成都某项目营销整合策划方案

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营销整合策略方案**营销机构2005年1月[**公司简介]**公司的优势1.研究力：地块竞争项目政策、环境行为与心理

2.营销力：项目形象价格定位营销策划促销执行3.整合力：媒体政府专业人士4.创意力：产品平面与文案应变5.执行力：SP、PRRD、CF媒介、制作**公司的理念**公司历来相信员工的能力与水准代表了公司的服务品质。是人，而不是其他因素在制约公司的服务效果和半径。**公司最大的资产是为客户服务的能力。**公司最大的资源是为客户服务的人。**公司简介

成都市**置业顾问有限责任公司成立于二零零四年三月，由深圳英联国际不动产公司与成都**数码影像制作有限公司共同投资。英联国际是深圳知名的置业顾问机构，全程营销包括沙河世纪村、海印长城、碧海红树、澳洲国际度假村以及汉口春天等几十个楼盘。**置业顾问公司主要经营范围包括：房地产营销、策划、代理。目前已成功代理了峨边“滨河商城”、九寨沟“四边街”、德阳“万新花园”、乐山“临江大厦”成都“缤纷假日”公司架构董事会总经理行政总监销售总监策划总监销售部招商部拓展部策划部市场部广告部财务部人力资源部[市场状况分析]市场状况分析双流的市容市貌发生了巨大变化，正在由县城向城区转变——城市的巨变带来市民生活方式与生活观念的变化，主流人群的生活更趋现代市场状况分析区域经济的快速发展，使双流成为区域居民购房的集中点——成都及华阳现有项目价格的大幅提升，极大地提高了区域居民对双流本地项目的关注度，使区域内的房产性价比相对提升市场状况分析社会中坚力量的消费能力大大提高，工作强度亦大大增强。导致他们的生活习惯与传统渐行渐远——同样是懂得生活、注重享受，但社会中坚阶层的生活习惯更积极、更现代市场状况分析房地产的发展带动了居民在住房消费方面的逐步成熟。消费者对居住的理解转为对广义居住空间的需求——生活空间的丰富与宽敞、生活氛围的和谐与人文已经成为主流市场的消费需求市场谦状况致分析家庭疏轿车增在双胞流中纱上层保人群骨中快殃速普毙及，居纽奉住空测间大眼幅拓展——鹊增强志对道昂路、眠停车迈位的险依赖帆度，唤并改攻变着鸽人们的生劝活习晌惯，牵使人荷们的时生活玻圈子徐急速毯放大市场绪状况幻玉分析自身络的发挨展已历达到胞一定圣程度，更曲为关木注子嫌女的足成长——哑对名湖校的遭需求毁强烈炉，带屿动周气边房复产供鼓不应罢求市场趋状况陕分析总结叠：目标扎群体肉的消失费行决为与涉生活颗方式日益恒现代脱化、凶都市技化消费匹者寻涛求生恩活品劳质的陷全面弱提升双流弦房地充产市悲场的眼发展像前景街看好[杯竞争懒状况通分析因]竞争棵特性魂一竞争射状况垂分析在成众都城非区内晴，低垄于30倍00企元/掉平方股米的旋项目稍属于垮低档感次产亮品消费缝者需农要的纵具有挖综合廊优势罢的产泻品，饺成都剥城区大楼盘易价格组快速津上扬畅，由蚂30吹00辰冲到泪40鱼00除，超钞过很小多成奸都人毅的心基理接封受与架实际泼支付抵能力由于傻区域猴市场赌运作斤成功泥，华挪阳的车地产贯价格间急速吩提升陈，已急超越尺多数屯双流蚀人的荡接受删能力东升浮楼市勒目前阔处于盛起飞谷前的洋蛰伏祖期，酿谁首紫先能浩高瞻隆远瞩止、把蔑握机她会，圾谁就齐能脱事颖而棍出，敏成为环领军免项目竞争温特性偿二竞争百状况协分析在双祸流城丸区内补，15取00唐—1恢80择0元封/平咸方米表属消粒费者衡心理皂价格超过螺此价稠，消肾费者般的购计买信剖心急情速下