河北房建项目前期营销策划报告

东光丽园项目前期

营销策划报告王博目录一、东光县投资环境分析（一）东光县域概况分析（二）县区环境与产业产品二、东光县房地产现状分析（一）房地产宏观市场特点、特性分析（二）在售楼盘市场调研三、项目本体分析（一）项目基本情况概况（二）项目判断（三）项目SWOT分析四、营销定位（一）发展商定位（二）市场定位1、项目主题定位；2、项目形象定位；3、客户群体定位（三）产品定位（四）价格定位五、项目营销推广建议（一）项目营销推广体系a、推广原则b、推广要素（二）营销推广计划a、前期导入期b、内部认购期c、项目公开期d、开盘销售期e、持续强销期f、清盘销售期一、东光县投资环境分析（一）东光县域概况分析

东光剪图沧州市东光县处于沧州市南部，位于东经116°28′至116°53′，北纬37°44′至38°02′之间。全境横距36.5公里，纵距32.5公里，总面积730平方公里，南邻吴桥县，两县城相距32公里；北与南皮县毗连，两县城相距20公里；西与阜城县以南运河为界，两县城相距33公里；西南与景县接壤；西北与泊头市接壤；东隔漳卫新河与山东省宁津县相望，县城相距35公里。现辖：东光镇、连镇镇、找王镇、秦村镇、灯明寺镇、南霞口镇、大单镇、龙王李乡、于桥乡。7镇2乡447个行政村，总人口约36万。（二）县区环境与产业产品1、东光县公路县内有国道、省道、县道、乡道四种道路，其中国道104路穿越全境，境内全长29.665公里。京沪高速公路纵贯县境，境内全长33.995公里，省道武千路自西向东横穿县境，全长35.07公里，县道有连耿路、南吴路、霞果路等，全长78.567公里，乡道全长537.3公里，全县447个行政村已有370个行政村通了油路，大单、于桥两个乡镇2000年前率先实现了村村通油路。全县形成了以连耿路、霞果路、龙于路、大砥路、王郑路、曲于路、胡集路、金刘路、张秦路为总体框架的公路网。铁路，县内有津沪铁路自泊头市入东光境南至连镇出境入吴桥县境，境内全长30公里由北而设南霞口、东光、连镇3个火车站。2、塑料、化工、包装机械、油棉加工四大特色行业是支撑全县乡镇企业的主导行业。主要产品有DSD酸、尿素、水泥、白布、包装机械、电池等，产品销往国内外。二、东光县房地产现状分析（一）房地产宏观市场特点、特性分析

特点：1、规模不断扩大2、商品房市场活跃3、商品房品质总体提升特性：近年来东光中心城区居民住房消费升级换代改善性住房需求旺盛，带动了住宅产品品质提高，电梯小高层、多层花园洋房、别墅、智能化住宅等被广大居民所接受。楼盘质量、户型面积、配套设施、物业管理、小区环境成了住房消费的重要因素。从户型看中小户型消费已成为市场消费主流。购房目的多为一般改善型需求与刚需婚房为主。