房地产策划基础知识

地产策划基础知识房地产策划分为概念设计又称为理论设计（主题策划）前期策划（项目策划）后期策划（营销策划）集中表达一种特殊优势和思路，一般为某种生活方式；主题策划有狭义与广义之分:狭义：规划设计与建筑设计所赋予的一种概念广义：项目开发所赋予的总体指导思想主题策划一般房地产项目策划被称为前期策划，是为了项目达到预期的目标，经过充分的市场调研、分析了解，对现状的科学预测，围绕项目目标所采取的方式、方法、程序等进行全面的、缜密的构思、设计及优势组合所完成一系列工作。广义：是在整个房地产项目过程中一切有目的性的对未来有创造性的思维与实践工作。狭义：站在项目的最高点，合理统筹布局项目的总体运作，作出对项目有前瞻性统筹战略的决策。前期策划后期策划又称为房地产营销策划，是指以综合运用科学的营销手段及方式方法和相应的理论为基础，以市场调研为基础，从项目的竞争态势出发，科学的运用及分配企业可用资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，完成预定的营销目标！后期策划前期策划简介前期虾策划例的总航体流倘程可行六性研挨究价格魄定位开发穷周期销售折周期经济贞效益分析推广刃方案产品鼠定位客户油定位市场另定位市场印研究地块产品鱼方案第一博阶段第二迁阶段第三强阶段第四荡阶段产品顶方案微盯调美象夜化第一砖阶段矛：可副行性蛮研究宏观桂市场迹、区愉域市垦场风险批分析匹又称逢概率贵分析离，利搜用概抢率值鸦来研创究不腿同因丢素的轨概率能分布琴，从烂而对扯方案乞的经酒济效忆果指往标做行出某肠种概淹率描眨述，恩对方垒案的进风险朱情况槽做出冬比较苍准确诉地判颗断反应兄敏感困程度余的指刻标是将敏感剂系数抹敏感禽系数-目标绣值的储变化屑百分芹比/参数债值变胡化的可百分酒比供给俩预测网、需代求预象测、真价格街预测销售俘收入罢、土相地成烛本、俱建安枯成本腔、市绪政配闸套费蚕、管莫理费符、税颜费等静态诱指标留：成甲本利箭润率钓、销译售利悲润率动态乓指标骡：净体现值嫩、内租含报仰酬率纲、投件资周遣期盈亏匆分析究的关壁键是绿找到续盈亏赵平衡去点，蜻即项飞目达讯到盈果亏平决衡状复态利营润为贞零得铜点市场华分析市场薯预测收入恰、成输本、正费用咸预测财务狡评估盈亏丝式平衡刮分析敏感例性分出析风险罢评估第二纹阶段欠：项伏目市迹场研怖究地块潜在父客户公分析项目院价值活分析竞争英环境幻玉分析宏观隔环境登分析市场序状况可能柳的客蒸户可能拌的产你品第三凝阶段帮：项椒目定喂位寻找论均衡旺点可能毒的产罩品可能奋的客改户投资勒效益第四哀阶段秤：初糊步推摊广方爆案首先休，给恋项目罗一个快形象——项目址总体丈形象鸟定位其次费，告恢诉甲奏方我略们准危备怎兵么卖——销售称策略重要票的一穷点，竟给甲嫩方一策本明比白账——推广愈费用或预算食表接着扩，告郊诉甲岭方有复推广邀能销鹊售的节更好——推广遍策略最后友最重绝要的星一点捆，把朋你明窄确的那工作当计划北告诉坐甲方——营销痛工作粗总体裳时间欲表营销策划简介关于亡广告谣的基杰本认遣识1房地姿产广则告的哨特质2概论1.旦1广告灾所承大载的哲四大倍功能促销鹅信特息欺说摇服旦定洁位1.往2广告赢的传缺播心除理学编码成码解码倾向罢性解扣读协商梁性解跑读对抗毫性解愉读关于哀广告捷的基坐本认枝识11.3受众丧心理厕机制从众淡心理个人路不存腰在明购确意饥见时卫，遵炸循群躺体意捞见决惯定自女己的仙态度界；两个切原因嘴：确穴认信彼息可居靠性首和怕赏受孤翁立；“沉舱默的非螺旋陈”效驶应。慕名吨心理传播计者的隶名望狼与能听够吸韵引的萍受众晶成正齐比。原因虑：专朗业化栋导致衔个人确局限符，必常须参昆考相斜关行帜业专汗家；明星垂代言界人效临应。自己雁人心是理受众溪在接她受信汇息时赌，希柏望在课传播堡者身膏上找刮到与始自己锣的共孝同快点未或相敏似点词。共宽同点炒或相粱似点霉越多片就越冬容易乏接受香信息权；同乡巴效应捕。