房地产开发项目全过程成本精细化管理

房地产开发成本全过程现代管理理念和方法高晓峰房地产行业的环境新政——土地、金融、限购、预售、自有资金……..

行业门槛提高了形势——消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：资本质量时代阶段3：管理与品牌时代客户盯质量公司靠资本关注创新品牌与形象理念与价值观管理规范化创新和成本领先战略房地产企业竞争手段的发展演变房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念一房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容——控制什么？二三房地产开发项目全过程成本精细化管理方法四新形势下房地产开发项目成本管理的现状及解决思路当前房地产开发企业成本管理现状一二房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题房地产企业在成本管理中三大误区三四房地产成本全过程精细化管理新理念房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念一

1、现阶段多数大型房地产公司都设有一个成本管理部门，负责项目的预算、结算和工程招标，并归属集团集中管理。在实际工作当中，项目的成本管理被公司领导其他部门错误地认为是成本管理部门的责任，跟自己无关，对于成本管理缺乏主动性和积极性，甚至有抵触情绪。2、高层领导往往急于看到成果的心态--盲目追求进度、质量—项目成本增加--项目缺乏资金支持—进度、质量落后，严重的甚至导致项目处于瘫痪状态。

3、房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。

4、投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。总之，由于成本意识淡薄、开发周期过长及规模不断扩大等原因，房地产开发成本控制难度越来越大。一、房地产开发成本管理的现状

1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：

成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；2、成本控制忽视重点：

只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；3、成本控制忽视前期阶段：

通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；4、成本控制手段不当：

把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。（缺乏一个度，质量、进度和成本的关系）

二、房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题三、房地产开发成本管理的几个误区误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导，成本管理部和财务部门负责，而把其他部门的员工只看作生产者。全员成本控制误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控制，忽视了对影响成本的控制（比如项目范围、规划设计等）。另一方面，局限于传统的“节约一度电、一张纸”的简单、狭窄的模式之内，忽视潜在的损失（比如资金计划、质量成本、进度成本），尚未对成本实行全方位的控制。

全方位成本控制误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）

成本管理基础工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度和流程，或者制度流程形同虚设。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而事前、事中控制不力，不重视计划（任何管理工作都是PDCA的循环）。

全过程成本控制1、高层领导及成本管理人员的苦恼……（1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；（2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；（3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。为什么项目成本还是难于控制？2、设计、工程人员的苦恼……（1）成本目标束缚设计；（2）招投标与项目采购混乱；（3）变更、签证、价款调整以及索赔管理混乱；（4）遵守流程和赶进度的矛盾激烈。房地产项目传统“成本管理”的误区带来的

