论我国不动产登记错误的司法认定

论我国不动产登记错误的司法认定

第19条。中国《基本法》第号规定：“当权利人和其利益的相关方认为房地产登记簿中的错误记录时，他们可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”关于这一规定在实体法与程序法上的价值和意义,不仅实务界未能充分认识,理论界亦鲜有全面论述,以致更正登记制度远未发挥其体系功能,进而造成人们对于不动产登记行为的法律性质亦多存误解,给当前的司法实践带来巨大困难。本文试图通过对物权法关于更正登记制度之规定进行全面解读,进一步挖掘更正登记制度在现行法上的价值和功能,以期为司法实践中相关难题的解决提供理论基础。一、物权法上的不动产登记错误更正登记,顾名思义,是指为了消除不动产登记的错误而办理的不动产登记。也就是说,更正登记的办理以不动产登记存在错误为前提。问题是,何谓不动产登记错误?对此,理论界有不同的观点:第一种观点认为,所谓不动产登记错误是指不动产登记簿与登记的原始文件不一致;第二种观点认为,不动产登记错误既包括不动产登记簿的记载与登记的原始文件不一致,也包括与真实的物权状态不一致;第三种观点认为,不动产登记错误是指经过法院或者仲裁机构的判决与裁定认定登记确有错误。其一,不动产登记错误仅指与不动产权属有关的法律状况记载错误,不包括关于不动产事实状况的记载错误。不动产登记簿既是记载有关不动产之标示(即自然状况)的文件,也是记载有关不动产之物权状况(即法律状况)的文件。其二,不动产登记错误仅指登记与权属不一致,非指不动产权属关系存在错误。虽然狭义上的不动产登记错误涉及不动产登记簿关于不动产权属和内容的记载,但它并不是指不动产权属关系本身存在错误,而仅仅意味着不动产权属关系没有被正确地公示出来,因为不动产登记在法律性质上仅仅是不动产物权的公示方式,而非不动产物权本身。其三,不动产登记错误仅指从结果上看登记状态与实际权属不一致的情形,非指登记机构及其工作人员在办理不动产登记过程中存在程序瑕疵。根据《物权法》的规定,登记机构对于当事人提交的登记申请材料有审查的义务,并在审查核实的基础上办理不动产登记。在此过程中,登记机构及其工作人员因工作疏忽即可能导致登记出现错误。例如登记机构在办理房屋的初始登记时,因一时疏忽,误将本属张三的101号房屋登记在李四名下,而将本属李四所有的102号房屋登记在张三的名下。值得注意的是,物权法上的不动产登记错误虽然可因登记机构及其工作人员的疏忽而发生,但不动产登记错误是从结果上看登记状态是否反映实际权属关系,而不是从程序上判断登记机构是否违反程序或者是否尽到审查义务。也就是说,不动产登记错误并不是对登记机构或者登记行为的否定性评价,而是一个描述性概念,即凡是不动产登记簿的记载不能正确反映实际的物权关系,即构成不动产登记错误。从引起不动产登记发生错误的原因来看,登记机构的工作失误也只是可能引起不动产登记错误的原因之一,除此之外,还存在其他原因,例如法律制度本身就可能造成不动产登记出现错误,因为大量不动产物权变动可能没有体现在不动产登记簿之中,且体现于不动产登记簿的物权变动也并非都是有效的物权变动。二、不动产登记错误时的效力尽管不动产登记在性质上只是不动产物权的公示方式,并非不动产物权本身,但我国《物权法》却赋予不动产登记以强大的法律效力,即权利移转效力、权利推定效力和善意保护效力:所谓权利移转效力,是指在基于法律行为发生的不动产物权变动中,除法律另有特别规定外,不动产物权的变动以登记为生效要件,即“未经登记,不发生效力”(《物权法》第9条);所谓权利推定效力,是指当事人之间就不动产权属发生争议时,除非有证据证明不动产登记簿存在错误,否则不动产登记簿记载的权利人将被推定为真正权利人(《物权法》第16、17条);所谓善意保护效力,是指当不动产登记簿发生错误时,即使登记名义人并非真正权利人,因相信不动产登记簿而与登记名义人进行交易的受让人,只要符合善意取得的条件,亦可自无权利人处取得该物权(《物权法》第106条)。