炉降，波需要粗有品欢牌等政项目肠产品拔以外料的支香持竞争侨特性册三竞争丘状况印分析在区梁域内披，竞岔争处户于两生种不扛同层观次水云工花都炼、流陕溪别象院等群凭借剪较大陡的社屯区规排模，童拉开偶了与榜周边汉楼盘膜的差泥距，活形成齿主导宏性市家场，若左右君了区布域内梯价格委走势其他计项目驴受规躁模、贫营销窝思路黄等限璃制，庸相互稀间竞啊争强弱烈；宰定价锤均受鉴制于镇前两颤个项摊目竞争德特性货四竞争面状况死分析成都错人愿梯意常挎年居逮住的柄有限着，三州透等外伙地购欲房踊首跃“县敌”望的形缓象在雁成都荷人心递中根万深蒂烫固“成青都”蔬是久外地祖消费裁者的例动力领源泉竞争抄总结竞争希状况爽分析需求李较高元生活覆品质咏、资市金不丈很充局裕的盘当地摧及外牲地消量费者榜是项禽目的叶主要瘦买家办，力寸争吸面引较增高比优例的收成都趋买家税。化解耐竞争坛风险余，创哭造竞抗争优桑势的蛛首先管是形理象，蕉之后舞才是额产品购房通者对致项目绕的评鹿判决冈定了侍需求矩状况本，从阁而左陷右了但项目条的价却格空胆间真正拥的竞范争者俊是自灾己！竞争军状况锤分析在项理目形捆象上笨下真多工夫悔，用推刮广来唇提升昆价值勾，是项规目营鸭销的丝式成功遇之路[云消费杜者分拌析帝]主力为70年代出生人群年龄伙界定消费父者分雹析25袖—3蜘5岁洪6院0%45森—5她5岁绝2姜0%**锦.*支*家庭蛛年收勤入8-张12万家庭宵年收伞入4-蒸8万35钉—4策5岁锈2韵0%有20万左拉右的竖退休碍金消费窗群界财定消费杆者分裹析职业：政粗府公悲务员招及权妄利型胳单位骡(如料银行景、电镇信)凳、公司煮白领庆、文醉教人棵士、呜私营伶企业含主等秧双流社会斩的主漫导人捐士；惭外地吸到蓉象定居袖的中霜老年教育：学溪历较都高，鞋大专楚以上之占60总%喜好缎：桃休闲还、运动痰、旅皮游消费攀者分掩析选择灿说明梳：25贱岁至街35兰岁的移人易偿于接池受新钩概念印，对摧居住疮品质滥要求秤较高使，对球未来校收入妄增加北较有壁信心较高夏的文然化背夺景使众他们突对城误市发场展、乘教育状等更芹为敏测感，狠更易看接受栗新区年龄冲偏大跟的外猾地客草户以冬养老浊居住宾主，自价格宜承受日力虽奖不高涌，但云常常怠是一皮次性尊付款束，对疫公司惠资金厕回收网有利消费爸者分惜析对家垫的态砌度：对家集的想纤象，咳希望戒其水陈准保傲持在订一定陈的基蜓础上耐，有毙亮点掀增分寸，如拿果可氧以不进时收充获一翻些小督小的修惊喜碰就更苹好了狼。在休心目踢中，丽生活状的丰更富，盲不是庸完全在由硬住件设息施所耐决定征，更乞大程院度上还是由任自己芳对待非生活汽的态哀度去浩发现曲，去盖感受狠，直酱至自偏己收劝获到旦一种芝中意款的生宋活格熄调。——项目行在景驾观、题户型断、包踩装等候方面欢应综贩合考悄虑，观争取恢有创惊新、章有突饱破。消费眉者分向析对艺笑术的耍态度：不一挂定对橡流行矿的影仰片或坏书籍谅如数刃家珍誉，仍碧可以践通过要生活乒积累让恰当际地掩争盖这伟个马质脚。胞回家学后，寺可以贞辗转恋地找厚到这衣些东怠西，痒收获考视觉维抑或穗心灵妥的丰键收，嫁却不蛛会为慰没有品及时掏赶上袄而遗药憾。我因为碎生活禽的麻盯烦已波经够符多，宪看这愤些本垃就是主一种抓调剂合，比完看电假视高负级，屑却不纹会是幅其生矩活的伪必需罢。——项目菊在社尼区氛惨围营员建上册，不茶宜贪搞大求德全，崖集中殖力量蒙做出严精品闪点缀公即可色。消费窝者分使析对朋胀友的辣态度：与绝椅大多咬数朋只友保破持着踢适可宇而止苍的距踪蝶离。棚总有骨几个超知己滚，心泄中积屑郁的茎伤感色，可鬼以对粮他们断倾诉岩。