二在贼售项梁目市魂场调泰研项目栽名称选：世滴家官欧邸项目冰地址轧：东光欲县迎羡宾大擦道南玻侧产品限类型浪：高层屋板楼歇、顶炼跃建筑伞面积京（㎡摇）1脸8万在售镜户型盟（㎡趴）二居赌10熔8、壮三居脸15袜0~名15瘦5、祥四居萍17吗8~枕20战8销售昌价格折（元凉/㎡咽）起价吊42关00旱；均猪价4错50秒0项目拴名称棕：紫璃御华叉府项目性地址犹：东光廉县迎热宾大修道北安侧产品士类型辨：高层建筑蠢面积扛（㎡咱）2极1万在售刃户型爆（㎡色）二居渐80井~1也00河、三武居1韵00糖~1贸40销售拴价格刺（元赏/㎡缴）价抛格区载间3占60柱0~走39妇00项目健名称间：华管联凤鉴凰城项目搅地址圆：东光坑县迎麻宾大缎道产品乞类型觉：商业着、住萄宅高五层建筑恭面积鼠（㎡祖）3因万在售叹户型恩（㎡倚）一居绩64福、二煎居9恳2~季11尖1、狗三居辟11拳7~述14贼2销售珍价格惭（元擦/㎡限）均价品35视00子~3姨60漂0项目泛名称顶：嘉肌惠花珍园项目津地址江：普照北大街先北，狗东外搜环路奏西产品庄类型修：商业听、住勾宅多原层建筑城面积撑（㎡杯）1迈1.崇96倘万在售骨户型听（㎡陷）二居公99娇、1贝03瞎三居泛12师1~很12采8、咬13样8~绕14催6销售睁价格炊（元智/㎡旅）价格拣区间逃34痛60姑~3补68随0项目酒名称傍：飞善龙君昂苑项目柜地址庭：普济来医院弟南侧产品设类型孩：住宅腔多层建筑毛面积抬（㎡雀）1昌5万在售抹户型搅（㎡天）二居混84监~9锯4、尊三居因12言1~凳13榆4销售羡价格判（元掩/㎡版）均价岔34建00沿~3厘50姨0三、诞项目惧本体拔分析（一仿）项纷目基隐本情大况概伍括本项曲目建慰设在播河北疮省沧著州市准东光径县，企城内汇西南穿营村逢所辖古地段蚂，为双中兴亩路中跪段以懂西，月至朝嚼阳路微以东枪，南混至棉盼麻公赤司，区北至爬东光谎沟，崭东至术东光唯县第驼二中桥学，技西至锤10秘4国日道，扶项目宏名称域“丽幼园小月区”卸，该宗项目蚁为住随宅及府商业垦配套盟。“丽雀园小篇区”隆项目坊占地呆总面本积2叙58冻78墓.6骂平米亏，建覆筑总宫面积示86山66汁7.唯07铸平米村包括蛇高层访1嗓9层瓣4栋畜、小厘高层柿11驱层3途栋、淡多层甩6+遣1层茫3栋锤。银其中爹一期贞工程忙为箩高层诵2栋吊、6巨+1妈层2漫栋愈、2丽层商胁铺约絮38靠87岸平方铁米然，建吃筑面阶积3兄58浙79番.1糊2平圣米。随回迁棍总面续积约蛾15炮00款0平蚊米（二报）项遍目判吓断（参考津市政闲规划通、项该目介饲绍、潜户型兵、立腹面、遗鸟瞰隙）针对猛本项覆目目什前的仔实际净情况若分析猾

范1、鲜地理劈燕位置晒老掌城区荐是东麻光重帝点开去发区赔域，皂离中受心城毙区很干近发径展潜械力巨卧大.单2饲、周里边的订生活粮配套闭和商定业配供套很张有限钢，从球项目锣周边君的配不套看烧由于浴不是未城区私繁华宽地段龄生活奇配套品较少挨。房诚3、变产品良本身群定位执多样乐化，洗本项障目体贤量适灵中可袭形成基规模万，产生品类插型丰帮富多惭样花架园洋严房、科高层稼住宅订、面疼积把博控好董，项秘目外脱立面洞的品渠质感悠强。舒4壤、本弊项目筒周边然房地宾产项啊目集饮中，评有利状于形趁成一莫个居择住生桃活区监。5构、开畜发商捞实力灾雄厚街，专静注施拢工，矛注重霞品质笑。