苦恼……树立现代房地产成本管理理念实施房地产成本全过程精细化管理四、责现代第房地陪产成承本全北过程筹精细鞋化管炉理理快念1.项目族成本波管理所的目卧的——提升突价值2.房地极产项溜目成剪本构掘成——全成已本3.项目自成本吩管理弯的阶樱段——全过符程4.项目助成本呢管理荡的主按体——全员5.项目馋成本犁管理镜的方垄法——目标颈成本些管理6.项目判成本专管理耐的要论点——确定气与控扫制成本语管理犬的目职标是旅保证与成本众的支载出获施得最映有效艳的收岔益：1、消除她无效艳成本结，提岛升投疮资价扭值2、成本绿控制源不等鉴于省凯钱，台花得播多会冻浪费绍，花得参少也盈会有竖浪费真，花韵多花涂少不呆是重兽点，报花的有效府才是另关键——价值洲工程众的理雀念项目制成本忍管理苹的目检的——提升箩价值四、拾现代忠房地搁产成埋本全害过程厅精细信化管帝理理停念1.项目摄成本示管理闪的目作的2.房地玻产项瞎目成敲本构日成3.项目李成本郊管理蛙的阶漂段4.项目绘成本粘管理圾的主悟体5.项目发成本诵管理再的方嘉法6.项目汗成本鲁管理居的要裂点7.成本剑管理咳的发袭展过负程8.成本斤管理般的指贯导思吴想四、仔现代置房地烤产成墨本全攀过程秆精细诉化管找理理芽念价值秀工程按的概避念价值垂工程促的基已本公冷式：V=动F/押CV-踪蝶--脱--俘-v叫al值ue：性外价比F-让-f阴un绣ct春io酷n：产孩品的仓功能/性能蹲、服叛务、贺收益C-贺--桐--汇-c威os喜t：费从用/成本•C下降贴，F上升•C不变画，F上升•C下降矿，F不变•C小幅花上升六，F大幅宜上升•C大幅盾下降训，F小幅佩下降--报--致--具体誓选择血哪种片途径域，与烘市场心环境倦、公孝司经略营理知念、延产品牲方针劲有关--拒--鱼--价值愿的评腐估：榴有显当性的内、有江隐性诞的、专有眼盏前的厌、有栗长远恩的，脱需要综合冻平衡烤与决咬策四、祝现代布房地复产成它本全桃过程德精细蹈化管虏理理款念成本管理土地成本资金成本建造成本管理成本成本分解房地洋产项宝目全滨成本视构成全成伪本是艇在时颂间和摄空间罚上的年全成副本时间拿：建扁设全喇过程塞都在为发生空间蛾：公抹司+现场柳；实工体+费用1.项目牲成本本管理董的目爬的2.房地型产项接目成异本构炕成3.项目烫成本务管理骂的阶凯段4.项目矮成本赖管理途的主金体5.项目简成本福管理蛛的方抄法6.项目胃成本极管理末的要失点7.成本扔管理穴的发锣展过驱程8.成本炭管理过的指准导思也想四、泛现代驾房地娃产成忌本全锡过程遣精细语化管宏理理夕念•立项\定位\设计悬发包\施工\竣工\维护——由虚沟到实•虚拟屋：估营、概参、预哨算•现实宜：合愿同价之、预坑付款阻、进舌度款短、结龙算款——从虚苦到实倾的转倡折点反就是发包项目肆成本贪管理刚的阶潜段——全过视程1.项目替成本励管理解的目能的2.房地杰产项新目成净本构听成3.项目尝成本返管理居的阶侵段4.项目花成本竟管理后的主忍体5.项目府成本胡管理赖的方撞法6.项目巷成本拍管理损的要吃点7.成本视管理磨的发瓜展过当程8.成本财管理仪的指码导思航想四、栽现代悉房地颜产成汽本全凭过程枪精细棍化管晚理理新念项目纹成本杰管理部的责落任主释体—全员吃（尤轿其是匆高层辞领导碎）（1）在跨高层莫领导炮的带盛领下胆，所年有与符项目吴管理蛋相关截的部插门，腊都有相成本盈管理粘的责趣任，荣都要抬具有笨成本央意识既；（2）建垒立责映任成葛本管酱理体颜系；目的若：令培全员膝实施钻自觉柔的成盐本管拘理行妇为。要素嫌：1）责捏任范瘦围；2）责振任人3）评脑价标五准；4）评域价人方法蹲：1）一个息科学诸可行椅的项掩目成坏本管学理流蔽程体拦系。2）一个染具备管充分就执行椒力的冲项目主成本蛇管理嘴组织结构袍体系淹。3）一套戴切实腊可行度、责邻权利症相结骨合、透规范坟化的弃成本袄管理苹制度勉。4）项侵目经齐理是肾专家齿型的筛管理撑者。成本摩意识仁：只社要考淹虑了凤性价蝇比问气题，何就是奴有成喝本意承识控制附主体镜：从筝“谁济花钱迈控制引谁”贿到“绸谁花扎钱谁麻控制观”。1.项目蔑成本成管理蝇的目量的2.房地愚产项售目成哀本构弟成3.项目蜂成本阅管理昌的阶浸段4.项目延成本隶管理率的主按体5.项目幻玉成本交管理粘的方变法6.项目砍成本离管理帖的要注点7.成本榨管理宇的发肿展过蹲程8.成本唱管理颜的指捡导思畅想四、听现代变房地互产成抖本全岗过程夸精细缸化管属理理圆念项目电成本迎管理彼的方塘法——目标换成本驻管理（1）目巨标成庙本管结理的猜内容——目标转成本铺的确佛定与动态枣控制坝两方访面（2）目防标成伸本确能定的浮依据—经验朵数据袍库、杰市场角调研、询对产奋品把给握（3）实丑现目邀标成粪本动蚁态监妥控的灿手段—信息凳化（4）目图标成陡本管乒理的串过程—PD州CA循环1.项目蒜成本缝管理垮的目浸的2.房地朝产项夏目成阔本构刚成3.项目擦成本章管理诉的阶状段4.项目拦成本扛管理刃的主义体5.项目吓成本朗管理芬的方捕法6.项目锻成本毅管理助的要麻点7.成本艘管理副的发描展过桑程8.成本纽奉管理巨的指买导思塞想四、患现代茂房地但产成肉本全湖过程药精细榜化管笔理理炸念6.项目舱成本社管理稳的要熟点——确定搏与控伐制（1）合业理确军定——确定轨是控圆制的镇前提蛾和基凑础，会市场降定价占原则视，没爽有准缠确只裕有合喊理。腥（和轨融资瓜计划泄相结到合、例动态岗调整拌）成本本的决屯定因侦素：外部—市场循；内户部—产品愉策划销与定贿位；成本救的影愉响因绳素:诸多当经营续、技弦术、妇管理塘方面幕；（撕如资礼金、租进度境、协暖调）成本忠确定枯的方柄法:决不对是靠汗定额余算出窄来的翼；靠译对市侦场和印产品仍的把兰握，顽市场杯包括浴销售润市场违和原撤材料荒市场口；成本甲确定挽的过闯程:行业壮特点办决定月成本峡的特央点：纲单件前性、蚕复杂流性、心多次飘性；仪从虚标到实晒；成本公实现甩关键喜环节丹：招标偷（发斗包）完，使您产品起与市容场结猛合。——招标港的目妄的就吊是形妥成有卵效的爱竞争烘；竞围争是捏降价外的最吐有效症手段取。——定标期的原棚则：说合理岂低价呈；合坚理的绩概念招：能艰做出孔符合项要求蔬的产象品。1.项目启成本混管理慨的目多的2.房地在产项枕目成品本构女成3.项目掩成本鸽管理气的阶盒段4.项目雅成本你管理外的主苦体5.项目循成本呆管理被的方洞法6.项目灿成本诞管理属的要漫点7.成本前管理茫的发御展过欢程8.成本瞎管理货的指述导思搁想1.项目宗成本荷管理痰的目怜的2.房地静产项雅目成昂本构灾成3.项目嗽成本吩管理煤的阶展段4.项目敏成本流管理钢的主必体5.项目俯成本钻管理禾的方期法6.项目宜成本吵管理豆的要撞点7.成本掉管理凡的发恐展过刚程8.成本辱管理士的指扶导思妨想四、遥现代晌房地收产成翼本全辰过程恼精细枣化管据理理充念项目搬成本拨管理言的要拣点——确定松与控沟制（2）有仍效控邀制——动态吼监控朋，做重到随饶时心脏中有谷数①控颂制伴按随实障施的竟全过捷程：保证泽在过寇程中扰的实咽施不扣偏离槐既定渔目标忆，控苦制是劫动态违的。②控怎制的回要素闷：合理耽的目急标、映偏差尼测定狼、及至时反秆馈与才修正秆。③能犯动的湖控制殊：控制魂不等悬于限痛制，珠心中讨有数炮就可宜以说恢在控吩制之池中，套时刻搅掌握外实际缎与目模标偏林差的群原因盘、幅引度、谜造成赶后果省，踢进而角做出爷相应揉的调解整方谁案。（3）技冷术经郊济既衣结合面又分属离①技术赏：招标——合同慕策略换及界朗面的片管理—动态字跟踪②经霞济：设计塔任务谦书——目标饭成本——目标棉成本誓调整——工程挡量清宵单——合同昼单价/合价供。1.项目羽成本叙管理宴的目刮的2.房地鱼产项煮目成乡丰本构埋成3.项目斜成本狂管理士的阶绢段4.项目骡成本诊管理着的主净体5.项目回成本端管理佛的方聋法6.项目股成本照管理割的要晌点7.成本芦管理根的发届展过感程8.成本画管理回的指垒导思夸想四、限现代什房地绢产成诸本全饼过程蹲精细光化管利理理液念房地村产成昂本管率理的峰发展宗过程成本管理水平产品价值提升审算型：事后算帐（被动）控制型：动态控制纠偏能动型：主动创造价值强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确1.项目山成本福管理我的目尚的2.房地动产项腾目成惧本构前成3.项目叙成本懒管理驰的阶羊段4.项目肉成本主管理姻的主先体5.项目吸成本弓管理偏的方格法6.项目津成本月管理醒的要渣点7.成本必管理梅的发端展过抓程8.成本敞管理砖的指先导思付想四、免现代迷房地胃产成亭本全暂过程笔精细俘化管示理理逮念成本蛮管理傻的指痒导思枝想结合彩产品木和市鼻场，迫以造弦价计绑算和预成本敬分析万为基掏础，倒以目团标管骡理为剧方法争，以元技术肉管理衰为保芦障，碧以产品塘价值的实绑现为讨目标躬开展全员葛、全贝方位胆及全奖过程的精笑细化经成本盼管理仍工作领。房地窗产开鸡发项蓬目成宅本管南理内矿容——控制炮什么梯？二(一)房地信产项虎目开状发成尝本管领理的喜内容合计

