安徽一线高端住宅项目营销策略报告策略分解

熙龙湾,

制定芜湖原生态生活理想规范2

本报告的思路及框架基本面分析市场分析竞争分析客户分析营销战略占位营销定位案例借鉴策略分解推广攻略展示攻略推售攻略营销攻略本体分析营销总控项目目标3项目目标4开发商目标项目整体实现均价高于城东板块的前列2在陌生区域建立整盘高端项目形象价值3全年供应近6万㎡货量，目标计划实现4亿销售额1全年供应近6万㎡货量，目标计划实现4亿销售额1全年供应近6万㎡货量，目标计划实现4亿销售额全年供应近6万㎡货量，目标计划实现4亿销售额1全年供应近6万㎡货量，目标计划实现4亿销售额1全年供应8万多㎡货量，目标计划实现4亿销售额目标目标理解5长期目标理解：高端项目形象占位第一集团军前列,实现区域内价格的突破目标目标理解“以高端产品形象切入市场，位于城东项目前列，成为芜湖最具有知名度的项目”“销售需要在开盘后能够迅速回款，并且全年能够完成4亿元的销售额”

——访谈鸿瑞钱总对于项目长期目标的理解立足整个芜湖市场，力求未来有所突破，以高端整体形象成为芜湖市场一线楼盘；不仅形象高端，且市场表现优秀，能够在市场上持续发出声音，而且要达到“量与价”的均衡实现；对长期目标实现的判断6短期目标的理解1：主力产品为现时芜湖市场的旺销产品面积段，别墅和复式兼具豪宅产品属性目标目标理解“项目整体价格超过城东价格前列以上，并希望价格逐步走高”“预计6月中首批开盘推出2栋楼，约200套，同期其他单位同步施工，后续推售需要明确”

——访谈鸿瑞马总近期市场调研所知，城东物业实际销售单价上限达5300～5800元/㎡；

——伟星城项目市调资料对于项目短期目标的理解货品组成分解120㎡以下120—150㎡复式211—237㎡别墅218—336㎡460套(60.8%)258套（34.1%）24套（3.2%）14套（1.9%）7短期目标的理解2：短期内快速积累大批意向客户，明确一期合理的开发推售节奏目标目标理解预计6月下旬首批开盘推出2栋楼，约200套，同期其他单位同步施工，明确推售节奏；一期实现4亿销售目标需销售574套小高层产品+12套复式+7套别墅共计593套产品；全年销售时间约6个月，月均销售99套；首次推出200套住宅，销售率80%即160套需要积累320个筹量；需蓄客1000组左右才能保证；因此自3月开始推广营销，5月中旬开始认筹的铺排节奏明确一期后续楼栋、货品推售节奏，以指导开发营销进度安排，形成项目持续火爆销售的局面；对短期目标实现的判断2011.3临时接待中心开放2011.5.1售楼部对外开放2011.5—6月一期首批产品客户认筹2011.6中旬首批次产品开盘积累1000批意向客户8目标理解建立芜湖一线高端项目品牌形象；整体均价突破现时价格天花板；明确一期开发推售节奏，实现4亿销售目标；9市场分析104.15新政——严格信贷政策，控制二套房及三套房投资需求；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；4.17新政——国务院正式发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对14日的国务院常务会议内容做出进一步的规范和补充。新政出台后国内主要城市商品住宅成交量急剧下滑(单位：万㎡)——数据来源:中国指数研究院此次新政出台后，一线城市反应极为灵敏，住宅成交量应声而落，并且属于全国各大城市同步显露，二三线城市迅速波及。政策解读：肇始于4月中旬的新政出台之后成效明显，许多城市房地产成交量应声而落市场分析芜湖市场3C分析宏观背景11政策解读：9.29新政的出台，预计市场将呈现成交量二次触底后价格触底的局面政策要点解读：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；首次明确推进房产税改革；部分城市在一定时间内限购房套数；囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款市场分析芜湖市场3C分析宏观背景12不同购房者对未来价格预期的影响政策肿影响末：购锋房者彩心态掘变化田—9满月底阀二次裳新政简后直类接波抓及投声资、由改善洒型置应业客奋群，栗普遍层表现钳为对御调控刻效果秆预期扯高，估但二止三类集城市测客户僚仍旧蛙认为屯后续带价格汇会上寇涨市场分析芜湖市场3C分析宏观背景13经济霸面：全国本的经馒济状嚼况较灾好，虚世界意性经狡济危伴机已腰经在础探底唤回升叉；通胀捧预期掌：物价落上涨劫、人岔民币电贬值由、通佛胀预浩期较狠强；信而房犹地产盛是面滚对通狭胀的叨重要贱资产盾；需求暮强劲纹：城市属化进率程在残继续掩，需椒求仍盛旧强帖劲。政府路对房夕价的歌调控：既剥要调蛙控房触价过各快上汗涨，待但又蓬要防间止矫定枉过收正；狂既要凳打压林投资抬和改鸽善需医求，蹈又要胶保障就中低承收入残群体面有房甩住，哥愿意剥买房赖；本届福政府叨是决厚心博送弈到秧底的：调顺控手瓶段丰糕富且峰目标辛精准怎，说卵明这培个博酱弈期捷至少升两年算；而陪下届写政府报难以吐预测侄，不见排除链延续修这种缠路线须的可蜻能。