关于母广告营的基体本认肿识11.4广告奋信息宿选择还心理广告傻画面火的注雾目率孤，静纱态＜突匀速散运动恶＜激杂烈变尾速运课动；反常备规、评反习燃惯的从广告杨能冲塞击思吨维定奥势；新异怕刺激隶的广摸告易名引起碑注意鹊；说“熔不是刘什么拆”比欲说“惧是什劳么”赌更引中起注鸭意；与同味类产晕品、尚服务躺进行阻比较容易引装起注伍意；新品池名与带一个驻已出串名事印物挂探上钩容易引阶起注唉意；有物逆又有域人的茫广告地比无兆人的旨广告俗更引咳起注蔑意。关于观广告泄的基产本认困识12.房地败产广种告特逮质不可香移动免性决连定广薄告的呢第一误要义细是将照客户秤带到艰现场即；预售迷方式滩决定私广告计必须攀在现两成产阿品稀种缺的缺情况豪下弥债补客曲户的碌想象葡；高价纵值性腿决定蜘了房驳地产葡客户钢的消明费周角期较顷长、喜购买暗决策苹时间勒较充洽分，勉广告喇必须掩创造煤短期币集中赵效应伟；房地粪产产猫品具次有独破特性每和非烂标准岛化的帮特性本，这艘决定爬广告环既要照创造狸一个碌饱满盗统一既的形歌象支春撑整改个楼鹿盘销跨售，反又要析对产披品进刻行细盾致入谱微的斯划分值和推潮广。房地霸产广结告的微特质2传播腿体系魂建立品牌咳传播切效应1广告狮投放旱策略2纸质买媒体3电子射媒体4户外烛媒体5展会6广告锡表现烈形式工与营前销71.1品牌勤战略序中广响告所帽扮演各角色定雄位形象筝及识拖别传廊播寻找跪产品堤在消爬费者屑心理倚阶梯弦中的正独特习位置奶，树浪立产哲品难艇以模羊仿的省差异仆化特变征。确定牺产品西名称悬、概价念、编形象郑石碑惹系统酱，对挑产品杰的各减传播里渠道线中的膛呈现挂形势斤作扰出统洲一规尸定。运用复立体穴组合糊媒体举策略怕，塑今造、纳传播庆、宪维护圈品牌销形象座，促雾进品绣牌和絮消费榆者的喝有效协沟通昌。品牌叛传播暗效应12.1广告纷投放勤应考渣虑的麦因素目标革受众配合革客户此可能泉购买若的时撑机，辈如周次末和考节假傲日；选择康目标搏受众察最可给能接稼触媒型体时是间；重点宇考虑偶目标帽受众琴偏爱妙的节碍目。记忆炊规律间隔粥时间辜越长谋遗忘富量越优多，剧必须杀给予浇反复鸣刺激年；立体兼媒体皮组合软效应君，紧炸随人桌的活贴动周扣期重拉复同凳一信昼息；合理吼的广拉告时母间间崇隔是仁“先奇短后幼长”杆。视听饱峰谷广播厌、电离视广畏告选乖择在园视听无顶峰脆，“悄黄金予时间狱”两贫头各厕安排7条广件告效结果最川优，邀每组获中的径头条叮和末胳条广乱告效对果最隆优；每周际星期波一晚馒电视族收视央率最疼低。广告控投放所策略22.2广告厅节奏垮控制捡策略集中塑型连续否性间歇智型脉动林型1234广告负集中帽于一临段时惭间发铲布，带以短哭时间嘴迅速蓬形成中强大的广吹告攻艺势，辰常在桨预售/开盘联前后盏、楼乎盘封丈顶或泳完工入伙婶时采刃用。骨效果魔是短惭期内宵的强尸烈有烫效刺押激。一定朽时期百内均碍安排卷广告葱发布誉时间倾，使行广告龙经常牢性反复咽在市暮场出特现，参逐步拍加深毁印象送。效茫果是巴不断供的刺激消仗费者宝且节勉省广资告费军用。做广刷告-停-做广踢告的逆反复罪进行崖，常络在开冲工、漏预售开始驼、楼醒盘封蔬顶、限竣工遗入伙肉这几勉个销某售节榴点投朗放广告，葵须根珍据实灵际销佣售效沸果和某受众族遗忘牺速度惭调整贞广告间歇话时间月。集中暑连续基型和个间歇发型的虽特征肤，即画在一罚段时柔间内置不断保持弯广告漆发布丽，又贞在某用些时再机加妖大力聋度形刚成广把告攻势，舱效果沾是短照期的喂强烈角刺激斤和长寨期的闸刺激剥积累吐。广告费闷用投显入相扇对较略高。广告度投放品策略2报纸期刊杂志刊中卸刊DM航空绢杂志会员巡寿刊物免费茅报纸…便于民携带便于完集中材质瘦具亲膛近感阅读识不受跑时间位影响非强蓬制性……特点纸质则媒体33.墓1.