项目前期策划报告案例

林口县幸福里项目前期策划报告REPORTOFLINKOUCOUNTYHAPPINESSHOUSEPROJECTPLANNING前期策划方案思路导图市场解读项目审视竞争分析客户剖析定位思考项目定位发展方向建筑风格产品定位规划建议营销推广核心思路形象推广营销推广价格策略前期策划定位思考

市场解读首先让我们来了解目前的市场情况一、宏观因素

宏观因素影响国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延。林口县内常驻人群与外出人口的因素，可能会出现供大于求的房地产市场局面。近几年大量的开发使得林口县的房价暴涨之后出现房源过剩的局面。

从牡丹江、海林、宁安等地的销售而言，购房者对房地产降价期望心理的敏感。二、市场情况

通过对近期的林口县房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：售楼处来访量明显减少；客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；各楼盘明显出现销售缓慢、下滑趋势。林口县楼市将面临长线销售阶段前期策划定位思考

项目审视让我们再来看看自己的情况一、贴项目牵地分叉析项目绿位于林口县，爱民截路与规划缝十九折路交叉缴口东南角，好总用弹地面股积为1.废4万匙平方览米。其笋中居雷住建汇筑面趁积占构80晓%，坦商业耐建筑唱面积柱占2刻0%爱民往路规划星十九接路前进铺路邮电寨路实验算中学山水庆天域二、衡区位温解读就区敢位图吐而言钱，本微项目逗地位水置位晶于林仍口县烧县内裂最南僻边，昨但对笼于县愿城来奏说项截目地雾位置骗到县俩内商呜业中弃心仅牲两公销里路乏程，堵步行矿时间腰约为离20伴分钟篮之内股，并施不会戴超出置业雀者惯砖有的梯15笋分钟叹生活鲜圈的心理早距离。而用且在区成域价野值上汤来看柜，属春于政撞府城市发旨展方寒向，并且呀已有绳多家烫新建孩地产瞎项目机存在惠，综尤合分纯析此裙区位槐有不纳错的升其值潜出力。三、抬地块纹解读属小麻规模纱项目如，区纯域板怨块无码明显瘦优势，有亲拆迁骡户地块帆形状比较周正班，相对有较公好的齐可塑浇性，交洗通出蜜口相坝对单蛮一地块周边关乎返衣食祸住行以的生经活配腹套比旬较匮倾乏，上这是爽本案谷的核坐心劣敞势之月一地块临近洲山水宾天域灵成型购项目胀，可校以作铅为优讯、劣劣势有由利参贵考依隐据地块持紧邻富县政凝府办泡公楼猴、南吼山公撒园、放实验弱中学宇，是馒本案悦推广国主要游突破喂口四、各周边暴主要钢在售做项目五、悦项目沟小结经过吸对项敌目的普分析与周蚁边的地楼盘蚀比较调，最大津的特游点—遍—规模惊小前期绩策划定位裙思考竞争钟分析了解辨了市占场和学项目村的情劳况，栗再来及看看庙我们魔的参厘照方圈……一、项贞目周伞边参秃考楼菠盘定多位格贴调扫准描二、典型璃案例涌剖析拳——山水锯天域二、典型虏案例适剖析怖——御林妙嘉园申小区二、典型洞案例滨剖析附——楠山败嘉园二、典型灯案例感剖析理——鑫城学国际裳住宅航小区三、冲竞争方对手忆小结规模：竞争灭楼盘干规模撑都比轿较大俭，本欠项目擦不具衣备规微模优挖势；销售谣情况春：受到县级市场订需求量影辅响，销售价格喘较低的鞭楼盘，销剥售情掉况比位置漂更好季但价扮格更柄高的菊楼盘骡好很慕多；多层即楼盘陷比小僵高层葛、高队层楼盘查销售曲情况疗好。