房价覆向上偏的动螺力政府焦对市畏场的耀调控VS博弈刃形成吵的短封周期倦波动暖：调啦控双劣方的愉态度饼和能注力对腊比，彻说明园是一酷个长宽期博勾弈的认过程站；未振来两沾年内吹，市误场波本动明罪显，盖但多便频率厕、短制周期廊成为难波动舒特征响。在行搞政手厘段打眼压房客价向华下和徒市场遇自然余向上章之间胆的博外弈过义程中,稳步墙上涨津的趋茶势将管成为也未来豪的趋央势市场分析芜湖市场3C分析宏观背景14整体他经济献水平喝较高洽，近懒年保纱持了届持续档的增虎长，银GD您P位煌居安驶徽省枣第二蒙位近年谁芜湖羊经济嗓快速瞎增长新，城硬镇居夜民消渴费能毛力显邀著提陕高，陕生活英水平锻稳步咽上升20秧09年芜甩湖GD灵P总量尚位居灭全省嘴第二组，人犁均GD巷P排全声省第测四数据搅来源货：各由城市骨统计粪公报市场分析芜湖市场3C分析宏观背景15皖江杰城市咏带核权心城最市、即枢纽类港口谁、迅轧速扩后建的绑陆上猜交通拜系统纷合力粮拉升热芜湖臣城市叠价值皖江板城市杠带承赴接产兰业转爬移示饮范区玩规划：迄师今全自国唯摘一以产业迎转移为主疲题的铁区域烧发展倦规划阔；一轴中，威依托嫁黄金笑水道系和岸厉线资乌源，咬大力局发展授主导忆产业歌，积馒极培句育产疤业集林群。在双核中，呆规划慎强化炊芜湖脚作为踩皖江惩开发烈开放样龙头泪地位热和重堡要节反点城此市的墓作用哄，带蜘动示线范区浙产业终加快咐发展怖。皖江蹦城市慕带—芜湖嘉新的牢发展景机遇依靠礼优越货的交族通区冒位优纵势和末积极燥的政搞府政惨策，门以奇腊瑞、圈海螺糖等为洗龙头岩带动宫芜湖汗整个贤产业颠链的亏升级吐和发身展；阿未来朗芜湖绿经济甘将持诸续快披速发它展，怨人民寒生活柔水平举大幅免提高掀，这让是房怀地产预发展六的良柿好背需景。城市港口陆上交通09年，庆全市别常住熟人口23足0万人萝，GD歉P为90相2亿，项全年给城市最居民圆人均哲可支寸配收觉入16瞒74亦7元鼻。芜湖窝港是容安徽打省最挺大的肿港口嚷和重投要的悄物资堂流通志枢纽债港，去现已死获得爆淮南拒矿业抱的铁矿运公凳司和喂物流村公司缺的资膜产，公将显翻著提罪升芜顺湖港建的盈贝利能鲜力，颤并进般一步属带动严芜湖疮整体诵经济灾增长。芜湖盆火车玩站将淹由72窄00娱㎡的现蔬规模测扩建愧至5万㎡睬，同程时增里设4处新遵站点渣；芜湖防市同叛时积长极推库进公傅路系扣统建误设，笔加快违芜雁尖高速恭公路吓、铜廊南宣惭高速标公路盖建设帐，并贸争取出早日累开工前建设怪徐福阻高速航公路宋芜黄斗段和晕芜湖炸长江油二桥度。政府由积极验制定狗政策赞，优枕化投士资环断境，海加速造承接导产业要转移市场分析芜湖市场3C分析宏观背景1620联04–20刃06年芜叫湖市纸商品行住宅株成交菜价格纲及销愤售面针积涨棒势平醉稳，酱平均尼年增摧长率聚分别某为2.驼2%与18猾.2赶%20血07年出征现价永格爆已发，舌价格打上涨29冈.9绕2%，销共售面树积上扎涨38第.4娇5%；20妈08年受都金融帝危机尤的影峰响，眠量跌揉价滞如，20最09表现滔为价秀稳量记升20竿10年再售次出肃现价慎格爆文发，凡价格脉上涨牌幅度竹为26挖.5传4%自20互04年以练来，爬芜湖顷房产湿市场跟处于严稳步抄发展福趋势椅，随系大环役境的糕发展绕节点啊式价冈格快沿速上金涨备注伯：10年份布数据套截止11颂.3熔0市场分析芜湖市场3C分析宏观背景17受4芝.1亦4、舟9.背29楼新政毫影响眼，在绕阶段具性有愧短暂晚的下孩滑，洋但整办体影觉响不兆明显宫，量睬价仍飞保持汉平稳20萄08年受抬金融掉危机君和国渠家宏绩观调倦控政它策的况影响选，住走宅成遍交量谊仅为吵上市侄量的58盆.6愉%20拢09年受20络08年楼娱市不萍景气粘的影测响，层住宅散上市买量下格降5.默5%，后炭期市课场回林暖，牙成交买量上处升了12猜9.利7%10年新袄政频兄出，4.要14新政帮出台娇后，5月份门的成界交量尽为4月份买的26仍.7跳3%，随枯着4.胆14新政盆的影切响慢叫慢消盐退，驶成交织量逐旺步上下扬9.股29新政格的出店台，来使成务交量雨再次授大幅牧下滑墙，10月份利的成父交量完为9月份他的52龟.9墓6%市场分析芜湖市场3C分析宏观背景18未来言伴随续着各剧类置勿业客写户需转求的岩变化踩，客茧户的唯置业服流向慎将随王之明究显改竿变市中遗心在市发场发勉展和研客户匆流向灭改变惧的趋蜘势下户，筛铜选出怀本项止目可盟捕捉清，且渡能满援足项炕目开滑发目肌标的晚置业益客户城北城中城南城东各区椒域市凤场特妹点和秤未来担主力亭满足掉的需己求低价繁区多层筝小高泪层房地柄产市注场发伴展基棍本饱冲和高价邮值区供应爆衰竭小规千模高睡容积起率项勒目为更主中等淹价值买区规模狼型主晨流居浅家项互目发展县到顶独峰开愁始取蛋代城汁中城市哄新中亲心发展危刚起而步大量怒具有既优质虎资源记的项冠目后头续供程应第一轮流动第一轮流动首次的客户流动高端客户：中心区江景高层→别墅、豪宅化高层刚性需求：中心区普通高层→小高层、高层。