房地产市场报告-粤东城市2019年半年度房地产市场报告- 惠州河源梅州汕头汕尾揭阳潮州

世联行粤东城市2019年半年度房地产市场报告——世联行惠州（粤东）地区大数据中心目录【序】 1宏观经济背景分析篇 3粤东城市市场篇 6一、 2019年上半年惠州房地产市场形势分析 7（一）惠州土地市场 7（二）惠州商品房市场 8二、 2019年上半年河源房地产市场形势分析 21（一）河源土地市场 21（二）河源商品房市场 22三、 2019年上半年梅州房地产市场形势分析 25（一） 梅州土地市场 25（二） 梅州商品房市场 25四、 2019年上半年汕头房地产市场形势分析 27（一）汕头土地市场 27（二）汕头商品房市场 29五、 2019年上半年汕尾房地产市场形势分析 32（一）汕尾土地市场 32（二）汕尾商品房市场 33六、 2019年上半年潮州房地产市场形势分析 35（一） 潮州土地市场 35（二） 潮州商品房市场 35七、 2019年上半年揭阳房地产市场形势分析 39（一） 揭阳土地市场 39（二） 揭阳商品房市场 41【后记】 45【附：2019年上半年粤东城市房地产政策一览】 47495051图表目录图表1：2011-2019年上半年GDP季度同比增速（%） 3图表2：财新与中采制造业月度PMI走势（%） 3图表3：广义货币余额月度走势 4图表4：CPI和PPI同比增速走势 4图表5：商品房销售面积按月同比情况 4图表6：商品房销售金额按月同比情况 4图表7：房地产开发投资额及增速情况 5图表8：房屋新开工面积及增速情况 5图表9：2015年以来商品房待售面积及同比变化趋势 5图表10：2019年上半年粤东7市商品房销售情况 6图表11：2019年6月粤东7市商品房成交均价 6图表12：粤东7市2019年年中（截至6月底）库存面积与去化周期 6图表13：惠州市近年土地供求及成交金额情况 7图表14：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势 7图表15：2019年上半年各县区土地挂牌成交量价情况 7图表16：2019年上半年各区县土地成交情况 7图表17：惠州市近年商品房预售面积走势 8图表18：2019年1-6月各区县商品房预售情况 8图表19：惠州市近年商品房销售情况 8图表20：2019年1-6月各区县商品房成交情况 8图表21：惠州市近12个月库存面积与去化周期走势 9图表22：2019年截至6月底各区县库存情况 9图表23：2019年上半年惠州市房企销售金额TOP20 10图表24：2019年上半年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10 10图表25：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 11图表26：惠城区近年商品房均价走势 11图表27：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势 11图表28：仲恺区近年商品房均价走势 11图表29：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 12图表30：惠阳区近年商品房均价走势 12图表31：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势 12图表32：大亚湾近年商品房均价走势 12图表33：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 13图表34：惠东县近年商品房均价走势 13图表35：博罗县近年商品房供求及成交金额走势 13图表36：博罗县近年商品房均价走势 13图表37：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 14图表38：龙门县近年商品房均价走势 14图表39：河源市区近年住宅用地供求价走势 21图表40：2019年上半年各用途土地成交 21图表41：河源市区近年商品房供求走势 22图表42：2018年-2019年河源市区商品房成交均价走势 22图表43：河源市区近一年一手住宅库存面积及去化周期走势 23图表44：梅州市近年住宅均价走势 25图表45：梅州市近年住宅供求走势 25图表46：梅州市近年住宅库存及去化周期走势 25图表47：2019年上半年各类型土地供销情况 27图表48：汕头市2018年-2019年6月土地供求走势 27图表49：2014-2019年6月汕头各类土地成交情况 28图表50：2019年上半年汕头市商住用地成交分布图 28图表51：汕头市商品房成交量价走势 29图表52：汕尾市2019年上半年土地供求走势 32图表53：汕尾市近年商品房销售量价走势 33图表54：2019年1-6月潮州各类土地供销情况 35图表55：2018年-2019年5月潮州市月均去化走势 36图表56：2019年潮州市在售项目剩余库存量盘点 36图表57：2019年上半年揭阳市土地成交情况 39图表58：揭阳市近年土地供求价情况 39图表59：2019年上半年揭阳市土地供求价情况 39图表60：2019年上半年各类土地面积成交情况 40图表61：2019年上半年揭阳“拿地之最”榜单 40图表62：揭阳市近年商品房销售走势 41图表63：揭阳市近年商品房均价走势 41图表64：2019年1-6月揭阳市二级市场库存及去化周期情况 42【序】分化与波段——下半年的楼市主题粤东世联行总经理 周玉仁上半年的楼市，从年初的央妈放水拉开序幕，以年中的信托骤然收紧谢幕，同时伴随的是楼市政策的抑扬及分化。事实上在我们逐渐习惯贸易战“礼尚往来”拉锯的同时，国内的经济情况相对已不容乐观。房地产行业作为经济的“压舱石”，其重要性决定了政府对待行业的态度更为谨慎，这一点从上半年的行业政策调整可以感受到，而这种调整相信在下半年的楼市还会延续。只是上面所述的种种错综复杂，似乎都不存在于惠州楼市。上半年的惠州房产市场，数据依然靓丽，即使放眼珠三角横向比较，单从规模来看还处于领先地位，虽然同比2018年有所下滑，但供需两旺的势头依然明显。从区域来看，除了惠东和博罗明显供过于求，仲恺也稍显颓势之外，其他区域市场都还是非常火热，市场分化的趋势已是非常明显，考虑到仲恺目前处于土地盘整城市更新政策刚出台的状态，其后劲应该相当可期。回望惠州房地产市场，2019上半年表现可以总结为一个关键词：变。市场剧烈波动让人应接不暇，这是给我们留下的最深刻印象。1、2月份延续去年四季度降温态势，直至2月份《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，为我们打开了一个窗口期，楼市出现升温，3月份迎来小阳春，随后市场开始快速回落，省外购房客户更加理性和谨慎。截至2019年6月末，惠州全市商品房库存约1700万平米，去化周期达14个月，加上不完全统计的下半年新增供应超1000万平米，后续库存去化周期预计将快速上升，去化压力增大。今年上半年的惠州市场正在经历切换期。第一，客户群体正在切换，以往来惠州置业的更多是省内的客户，而目前则吸引了全国性的客户，从世联行数据平台监测的客户分析来看，2019年上半年惠州楼盘成交客户遍布全国15个省份，但仍以广东省内为主。在粤港澳大湾区背景下，惠州市场成交客户全国化将是不可抵挡的趋势。第二，在开发企业的构成上与三年前也有很大的不同，目前有很多的全国百强房企参与其中。第三，产品也在切换，开发企业更加注重产品品质的优化和服务质量的提升，这对于企业的长远发展具有重要意义。整体来说，惠州市场短周期内处于一个切换期，各个区域、楼盘之间会产生分化。