物业管理服务方案资料

物业管理服务方案设计物业管理服务方案设计第第#页，共82页前期诊断期（4个月）顾问团3-5人每个月定期赴现场考察指导赴现场工作 4次。主要针对科技园办公大厦提出诊断整改建议， 以楼检的形式对此项目进行考察、指导；并提出建议。四个月内以书面形式作出诊断报告。实操指导（12个月）顾问团3-5人定期赴现场考察指导每月赴现场工作 1次。考察时间双方协商决定。服务质量跟踪（3个月）顾问团3-5人定期赴现场考评指导本阶段每月赴现场工作 1次，每次 1个工作日。第八章顾问服务范围及内容（一）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。（二）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、 落水管、照明、天线、中央空调、 加压供水设备、 配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、 养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。（四）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。（五）专业装修工程质量监理与装修管理。（六）公用绿地、花木的绿化养护与管理。（七）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。（八）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的管理。（九）安全监控和巡视等保安工作。如有需要，对本物业实行二十四小时封闭式安全管理，确保安全（不含人身、财产的保险保管责任） 。（十）建立及管理物业资料、档案，包括工程建设、竣工、房屋改动、装修及住户资料等。（十一）社区娱乐活动的开展和社区文化建设。（十二）客户服务、会所经营的策划。（十三）接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。（十四）协助管理商进行物业费用和服务费用的制定和收取。（十五） 理礼共用、德法并行 ，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。（十六）法规和政策规定物业管理公司管理的其他事项。二、顾问服务内容第一阶段 前期诊断期顾问团于签约一周后每月定期赴现场考察科技园办公大厦项目， 并提交综合诊断及对策研究报告：通过调研、访谈，收集科技园办公大厦物业管理资料和竞争对手资料，整理并分析相关内容。TOC\o"1-5"\h\z考 察 各 项 管 理 制 度 、 岗 位 、 部 门 职 责 及 其 执 行 情 况 。机 构 设 置 ， 定 岗 定 编 、 人 员 配 备 是 否 合 理 ， 员 工 的 培 训 情 况 等 。各 种 档 案 包 括 小 区 业 主 档 案 、房 屋 入 伙 时 应 移 交 并 保 存 的 各 种 图 纸 资料，每次考评结果是否建档并妥善保存等。房 屋 本 体 的 维 护 情 况 ，维 护 记 录 是 否 建 立 完 整 等（ 包 括 建 筑 本 体 共 用部位如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）。安全护卫方面：停车场的管理情况，大堂护卫制度执行情况，白天和夜间巡逻护卫的安排是否合理，监督措施是否有效，护卫员是否熟知本岗位职责并正确操作，突发事件发生时（如火警、匪警）的处理原则与方法是否得当等。清洁、绿化方面：考察清洁、绿化的范围，清洁、绿化的标准及检验标准，所使用清洁、绿化工具，特殊区域的清洁方法如外墙的清洗及蓄水池的清洗等，对属清洁、绿化范围内的某一区域进行检验，考核清洁工、绿化工对其专项工作的熟知情况等。电梯的保养、维护：电梯保养的方式，电梯数量、型号，目前运行情况，电梯的保养记录，保养制度，检验标准等。消 防 设 施 的 保 养 、 维 护 ： 了 解小 区内 消 防 设 施 的 分 布， 数 量 、型号 ，目前维护、保养的情况，测试记录，现场进行消防试验。其 它 设 施 设 备 的 维 修 保 养 ：了解 设施 设 备 的 维 护 保 养情 况 ，掌握各 种设施设备的数量与型号，查看维修保养的记录，维修保养工作的划分，具体的保养措施，维修、保养合同履行情况及相应的记录，对备用设施设备进 行 现 场 测 试 等（包括配 电系统 ，加压供水系统，中央空调系统、共用照明 、 中 水 系 统 、 上下水管 道、落 水管、天线等）。第二阶段 实操指导1、协助管理商按 ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件。2、协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。协助管理商制定日常物业管理所需设备、 材料清单， 协助编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包方。4、指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。顾问团主要提供的顾问服务内容有：1、通过日常工作中的实际运作进一步完善发展商下属物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。2、指导建立严格的安全管理制度，包括出入监督、保安巡查、紧急情况处理制度等。3、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。4、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。5、指导建立机电设备维修保养管理制度。6、按照 ISO9000国际质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。7、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：（1）各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况；（2）按照ISO9000标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查；（3）根据管理运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充。一、由顾问团每月定期考察科技园办公大厦项目并提出管理整改方案：树立经营企业形象的优化物业设计方案建议，建议的项目包括：小区内A.小区内配套的音响系统选型及布置；B．小区内的景观设计，从环境保护、管理成本、观赏价值、审美意识等角度提出景观方案建议。为下述项目设计提供相应的建议；现场管理人员办公室；财务室（因每日有大量现金应配置二十四小时监视器）机房（用于放置收银系统设备） ；播音室；监控中心室；适应经营项目容积尺寸的货用电梯、货运通道；现场管理人员日常办公用品库房；TOC\o"1-5"\h\z员工上下班专用通道（尽量避免服务人员与顾客共用通道） ；员工茶水间（一定要配备给、排水，以免阀门漏水央及库房） 、员工水杯摆放位置及用餐室（兼做员工每日早晨例会室） ；员工更衣室及更衣柜摆放位置；员工打卡钟的摆放位置（避免上下班高峰期员工因打卡阻塞通道的具体方案建议） ；清洁工具库房；清洁员工取水及洗刷专用的给排水位置（避免与客户共用） 。三、环境方面在不增加开发商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；四、机构设置、员工素质方面：A、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议。五、从智能化角度提出专业化建议。考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加或减少智能化功能的建议；根据发展商的最终要求提出智能化系统设计建议，要求功能完善、先进，设计合理、实用。协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。六、从环保的角度提出专业化建议。A.在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；七、从物业管理角度提供专业咨询服务以降低成本、提高效益。物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；公共部分装修材料的选用；在空调设备安装前，对设备的适用情况和选型提供咨询；在空调设备安装时，对空调设施的安装提供咨询；协助关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本；一、顾问团工作职责1、根据每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借物业丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容；2、负责解决物业管理工作中的重点的难点问题；3、定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见；第十章顾问服务目标执行国家有