未来的客户流向高端客户：中心区江景高层+南北区别墅→东区优质升级型别墅及其他中高端项目一般改善：中心区→南区、东区高性价比项目刚性需求：老城区→新区更高性价比物业投资客：老市中心小户型→新区多元化物业第二轮外溢市场分析芜湖市场3C分析宏观背景19宏观长背景帐及市蹲场分漂析小膨结总结穴：全年离两次猾新政蒙调整阴，市秧场反睡应剧把烈，锤存在坦二次据探底坝的趋娘势；政府吴调整迎房地棍产制烤度改胳革的俘决心撑不会浪更改喂，未垃来政怀策将研日趋旱严峻抵；总结稻：芜湖胡市场讨表现树为受耐政策粗调整柴影响禽较为垄明显胃，但丙同时教也受春供应研变化雪起伏尚的影百响；城东较板块怖为芜和湖重不点外畅扩区盖域，忧未来铃价值酬有较影大提倍升空描间；城市宜规模雁外扩繁过程消中，待项目冲所处军区域乌将为肺中高伞端客商户资哀源流骄动的听第二讲轮选挨择区训域；20近年置来，连芜湖走市大膝力推叙行“典东扩均南进需”发逝展战哨略，道城东漂成为郊芜湖他未来桂重要浑发展束方向蓝之一从20卵09年元镜月开黎始，岩截止20拦10鼠.1彩1.污18，芜恋湖市闯共成肯交住惩宅地阁块33幅，达鸠江翁区成撑交地健块11幅，胡其中10幅位惠于城塔东新殊区城东您新区舰将被追打造践成辐攀射周沿边2亿人嗽口的票商务有文化椒中心同、区舞域性霸总部逼经济挤中心塔，成舞为最酿具发危展潜显力的古活力丙新区查、园钢林新淋区和交时尚授新区名称拿地时间地块信息楼面地价竞得单位1.东方红郡09.4.6占地：20.5万㎡；r=2.0；建面：41万㎡801元/㎡芜湖市益安项目建设有限公司2.伟星城09.5.12占地：34.6万㎡；r=1.8；建面：62万㎡983元/㎡伟星置业3.0919地块09.10.16占地：38.4万㎡；r=1.9553元/㎡中国二十冶4.三潭音悦09.10.20占地：27.1万㎡；r=1.81278元/㎡个人：崔敏华5.熙龙湾09.11.19占地：13.3万㎡；r=2.0；建面：31万㎡1727元/㎡个人：钱志勇；本案6.柏庄·观邸10.2.2占地：15.8万㎡；r=3.0；建面：47万㎡1496元/㎡柏庄控股集团7.兆通·大观10.2.11占地：11.9万㎡；r=2.2；建面：35万㎡1806元/㎡浙江兆通置业8.1006地块10.4.7占地：72.4万㎡2573元/㎡苏宁环球9.1011地块10.5.11占地：12.4万㎡1585元/㎡上海正地投资有限公司10.1025地块10.10.25占地：4.4万㎡；r=2.081567元/㎡安徽工程大学12346789103C分析客户分析本体分析竞争分析21在售伏楼盘权：伟仔星城困——愿城东数新区鼠目前沾绝对醒的领车导者矛，主题打新雨区大借盘品思牌路糖线，暗树立伸区域必领导尊形象物业类型多层、小高层推售节奏1.2010.2.3推680套多层，均价5100，当日去化95%左右；2.2010.8.8推466套小高层，均价5300，当日去化90%左右；3.2010.11.2推672多层，均价5800，当日去化67%左右；平均去化速度约165套/月，去化面积1.9万㎡/月，剩余货量约40万㎡4.年底将推的900套左右的小高层卖点品牌、物业、配套、离老城区近小高督层3C分析客户分析本体分析竞争分析1432伟星城为伟星置业在芜湖的第八个项目，开发商的品牌、物业、景观展示深受芜湖市民推崇，领跑城东销量与价位。22伟星猫城—牵—注岗重营岛销展序示，厦提升晨价值吐空间丸，品皆牌号息召力膝强，奥蓄客掉期短3C分析客户分析本体分析竞争分析伟星童品牌答市民丽认知淡度极帆高，丛样板纽奉间、箭景观蜘的展株示皆催有，珠推广秩以宣傍传产羞品为完主，燥缺乏臭对形失象的脸塑造23在售防楼盘豆：东壳方红摊郡—堪—伟叫星城箭的跟讯随者瞧，借叹助地较段资岛源抓约住公厨务员酷等核洋心客阿群物业类型多层、小高层、高层推售节奏1.2010.7.25推376套多层和小高层，小高层均价4900，多层均价5300，10日内去化完毕；2.2010.11.20推504套小高层，均价5400，2日内去化90%平均去化速度125套/月，去化面积1.2万㎡/月剩余货量32.25万㎡卖点地段：位于一中和市政府之间、物业、户型方正3C分析客户分析本体分析竞争分析12东方洪红郡悉项目甩中央豪有商转业街涌贯通弃南北的，水亏岸绿部带横漏贯东池西，歼建筑旗组团谊以一喜实一啦虚两彼条轴榨线为吓骨架禾，成“田”字形唐布。负建筑停形态跑包括僚多层错住宅创、小谢高层葬住宅获、单王身公洒寓、歪商业耗。24东方输红郡橡：推炸广着笔力宣属传其慨区位说、教没育、炮物业辅与规趟划等胆，缺借乏样才板间化与景歼观展船示3C分析客户分析本体分析竞争分析外展闯场25早期喊低价葱入市淹，后辩期因蒙伟星趣城的朱入市湿带动抛其价让格上镇涨，邀别墅柳品质裁感较俗差，街未能亦有效悦拔高醋项目沃形象在售倾楼盘垒：东眨部星锦城—压—城译东最优早入蒜市楼走盘，模自伟并星城静入市济后，零成为某伟星垃城的泪追随吊者物业类型多层、小高层、联排推售节奏目前在售22#、26#、42#、43#栋多层74㎡、79㎡的两房和88.65㎡、89㎡的三房，当前均价5500元/㎡；1.联排别墅61套，预计均价8500，预计年底推出；2.高层和联排预计明年推出10年平均去化速度约67套/月，剩余货量约29万㎡；卖点低价入市、配套、湿地公园3C分析客户分析本体分析竞争分析112226东部娘星城抱：走汉地中千海风日情社津区路竹线，忽但其阔风格庙未受或认可3C分析客户分析本体分析竞争分析售楼来处展痕示简长陋，伞无样艺板间永展示陈，景脊观展自示不铜到位毫，营甜销推榴广主皆要宣像传其北价格鸦优势27在售年楼盘溜：金察都檀态宫—游—以涂阶层氏营销堆强调海自然梁环境佣优势书，采忘用多掀种营奇销活贝动聚垂集客泉户物业类型多层、小高层、独栋别墅（别墅式商务公馆）推售节奏2009-10-21推出132套多层，均价3670；2009-11-22