风格：各种辨类型逃、概胸念的要风格互层出板不穷予，以王国际属化文如化概结念牌夺的楼竿盘不在吴少数槽，但轨真正能将竿宣传料的建鸟筑风秃格所溜具有界的鲜蚁明要度素融入项目痰建筑扣和作为词主题展推广的少俩之又脊少。三、摧竞争辱对手杨小结经过残对竞辟争对仰手的单了解他们共性的特测点—画—规模军大前期伴策划定位帮思考客户模分析寻找伤我们宵的客布户，哪他们萌是谁哗，他段们需糊要什寄么…况…一、没客户慕购房菠原因他们禽为什灰么来厚这里已买房露？1、殃看中岩高性闹价比糠产品2、徒看中棕低密恨度、精细品质足产品二、通过毯全面晕了解糖我们触发现在不两利因甲素众宁多的情难况下迟，我炊们怎样挤寻找裤正确今的发展沾方向Ti司tl喇eAd宅d饮yo模ur毁t田ex顺tTi静tl罢eAd零d赖yo剖ur蛇t培ex飞t14年林口楼市丙将出现桌一定分的徘挖徊本项场目规尘模小盏，成为梢明显费劣势客户露购买仅的主刺要因素岁1、损低价此格产品灯2、饿低密凡度产品兽3、周边环境周边条竞争弓对手详强劲，营均为洽大规盼模楼盘，并蹲已有纹口碑知术名度铲。市场项目客户对手前期短策划项目苹定位在市读场情笔况不洒稳定项目垂与周卡边楼拴盘相齐比，链规模饮过小客户惯喜欢淹低密鸽度、联低价涉格、高质抵量的产做品的弄情况饺下我们卷可以竹考虑仇发展拿方向超高头性价娘比、不高质疤量、身洋房蚊风格朗、低厚密度脚多层业、周仗边配忠套、瞎管家折物业券=祝成罢功方炕向一、怜较为透可行体的发凉展方申向二、史项目土市场协定位纯正王低密取度欧拖式洋签房品庙质社赌区更深灶层次柔挖掘西化锻模式密，将项目垄的规巾模劣袭势变下为特趋别卖筛点—污—传倦递欧初洲人拼做事为精细泉精致胖理念雨，开考创一趁种专盗以小喜规模拾，高晚品质怠为主挂的全屈新地处产项款目定凯位模程式。三、吩项目倾产品材定位纯正撕欧式谨洋房骡住宅放楼概念巷化：低密满度洋社房品描质住暖宅，连回避置规模普小等梅不利客因素秆。风格宪化：强烈挪的外富国建和筑风捧格，称强调填丰富依立面撑造型拨。适用工性：不但认适合菌中国站家庭燥群化胡的生帝活方坊式，踩而且输适用于对脚欧式扫建筑仓的审美馋认知党感。精致侮性：建筑碑材料泪、门氧窗、屡景观寄规划壮选择绸更为逮精致疤的材掌料或剖造型浩，突永出项目肃整体赢的精还细、继精致挂品质魔。建筑萄规划建筑叹风格建筑夕特性四、产品兰规划陶建议项目禽的风目格概秤念将舟决定亭吸引踪蝶置业菠者眼拌球的滑关键辣问题项目闷本身侍由于甩地块偿规模茎所限凭制，狱自身秃并不暑能开找发出刊大项拘目所永具有希的卖族点主显题。五、产品棕规划诵建议-高芦性价消比特色铜卖点名+平奋民价膀位+烤高性忘价比掉=销拖售程控度的脆关键答问题项目削本身记并不桐能成温为现少在主止流大紧盘社御区的兔规模会化，筒因此宫导致艺项目喝自身权缺少冶生活滥便利荐配套写等诸肯多不腐利因鞭素，贪如果只挺卖造垂型概坛念仍拔然不思能完悉全有朱效地挥吸引揪置业妇者购猫房欲惠望。所以唐，通齿过对咱林口榜县内双潜在碑客户菠了解废，项妄目不地仅要伟具有西特色诊推广膀卖点叙同时繁，项目俩本身格仍要配具备子较高析的产乎品性组价比柴。六、高性走价比萄价值哗体现户型壳布局户型辫规划叉的合窃理性透是决谎定高眯性价亮比的友首要矿因素绑之一疯。整体酷户型错布局挽要符谁合当瓶地主课流人烛群的惜审美寇认知侵。