回翻到既侦有的筒生活帅圈子农，不饱会因辉知己塑不在春身边遥而怅醉然若纷失，截深知丈那是迅生活匹的安炸排。——在社炸区建植设时岩，既阁需考店虑邻怜里、凑朋友曲间的杜交往建、更底要留渐出足隆够的负私密血空间材。消费剪者分亿析软肋：遇到迟适合战的温沉床，双外表南可以占若无铸其事蹲，内芦心的犁感性怀因子丈起着饭重要市作用每，即湖使会促付出腔更高买代价匠。——项目缠的销偿售氛买围至舞关重苦要，耻可从来此方泼面着织手，浇进而乡丰有效矛促成众销售烘。[榨服务互模式俯]服务适范围策划抄服务：总体腥营销朴方案好、项查目推袖广、蒙现场形包装四、资奋料、划促销盲活动孤等方袜案制劝定，氏平面谜广告套设计摄。销售虚服务：销售语组织麦方案雷、销乐售培设训方白案、号价格肚方案绘、销挡售现塑场管炕理制侄度和月流程戴等的抵制定饮。服务悔机构常设置销售丘督导：销售羞督导旧1名带、踩现场纲督导要1名种、御合同姓督导蚁1名题，负盒责销映售体理系、饰销售胀方案眨、价淡格方注案的找制定广，及协销售母人员阔培训扣。项目兰经理：负责膜总体奥项目除策划挣、定捞期或煎非定功期与稍**绍公司花对接观。商业促督导：商业旗督导杨1名斯，商孙业推救广方辩案的翅制定葵。项目副策划脆督导：策划烦督导标1名柱、策岩划师四1名刊，负醉责项宪目策叫划方予案等姿。广告坛推广亏督导志：广告叫督导绝1名己、广尸告创际意和会设计慢各1婶人，棚负责正项目枪广告尤设计禽与发智布、应包装悄、房律交会伤参展愚等。公关减活动品督导庭：公关汪活动凯督导幕1名蹦，负知责公椅关活倒动的丑策划往和组品织。服务浪机构挑设置避图项目掩经理策划择督导合同设督导现场怖督导推广漫督导活动机督导商业狮督导销售稍督导策划掉专员创意烧专员设计甘专员操作民团队白简介**貌公司区销售己总监代表珠项目闪：心勺怡左云岸花鹊都、缤析纷假针日**糕公司盆策划机总监20但03蛙年成呢都房预地产坛10判大新饶锐、旷2且00惯4年宽度中仅国房洪地产询策划纹50惜杰代表身项目丹：心卵怡左予岸花次都：*栏*公务司广瓣告部朵经理代表环项目通：建止信奥茫林匹杜克花赔园、望挎江嘉季苑、妥交大蜂都市谣花园**绍公司涝招商芦部经评理代表顶项目孩：芙点蓉古书城、捏置信刻怡都狸城：*污*公阿司项狼目经共理代表柴项目掠：森降桦苑服务计费用策划以、推轧广、窄包装泉、销叔售服荡务等粥费用愈合计：1烦00艇万元含项紧目策谎划、岔销售爆顾问哲，以纳及媒坝体广笔告、售销售雾资料穿、现古场包州装、倍销售仍导示困系统将的设波计费财用。供不含抖制作好与发垃布费赚用。撇（策郑划、谢销售托服务基针对角整个洽项目励，平趟面设料计只裳针对嫁一期河）[幻玉产竟品概源念]产铁品朵概套念为避葡免概影念虚玻化，掘不被纺消费傲者理裂解与光接受是，我扯们在跪为小检区导塑入概晓念时宝，应懒符合优消费战者的宫需求韵层次辽要求佛，满浴足他册们的胆追求茄，并浑且要区求导刘入的犯概念脸在规狂划设丹计、鼠销售欧推广共和物旬业管咬理等冶方面踩应有溉可演把绎和择发挥输的空算间，粥要有宿足够恩多的恰支撑绳点来储支撑烈这一描概念这。针神对于奖此，际我们事将利闭用一凝些大辛盘的绵成功德模式佩，让罚概念贿建立粉在一久定的利高度快之上鹅。产略品摆概牛念因接续触本水项目失时间德较短倦、对养双流披市场缴有待冲进一华步研坦究，殊目前缴暂以“书枕香门袋第”为主蠢线，丛整合淡项目臭一切流可以庄整合恢的资笋源，六主要奶用于鸦表达婶我们敬的策僚划理锋念、包和执恭行方桌式。产品承概念垒（总殖体构前思）由于策已在飞报建赏，现吓有的米规划渠不宜续大动宗。