展望2019年下半年，市场依然会是一个波动的市场，外省客户会随着大湾区重大利好政策的发布而呈现波段式起伏，同时过去两年本地刚需客户的恐慌性入市，导致消费力提前透支，也会让市场成1/51交量增长乏力。预计在外省客户没有明显增加、本地客观望情绪浓厚的背景下，下半年以价换量将是大概率事件。从城市板块发展方面看，下半年惠州将面临较大的调整压力，市场分化逐步加大，片区差异化拉大。热点片区优质楼盘仍是客户购房首选，房源供不应求；远郊片区房企促销模式不断出现，首付分期、送车位送装修等，价格呈下降趋势。区域分化的背后，真实逻辑是客户的置业诉求的转变，在政策持续关照和宏观环境因素的影响下，投资属性较高的区域数据下滑也是一种必然。这也从侧面证实对于惠湾的居住属性，市场是高度认可的，毕竟任何数据分析都没有真金实银的销售额来的直接。另外在区域内部，个盘的分化也非常明显，上半年惠州销售额前20的房企占据了约50%的市场份额，其中全国品牌房企占据前二十的80%，融资开发等综合能力的优势凸显。波段式的市场行情，在上半年的惠州表现的也极为明显，大湾区规划公布造就的全国性客户热潮来去匆匆，阶段性的中介渠道高佣金刺激，让深圳客户对惠州爱恨两难。这样的故事，在下半年依然会重复上演。上半年惠州土地市场供应相对较少，但品牌开发企业加持土地储备的竞争激烈，碧桂园集团、中骏集团、荣盛发展、合生创展、秋谷集团、雅居乐集团等品牌开发企业加大惠州布局版图，平安不动产、美的地产、中粮集团等首次进入惠州。从惠州市自然资源局公布的最新供地计划看，下半年惠城区商住用地供应占地面积将达到165万平米，集中分布在小金口、马安、金山湖，下半年将迎来供应高峰。从土地市场来看，成交依然活跃，从近期惠南科技园地块的拍卖热度来看，品牌房企对惠州依然怀有很高的热情，惠州土地成交将依然火爆。放眼惠州房地产行业的中长期发展，作为粤港澳大湾区的核心区域，开发企业依然看好惠州楼市的发展。下半年的市场，供应量和定价将是惠州楼市的重要影响因素。关于供应量，近几年在惠州居高不下的开工面积之下，供应面积似乎一直都在低位徘徊，保守估计下半年惠州应该会有超千万平米的货量入市。而关于一直被开发商诟病的限价政策，似乎有松动的迹象，新的定价逻辑带来的价格上涨，能否为市场所接受还有待考验。在供应量和价格双双上涨的背景下，客户需求缺乏重大利好的支撑，分化是一个必然的结果，而谁能踩好市场的节奏在这个波段中收获，对开发商和购房客户来说都是个挑战。2/51宏观经济背景分析篇中国经济保持平稳增长，发展韧性进一步凸显 制造业采购经理指数与上月持平在外部环境更加复杂严峻的情况下，经济展现更强韧性，GDP增速连续14个季度保持在6.4-6.8%区间，延续了近年来平稳增长的态势。初步核算，2019年上半年国内生产总值450933亿元，按可比价格计算，同比增长6.3%。分季度看，一季度同比增长6.4%，二季度增长6.2%。分产业看，第一产业增加值23207亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值179984亿元，增长5.8%；第三产业增加值247743亿元，增长7.0%。上半年经济增长速度略有放缓，但经济运行继续保持在合理区间，延续总体平稳、稳中有进发展态势。2019年6月，制造业PMI为49.4%，制造业景气水平与5月相当，比50%的临界点稍微低一点，但分企业规模看，大企业基本跟上个月持平，中小企业指数还略有上升。图表1：2011-2019年上半年GDP季度同比增速（%） 图表2：财新与中采制造业月度PMI走势（%）数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局CPI涨幅稳定 PPI略有回落2019年5月末，广义货币(M2)余额189.12万亿元,同比增长8.5%，增速与上月末持平，比上年同期高0.2个百分点；狭义货币(M1)余额54.44万亿元,同比增长3.4%，增速比上月末高0.5个百分点，比上年同期低2.6个百分点；流通中货币(M0)余额7.28万亿元,同比增长4.3%。当月净回笼现金1167亿元。2019年上半年，全国居民消费价格（CPI）比去年同期上涨2.2%，工业生产者出厂价格比去年同期上涨0.3%。当前国际环境复杂多变，多种因素方向不一、叠加影响，价格运行中的不确定性增多。3/51图表3：广义货币余额月度走势 图表4：CPI和PPI同比增速走势数据来源：国家统计局 数据来源：国家统计局商品房销售增速有所回落 开发投资总体平稳增长2019年1-6月，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积66181万平米，同比下降1.0%。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额61345亿元，同比增长8.4%。图表5：商品房销售面积按月同比情况 图表6：商品房销售金额按月同比情况数据来源：国家统计局，世联数据平台2019年1-6月，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。房屋新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。4/51图表7：房地产开发投资额及增速情况 图表8：房屋新开工面积及增速情况数据来源：国家统计局，世联数据平台2019年6月末，商品房待售面积50162万平方米，同比下降8.9%，比2018年末减少2252万平方米，比5月末减少766万平方米。其中，住宅待售面积23236万平方米，同比下降15.2%，比2018年末减少1855万平方米。图表9：2015年以来商品房待售面积及同比变化趋势80000700006000050000400003000020000100000

商品房待售面积(万平方米)住宅待售面积(万平方米)30%20%10%0%-10%-20%-30%2015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-06数据来源：国家统计局，世联数据平台5/51粤东城市市场篇2019年1-6月粤东七市商品房销售面积共1258.37万㎡，销售金额共1357.45亿元。其中，惠州市以710万㎡销量位居首位，其后依次为梅州、汕头、汕尾、河源、潮州、揭阳。此外，根据监测数据，2019年年中（六月）粤东七市销售均价分别为：惠州市11760元/㎡、汕头市9911元/㎡、汕尾市7807元/㎡、揭阳市7797元/㎡、河源市7582元/㎡、潮州市7142元/㎡、梅州市6500元/㎡。图表10：2019年上半年粤东7市商品房销售情况图表11：2019年6月粤东7市商品房成交均价成交面积（万㎡）成绩金额（亿元）1400012000800710100010000800600800060040060004001541314000200787365472002000000惠州梅州汕头汕尾河源揭阳潮州惠州汕头汕尾揭阳河源潮州梅州数据来源：粤东各市房管局，世联数据平台从各城市库存看，惠州处在高库存，商品房库存量1730.6万平米，其中惠州长去化周期状态，去化周期高达13.9个月，其次是揭阳，接近11个月。