【GN栖城·养老地产研究】德国针对家庭和老年人的变革性城市住区研究

[jIIIF♦德国养老居住形式的发展与现状♦德国全龄社区模式的关注点♦德国全龄社区案例分析♦对国内养老地产项目启示TFJA-CKA.BOJINfSSS管轶群：各位嘉宾大家好，非常感谢这个大会能够给我今天这次机会跟各位进行一个交流，刚才这位先生已经介绍了更多的是机构和老年公寓之间的经验交流，我们在国内项目过程当中，接触到越来越多的政府职能部门，以及项目开发企业研究居家养老这个方面内容，我相信这一块内容也是符合我们现在中国迅速老龄化的一个应对最有效的对策，一定程度上可以满足我们目前中国对于养老产业资本市场的投资回报的一些要求。所以说我跟大家分享的是关于德国在居家养老或者是全龄社区这一块领域的经验，第二个板块就是分享一关于中国居家养老的初步想法。之后也叫做蓝海,我觉得这是一个非常大的市场，而且是刚刚起步的市场，非常强力的一个市场。第一个就是简单的介绍一下关于德国的人口老龄化带来的一个挑战，我们知道我们国家对于老年人人口统计学上的划分标60岁，欧洲很多国家划分的标准65岁，我们看到2008年德国65岁以上的老人，可以看看整个地图，基本上被绿色或者深绿色覆盖了，也就是在20—22%之间的人口比例，这是2008年的一个现状，也就是在08年德国已经进入了一个深度老龄化的一个社会。而预测2020年德国65岁以上的老人也可以看到另外一张图片，已经被橙色的颜色覆盖,已经接近30%，这是一个非常可怕的数据，他们进入了一个严重老龄化的社会。对此在德国建设部在2011年的时候做了一个关于德国老龄化，以及德国居家养老的报告，接下来我也有几页跟大家进行分享，具体它的分析就不展开了，最后一些结论性的东西我觉得也许对我们的政府职能部门，以及一些企业有所启发。第一点就是最后德国主力的养老人群，也就是老人首选的居住形式是居家养老，也就是说在家里面养老，以家庭为单位进行养老,我们看右边这张图片的话，可以看到这张蓝色最大的蛋糕，已经接近了93%比例的老人，是在家里面度过自己的晚年，另外剩下灰色的4%的比例才是我们传统意义上的机构养老，也就是养老院以及护理院，剩下一部分是其他形式的养老形式。所以可见跟我们一般想象当中欧洲国家的老人是不是去养老院中去，是不一样的状态，大部分的老人还是期望在家里面能够度过他的晚年。第二点就是大部分在家里养老的这些老人，他们都是拥有产权自持型的，这个家都是他购买下来的，也许有朋友知道在德国这个国家或者西欧大多数的国家,他们住宅市场里面出租型的住宅形式的比例是非常高的，可能会达到50%以上的比例，其实在这个比例里面，绝大多数都是以年轻人贡献了这个比例。所以最后集中到持有型的这些物业，都是集中在老年人的手里面。第三点的话，这些老年人居住的持有型的住宅，设施普遍偏旧，大部分的老人都是60、70年代德国经济腾飞时期购买的房屋，甚至有更早的上上世纪购买的房屋，他们居住的住宅普遍设施陈旧，带来一个什么问题呢？就是这些老人住在家里面，住宅老化，当时也没有这个概念，所以带来很大在生活上的困扰，很简单的一个例子，就是没有电梯，很多的住宅是没有电梯的。还有的话就是卫生间包括走廊，台阶都不符合老年人最基本生活的标准以及要求。除了在室内的生活环境比较不良之外，他的住宅外部环境无障碍的条件也比较差，相比我们国内比较旧的小区，同时小区内部的设施也比较差，没有合适的一个活动场所，没有一个无障碍通行的空间。所以说导致了老人虽然很喜欢住在自己拥有产权的家里面，但是这个家里面又很不符合他这个年龄阶段的生活习惯，同时想出去也很困难，出去了之后也没有一个很好的生活的环境，对于保险公司和政府来讲，虽然从整个社会的运行效率来讲，居家养老是成本最低的一个养老形式，但是由于刚才提到的这些问题，老人在家里面反而也会容易发生一些意外的事件，这是政府，家人或者保险公司不愿意看到的。由此看到了一个强大的适老化住宅的需求，其中包括两个方面。一方面是对现有的住宅适老化的改建，第二方面就是对新建的适老化住宅的重新梳理和规划，同样的事情我们简单计算里面可以看到，我们中国对这个市场有强劲的需求。由此政府也是意识到了这个问题，最近接近7、8年的时间，一直研究这个问题，他们意识到解决这个问题面临着巨大的技术和经济层面的挑战,技术层面简单来说我们怎么样给旧的建筑提供一个适老化的改建，怎么在一个老的房子里面加装一个电梯，老人到公共部位到自己的房间，卫生间都有非常好的无障碍的环境，这是技术方面的挑战。