商业项目定位策划报告127p前期策划课件

宿州金色家园商业定位策划报告1市场研究思路城市属性、城市发展阶段宏观经济是否有利于商业开发城市规划对项目区域的影响……商品房市场开发状况现有商业市场销售状况未来商业市场趋势……城市商业发展阶段现有商业格局对新型区域商业的影响新型区域商业发展格局……宏观的宿州房地产单击宿添州加商业的宿州对本项目开发定位的启示2房地产发展及商业地产背景经济发展背景商业发展背景城市发展背景项目开发背景商业消费者及商业经营、投资特点3目录4宿州市概括宿州城市经济宿州房地产市场状况宿州商圈研究市场个案分析项目分析项目定位宿州市概况5宿州中国的宿州历史的宿州是一座具有1200年历史的古城，5000年前便有人进行开发活动。始建于唐宪宗元和四年(公元809年)，具有历史的意义华东的宿州都市的宿州产业的近沿海，北倚中原，是沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，为东进西出、南下北上的交汇点,在徐州的辐射带动下，新的都市形象正在崛起加工业基地

商贸物流中心

煤电化产业基地皖北地区的中心城市纽带的处在淮海经济区腹地、长江三角洲经济带和渤海经济圈交汇处，是陇海经济带的龙头，又是欧亚大陆桥的桥头安徽的宿州商贸的苏、鲁、豫三省接壤，史有“皖北大门”、“徐南形胜”之称，是安徽省的北大门与皖东北重要的加工业基地和商贸物流中心之一6城市概况宿州位于安徽省最北部，是皖北重要的工业、商贸城市之一；宿州与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市；1999年撤地建市，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县、埇桥区和一个省级经济技术开发区。全市总面积9787平方公里，总人口

626万人。7城市区位城市区位：宿州位于安徽最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西距淮北市40公里。宿州市位于我国两大经济带(京沪铁路、亚欧大陆桥经济带)交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带(沿淮城市群)上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中心位置突出。淮北徐州合肥南京75公里约40公里约280公里约240公里宿州宿州8行政划区9宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区，106个乡镇（街道办事处），总面积9787平方公里。宿州经济开发区2001年经省政府批准成立，2003年正式启动建设，规划面积6.8平方公里，目前管辖面积23.5平方公里。砀山县地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，全县辖13个镇，总面积1193平方公里。萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1885平方公里，辖23个乡镇。灵璧县位于安徽省东北部，北与江苏省接壤。辖19个乡镇和一个省级经济开发区，总面积

2054平方公里。泗县位于安徽省东北部，苏皖两省五县交界地带，全县辖15个乡镇，1个省级经济开发区，总面积1787平方公里。埇桥区位于安徽省北部，地处苏豫皖三省交界处，是全国最大的县级区。全区总面积2868平方公里。城市规划—总体目标围绕城市发展战略定位，扩大城市的经济总量，加快城市跨沱河、汴河发展，调整南部空间结构，推进基础设施的现代化，重点加强综合交通设施和公共服务设施配套建设。至2015年，初步形成京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，安徽省新兴的煤电化产业基地，皖北地区的中心城市。10城市规划—空间规划空间结构：构建“一主三副两星三园”大宿城空间结构“一个主城”：中心城区；“三个副城”：汴北新区、城东新区、城南新区；“两个卫星城镇”：符离、蒿沟卫星城；“三个生态园”：濉唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。发展方向：“东进、北扩、南展、西优”。重点向东、向北发展，向南适当发展，向西优化发展。——《宿州市城市总体规划2010-2030》《宿州市十二五规划》“十二五”时期城镇化建设发展重点项目所处的西南片区，在规划上将打造成为宿州的产业新区和人居新城。11城市规划—城市道路体系规划外环东路拂晓大道外环南路迎宾大道淮河路银河一路二徐路港口路汴河路唐河路拱辰路洪河路人民路 汇源大道城市道路系统规划：规划形成“六纵十横”的道路结构。“六纵”：从西向东分别是拂晓大道、人民路、汇源大道、港口路、东外环路、二徐路。“十横”：从北向南分别是拱辰路、唐河路、洪河路、银河一路、汴河路、淮河路、迎宾大道、南外环路、南外环二从现有道路规划系统来看，宿州市城市未来拓展将在拂晓大路、南外环六路。12道、人民路所贯通的城市西部区域展开，宿州市西北，西部，西南区域未来发展潜力大。城市规划—人口规划根据宿州市十二五规划，宿州市区人口到2015年增加至75万；人口的增加给宿州商业的发展带来提升机会，同时，人口增长将进一步激化现有商业格局之间的矛盾，给城市新区的商业发展带来契机。宿州市城市总体规划砀山