推出66套小高层，108套多层，均价44502010-09-19

推出96套多层，均价5450；154套小高层，均价5000，一个月内，去化60套左右卖点环境（恒达花木城）、品牌新区护相对绍偏远横位置俩，因互目前筒区域刊竞争校激烈木，采降取较付多的计营销尝推广毫活动海，但誉效果堪一般。第柿一批貌、第坏二批讯产品闭推出短时间怜较密竖集，云去化慈速度亲较快啄，第泪三批丛产品驰相隔侧近一穷年才随推出向，已倍丧失精市场巡寿先机皮，区弓域客院户已窜被后修起者爷瓜分滋殆尽厕。3C分析客户分析本体分析竞争分析123第一、二批房源推售时间相距一个月的时间，其时，城东仅有东部星城与其竞争，走量较快第三批房源推出时间距上次推货近10个月，城东客户已被伟星城、东方红郡瓜分殆尽28金都德檀宫硬：本朗想以蠢挑战钥者身壶份进围入城嘉东，哑但推答售节蒜奏脱调节+及地段队不佳希，最迁终变扇成尴孝尬的蹦跟随殿者3C分析客户分析本体分析竞争分析注重出营销音展示寨，景拖观、崖样板万间展取示到惕位，脱打造剧的“NE盼W器CI梅TY芝”生活蜡方式惭，未滨获得子客户趣充分凉认同29在售栽楼盘包：绿渐地·宅镜湖尼世纪剑城—蜡—虽哪位于洞镜湖崖区境筹内，拐但紧涉邻城且东新葱区，支品牌日超大明型社禽区物业类型高层推售节奏1.2008.11.1一期以均价4200的高层入市，一期共13栋高层；2.2010.8.8二期以均价5700的高层入市，二期共13栋高层；平均去化速度约95套/月卖点大型社区、规划配套完善、学区（27中和镜湖小学）、品牌22橡0万方畏的超桂大社枣区，仿学区廉、商降业配棉套齐涂全，自20犯08越.1视1.雅1首次膏开盘循以来润，共协推货13次，仆平均色每2月推星货一余次123C分析客户分析本体分析竞争分析30绿地援·镜罢湖世帽纪城详：大就品牌弄，但算芜湖命市民眼对其掏了解观少，卷宣传相过程壮中注线重品剩牌形丘象的秩塑造售楼朴处展浅示到义位，命样板愁间、副景观柔展示溪缺失乒，营喷销推杯广注剩重超肯大型崭社区服、配住套齐扬全的隶宣传3C分析客户分析本体分析竞争分析31将售皮楼盘董：柏单庄观英邸—波—依袜据地平段及咬品牌册优势蛇，力光求打宝造城碎市豪但宅，厌成为肾城东苗的领辆导者物业类型高层住宅及公寓，商业位置鸠江区神山路与中江大道交口西北规模占地158193㎡，建筑面积47万㎡，容积率3.0预计推售12.18推出位于神山路以北的1#、2#、3#、4#，22层或23层，皆为2个单元，两梯四户，户型82平-139平，约720套。主力户型89平：3室2厅1卫1厨；3C分析客户分析本体分析竞争分析82㎡132将售内楼盘境：兆抬通·引大观锄花园代——据意欲妈树立勇“芜使湖高颠端住座品新脾标杆悲”物业类型小高层位置鸠江区赤铸山路和河清路交口东南侧规模占地面积:118937平、建筑面积:35万平、总户数:2000套预计推售现场营销中心预计明年4月份开放，预计明年年中推出一期，一期预计推出河清路东侧12栋住宅（2栋11层、2栋14层、1栋15层、7栋17层），户型87平-133平11月6日，押位于想芜湖择市中赖心繁谁华地击段小芳九华历商业说街上菠的兆撞通大线观花郊园市园区展膏示中许心正寇式开抄放开放验仪式池当天薄启动凳了高够端客丽户组牲织——兆通用会。锯兆通耽大观筝花园挣的客殖户可旨以通备过兆论通会矩得到贪更多界的服占务、巾体验有到更担多的践高层养次尊让荣。3C分析客户分析本体分析竞争分析33将售傍楼盘违：三孤潭音凤悦—笨—希都望打凡造芜匪湖市锣场独丘特的减江南端园林伟式生泛态楼家盘3C分析客户分析本体分析竞争分析物业类型小高层、高层位置城东新区新七大道与赤铸山东路交叉口规模占地面积：27.1万㎡，r=1.8，建筑面积：65万㎡预计推售三潭音悦一期预计于2011年3—4月份开盘，一期户型涵盖了66㎡、82㎡两房和93㎡、106㎡三房。项目简介该项目将分三期逐步开发，故为“三潭”。一期“第一潭”萃取西湖十景之“曲院风荷”的精华；二期“第二潭”以“花港观鱼”之园林精髓加以创想；三期“第三潭”景观汲取“柳浪闻莺”景致为设计灵感。“文化、生态、和谐”是三潭音悦开发者所坚持的楼盘设计理念。地块渗原状11月份率地块节施工绑现场房博甘会展带示34本案豆：优嘉质生缸态资铸源与圆景观厕，产喉品线糖丰富衔，户劲型设扒计舒竞适度重高，吸是具壳有豪阵宅性借质的凡高端炸项目3C分析客户分析本体分析竞争分析物业类型小高层、TOWNHOUSE、别墅位置中江大道中段西侧，一中新校区北，大阳垾湿地公园北侧规模占地面积：13.3万㎡；容积率：2.018栋小高层、4栋TOWNHOUSE、9栋联排、4栋双拼预计推售一期包括7栋小高层，1栋TOWNHOUSE、2栋联排，3栋双拼；首次开盘推出1#、2#2栋小高层，共200套，面积段86–152㎡项目简介本项目将分三期逐步开发，规划起点高，低密度，力求树立区域高端项目典范一期城东42平方牢公里朗平面馒布局指图35本项冬目户弯型（89洁.7返5㎡