图表12：粤东7市2019年年中（截至6月底）库存面积与去化周期2000库存面积（万㎡）去化周期（月）16180013.91416001730.6112140010.93101200100087.5588007.025.566004.264400200328.38171.15142.1108.545.14227.100惠州汕头梅州揭阳潮州河源汕尾数据来源：粤东各市房管局，世联数据平台6/51一、2019年上半年惠州房地产市场形势分析（一）惠州土地市场土地成交总量下降调控下地价持续上升2019年上半年惠州全市经营性土地供应总量为289.67万㎡，较2018年上半年同比上升2.56%；全市经营性土地成交总量为304.02万㎡，较2018年上半年同比下降20.20%；土地成交总金额为85.89亿元，较2018年上半年同比上升14.73%，其中从各区县成交数据统计，上半年成交土地的整体平均地价约为2826元/㎡，同比上升43.8%。从土地供应节奏来看，与去年基本保持一致，全市土地供应将集中在下半年；且政府引导性趋强，无论是对地价还是竞拍条件的调控，都进一步要求参与拿地企业开发能力及其经营管理能力等有所提升。值得关注的是，随着新型产业用地（M0）走向市场，弥补此前惠州市该类用地（集合科研、商业、居住等多重用途属性的土地）的供应空白，整体土地市场将面临新一轮提质发展。图表13：惠州市近年土地供求及成交金额情况 图表14：惠州市近年土地挂牌成交地面价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）1500成交金额（亿）223250100068486752001506595002821002905038100商服用地商住-住宅用地工业用地800075326973600040664000305020005846330数据来源：中国土地市场网，世联数据平台 数据来源：中国土地市场网，世联数据图表15：2019年上半年各县区土地挂牌成交量价情况图表16：2019年上半年各区县土地成交情况成交面积（万㎡）成交金额（亿元）工业用地商服用地住宅用地综合用地1002125100.002380162080.00601560.0090840671040.0055220520.005046272316000.00博罗县大亚湾龙门县仲恺区惠阳区惠东县惠城区博罗大亚湾惠城惠东惠阳龙门仲恺数据来源：中国土地市场网，世联数据平台 数据来源：中国土地市场网，世联数据平台7/51（二）惠州商品房市场供应分析：全市供货总量同比下降各区县推售力度不一2019年上半年惠州市商品房新增供应总量为754.05万㎡，同比下降20.25%；供应总套数为73923套，同比下降13.87%。从上半年整体供货量分布情况可见，博罗县一跃成为2019年上半年度供货量最高的区县，领先于近年热度居上的惠湾片区。其中2018年摘牌的土地中，已有率先入市或确定在建的货量，包括惠城区中海、隆生、金融街等品牌房企项目。图表17：惠州市近年商品房预售面积走势 图表18：2019年1-6月各区县商品房预售情况2500面积（万㎡）2073.97200015001422.091052.601556.841282.18754.0510001186.48849.1650002012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年

18000预售套数预售面积（万㎡）180.00168.4616000160.00159.0914000140.00134.3712000120.00105.5910000100.0084.60800076.5880.00600060.00400040.0025.36200020.0000.00博罗县大亚湾惠城区惠东县仲恺区惠阳区龙门县数据来源：惠州市房管局，世联数据平台 数据来源：惠州市房管局，世联数据平台成交分析：楼市持续微调成交总量同比回落商品房均价仍稳步上升2019年上半年惠州市商品房成交总量为710万㎡，同比下降21.8%；成交总金额为838亿元，同比下降13.56%；上半年商品房成交均价约为11803元/㎡，对比2018年成交均价上升10.54%。图表19：惠州市近年商品房销售情况销售面积（万㎡）商品销售额（亿）2000189820001500150016928389701000100090850071050000图表20：2019年1-6月各区县商品房成交情况200成交面积（万㎡）成交金额（亿元）25023515019820013215010010680100506226501681529813075622600大亚湾惠城区惠阳区博罗县仲恺区惠东县龙门县数据来源：惠州市房管局，世联数据平台 数据来源：惠州市房管局，世联数据平台8/51存量分析：一手商品房库存量保持缓慢增加惠阳区存量全市最高截止至2019年6月底，全市商品房库存量约为1730.61万㎡，按近12个月月均去化速度计算，剩余库存量消化周期为13.9个月，该周期仅约一年；各区县来看，惠阳区存量为全市最高，去化周期也相对较长，为19.14个月；而后一手商品房存量依次为惠城区、惠东县、博罗县、仲恺区、大亚湾、龙门县。其中，惠东县去化周期最长，达到23.35个月。图表21：惠州市近12个月库存面积与去化周期走势 图表22：2019年截至6月底各区县库存情况2000面积（万㎡）去化周期（月）1614150013.90121730.611065004200

400库存面积（万㎡）去化周期（月）253502320300328250161524620036922026822910150910085705000惠阳区惠城区惠东县博罗县仲恺区大亚湾龙门县数据来源：惠州市房管局，世联数据平台 数据来源：惠州市房管局，世联数据平台9/51附:2019年上半年惠州市成交排名情况图表23：2019年上半年惠州市房企销售金额TOP20按金额项目名称销售额市场按金额项目名称销售额市场排名（亿元）份额排名（亿元）份额1碧桂园集团119.1114.21%11富力地产13.131.57%2龙光地产52.026.21%12新城控股12.811.53%3星河控股集团33.644.01%13奥园集团11.031.32%4海伦堡地产25.213.01%14泰丰集团9.581.14%5中洲控股19.282.30%15金地集团9.331.11%6新力地产17.062.04%16卓洲集团8.631.03%7恒大集团16.972.02%17德威集团8.421.00%8中海地产15.301.83%18雅居乐集团8.330.99%9合生创展14.581.74%19中骏集团8.300.99%10佳兆业集团14.291.70%20汇景丰房地产8.230.98%合计425.2550.73%统计规则：2019年惠州市房企销售金额（所有物业）图表24：2019年上半年惠州市单盘销售金额排行榜TOP10按金额排名项目名称成交金额（亿元）1龙光城32.302碧桂园太东公园上城18.293碧桂园翡翠山14.494碧桂园·太东天樾湾12.425星河盛世名居12.296碧桂园润杨溪谷10.447碧桂园十里银滩10.058金地天润自在城9.339泰丰花园8.6210恒大龙郡花园8.25数据来源：世联数据平台10/51惠州市各区县商品房供求分析4.1惠城区商品房供求分析：量价齐降惠城区2019年上半年一手商品房供应量为134.38万㎡，同比下降13.85%；成交量为152.36万㎡，同比下降15.78%；成交均价约为12999元/㎡，近年来惠城区商品房成交均价呈上升趋势。总的来看，上半年惠城区一手商品房供求量均同比2018年下降，开发商推货谨慎。图表25：惠城区近年商品房供求及成交金额走势 图表26：惠城区近年商品房均价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）600成交金额(亿元)5566004434365005005314003904002485684174041983003693003572183273323872001342001001001520014000120001000080006000400020000