6罗、老窑城区阁依付机历史胆资源牧浓厚士，可自在后皱期营畏销工匙作中塔做足安文化伶营销（三妥）项鉴目S殊WO侄T分盛析优势蹈：1投、老呈城区畅改造植，有齿相应虾政策持支持2、燥交通烧便捷榴（1淋04闭、中足兴路险、朝圆阳路雅等）3、遇紧邻圾东光剩二中挪周边携相应扎生活呢配套紫齐全辅且人绘文资营源丰趋富4、喇项目密体量哪适中糖可形剖成规俯模5、淹户型见种类扎丰富赖且设怖计布汪局合联理紧倍扣客列户群脱体需塞求6、炼面积姐控制些合理为88悠~1咸30对㎡7、嗓项目巴上市较期间索同档子次其发他楼鼠盘处凭于尾揪盘销唇售期廉，入欣市时婚间合折理准趋确。8、纠价格某适中肆，满绸足中穷端客救群价金格诉岂求，震有利株项目焦快速框回笼粗资金9、猎开发卡商施屑工起饶家，则住宅即品质裂有保争证劣势备：1榜、项愈目所扶处地毯段偏宋远，比与东铜光新互城其悬他项蝇目未插形成粘群体毙规模2、艘与东涛光新艇城项材目相报比，衡商业援配套壶相应每落后3、莫项目作期房瘦销售钱，而渡其他苏楼盘肿是现属房，猛销售胞上有帮一定惨挑战拍性机会坦：1拥、片夜区属撕于东共光县尚老城映区重适点发捉展区康域，浙得到搅政府售相应槽的政牙策支情持与喜关怀找。2、遥老城领新貌答中心挑区，扩形成截规模逝，会卡有一编定的亭升值旅潜力3、宾市场画形势暑不断弃好转订，而喂且东管光5竟年内嘉不会灭有住份宅土穴地供盾应。投预计丘13纠、1烦4年绵是房产地产差销售葱旺季4、卖由于轮地处知老城罚区，郊依附便的历压史资抚源相巨对丰占富，佩可在脸后期转营销唉推广租中做早相应岗活动励策划佩，引饱导客伟户群星体消吵费5、碎新盘市销售也市场眠冲击糊力强威胁景：1雹、与贡项目狐同时费期在袋售楼滴盘都居处于趁现房椒销售蛾阶段扭，在抱入市油初期拥不免佣会受市到竞恭争对企手排倚挤2、赤13驴年将潮是一拢个地中产销罢售旺赚年，垮具备伐强销寄条件佩的楼含盘将疑会铺拜天盖津地的婚广告宜宣传3、踢户型斥布局积同质犯化产密品太宗多，驳客户嫌竞争随激烈四、晨营销肝定位项目主题定位项目形象定位客户群体定位发展商定位市场定位产品定位价格定位项目发展定位（一为）发腊展商锡定位发展裤商定烈位建钥议：1、具突出樱本土粘开发侮商拉专近与蚊消费村者距雾离2、专注丽于施秩工、脉执着凯于品斑质。体冰现品主质有缸保证3、房诚可利傲用身汁边人困文关狠系资勿源，皮做足劣项目肿前期杨宣传肢，突厚出开矛发商挽资金赞实力睁与品备质。4、革项目咸宣传掠中期凑做相照应活蜻动营堂销，搅体现佣开发歌商责每任，花有利偿持续叫提高决美誉鞋度与扬知名简度（二构）市直场定崭位1、清项目俱主题裹定位通过稼诉求林项目爸优势恼和地抢段配寻套优竖势、竞公司呆品牌馋优势套，生嘉态小倡区、况极致繁人文舞关怀遇展现界本项腐目的察规模饿、景腹观、飞品质哨带来诵“闲侵逸”形的动墙感生船活空伶间，仿及老棵城区率新面溉貌，昆主打箱怀旧迁亲情饭牌。稼树立伐项目迎性价篮比高著、配默套齐软品质鄙好的赤亲民隙形象程。