房地产集团型企业-房地产项目管理讲义

2006年房地产集团型企业

《房地产项目管理

》

培训讲义2006年11月1工程项目管理提纲

2【概念】项目管理的概念【作用】项目管理在房地产企业中的作用【框架】万科工程项目管理框架【功能】万科五管一控【流程】万科工程项目过程五步法【发展】万科工程管理发展主要内容3项目管理的五个要素【概念】项目管理的概念心态：项目管理者的基因目标：项目管理者的挑战成功：项目管理者的承诺职责：项目管理者的任务价值：项目管理者的素质4万科重视项目管理的原因【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科集团战略、增长对工程管理的要求有质量的增长客户需求的变化社会对诚信的呼声：行业竞争的加剧房屋技术要求5【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科集团战略和业务管理的需要我们建立了专业集成化和ISO9000体系，各专业的内部业务有了良好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管理，却未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等必需的手段。万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理人员，而是能够统领项目的管理人员6房地产项目、工程项目、项目管理的区别历史上，项目脱胎于建筑工程。房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。房地产项目的任何一个阶段可以通过“外购”得以完成，但不可以把项目“外购”。如果（即使）“外购”某阶段，也需要若干数量的项目团队成员管理卖方，更需要项目经理管理整个项目。房地产项目目标相对其他种类项目更明确。【作用】项目管理在房地产企业中的作用7五大诞类管理磁过程启动悔、计泊划、节执行剖、控糟制、旨收尾九大润管理怎领域项目贝总体敌管理项目斯范围与管理项目胁时间尿管理项目乌成本绩管理项目尚质量未管理项目仗人力溜资源亦管理项目编沟通舍管理项目兆风险搁管理项目即采购遣管理经典喉项目砍管理还理论【框苍架】责万科揪工程吊项目福管理阔框架8项目底管理惧的二永维构桂成过程组知识领域启动计划执行控制收尾项目总体管理项目计划编制项目计划执行总体变更控制项目工作范围管理启动工作范围计划工作范围定义任务验收范围变更控制项目时间管理活动定义活动排序活动工期估算进度表编制进度控制项目费用管理资源计划费用估算费用预算分配费用控制项目质量管理质量计划质量保证质量控制项目人力资源管理组织计划人员获取团队建设项目沟通管理沟通计划信息发布项目状况汇报管理收尾项目风险管理风险管理计划风险识别风险定性分析风险定量分析风险应对计划风险监控项目采购管理采购计划询价计划询价供应商选择合同管理合同收尾【框碧架】愉万科番工程遵项目仓管理油框架9知识领域管理目标管理内容项目总体管理保证项目有良好的进行整体计划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制项目范围管理保证项目完整地做且只做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理保证项目按进度计划完成定义项目详细进度计划，并进行控制项目费用管理保证项目按预算完成估算项目费用预算，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量确定项目的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理保证项目人员最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队，并进行团队建设项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目项目风险管理保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、询价、供应商选择、合同管理“九董大领域殊”管到什么？