不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本项目发展全成本

开发成本(二)房地浊产开既发成宪本（芦费用腿）所窗占总厉额的拿比例土地陆成本狮（约渐占项选目总肿成本象的30易-3屈5%左右特），主要明指土防地获血得阶亚段形棵成的蜘各类底费用慌支出尾，包凳括地蝇价、届土地广拆迁熔补偿去费、税各类仔补偿喷费、走土地赤契税沾等。变在房未地产亭整个旱开发尽过程碰中，寺土地塞一旦其到手坊，其些成本等即基屿本确浓定，烫直至取项目每开发珠完成驻，该犬成本堪一般耻也不评会有本较大只变化汪。因莫此控窃制土织地成衡本的沃关键司在于辫拿地浴时的僵成本夸准确兼分析筹。工程运成本戏（约横占项掉目总缸成本民的50评-5钳5%左右齿），主要远由分演项工血程及吹甲供凶物资访成本悄、小兵市政豪管网怕和环静境成话本、婚公共腹配套炎设施脱等构势成。释分项箭工程跌及甲昏供物贯资成块本主居要包厨括土镰建、项机电婚安装奸、装受饰、烂室内由全装镰修、容消防狂、弱罚电、瓣电梯材、甲毙供材兰料等撞通过紫招投挠标确捆定的雷分项混工程/供货津合同友成本椒。前期质费用糠（约抚占项恶目总姻成本沿的５%左右普），主要击指设齿计费险、各愚类报躺建报固批报漠审费品、勘要察测替绘费降以及怪可研跨费用妖。报沿建费蜜、勘咸察费竖等比哀重较娘小，让且一绣般有梳相关续收费猎标准忌，设品计费件在房伙地产纳开发震环节句中十河分重荡要，宗选择薄好设存计单效位成溉为关待键，驰而成哈本控六制成踢为其幅次。三项螺费用补：管镰理费俘用、椒财务捆费用懂、销颈售费摘用（焰约占添项目肝总成臂本的8-甲10缠%左右傻）。其中要管理谨成本呀比较伏固定拴，在通财务榨费用窝和销雹售费猾用有谁一定反控制废空间盏。城市型基础币设施炉配套鞭费：厕这部路分一熔般占5-沸10他%左右册。主要鸡是指低项目刮用地面红线径外的柔水暖拐电气肺等大刻市政狼基础尿设施忠配套翁费用践，目炭前绝寸大多蝇数城奇市基吐本上昏已经凳统一对收费桐标准惧，所乎以，偷这部石分成族本也棕相对显固定纤。（三结）房姿地产牢项目借开发游成本索应重夜点控锋制内戏容隐性婚成本显性兰成本项目免开发会进度似控制项目丘资金锤收支伞计划翁管理(现金搞流管辉理)项目泛开发娘质量档控制合同勇管理建安割及工服程成型本采购秤成本显性盯成本杏（费姻用）栽的控荒制，配包括躺土建盛、安罗装、笋室外裂工程询、材奥料设立备采欧购、惭招投吴标等烈方面崭。房地窑产成喷本如稍何控讽制？——进行目标也成本岸管理三如何西实现逆房地赴产企法业的全成回本管雷理？目标成本责任成本动态成本后评估和反馈建立劣合理结的目烘标成肝本将目哗标成凑本分熊解成饥责任本成本将成听本控斗制落元实到型各业课务操忍作环箱节中量化富评估张体系成本柿考核诉与绩亩效管辉理目标借成本狡管理奋的总眯体思妄路：一、嘴目标饶成本艘的构湖成、腾归集还与分假解进行目标援成本冷管理轰的管辅理步影骤二、朋目标捐成本桂的有伶效制蓄定三、笔目标直成本费的分冻解——责任乡丰成本四、封目标旨成本堵的控客制与千责任呈成本鹊落实

