桃源纺织厂地块前期产品规划建议报告

报告思路总纲第1问：我们要达成什么？第2问：我们要做什么产品？第3问：我们为什么这样做？第1问我们要达成什么？品牌战略与项目愿景长沙——万达广场常德——水星楼澧县——德隆商业乐园

长沙有万达公馆常德有水星楼澧县有德隆商业乐园这些顺应城市发展而兴起的商住综合体，成为了城市的形象名片。桃源的城市名片在哪里？项目目标及愿景战略目标战术目标市场营销标杆项目：商业标杆，人居样板，客户满意，口碑第一价格领跑：领跑区域项目商业和住宅的价格水平一炮而红：打造代表桃源城市形象的名片价值最大：实现利润最大项目品牌将项目打造成桃源首个特色商住综合体开发商品牌建立在桃源县知名开发商形象第2问我们要做什么产品？项目定位及产品规划1、定位的基础——地块SWOT分析

紧临城市主干道漳江南路，两面临路，交通方便；项目位于县城相对中心区，周边配套完善；临近沅水，距离沿江风光带不远。地块不规整，尤其是靠近主干道入口狭小，不利于项目入口形象打造。区域整体形象档次不高，对塑造高品质楼盘带来挑战项目商业体量较大，占据项目较大的规划比例，整体营销有一定挑战；高层建筑成本较高，价格偏高，桃源本地人对高价格的接受度存在不确定。桃源县房地产开发水平不高，产品塑造有较大的提升空间；项目具备打造提升区域形象的机会和能力；桃源人置业观念的改变，越来越重视项目的品质。SWTOSWOT分析结论：◎桃源县商业发展仍以传统底商为主，特色商业稀缺，具备极大的市场空间；◎县级城市地块价值最大化的首选途径，本项目位于城区中心，地段优势明显，具备打造商业物业条件，建议将项目以商业为主打，规划特色商业形态，住宅为辅；◎尚诚多年的县级城市操作经验（郴州兴隆步行街、澧县德隆商业乐园等）证明：商业为主打的项目经济效益惊人！2、项目产品开发方向解决之道树立城市形象标杆·塑造标志性商住综合项目区位策略差异化产品·营造特色商居氛围区域策略以商业特色为项目主打形象，住宅为辅项目策略整体形象定位城市央区/首席情景式/商住综合体点明地段优势城市新物业形态规模规划优势效果示意图释义︱城市央区︱说明项目地段优势，位于县城中心位置。︱首席情景式︱项目内部规划了情景式商业街和主题商业街，成为本项目规划一大亮点。︱商住综合体︱突出项目引领桃源物业新形态。整体形象定位效果示意图标杆项目价值演绎建筑品味园林特色户型创新品质配套缤纷生活空间规划总体规划建议空间规划总体规划建议一（主推方案）经济指标：总体规划建议一（主推方案）1、情景式街区商业：通过情景式商业街的打造，营造体验式的消费氛围，能吸引人流、带

旺地块，最大化发挥地块的价值。2、打造区域主题街区：

通过打造主题商业街，规避单边街人气不足的弊端，吸引人流，带旺块，打造意向不到的商业氛围。3、商业价值最大化：将商业街延伸至城市干道，引人流入街，最大化利用地块，使项目商业多形态呈现，以达到价值最大化。总体规划建议一五大规划亮点4、架空层车库：

