国内某大型房地产公司成本控制要点

房地产企业成本管理软件二○○四年四月十八日主要内容成本管理软件开发的背景软件开发前基础工作和制度的完善软件使用后的成本管理现状和前景成本管理软件开发的背景从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：单纯的建安费用控制加强成本的计划性——目标成本管理制度项目全成本控制利润是多少——不准确项目间成本——不可比基础资料管理——不统一成本管理软件开发的背景2000年万科集团成本管理的状况土地成本开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费1、统一成本科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本软件开发前基础工作及制度的完善建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为2、责任成本管理3、加强目标成本管理管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态成本控制4、加强作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：软件开发前基础工作及制度的完善新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：《新项目发展可行性评审体系》

软件开发前基础工作及制度的完善成本逆数据坐库系靠统：成本坚指标宁数据项目线成本武数据材料傻设备伴数据——歼是万做科集耐团的跪成本册数据煌平台扭，是践新项家目估航算和瓦结算供分析洋的重航要参姨考依缓据。分为刊规划芦指标准、建驱筑指关标和紧结构拢指标爪，可像以对仆不同温项目消间的浅同类溪指标梯进行杂比较工分析到。记录党各项到目及融其各讯产品驾类型度的结茂算成俯本，所可以喘对不族同项条目间良的同迷类产泰品指精标进便行比仗较分柔析。记录脂各项朝目材佳料设轨备的塔价格尤等详胶细资嚼料，掘便于循新项载目估斜算和众部品剥设计择时参竟考。设计满阶段竿的成甚本控扛制控制昆要点弄：合理首的产胡品技写术经报济指锯标设计锣周期汽、设该计质疑量。控制呆原则幅：经济臂合理绘性最下大。需求夹文件禁：《规重划设册计工卷作流近程与种评审着制度朽》软件浆开发扁前基学础工尤作及迎制度驶的完最善设计跳成本眉控制70纵%的师成本晓由设宣计阶络段确择定建筑津专业虹：准勿确的史定位谨、合森理的价经济庄技术溉指标结构蜘专业日：设扭计人赌员的膏经济桑意识壮、合煮理的案安全眉系数设备焰专业厕：材耀料设犁备的殿性价医比、早兼顾笑长期滋使用尺成本设计亚阶段智的主网要经虫济指龟标容积骆率建筑桑占地惜面积单方圾钢筯遥含量单方拼砼含铃量窗地芹比建筑羡周长追面积耍比……招标揭成本读控制控制爬要点羞：获取淡竞争怀性低谈价成浊本尽量诉采用泼工程虑量清锦单方甘式集中暮采购控制洪原则役：全面隆招标傅原则合理令低价彻中标泉原则透明刑公正害原则需求郊文件页：《工泪程及我材料锯招标贺管理烧办法自》软件唱开发颜前基伏础工微作及似制度允的完刮善工程睡量清辱单招奶标的管优点降低冻职业元风险，对驴成本折人员胀的个撒人水雄平的苗依赖汁性降槐低；提高朗工作名效率，尤旱其是拿能大烤大缩蓬短结体算核驳对时械间；便于浪成本珠数据芝积累伍，建杏立成吊本数宜据库敌：工程蚂总价呢准确标；有更驼合理浮的时企间办坐开工鸽手续临；发成现设述计失讨误，召减少见变更及时挂评估艘出造中价咨探询公迟司的击工作增质量合同云签约纹阶段贸的成条本控券制控制指要点瓣：合同刃谈判丽（慎勾选）合同获审批控制踏原则惯：合法焦性原雁则、油合同智书原腔则、订事前睬签订原则指、招茂标原竹则、多利益叮明晰哄原则需求傲文件歪：《工驾程合伞同管银理办术法》《合拿同分脏类编呀号规疗则》软件富开发谎前基落础工遵作及猾制度嫁的完吹善合同党的主候要经和济条杆款合同拥造价拿：总价次合同节、单立价合团同、膀费率菠合同付款哈进度级：按月凉付款逃、按巾形象启进度掘付款总包横管理侦配合柏费：2%采购姥保管梁费：1.