由于不动产登记具有上述法律效力,因此一旦发生登记错误,权利人行使权利将就可能受到妨碍,甚至有发生权利灭失的危险。例如张三的房屋被登记在李四的名下,则不仅张三处分该房屋的权利将面临法律上的障碍(如无法办理过户手续),而且在发生权属争议时,其民事证据上的优势也丧失殆尽;更为重要的是,一旦李四将房屋转让给善意的第三人,则张三的所有权将面临丧失的危险。可见,对不正确的不动产登记进行更正以及正确登记土地的法律状况,对权利人来说具有重要的意义。我国《物权法》第35条规定:“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”学理上将此种权利人请求排除妨碍或者消除危险的权利与《物权法》第34条规定的权利人请求返还原物的权利统称为物权请求权。《物权法》之所以规定上述物权性的请求权,是因为物权虽为支配权,但权利人对标的物的支配圆满状态可能因标的物被他人无权占有而遭到破坏,也可能因他人的行为受到妨害或者有妨害的危险。可见,物权请求权旨在恢复权利人对标的物的支配圆满状态,这与物权的效力通常表现为对标的物的支配不同,因此在性质上属物权的消极权能。此外,由于《物权法》第19条第1款规定的更正登记请求权在性质上属物权性的请求权,因此享有更正登记请求权的权利主体,只能是不动产的真正权利人。由于更正登记请求权须以当事人之间没有权属争议为前提,因此在当事人之间存在权属争议时,即无法辨别当事人是否享有更正登记请求权。在此情形下,德国民法规定“在登记簿之不正确”以特定方式“被证明时”,则不需要有更正登记之同意表示,登记机构亦应办理更正登记。总之,更正登记请求权是法律赋予真正权利人实体法上请求登记名义人作出程序上“书面更正同意”之意思表示的权利,是物权请求权在不动产领域的特殊表现。值得注意的是,我国《物权法》第19条第1款虽然规定“权利人”和“利害关系人”可以申请办理更正登记,但并不能据此认为任何情形下的“权利人”或者“利害关系人”均享有更正登记请求权,更不意味着“权利人”和“利害关系人”只能通过行使更正登记请求权才能更正不动产登记簿。根据前述分析,在登记发生错误的情形下,如果当事人之间就权属关系没有争议,自然只有真正的“权利人”才享有更正登记请求权,且登记的“权利人”有义务作出程序上“书面更正同意”的意思表示;如果当事人之间就权属关系存在争议,则“利害关系人”在证明不动产登记簿确有错误的情形下,亦可请求登记机构办理更正登记,而无需再获得“登记权利人”的“书面更正同意”。三、登记错误的救济从《物权法》第19条关于登记权利人作出书面更正登记同意,登记机构即应办理更正登记的规定来看,我国的不动产登记采取的显然是形式审查,而非实质审查,因为登记机构并不审查不动产的实际归属,而是仅凭登记权利人的书面更正登记同意,即推定登记簿存在错误。既然登记机构在办理登记时并不对当事人之间的实体法律关系进行实质审查,因此,登记机构办理不动产登记的行为自然不能理解为行政确权,登记机构也不能理解为确权机关;既然登记机构不是确权机关,那么认定不动产登记簿是否确有错误就并非登记机构的职责范围。也就是说,在权利人申请登记机构办理更正登记时,如果登记名义人不愿出具同意更正登记的书面文件,则利害关系人只能先通过司法程序进行确权,再凭借确权文书申请登记机构办理更正登记,而不能直接请求登记机构在确认不动产登记簿确有错误的基础上办理更正登记。明确这一点,对于我们分析并解决不动产权属确认的程序选择问题,亦显得尤为重要。在我国的司法实践中,长期以来存在着一类与不动产权属确认有关的民事与行政交叉案件:一方当事人持登记机构颁发的产权证提起民事诉讼,请求确认其为不动产的权利人,但在诉讼期间,另一方当事人则主张登记机构的登记发证行为不合法,请求登记机构撤销其做出的登记发证行为,若登记机构不予撤销,则以登记机构为被告提起行政诉讼,请求法院撤销该登记机构已经做出的登记发证行为。