2、愈项目运形象畜定位——项目岔配套罢与地飘段优监势——开发窃商品兵牌优龙势——生态换宜居收人文同小区——简约桂风格请建筑吓感观嫁十足——价格愤适中古户型郊布局厉好面俊积把弹控好——依附运历史笨资源校浓厚——大众蒸口碑苗宣传3、编客户屋群体脉定位1喉以购衬买户次型分城类二居25称岁左撞右呀有小拣孩或屿子女袜很小艺和单礼身为击主双家庭传月收查入4励00西0~双60剧00禾自位用梯大多巡寿数为差首次槐置业客面顾积够喇用就驶可以腹注拳重价怜格、顾环境费、治编安好疏、整胆体规筐划好富、地皱段偏它好、耗交通衰便利璃为主处。二居粥~三蒸居洞30沫-4占0岁喊左右瓦有边子女取已上孝学和宏部分鸦经济至条件群好的载青年瓜夫妻姜为主驶家杂庭月变收入挤不低奋于6宜00里0棉自用嚷首班次或另二次岁置业各为主告注森重价心格、净交通缘瑞便利她、偏骑好环天境呆治安玻好、花整体稿规划父好、贞和休谦闲享赵受、茎各类仁休闲递设施秆近在止咫尺逢为主返。三居啦45饶岁以灯上已家庭厕人口辫较多嫩喜炭好几啦代同笑居摊经济主实力专雄厚浊家躲庭收钢入颇泼丰饥自用办与投武资为轧主突二次竹置业剪为主造讲亦求尊穗贵气今派和哨休闲曲享受桃

荷以休权闲享惯受和顺商业斑偏好税为主2、驼按区贤域和饼职业淡可分

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D番周雨边乡专镇农杨民E怪本田市周度边区谷县购混房者3、粒购房残目的容分类（1闸）一安般改祥善性误需求归（住遥平房恳买楼距）（2抹）婚樱房（有为子诸女购俭房结论婚用夕）（3指）住撕房升放级（润住旧宾楼买疑新楼例）（4洋）为佣孩子袜上学注：非其中罚一般含性改经善需肢求与沫婚房秘占大姜部分水购房洒比例梨，可屠在后奸期定挤价与笨应推钥广中蜘作为点主要碍参考楚与方庙案制壤定依稠据4、旺目标晓市场泪选择进城啊农民租与工跪薪阶讽层将察是项悦目的制主要和消费正群体番，所所以推执广要怨结合廉客户改群体留展开眨，围赖绕周椅边乡唯镇多拐做宣虹传购房剥影响蚁因素朽及心照理分侧析（碑东光脆调研凯分析召）购房因素位置环境价格品牌配套交通物管比例15%10%30%8%10%12%15%（三抛）产惕品定冰位1、盟户型戚设计捷原则灵活翼分隔触平面恐，形喜成各沸楼栋秤中不精同的粗户型负组合肆，各真有差萝异的顾户型嫂设计掘，以拘适应刃多变慎的市江场需絮求；户型驼可分仪可合青灵活土处理务，以干适应恢家庭坊的适惨时需茄求。2、春设计眨细节为了唐满足黄高尚植居住注区的润要求告，加笛之本膨案临揉两条违道路蝇，各巾单位吉主要俊起居乐厅和扇卧室抵窗的宇设计捕充分较考虑万隔音担效果蓬。卧扭室窗潮的可威开启兰扇设很置为建两层递隔音蜘窗，裹上下茧均相嘱错开宋启，妖噪音赖在两狂层窗秀间的交空隙苍内得还以消悦除，近在保披证自巩然通雀风的闪情况尽下，享减少部室外粉噪音位的干松扰。采用浇大厅刑小居万室的拆平面赴布局蔬形式吨，考表虑中段国人抗的家睛庭观图念，具为家丘庭提场供公笋共聚骆会的冶空间赤。同奶时，群亦兼驻顾现宗代生珠活方跑式。各户补户门船尽量谱设计平一个鼓小玄辩关，吧供业牲主入时户后漫换鞋跃或放唐雨伞垦之用乒，同舰时避背免了傅一开枝户门仅即可船看到证客厅洞内活茎动的续尴尬舰，既恢有私箩密性郑又满港足功纠能要欠求。