军5～委3%呆(其灰中采芽购7狼0%赖、保州管3赚0%庙）保修央金：3～缝5%材料劫供应艺方式必：甲供采、甲饮控乙艰供、惕乙供变更督与签垂证：按合传同单据价、肺按定话额下为浮竣工境验收稠与结帮算：结算墙方法茧、核家对时填间要接求等……合同党签约折阶段帆的成腐本控伞制软件绝开发年前基拿础工养作及吩制度呆的完悄善工程类类合牺同共掀分六炭类，纱相应更编号淡按下鱼列括久号中携汉字电表示斗。土地傍合同闪（土誓地）珠：项目划合作邮开发呆与土疤地使托用权湿出让纱、转库让等较合同码；前期热合同略（前努期）粉：规划却、设蛋计、所勘察怖、监岂理、己造价纸咨询痕等合楚同；施工筑合同府（施领工）建：包括俗建筑杏、安银装、催装饰贩、市洒政等旷施工丧或安崇装合唇同；工程身材料巧设备伴采购泊合同炮（采霸购）申：包括亲材料扰采购穗、甲员方付也款乙吐方收脑货的才三方腿合同壶、设卸备购书买等州合同胡；园林傲环境邮合同佛（环塑境）嚼：包括盗室外匠环境颈施工心和采驳购合缺同；营销佩包装白合同胆（营床销）争：包括拆策划坝、销结售代袜理、搬样板价间装适修、倒户外鱼广告就牌制趟安、暑媒介颗广告职设计胳、制蚀作、蚂宣传捎品设构计、帖印刷爪等合我同；施工管期间与的成甘本控珍制控制排要点慰：变更份与签摔证的段控制工程律质量贿的控授制工期绍控制控制掌原则往：权力睛限制简原则宪、时啊间限组制原柏则多级笑审核赏原则娘、完承工确掀认原招则需求薯文件男：《设贫计变取更、连现场苗签证兵管理乎办法感》软件擦开发女前基阅础工诵作及甘制度耻的完均善结算瓜阶段恭的成撞本控议制控制炸要点周：严格数审核府结算雾工程唤量合理弓确定淘结算芹单价控制登原则门：廉洁咸奉公允原则换、多捧级审有核原靠则准确典高效塑原则残、可盆复查俯性原架则需求混文件稠：《工沈程预柄结算嘴管理随办法汁》《结舌算复半核工初作实铸施细帐则》软件归开发挖前基舞础工耍作及续制度秩的完沃善销售昨承诺迟及物坑业管幻玉理成唱本控真制控制舅要点桂：销售匠承诺闭（销季售合昆同、茫广告似、售突楼书孩）物业索管理敏亏损控制鄙原则雨：独立剃、健许康运赵营，胞不产净生经卧营负壮担。需求管文件汽：《销分售管胁理制宇度》《物酱业管共理制师度》软件掠开发根前基邪础工壤作及涛制度界的完作善责任吼成本愤管理目标蒙成本码管理作业播过程蜻管理成本衫管理性软件公司匆总经蝇理层控制核系统信息隙系统组织露系统最终垄形成桶如下腰所示岔的成棕本管示理构际架和琴模式领导慨机构管理且工具管理路制度成本帆、工撕程文菊件金蝶难开发昏合同企管理糟软件滨的优女势成本需数据闭与财举务息庭息相宾关，凝能方筛便的球进行才数据杆转换摩。金蝶毛软件意的数圆据安谎全性违较高翁。金蝶轰软件袍的控老件中您，已堵很好荣地实还现分赔项目间按数炊据进行授虏权，肚查询锄方便肤且功海能强菌大。金蝶臭可以造实现并数据愈远程皱同步不复制偷，便偿于集久团监遥控。软件碌使用狠后的辩成本谅管理盖现状猜和前悄景工程骗和材偷料采核购合豪同条贼款、括合同从价集骄团内研互相班借鉴虹。类似氏项目完之间亡很方再便进聪行比迁较，量挖掘火成本羊降低荐潜力威。及时晒统计偷变更节签证线的造骗价，牧实现迎可控吩。成本哗数据卵与财缓务之雪间相踢互调前用，答协调探高效矮。各项芒目成歉本数钉据集血中反哨馈，祸即时丽了解侍项目甩动态弦成本和利粪润状漂况，辨项目幕定位手和领勒导决惭策更脑加准副确。工程俩管理幕部——合同铸统一旋管理工，对洞供应倒商进叹行评