均价（元/㎡）均价同比(%)线性(均价（元/㎡）)1299950.00%107961121340.00%7808666630.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%数据来源：惠城区房管局，世联数据平台 数据来源：惠城区房管局，世联数据平台4.2仲恺区商品房供求分析：供求俱增仲恺区2019年上半年一手商品房供应量为84.6万㎡，同比上升27.56%；成交量为74.79万㎡，同比上升32.22%；成交均价为10693元/㎡。从数据表现来看，相对2018年同期，今年上半年仲恺全区商品房供求俱增。图表27：仲恺区近年商品房供求及成交金额走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）250成交金额(亿元)1431602009410580140120150192100100203480856050694013912214875382000图表28：仲恺区近年商品房均价走势均价（元/㎡） 均价同比(%)线性(均价（元/㎡）)120001069340.00%962935.00%10000860930.00%800025.00%524620.00%52114950400010.00%5.00%20000.00%-5.00%0-10.00%数据来源：仲恺区房管局，世联数据平台 数据来源：仲恺区房管局，世联数据平台11/514.3惠阳区商品房供求分析：市冷价高惠阳区2019年上半年一手商品房供应量为76.58万㎡，同比下降58.92%；成交量为98.24万㎡，同比下降48.57%；成交均价为13411元/㎡。惠阳区上半年供求同比下降幅度较大，由于2018年下半年整体楼市调控加强，惠阳区除靠近中心区外，临深项目中外区域客户占比高，受政策影响较大，今年上半年基本延续去年市场走低趋势。图表29：惠阳区近年商品房供求及成交金额走势 图表30：惠阳区近年商品房均价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）500成交金额(亿元)4204503364004504003503001953003202502002004912019721325413215010010081779850001600014000120001000080006000400020000

均价（元/㎡）均价同比(%)线性(均价（元/㎡）)50.00%13256131471341140.00%918730.00%5964630020.00%10.00%0.00%-10.00%数据来源：惠阳区房管局，世联数据平台 数据来源：惠阳区房管局，世联数据平台4.4大亚湾商品房供求分析：价格高企大亚湾2019年上半年一手商品房供应量为159.09万㎡，同比下降30.82%；成交量为167.57万㎡，同比下降37.79%；成交均价为14010元/㎡。与供求情况不同，大亚湾商品房成交价格仍然高企，稳居惠州各区县商品房均价第一的位置。图表31：大亚湾近年商品房供求及成交金额走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交金额(亿元)4284504016003853733614003443115003502525073004002061591682503783943002002312351501162001001005000图表32：大亚湾近年商品房均价走势均价（元/㎡） 均价同比(%)线性(均价（元/㎡）)1600012667131781401060.00%1400050.00%12000943140.00%1000061918000564830.00%600020.00%400010.00%200000.00%数据来源：大亚湾房管局，世联数据平台 数据来源：大亚湾房管局，世联数据平台12/514.5惠东县商品房供求分析：价升量减惠东县2019年上半年一手商品房供应量为105.59万㎡，同比上升53.54%；成交量为62.02万㎡，同比下降1.14%；成交均价为10054元/㎡。2019年上半年度惠东县商品房供应总量较2018年同期增长幅度较大，但成交量几乎与去年持平，供求对比明显。图表33：惠东县近年商品房供求及成交金额走势 图表34：惠东县近年商品房均价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）300成交金额(亿元)2001851672501131321502001042441501611811946210010015014717513910650501511346200均价（元/㎡）均价同比(%)线性(均价（元/㎡）)12000958095291005430.00%1000025.00%703076028000698520.00%15.00%600010.00%40005.00%20000.00%0-5.00%数据来源：惠东县房管局，世联数据平台 数据来源：惠东县房管局，世联数据平台4.6博罗县商品房供求分析：供求稳定博罗县2019年上半年一手商品房供应量为168.46万㎡，同比上升18.6%；成交量为129.56万㎡，同比下降2.12%；成交均价为8158元/㎡。博罗进入2019年以来，月均供应量基本保持在30万平左右，供应总量较去年同期小幅度增长。成交方面同比下降，但根据监测数据，博罗在月均去化、客户情况及价格方面表现稳定。图表35：博罗县近年商品房供求及成交金额走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）400成交金额(亿元)2152501743502003001403482506327510615020024060256269100150242168100146141109122130505000图表36：博罗县近年商品房均价走势均价（元/㎡）均价同比(%)线性(均价（元/㎡）)1000071847966815850.00%800040.00%510360004291425230.00%20.00%400010.00%20000.00%0-10.00%数据来源：博罗县房管局，世联数据平台 数据来源：博罗县房管局，世联数据平台13/514.7龙门县商品房供求分析：供求稍降龙门县2019年上半年一手商品房供应量为25.36万㎡，同比下降3.59%；成交量为25.54万㎡，同比下降13.03%；成交均价为10016元/㎡。龙门的商品房项目多为旅度型产品，供求量价随本地资源及政府发展规划影响直接，整体开发速度及销售价格平缓向上。图表37：龙门县近年商品房供求及成交金额走势 图表38：龙门县近年商品房均价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）80成交金额(亿元)6780707049736060635050402243264030301130133434202017222526101000120001000080006000400020000