将首层架空，规划为地上车位，业主既可以做车库，又可以做杂物间或者社区门面。5、特色景观住宅：在县城核心地段，规划N+1特色户型产品，与中心水景园林相结合，实现地块宜居宜商双重价值最大化。总体规划建议一五大规划亮点空间规划总体规划建议二总体规划建议二规划要点1、沿街板楼+点式高层：理由：板楼南北通透、户型方正，宜居性佳；点式高层，多面临景，享受景观均好性。2、双庭院景观：理由：打造入口庭院和中央庭院双园林社区，成为项目规划一大特色，提升居住价值。商业规划商业形象定位特色规划建议商业业态建议商业目标客户桃源首席情景式主题型街区桃源首席：具备城市辐射能力，吸引城市乃至周边乡镇客群，成为城市商业的标杆情景式：寓购于乐，体验型消费，成为区域内购物景点主题型街区：不采用大板块集中商业，而是产权清晰的小铺面，赋予其特色主题，形成清晰定位商业规划商业形象定位让桃源人全景式体验舒适、惬意、时尚的购物感受！打造极具体验式、情景式商业消费点，寓购于乐，不仅仅是逛街购物天地，带给客户的是全新的消费体验，让客户享受此处不一样的购物享受，即是一条街，也是一道风景，使客户流连忘返。商业规划情景式商业街区特色规划建议效果示意图效果示意图通过赋予商业街特色的主题，引进独特的业态，吸引特定人流，带旺块，规避单边街人气不足的弊端，打造意向不到的商业氛围。商业规划主题式商业街区：特色餐饮一条街特色规划建议特色餐饮一条街桃源新商业街区规划形态：特色餐饮一条街桃源新商业街区规划形态：特色餐饮一条街商业上面两层立体化交通网络，通过架空走廊及连廊的形式，将各区商业连成一体，使二层商业铺铺临街，营造室外逛街的购物氛围，没有人流交通死角及景观死角，极大提升二层商业价值。商业规划立体化商业交通网络特色规划建议通过设计特色入口小广场，弱化入口狭窄的地块弊端，营造引人入胜的消费氛围，引导人流进入情景式商业街，成为区域亮点，使项目留给客户留下深刻的印记。商业规划特色入口小广场特色规划建议商业规划景观小广场特色规划建议商业规划宽走廊设计特色规划建议商业规划商业业态建议业态定位——引进一线城市中产阶级和小资阶级广受欢迎的生活方式，业态以享受型和体验型为主，让项目成为吃喝玩乐一站式的目的性消费场所。业态意向内容——满足区域生活娱乐休闲购物需求，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体。本项目为县城核心商业新区，引入具有巨大人气带动的商业对项目价值的提升至关重要。42业态一：休闲类项目高端形象，客户层次不低，加之地块规划情景式商业街区，将休闲类业态导入本项目成为可能。商业规划商业业态建议咖啡厅健身房SPA馆业态二：潮流、品牌服饰类服装店作为一种较常规的配套商业，操作灵活，门槛不高，在本项目周边人气趋旺时，这种类型的店面将会增多。商业规划商业业态建议商业规划商业业态建议业态三：精品类精品店与服装、鞋帽等进行匹配，可适当引入此类业态。商业规划商业业态建议业态四：电子通讯类科技产品日益兴盛的今天，电子产品是时尚、潮流街区不可缺少的业态。业态五：特色餐饮类区域内原住居民、周边小区住户往来人口，餐饮类业态有市场空间。商业规划商业业态建议桃源本地私营业主：手头有一定的闲置资金，投资意识强，已成为本地投资商业的主力军；购铺目的：投资、自营县城公务员人群：工作稳定，收入高；购铺目的：投资周边乡镇投资客户：因地缘较近的关系，看好本项目投资潜力。购铺目的：投资商业规划商业目标客户主要目标客户住宅规划建筑风格建议园林规划建议户型设计建议产品附加值建筑风格建议一：现代简约风格（主推）现代简约风格，简洁挺拔的建筑外型，塑造地标性建筑！住宅规划建筑风格建议二：新古典主义风格（辅推）新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，且历久弥新！住宅规划东南亚风情园林东南亚园林强调简谱、舒适的度假风情，大到空间打造，小到细节装饰，突出“自然、生态、健康、休闲”特色。住宅规划园林规划建议东南亚风情主题园林住宅规划园林规划建议户型创新，增加卖点，引领市场把握潮流户型，填补市场空白。户型设计以3室2厅为主；两室两厅、四室两厅为辅。户型设计创新，通过入户花园、储藏室、花池等形式赠送面积，使1房变2房，2房变3房，3房变4房，让消费者得到实惠，促进销售进度。面对中央景观的户型做到景观极限化，通过大景观阳台等方式最大限度采景。住宅规划户型规划建议户型总配比表（方案一）住宅规划户型规划建议楼号户型面积套数面积小计套数百分比面积百分比备注1#2#三房两厅一卫（2+1）90.4312811575.0422.22%17.56%入户花园四房两厅两卫(3+1)129.3525633113.644.44%50.25%入户花园小计