方案阶段目标成本形成 结算阶段 成本后评估 建立数据库图纸深化与发包阶段目标成本分解与落实 施工阶段成本产生与动态管理目标成本目标务成本逗是基洋于企虑业目截标和亲项目外定位斧建立偷的目标棒成本语是在妥项目槽运作榨过程毅中逐垂渐形颈成和员明确续的目标隐成本振的管测理要情基于农完善速的动节态成昨本信软息管挣理目标卷成本歉管理只的实蹲施要郊依赖海于责趴任成撑本管戏理体嚷系进行目标还成本宝管理匹的重钟要几霸点说词明（一拜）成这本目国标管乎理的废关键络环节事前冻有目巩标：讯项目雀总成撇本目拆标及菊分解幅；事中发有监美控：伯月报歉表，橡动态卡报表慰；事后邪有分鬼析：畏后评枯估报散告；目标丽管理济两阶邀段：姑招标与前产幼品控便制为银主，荷招标酬后以炮动态劫监控渔为主义。（二东）开是展目枕标管忘理的击具体饶措施全员文理解她；建立帖科目巾，结闲合合撇同策闲划；制定樱目标喊：方云案、犹扩初叠、施苏工图昨阶段识；每月迷专人斧负责期统计沙成本业变更驳（针扮对每届个合嘴同）司；根据弯成本资月报见进行爽数据午及分受析、隙建议戚；对数吗据的伯及时建性进责行考居核要差求；成本留控制罢始终呢围绕岛产品而与市夜场。进行目标栏成本匪管理朝的关父键环防节及粒措施房地毯产开碰发项河目全船过程成成本览精细虏化管问理办马法四项目前期发展环节成本控制办法1项目设计环节的成本控制办法2项目招投标环节成本控制要点3项目工程施工环节的成本控制要点4项目材料及设备采购环节成本控制要点5项目工程预决算环节的成本控制要点6项目前期发展环节成本控制办法一房地惹产开磁发项牙目前映期发密展环贞节的步成本型控制郑根据手项目金开发渡方式廉的不酸同而讯有所集区别扑。该湾环节穴由于亮有国沈家多困项法苗规政末策的茎限制甜，运锈作时绿灵活路度较抄小，浓基本饺原则为是在爸国家涂规定丢范围肌内最蒸大限症度地摩控制沃企业找的费尿用。项目平公司在项晶目开哥发前俘期起痛主要档作用紧，因裕此，少这一常环节牺成本全控制咐的主华要任嘱务由项目币公司渠领导观及前释期部烘来承觉担。立项梁环节垫的成敞本核垂算控杠制根跃据项忠目开兴发方吉式的贡不同照而有准所区周别。该环音节特蚕点：由于扣有国妻家多垮项法轧规政排策的侮限制睁，运钩作时贼灵活努度较亩小。该环无节原凤则：在国渡家规书定范贸围内项最大膛限度算地控齿制企然业的疲费用叶。该环厕节影欣响：购地充阶段矮的成架本控菊制是湾整个德项目苦成本幕控制饺的第喇一步缺，购捆地费筹用的聚合理鼠与否旱，对辽项目钳整个倾成本世控制俯有直崖接影皮响。控制要点控制什么怎么控制谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交；前期部门负责（2）拆迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用；（3）大市政费用（3）自建部分根据施工图纸编制公司市政工程预算，进行招投标程序；交政府部分通过审核预算与公关，以争取最低的大市政配套费用。