）户型钱：2室2厅1卫使用勤率：中优：配备魂三个映阳台创、户届型方处正实寨用劣：户型计不通定透伟星休城（89烫㎡）户型哲：2室2厅1卫使用炒率：中优：户型华方正剥合理垒、主宅卧与捧客厅准朝南辫，采贡光好劣：厨房堆无生昌活阳邻台、见采光时通风引差，惹阳台健过少而舒适季度低柏庄陪观邸锣（89奇.1井㎡）户型档：3室2厅1卫使用舌率：高优：89焰㎡做到岂三房扮，实束用性迎增加扫，但池舒适进度受谣影响劣：主卧刚面积吐小、鞠阳台疾使用撒功能吸差、绑卫生漂间通认风采艺光差3C分析客户分析本体分析竞争分析兆通孙大观跑（87号㎡）户型捡：2室2厅1卫使用德率：中优：双阳种台设攀计、透户型猫方正扩实用劣：户型汤不通遍透、车主卧扁狭长典舒适障度差动，小高捷层刚窝需性聚户型怖：与室区域锻内同积质产削品相酱比，陈本项烘目产扁品户序型紧况凑，氏三阳绍台设调计舒散适度虫高36小高伯层改奋善性等户型乔：与瓜区域枯内同虾质产烈品相护比，竖本项双目产屯品户膊型设妻计合燥理，名使用她性强船，飘业窗设悟计出搁色伟星酿城：12党0㎡户型腹：3室2厅1卫：使用恒率：阳中优：双阳的台设在计户型戏设计鸦紧凑劣：浪费馅面积溜过多户型茫设计唇不合严理次卧罩采光省通风事效果银差3C分析客户分析本体分析竞争分析柏庄君观邸衰：11私5㎡户型镇：3室2厅2卫：使用启率：颂中优：户型蛙紧凑胞，格岭局划盒分合团理，劣：通透缸性差剪、次端卧采细光效稳果差公共易面积战浪费无生加活阳泼台兆通絮大观求：12峡0㎡户型罗：3室2厅2卫使用朵率：外中优：超大剥阳台益、双抛卧朝凡南；劣：户型灰不够斤方正客厅惕采光梅通风份差公共京面积械浪费阳台考朝向顺差本项晕目户菠型（12幼2㎡）户型菌：3房2厅2卫使用且率：高优：户型谣方正绿，南叙北通香透，也主次慈卧室甜有27哄0°观景城飘窗量设计咳，较评好的合视野赴和采桥光；37别墅潮与T糟H户栏型：榜此类显豪宅父户型察，目塌前在尺城东繁区域纳无竞氏争对财手，生未来期面临似的是形全市捷豪宅姨的竞贩争双拼联排3C分析客户分析本体分析竞争分析双拼仙：5房2厅5卫，33叠6.饿20采㎡分析吼：赠送13振0.签93捧㎡的地译下室踩，配饶备车臂库，珍功能组齐全27惊0°观景恨飘窗弟、配业备四醋个阳搭台4联排母：6房2厅4卫，25译6.崇63冤㎡分析疮：赠送10哲4.猾2㎡的地驾下室炎，配锅备车饮库超大飘私家莫庭院27捷0°观景疗飘窗三楼岛主卧混功能伯配置键完善即，配径备双晚露台祝，舒旁适度驰更高TO疫WN肚HO柴US误E：5房2厅4卫，21蜂6.芹89玩㎡分析传：户型继紧凑谢合理配备涉四个慎阳台主卧散功能万完善排，次宗卧自晒带洗徒手间TOWNHOUSE38TA敢户型氏与市拥内同堪质产网品相康比，至赠送旬面积姻多，啦配有馒车库详设计谋，舒死适度顷高，叼27栗0°紫景观使飘窗挪设计陶，功祸能性洲更佳熙龙士湾：怨双拼5房2厅5卫：33放6.容20设㎡分析驱：本项根目赠猴送13饺0.生93似㎡的地蹈下室炮，配刚备车锹库，毁功能季齐全27怕0°观景侨飘窗蜜、四桌个露奴台凤凰额城：乓双拼4房2厅4卫：27宝8㎡分析丑：拥有洒五个热露台您，其胡中主描卧功际能完蔽善，拆配备缴超大卷露台慨，二楼痛配备醒小型源会客元厅3C分析客户分析本体分析竞争分析39联排始产品才与同舰质产初品相像比，轻房型果使用走率高丸，赠哑送地侦下室饺车库射，能煎够做株6房半的优宗势明野显熙龙犹湾：4联排6房2厅4卫：25懒6.甜63皂㎡分析著：本项含目赠杯送10传4.飘2㎡的地辆下室昨，配告备车笔库超大租私家奇庭院27临0°观景涉飘窗三楼迟主卧董功能距配置爱完善烦，配疑备双抛露台胡，舒绵适度须更高圣地狼雅歌矮：5锄-戴7联排4房3厅3卫：24仪5㎡分析肯：二楼盆设置烧小型吧会客性厅配备蔽四个掏露台锡，主镜卧配色套露纺台较腐大，恼其余粮的露欧台面站积较铜小主卧炸功能墨较少3C分析客户分析本体分析竞争分析4040市调般竞争滥共识份：城税东项朗目为晒本案概直接毙竞争女，而疲城中已、滨贱江板煮块高默端项具目为奶本案配豪宅挺产品不的间厕接竞探争来烤源城东挖核心零区域——品牌挪高端睁项目赖、同炸质产般品在售初直接疾竞争柄项目评：伟排星城直接竞争项目（小高层）：城中、滨江组团——核心区域，高端产品在售间接竞争项目：世茂滨江、名流印象、长江长间接竞争项目（别墅、TH）：柏庄较观邸拆、兆但通大拳观——城东波未售并项目庆（直哭接竞弯争型碧）东方缠红郡毅、东挑部星森城、花金都冰檀宫抚、——城东纷在售核项目激（干壮扰型掠）苏宁俘环球10移06地块映、三潭厨音悦（直名接竞度争or干扰把）潜在竞争项目：间接竞争直接竞争3C分析客户分析本体分析竞争分析41城东突主要倚竞争北项目验优劣盏势比龄较分取析3C分析客户分析本体分析竞争分析结论1：在莲城东芬第一贼梯队臣的竞软争中奸项目厉产品繁将具删有优伴势结论2：在纺品牌进树立孝上和仇项目珠品牌享需要军有大滩幅度拢提升结论3：注性重对刚资源畅占有等的利蒸用，糟形成做核心颈价值性突破结论4：需驴要加您强交滨通和鱼配套屠的辅挠助引弹导熙龙湾VS伟星城VS柏庄观邸VS兆通大观优势：定位高产品线丰富天然生态水景户型舒适度高优势：大品牌物业认可度高大型社区距离老城区近优势：品牌新城区核心地段自带商业街区优势：新城区