均价（元/㎡）均价同比(%)线性(均价（元/㎡）)1077060.00%1001650.00%65876458714240.00%581330.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%数据来源：龙门县房管局，世联数据平台 数据来源：龙门县房管局，世联数据平台14/512019年上半年惠州房地产市场总结及下半年展望惠城区上半年总结：2019年上半年的惠城市场属于“冷静依旧、观望持续”的状态。从需求方面来看：受整个经济大环境影响，居民购房需求萎缩严重，并处于持续低迷状态，刚需客户又成为购房市场的绝对主力，投资客户锐减；客户资金实力表现不足，决策犹豫，观望情绪依旧浓厚，并反复对比。本地客户仍占主力，比例约占70%，同时受粤港澳大湾区规划利好的影响，外地客户中，之前的省内区域性客户有向全国性客户（约占8%）转移的趋势；楼盘销售分化越来越明显，居民更倾向于购买性价比更高的产品，其中片区发展规划、轨道交通、教育配套等成为客户重点考量的因素。从供应方面来看：随着近几年开工量的加大，市场预知的可供应的楼盘会明显增加，但受市场需求萎缩和限价等因素的影响，开发商推货意愿并不强烈，推货速度明显放缓，今年上半年同比去年同期供应量及成交量均出现下滑。房企对于惠州市场远期发展普遍看涨，拿地意愿依旧强烈，但对于阶段性市场调整都持有谨慎态度。需要高周转、快回笼的房企在促销上力度大，价格让步明显，而资金需求较宽裕的房企则放缓节奏与政府进行价格博弈。从市场环境来看：市场政策基调以“规范、维稳”为主，上半年有适度的宽松，银行首套房贷利率进行了一定幅度（平均约5%）的下调，放款速度有明显加快（普遍周期约2-3个月）。下半年展望：2019年下半年仍然受整体大经济环境的影响，惠城市场或呈现“分化明显、调整深入”的状态。下半年在“因城施策”的指导思想下，政策环境会根据实际情况再进行适当宽松。然而居民的购房意愿及经济情况在短期内不会有太大变化，体现在市场需求预计不会出现大幅提升，有限的购房需求会流向真正具备高性价比的楼盘，市场楼盘的销售情况会在下半年分化的更加明显。优质楼盘会更加抢手，没有竞争力的楼盘则更难去化。对于房企而言，一方面考虑如何抢夺更多的现有客户资源，就必须在产品力上更下足功夫，调整产品竞争力；另一方面也要考虑如何扩大潜力客户资源，在客户拓展渠道上进行策略调整。15/51仲恺区政策方面：因地制宜，灵活调控仲恺片区2019年上半年无重大政策出台，继续维持“房子是用来住的、不是用来炒的”基调，从目前整体市场环境下考虑，继续实行限价调控，保持量价平稳，预计下半年政策全面放松可能性不大。区域方面：群雄逐鹿，精兵凸显2019年上半年共成交10宗地块，企业拿地节奏放缓，但随着区域内交通、教育资源配套逐步完善，进入3月，潼湖智慧城板块明星楼盘纷纷加推，低价高佣，抢占市场，成为仲恺片区上半年明星板块。供求总结：冰火两重天，存量基数大仲恺片区上半年整体供货较多，呈现供过于求的态势，成交均价有所回落，市场表现平平，去化艰难，出现不同程度的低首付降低置业门槛，启动高佣低价、以价换量营销模式，惠环、陈江、潼湖片区去化分化，随着开盘去化率下降，仲恺库存仍处于高位，去化周期长。价格方面：先降后升，突破新高进入2019年，依然坚持“房住不炒”调控方向，但随着库存持续高位，市场去化预冷，备案价出现松动迹象，但还是处于合理水平，而且楼盘上调备案价同时配合促销政策，实际涨幅不大。随着片区内竞争愈演愈烈，预计价格会进入下一轮的市场蹉跎期。客户方面：刚需客占主，投资客回归进入2019年，投资客户退却，深圳客户热情降低，本地刚需客户愈加占据主导性，但随着大湾区利好规划发布、潼湖智慧城板块崛起，投资客成交占比逐步上升，随着市场优惠折扣力度加大、首付门槛降低，客户观望情绪下降，来自外省及广莞深客户纷纷加快入市速度，投资客户比例进一步提升。对于开发企业来说，随着片区供应持续增多，成交下滑，将会面临更严峻的业绩挑战。积极营销、合理定价才是提前适应价格变化周期的不二法则，一切的营销策略都需要更“快”。16/51惠湾区今年整体而言，惠湾（含惠阳、大亚湾）区域商品房销售表现在数据层面较去年同期有所减弱。其中，3月份市场走出一波“小阳春”行情，主要受到2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》文件出台刺激，但随着这一政策的逐步消解，后续缺少区域利好政策的刺激，从3月下旬开始，整个片区市场成交逐步呈现连续3个月的下行趋势。具体到市场面看，考虑惠湾市场受政策、利好等影响，波动较大，且该区域，尤其是临深片区的成交客户以深圳客户和外省客户为主。一方面，这部分客户随着长时期以来对大湾区、轨道交通等利好的消化，已经产生一定的免疫力，需要新的刺激点来提升整体购买活跃度。另一方面，在规划与落实间的空档，短期内区域基础设施，尤其交通、生活配套等难有更大的利好调整，加之政府对房地产市场调控力度未见松懈，持续执行四限（限售、限价、限贷、限宣）政策，特别在于推广宣传上严抓不松懈，国家宏观调控政策年内很难转向。如何继续拓展，乃至维持此前市场热度，在下半年及未来更长一段时间将成为不小的考验。值得注意的是，大部分项目由于第一季度库存积压，业绩压力大，多采取提佣等营销手段以加速出货；后续为进一步抢占市场份额，品牌项目或将多手段并行，不排除利用打折扣+低首付政策刺激客户成交，缓步进入买方市场，供过于求的局面成为常态。17/51惠东滨海线政策总结：坚持“房住不炒”，调控力度不减滨海2019年上半年整体的政策基调体现为：坚持“房住不炒”，调控力度不减。目前，银行贷款政策有所放松，利率上浮水平下降，对房地产市场有一定推动作用。滨海线备案政策有所放松，基于目前政策环境影响，预计2019年滨海限价政策全面放松可能性不大。区域总结：风云变化，竞争激烈滨海线品牌开发商云集，上半年入市项目新品开盘有所延迟，下半年将迎来集中入市高峰项目，包括泰禾、园方、粤台等，且项目均具一定规模，下半年版块竞争激烈。双月湾片区，7-8月暑期进入单双号限行期间，同时将迎来新入市项目2个，竞争形势尤为严峻。供求总结：供过于求，库存压力大滨海2019年上半年整体供求关系为供过于求，库存压力较大，存销比约在13个月左右。去化表现较弱，成交量跌至2014年。为促进库存去化，各片区出现不同程度的低首付、降低置业门槛，启动以价换量营销模式；随着下半年新项目纷纷入市及品牌大盘的集中推货，预计2019年下半年市场持续供大于求，在去化率不断下降的市场环境下，库存量会持续攀升。价格总结：促销时代，以价换量自2016年起滨海市场一路高歌猛进，至2018 年下半年随着调控政策、金融等叠加效应，滨海房价出现回落，2019年上半年进入促销时代，整体湾区3月份起，持续以价换量的基调，各项目持续进行促销降价，主要以降低备案价、低首付、免装修等手段为主，价格低至7字头；变换形式降低客户置业门槛，整体价格同比去年下滑明显。客户总结：客户多元化，区域扩容明显深圳客户依旧占主导地位，但随着调控政策及金融股市影响，客户房产投资热情降低，成交周期逐渐拉长，深圳区域客户挖掘遭遇瓶颈。而外省客户上升明显，区域潜力渐显，目前滨海各项目亦纷纷趋向外省进行客户拓展。另一方面，随着市场促销力度加大、购房门槛降低，主要以小资投资客户为主，客户年龄阶层偏年轻化；以度假为目的置业的客户，因配套兑现及交通压力等因素，呈现下滑趋势。整体来看，滨海线上半年成交呈波段式变化，以价换量为主基调。展望下半年，我国减税降费仍有18/51发挥空间，中美关系略有缓和，货币政策将更趋灵活助力我国经济稳定。滨海线旅度市场白热化态势依旧，政府配套兑现缓慢，区域转型受阻折返；投资返租重新立势，以价换量或将为常态；关于客户，深圳客户退阶下滑，外省客户进阶主力。滨海线下半年供应量达历史顶峰，各项目均趋向探索省外渠道寻求突破。19/51博罗县2019年上半年的博罗片区可谓独居一隅，高铁新城的规划使得各品牌房企纷纷入场。房企的开发投资热情持续高涨，相继在片区拿地，博罗片区竞争非常激烈，不间断的促销折扣，还有吸引眼球的活动，使得片区光彩夺目。湾区的规划以及房贷利率的松动，催生了三月小阳春，二季度的供应量上升，成交反而趋于平缓。但6月房企冲半年度业绩考核，纷纷加码冲刺，为上半年画上一个完美的句号。政策总结：因地制宜，灵动调控从上半年成交数据来看，市场趋于平缓的状态。