还有经济方面的挑战，如果对这么大面积和大范围的老人住宅进行改建，需要非常大的资金投入，资金的来源可能主要也是一方面来自于阳光政府，州政府,也会来自于保险公司，也会来自于老人本身，无论怎么样也是非常大的资金投入,资金来自何方？第二个关于政策层面的改变，我们怎么样对居家养老的老人提供更好的政策,包括提供居家养老服务的企业，提供更好的政策环境，然后对于新建或者改建的这些老年人建筑，怎么样以一个政策的手段来调控他的适老化的建设，以及验收整个建设层面的，也是面临一个政策层面的改变。第三个就是加强信息与技术的服务，有一个很简单的例子，如果政府做这一块事情的话，他要知道在这一个层面可以享受到政府的帮助，他也许会从自己的口袋里面掏出一点钱，怎么样帮助他来做事情，还有老人在家里，怎么样提供他的一个很好的生活辅导和咨询，这个就是怎么样建立居家养老良好的信息和技术服务的体系，这是另外一个挑战。最后一个就是综合考虑新建住宅的适老化的理念，刚才很多人都聚焦在关于改建这个方面，对于新建的这些住宅怎么把适老化的理念融合在里面，怎么样通过政府从政策到经济控制引导这个方面的建设，在右边这张表上面，可以看到各个德国地区对于已建住宅和新建住宅不同层次的辅助办法和要求，这里不详细展开了，都会引用到现有的一些德国法律情况当中。当然这个方面的要求跟政策环境也在不断的改善过程当中，其实他们也是在摸索的过程当中。稍微展开一下，我们介绍一下整个德国的养老历程，德国二战之后建国以来整个养老的发展过程，最典型的其实可以看到机构养老的发展历程，怎么样最后走到居家养老的阶段。德国的第一个阶段就是40年代二战之后到60年代，当时二战之后残留了大量的老年人口，德国的经济也没有步入腾飞的阶段，当时对于老人的问题，这种机构养老主要的还是以家里靠收容的方式来解决，可以看到我们圆圈平面里面每个房间里面是没有卫生间的，而且每个房间也是以两人床到四人床为主的居住形式。是一个公共的卫生间，而且里面提供的盥洗设备也比较少，设置有些还没有电梯，跟我们以前学校的宿舍很像，步入了60年代，70年代，德国的经济腾飞，也是对机构养老的问题进行反思，在前一个阶段也没有得到很好的医疗辅助，后来借助医院的力量做机构养老这一块，这个阶段里面仔细观察这个平面，跟我们现在很多的医院和病房楼都是非常像的，每个房间里面都有2—4张的床位，里面有独立的卫生间，有一个护士台，会提供非常好的医疗设施的服务，他们会非常重视硬件方面的投入，由此带来的两个问题。一个是对于社会层面的，这样的话，可能会浪费比较大的医疗资源，这个医院的床位就不行了，第二个对于老年人来讲，是一个比较悲惨的状态，因为他最后的人生阶段相当于都是住在医院里面，这是可想而知的，这是当时德国的一个想法，我们有钱给他一个很好的硬件设施，我们现在发现很多的地方包括企业对这方面的关注也是比较多的，但其实对于硬件这一块还是比较容易解决的问题。第三个阶段就是在80年代的这个时候，要进行反思，由于刚才我所说的两个问题，就考虑我们这个老人应该作为个体来生活，所以说更多的是一个单人间为主的形式，也配有独立的卫生间，以及一个非常小的厨房操作台，在公共的走廊部分，也设置了一系列的交流空间，集中的活动设施还是比较集中的，可能一栋楼和几个楼面共用一个活动设施，跟前面相比的话，它还是跨进了一步，这个阶段要调动老人个体的能动性和活跃能力。到了90年代之后，又转变了这个想法，觉得老人作为一个个体的存在，他应该享受更多的像以前居家一样的感觉，就是我们现在有些地方比较有钱，接触过一些政府的领导，他们去欧洲一些国家考察，看到右边图片的形式，就是以六户和八户为一个单元组织一个合居室的老人公寓，这个居住单元里面会配有一个公共的厨房，公共的客厅，还有其他的一些辅助的空间，整个内部的装修氛围都是尽量朝居家的方向来靠拢的，让老人感觉住在家里面，感觉住在一个邻里环境非常好的环境里面，这个就是90年代主要的思潮。再往后还有人提出老年人和年轻人住在一起，老年人和一些其他社会强势的群体或者弱势的群体住在一起，整个从机构养老的发展可以看出来整个对于老年人的机构养老观念上总的是朝不断人性化的方向发展，朝个性化的方向发展，不断脱离机构的感觉，不断朝居家的感觉发展，最终走入了一个主导性的阶段，最后把重心放在对于老人住在家里,安度晚年的工作重心，这是一个最理想的状态。