强化基人文军思想任，在愁单体葱、环旧境、脂配套脱的调墨整中缺多站室在使用等者的阅角度时考虑竿，强姻调“哨人、剃建筑膝、环歪境”场三者劝统一侦。在完望善小脚区级虏环境尖营造雄的同签时，宴增加奋组团宏级的绘景观训及交流腥空间愚。产品剩概念女（总迎体构霉思）商业艘部分峡建议丧采用讨“主赤题商长业街蛮”的漫形式投，避服免小参而全固，有萍意识州地与映周边植商业久进行蔽错位社。园林削景观士调整搅时建四议对唱交通洽流线诸进行疑重新喂梳理众，解侄决交渡通瓶暴颈问傍题，特尽量宏形成伤环状饮交通悦、保螺证尽扮量多喝的不苍通车盘区域秋、提拍升小拔区品糖质。单艘体立面抖：保帆持现见有的筐雅儒捧风格优；色团彩上婶可以萍进行疗一些脉变化晒，以眠体现叮不同拴组团释的差舍异，义为后飞续提无价做冬准备爹，但可需与假周围判环境上和整仗体风拴格协纳调。窗：既建议逢在可傲能的锅基础晃上增陈加部踪蝶分凸哪窗或泼转角垂窗，卧使建余筑立贴面层懂次更鸟加丰香富，笨增加份视觉朱冲击甘。户型技：针鹿对个泰别难矛点户摩型，率建议灭增加葛样板肠房。产纽奉品爹概锋念园林槐景观验主题携：为没配合骂“书协香门穗第”府的主蒙题建驰议按押中式壳传统材风格编展开铸园林牺景观疯设计文化革性：简自然永景观逼、建揉筑风械格、咏社区蛮风尚讯、生喉活方涝式等驾全面炎按社芽区文累化进齿行包洪装。领域滩性：该分化毫公共乎空间犬、半鱼公共镇空间铁、半汪私密门空间桶和私值密空脑间四言个层踩次组做成的详空间尘体系隔，强倒调各煤自对辨业主攻生活脉产生微的影抖响。识别持性：旱将环届境特掉征转朗化为糟个人令与群栽体、花个体爸与区乓域的透相互悉关系和上，译让居赵民分雄辨出汽自己警的主粥张以鸦及自浙身在蜻空间午环境拜中所所处的窃位置伍、方森向，总进而奴掌握劝环境您的构米成模稍式，帖以便母按不粒同时绑间和群场合序的需宜要，羞以最末佳的谊方式芹达到管自己笨想去叼的位咳置，怜参加漂自己扶想参嘱加的显活动惠。产而品普概洞念目前谅小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定位衔说明品牌绵核心桐：品冷味生蜘活品牌令个性蛮：文壳化的握、健第康的存、和蚂谐的看、优松雅的品牌枝主张也：提保高生怪活的纠品味[谢广告享表现税策略毁]广告慌表现启策略广告及表现喷总原胀则由于流面对箭的是振一群偷层次乔较高弟的现佛代社负会精冻英，舍为能府和他需们做扶高效滔沟通惠，我扇们的壳广告狂表现遣必须牌；具有芽文化跑品位疑和审嗓美价贪值因为范他们包大都报受过团良好仁的教沟育，斗文化杠层次彼较高烈，见窑多识笛广，饶有一的定的炼美学让鉴赏笨力。有自太己的符观点因为互他们告良好呀的工喊作背稀景，饱他们齿对诸酱多事歌物都羽有自妥己的脂独到慕见解攀，广它告应双该在哗这方在面试阔图与岭他们筹共鸣币。广告倚表现殿策略为受欲众留员有足适够的昂想象涝空间他们屋是聪愉明的汽一群绩，不饶需要梁喋喋贼不休允地告辅诉他狸们这碰里怎附么好伪，那遗里怎传么好圾，而挨是需仙要为迎其营茎造一渣种氛校围。格调扩亲和歌，充躺满亲卖情与影关爱他们奶就是扇为了沟享受胜生活竭的美歼好才嫁选择题本项汽目，势因此砌我们坡的广富告就念要充荣分体跨现这饮一点买。[笔广告掘执行某策略盘]广告毒执行贴策略总体品思路齿:广踢告核注心将喜通过终三种燃方法施去阐他述新闻公关索活动展销撒会邮递户外认购开盘SP房交舅会展示岛场品位祥生活报纸广告抢推广广告笨执行幻玉策略媒体取组合形象虚与信质息报纸现场包装公关活动户外销售唯节奏奔与项弱目硬梯件支把持销售资料消费者意向买家