只迎来了阳春三月，却没有带来红五月。而惠州备案价的一丁点松动，却为市场带来了一波调整，导致各大房企之间的价格开始慢慢有了差异化，使得市场的价格更能带动自身项目的价值，市场回归最初的理性价值，下半年才会迎来辉煌。区域总结：狭路相逢，勇者胜博罗片区赣深高铁、广汕高铁的利好，博罗片区占据了独特的地理优势，品牌开发商纷纷拿地入驻，使得片区“红红火火”。片区的价格还是属于洼地，房企的各项措施的实施，价格促销成为片区必不可少的焦点。客户总结：自住型刚需客主导，外地投资客户增加在八横八纵的规划实施下，外区域客户置业逐渐增加，其中东北、江西、深圳等外区域客户有一定的增加。随着人们对于居住环境、教育、配套、交通等追求越来越高以及各项利好的情况下，片区吸引大批刚需、投资客户先后入场，带动了区域的发展。价格总结：区域分化，差异化调控随着价格的调控政策慢慢松动、各大房企价格的差异化，日趋明显。部分项目的备案单价比起上一期备案价有，较为明显的是涨幅。房企各种活动的落地，渠道导客奖励的刺激，促销手段以及低首付的实施，房企之间的客户引流越发激烈。这些动作的背后，却是下半年房企之间的分水岭。总结：总体而言，博罗片区竞争力会随着市场供应量会增大而越发激烈，届时会面临更严峻的业绩挑战，除了自身项目的地理优势，房屋品质和周边配套也是引导购房子购买的原因之一。每个项目在坚持自己自身独有的特色以外，仍需加大营销力度支持，在金九银十之前冲刺一波。而下半年的业绩仍然需要营销团队坚持初心，共同创造佳绩。20/51二、2019年上半年河源房地产市场形势分析（一）河源土地市场土地供求价走势：土地供应端收紧态势明显，需求端土拍热度不减，楼面价小幅上涨。土地供应方面，2019年上半年河源市区共推出20宗土地，面积58.11万㎡，同比下降9%。其中，住宅用地供应量为9.43万㎡，商办用地供应量为25.92万㎡。虽然供应地块宗数有所减少，但区域优质地块依然是各大品牌房企的关注焦点，土拍市场热度依然不减，市场预期看好。土地成交方面，2019年上半年河源市区共成交20宗土地，面积58.11万㎡，同比增长84%。其中，住宅用地仅成交9.43万㎡；商办用地成交25.92万㎡。从土地成交类型来看，商办用地首次占据主导地位，占土地总成交量的45%。图表39：河源市区近年住宅用地供求价走势图表40：2019年上半年各用途土地成交供应（万㎡）成交（万㎡）113楼面价（元/㎡）120400086100722943300080585547405120006021214022569.41000201275826121014779.400数据来源：河源市公共资源交易中心21/51（二）河源商品房市场供求分析：商品房供销指标同比下滑明显，价格保持微涨2019年上半年河源市区商品房市场总供应面积为61.50万㎡，同比下降27.92%；由于此前土地出让面积减少，仅少数新项目入市，现阶段开发商以去化尾货和适量补充新品为主。其中碧桂园凤凰湾、龙光玖龙府、雅居乐花园等主流项目相继进入尾货销售阶段，市区供应表现放缓，近半年累计供应量同比环比均有所下降。2019上半年市区整体成交量为73.14万㎡，同比下降29.43%。上半年整体市场仍处于低迷状态，多数项目月均成交量不尽人意，部分项目以中介联动和低首付分期政策维持走量，去化稳定且无较大波动，未来项目成交差异化将更加凸显。图表41：河源市区近年商品房供求走势供应（万㎡）成交（万㎡）300274.06240.68250.41250220.12200191.3199.47159.59136.04150134.12103.64103.2610073.1485.3261.55002014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年2018年上半年数据来源：河源市房管局、世联数据平台2019年上半年，河源市区商品房成交均价为7400元/㎡，同比小幅上涨3.19%。房价继续维持平稳，具体来看，上半年连续6个月小幅上涨，均价走势趋稳。图表42：2018年-2019年河源市区商品房成交均价走势75007400730072007100700069006800

成交均价（元/㎡）环比增速（%）同比增速（%）35.0%734173567358738873807400728973217315730030.0%72547288725825.0%717071807200715920.0%15.0%700510.0%5.0%0.0%1.20184.20188.201810.201811.201812.20181.20192.20193.20194.20195.2019-5.0%2.20183.20185.20186.20187.20189.20186.2019数据来源：河源市房管局、世联数据平台22/51存量分析：供应乏力情况下存量面积持续下降，去化周期缩短至4.26个月截至2019年6月末，河源市区可售一手住宅面积为45.14万㎡，去化周期为4.26个月。由于上半年新增供应较少，库存量整体呈持续下降态势，去化周期趋于平稳。图表43：河源市区近一年一手住宅库存面积及去化周期走势2018年5月-2019年6月河源市区一手住宅库存面积及去化周期走势70.005.24可售面积（万㎡）5.256.0060.004.714.314.265.004.133.944.0150.004.003.0640.002.373.002.202.192.1462.2230.001.9852.5557.2751.7651.2050.5548.9948.062.0045.0945.0945.1420.0039.4131.1110.0020.101.000.000.002018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.122019.12019.22019.32019.42019.52019.6数据来源：河源市房管局、世联监控注：去化周期=现有存量/近6个月平均成交量23/512019年上半年河源房地产市场总结及下半年展望2019年上半年：河源市区商品房供应面积和成交面积同比均有所下降，成交均价小幅上涨，走势平稳。供应方面：2019年上半年，新增供应面积约61.50万㎡，同比下降27.92%，环比大幅减少46.29%，上半年房企加推意愿以及体量均明显减少。成交方面：2019年上半年，成交面积约73.14万㎡，同比下降29.43%，环比减少29.43%。成交均价为7272元/m²，同比小幅上涨3.19%，价格趋稳。供求关系：2019年上半年供求比与近四年来的平稳趋势基本保持一致，整体呈现良性态势。2019年下半年：下半年多个品牌项目持续供货，预计新房市场整体成交量稳中有升，价格走势保持平稳，项目成交分化持续。下半年多个品牌项目持续供货，如保利堂悦林语、中梁首府、恒大雅苑、龙光城和金麟府等，预计下半年新房价格走势将继续保持平稳，整体成交量会有所增加；但市场分化继续存在，总价较低、性价比较高的新房更易受到刚需置业者的青睐，价格过高、配套及区位优势不突出的新房成交难度较大，品牌大盘凭借企业品牌、大社区规模等优势进一步占据市场份额；单一渠道难以实现客户聚合引发成交裂变，中介联动和低首付分期政策将成为市场常态。24/51三、2019年上半年梅州房地产市场形势分析（一）梅州土地市场2019年梅州市土地供应70宗，总供应面积为189.66万㎡，同比上升91%；土地成交53宗，总成交面积为149.74万㎡，同比上升104%。其中，住宅用地成交平均楼面价1433元/㎡，同比上升14%；成交溢价率为23%，同比上升228%；土地流拍11宗，面积58.16万㎡，流拍率为17%。（数据截止6月22日）（二）梅州商品房市场2019年1-6月全市住宅供应量为169.72万㎡，同比下降17%；住宅成交量为154万㎡，同比下降31%；成交金额为108.58亿元，同比下降27.07%；成交均价为6389元/㎡，同比下降4.2%。预计全年销量约380万㎡，销售金额约250亿元。（数据截止6月22日）截止4月底，全市商品房库存171.15万㎡，相比年初下降20%，去化周期5.1个月，相比年初下降1.5个月，存量波动下降明显，去化周期渐渐拉短。图表45：梅州市近年住宅供求走势图表44：梅州市近年住宅均价走势供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）供求比6001.171.281.181.50.960.790.83400364.021200170.6226.93287.77483.92143.860.5163.93264.58226.37403.9466.09169.7200201420152016201720182019