核心地段注重推广劣势：开发商品牌知名度低配套不成熟公共交通不便劣势：项目南面为神山，部分客户忌讳项目北面为汽配城、建材市场，环境较杂乱劣势：产品单一，全为高层一期户型舒适度低配套不成熟劣势：开发商品牌知名度低产品单一，全为小高层配套不成熟4220飞10年20披11年伟星依城：89尸–倘1勒42仿㎡小高留层住跌宅，20篇49套，冈总价48帐-8避7万东方想红郡：79最-1询43贴㎡小高争层及领多层砖，16盛03套，闻总价42纺-8迟5万东部庸星城：53幻玉-1型28么㎡小高密层住股宅，87透2套，超总价28建-寻7燃7万柏庄·观邸：82智–揪1幼39栗㎡高层斯住宅贵，14辆40套，生总价箱：45优-党9镜0万金都牙檀宫：79统–刃1触61挡㎡多层房诚、小拉高层树住宅缺，79喘5套，汤总价42途–宏9露8万熙龙栏湾一泡期：小高莲层产品兆通·大观抛花园：87块–倚1旷33锣㎡小高辩层住赚宅，72们0套，涛总价47须–钢8陷0万20炼11严年熙率龙湾可入市量时期是将面蜜对城警东近首50势00渣套同嚷类产廉品的编集中渴推货潜竞争慕，竞粘争将德白热获化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月12月3C分析客户分析本体分析竞争分析三潭率音悦：小团高层籍住宅统，80联0套绿地·镜湖妇世纪丙城：81理–仁14宾2㎡高层垮住宅朱，11腐65套，宫总价45笛–勾8绢7万2011年六月中下旬熙龙湾小高层产品入市将面临的同类产品的竞争形势43项目身所处魂的竞自争环我境下友的机姜会点侦：总结1：本项劫目所行处的驾地段员，离穷城东6.饼6公里封核心戏区域烧距离亩十分纠近，红因此水在推冠广上草，直巾接将撇本项链目纳逗入城服东核纽奉心区面域，框强化吊区域灰价值帆；总结2：20巷11年城匪东组则团的滑竞争继体量座有90余万衬㎡，冶区域精逐步波成熟碧，体院量大躲，城希东组努团的逐知名赛度与澡影响动力将咳会持坚续加译强；总结3：生态上资源猫在售迅项目舰未能辟挖掘访价值舞，本薯项目僵拥有贡稀缺讲资源狠在未内来营醋销中叼可做西为重与要竞古争发犁力点祖；总结4：通过输对竞裳争对乖手产娇品、屑展示晌、卖煤点的蓬分析腰得出冷，目才前高艳端项狭目的晃产品厅仍有钞待提犯高，关本项跌目还鱼可通药过产友品的柏打造花提升活项目控整体勿价值艳。44价格户型结构风水物业管理地理位置或区位产品品质开发商品牌生活配套教育资源智能化设施景观园林升值潜力对价格非常敏感芜湖罪市场苏主流唉客户舞购房纷的考则虑关哭注因贡素排裳序：凉区杀位>伤价格扁>物修业管胜理>壁产品发品质夸>生妄活配射套>捡教育争资源尸>园涨林景踪蝶观考虑针因素匀说明费：区位－城袄市核淋心区规域的总便利坐生活蒸是最船关键肯的价格－芜蓝湖房熊价已喜经能腥够处弦于相脉对较痕高阶元段物业顶管理－有撒好的妨物业颠管理我的小谋区才刻是最吗放心左品质生小区产品汁品质–产品筝品质谷与日夸常生拦活休我戚相翁关生活瘦配套－完闸善的贸居家崖需求仍将会乘影响嫩居住哀的品滑质教育奸资源—学区芝房有揉自用随和投费资的坛价值辛需求宇；园林岛景观－改稼善居提住环秃境提莫升居迹住品凝质3C分析客户分析本体分析竞争分析45客户霞访谈盏——惑专业桨人士堆对东卷部组慎团的剪看法芜湖紧人以拿为过抽了二颜环就补是郊借区了窃，随姜着市岂政府斯的搬名迁，勒以及颗一些零学校务、机堡构的之搬迁离，未愉来城绿东区挣发展遣潜力说较大乎。目前芹基础孩建设房诚已经发完成道，后音续生爽活配逃套等面在未检来3-水4年也知会逐梅步完鸣善，把一些严大型那企业富在那孔边，座特别青是大进型企程业的鹿高新麦技术虏人才蒙，收悼入待叮遇很贱高，漆也会代在那亦边发虏展，赌未来畜那边箭的房晌价上晶升空乘间较还大。——镜湖配世纪垦城销呀售代评表3C分析客户分析本体分析竞争分析城东约有地咏产大胆企业治入驻落，万弓科、胁苏宁疫等大黎企业以，大镜环境蜓好，双自然构环境碧好。城东活可以摇成为握贵人年区、待富人昼国。创伤病：交条通差靠，配闻套差胁。湿娱地公蹦园影容响较骗小，辫没有迁感知锡。城优东未促来厚向望，差未来落发展命潜力垃好。在以塞前拆抽迁客锹户首秒看城乐南，纵觉得妈城东袄偏远脂。——瓜36盏5房产第网对城煮东的存未来屯规划豪发展阿清晰望，认抢可城雨东的阔未来蓬前景阶、发井展潜死力的艘同时倡，对变于区漏域成椒熟度悟的时职间信暮心不讽足；46客户幕访谈敌——狮芜湖裹市民徒对东闻部组时团的家看法3C分析客户分析本体分析竞争分析城东踢新区酒太偏早、太车远，宿虽然兆说要盘发展螺但是阵要五亲年左碧右才茧能发哥展起唱来。铃价格蔑是便舒宜一肃些，岸但是坊什么菜也没绑有。姐政府墙搬过掘去，户我们胡又不颈会经澡常找看政府浸办事泉，跟哑我们渗没多袍大关雾系。——长江羞湾1号客街户，50多岁城东誓要4、5年才粘能建钻起来穗，去厘那边任不方萝便，香公交偿车要凶等好搭长时秩间，戒打车娃过去凤的人叛也不努多。——出租奶车司辛机现在亡有一剑套房挪子，竹在开你发区愚，是黄想再盲买一如套，带前段伞时间提听朋言友介脑绍去黎东部题星城骄看过馅，觉吓得一背般，期离我需们现糕在住害的地匪方还寒是有雅点远斜，城初东还法行吧首，毕社竟政猛府都辅搬到崭那边互去了薄，我售们买套房主蒜要考昨虑价贤格，截配套羡不重述要，敏有车冰很方密便的回，伟悟星城53脂00有点殃贵，章那边谎也就凶值40践00多。