【框鸽架】奇万科右工程撞项目谨管理每框架10六大凭体系学、六招大流认程房地巷产工抵程管竭理六彼大体医系：次工程脆计划晶管理笑体系截、工芦程技爪术管哪理体筐系、妻工程各成本有管理威体系打、工饶程质篇量与舌安全谈管理魄体系鸽、工欲程风队险管销理体适系、掌现场妈管理宗标准胸化停。房地咬产工睬程管扫理六堪个流棵程：冻计划粱管理敌流程练、现乌场工碑程技缴术管救理流窜程、皇工程柴质量翁控制纠流程歇、合醉同管调理与畏现场里签证守管理防流程标、甲球供材裳料管张理流某程、洋文件撒管理冈流程留。房地骂产工站程管详理四茎个延谅伸：敢建筑子产品宿人性番化功上能开灿发症、建伙筑产待品高毙新技壮术应上用增、建隶筑产满品质局量缺串陷维般修就、员尺工与枕供应景商培坊训智。【框斩架】具万科陆工程不项目乞管理无框架11万科蛙如何阀将项获目管披理的伙知识独应用企于工推程管趋理万科支使用战的方沃法【框肥架】愚万科夸工程专项目头管理盯框架5维修软与服没务1洞察赛预定厌义2策划规与评阶估3现场订与控哗制4完工受与移付交公司战略项目策略供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目12万科刻工程援项目屑管理滚的五短管一才控之范袭围管云理DM粪-De简ve耍lo彩pm辫en志tMa疤na左ge衬me认ntPM开-Pr父oj皂ec村tMa滔na猾ge腥me坡ntFM垫-Fa水ci醒li权tyMa锹na腿ge梦me纯nt决策今阶段实施丝式阶段准备设计施工使用企阶段物业公司FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM规划设计市场老定位产品恢建议施工绳图设计房屋建造销售土地集机会寻找概念设计物业管理房屋即的生织命周映期项目轿的参踢与者投资方DMPM管理遇范围钥定义13从项现目的饿开始勤到项砌目的举完成这，通过项目荷策划(Pr包oj救ec云t谨P识la岭n)和项目志控制(Pr普oj僵ec成t梯Co数nt层ro香ll炮in蔬g)以达赚到项摇目的费用掀目标（投汤资目足标、胖成本洲目标葵）、质量晶目标菊和进冻度目唉标。PM可=P春P+击PC万科美工程铅项目直管理列的五扑管一踏控之范宣围管克理管理钢范围用定义14开始结束决策阶段实施阶段使用阶段PP基本工作时间PP向前延伸时间PP深化调整时间PC基本工作时间PC向后延续时间PP与PC在工荷作时鉴段上查的区寨别概念金与规蒜划项目扯策划施工们图施工凭销售交付居住万科俱工程菊项目企管理反的五捕管一萄控之范老围管刮理15OPMDPMCPMSPM业主爸方的PM被——衡OP册M设计忘方的PM瞒——甲DP妄M承包明方的PM蒸——倚CP仪M供货胞方的PM农——贸SP汇M一个愁项目衣的项库目管陕理系柏统万科世工程博项目咱管理洲的五忠管一奏控之范魂围管捧理16编制净项目症计划胞的重铲要性项目细实施紧前的民详尽然预测宵和模甲拟指导链项目鲁高效搏实施昼，提妹高项宗目质麦量促进阴项目倡干系糕人之斗间的包沟通劫，达堂成共笔识为项摩目测面量和笛控制神提供番基准对项史目管鸭理审峰查提嘴供定跟义为项化目总螺结提橡供基勤础构成罗项目矩档案慌的主反要组鼻成部战分员工馒的工佩作培浊训资圈料万科季工程劣项目录管理卖的五拆管一弱控之计述划管拆理17一线冒公司芳计划疏体系块框架一级闸计划肿：公繁司年益度计览划二级琴计划细：各化项目渗里程屯碑节票点计想划三级乌计划能：各央项目羊（详哑细实饭施）羞计划万科是工程耽项目挑管理裕的五桥管一肢控之计肢划管寺理18项目挡计划刺（2级计威划）捡在项受目生乔命周趋期的垫位置启动计划践编制实施收尾时间控制万科剪颁布色的计吃划管翻理办嫌法万科杆工程娘项目取管理帽的五亏管一返控之计影划管反理19工期翁的经董验值品是编稻制计英划的套基础胡之一呜万科请的规项划设巷计工翅期绩万科延的建充造各膏阶段闹工期涨（集有团平妈均3层）亭万宴科的某建造顶各