成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）3006628639856442506000451345834795273.12241.272004000150100104137.99108.5820005076.9900201420152016201720182019数据来源：梅州市房管局，世联数据平台 数据来源：梅州市房管局，世联数据平台图表46：梅州市近年住宅库存及去化周期走势3006.675.75.55.75.45.42505.35.15.15.15.25.05.14.94.95.05.25.04.85.35.25.162004.74.4515043100250100数据来源：梅州市房管局，世联数据平台25/512019年上半年梅州房地产市场总结及下半年展望2019年上半年：市场政策以稳为主，成交明显下行。2018年“首四二六”引发梅州楼市震荡，市场下行明显，2019年2月信贷有所松动，首套房利率下调，客户买房意愿加强，楼市阶段性回暖；自月全国两会提出保持政策稳定，防止房市大起大落后，梅州城区市场整体成交下降明显，刚需客户活跃度较高，其它类型客户观望情绪较浓。各大开发商以价换量以取得业绩突破。为实现年度目标，4、5月以后开发商纷纷加大营销动作，采用首付分期/降低首付、特惠房源、老带新政策、高佣金等灵活的付款方式促进成交，以价换量成为常态。春节过后，土拍市场回暖。2019年土地供求主要集中在3、4月份。住宅用地集中在梅县区、兴宁，今年梅县区销量占据全市首位，城市逐渐向县区扩张，兴宁、五华将成为明年房企开发的重点区域。2019年下半年：在城市发展方面，梅汕高铁通车在即，城市版图正在扩张。政府积极推动梅汕高铁施工建设，将于今年9月建成通车。届时梅州无缝融入高铁圈，带动城市经济进一步发展。政府打造重心逐渐向县区/镇区扩张，兴宁市土拍频繁，成为政府及开发商打造的重点区域。在楼市发展方面，市场充满不确定性，品牌开发商或将延续以价换量。“稳中求进”作为2019年的政策基调，调控政策以稳住房价为主，目前的楼市政策影响着成交量的核心因素，政策预期不明，市场仍将以刚需型客户为主。针对市场不确定性，下半年各大开发商或延续以价换量。26/51四、2019年上半年汕头房地产市场形势分析（一）汕头土地市场2019年上半年土地市场总供应面积为129.6万㎡，同比上涨188%，成交面积为87.72万㎡，同比上涨45%，出让金51.69亿元，同比上涨41%。其中，4、5、6月出现供应小高峰，分布在龙湖、金平、澄海、潮阳、潮南，范围相对较广。图表47：2019年上半年各类型土地供销情况土地供应土地成交土地流拍用地性质宗数面积（万㎡）宗数面积（万㎡）金额（亿元）宗数面积（万㎡）住宅用地825.32723.2645.0311.35工业用地48103.643462.886.27429.3商服用地10.6421.570.3900总计57129.64387.7251.69530.65图表48：汕头市2018年-2019年6月土地供求走势60供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）52.045035.6337.624034.634.629.2125.893021.7919.9716.420.032014.9913.616.3611.65.512.7910.2813.257.79105.50.85.722.741.744.450.345.7201.40.221月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2018年2019年数据来源：广东土地市场网27/51上半年，全市共供应9宗住宅/商业用地，供应面积24.84万㎡，同比增长46%，成交总额约45.42亿元，平均楼面地价5790元/㎡。其中，住宅用地成交23.26万㎡，接近2018年全年住宅用地成交量。图表49：2014-2019年6月汕头各类土地成交情况单位：万㎡1008060402002014年2015年2016年2017年2018年2019年上半年住宅用地37.4582.7151.131.7729.7923.26商服用地19.663.1530.0818.550.931.57数据来源：广东省土地市场网，世联数据平台值得关注的是，金凤半岛超13万㎡大规模宅地挂牌出让，保证金高达2.9亿元，吸引了中海、保利、招商、奥园、龙光、平安不动产、碧桂园和金茂8家品牌房企的高度关注，经60轮竞价，最终由金茂集团26.56亿元揽获地块，溢价率达83%。另外，时代中国摘得澄海区奥飞广场旁商住地，首入汕头。图表50：2019年上半年汕头市商住用地成交分布图28/51（二）汕头商品房市场2019年上半年，汕头市商品房成交131.42万㎡，同比下降34％，一方面归因于2018年上半年住宅成交量基数大；另一方面，新盘入市减少，仅海德公园、金紫名邦和天合名轩三盘入市，市场以大体量楼盘加推/持销为主，热度未及去年同期。成交走势上，年后刚需客入场，带动3月楼市成交小幅上涨，然而成交依旧疲软，4、5月有所回落，5月底，继住建部发布全面清理已售未网签通知后，房管局已售罄楼盘补网签增加，带动6月网签量上扬。图表51：汕头市商品房成交量价走势一手房面积（万㎡）住宅面积（万㎡）一手房均价（元/㎡）住宅均价（元/㎡）6097109367953194869344974510106104939639101899912508551886688269026879386629094100009975945391359100909598819119925592238844903780004084398748854686117826818680203060002044413740364000353130283430351034262326222024202124202027242522262228200019171717001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2018年2019年数据来源：汕头市房管局，世联数据平台29/512019年上半年汕头市场总结与下半年展望2019年上半年总结土地成交：自2016年起，汕头住宅用地供应持续收紧，至2018年供应总量仅112.66万㎡，可开发体量约417万方，根据2018年住宅成交391万平，预计去化时间仅13个月，土拍市场的新增可开发体量不高。进入2019年上半年，金凤半岛地块的出让掀起土拍市场的高潮，地块超13万㎡，保证金高达2.9亿元，吸引了中海、保利、招商、奥园、龙光、平安不动产、碧桂园和金茂8家品牌房企报名参与，经60轮竞价，最终由金茂集团拔得头筹。