(2010-2030)萧县埇桥区灵璧泗县注：市域范围为宿州市行政区划范围，包括砀山县、萧县、灵璧县、泗县和埇桥区

132011年现有人口已经超过近期人口规划目标。新城区开发区城市规划—用地规划2010-2012各分区住房用地供应计划（亩）2010-2012城市各区域住房建设目标分配（万平方米）随着宿州城市建设的发展，城市格局进一步拉开。从住房建设目标来看，新增住房建设面积主要集中在汴河新区和西南片区，其中，西南片区住房开发面积占全市开发面积的22%，是宿州市未来人口导入在主要地区之一。老城区西南片区14城市规划—产业规划宿州市作为皖北总要的交通枢纽城市之一，市域内高速公路、高速铁路的建成通车，给华东地区产业转移至此带来机会，同时，宿州具有良好的原材料市场和优势人力资源市场，进一步巩固了宿州作为皖东北商贸物流中心、加工业基地的地位，宿州城市未来城市经济增长有利因素增加，城市经济将会保持稳健上升。“十二五”时期发展重点▲商业中心：改造和完善以汴河路、胜利路、淮海路、人民路组成的“井”字状地块的市级商业中心，培育汴河新区市级商业副中心，发展四个县城商业中心。▲物流基地：西南片区物流基地、符离物流基地、蒿沟物流基地、京沪高速铁路出口站区物流园、皖北煤炭物流园、市经济开发区物流园、宿州现代粮食物流产业园、郑徐高速铁路站前新区（物流园）、济祁高速出口物流园区。▲专业市场：市开发区安徽宿州国际汽车城、市开发区惠通物流园、市开发区广东新洋创业投资有限公司鞋材市场项目、市开发区合百大农产品批发市场、市开发区中豪五金钢材市场、市开发区白马商贸城、市开发区上海意邦家具市场、市开发区健康产业园、华龙皖北大市场、埇桥区皇冠家居装饰大市场、埇桥区新安汽车城、皖北农资物流配送中心、城北物流园、安徽银海集团粮食产业园综合开发项目、埇桥区大店粮食市场。商业项目：华夏世贸广场暨物流综合基地、家乐福世纪广场、大润发综合超市、皖煤五星级大酒店、市开发区国际大酒店、宿州中央广场、宿州瀛环国际银河中心商业开发项目、桑铌国际财富广场和易初莲花超市、宿州沃尔玛购物中心。15宿州市宏观经济16宿州市宏观经济-城市GDP宿州市GDP保持每年12%以上的增长水平，综合实力显著增强；2011年宿州市全市生产总值达到802.4亿元，增长率13.8%，在全省各地级市中排列第八。17宿州市宏观经济182011年宿州人均生产总值突破2000美元；城镇居民人均可支配收入达到17160元，增长17%。宿州市宏观经济八大类消费呈现“七升一降”的态势2011全市城镇居民消费支出与可支配收入比低于65%，消费意愿不强，消费水平滞后于收入的提升水平。值得注意的是，宿州市城镇娱乐教育文化服务性消费比重较大，提升较快；居住性消费水平扭转了2010年衰弱的局势出现增长。社会消费品零售总额19宿州市房地产市场状况20固定资产投资状况单位：亿元来源：宿州市统计公报宿州房地产投资总额及比重安徽各省市投资效果系数近年来，宿州市固定资产投资总量逐年增加，但增速逐年回落，但第三产业固定资产投资比重逐年提升，

2011年第三产业固定资产投资比重占总投资总量的53%；从安徽各市投资效果系数可以看出，宿州市固定资产投资效果（对经济增长的贡献）良好，排名靠前。21房地产投资状况22宿州房地产投资总额（亿元）及增速宿州房地产投资总额呈现逐年上升趋势。增速方面08、09年度出现下滑，11年度出现近100%的增长，房地产，新形势下，宿州房地产后市压力较大；年出现横向比较，宿州市与皖北其他城市的房地产投资总额相比处于较低水平。一级市场状况2008年土地供应232009年土地供应2010年土地供应2011年土地供应2012年(前三批)土地供应从土地市场供应状况来看，宿州房地产开发保持着较快的扩张态势，主要扩张方向为城市东北端、西南端、和开发区地区；从土地供应的地区来看，宿州商业未来将呈现向西移动的趋势；西南地区土地供应出现住宅、商业、工业齐聚现象，区域多元化发展格局奠定。城市房地产发展地域拂晓大道人民路迎宾大道西南片区开发区汴南新区汴河西路市中心区城东区汴南新区以行政办公、文化休闲、商贸服务和居住等功能为主。西南片区未来宿州房地产开发量最大的区域，该区域将被打造成宿州人居新城，但区域成熟度一般。市中心区域宿州传统商业区，由于土地的稀缺性，未来该区域主要以商业开发为主导。开发区区域房地产市场开发热度较大，但是距离市区较远，区域内配套不够完善。城东区城市改造升级区域，但环境较差，开发量也较小。24西南片区房地产开发状况物流、产业、商贸住宅、商业、商贸城市形象区城市发展引擎产业集聚区未来商贸区南北拓展顺畅