——陈先刑生40多岁暖施蔑工事牌业单寻位的压管理钳层城东落新区知去看京过，颂东部哲星城拳那边字已经惊很偏课了，绑什么四都没贪有，旷我们购年纪天大了哑过去态不方下便，奴开车普买菜盒回去毁都不由新鲜状。要铲是投沸资的欢话，坟十年环都不煮知道胜有没暑有效倒果，江东边用卖30椒00的话虽，我惑考虑味一下。——圣地傻雅歌牲客户对城皱东认介可其闲未来经发展次，但脸觉得吊和自垮己关衣系不坛大，纷而且移认为采目前川城东扣交通担和居乡丰住配索套缺公失，判其对息城东脆心理榨距离缓大于商实际毙距离47客户柔访谈角——生潜在饼客户幻玉对东启部组遭团的脊看法3C分析客户分析本体分析竞争分析城东鼓区以岂后发游展会列很好堪的，健政府缓、一饿中都帖搬过番来了葡，我洒们知妄道这植里的迈规划叹当然缸会在颗这买椅房的玻了，塌家里代有车阿，这倾里交救通也洽没什恢么不邮方便站的啊泛！——伟星当城客葵户陪公务浮员城东菊区我档很了富解，研政府慕规划姻的，船以后驱作为投未来乎芜湖欣的中芬心，搂政府码机构松都搬顾过去晒了，业以后涨就是柔芜湖参的政捎治中拼心了舌。后博续随铃着学陪校的啄搬迁灰过去救，还至有一蜘些生谁活配沉套设按施，梳你看英现在惑路已苍经修严好了蕉，也轮就是策一两南年的扁事情监，以刘后升妻值的丛机会粥很大副。那边团的房甲价不疯低，跳而且眉卖得单很好辞，你帝看伟晌星城遮、东裕方红默郡开盐出来电都要俯排队笼才能膜买到田，东弱部星群城的砍可能选是外亮立面而颜色着不好蜂，卖仰的不晨好，皮但是怪它的宫价格刮也上策来了靠，现怪在也统卖50呼00多了泄。——李先切生，托芜湖乘市房派管局争职员新区任是最粥近几食年才披发展跟起来轿，周折边的是项目馆也不只是很湿多，墙交通汪不是贝很方价便（缓针对疏无车梯客户晶），断未来辉发展南会很窝好，谅主要煤因为疑政府飞的大滴力支房诚持以笼及政跌府一嫂些机兄构的迈搬迁荒，伟控星比课周边辞盘贵50妖0，在鞋芜湖渔人看捷来是粪可以柏接受连的，止因为踏伟星索在芜蜻湖很另有名倍，牌脚子很些响协。——亚夏冲汽车旬城一支汽销肠售处腥营销亮部经决理对城寇东的辰规划陕较熟榴悉，因对未眨来的鸭发展光很乐苗观，鸦认为始其具犯备成棉为高漠档住廊宅集喂群的蜂潜力揭，看灶好该间区域唐未来评的投百资价误值48区域抄内核额心客爱群分辆析—析—在序认可竟项目窝地段抬条件狼的前蚕提下劫，置串业价猛格与析产品师品质卸的要注求在龄不同湖情况允下，睡客群饥内部筐存在鼻变化12345环境价格区位社区园林景观社区配套设施交通配套社区产品其他市政配套开发商品牌刚需淘自住红型客改户对价酸格最风为敏蝴感，沃其次壮是区垫位条哥件，过对其侧它关缸注相贩对较司少；货对于顶交通累配套胖有一想定要潜求改善旬型具犁有刚教需特词点客粉户对区姐位、藏社区您产品趣要求裕较高洗，关冤注景桑观园凯林及咱配套汁设施或，开柳发商商品牌夹因素辣可影科响其饿置业绍选择改善灿型具女有投敌资特垫点客途户对区勺位、促社区锡产品翻要求约较高页，价迟格和凝周边矿配套晨，投壶资门抗槛及突回报咱率是阵其投载资参晒考重监要因善素3C分析客户分析本体分析竞争分析493C分析客户分析本体分析竞争分析客户类型关注要素与本项目的契合度中高端客群公务员①环境②产品③交通④物业★★★★★事业单位①产品②环境③配套④交通★★★★★企业管理人员①片区②便利性③价格④物业★★★私营业主①环境②产品③物业④价格★★★★中低端客群小生意人①产品②价格③环境★★★★一般企业员工①产品②价格③配套★★★拆迁置业者①价格②交通③产品★★★★外地客群市外生意人①环境②配套③交通④价格★★三县客群①片区②价格③产品④社区★★区域纳客户编关注桐度：冲同区检域项沿目客饿户以烦中层饲客户初为主定，他虎们注蜂重价呜格、鲁产品去和环池境等党，拥济有一突定的塌经济仗实力50客户析描摹铅——拼刚需欧客户访谈旷时间出：20照10话.1貌0.艘14访谈饱地点揪：中皆山路盏步行喇街被访才人：舌周先驾生及像其女懂友，20多岁挨，芜万湖人客户盼描摹影：周化先生躺及其锤女友修从事袄旅游片业，络在步完行街臭附近夜上班词，两洞人公炭积金首加起母来80叠0左右拿，最系近在及看房姿，准傲备买椅房结贸婚，知准备摄买80多㎡榆的，龙没去鸭城东闷看过券，觉售得那卧边太舅偏远庭了，许听说炸过那嗓边公扑交车脊来一夹趟要匆好长赖时间菌，在俘城南挑看过都房，猴觉得患那边蛛价格仗较合音适，返而且拖离市营区也些近。隆现在棕的话题，能昆承受追四五敬千的秀价格能，如陷果城赖东的恐楼盘挪有公俭交车迈到步接行街淡半个磨小时宿的话朵，可骨以考掌虑在本城东洒买房肤。客户藏语录敌：城东睛，有爆点远楼！城东途的话60偷00太贵你了，数城南就南瑞屑新城戒，才桃卖30尾00多！3C分析客户分析本体分析竞争分析最先掠关注屡价格猜，追气求生聋活便但利性证。51客户钳描摹评——拾刚需故改善意型客错户访谈还时间惜：20角10驳.1帅0.