工程、规划设计和预算审核部门负责公司自建部分；前期部门负责交政府部分、工程部门配合。（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。规划设计、前期部门买断项目（1）买断内容明确买断内容明细；前期部门（2）付款总额为公司争取最大利益；（3）付款时间周期长、次数多；（4）三通（或七通）一平标准明确验收标准明细；工程部门（5）手续风险与项目付款时间直接挂钩。前期部门合作开发（1）合作方式（1）符合股东要求；公司领导（2）分成比例（2）双赢原则；（3）交房时间（3）尽可能地延后交房时间；工程部门负责（4）交房标准（4）不低于合同中交房标准；规划设计、市场营销部门（5）付款总额 付款时间（5）符合当前市场最低或最合理原则 选择有利于公司利益的方式。财务部门项目设计环节的成本控制办法二设计奖环节汽的成址本控柱制所毁占权喘重最脉大，马具有脾项目抄建设毕成本醋决定容地位额和作匆用。滑在规确划环惰节进坚行成认本控框制是晓实现质事前沸控制端的关键，可任以最滥大限珠度的技减少呢事后嗽变动被带来荷的成渠本。购所以册该环弓节控肚制要莲点和吉控制奸内容不复杂柄。基本乐原则微是：周密虾规划远，科猫学讨丢论，裂严格帮审批突。尽管梁设计蓬费在械建设建工程秆全过救程费挡用中动的一贱般只扔占建散安成签本的1.途5—斩2%左右多，但砖对工顶程造阻价的顾影响刃可达75乳%以上裂，设勤计质偿量的弦好坏卵直接酬影响扰建设皮成本眯的多妙少和顿工期贡的长棍短，啦直接揪决定眉人力孕、物荡力、刃财力竹投入撇的多脚少。因此劫工程田造价询控制仪要以秤设计加阶段索为重哈点，杠这是编最直吵接、那最有见效的钉的建辣设项聪目投矿资的榨根本床所在尊。科学裂合理带的设厅计可轿降低杏工程狠造价螺的10产%-愤20酬%。（一裳）规叹划设给计阶神段投含资控蠢制要谊点和赠策略策略礼一：实行床设计拍方案缸招投诊标，叨优化诵设计射；策略静二：实行衰限额宪设计评，有坝效控筐制造唉价；策略恩三：加劫强对克图纸思的会软审与浓审查和；策略拿四：深入寸运用奴价值脑工程凯；运用侨价值百工程俘的优度势：1.既可扑提高摸工程箱的功绑能又塘可降劲低工及程的肚造价厉；2.在保派证工柳程功额能不努变的税情况警下降串低工头程造嗓价；3.在保现证工铲程造脸价不处变的沿情况交下提靠高工穴程功势能；4.可在妻工程递功能才略有享降低伪的情睬况，桨使工扬程造锋价大角幅度捷降低蕉；5.可在膨工程童造价生略有枯提升友的情胳况，外使工特程功圣能大售幅度抓提高经。策略担五：采用规合同耻措施橡，有电效控俭制造僵价羡。限额阻设计的宇管理设计屈人员扶要熟突悉工世程概问预算疲定额门和材迁料预前算价设计愧人员旧按项珠目估汇算及铁概算启控制证设计张图各相光关专夕业环齿节制至定双灾赢策丹略管理区者严酸格控市制设钳计变顿更开发但商的捉造价阅管理焦人员疫及时啄提供贸可靠哑基础崇资料（二亲）规谎划设养计阶酷段成烦本控肾制节嗽点（1）委疲托设鞭计阶做段需宅要有槐详尽尽的资缎料和培技术稍指标本，明馆确总赢体目谁标；（2）扩纤初设五计阶爆段用妈技术咏经济凉指标纺考量木设计忠方案劈燕，评工价方吧案的武优劣塘；布局它是否慢合理如户卫型适蚀用性设计嘴方案像是否贺经济合理骑的考蜘核标堤准如建否筑的汤功能夹分区和配矛套设社计经济停性是乓否合挣理（二缓）规自划设腹计阶容段成荡本控饮制节敌点（3）初司步设省计阶络段明椒确项够目工降程造命价的季最高馒限额情，确晃定造阴价目若标；（4）施黎工图票设计倾阶段毫防止析可能高出现鼻的设脆计问应题，挎导致浊变更蕉造价沫；施工图设计阶段五大问题建筑结构没有采用低成本的结构形式基础结构形式的选择依靠初步的地勘察资料结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明（5）设计化交底愉和配资合施练工阶天段的甘要设阵计单激位深火度参犹与；（6）、碑谨慎泪设计例变更云、材互料设市备选亚型等页。控制要点控制内容控制措施实施部门设计变更（1）设计调整费用设计调整符合市场需求及成本降低要求规划设计部门（2）设计变更洽商严格设计变更流程①规划设计部门②工程部门③成本部门材料设备选型（1）材料及设备选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装①规划设计部门②工程部门③成本部门④市场营销部门（3）采购招投标①采购部门②成本部门（二捆）规稿划设据计阶手段成糕本控申制节令点（三煮）各主设计兄阶段絮具体秀的成探本优饰化措祥施：内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线1、规采划设钉计阶聋段的谁成本蔽优化精措施塑：内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本1、规渴划设脉计阶晌段的迫成本酸优化纺措施颗：规划蔑设计通阶段猪成本慕效益道最大坚化的影目标林：建筑财专业旧是建榨筑形掌态对雄客户对需求窄的彻婶底体井现以授及具雪有市许场竞底争力白的产何品创喂新。结构高专业驳是最森优化芳的结纯构形朋式。设备赖专业拖是最定优化弄的部慢品选寒择。2、结洋构设词计阶架段的刃成本惠优化绩措施斥：（1）结帝构设妨计优坝化的举主要渔关注程内容农。1）基房诚坑、惧边坡谦控制呈，使教土方茎量和碌安全盯性达窄到价余值最窄大化征；2）桩撞基选张用的昌优化谢，选符择经匹济安膛全的扛桩基落形式疲（一走般通赠过专荐家评东审）乏；3）结魂构含决钢量英的控羞制；4）上验部结条构选睡型的蝴优化个，空拉间感食和经跳济安樱全性撞的价忍值最丑大化秧；5）特溉殊部蜂位的要结构店优化燃处理蓝，质吩量、危耐久宴性和级成本壤的价脱值最枕大化贸；6）选蕉用新Ⅲ钢、裂冷扎拢带肋鹿钢筋慎等技妥术，幻玉降低评含钢腹量。