阶疯段工扰期（虽集团藏平均6、9层）幸万捏科多佣层项约目常偶规总坊工期工期磁的经龟验值槽是编衡制计腰划的皮基础饿之一万科物工程沿项目莲管理责的五秧管一庆控之计昌划管的理201、合树理工匙期2均好停中加旷速3、标卫准提杆高项芒目的脖速度4、工然厂化帆提高劫建造荷过程树的速牙度项目街计划蜡要点断和方匠式万科阅工程闲项目狼管理兆的五苍管一昌控之计倘划管互理21聚焦旁并改努善基源础性气质量寸问题译，避投免发匀生质粮量群脑诉使区普域内桐各公侦司及咽公司小内各胁项目绕的质狠量水六平趋偿向均馆好提高孙大规饿模施体工条扒件下月房屋顽质量独的稳吃定性难，提福高返框修待一次割成功督率使质未量进液入行祸业领捡先水皆平，衣集团船项目示每年丝式获两时项全席国质突量奖牙项解决佣装修就房形秒势下毁的质甘量问极题解决戏前工计厂化常与工逢厂化恐的衔鉴接使命汪：向削客户期提供除优质凉住宅诉产品万科缴工程拣项目类管理无的五违管一悬控之质膜量管姨理22万科币的质首量文撇化万科拨质量端标准万科挤质量应过程虑管理万科际质量酱技术敲标准万科科质量板管理团体系万科捧工程屯项目以管理撕的五跪管一养控之质畏量管翁理23万科美的质套量文袋化核心歌：质艳量是捏万科奥人的轮尊严质量宁是客父户的富质量质量茂是你改我的肢责任质量扭是与冤合作斥伙伴宗共赢质量齐从预肃防开违始一分探缺陷军，三哗分代凭价没有猛质量膨，就泉没有注未来万科型工程堂项目绪管理毫的五暴管一次控之质畅量管撑理24国家击质量每标准万科逝质量掀标准甘是什己么万科河的质薯量标权准万科咽工程序项目吼管理旁的五端管一鼻控之质似量管抱理251质量掠策划2合理连工期施工跃过程融质量角控制对供见方的轻质量毕管理成输出万科失质量趋管理抄体系万科伸工程巡寿项目冷管理斑的五主管一概控之质亩量管伟理26工程欧技术茂标准施工拨方案设计弃与工玩程新节加点、丑新技拢术、抹新工刻艺、徐新材骡料重点伏分项限工程维修粉支持万科另的质凶量技瘦术与堂过程够控制万科妇工程坊项目网管理畅的五擦管一辅控之质脸量管棵理27成本什管理文的框繁架续确话立目泰标成婆本过略程通成类本的职确认惩过程尊万科租成本诵构成景分析崭成本跳管理息体系拔成本配控制配要点泼现场具成本级控制万科社工程五项目放管理秒的五贤管一碑控之成亭本管控理成本样管理浇体系28万科渐与竞处争对尿手组漂织架协构、幻玉管理伴模式测对比捉与分凡析工程躁管理谁的职滚责与城任务组织快架构行的设唇置团队让建设万科头工程锡项目繁管理务的五横管一跳控之组千织管经理组织胆的管量理体挪系291项目皂风险忆定义2风险详产生讲的原圾因3依据高风险炕来源致分类4项目恒常见膨风险师防范号对策5项目叼风险铜管理个过程万科芳工程呀项目侨管理遵的五祖管一盲控之风石险控蛛制风险叶控制袭体系30万科丝式的采尘购体筒系1采购铅管理宝制度2采购嚷标准3采购湿原则4采购患的范害围和匆分工5采购泰模式6采购止方式7供方巧评估万科丢工程臭项目刃管理同的五浓管一睬控之采蛛购管嗽理31洞察令与定骡义万科富工程培项目继过程磨管理分析阔内外臣环境定义透项目明确括目标分解沈工作强结构参与性总体凤项目慨规划32策划辟与评劳估万科撞工程纤项目质过程停管理施工跌方案鼻规划组织河与分爸工三重霞加一顽规划制定王计划控制绑风险33现场洁与控节制万科多工程扒项目乖过程连管理启动骂项目计划您执行监控柜项目修改怜项目供方驱管理34完工薄移交万科贷工程治项目抗过程象管理验收资料封整理35维修哨与服扇务万科紧工程什项目酬过程波管理维修站管理项目佣评估纠正绣与预投防36万科骨工程停项目鲁管理扑附件37项目愿管理键概述【工程服管理妖务实忆指南】1.质量惰观念2.规范肝化、什标准租化3.采购春管理4.技术摄管理5.现场射管理项目管理项目你就是拦以一我套独痰特而技相互隐联系粒的任途务为升前题,有明妨确的怎开始廊与结秩束,充分逝地利调用资际源,为实拆现一诵个特怪定的轮目标打所作邻的努跟力!38【工程赢管理刷务实砌指南】心态：项目管理者的基因案例钞：领奖导关盏注招发投标实例纯：股市替投资印者的磁心态双胞护胎的叉故事成功取项目兵管理器者心丽态：1、良疼好的故沟通2、好低的流京程与辅方法3、计波划与绞业务1.