07年德国建设部做了一个很大的调查项目，针对家庭和老年人的变革城市住区进行研究，这个说的比较复杂，其实就是我们说的全民社区，就是说年轻人和老年人混合居住，或者外国和德国人混合居住，或者移民的人，或者单身女性和家庭居住的形式，左边的地图可以看到在整个德国选了60个示范点，空心的标识符就是一些研究案例，实心的点就是实际案例。在这个研究报告里面，主要是针对三个方面的工作重点。第一是关于这个社区公共服务设施这一块的提升，因为昨天也有朋友问我说如果我们盖一个老年人公寓，建一个混住的区域，老年人的服务设施应该规划多大，年轻人应该规划多大,我给出的意见是如果老年人和年轻人可以共用的设施,就尽量让他们共用，在年轻人活动设施的基础上面，稍微做一下提升，一方面会有效的控制项目的投入以及一个空间配套的分摊。第二个方面也是鼓励老人跟其他年龄人次的人群进行交流，不要把他们割裂开来，我一直说老年人的心理状态是六个字，就是喜安静，怕孤独，我们只能围绕这六个字围绕老年人的公共活动，喜安静就是喜欢个人活动的需求，怕孤独老年人也喜欢跟别人交流，可以在图片当中看到，里面不是一个雾气重重的老年人活动场所，而是有小孩，家长，从事一些生活的场景。第二块内容就是关于城市公共开放空间，就是我们的一些公共绿化，公共的广场，公共街道的研究，在右下角的案例里面，也可以看到在这个案例里面对于这个项目的街道做了一个系统的活力性的分析，我们可以看到这个图片里面有蓝色的，橙色的，还有灰色的三个不同年龄层次在街道空间里面活动的一个兴趣点的所在，可以看到有些点是重合的，有些点是孤立的，右面的场景里面可以看到有小孩在街角活动，我们也是提到怎么样把这些不同年龄层次的人有效的结合起来，让他们一起活动。最后一点就是需要吸引力的住宅形式，前面两点都是关于公共场所这一块的,下面就是关于居住内部的，居住内部的话，无障碍不用说了，还有的话就是如何应对不同年龄层次对住宅形式和内部空间的要求，具体的设计我就不展开了，因为前天已经展开很多了，还有一点跟国内不一样了，也是跟国情有关。新建的也是意向人群早期介入到这个里面来，就是知道可以知道早期的需求，这个跟国内不太一样。如果有所启示的话，我想强调还是针对需求层面的，因为刚才几个案例都是具体体现的，背后隐藏的这些启示，第一个我们对不同年龄组的特殊居住需求进行分析，不光是老年人，还有年轻人和小孩的，他们希望什么样的生活，他们在不同的时间段里面是希望在什么地方生活，这是第一点。第二点的话，因为是不同的年龄层次，他们是有不同的需求，但是这些需求对我们的空间，设施提出不同的要求，最简单来说的话，小孩的生理条件和老人的生理条件决定了他们的使用空间和使用对象尺寸，空间要求都是不一样的，梳理一下由于不同的需求提出了对空间和设施的不同需求。第三个就是由于不同的需求，他们这个需求会有一个冲突和整合，简单的例子就是小孩的活动场所和老人的活动场所如何有机的结合在一起，我不展开说了,因为时间的原因。第四点我们需要有一个创新需求的综合解决方案，不能孤立的来看问题，而是综合的来看问题。最后一点探索可持续的发展模式，应对这个需求的变化，需求随着年龄层次的变化，随着社会发展的变化，我们需要一定的前瞻性来讨论这个问题。回到国内的情况，我们在前年年底的时候，关于我们中国养老地产开发的模型，分为三个纬度，一个就是关于它的区位，还有关于它的物业持有方式，还有就是它的这种不同产品的组合方式，有专属的老人的社区，也有老人社区集中嵌入在普通社区里面，也有老人的产品和普通产品混合的形式，他们构成了三个重要的指标，联系起来就是构成了我们可能国内养老地产开发的模式，对于每一种模式都可以展开讨论。把养老产品混合到成熟的社区，规划到流程过程当中，让老人的生活跟其他人的生活融合在一起，创造一个和谐的家园，这是我们提出的概念。一个非常有意思的我们做了一个小小的计算，我们对于这一块国内的需求，假如我们有一个25000人规模的居住小区，按照我们3.2个人过来的，我们小区里面有7800户，2015年，上海老龄化会占到30%，约为7500个老人，这个图片可以看到，如果一户里面有1.5个老人，7800户里面有老人的住宅会占到接近60%,所以说这是一个非常大的数字。如果我们没有关注到这一块的产品，没有对他们进行一些适老化的谋划，我相信在20年之后我们会碰到德国同样的问题。我这里也考虑了不是所有的老人都在家里面，如果在社区里面