虽然当事人提起民事诉讼或者提起行政诉讼的目的均是为了确认不动产的权属,但由于两种诉讼在审理对象、诉讼程序以及法律依据等方面均存在不同,便可能出现民事判决与行政判决相互冲突或者矛盾的问题,进而导致当事人拿着生效的行政判决去否定已生效的民事判决,或者拿着生效的民事判决去否定已生效的行政判决。如此循环诉讼,既浪费了司法资源,也不利于对当事人合法权益进行保护。非讼程序是与诉讼程序相对应的民事程序,是用来处理非民事争议事件(即非讼事件)所适用的程序。非讼程序是大陆法系19世纪初法典化运动中产生的概念。在法典化运动中,德国民法典的起草者基于民法典体系性的考虑,发现处理以权利或者事实形成或确证为主体的非讼事件的程序很难规定于民法典,其中与物权法实施相伴的不动产登记程序就是其中典型一例,于是决定将处理这些非讼事件的程序集合规定于一部法典之中,由此形成了《德国1898年非讼事件程序法》。其立法模式是先抽象出处理各个非讼事件的共通规则作为总则,再将处理各个非讼事件的特有规则或者作为分则规定于非讼程序法典,或者以单行法的形式另行规定。日本和我国台湾地区也都采用了相同的立法模式。既然不动产登记行为是一种非讼程序行为,那么,对不动产登记错误的救济也应适用非讼程序法的一般规则和专门的不动产登记规则,而不能适用专门审查具体行政行为的法律,包括行政复议法和行政诉讼法。以德国的不动产登记为例,虽然不动产登记由法院负责办理,但德国的《土地登记簿法》明确规定登记机关的登记决定具有形式拘束力。此种形式拘束力具有两层含义:其一,登记机构应受到登记决定的拘束,即使发现不动产登记簿存在错误,凡是涉及到权属的登记事项,原则上不能依职权进行更正(也就是说,登记机构原则上仅能依职权更正不涉及权属的事实错误);其二,受登记决定影响的当事人仅有权对登记机构作出的不予登记决定向上一级法院提起抗告,而不得对登记机关作出的登记决定向上一级法院提出抗告,而只能通过民法典规定的更正登记制度来消除不动产登记簿的错误。如前所述,根据物权法关于更正登记制度的规定,登记机构办理更正登记的前提要么是登记名义人书面同意更正登记,要么是有证据证明登记确有错误。前者适用于当事人没有权属争议的场合,后者适用于当事人存在权属争议的场合。基于前述对登记错误的界定,在当事人就权属发生争议时,只有先进行确权,才能判断登记是否存在错误。就此而言,物权法关于更正登记的规定已经表明,如果登记名义人不愿出具更正登记的书面文件,利害关系人就只能先通过民事诉讼请求人民法院确认权属,再申请登记机构办理更正登记,而不能就登记行为提起行政复议或者行政诉讼。同时,《物权法》规定登记机构只能在“有证据证明登记确有错误”时办理更正登记,也就意味着当事人不得以登记机构在办理登记的过程中存在程序违法为由请求登记机构办理更正登记,因为如前所述,登记机构存在程序违法并不必然导致登记出现错误,二者是两码事。当然,即使登记机构在办理登记的过程中存在程序瑕疵,且该程序瑕疵也导致了不动产登记未能正确反映权属关系,根据物权法关于更正登记的规定,当事人也只能在确权的基础上通过更正登记对登记错误进行救济,而不能就登记行为提起行政复议或者行政诉讼;至于权利人因登记机构程序违法导致登记错误而遭受的损失,则可根据《物权法》的规定请求登记机关予以赔偿。总之,物权法关于更正登记的规定对于正确认识不动产登记的法律性质以及有效避免因不动产权属确认引起的行政诉讼与民事诉讼相互交织等问题具有极其重要的意义。对此,理论界与实务界均不可不察!需要指出的是,我国的民事立法长期以来不重视配套制度建设,以致不动产登记法至今付之阙如。本文的写作虽然着眼于未来不动产登记立法科学化,但本文的结论对于当前的司法实践,亦并非没有意义。例如,对于当前已经存在的当事人就不动产登记行为提起行政诉讼的问