提供蜓开敞仪式厨烟房设存计的床可能件性，欣厨房魄与餐烤厅间避采用煮轻质喘墙分伶隔。歉厨、判卫水火管设奥计采佛用集术中设界置方疤式开匪成“算管井事”，断完美咐地解听决了巧厨、溉卫的睛防噪侮及美普观问寒题。3、妥户型搭比例根据访调研止，东菊光县辅购房华者购五房还隙是出或于改叹善居熊住条颂件的霸目的满，因仓此改骂变居厦住环傅境仍凝是东背光县载市场吧需求检商品踢住宅嫂得以塌消化孙的主宇要产葡品.注：尸丽园认项目睬户型悉设计脾在配烂比与失格局滴上符宜合市底场需妇求设料计较姨好依据据调研啄数据蕉2室扛2厅愿与3沸室1死厅与始3室茶2厅堪比较许受东弯光市享场欢历迎四、少（价慰格定轨位）建议只开发友商采著用随误行就赠市定协价，慰依据此开发听成本伙做出求相应缺调整口仅由提供藏参考前期宽入市高层秆均价狼：3冰30塔0~愧34仔00古元/史㎡小高衰层均食价：无34涨00赖~3参50专0元纹/㎡多层幼均价塞：3适50咽0~沙36虎00挽元/萌㎡后期秤强销讨期依据渗工程养进度洒价格普做出上扬调整念，调仔整空殿间依末据后轰期市痕场来扒定注:文商业萝好销或，不授做过叨多阐申述五、饼项目烂营销外推广激建议（一糕）营顾销推裕广体截系以活询动营府销引伪起社祸会互擦动共及鸣、捐全民符支持缎并参筋与为武主要创强销液手段椒，通免过“退7点驰3线谅3面撞”的误媒体寸宣传词立体胖整合面推广蚁，传犬播本仆项目明地段量板块誓的市坦场价坏值、款主打轮亲民绝形象如、户堵型布伏局好蓬、价盐格低邀，最身大化疤提升咏项目砍市场残知名大度，诞吸聚侧人气风，文幸化营碎销-走引导梅购房聋消费圾。七“杯点”1、沃亮点离：挖樱掘亮该点2、岗焦点逆：制爷造焦更点3、胡疑点孔：发玩现疑奖点4、迷原点辛：以劳前期稻推广哄为起肢点，劫不断班出新夕的理尘念5、脖标点贤：以菌标新绕立异走为起洒点，升树立杯市场许差异糕化6、搭新点表：新轧房源催产品握的创灶新设确计7、哄质点捏：品塌质高缴、产闲品附武加值纹大提脚升项茅目价麻值。三“棋线”1、抬经线尾：以盯开发填商品场牌效若应推盼动产震品，卫赢得披市场棕。2、若纬线圣：以看迎合盟市场他的产支品为拌主导井，从宵而获歪得最龄大市女场价涌值。3、童平行辩线：系产品作与客问户群古体之著间寻茎求最像佳平借衡点低。三“键面”1、邻界面华：在确区域哄范围列的媒宽体、旅同行损、消怨费群味体口壮碑中区创造贯最佳龄印象肝。2、铸剖面思：剖趋析地振块价绘值，略结合结老城写区开印发人得们的恼怀旧盯情结牧深度针剖析震。3、调层面漂：营缝销策划划、宣消费均者以窄现场元活动编营销载为主扔，在克同一他层面徐的平仗台上且多交爬流a、腐推广拣原则——品牌叼美誉阿度原庙则大盘宜营销老，建沫立发蝴展商质社会析公开丈形象肉体现牛高度鄙社会缸责任慢感，喜塑造崭项目网高端木品质示，赢陈得社食会美想誉度离是推猾广工杠作中凡重要缩慧的环填节，叠应贯姿穿于常整个茂项目减后期遭营销岔全部解工作笋的始绳终。——整合石传播托原则整合吩资源店，立芝体宣东传，饺充分晃发挥村不同稍媒体鸟的优购势，叛最大圾限度秒覆盖买有效夺客户弱群体探。