质量喂观念2.规范述化、谋标准集化3.采购鉴管理4.技术铲管理5.现场般管理项目片管理宾概述394.心1现场较管理芳概述【工程疑管理艇务实背指南】1.质量析观念2.规范领化、赤标准鞋化3.采购畅管理4.技术浩管理5.现场寻管理施工现场管理业务主线施工前期土方/桩基主体施工内外装修室外工程管线景观园林卖场／样板房验收各部门的职责三控制采购管理合同管理设计变更管理模块404.僚2监理房诚公司鸭管理【工程略管理她务实粗指南】1.质量挣观念2.规范补化、签标准智化3.采购帅管理4.技术向管理5.现场扒管理施工现场管理业务主线项目粪部监理飘大纲劝的审萝核监理僚细则迅的审雀核质量毫记录栋的审爽核监理扔月报极的审慈核帮助铃监理驶协调氏关系414.怕3协调柱管理【工程缸管理凡务实供指南】1.质量母观念2.规范叶化、椒标准指化3.采购磁管理4.技术贼管理5.现场菜管理施工现场管理业务主线承建商1承建商2承建商n承建商2承建商n承建商1承建商2承建商n外墙承建商1外墙承建商2外墙承建商n室外承建商1室外承建商2室外承建商n楼层1楼层n楼层2按照管道施工的合理顺序，安排室外承建商顺序施工任何承建商在不同楼层间开展工作面应该得到监理控制外墙施工对室外工程常常产生严重影响，应当预期充分考虑承建商11、协礼调的离基础炼是计围划管床理2、计稻划安嗓排的锡基本洒思路压是使粗各种所工序查在空会间上录分离俘，在旬时间耀上也测实现猫分离424.贱3计划食管理【工程炉管理侍务实史指南】1.质量泽观念2.规范盯化、掠标准革化3.采购院管理4.技术银管理5.现场连管理主要进度控制计划控制运性进元度计故划（槽为业兆主服猾务）材料惹设备哪进场姻计划分包蹈进场粪计划施工鼓图需消求计齐划施工渐总进凉度计闲划（挨为施授工服泄务）阶段狼性进显度计映划前期猫及基围础施倍工阶圾段进勇度计杀划主体锅进度喝计划装修蔬进度坟计划验收魔进度榜计划月进秃度计明划周进持度计获划日进姑度计庸划案例:总体膨计划发展绣商的浅计划案例:六拍434.栏3计划中管理【工程援管理带务实严指南】1.质量眨观念2.规范赴化、疮标准预化3.采购常管理4.技术仪管理5.现场促管理444.筋4质量旁管理【工程困管理甚务实模指南】1.质量淋观念2.规范贞化、薯标准锈化3.采购虑管理4.技术仓管理5.现场茧管理质量控制要点编制必要技术方案技术管理质量控制物料管理工序管理审核供方技术方案案例:安装捏施工痛管理晶举例454.星4质量宪管理【工程陶管理刮务实扯指南】1.质量蜡观念2.规范扭化、说标准孟化3.采购糊管理4.技术痒管理5.现场吹管理质量控制要点工作灵质量牲检查公司僻巡视猫检查蠢（每狡月一女次）项目最发展旧部内菊部日座常工砍作质肉量检傅查实体葬质量饥检查工序犹质量用控制--乡丰--膏-工序屈检查物料旺质量零控制--描--奥-物料糊检查464.嫂4质量尸管理【工程材管理差务实咽指南】1.质量遮观念2.规范秒化、肾标准别化3.采购内管理4.技术誉管理5.现场非管理工序管理474.缘瑞5合同泼管理【工程坊管理摔务实鉴指南】1.质量们观念2.规范延化、酬标准默化3.采购洋管理4.技术嫂管理5.现场锈管理合同管理的主要流程合同执行管理合同管理合同变更管理合同交底合同进度款审核合同结算补充预算计价款审核保修金结算索赔管理484.惜5合同酿管理【工程理管理果务实河指南】1.质量反观念2.规范券化、富标准塞化3.采购旷管理4.技术死管理5.现场遥管理合同结算管理494.钓6验收【工程千管理怪务实阀指南】1.质量牧观念2.规范鞋化、鸽标准虽化3.采购佣管理4.技术猾管理5.现场肝管理验收管理504.锄6验收【工程维管理赞务实功指南】1.质量灰观念2.规范蜜化、到标准酒化3.采购违管理4.技术夜管理5.现场纹管理竣工及内部验收管理51【三】工程婚系统李面临仗的挑晃战521.公1系统倍解决迟工程糠质量信问题【面临引的挑缸战】1.启动侵磐石附行动2.磐石吗行动寸简介3.培育籍心智呆和价旺值观4.深化蛛、完串善磐方石行译动5.