妄1报纸贱广告姻的特授点利迅速幕地传谷递读懂者群买，通貌常在殖一天勒内达毙到10斑0%无论兽是作胖为独疲立单辰元或闲是与件其他尼报纸速组合喘，能够触匀达大损量的坏受众相对玻较高要的地六方市醒场渗浅透率为广以告信弓息和套文字察稿提仗供永各久暴起露的返机会吗，用于剪慎辑、吹储存剩、参护考就目相标受食众和姐广告文规模阳，具笼有相游对较对高的场成本效益一份嫌报纸孔重复距同一活广告嘴，能让够产沫生暴公露频蠢率可以携分发病自由址插页饿和读君者反究馈材崇料（屡优惠上券、调查窜等等挂）弊寿命饶短，欧不提状供实寨质性汉的传葡递读拉者不提应供声炭音和怪影像非正健版广缴告紧却凑摆辉放在朵同一捉版面汽，导幕致混蓄乱而使广滩告阅港读率牺降低通常院不提足供逼把真形外象的阔彩色邀作品不像别其他竖媒介赚（如沸电视腾）传必递非逗成年唉人受规众通常胜在一览个特淘定时惰刻广公告信敌息只虑暴露际于一欺人纸质素媒体33.科1.菠2房地本产报砌纸广携告排裕期报纸敞广告跑是短稻期有怨效行盲为，近必须粒贯穿往项目避销售鉴全程或，依据销售弊时机坏有所夺侧重衣。从投出放量掠看，匪主要扮集中令于开嘴盘前洋后几轿个月恭内（向开盘剪、强衰销期结），刻进行储轰炸稍式广年告宣壁传，盏为项杨目造偶势，注吸引悠预定店客户障，促浊成开姜盘成必交；延续浮期以巨适量恰广告洁，保矿持市抽场热问度；乔配合苗现场饿大型灰活动害集中踩投放牵广告奇的形赞式，柏效果斯比较票明显阻；尾盘格期视蹦需要消而定缎，保亿持曝闸光率捕；投放棕的日冤期，闻尽量姻安排定在周烫四或卵周五扬，促侵动周敌末现梅场有排足够赏的客疮户量忙。纸质柔媒体33.怀1.箭3房地酒产报口纸广察告设底计要娃点报纸衔发行拉周期连短，穿适宜劫制作捏系列楼广告顿，逐健步展竭露项姿目卖补点和沙发布吸即时尤信息良；不福同推摄广时描期可鲜设置够不同浇系列答，以跑使广瓣告表腔现富防有创嘉意；版面幸上求两新，波突破税目前脏版面蜂流于括守旧达的形搞式，里例如统可考棒虑采焦用竖1/2版、见跨1/滔2版、2/誉3版、虹跨全胖版或浇其他膏创新竹版面谢等；在色彩上旺除了烈与整阁体宣址传风城格基佳本保悲持一鞋致外扁，也标应尽今量突哄出；宣传贸诉求剪点要薄突出扰、鲜霞明，索一次畜广告跑不宜废太多蜓诉求戚点；纸质震媒体33.终2.晨1杂志广告渠的特卧点利提供旗广泛宿的版尝面形腥式和貌不同埋的编兰辑重姨点来数触达读者在高阶质量担的纸贷张上址制作葬真实横的色虫彩，稀使产挣品有效的姻真是滨再现把对摘目标罚受众追群体扣的浪奶费相遵对减祸少到厅最低陡，能够触然达具领体的岛人口骆统计组群可以旷分发艇自由戏插页之和读依者反隙馈资凭料（堡优惠泼券、调查泳等等像）弊不提邪供声殖音和领影像前置旋时间窄长，抽一旦剩处于井印刷凤过程陈中就样无法所取消脑，紧急造处理诵相对瓜不灵旨活无法味提供丧其他垦媒介冷形式侧那样狗的总暖触达齐能力不会昼产生舅向其艇他媒蔑介那密样高急的接盯触频剂率水该平通常精在一劈燕个特悼定时湿刻广拔告信乔息只按暴露禽于一律人纸质皱媒体33.负2.祖2房地沟产杂寇志广丧告要担点考虑眼杂志恰广告动周期迎长、庭保存彻时间弦长、奔传阅鼠率高付等因尚素，男房地脂产广福告侧燃重表催达产启品特迈质；杂志怠设计罢较为酸精致米，广客告具艳视觉仪效果粉才能锅脱颖碎而出院；文领字融萄入散孟文色样彩，典增强将亲和扛力；版面觉段则医上，玩封面羊注目压价值郑高，摆封底恋、封震二、级封三伪、扉咬页等愤版面览位置桐次之千，内偶页效投果不魄佳；房地秀产广鸟告较淋多投盆放在心财经对类广积告上朗。纸质弊媒体33.彻4.恒1雷DM的特朗点利针对贫性强覆盖犯集中击、到膝达广捎泛灵活便于哲控制个人口影响羡力专一嫩性反应疗率高可证筹实性弊成本度高纯粹狐广告栽，缺扶少内颜容支盒持可能蒸的消陈极态甩度针对辜性问侮题纸质惭媒体33.刃4.幸2房地纱产DM要点挑选丝式有效臭的意遮向人禾群强调重产品恳卖点运和利碑益点配合论现场附活动设置促奖励提供涌多种困反馈桃途径为客痰户度程身定姜制使用使新材扮料和针富有绢创意醒的设阁计文案喜难度镰不超炮过客堵户理饶解力纸质雀媒体3电视广播互联优网楼宇而电视……直观时效盖性强现场净感强娱乐劫性使用端场所规固定……特点电子骆媒体44.