规划中的纵向南北城市主线贯通于此大体量住宅片区未来人口导入的主要区域西南片区25宿州商品房市场26施工面积开工面积及竣工面积状况（万平米） 竣工面积中住宅与非住宅占比状况（万平米）宿州市商品房施工面积保持持续增长，2011年竣工面积占施工面积近50%；开发类别上，07-10年度非住宅竣工面积稳步上升，11年度非住宅竣工面积出现了爆发式增长，占总竣工量的37%。宿州商品房市场宿州商品房市场供应(万平米)及去化状况2011年宿州商品房供应量近200万平米，累计存量逐年上升；09-11年度成交量较为接近，每年成交量在123万平米左右；市场去化方面，从10年度开始出现下滑，去化状况不够理想。27宿州商品房市场28市场供应量—住宅与非住宅比例（万平米） 非住宅市场去化

(万平米)及存量状况07-10年度宿州商品房市场供应量市场，非住宅占比保持15%的水平，供应市场处于合理范围，11年度，非住宅供应量占比大幅上升，占总的供应量的50.2%。非住宅去化方面，随着供应量的上升，去化率09年度大幅提升（市场价格较低），从10年度开始出现下滑，市场活力不足。宿州商品房价格变化状况29住宅价格变化状况（元/平米）非住宅价格变化状况（元/平米）宿州住宅市场在2010年度出现较大幅度的价格上升，后市增速放缓，未来住宅市场将维持平缓增长态势。宿州非住宅市场，市场价格波动性较大，非住宅市场受宏观经济环境和政策因素印象较为明显。非住宅开发体量逐年上升，开发比重逐年上升30从宿州近年商品房施工面积来看，随着商品房开发量的上升，其中非住宅类开发量也显逐年上升态势，2011年非住宅施工面积达到137万平米；同时，值得注意的是非住宅开发比重上升速度较快，从2008年14.3%上升至2011年28%。非住宅类产品市场投入量增大，市场压力大。非住宅开发比重宿州商业地产状况—市场小结非住宅价格变化状况31非住宅类产品价格曲折上升非住宅类产品市场均价保持曲折上升态势，2010年度达到最高值；价格受市场宏观经济环境影响明显，如09年度出现的价格下跌；10-11年度房地产政策调整，市场投资信心下降，宿州非住宅市场的市场均价出现下跌；市场均价层面住宅与非住宅价格比在1.5-2.5之间。宿州商业地产状况—市场小结非住宅类产品累计存量持续上升，去化状况不够理想32非住宅累计存量逐年递增，2011年达到59万平米。该数字已经超过当年非住宅市场投放量（50万平米）。市场去化率方面，非住宅市场去化状况显现低靡状态，年去化率不足50%。2009年由于价格下跌成交量出现过顶峰。市场存量及去化状况宿州商业地产状况—市场小结宿州市商圈研究33宿州市商圈分布宿州市辖：1个市辖区、4个县老城区汴河路商圈汴北新城区汴南新区34京台高速城南新区京台高速汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还没有形成宿州现有商业格局，主要分为一个核心商圈——汴河路商圈，三大次级商圈——汴北新城、汴南新区、城南新区。宿州市是淮海经济协作区的核心城市之一，拥有丰富的矿产资源，市民有一定的购买力。商业发展较为落后，商业形态市场单一，雷同性大，传统的百货商业已经不能满足消费者的需求，现阶段商业市场消费力外溢较为明显。汴河路中心商圈1

245678391011淮海中路汴河路中心商圈沿汴河中路、胜利路、淮海中路交叉的“工”字狀的辐射区域，城市的商业中心，成熟的商业区属老城区。以传统的百货为主，商场内以零售为主，新的商之都内引进了卖场、餐饮、娱乐业态目前是人流聚集区。宿州市商业形态在逐渐的发生改变，新型的”一站式“消费体验受到广大消费者的亲睐。汴河中路汴河中路胜利路35胜利路宿州商之都宿州上商之都是宿州市发展建设的新地标，拥有地下一层到地上五层庞大的商业体量，在业态组合方面加入了娱乐、餐饮等业态，开启宿州市一站式的消费体验，中高档的零售品牌入驻，现阶段是宿州市最大的商业综合体项目。宿州商之都分成三个重要组成部分——零售商场、横店电影城、家乐福超市。宿州市商之都商业项目在老城区东部地带，商业建筑设计时尚新颖内部业态布局、动线设计合理，为消费者提供了舒适的购物空间市场定位高档化大众化餐饮娱乐互动导向零售导向案例分析36商之都商业布局一层平面二层平面三层平面37四层平面案例分析商之都楼层业态分布38案例分析商之都业态比例宿州商之都业态比例较为合理，家乐福、横店电影城、美食广场等多家大面积主力店的入驻消化大部分商业体量，同时主力店的档次有所提升并且符合当地消费者的需求，家乐福大卖场的入驻有效的集聚了人气。商场装饰精细，设施齐全，功能完善，业态丰富。项目一层与四层有餐饮业态配置，对宿州市消费者来说这是一种新颖的业态布局，抓住了消费者好奇的心理同时激活了商业体。一层沿街的租金8-12元/平米/天案例分析39中央广场地处市中心最繁华地段，地下两层，地上最高30层，建筑面积近62000平方米。项目周边配套极为成熟，金融、商业、医疗、学校、文化、娱乐、市政等配套设施一应俱全，交通十分便捷。项目集商业、住宅、公寓、办公于一体，人气商机极旺，具有巨大的投资价值和升值潜力。市场定位高档化大众化餐饮娱乐互动导向零售导向案例分析40中央广场商业布局B11F2F3F4F案例分析41中央广场各层业态分布案例分析42中央广场业态比例43中央广场将于2012年5月1日开业，目前业态定位上比较单一，主要以零售为主，在广场地下一层配以餐饮与娱乐。中央广场内部商铺采取出售后统一招商、统一经营管理，外部沿街商铺由业主自主管理招商。案例分析汴河路中心商圈新型的集购物、餐饮、娱乐为一体的“一站式”消费体验带动了商圈的发展。未来发展商业聚集区，消费年龄层次广泛，武夷商城、金茂商场等小商品市场以学生群体及年轻消费者为主，同时也是周边县及城市消费者聚集区。商圈图片交通状况商圈内以国贸、华夏商厦、商之都为主力商业体，周边辅以中、低档定位的步行街及小商品市场，沿街以零售服饰业态为主。商业形态44汴南新城区商圈231