持续若创新实施磐石行动的目的对外岂部环杏境和心资源里的充套分研竭究对内尺部管目理现两状的毕分析对质剃量发忘展历咐史的按反省叶和回竟顾系统饼解决友工程妥质量救问题质量衡是我雨们的沿价值棍和尊构严工程斥管理情成为皇万科消品牌下的支插撑点531.限5磐石职行动【工程谁管理支发展竹历程】1.为营扭销服孟务2.项目违公司景式3.职能喜式4.制度机化建惕设5.系统踪蝶化建类设11.决策权12.由项目部人员解决问题13.目标切实可行14.自我管理小组15.职员满意6.注重项目部自我检验7.与供方同设计、管理8.预防性质量保证手段9.受控的研究与开发量10.与客户的联系1.高层管理参与2.确定质量目标3.以质量保证部门专家作为顾问4.扁平组织结构5.注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段11.决策权12.由项目部人员解决问题13.目标切实可行14.自我管理小组15.职员满意6.注重项目部自我检验7.与供方同设计、管理8.预防性质量保证手段9.受控的研究与开发量10.与客户的联系1.高层管理参与2.确定质量目标3.以质量保证部门专家作为顾问4.扁平组织结构5.注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段不断改进关键手段的管理弱一般强激励机制以“质量设计”作为核心流程以“零次品”生产作为核心流程战略与组织激励机制以“质量设计”作为核心流程以“零次品”生产作为核心流程战略与组织万科质量管理水平541.舰5磐石奔行动【工程蝇管理竞发展亿历程】1.为营衬销服倒务2.项目卡公司塞式3.职能忘式4.制度湿化建搂设5.系统营化建睡设集中组织结构分散职能组织程序核心流程复杂业务系统分散定位内部弹性责任/决定第三方形式定位学习愿望价值体系合作外部自我教育责/决定自我负文化结构检验质量保证预防完美从文化变革入手文化跃进理想道路由公司文化开始质量文化和质量行为准则555.碑4文化发创新绩效行动决策氛围规范符号准则价值鸭观信念领导惜者行锣为绩效响评估人事拘惯例愿景敏目标挑和战广略组织掌结构竞争霜环境1.启动级磐石刺行动2.磐石摄行动转简介3.培育兰心智欠和价絮值观4.深化伯、完吉善磐对石行反动5.持续晋创新【面临世的挑见战】561.绸5磐石肯行动【工程故管理码发展暴历程】1.为营湖销服豆务2.项目么公司芝式3.职能坚式4.制度喉化建蚂设5.系统女化建呼设磐石行动四个核心目标零缺绩陷的五产品最少的员工差错最少的施工过程差错最少的原材料差错四个煮主要圣目标四个腾核心剧目标最佳的客户满意度572.销1三－尖五年见工程翅管理秧策划1.启动经磐石瞒行动2.磐石昏行动切简介3.培育拌心智井和价梅值观4.深化舱、完蚀善磐枣石行框动5.持续夜创新解决方案关系图供方管理质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系客户客户、服务技术管理、搭建技术平台关注市场、成本和持续学习质量文化【面临演的挑垮战】582.个3比目定鱼计后划1.启动训磐石畏行动2.磐石梯行动悬简介3.培育厕心智递和价资值观4.深化变、完架善磐喘石行宅动5.持续图创新整合监理资源，延伸工程管理监理手册监理手册监理规程应用表格合作目的、工作目标客户理念说明工作标准、流程控制措施和考核办法具体操作和要求运作指导说明“比目鱼”计划【面临耐的挑荡战】592.柔4珍珠设贝计翅划1.启动摩磐石歪行动2.磐石声行动吊简介3.培育戒心智票和价末值观4.深化宰、完患善磐希石行社动5.持续谅创新整合承建商资源，为工程质量服务0%0%评测纬度的五个层次：基础因子奖励因子供方管理体系分包管理及合同履约技术管理过程管理服务60%100%【面临款的挑其战】602.手5珊瑚丸虫计怕划1.启动被磐石祥行动2.磐石烂行动灵简介3.培育列心智碍和价膀值观4.深化绳、完踏善磐荷石行钻动5.持续破创新技术创新，制定万科部品性能标准珊瑚棍虫－技言术研伟究与谎质量础标准乔化从客叫户的委角度景出发春制定误标准从国徐家标税准出吵发并葡高于垫国家设标准从解更决质滴量问摘题角术度出领发制腐定标勉准从