交易盲所上刷市的盈全球视领先给房地遍产服向务提描供商绞。公蜜司于艇1晴85耻5去年创冶立，李具有陈悠久晕的历顾史传但统与接超群斤的增依长态帽势。忍20威世纪悲80糊年代群后期树进入仔中国昂市场泛，第款一太匀平戴浪维斯晃通过虏为客毛户提鞠供创迹新的虚解决锁方案肤迅速淘成为盾房地件产行罚业中锄的领贵先者蛮。郑州剪参与水项目奋：郑哄州蓝裳码大头厦、奋金印容现代拘城、女紫荆椅尚都第一舌太平疑戴维划斯（访英国泛）万科裙物业滔在万尺科房随地产第开发辱业务过中应给运而曲生，深伴随耐万科脏集团葱的成缸长，咱如今而万科显物业尾已迈隙向第紧20伐个年龟头。检万科筐物业送相继辱布局帖全国你31惩个大蜜中城瞧市，暴业已两发展织成为补国内牢规模杆最大鲁、兼弯具优井质服匀务形们象及举客户净口碑雪的物组业服肤务领哈航企极业。服务愿项目搜覆盖岛高层裕大厦辟、多厌层住邪宅、弊别墅叔、写愤字楼婆及政罗府公末共物际业等骂多种作类型昨，业它务范榴围涵订盖小净区前午期规制划评悠估、变交通宴规划酿、安予保服创务、原清洁蹈服务扔、园肺艺绿迅化养汽护、当设施筝设备跳集约交化维摆护、枯会所残经营括、办欧公楼蚊内部默服务都，房愈产中姻介代联理、筐楼宇歉智能亿化设券计研礼发、辞绿化泪工程姻等诸茧多领足域，拒并已归形成惯紧贴屠顾客编需求描，层篮次丰零富、卫特色述鲜明拴的服紧务模舞式和幻玉体系晓。河馒南参顾与案开例：幼郑州衫曼哈丘顿广车场万科宗物业是河房诚南省概第一欢家注湖册成慈立的治专业研物业新管理陶企业塞。是河钓南省遇第一役家国喊家级捉的一伙级资白质物充业管支理企厕业。是河滨南省出第一坝家导泡入I贞SO纱90议01秃质量声管理丸体系拴的物碎业管理企翼业，改并通沈过了效IS庭O1慕40绪00介环境芦管理究体系洁认证姐。是河辜南省纽奉第一秩家中佳国物敢业管展理协凳会常李务理冬事单惕位。是河柄南省增第一趣家入音围由窜世界惨级专塞业机钓构评植定的屠“中国物业剖管理喝公司和10赠0强瓣”的评企业魄。建业么物业美国前上市铅企业也鑫苑氧（中任国）妨置业阳全资踢子公考司。国家盆一级哲资质衔物业叔管理场企业呢。IS呢O9险00且1国冈际质偷量管伏理体沫系认跪证企杨业。胡锦农涛总联书记星到访誓并给画予褒凝扬的梁“和吃谐社无区”羞。十年蔬历史垦、千宿名员会工、留物业址服务立遍及蛋全国淘十六硬个城扰市。服务样项目宪四十气余个厉，服外务面骆积六来百余起万平惩米。客户黎满意六度9肥5%践。服务填物业角：大屋型社纤区、够别墅决、写御字楼莲、会矮所、鞋公寓惩、商屠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