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商圈内大型商业体较少，新的华夏世贸广场人流量较少。

光彩建材大市场为商圈加注了商业氛围。汴河西路人民路45人民路华夏世贸广场市场定位高档化餐饮娱乐互动导向零售导向大众化华夏世贸广场位于新城区中心地带，是新的商业综合体项目。项目位于城市的重点节点，有着良好的交通条件和区位优势，引入国际化的Shopping-Mall商业业态，开启宿州市商业新模式、餐饮美食、娱乐健身、观光休闲、电信金融等多功能一体的城市综合体。项目拥有地下2.2万平方米的停车场，目前刚开业不久，商圈发展还不够成熟，商家入驻率较低人流量较少。案例分析46华夏世贸广场商业布局5F1F2F3F4F案例分析47华夏世贸广场楼层业态分布地下一层售价：2.5万/平方米一层沿街售价：6.2万/平方米地下一层租金：4-6元/平方米/天案例分析48华夏世贸广场业态配比

中央广场将于2012年5月1日开业，目前业态定位上比较单一，主要以零售为主，在广场地下一层配以餐饮与娱乐。

中央广场内部商铺采取出售后统一招商、统一经营管理，外部沿街商铺由业主自主管理招商。

其中一楼广场内部商铺均价为30000/平方米，沿街商铺价格在90000-120000/平方米。案例分析华夏世茂广场以其庞大的商业体量，完善的业态组合，高档次品牌入驻成为宿州市范围最大的商业综合体项目。华夏世贸广场由地下停车场、超市、零售卖场、电影院、儿童游乐园组成。项目地是由老城区北延伸临近市政府的新城区地带，商业业态布局合理、定位准确，拥有多种国内知名品牌，商品丰富，在建筑设计方面有桥、4廊9、庭、梯、内外联通、上下贯通动线设计布局合理成为先导购物城及立体游乐园。汴南新城区商圈商圈内规划中的住宅及商业用地较多，作为宿州商业外溢的第一站，未来区域将形成更高能级的商业中心。未来发展以周边居民为主力客户群。消费者随着商圈内配套道路网工程的不断完善，汴南新区交通路网已建成，交通便利。商圈图片交通状况处于宿州商业外溢的第一站，但目前发展依然不够成熟。商业形态50汴北新城区商圈1234

汴北新区以办公、休闲、居住、文体等功能为主的滨水生态新城区，是市级政务中心、文教体中心、商业副中心、滨水休闲区和中高档住宅区。同时也是宿州市北扩的重点项目。

商圈内拥有多个规划项目得到是市政府相关部门的支持，加大了商圈内招商引资的力度加大。

伴随乐天马特等综合超市的入驻，激活了新区商业脉搏。胜利路沱河二路51汴北新城区商圈以周边居民及政务办公人员为主力客户群。消费者多条交通主干道已建成，同时206国道的改建促进了经济的发展。交通状况迎合消费者需求引入了乐天玛特大型卖场，周边以零售、住宿、餐饮业态为主。商圈图片商家品牌新型的政务区，以沿街商铺为主。商业形态为宿州市重点发展项目，周边在建住宅聚集区，随着住宅区的兴起商业必将会有的快速的发展，商圈内商业发展潜力较大。未来发展52宏观商业市场表现及特征表现一汴河路商业老城区人群密集，