具茎有大栽开间钩的客堂厅、约南北吧通透敞的采嚷光、晓南北此双阳润台的怠设置援都是厚户型阿布局复成败灾的关叼键。赠送宫面积在户妖型合姐理的嘱前提污下，柱为了淋加大屠置业既者购档房决斑心，迁我们弓可以坟再通否过设爆计增谈加形政式上泼露台茧或入舰户花去园或液室外钞花园箭作为烫增加氧性价挣比的芳营销丸手段难之一赵。平价伶策略在置地业者贡对项臣目了宜解足宪够后堡或觉刘得购俗买前粘，所伐要考涉虑的谢就是枝售价应问题席，所子以我插们的外价格捡与邻德近项接目持雁平或冶略低沈将能驱完美很的体狭现出誉我们痒的高费性价录比价拢值。营销阁推广在具膊备硬察性性堵价比勺条件就下，布具有兔较好端的营践销推唯广策淋略将紫能够蔽更准念、更倡快的犹吸引趴置业督者的扇置业骡人群盐，达逮到更协高的边项目恰推广愁与销动售业个绩。前期沾策划定位四思考核心赚思路当概骡念、侦规划滴一切卫即将跃变为骂现实紫，我输们还刊需要政做什继么……一、种项目董特性产品蜂模式：幸福如里的态低密馆度纯搅正欧删式洋祝房林口笔县在翻障天覆格地的发简展中烙上赠了深讨刻的坝现代雀城市否印记励，但城飞建发问展的碗快速和化，宗大片友大片积的空撞地变夺成了绝现代补化的付高楼影大厦声，却因为绘利益帅的驱晕使让密那些汇大项陪目也失溜去建筑峡本身忙的特进质精屠髓，大枕家都渐渐变成甜了同嗽一个沾脸孔，玩战起了沾环境萄觉得电成败而的游糖戏。您所以栗，我致们要摈弃以环酿境、喝商业虹为主蚕卖点世的模式售，挖张掘项目抬自身零所具图有的枣独特休魅力烈去感脂染每舰一个洞置业楚者。我们将舒适纲生活匪高质嘉量与乱欧式皇洋房彼造型基元素相结桶合，翁领创掌市场董新风脑尚。二、客户鬼写真他们援是谁饼？是社会的精英鹿白领？是丈有思指想追炊求的大企业窄主？俗是注进重精敌神世班界的仆社会宪中坚挠？是……他们庸是普僵通的溜林口箭县百圣姓，俊是想倾改善引居住怠条件棍的大稠多数矿居民鞭群体漏，是晕为了栽组建碧新家善庭的筹80晕.9吐0后提一代主，是晒周边调乡镇顿为了千在林窝口有云个家章的人怖群。目标六群界加定：二、客户灶写真他们前属于兰社会仔的大众阶层绘，不一油定是要非常统富有，换个营房子隔对于偷他们付来说狮是最果重要欧的事涝情。他们同样结有梦着想，畏有追衡求幸绕福的筛渴望惜；他们对深倡层次衰的文化桥氛围并不傍关注声，他既们追掏求高品粮质建短筑，追求萄“买的绞起”舒适生活。他们批的生尽活形瞎态：前期恩策划定位定思考形象沃推广为了滋更好详的突壤显项号目的申魅力丈品质必，我喇们要洪做的蔑是……一、案名林LO横GO皮创意一个崖好听兽的案拼名将扒让人直耳熟却能详河，所澡以我睡们为啄“幸跨福里捕”配籍备的暂LO慨GO隐创意遮是:项目喜定名湾：幸禽福里二、LO谋GO袜设计鹊创立三、降核心广告项语思斤考“家里的幸福婚，幸策福里的家”确是一间种根迷深蒂伶固的脸中国榜家庭粘式生甚活观艘，一方扇面让当代亦中国耽人在稻追逐翼市场钞经济垫的浪杜潮中物，找回片那些刺传统巾居住敢文化最中的廉美好蓄，抓胃住了歇感动察人内禁心的沈文化绝情结淋因素毙。另一歼方面震能够豆突出黄项目屋的本季质，腥同时问也能黑表达预项目艺的案没名。用这逃样比泉较柔涌和的沫广告钱语不典仅能黄弱化渣以往敞地产敏广告培的铜窗臭感扫，更轻能增杀加项处目的搞亲和垒力。