38444688.6466.67%67.81%

3#两房两厅一卫（1+1）69.69644460.1611.11%6.77%入户花园四房两厅两卫(3+1)130.8712816751.3622.22%25.42%入户花园小计

19221211.5233.33%32.19%

合计

57665900.16100.00%100.00%

户型总配比表（方案二）住宅规划户型规划建议户型建筑面积（平方米）套数套数配比备注二房69.69849.4%入户花园三房90.4314015.66%入户花园+空中花园（2+1）赠送面积120.04-129.4522224.83%入户花园四房130.8744850.11%入户花园+空中花园（3+1）赠送面积合计894100%1+1户型（储藏室+花池=1间房）住宅规划户型规划建议2+1户型（储藏室+花池=1间房）住宅规划户型规划建议3+1户型（储藏室+花池=1间房）住宅规划户型规划建议住宅规划户型规划建议标准3房户型住宅规划户型规划建议标准3房户型在项目主出入口商业区域设计会所，一楼设为营销中心，二楼做会所功能区，让客户提前感受小区生活气氛。会所功能以休闲娱乐为主，包括室内棋牌室、台球室、健身中心、阅览室、儿童游乐场、社区活动中心等，部分招商经营。会所打造住宅规划产品附加值建议住宅规划产品附加值建议精装入户大堂——身份的标签在外墙、内墙、地面、屋顶等地方适当引入科技材质（保温/节能/防水等），增加项目细节卖点外墙保温隔热顶层隔热防水住宅规划产品附加值建议物业服务品牌物业服务公司——特色管家式服务【特色管家服务】特色管家服务的目的是将一般性的物业管理升华为量身定做的管家及秘书服务，进而最大限度地满足业主的商务居家要求，提升项目的形象。强调一种舒适感和亲切感。率先在桃源引进品牌物业服务公司，物业管理是客户入住后住得是否安心、舒心的重要保障，提前打出物业牌，率先在市场树立项目的特色管家服务理念，以物业文化的传播提升项目附加值。首层架空层，可打造成泛会所；亦可成为社区停车场；或区隔成小间，成为住户的储存室；还可整体经营，成为社区生活配套的底商。架空层多样应用住宅规划产品附加值建议经济分析方案一（主推）：经济分析方案二（辅推）：经济分析经济分析总结经济分析：（主推）方案一总销售金额序号面积

（㎡）价格

（元/㎡）费率金额

（万元）小计

（万元）1居住建筑面积65900.002900.00

19111.0037334.802一层商业10338.0012000.00

12405.603二层商业9697.006000.00

5818.20小计

85935.00

总成本建安总价

（含土建、外饰、公共装修、消防等）165900.002100.00

13839.0018547.23210338.002350.00

2429.4339697.002350.00

2278.80小计85935.00

前期开发费

（含报建费、工程勘察、设计、监理、三通一平）85935.00150.00

1289.036479.21后期开发费

（含道路铺装、园林绿化）85935.00100.00

859.35办公、营业税

（未含土地增值税）

5.60%2090.75营销费

2.00%746.70广告费

1.50%560.02不可预计费用

2.50%933.37土地成本

0小计

25026.44毛利润（未含土地成本）12308.36投资回报率毛利润/总成本49.18%经济分析：方案二总销售金额序号面积

（㎡）价格

（元/㎡）费率金额

（万元）小计

（万元）1居住建筑面积104457.002900.00

30292.5337269.332一层商业3876.0012000.00

4651.203二层商业3876.006000.00

2325.60小计

112209.00

总成本建安总价

（含土建、外饰、公共装修、消防等）1104457.002100.00

21935.9723757.6923876.002350.00

910.8633876.002350.00

910.86小计112209.00

前期开发费

（含报建费、工程勘察、设计、监理、三通一平）112209.00150.00

1683.