商业活动频繁，吸纳人力强。

人们对老城区有一定的依赖性。表现二商业形态正处于转型初期，老城区以外的部分新的商业体客流量较少吸附能力弱。特征概括53商圈商业正处在传统的百货转型初期，部分商业体引进了餐饮、娱乐等业态，并能够被当地人接受，品牌意识不强。家乐福等大卖场为商圈聚集了人气。微观市场表现及特征现阶段商圈都是由百货组成，旧的百货与新型的购物商场竞争激烈，同事当地消费者对于新汴路老城区依赖性较强，新城区住宅聚集区还没有形成，商业压力较大，但存在着较大的商业机会。停车位不足，现阶段当地人无建立地下停车意识，导致交通拥挤。市中心区域交通拥挤，道路狭窄，公交路线较少。各大商圈竞争激烈停车位交通传统的百货购物中心购物环境较差，动线设计不合理。建筑采光不理想，展示面不佳较为陈旧，部分百货业态显得昏暗杂乱。54购物环境较差宿州商业市场总结分析—商业形态商业业态的发展与人均GDP的关系

大众商业街

集贸市场生活时尚中心

百货商场

购物中心根据欧美国家经济发展与商业业态发展的对应关系分析，当一个城市或地区人均GDP超过2000美元时，城市商业由传统百货商场、商业街以及批发市场等向大型购物中心、超市、专卖店/精品店等多元化现代商业模式所转变。$4400以上$2000-4400$1100-2000$1100以下宿州2011年人均GDP突破2000美元。55宿州市2011年人均GDP突破2000美元，商业形态开始从传统的二元结构（商业街、百货商场）向多元结构转变，真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。宿州商业市场总结分析—商业形态集贸市场、大众商业街、传统百货——已有形态武夷商城

新型百货、大型商场——主流形态市百货大楼华夏商厦……商之都华夏世贸中央广场……购物中心、时尚生活中心、区域型商业中心——未来趋势由于受城市发展水平及市场主流发展商、商管公司能力限制，目前宿州市场未能形成真正意义的购物中心，大多是以传统百货为基础的改良型准购物中心，如商之都，中央广场等。中心城区由于用地较为紧缺，未来购物中心和时尚生活中心极有可能在偏离市中心区域的形象、交通条件利好的新兴区域出现。

56宿州商业市场总结分析—商业形态在市场发展趋势下，作为城市拓展范围内的西南区域，未来交通通达条件利好，同时由于未来大量人口的导入，该区域内将出现区域型商业中心，配套型时尚生活中心，邻里中心在该区域有极大发展潜力和存活几率。——对本项目开发提出的要求——在商业形态上利于商业发展趋势，同时满足区域发展要求-集中型、街区型招商要求-引入适应区域发展的具有影响力的主力商家57单中心城市扩张城市多极化大都市化形成都市群形成城市特征指标特征城市中心拥有最优势的可达性和区位优势；城市要素向中心聚集；城市中心规模经济、涵盖了城市商务、商业、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景中郊区占到绝对比重。郊区快速干道初步形成、市政基础设施完善；郊区主流客户为本区域的中高收入阶层；购房目的为第一居所、第二居所或投资。中心城扩大规模、效率低；主城、副城、新城分化;都市绵延区多城互动。人均可支配收入

300美元人均可支配收入

300-4000美元人均可支配收入＞5000美元人均可支配收入

4000-5000美元形成宿大州量2购0房1需1求年；政人府均同可时大支量配投收资基础设入施约与2捷5运6系1统美建设；在全市元中低。价房分布宿州商业市场总结分析—城市扩张与商业58拂晓大道人路迎宾大道汴河西路民胜利路银河一路淮河路商业现状：主要运营商业项目集聚于此；多种商业形态汇集；商业项目体量较大；宿州的商业中心；人流量大；存在问题：城市道路狭窄拥挤；商业公共配套滞后；消费环境较差；土地成本相对高昂，商业开发成本高；未来方向：通过内部结构优化确保中心区域的商业品质。老商业集群偏离中心区外围扩展区商业现状：目前商业发展仍处于依附阶段，但新型商业项目开始落地此区域，在诺干道路交汇处形成了新的城市商业次中心。存在问题：主要商业人群依然是溢出和截留人群，商业集群效应未能形成；未来方向：购物环境相对较好，配套更为完善的城市次商业中心。商业现状：商业分布零散，主要为配套型商业，未能形成规模；人群片区型集聚已经形成；但缺乏具有影响力的商业项目；存在问题：商业市场认可度不高；未来方向：区域性商业中心是此范围内未来商业发展的主要模式。商业59拓展方向宿州商业市场总结分析—城市扩张与商业市场结论分析城市属性、城市发展阶段宏观经济是否有利于商业开发城市规划对项目区域的影响……商品房市场开发状况现有商业市场销售状况未来商业市场趋势……城市商业发展阶段现有商业格局对新型区域商业的影响新型区域商业发展格局……宏观的宿州房地产单击宿添州加商业的宿州对本项目开发定位的启示60宏观的宿州