（2）成妥本优陡化与户设计诵合理著周期阔的确白定，进行勿结构倘成本煮监控兼过程剑的分犁阶段狼控制泥。要求孕设计辱周期蜂尤其散是扩馋初、职施工超图设袜计周惕期科山学合魄理。模只有闯这样校，才夸能有鄙充分厦的时堤间进提行多盐方案筋的比往较，题才能析保证非设计琴成果租准确讨、安饲全、双经济座。（3）结准构含拆钢量引限额奶。由于虏建筑紫产品拳的非顶标准葵型、揉物业贡类型赏的多您样性酒，结锐构的测经济侵性指券标很遣难同笑工业解标准挠化产矿品一折样采耽用绝货对指射标。含钢赞量指朵标不铃是唯车一的县经济兵性指阿标，窝如果格过分为单一藏强调灾含钢您量，庭存在口降低荐结构凶质量核的风量险，侧并对低体型市规则王要求蹲过高寒，易胀影响参其内真部功岭能布园局及秒外立徐面的妨美观福，难福以保雀证产绒品的焦较高租品质快。应在牙市场除调研骡的基脏础上谜做出砖合理集可行爆的含到钢量螺目标梳。3、材骡料设柴备选抢用的今成本子优化雁措施（1）设句立内征外装肠修和妙安装扎的成苗本目缘瑞标——倡导授在设档计管旱理阶姿段，熟设备冤工作寄并行瓜并前眨置；——倡导抬在施姥工图位结束秩前，怪完成旧主要妻设备蜡定样脊定板摇。（2）开朱展标饱准化欺设计净、进待行集兴中采敬购标准博化设航计将扣减少迎部品谊的种惜类数虑量，悬降低姨设计礼工作锁量．涨为单胁一部伴品提翻供数医量较子多的族采购毛额，仪从而环降低免招投宇标工温作量尝，为交集中角采购乘降低戏成本壳提供写条件导。大型忽房地帜产开堪发企刃业可琴与设疫备、痕材料嗓供应箭商形饱成战贱略伙功伴合各作关匹系，崖达到报双赢狮。（3）设仓备方觉面优护化关倍注点鸽：１）是覆土做埋深之与设粘备管涂线的吸埋设夫；２）贵地下设室层缺高与及设计椒管线芽的关梦系；３）烈设备仍参数慰以及示设备饿型号聋的选味用；４）工选用凳新技聋术、瞧新设痰备的西应用滴。4、景登观设嫌计成励本优堵化措颤施1）土期方造炼型的斥合理剑性（最诞好因制地制犯宜，凝减少兰土方拍量）2）水壤景的个合理竿布置3）大镇乔木互的慎姨选4）雕盆塑品寸的限诱制5）硬本质铺捐装和侮木制邀平台壶的优斜化（在弟不影京响效豪果的稼情况燃下，杀减少极硬质央）1)设计巡寿变更绪原因1.设计休类：A.超成番本目催标B.设计若优化C.设计病错误D.设计长缺漏E.补充晴设计F.二次乡丰设计G.现场魔条件2.现场艘施工腥类:A.施工伙错误B.施工芳困难C.施工息进度阳要求3.营销誉类：A.客户似需求B.竞争挤需求4.其它2）可滴采取齐的措轮施——建立优施工毙图阶患段的率长期税合作疑伙伴植；——给予虚合理陡的设少计周停期；——甲方呆完善基标准布化构栋造设建计。5、降业低设隶计变耳更签置证率头的措柄施(四)龙头袭企业馆的规冒划设部计共刚性1）采著取传虽统工作序前害置:——提前悉做好70辉%的准皱备工写作,以“外成本歪换时木间”床；——虽然勉会由竿于最笑终没顶有获汽得土针地而础损失字前期梳投入昂，但从总秩体上症看认趋为值毕得。2）采摆用工恋序并臂联作蝇业：——在保爷证时头间周兼期的护前提棋下，夸尽可帆能将廊各项痰作业执交叉骨进行亦。3）采精取规佛模复辽制模睛式：——采取拜“拿基来主桃义”败，再嘉适当敢调改塌。4）重京视长蒙期性讽工作遣：——对市彩场的街调查蜓了解喝把握低准确厕。房地产开发项目招投标环节成本控制要点三招标闻标环经节的白成本德控制甘涉及搞到工爆程、嫌设计庸、预笛算合乔约、唇销售踢等多营个部景门的咳实际西运作烟，在界程序服上没早有太披多变宣数，狭但具逐体内轰容特绒别是向招投梢标评泛审人洲员的阁选择甘则须虚有很旋强的缝针对水性。托这个猜环节咸成本慌控制溜的难点客在于子标书南制订渗，重川点在仿于评山标。1、招蛛投标狭环节怖成本鄙控制攀的内佣容（1）招沟标方铺式的跨选择--利--似--公开才招标晓、邀智请招切标和照议标为什乞么招歉标，影房地道产企袍业的撞工程谈师算赖不过态施工垄单位盛的工贫程师录呢？——这是叔信息脊对称点与不昂对称熊的问爱题房地属产公斯司控国制工铁程成爆本最聚有效酷的方摄式就骑是采幸取外惧行控胆制内出行的秆方法壁？——货比佛三家。（2）计嚷价方谢法的概确定根据阶项目霜图纸闷情况秒及招潜标时凝间确涉定用瘦哪一偷种计唉价方源式，合比如氏总包呼招标爆，清敞单和湿费率万招标议二者体各有凑优缺杏点，汇应根云据图信纸条巾件及舍项目穗开发稀进度尘要求杂选择手。房地产开发项目招投标环节成本控制要点三招标削标环偶节的享成本送控制辰涉及狡到工唤程、鼠设计连、预牌算合扯约、革销售雷等多贺个部柄门的岩实际遮运作穿，在需程序猪上没顽有太好多变政数，梦但具涌体内倒容特磁别是压招投揪标评禽审人告员的龄选择粮则须遣有很怕强的觉针对紧性。挂这个岭环节迁成本疫控制萝的难点劣在于佣标书满制订载，重渐点在艳于评分标。1、招铸投标狸环节工成本流控制槐的内箩容（1）招己标方淡式的效选择--揉--厕--公开各招标辉、邀吸请招号标和蠢议标为什进么招深标，践房地志产企葬业的固工程互师算使不过渣施工浅单位过的工蓄程师猛呢？——这是片信息号对称称与不夫对称伞的问何题房地绑产公充司控衰制工舅程成顺本最络有效烟的方杜式就滑是采乌取外埋行控垮制内慈行的沃方法领？——货比或三家。（2）计岂价方躬法的赌确定根据智项目蹲图纸压情况誓及招计标时赞间确补定用爷哪一倘种计牛价方强式，伤比如啊总包槽招标幸，清催单和南费率乳招标蒸二者轿各有丝式优缺遵点，夸应根浴据图要纸条慈件及爪项目鸡开发叶进度控要求撕选择元。2、招耀投标符环节醒成本边控制乱的措由施控制要点控制什么怎么控制谁来控制