针1.贩1电视忆广告势的特异点利传递朽的广梨告能阴够同耍步被紧看到俗或听丙到，巡寿能够展渗示运种动：消图像族、声乘音和阵活动能够框同步站传递微多个有家庭罗成员提供项相对家较快芽的传列递是由维广告钱主驱吹动的猾，闯料入行巡寿的广样告在大红部分狼的普戏通消眉费者企群中震能产钢生最鹊高的触呼达率沸水平较高诞的接奖触频党率水见平能够事在24小时灯的任体何时时间传轰递广蜓告信抖息弊被认躲为是槐“最储混乱须的”鼠广告气媒介亮之一恢，影响观救众对造广告衣信息姻的记悟忆特定竹节目免插播纷广告付机会宪有限要达梦到广椅告的个覆盖陕率，宫需要圾较高旺的甚挠至赔钱砖的成部本不像提其他膛媒介字形式盆那样辞具有这人口滔统计无选择性对于倒范围勇较窄甚的目兰标受切众群袜相对麻成本摩效益较涝低电子降媒体44.左1.云2房地萄产电学视广皱告操纺作流恨程获取妨各媒械体广米告刊峰例表搞；根据栗项目惊营销堵费用偏配比变，制伍作电排视广姐告预渠算；根据唤项目奔营销配计划敏，制耀作电反视广慈告排崖期表招；广告夕公司棉提案屿；策划猪分镜鸟头脚逮本，袋根据帖制作蚊班子牢和演程员的侮选定找，跟致进拍杏摄，削后期抵剪辑障审样晋；电视醒台审烛样，叼播出门；广告挠效果条监测食。电子块媒体44.己1.唤3房地霞产电贿视广吨告要弊点对于钟电视料广告光，房搅地产插的目亏标受省众群务较窄分，成倡本效支益低，汁仅作闷为立碎体媒丽体组哈合的军辅助预手段攻，在贼项目揉强销释期投碌放，主要州诉求嗽点是屑树立戴项目沈形象粗；基于倡房地镰产的桃地域忌性，蛇电视番广告窃投放回策略询组合浙为市扫级频道+有线颗频道做；8：30兽-2省1：30是收渔视高所峰，逝在“凑黄金财时间托”两徒头各您安排7条广赌告效杀果最机好，急每组宴中的凶头条兆和末商条广识告效优果最但好，崇每周星壮期一盘晚电轨视收肠视率拢为最塌低。电子用媒体44.怕2.棋2房地颠产广鉴播广蒙告要英点投放FM波段除，交演通、企经济墓、音武乐等狼频道裂；适合挠中高榆档和嫌大众妥楼盘拉，不轻适合杂高价紧位的垮楼盘宇进行揭推广削；基于辱灵活脸的发瓣布形河式和图低廉轻制作其成本树，可秘根据谣销售弄进度甜讯速更倚换广俗告主乘题，芝发布赚项目界即时梨信息开；广播才是受望众细延分程受度非惭常高艘的媒虏体，四适合透采集吊个性卡化的见表达方惹法，嗽强调族对特贺殊阶疾层的秤诉求支。电子臂媒体44.型2.子1广播汗广告蚕的特渡点利提供万触达飘听众赠的广暑泛模北式和侄节目皇类型同时棕传递费多个辩家庭鄙成员提供呀相对假较快驼的传螺递在大字部分呀的普乐通消俭费者矩群中而能产旗生最行高的触裤达率凳水平具有谎较高配的接贷触频艇率水却平能够射在24小时手的任腹何时背间传鞠递广荷告信爱息制作经广告洋的成兽本相司当低利用讯听众救的想言象力宰，是棋广告露信息拿产生趟在其他供媒体妇形式捞中无厨法实扛现的笛形象弊是一馒种听飞众不赔易全加神贯未注的拼背景啊媒体一般唯需要私相对联较高胜的接符触频味率来忌弥补可允能产饥生的矛消费上者不夕注意末性不提崖供图泽像和眼影像电子晌媒体44.据2.波2房地怒产互赴联网肆广告赶要点可采炉用平避面与省动画今相结泽合的域方式阿，与秆项目偷整体许风格面一致射；一般踢投放次于“尸新浪按”“园搜狐吐”等婚门户屋网站羽，采鹅用旗句帜、也链接检、弹贝出窗贱口等碰形式爪，与段项目仍主页鲜实现下互动秘；关键回词广该告根码据受单众主哗动的拆搜索蒙意向杂给出怠信息盗，能住够锁省定特偿定的饿受众俩，点拜击率浮高，举须注称意关赚键词狸的合牌理设纲置，铜应用黎案例产包括喊上海宗的檀振宫；香港矛市场育可以梨多采沃用网芹络广菌告形剑式。电子恳媒体44.左3.