房地产宿州 商业的宿州市场结论分析宿州市规划发展成为皖东北加工业基地、物流商贸中心，宿州西南区域大型物流园区、商贸中心的规划格局，西南地区有良好的发展基础，区域热度持续上升，给项目的发展带来利好因素。区域良好的市政规划，给区域产业落地、人口导入做好了铺垫。城市未来5-10年的扩张趋势——向西南、东北方向的扩张给区域住宅、商业带来机遇。大体量住宅的开发，未来5年将有10-15万人口的导入，商业发展基础良好。该区域距离中心城区有一定距离，较易形成区域型商业中心。目前，西南区域发展基调较好，但发展程度一般，处于发展的初期，未来竞争对手、竞争项目较多，竞争较为激烈。发展基调良好人口导入量大未来竞争较为激烈定位着眼区域，紧抓区域发展趋势和人群特征，区域性生活中心是项目的有效突破口提早进行市场炒热，在竞争上占据主动61宏观的宿州房地产宿州商业的宿州市场结论分析区域上，西南区域是宿州房地产开发的市场热点区域；区域上，西南地区的商业地产开发较为滞后，主要为住宅区域配套型商业，商业价值不高。销售市场上，近年商业市场供应量、存量较大，市场去化能力较差。销售市场上，商业市场的价值吸引力不够强，投资信心较弱，投资热度不高。销售市场上，商业地产对宏观经济和政策影响因素较为敏感，如何把握市场特点进行项目营销是项目成败的一大关键。62西南是房地产热点区域商业地产热度不够市场信心不足市场投资信心下降，销售疲软的情况下，需突破现有市场操作模式——有效招商、合理销售在城市热点区域进行商业地产开发，项目需具备良好的市场亮点——商业价值、营销亮点宏观的宿州 房地产宿州

商业的宿州63市场结论分析整体市场，宿州商业处在转型提升期——传统百货向一站式生活中心发展。随着城市的发展，中心区商业受到来自次级区域商业的竞争和分流。商业随着住宅人群在逐步向西、向南扩展。新兴房地产热点区域的商业发展仍然比较滞后，未能形成人气。宿州已经具备出现城市副商业中心的条件——交通，人口，市政配套。商业外溢副商业中心即将形成人群是商业发展的基础商业外扩、人群集聚点出现——迎合商业发展趋势，满足未来人群消费满足区域人群生活需求的商业——购物、餐饮、娱乐、儿童亲子个案分析64港利·锦绣江南环宇·银河绿苑大观园·家天下本案本案新景第中央广场家乐福·商之都华夏世贸广场白马商城天下第一石城社区商业新综合体专业市场65占地面积:12100平方米建筑面积:62000平方米开工时间:2010-03-10竣工时间:2012-02-21开发商:浙江勤业•宿州市勤业建设开发有限公司投资商:浙江勤业•宿州市勤业建设开发有限公司建筑单位:宿州勤业建设开发有限公司城市综合体销售情况—中央广场66

开盘时间：2010年11月底

去化率：74.7%

均价：一层均价在3.3万左右，部分沿街50㎡左右商铺售价9-10万。销售情况表1#2#3#

分割销售，售后返租，统一招商、统一经营。

内铺由中央广场统一招商管理，前三年每年回报率分别为8%、8.5%、9%，一年一结，三年后由业主委员会决定之后每年回报率以及结算方式。(只接受分期付款)

沿街外铺由投资者自行经营。67城市综合体销售情况—中央广场工时资洋建设深圳设占地面积:15341平方米建筑面积:139422平方米开间:2009-09-01开发商:宿州创新时代置业有限公司投商:宿州创新时代置业有限公司建筑单位:浙江新东集团代理商:君安国际置业景观设计单位:东南大学计院城市综合体销售情况—家乐福广场68销售情况表1#2#开盘时间：2010年1月去化率：90%均价：一层均价在12万,地下一层1.2万

项目地下一层和一层沿街部分出售

地上一层地上二至五层持有经营，地下一层目前基本售完69城市综合体销售情况—家乐福广场北限6建筑面积:170382平方米开工时间:2010-02-21开发商:安徽宿州华夏房地产开发(集团)有限公司投资商:华夏集团建筑单位:南京市柒桥建筑安装工程有限公司代理商:京康斯坦顿管理咨询有限公司/淮北润通房地产经纪有公司建筑设计单位:上海大学建筑设计院户数:总户数96户70城市综合体销售情况—华夏世贸广场城市综合体销售情况—华夏世贸广场销售情况表1#

开盘时间：2010年9月

去化率：11%

均价：一层均价在6万（地下一层均价2.5万）

项目地下一层部分及一层沿街出售，2#其他持有经营。3#71

该类型项目地处宿州市市中心区域，具有较强影响力，商业价值较高；

该类型项目都具有良好的招商经营平台，项目大部分持有经营，给予了投资者较大信心；

各项目大部分持有经营，部分商业面积进行分割出售；

该类型项目单价较高，但分割面积较小，总价较低（主力店铺总价在100万以下），去化状况较好。分析点评72总结占地面积:396000平方米建筑面积:20平方米

开工时间:2010-03-01竣工时间:2012-11-01开发商:宿州市白马置业有限公司投资商:宿州市白马置业有限公司建筑单位:宿州市第五建筑市政工程有限公司停车位:2500个专业市场销售情况—白马商城731#销售情况表

开盘时间：2011年7月

去化率：90%(一层、二层)