幸福课里的租生活唤，幸壤福里恢的家四、箱各阶制段广告浮语36呀0°疯幸福猴生活衡湾入市堤阶段毒一入市学阶段息二一千愈样幸嫩福，毛一样挪幸福秧里预热象阶段些一温馨滴的生蹄活，斜温馨意的幸卷福里预热艇阶段坑二幸福教里的螺洋房现，幸带福里妄的家四、绸各阶伙段广告志语到处砖寻找蚁幸福定，不父如在牙幸福晕里等界待升温谅阶段沸腾雾阶段幸福布在哪唉里，浅家在熟幸福荣里保温洪阶段幸福前里生角活，岂幸福理一辈魄子五、下形象床推广旗VI尾设计名片晚设计五、旨形象育推广核VI站设计单页欺设计五、或形象干推广蒜VI大设计入市宇阶段童围挡蔑设计六、陆售楼待处形尚象建翅议与常网规售报楼处液说再顾见打破停传统颜沙盘涉讲解射销售火模式六、靠售楼豪处形贵象建赵议我们伸要咖佛啡厅务式销膀售会暖所一杯呀免费类咖啡活、一模个销在售员验、一计个平摄板电舰脑开启推会所获制营泄销时立代前期舞策划定位鸡思考营销根推广对于剂小规顿模项吓目完标成快胁销并产尽可秆能利极益最赏大化撤，所岛以……一、骨营销婆推广味总体讽战略1、私破—嫂—拉平近心励理距哥离，恳突显项目优势战术欧：打惯破固英有片浇区格境局，还充分充挖掘慈项目帅区域模的人犯文优断势，虎居家题氛围和，配宅合周边的配滴套，营造计优秀梳居住戏社区。2、搅立—嗓—树识立新劣标准眉，新单高度倚，新残生活战术松：纯正辩洋房建筑刮独特隔人文鸦性，忙稀有贺性和返珍藏口性，仪树立陪新的会高度浮新的形标准柜和生供活方锄式，供为客才户打按造一奖个新府的生赤活圈泡。3、践证—益—用谣产品跳说话战术瞧：取洋桶房建筑精髓融合哲现代妹时尚倦元素旷，品质译生活，山忘水相叉伴，超高笔性价熟比，项目的每亦个细底节精致伞到位，项目本身蒙成就莫一种生活赠理念。二、久营销应推广迹核心勿销售开策略1、中高抱端品穴质定领位：项目串虽小旋，阵属势不最能小瓜：不腿能因己为规顾模小阅就上膛置业百者认耳为“案幸福航里”胁是一悉个普暮通的忧贫民辽项目。我们辰要用趋概念党引导剥方式宵，让义置业亮者明碌白我征们做写的是缺小而再精产鄙品，命让置栏业者构感受今到在残我们友项目准里居坊住也躁是一串种身钻份的浴象征节。2、中端爹项目暑价值要定位撕，特芝定房推式营壁销策照略：打造茎高性沫价比贝项目肆：在壳正式棉销售算初期素放出劈燕一个旨相对依合理私的市阅场均叫价，碎直到菌现房快不变。将所努有未滨销售观房源桨全部制认定假为特绕价房私，通况过不押同时愁期的宋活动瓦给予真大幅匹度优镜惠销跳售，制打置姿业者愚心理术战，糟突显盾项目沙的超狮高性扩价比鲁。3、会所罩制营古销模鹅式：将销色售中槐心与录会所兄相结绘合，堆会员段式营缎销理题念。速为购飘买项泳目的谱置业当者提役供一春个免范费休写闲会煌所，湖营造明项目劳的独杠特性浴与幸篇福感号。用饰一杯腥免费唤咖啡索就有赔可能荡销售抢一套博房屋伙，这呼样的威代价擦是值吼得的突。三、抓营销悉推广营销售榆图示诉求会主题解形象与概熟念1.咬到处另寻找训幸福缺不如志在幸连福里捷等待2.灿温馨浓的生沫活，温馨羊的幸悟福里毁。诉求艺项目硬件刻特质幸福纳里的皮洋房宾，幸肚福里改的家提出品品牌躺主张幸福棋在哪谋里，家在升幸福液里。预热渐期午升温恢期级沸腾岂期储保缺温期从精英神和狼心理掌上引境发消犯费者拢共鸣核心底卖点播展示胖刺激幕消费嫌者购火买生活均模式贝主张盛树立冲和丰判满品素牌形蚀象广告多阶段昼:营销锅阶段授:准备荣期挤认评购期公开逮发售喜期持续递促销纽奉期公益裙宣传那一炭刻的颈幸福幸福里鉴“旧志照片防征集纷活动与”幸裹福起秆航！突