隆1互联型网广稳告的饶特点利可以甜根据尊更细摧微的卫个人伙差别殖将顾杀客进婚行分类祖，分馅别传特递不表同的需广告偶信息提供要互动任选择夕，广星告信出息作锦为与哄受众杀“对话”抛的一践部分遥层层较传递利用逼虚拟抖现实摸界面长设计处来达栏到身词临其阳境的感押觉主力序用户冠是学托生和刺受过轿良好放教育裙的人到达葡工作算场所智的受连众弊未经卖验证瞄准扫成本晓昂贵下载土速度看缓慢安全尸与隐曾私方寒面的栏顾虑电子尤媒体4灯箱公交…接触末频率冰高区域斯选择秤性强传真陕度高购买秋费用润较低强迫母诉求枝性质……特点高炮户外碗媒体55.与1房地劳产高炮广告乌要点设置错于城局市主燥要路乱口、炭人流把集中罩的公父共场隐所，酸及楼宿盘所躺在地键；常规珍内容宴为联忌系电团话和由楼盘杂地址愤，另依可根酒据项词目具卵体情徐况安捎排画馒面诉雁求，祝组合隔运用五主打帖广告玻语、电主题明画面渐、预迹售/开盘/封顶/入伙忆信息孕、楼先盘鸟痒瞰、孔俯视涛效果粉图等殊元素睡；区分坊户外父和平醒面的间表现证形式已，使扣字体猪和画介面效前果能致够适扬应具辉体场吃景；一般取按半懒年、冤一年步或以段上收浩费，社地段扁好的蹲立柱宅昂贵旺且不角易获返得，评应在普项目标前期鼻确定织户外蜘广告码方案志、洽役谈、俱预定茧。能够抛在相汇当长腥时间拼内持习续广添告效谢果，陆是房逢地产这户外追广告病的主粒要形疼式。户外阶媒体55.2灯箱广告害要点起烘堤托气贷氛、倒注目列和引惹导作宜用；持续颈时间冷较短拖，总授体成琴本高无，一辩般仅差在项谁目开卖盘、怖或促糖销活颤动时状，配疫合其弦他媒未体使静用；安置踢在项趣目所桐在道早路两励侧、堤工地近附近残或项炉目周粗边区成域中候心地然段；通过便数量拔累计依和序楚列变竖化达奶到一卷定的朋曝光赶率和睛重复虑记忆哄效，艇力求萝图案条简洁棚、方更案精枣炼，戴穿插1-夜3只种虽设计急模板船以达剃到效直果。户外背媒体55.3房地染产公索交广链告要而点选择保途径腔城市丛中心免区域宰、项吃目所禁在区馅域的乡丰公交协线路贡进行热组合纠投放刑；车身左广告鉴和候赴车亭翠广告卷适用逝于中枪高档竹楼盘胞，郊箱外大这盘常包用；车厢面内招情贴画辜、扶刃手、践椅背励广告马降低逮项目预的品土质感绵，使照用充隶分考翁虑项绿目定突位和宅推广取需求锁。移动闸电视脸的新能闻/节目籍内容选较少膜，广访告信可息超子量、惧干扰震大，流易引跨发逆想反心减理，庸通过怠高频眉率反续复引柜起注捧意和嘴强迫国记忆挺常见饰于普窝通消狠费品眯和医表药广穷告，哲房地粒产项艘目谨利慎使叮用；户外唇媒体5房展册会酒店顽展销御会外销贺展销嘱会…集中碧购房勿意向腾客户一对兄一宣凶传现场螺感染巨力……特点展会66.洁1房展安会策婆划要奇点考虑寒因素热：主掌办单饺位、徒办展并地点备、时境间与冰楼盘葛的推迟广期艳是否冒吻合拿，展还位优槽劣，晨项目/企业酱主导叹。展位笨安排桃：大池小、迅位置朱、设息计风阴格，颤布局金，细锅部处裳理销售揉工具扁配合器：模哄型、瓶展板钓、销枝售资拳料、扰看楼慰车销售判人员家：着摧装、洗职务础分配吸、管浙理要翅求促销梁策略刮：现拾场活杂动、慢购房誉优惠爱、礼服品、羽抽奖箩等与楼睁盘现再场的瓜互动展会67.光1.贷1景广告均的基约本要敬素主诉语差异特征基本信息案名销售动作广告挠表现奇形式零与营宰销不以拿营销璃为目手的的抽广告丝式就是卷耍流笼氓77.核1.秒2营政销策作略决定广婚告形云式产品策略销售策略营销策略广告表现形式广告调性产品核心投放方式销售信息高端盘大众盘投资盘个性盘卖地段卖房型卖风格卖景观密集型分众型精专型直效型频繁新推价格促销高价待沽尾盘促销广告访表现度形式腊与营雄销不以蜻营销毅为目跟的的摘广告住就是袜耍流揭氓77.园1.锯3摘广告狱的US掉P理论广告优是产乒品US烦P的传递归者，营日销是其产品US爆P的创造狂者US董P理论（Un态iq记ue骑S蜓el匠li贞ng殿P伐ro筋po临si肥ti站on）即独特春的销中售主瓦张US送P是一夜种独云特性：它思必须客使消露费者淹坚信中该产净品提翻供的介最终际利益判是独典特的焦和最它佳的较；US吓P必须湖有销衔售力：它另必须送直接苗联系吼消费蒜者的缘瑞需求庙，必周须有欲说服繁力和铁感染跑力，葱从而按引入俯新的鼻消费委群；每个US谅P必须围对消爹费者资作出咽一个昼主张：US叠P的核球心是电要针柄对消够费者充的需哭求和去动机爪。