悉13访谈块地点辫：芜学湖亚泻夏汽跨车城江一汽杂大众点销售季处被访踢人：昂陈佳20多岁体一只汽大云众实抄习生炸芜湖害人客户辽描摹华：未蚁婚，牵和爸日妈住倡在一障起，估家里肆现在州有两累套房摧子，选一套斯在火掩车站挪附近沈，96年买碌的福倘利房抗，55丢㎡，当仔时2万元醋买的弄，这泼套房慈子近倡期要户被拆花迁，赚今年师在市匆区买食了一馅套10女8㎡（实剪用面张积89穴㎡）的晋三房杆，55黑00元/㎡，本牺来想圾买伟酒星城屈的多为层的帆，因凝为自循己就叙在这吼附近鞋上班绞，但盆伟星伍城2.催3开的虫多层让卖的蔽非常亏火爆学，没印买到碌满意印的房雄子，顶后来共才在瞧市区汤买的狐。客户摄语录推：买房序子的局话物压业很萝重要克，想葵在伟挤星城超买就珍是觉仆得他沫们家吧的物截业好唱。城东圣现在蹲不行跑，以亭后应辽该不衫错。伟星密城当谋时（2.愈3）开矛盘，腔才50蜻00多，辛这个砍价格呢不贵坚的。3C分析客户分析本体分析竞争分析关注诸品质误，追刻求生楼活便驰利性汽，对菌价格悟敏感腊度低52客户闸描摹龙——占改善齐投资冤型客真户访谈善时间银：20拨10狗.1确0.岂13访谈赤地点赞：芜渠湖亚瞒夏汽岁车城被访导人：派赵先堂生30宇–太4孩0岁昂私圾营业恼主康芜眠湖人客户景描摹冲：来划汽车鞠城，旬是看咱车的聋，准播备买辅辆车贱，自转称是返做小托生意勒的，功挣不庆了几获个钱遗，但高目前开住在款左岸德，家罪里有班几套伏房子黎，觉守得城使东这困边规拍划不耀错，勤如果扮这边率房子赤好、飘物业投好、夹环境牧好，我可以满考虑耀，配截套问扣题不断大，伙以后让会有帆车，发喜欢停高层馒，越溉高越族好。现认为弱伟星渣城现初在高捆层53吃00也还居好，费不贵映，如音果这协边有赶档次错高的西高层制，60扣00可以袄考虑茫，有昆再次机置业腐的打旁算。客户苗语录宗：我啊崇，我纵大概袄一年爱挣10万块炮钱。伟星恐城啊俩，53援00不贵溜啊，塑他们钓家物烦业好举，我市就住郑在左肢岸。3C分析客户分析本体分析竞争分析对项酱目整葱体素狡质要乓求较慌高，敲选择峰面广或，注素重实渗际53客户舰描摹琴——资源拘占取课型客亚户访谈献时间蜻：20刷10话.1竞0.圈13访谈冻地点南：亚狡夏汽室车城被访宗人：铃叶先请生，45岁左部右，穴南京疼人客户突描摹沟：在练亚夏狐汽车妇城做抄汽配浑生意卷，家排中5口人凤住在跃一起席，一敢个小添孩，碗两个姜老人订，现由在芜脸湖住叠的的分房子礼是20砖02年买脏的，在面积柜是11诸9平米稠，在波南京膜也有反房子端。一捐直在饿关注嫁周边妙的房挪子但敬是并跳不是尚很急澡，看饲到合评适自挣己的着才会阀买。许之前棵去伟纹星城貌看过糖，觉递得一傻般，拣而且谜对面疮就是浊神山顿，也庆看过省东部统星城仙的别净墅，欣觉得根太小孙了，续对项盘目的起环境戒要求絮较高去，喜各好安萝静，消如果角城东罗有品挥质好朴的别匪墅，振可以大考虑哲。客户食语录杜：小区崖要安词静，誉太吵远的话崖就算俩不上稠高档喂小区践。物业忙的话孩能做哗到伟祸星那喝样就表还好根了。要是众有山禾有水裳那是哑最好辨了，荒最好拿离我闻们这勺边近窑点。要真准是品幕质好浑的话仙，价技格不玩是大谁问题蜂，芜窝湖的钳价格窑在这舞，贵后也贵庄不到超哪去候。3C分析客户分析本体分析竞争分析认可败城东呼价值如，对坦产品傍和环幻玉境资仔源要流求高瘦，对驴价格枪不敏向感54核心客户重点客户游离客户置业驻目的勿：投制资客户启类型砌：三县辜客户读、市极区内饮高收贵入人志群购买厦动机屠：主要芦是看田好区僚域及貌项目醋的远螺期升间值□置业则目的桑：提接升居燃住档呢次，叶彰显超身份□年那龄结插构：35申-5锹0岁□客吗户类姓型：企事雾业单划位的插高管侮、生征意人价、私进营业裂主、懂政府拒官员□购买屑动机欺：区域钟生活籍环境迈、产妄品品蔑质、拣户型宵优越□户搏型匹适配：别墅净与TO拼WN嗽HO淡US昨E□置业狼目的龄：刚性茶需求虑，改止善性籍需求□年稀龄结温构：25暗-4貌5岁□客更户类辫型：白领墓阶层物、城葵市中钞坚阶万层、琴公务覆员、娱省内峰其他寻城市闸来芜形湖工宾作或咱定居填客户□购绪买动驳机：产品钉的性舞价比轧、居钥住舒煤适度□户柏型匹晒配：刚需嚷：80佣–取1婚20做㎡的小拢高层成产品改善左型：12盟0芦–睬15汤0㎡的小戚高层两产品蒙及TH3C分析客户分析本体分析竞争分析客户栏定位爱——付刚需皂及改顺善型圾客户暂是本呈项目冤的核康心客曾户群念，高宇端客案户是闹本项滑目重诸点客金户群中高端客户高端客户客户呆层级洗定位55客户骡生活芒状态其描摹Describe芜湖企事业单位高管与本地经商客户他们是阅历丰富、眼界开阔、有鉴赏力的一群人；他们是城市的领袖、资本的掌控者、有着令人敬仰地位的一群人；他们是有着自己的圈子，圈子活动是他们生活的重要组成部分的一群人。Describe芜湖中端客户、被动刚需客户与周边三县客户他们是城市的中层力量，有一定经济基础，不愿远离城市繁华，希望给家人与自己一个好的居住场所与环境。56区域蛮印象恶：规划迈起点速高、肝天然腾资源穗优越汁、交蜜通通嚷畅、钟但人崖居氛累围不猴足，亦基础门生活务配套侵设施坦不完寻善神山役路赤铸伐山路万春最路中江趁大道3C分析客户分析本体分析竞争分析芜湖茎一中汤新校兆区神山足公园大阳雪垾湿价地公报园市政富公园规划仁道路项目伪现状112233445566第一人民医院887芜湖联通、电信757三大数产品礼类型终，满菌足市孔场多婚种需土求，浇小高杜层为萄主力母回现遣产品酷，别谨墅起农到形秋象品菌质拔渔高作习用，