——灵活扣机动德原则市场萌情况妨瞬息域万变亦，及粒时把鸡握市棋场的伯变化递，根撞据不专同消维费群拉体的茄情况剂、阶养段性量销售效任务行及时邪调整朗营销录策略宪，才裁能真柳正保诸证营栽销手采段的讽实用剖性和殊时效悦性。b、栽推广室要素根据塑本地肺市场蓝情况恢和项勤目产阳品属墓性，研最大宴化实体现产纷品的戴价值德，有阳效促耀进销阔售是轻推广角要素坦考虑软的基押础条歼件，祸展开劳活动远营销四配合鞋媒体宁整合性推广帐，以语达到泡充分乳体现愧大盘游产品屡价值典，刺钟激消唱费者欧对产跨品的怎直接榆购买廉欲望妄。1、应活动灶营销参考桐核心——寻找膏市场混切入释点制舰造主暖题热虎点活肿动（歌如项验目奠提基仪什式、渴售楼蛛处开拍放日贤、迎蝴春晚及会、亲元宵菠晚会申等）●通滑过系野列活慎动营圆销，露结合证宣传骨推广哨推出娱全新书的生拨活理登念；●活燥动营脾销包隐括公鞋关活所动宣哪传、该商业净炒作趣、活延动促迟销等谜；●通烘过活国动营经销进药行造艘声势娘、聚雷人气谅，保什障项搞目在熟推广叔销售域期间区的到余访量治，形骂成旺驶盛的妥人气游，促成进意丧向客渠户的孕成交虚；●阶响段性残的促筹销活夫动形博成对羊目标忌客户禾有效南而直妥接的胀打击庸，强丑力促修进销匹售，疤保障曲销售饼进度国；●通态过部防分活掩动提串升项最目的私市场鞋美誉弹度，椅提升净博际死地产馆的品岁牌美齿誉度想，对太项目倘持续傲旺销丝式提供彼保障朋；●活巴动的猎投入呀有利约于博迟际地察产在顾短期灭内形析成品议牌影云响力念。2、海会员灰制营危销参考劝核心旨（小惑地方颤口碑瞎宣传趟很管域用），建牢议组陷织“幸首蒙届东迹光民窝俗文妇化周逗”，谱借此共成立略“丽馅园——VI俩P会拆员”脑，具四备一向定资为格的姑个人教和群厨体均喊可入具会，可会员依享受及公司亲各种灶特定插尊贵辈权利羡和购庭房优促惠。●成梢立“犹**蚂会”友以会张员制撇的形宪式存扶在，元为会惊员提拢供优铸惠及插便利伤；●为违会员薪组织未各种坟联谊恢活动棕，提奏供口喘碑源涌，有津效促鸡成口死传；●会申员制膀的营款销体哈系，附服务钢更加阴有针坏对性柴，同征时也肯显示高其人左性化肤服务辛，给雕会员疤享受娃尊贵猛感；●会蒙员凭晃借会土员卡乱可获喇得一交定的鞠优惠辆，另粱外有笛一定运的特服权；●会俱员介驶绍亲妨朋好茫友通握过会独员卡荐买房它，会扎员可毙获得抄积分集，积丢分可亦充抵荐物管志费，害兑换慕现金祝，从码而最厦大限遭度的镜调动吼会员乌去介言绍宣富传、仔推销含楼盘泻，有坏效促动进会笼员营爱销效蛛应。3、榴主动带式营末销参考遥核心市内疗人流涂量集正中的号广场舱或街头道设超点推演广，峡派发匀楼书贼等相群关项正目资慌料，槽接受车登记浓讲解输，赠系送相质应的阻小礼茶品，善并延匆伸到乔各县淹城，躲现场葵组织东小活简动，岂县城家10俭人以贸上看保房，葡公司工派专贱车接牙送并嚷享受觉团购鞭优惠详。通过娃夹报亚直邮艇，让厕人群事更全晌面、擦直接炼的了辜解到避项目挺；DM科单的菜派发科，包灿括人池流量抚较大旷路段尝和各祖种活护动现种场进仓行大