1.投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历（7）信用情况①建立承建商、工程监理、材料及设备设备供货商名册及资料数据库。②在公司认可的承建商、供货商、监 理公司中选择投标单位。③选择五家投标单位①成本管理部门②工程部门甲方招投标管理机构考察、评估、筛选三家以上投标单位参加投标①成本管理部门②工程部门（1）投抹标单穴位的稠选择(2绢)招标项文件障的编自制控制要点控制什么怎么控制谁来控制2.招投标文件

招投标书内容应包含：（1）工期；（2）报价方式；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）评标办法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。①主办部门起草、制定招投标标准文本②邀请外部顾问专家审核①成本管理部门②工程部门(3打)评标破和定屈标控制要点控制什么怎么控制谁来控制3.评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标（3）综合评审优先顺序1.技术评标2.经济评标3.合作经历①成本管理部门②工程部门综合审核投标单位；评定中标单位①成本管理部门②工程部门施工邀环节拢的成军本控过制主君要应咸注意订三大院方面骄，一套个是制因各梳种变滤更、伞现场住签证懂增加脏的费土用，起第二摊个是君材料抹价格盖上涨昂、价羡款调俘整以潮及工网程款赚引起但的费拍用；打第三唇个方工面是洒工程婆索赔苦增加忘的费喊用。废由于躁市场栗变化切与市羡场把脾握的炸原因圾，施夺工阶室段不唯可避尤免由贷于各辩种情屋况而刮要对宾施工热计划焰和内灵容进喊行改牲动，滨而在爱变更际时明条确目张的和礼遵循满程序病都是蚀必须资的。房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四1.工程踢索赔脖价款掏控制2.工程铲变更灾费用况控制3.现场廊签证驶价款未控制4.工程砌价款前支付瞎控制5.挖掘胖节约青工程电造价鄙潜力（一具）施断工环丝式节成押本控状制的助主要劳内容1.合同烂管理合同犯管理拐常用粥方法环有：（1）合殊同会卸签制冬度：一项记合同扇的签丽定，宝需要纷公司启各责绍任部浴门评剥审，物各自众对合归同中近的条日款进圣行把开关，躺避免洋出现奇专业壮管理必的空绣白。（2）合鸡同分头析：包括汪专业宾技术竭（漏架项及舌可实仍施性淋）分重析及皱法律甲风险愤分析蝴（合压法及咐保障恐性）蓝。（3）合熄同交蔑底：合同春分析匹后，绘应由朽合同扣管理鲁人员乞向各停管理族层作易合同忆交底斜，把户合同搜责任浓具体秩落实防到各赏责任比人和技合同币实施楚的具框体工抹作上猫。并无把合册同间犁的衔贡接交淋待清兵楚。（4）合槽同实子施的皱控制巧：通过胳合同备实施撞情况么分析预，找顿出偏侵差，爷调整锈合同相实施屈过程艳，达伤到合飞同总榨目标纯。在移实施站中，香采取符“技蝴术措惹施”况、“鄙组织貌和管义理措埋施”储“经希济措哄施”剂”和撑“合姓同措抱施”仍予以夺纠正病。(二)施工俗环节廊成本败控制仔的主沫要环匹节2.索赔维管理工程颤建设厨中索雕赔管浸理的从任务侮主要属有索不赔和搬反索薄赔（1）索赔迈：是指日在合栗同实挠施中爸，合虫同一伞方因铜对方启不履暖行或塌未能朗正确疼履行牛合同真所规按定的调义务阀或未附能保作证承耳诺的旬合同猾条件作实现付而遭牙受损殃失，黑向对朴方提沿出补负偿要咳求。闷索赔向一般农是承昂包人配向发爪包人弄提出项的。常见菌索赔塌的主婚要起狭因：1）合斑同文万件引混起的族（如泳图纸出和工卡程量监表中膏错误厚的描让述）2）工敲程施否工方脸面（检如设筹计变径更和址工程啦质量死要求糠变更大引起蒙的）3）关恒于价捷款方掘面（涨如拖钉延支适付进桶度款雾）4）工想期引呆起的姨（延沈误工涂期损袖失等跌）5）特妹殊风构险和谁人力节不可疑抗拒耐（指拌战争怒、革模命、寺内战丢等）6）工挣程暂杨挺、伴中止拆合同戏。（2）反索吗赔：是相之对索霸赔而贩言，蔽是对册提出潜索赔烧的一稀方的筹反驳裁。通饭常反谷索赔鉴主要纺是相旷对索按赔而桨言，返是对朝提出汉索赔苍一方孝的反爽驳。态通常坑反索樱赔主勤要是池指发忆包人来向承育包人嫂的反牧索赔很。常见佛反索闲赔的妄主要缠理由携：1）工躁程质造量缺钉陷2）拖阴延工妻期3）保抚留金戏的4）发散包方铃其他适损失理。3.变更生管理（1）设酒计和冒工程抵变更嗓的主战要内逝容：1）由百于设观计单勉位图盾纸错春、漏菜、碰畅、缺隆，导崇致发渗生做棕法变逼动、刘材料痛代换约、纠泉正施河工图飘中的滩失误说或其资它变嫁更事恼项。2）由补于设访计部奸门改菠变建膀设标松准、肾结构愈功能酬、使肚用功溪能、硬增减裂工程圣内容牵，导矿致发构生做霸法变讲动、陕材料忆代换沟或其车它变框更事佩项。3）由戴于工富程部界门、砖监理铁、施书工单尾位采漏用新藏工艺麻、新界材料计或其时它技烫术措伐施等窄，导制致发酱生做细法变艳动、楼材料扩代换威或其吩它变盈更事灰项。4）由贪于销衰售部在门、凝业主驻要求弄提出闪变更比，导司致发灾生做寺法变姜更、屈材料羡代换勾或其充它变倒更事灵项。（2）变茎更管短理的窜主要套措施誉：我们竭只担隔心二妻种设遥计变代更，斜重点犯控制盆。◆第阶一种幻玉：是倒福退的渠设计结变更瞒，现懒场已拍经施级工了欠，因窝变更乒滞后分出现纱重复邮施工未的浪皮费铅。◆第个二种系：设计母变更孙涉及倡的内没容，挺其计禾价方穷式在个合同压中没他有约烫定（惜比如犹：主语材变笑了、坛施工称工艺欧变了尊），滥只能言以独送家协说商议煤价方促式确吃定价冠格，走房地蜓产企扔业的演工程朗成本蝇管理“货戒比三筹家”的优泻势失筐效，辱必然位会带颗来成枝本的修增加识。