广告赚表现谣形式闻与营败销不以若营销慈为目放的的逃广告妄就是寨耍流赞氓77.勇1.士4US触P理论姥应用US咏P：美舞式别握墅，蹦产品行注重聋细节董，低独调不搏奢华万科·兰乔来圣菲广告月表现山形式险与营抚销不以芹营销仓为目幕的的敬广告乱就是柏耍流振氓7亿城·左岸摊香颂US良P：苏特州东室沙湖槐畔，70虏-1钉00拢m2湖景到公寓广告掌表现盛形式冻与营只销不以株营销锈为目罗的的汗广告势就是讨耍流都氓7金地·未未同来US略P：中崖环6号线橡公园民旁，54公-8雷9m2精装中小高画层，构创意骡大空拢间，昼低总榆价广告庭表现栗形式杨与营环销不以汉营销偷为目圆的的绵广告猾就是透耍流虚氓7US辩P是所餐有广洒告的核心，表武现在鸦房地维产广案告上恨就是卖什娘么样状的房仆子，有哪些潜独特晓的卖喉点，最璃终目隐的是吸引绸谁来秀买。一下个好解的营虹销策冠略能捷精准绩定位US时P并通斩过广切告最铲大化风的表消现出福来。房地毫产广爬告的叶基本桶要素页包括案名、Sl机og饭an、主要棕卖点、基本幻玉信息、销售反动作等，怪这些盛要素片的表罗现内有容都牢是由嘱营销涝策略兽决定栽。而惑营销汇策略商是为促项目围量身堂定制殃的。返所以项目是基准，营销是导向，广告是表现。广告沙表现垦形式扮与营惕销不以孩营销扎为目卖的的污广告含就是副耍流息氓77.涝2.抛1广面告的鉴诉求蔬调性广告祖的诉临求调旱性在广研告表惭现中彼与情治感因振素相欣关的扁，品页牌或桶其它养讯息召的人坐格化续的感团知形嫌态诉求：广雀告所纲诉说哀的内欺容，阵这一庭内容兽对消戴费者傻心理度产生番作用丹；调性：影袋响消非费者痰感知嚼的综豪合属昆性。广告赏诉求赚中的起四类伞调性冷特征欲：亲力典，实仆力，而趣味嗓，品控味广告拦表现就形式涂与营脆销冷诉拣求与烛热诉忆求7亲力：

广告调性中蕴含的和蔼可亲的特性，与“相似性”相互对应；实力：

广告调性中蕴含的以“势”服人的特性，与“社会身份”相互对应；趣味：

广告调性中蕴含的情趣特性，与“吸引力”相互对应；品味：

广告调性中蕴含的“更高追求”的特性，与“专家身份”相互对应。热冷广告诉求调性适用产品广告内容元素热诉求（热性情调）精装小户型、经济型公寓亲情、友情、爱情、概念冷诉求（冷性格调）高端别墅、大平层、舒适型公寓成功人士、产品细节、品质调性7.泽2.衰2荣广告突诉求甩调性某的一茶般特迅征广告必表现淹形式寄与营颂销冷诉舍求与暗热诉药求7联合·麦田40像m2精装变小户旨型，谜以爱哀情为摄广告担元素而，漫笛画为凉表现扛形式辽，引猫起情歌感共嘴鸣，笼吸引拦购买尤力较记弱的铁年轻聚人，竿亲和递力和筛趣味陪性表慕现十军足，妹典型蝴的热努诉求汉广告罗。广告吵表现燃形式刺与营光销冷诉礼求与册热诉宅求77.目2.贩3厦热诉环求举拍例上海亮青年僻城都市剩新兴值白领程的代机言！广告凝人—综合夺因素模特—商业猎头—地铁银行枯职员—小成异本立效体空柿间SO番HU堂—商住广告桶表现验形式子与营丢销冷诉练求与插热诉责求7上海谈青年逃城30塑-5房诚0m2精装LO突FT住宅鉴，以其在上桥海的沙年轻务白领姜的小围资情咏调为随广告体元素距，引膨发强骗烈的浅归属帆感问私题；乘大量离运用鼓红色掀作为悦主题衡色，笔表达浴其热岸诉求慎的情之调。广告世表现茂形式朋与营死销冷诉稿求与均热诉棋求7龙湖·香樟豪林别段墅泛黄数的叠昂影仿蝴佛把穗人带尾进了30年代渠幽香凭的回语忆……7.股2.拼4酸冷诉态求举缎例广告科表现坦形式滋与营吹销冷诉陕求与抖热诉失求7龙湖·香樟斜林别时墅以灰祥白系全列的必冷色彼调为惭基础干元素结，附艘上简吴洁高切雅的浓小物汁，别埋墅的讲调性滋自然壁流露叼，实趴力与殃品位呈具备何，是蜜冷诉顾求的能典型屡。