优质地块带动市场活跃度，土地市场关注度随之提升，政府推地意愿也随之加强，澄海、潮阳推出新的住宅用地，东海岸新溪片区也试水推出首宗住宅用地。市场方面：上半年，汕头楼市成交疲软，延续2018年成交态势，整体成交呈“量跌价稳”态势。年后刚需客入场，带动3月楼市成交小幅上涨，然而4、5月有所回落，成交依旧疲软，5月底，受住建部全面清理已售未网签的影响，多个售罄楼盘集中补网签，带动6月网签量上扬。市场上，新盘入市减少，仅海德公园、金紫名邦和天合名轩三个新盘入市，楼市成交主要以大体量楼盘加推/持销为主，整体市场热度未及去年同期，楼盘上门和成交量依旧不理想。对此，各开发商为取得以业绩突破，多采取以价换量的策略，推出首付分期、特价房源等优惠，同时，升级全民营销、渠道带客和老带新奖励等手段，带动上门，刺激成交。然而，当前市场购房群体依旧以自住刚需为主，普遍决策时间较长，持币观望者大有人在。买卖双方进入博弈状态，各自试探对方的底线。2019年下半年展望在城市发展方面，以亚青会为契机，全面提升城市能级！目前，亚青会各项筹办工作全力“起跑”，“一场两馆”选址塔岗围，同时还规划建设汕头东校区，助力东海岸新区的开发建设。此外，东海岸内外部路网、汕头海湾隧道、黄河-泰山路快速化建设、城市BRT网络等城市交通项目加紧推进建设，对于接驳城市内部交通而言，如虎添翼。而此前备受关注的汕汕铁路建设、5G通讯等更具前瞻性的建设，也将随着亚青会的落地而进一步带动。就城市发展格局而言，中心城区依旧是关注重点，其中，“东扩”、“南拓”为主方向，“西联”或将成为新趋势。具体而言，东海岸新城和南滨新城集聚多个在售项目，仍是市场供应主力。而金平西区关注度逐渐提高，从江湾新区规划的提出，到万达广场的开业，再到三旧项目陆续报规，以及金茂、招商进驻金凤半岛，区域配套逐步兑现，品牌房企进驻，预计西区市场也将进入快速发展期。在楼市发展方面，上半年成交疲软，随着近年来房价攀升，客户观望情绪渐起，市场需求释放缓慢，房30/51企放缓营销节奏，预计下半年市场新增供应依旧紧缩，成交难以实现规模爆发，市场仍将处于盘整期。因此，新品加推需谨慎，既要符合客户需求，价格合理，又要踩准节点，做足营销，达到日光或高去化目的，树立区域标杆，维持热度，保证项目可持续的稳定销售。31/51五、2019年上半年汕尾房地产市场形势分析（一）汕尾土地市场2019年上半年汕尾市土地挂牌出让总面积81.77万㎡，其中商住用地供应面积为59.32万㎡；成交总面积116.76万㎡，其中商住用地成交面积为91.22万㎡。对比2018年同期，土地供应略有下降，相应土地成交亦有下滑。房企拿地更加理性，商住用地多数以底价成交。成交区域中，陆河县成交面积达57.81万㎡，表现最为活跃；城区成交面积44.92万㎡，紧随其后；再者分别为海丰县和陆丰市。汕尾土地成交区域分化明显，陆河县土地成交达26宗，性质以商住用地和工业用地为主，其中工业用地主要分布于新河工业区；其余区县成交宗数较少，城区仅有4宗土地成交，海丰县7宗，陆丰市2宗。品牌开发商拿地项目：华润拿下城区中央商务区2宗地块，保利首进海丰、陆河，华发摘下陆河商住地块等。图表52：汕尾市2019年上半年土地供求走势出让面积（万㎡）成交面积（万㎡）46.773533.113026.052517.9317.342016.3816.481510.810.08103.3150.140.1401月2月3月4月5月6月数据来源：广东土地市场网，世联数据平台总的来说，2019年上半年，汕尾土地市场出让、成交面积均同比下降，成交整体呈现先降后升态势。汕尾各区县土地成交差异较大，陆河县为上半年土拍主战场。品牌开发商对汕尾市场保持关注，但是趋于理性，短期内难以再现前两年地王频出的土地行情。32/51（二）汕尾商品房市场2019年1-6月，汕尾商品房销售面积93.37万㎡，同比上升7%，销售金额72.91亿元，同比上升17%，成交均价7809元/㎡，同比上升10%，成交均价在4月份出现低点（7273元/㎡）后反弹（8586元/㎡），整体均价同比去年同期小幅上升。汕尾在售项目多数处于销售初期或中期，下半年推货力度不减，加之新入市项目，预计下半年市场整体供应量更加饱和，供大于求关系更加突出，客户对比空间加大，市场回归理性，成交周期拉长，由此导致各项目之间的价格竞争，迫使成交价格走向平稳。汕尾城区依然为全市主要成交区域及价格高地，城区保利金町湾以超8亿销售金额居汕尾市场榜首。随着汕尾经济整体向好，商品房市场持续发育。物业类型上，下半年随着汕尾金融中心、信利中央广场等项目先后入市，汕尾写字楼市场将正式起步；区域格局上，保利、华发与碧桂园将在陆河县争夺市场份额，城区中央商务区和海丰南部新城等区域，品牌房地产项目更加集中，带动区域开发及快速发展。图表53：汕尾市近年商品房销售量价走势30256604695815

销售面积(万㎡)86648412883265036914582324.79

销售均价(元/㎡)1000090008013818585867321753780007273781368116747700057046000500024.1740001019.220.491719.317.2615.9517.87300015.3912.9112.9814.1313.7414.94520009.4410.028.52100000201820182018201820182018201820182018201820182018201920192019201920192019年年年年年年年年年年年年年年年年年年123456789101112123456月月月月月月月月月月月月月月月月月月数据来源：汕尾市房管局，世联数据平台2019年上半年汕尾商品房销售同比去年量价齐升，但随着供求关系转变，价格上升空间亦受到约束。汕尾市场容量有限，但近年来经济发展迅速，利好因素不断兑现，不断支持市场购买力，预计下半年汕尾市场整体成交将趋于稳定。而写字楼等新业态发展、房企集中性区域分布，构成汕尾房地产下半年丰富、精彩的市场格局。33/512019年上半年汕尾市场总结与下半年展望2019年上半年，汕尾市场依然维持“不限购、不限价”的政策，内部政策环境较为宽松。汕尾作为粤港澳大湾区的重点辐射区域，2月份粤港澳大湾区规划出台后，受到去年同期利好的提前释放影响，带动市场行情短暂向上，但整体反应较为理性。另外，汕尾自4月份以来开展净化和整治建筑市场工作，大力拆除小产权违建，间接增强客户购买商品房的信心。预计下阶段在外部大政策环境不变的情况下，汕尾将延续上半年平稳状态。2019年，品牌开发商拿地热情不减，6月底的土拍结果更是将角力版图扩展至陆河县。城区与海丰为品牌开发商最关注区县，已转变为品牌开发商占主体的格局，陆丰则呈现本土与外来品牌势均力敌之势。于具体布局，城区中央商务区及海丰南部新城是各房企的追逐热点区域。随着多家品牌开发商的出货，市场陷入竞争红海，整体居住素质亦显著提升。相比去年，全市今年上半年新增4家品牌房企，分别为华润、时代、中骏及华发。2019年多个新项目纷纷入市，市场呈现供过于求局面，客户观望对比情绪加重，更加追求性价比，拉长成交周期。预计下半年新入市项目增多，且新入市产品为适应客户新需求趋于同质化，表现在产品面积段更加相似，更注重功能性，以及客户不愿意花费过多时间精力投入的精装交楼标准，加剧客户对比心理。在营销手段及价格上，各项目以促销为大方向，综合考虑下半年的供货量，预计汕尾的房地产市场价格将维持平稳态势。具体营销手法中，多个项目启动或完善渠道手段，促进带客，渠道资源的竞争将会更加激烈，但由于汕尾中介体系的不成熟，多个项目的效果欠佳；自2018年碧桂园首推赠送车位使用权后，为加速