◆对精于常您规设咽计变烦更涉解及的狗内容笨：其计损价方促式在唇合同衔中有叹约定划，不湿用吵漫架，临按合更同计础算沙。对拼于这励种设笼计变霜更带秩来的女工程益成本酷的增如减，燃不论奇其是树设计状缺陷督或设果计错危误引扣起的益，还愧是营狱销引势起的顾，都敬是该勿花的转钱或嚷是不夜该花狡的钱。4、现钢场签疼证管驼理（1）现搂场签弦证的巧主要挡内容泥：1）在施宜工过构程中怠出现圈的各昼种技然术措港施处鹿理，冒以及依由于卖施工泄条件帝变化洞、地起下状汁况（站土质漏、地铅下水挖、构汽筑物催及管制线）雁变化枕，导佣致发怪生增委减工歌程量姨，材辜料代原换或昂其它林变更失事项袄。2）由都于设计价变更东引起株的合拦同出或现漏狡项及政招标搅文件晴说明孟不清缝引起欧的措颤施费悠等签迎证。3）由迟于技森术措梢施和豪施工额质量圾标准玩不清渡晰及难场地困移交蹈责任困不清徐引起赢的(场地侨硬化促、夜晨间施程工噪撕音污航染等)规费友等签炮证。4）由边于主之材、掏主要俱工艺闷改变柏，但贿已经新做了苹施工碌样板系而引俊起的习变相型的索熟赔签性证。5）由敢于事包后设婶计变鹅更导晌致的昨返工执和技寨术处激理措勿施等绵工程晌签证吸。根据揭上述制，影室响现期场签续证的驴罪魁愉祸首站：——现场并条件贞及地漠质情送况与却预计挪发生丝式变化其。——合同项出现盐漏洞寄。——设计再变更冤。（2）控闸制现先场签萄证的屑原则——避免与签证廊，减即少签君证，箩规范凑签证棉。（3）减眨少因应为合祖同不液完善调而引秀起的败签证——工程螺范围刑划分亿不清纠楚、茫不具丽体，传为承础建单星位索斥赔提点供了庙机会馋，导法致工安程签脸证难涝以控遣制。——工程易量清旺单说为明不妨够详巩细，拉容易膛引起构签证仗。——付款奖条件很与形初象进嘱度或哨完成页工程执量的区关系则不清爹不楚央，增青加了怕工程化管理礼协调罩难度格。——工程假技术钳要求趋或工安程质哨量要库求不旬具体渣明确瞒，无狱法保脆证差据异化张产品督的品杠质。（4）减论少因清为措寒施费冤约定属不明城确而界引起判签证1）施百工措朋施费烦含义锅：投涉标人胃完成松本招舍标工搞程所亡需要光的技酬术、呀生活养、安陈全等超方面旱的非糟工程仰实体蜓项目命全部野费用年，并瓣已经零充分耀考虑耽了招猴标文垮件的午施工叙管理尸及技铲术要控求。2）控词制原题则：舞在招锄标中眉明确申“施山工措刺施费料用包中干”影施工销措施厉费包换干原落则：投标瞎措施沉项目浩清单劈燕未填却写部首分，条视为鬼已包笼含在伟工程态量清迅单的烦其他垃费用课中，棕措施阳项目栋投标烦报价歪包干像考虑做，结与算时旧除合糠同规寸定外爬不做黄调整铜。设计薪变更埋及签鼻证工胸程中棵，发旱生的遭措施帅费用去亦由闭投标慈人在朋报价脱表中布包干休考虑伍。（5）签禁证的猎具体俩管理禾办法籍：1）一铜单一梦算原茫则：壶一个网设计斜变更剩及签袄证单复应编渔制一晓份结俯算单业，且陡对应烛一项驼内容硬；2）一垫月一境汇总乎原则咸：每辣月汇睡总已宾完工施的变停更签怎证费句用，转反映素在项仁目动群态成靠本中拐；3）完斥工确怎认原爷则：央当设廊计变并更及蛾现场扬签证第完工丽后，炼尽快税完成劝签字重确认隆，如孩属隐嗽蔽工让程，精必须诱在其夹覆盖醉之前门签字斯确认茧；4）原戴件结宴算原野则：愈设计仆变更犯及现涂场签颠证的碎结算农必须由要有尚齐备从的、弊有效著的原紧件作纺为结牧算的荷依据慎；5）时怎间限翁制原揭则：贫设计盾变更脚、签续证都监应先腐立项写后实任施。椒若有冒特殊粗情况膜，请漆示主若管领言导同兰意后析实施尘，但考事后喉补填痒报变枪更、版签证盆单；6）存录档原柔则：剩变更始、签握证所迟有文张件必兴须存梁档。称原则纸上不向允许阵发生灿人工疲签证件。(三)施工束环节旅成本柏控制假的主艰要措路施1、设斗计变点更控制要点控制内容控制措施设计变更环节（1）变更评估①项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。②加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。③各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。（2）变更的审核签认①根据变更原因将设计变更分类，不同类别按相应的审核签认流程进行。②设计变更通知单。③变更必须有设计单位、规划设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。2、现仁场签抚证控制要点控制内容控制措施施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认严格按照合同中约定的条款执行。（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。（3）签证的工程量①认真核对签证的工程量准确。②签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。（4）签证的审批①施工洽商通知单。②必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。（5）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。3、图除纸审立核控制要点控制内容控制措施

审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审①图纸多层次会审、会签及审批制度。②