均价：一层均价在9600元/m2

项目一层、二层出售，三至五层未定

分割销售，售后返租。

返租方式：前三年包租，一次性返租总售价的22%，三年以后自行经营。专业市场销售情况—白马商城74占地面积:64680平方米

建筑面积:99514平方米开工时间:2010-05-15开

发商:皖北煤电恒馨房地产开发有限公司投

资

商:皖北煤电恒馨房地产开发公司建筑单位:核工业华东建设工程集团公司代

理商:合肥新动力户 数:总户数410户专业市场销售情况—天下第一古玩城75

开盘时间：2011年1月

去化率：21.36%。

目前出售部分为一、二层商铺，3F未成交。销售情况表1#3#9#11#

项目目前采取分割销售方式对外销售专业市场销售情况—天下第一古玩城76

该类型专业市场商业项目，由于偏离市中心区域，价格相对较低；

总价方面，专业市场由于分割面积较小，主力店铺总价在60万元以下

销售模式上既有分割纯销售（不带回报），也有售后返祖模式；

售后返租模式虽然虽然单价较高，但去化状况较好，容易被市场接受。分析点评77总结7879占地面积:142119平方米

建筑面积:292174平方米

开工时间:2008-05-01竣工时间:2012-10-01开

发商:皖北煤电恒馨房地产开发有限公司投

资

商:皖北煤电恒馨房地产开发有限公司物业公司:仁和物业户 数:总户数1678户当期户数1678户社区商铺销售情况—大观园·家天下80D区2012

开盘时间：A区2009年底年4月

A区去化率为16.67%。

D区去化率为50.07%。销售情况表A4#A5#A6#A7#D6#D17#D18#D19#

社区底商，全部出售。

优惠手段：一次性付款的客户可享受9折优惠，按揭享受9.8折优惠81社区商铺销售情况—大观园·家天下占地面积:58740平方米建筑面积:100000平方米开发商:宿州安居工程开发处投资商:宿州安居工程开发处物业管理公司:徐州旗帜尊享物业建筑单位:淮北一建代理商:厦门市福仁氏房地产营销代理有限公司景观设计单位:上海姜氏友成户数:总户数800户社区商铺销售情况—新景第82销售情况表1、2#3#7#8#26#

2010年上半年前售价4122元/平米

2010年下半年后8651元/平米

2011年8月新开的盘商铺均价为14084元/平米，商铺总去化率达到85.28%。

社区底商，全部出售。83社区商铺销售情况—新景第占地面积:330000平方米建筑面积:215498平方米开发商:环宇建设集团·宿州市环宇房地产开发有限公司投资商:环宇建设集团·宿州市环宇房地产开发有限公司物业公司:新安物业建筑单位:环宇建设集团·宿州市环宇房地产开发有限公司代理商:安徽格美房地产营销顾问有限公司景观设计:上海莲道设计公司户数:总户数1561户当期户数1561户社区商铺销售情况—环宇·银河绿苑北区84部分销售情况表1#2#4#3#5#

开盘时间：2009年4月

商铺去化率：13.12%

2012年4月21日将推出沿街新铺，报价

14000元/m2。

社区底商，全部出售。85社区商铺销售情况—环宇·银河绿苑北区占地面积:330000平方米建筑面积:450000平方米开工时间:2010-07-10竣工时间:2011-12-31开发商:安徽港利房地产开发有限公司投资商:连云港外贸包装(集团)公司建筑单位:连云港外贸建安公司景观设计单位:江苏山水建设集团南京规划设计院工程进度:西区二期预计4月开盘，87-127平米住宅预约登记中。(2012-04-10)户数:总户数

3647户86社区商铺销售情况—港利·锦绣江南社区商铺销售情况—港利·锦绣江南销售情况表A-6#

一期开盘：2010年

二期开盘：2012年4月

项目二期去化率为43.3%A-8#A-11#A-14#

社区底商，全部出售。A-15#87总结

该类型社区底商，投资者关注度较小，去化状况一般；分析点评

该类型商铺在分割上面积相对较大，由于近年商业价格上涨，造成商铺总价较高；

由于社区商业的总体量不大，且随住宅分期开发，在销售上采用不带回报的销售；88项目分析89项目概况项目构成：项目为两个独立的A、B地块构成。A地块：位于西南片区拂晓大道以西，淮河路以南，合徐高速以东，合徐高速出口以北。B地块：位于迎宾大道以南，宿蒙路东侧，南外环路以北，磬云路南北穿越地块。块B地块和徐高速拂晓A地大道人民路淮海南路汴河西路淮河西路迎宾大道外环路A地块B地块市区4公里项目位置：项目地处宿州市西南区域，项目距离宿州市市中心4公里。交通通达性：拂晓大道、人民路、淮河西路、迎宾大道在该区域的规划，使得该项目的南北，东西通达性良好。90项目概况91项目概况92项目分析环形商业街沿街商铺休闲会所项目点评93项目商业采用“嵌入式”布局，将商铺融入到社区内部支路；从小区布局来看，小区西北有规划小学、幼儿园，是整个小区的“动”区，在此规划商业可以充分借助人流，并进行人流汇聚。总体量1.6万平米商业，能够满足社区内部商业配套要求。项目分析项目点评项目商业采用“T”型布局，商业总体量6.06万平米，总体来看商业缺乏集中性，不利于中大型业态布局，造成人流分散，稀释了商业人气。商业步行街中间有河流贯穿，商业的互动性造成影响，同时河流对外部人流东西造成分割，对商业不利。会所规划充分借助公园景观及水景，私密性良好。环形商业与步行街、社区商业有绿化带隔断，商业连续性差。会所商业商业步行街环形商业社区商业94项目分析项目指标项目坏境商业指标项目交通