广告新表现棉形式铲与营妇销7广告胃表现亲形式疑与营猎销冷诉煮求与扑热诉孝求7华润·外滩租九里国际练化时旺代，蜡霸气佛外露……广告叮表现捡形式淹与营锈销冷诉照求与动热诉酒求7广告磨的诉葱求调未性是浴指广告漫表现查影响言目标未客群研的综膊合属搅性。按诉助求调济性来积分，府房地蔽产广乌告主优要有冷诉蒙求和热诉下求两种吗，冷焰诉求置表现撕的是品质和尊贵，多宰应用宜于别墅、高端状住宅等项臂目；月热诉奸求表捉现的颈是情感和概念，多渐应用窄于小户决型、中低购端住舱宅、酒店袄式公链寓等项繁目。射调性碧的选疾择是锁营销年作用洒于广升告的抖基础欠。广告购表现狭形式锣与营品销冷诉剃求与魄热诉减求7色彩滥是一成种生阔活语污言，波运用满色彩跳的表旅现力肤，如迎同为辣广告服穿上方光鲜舌亮丽敢的衣避服，券牢牢因抓住辣消费拿者的焰眼球馆。7.截3.联1爷色彩寇的表退现力色彩：眼师睛受菊光的稍刺激篇所引询起的挥感觉即作用扮，色信彩的宿表现虹是掌顷握视桥觉美倘的基赏础。色彩奸的表贝现：运屡用形滚式规劣律组绣织设低计要昆素，让形成尤整体制形式腰美感储，通师过对仓形式锻结构龙和色武彩关连系的江处理躁，使椒形象山生动熔而有爬韵味滚，形欧成或仿高雅升或活径泼的咬色彩傍基调闸，与绘受众厘产生饿情感迷上的时内在从呼应游，对屯广告蹲宣传菠主题桥予以怎把握惯和认逐同。Ti林ps：有充时为桐了塑寨造更杰集中咸、更煤强烈鼻、更杜单纯仗的广股告形件象，金以加耀深消姐费者汪的认吩识程举度，棒便可台针对砍具体塑情况把，对拌广告场的某念一个很或几购个要篮素进恨行夸卵和强护调。广告寸表现舰形式君与营根销给你东点颜初色看欲看7色彩魔的联垄想：当皆我们粗看色督彩时谢常常馅想起晕以前笋与该绩色相仗联系询的色屈彩，之这种窄因某爪种机尚会而嫌仍然申出现苗的色蜻彩就连称之裁为色谈彩的蛾联想蹦。色伤彩的洗联想物是通齿过过嫌去的旬经验畅，记喘忆或序知识滤而取圣得的泛。色彩具体的联想抽象的联想红色火、血、太阳热情，危险、活力橙色灯光、柑桔、秋叶温暖、欢喜、嫉妒黄色光、柠檬、迎春花光明、希望、快活绿色草地、树叶、禾苗和平、安全、生长蓝色天空、大海平静、悠久、理智紫色丁香花、葡萄、茄子优雅、高贵、神秘白色白云、白糖、雪纯洁、清净、光明黑色夜晚、墨、炭严肃、刚健、恐怖灰色乌云、草木灰、树皮平凡、古老、谦逊广告正的色亚彩表础现通惊过消栏费者拨的视饼觉生烟理和拣心理孤作用的于营距销7.寸3.爷2此色彩住的联行想与啊象征广告倍表现萝形式糊与营管销给你厘点颜胳色看肠看7红色枝的纯因度高货，注眉目性辟高，枝刺激舅作用邀大，被人们软称之粗为“砍火与锯血”垒的色肚彩，况能增舅高血讽压加伍速血鼻液循荒环，突对于役人的买心理吼产生佛巨大淋的鼓椅舞作究用。锦都广告释表现鹊形式暮与营志销给你迁点颜明色看统看77.旦3.扁2拘红色翼系广怎告撷证影万科·金色江家园黄色凡是最遵为光沾亮的德色彩挽，在孙有彩尘色的唯纯色批中明悼度最粮高，蚕给人膝以光都明、禽迅速遭、活庭泼、嫂轻快朵的感包觉。屿它的眠明视窝度很删高，矿注目剧性高拍，比蕉较温肠和。7.复3.申3厉黄色弊系广久告撷棵影广告跑表现叼形式拿与营槐销给你强点颜贪色看铁看7YO巴HO城绿色判的心初理概茂念：质绿色送为植铲物的滋色彩哥，明日视度浅不高水，刺偿激性愈不大六，对狠生理先作用肥和心自理作抽用都臣极为写温和魂，因常此人搁对绿农色的愉嗜好壮范围哪很大仙，给语人以秀宁静歇、休品息、建精神屑不易级疲劳图的感俱觉。广告谋表现晒形式倡与营龙销给你距点颜泉色看勇看77.净3.迈4梅绿色磨系广枝告撷夕影橄榄晴纪蓝色漫的注旗目性盾和视河认性匀都不班太高鞠，但吨在自列然界记如天婆空、银海洋钱均为道蓝色醋，所烦占面莲积相呈当大前，蓝腿色给韵人冷返静、叉智慧恩、深衰远的就感觉称。广告看表现进形式子与营择销给你穴点颜叛色看盈看77.厚3.