项目区域交通规划合理，通达性好；

项目距离市中心区域有一定距离，具有良好的独立性。95

项目所处的宿州西南片区已有较大的住宅开发体量，但人口导入较为滞后，区域配套不尽完善；

项目两大区域总计开发量130万平米，开发体量较大，规划人口3.5万，人口集聚性强。

A区：商业体量1.67万平米，体量较小；

B区：商业体量6.06万平米，开发体量较大。项目SWOT分析优势劣势机会威胁

新兴开发区域，区域成熟度不够，

人口导入周期较长，商业发展会存在较长培育期；

从区块相对位置来看，本项目非核心区域，人流流入只存在三面（东、南、北）

宿州市商业投资市场较为低靡，市场压力大；

区域房地产开发量大，未来发展潜力大；

区域住宅开发延续性好，未来人口导入数量较大，区域人群具有较大的商业需求；

大盘规划，具有一定影响力；

交通体系完善，通达性良好；

距离市中心有一定距离，具有良好的独立性；项目SWOT分析

区域现有及规划商业为住宅底商及商贸市场，未能形成区域性综合商业；

区域各项目商业的同质化严重，为本项目创新拔高提供了机会；

本项目较大的开发体量，项目自身的人口及消费人群为本项目商业的发展提供了人群支撑；

未来人口导入数量大，商业发展的后劲较足。

区域内其他项目在未来商业具体规划上仍不明晰，在商业规模和商业定位上可能对本项目造成威胁；

项目人群受到来自市中心、次商业中心和项目南部大型项目的吸引，人流外溢存在威胁。96项目定位分析97项目定位的思考98

宿州商业地产呈现冰火两重天格局——中心区集中型商业较为火热，新兴区域住宅商业寒冰未破。

作为房地产开发的新兴区域，区域成熟度不够，未来竞争环境不够明晰，商业如何定位？

区域未来人群集聚性好，项目区域具有良好的独立性，在此环境下商业如何确立区域地位？

以住宅人群为主的区域，商业业态如何组合以满足消费者需求？

商业采用何种形态布局，定位要具有可操作性和生命力，既满足商业定位要求又能满足商业销售需求？

如何寻找商业亮点，以提升项目整体物业价值？项目定位思考项目定位区域市场 项目及竞争 自身条件消费者需求配套功能性城市

商业发展项目收益城市商业发展阶段和特点消费档次消费类别项目体量项目形态项目潜质满足消费者消费需求的业态组合销售销售收益与租金收益的现有竞争-突破？未来竞争-引领？投资者需求营销策略销售手段99定位背景—城市商业发展宿州商业市场发展阶段中心区域传统商业模式正在转型，以适应城市消费着消费需求—消费层次的提升与消费习惯（一站式）的改变。新的区域性人口集聚区出现、传统商业配套无法满足人群需求、造成消费者外流。中心区商业具有较强影响力，区域型商业缺乏吸引力100定位背景—城市商业发展宿州传统住宅商业状况餐饮、零售、服务等简单日常生活配套的罗列，只是满足基本生活所需。

商业缺乏精准定位，仍然处于自由发展阶段，生存状况堪忧、商业价值低。只是作为社区的附属价值、地产开发的鸡肋101定位背景—区域发展状况宿州西南片区发展状况项目周边区域处于房地产开发的初级阶段，人口状况、配套状况一般项目所处区域未来商业需求量较大区域上具有一定独立性，商业需求量较大102定位背景—项目自身条件具体区位不占优势面临未来各个社区配套商业的分流高密度社区具有一定规模的商业街区我们有的以产品自身特点，屏蔽、抵抗与竞品间的不利形式超越传统、引领区域、品质提升超越传统品质提升不利形势引领区域103定位背景—项目自身条件Descriptionof

the

core[项目地块的属性][项目潜在的气质][项目规划的特征]集中型街区型高密度社区品质感完善性104定位背景—消费者消费能力消费倾向项目自身人群

内向型消费周边其他人群（物流园区、商贸市场）

外向型消费周边社区居民

中间型消费次主力消费群主力消费人群第三类消费群105项目能级定位106定位思考商业定位模型定位方向二主题型时尚生活中心

以项目的主题性吸引消费人群；

在营销上通过主题强调项目的品质和价值；

通过主题型凸显项目唯一性与高价值。定位方向一区域型