蚂5侧蓝色病系广棍告撷案影世纪掏东方货城-远景白色驾为不辱含纯艇度的钳色，随除因猾明度艳高而彼感觉舅冷外抄基本胃为中散性色宁，明拒视度振及注乖目性模都相熟当高找，由芒于白灰色为成全色乔相，堡能满宪足视素觉的血生理敲要求棒，与断其它主色彩钩混合风均能添取得痒很好虽的效较果。广告纯表现债形式丛与营狼销给你读点颜郑色看碧看77.畅3.安6发白色贝系广凶告撷闯影光大·水墨迫风景灰色游为全恐色相定，也狱是没叹有纯炸度的石中性流色，轰完全订是一排种被低动性泄的色船，由虏于视选觉最证适应鸡看配然色的颈总和浴为中牵性灰膊色，尊所以拖灰色苹是最士为值和得重挖视的诸色，葡它的失视认般性、降注目暑性都低很低戒。所杜以很浩少单然独使龄用，篮但灰贤色很至顺从菠，与特其它峡色彩激配合述可取乡丰得很萝好的些效果菊。7.勉3.屑7棋灰色距系广告箩撷影广告牙表现血形式婚与营刘销给你怜点颜既色看喜看7世界哪正是轻有了塔色彩墙才变劫得丰蜘富饱蚂满，碧房地吓产广消告也僚不例宜外。尸营销笑通过产品忆属性和客群臣导向变幻凝出了爆不同辞色彩崭的广涨告。产品脏属性有：别墅，高端驼住宅，高端伤酒店围式公嗽寓，小户躁型，中低偶端住收宅等；客群哲导向有：年龄、置业梢目的、收入李水平、职业、个性等。结合巡寿以上擦两点叶，黑色、灰色、蓝色、紫色系一搏般应捧用于高端的项争目，史客群年龄悄偏大，追化求尊贵舌享受的生欢活，虽讲究生活罚品质。这艺些色刷彩比箭较低调压优雅；红色、橙色、因、绿色、黄色系一慌般应皇用于中低钳端项目忌，客晚群年龄历为25自-3密5岁，追煤求自由偏舒适的生搬活，霉略带小资持情调。这粗些色衡彩表劫现热情且富有顾感染咐力。白色广告度表现膜形式侧与营郑销给你奥点颜治色看柴看7销售忆现场滥包装看房车1售楼幅处2样板赞房3销售箩推广线资料4看楼川专车滚的设置地点上车虑地点枝：人壶流量阀大、是交通纷方便紫和知年名地川方下车捞地点扰：售暮楼部努门口瞒、小蹄区主好入口看楼淹专车罩的设纯置时赌间展销增会、浓周末蜻或黄命金假站期对开兼的形肌式看楼客专车绣的行忽驶路冻线弱化边路程盟远的酸缺点避开容经常副塞车真的地机段选择苏风光考优美撞的路剑段看楼筒专车12.著1售楼泥处应铅展示都项目动特色对于巴期房驼销售贯售楼核处构型成客户对亩项目合的第喊一直唐观印序象，挖应把项目帮特色薯发挥甚到极序致；售楼侧处22.牲2售楼维处的能外部鬼设计售楼云处的超包装捷也是死区别蓬客户绣群的缠因素缠之一终。在北劲京东疑直门步区域田的大屿多数耐项目乐售楼管处都开设计摸的偏搭庄重术、高雕档，植适合棋一种冤商务敞洽谈组的感德觉，故而对侨于一郊些主胶打年兵轻购毁买人件群的遣项目骗的售免楼处煤来说相，强菊调售艇楼处驴时尚员、简舌介的氧风格忙可能似更为睁适合纤。颜色爹的设蹦计要壮配合扛本地墨特点案例侨：北冻京醉华润侨凤凰研城售楼愚处22.吨3售楼替处应袖营造编销售笑气氛从细详节入极手：戏挂幅婚、吊爆旗、质海报惧、背芬景版供、展坐板，捎水杯旺、装维饰物誓等；用具调感染堤力的完色块主和画昏面在锅室内驴空间催中穿领插；从项学目规秧划设子计中顷借用捷一些不概念骨；将客惧户关着心的迷销售扰信息剩恰如追其分马的融猜入其念中以锄起到首到一煎定提系示作崖用。售楼臂处23.慎1样板挖房的浪选址样板吓房的兽地址收一般挡有两酿种形糠式：设置唱在售笛楼处肺内，号优点庄是方咱便客用户行怠走，职缺点裙是现纷场感裕相对认较弱设置不在现稍楼里呢，优淋点是勉客户齿能最帐直观摘感受骡户型刑的空洗间感窄；但脆同时嘉也带米来系戚列问戏题，均如行揪走路且线复感杂、登看楼祥通道支过长卫容易掘使客杨户乏辨味等券。样板万房设期置在军现楼石应考比虑的师因素尘包括量：楼层括数：每景观饶（园久林和宜自然稿）、刘现场臂施工栋数辆：-与售棕楼部帝的距膛离、微主力狠卖点暮、楼败距朝向—周边阿环境脂、重民点推灶受单兴位样板国房33.轨1样板融房的葵配置样板虎房户阴型种症类选辜择应潜互相