房地产与房地产业概述

房

地

产经济学（一）学科性质1．在整个房地产专业学科体系中，处于先导和基础的地位。2．是整个经济学科的一个相对独立的分支体系。3．是一门应用性质的经济学，属于实证经济学的范畴。（二）研究对象以房地产资源的合理利用与分配，对资源利用过程中人与人的权益关系的调解，以及房地产业的运行规律、房地产业与国民经济的相互关系及其调控体系作为自己的研究对象。房

地

产经济学（三）研究内容1.房地产经济的基本理论：包括产权理论、地租理论、地价理论、房地产周期理论等。2.房地产经济活动及其运行的基本规律和相关关系。包括：房地产市场运行规律、房地产业经济活动基本规律、资金运行规律、以及房地产产权关系、市场供求关系、收益分配关系等。3.房地产运行的制度保障与政策环境，包括土地制度、住房制度、房地产产权制度、以及配套的金融、税收、价格、市场政策等。（四）研究方法1．理论分析和实践分析相结合2．宏观分析和微观分析相结合3．定性分析与定量分析相结合4．规范分析和实证分析相结合第1章：房地产与

房地产业

概述（一）房地产

1、概念界定

2、房地产特性

3、房地产类型（二）房地产业概述

1、产业类别

2、涵盖的经济活动3、房地产业特性

4、房地产业的功能定位

房地

产概念界

定（1）教材：房产与地产的统称，包括建筑在土地上的各种房屋，和一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。（2）王文群：“房地产的内涵可有狭义与广义之分，从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分（如花园、假山等）。从广义上讲，房地产是指土地、构建物及其所附带的各种权利与契约。”（3）谢经荣：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。（4）台湾民法（谢经荣）：在台湾省法律上，房地产被称为不动产。台湾“民法”第六十条规定：“称不动产者，谓土地及定着物。不动产制产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”不动产是土地和其定着物的合称。（5）美国：不动产是指土地及其上部的永久性建筑物，以及基础设施和诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或利益，在法律上称为不动产。这个定义将水、矿藏等都纳入到不动产范畴，是同美国的土地产权概念相联系的，这是一个很宽的概念。在我国则不应包括这些。（6）曹振良：房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。根据房屋建筑的不同，可以分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。房地产特性（1）自然特性☆位置的固定性☆异质性☆数量的有限性☆利用的耐久性（2）经济特性☆高资本价值性（价值的高昂性）☆适应物价变动的缓慢性☆效用的多层次性☆外部性（相互影响性）☆土地供给的稀缺性☆土地投资收益的递减性☆土地所有权的垄断性☆难以变现性☆用途变更的困难性（3）社会特性☆利用中的社会效应☆美学价值☆心理效应（4）法律属性☆不动产权益☆产权的重要性☆产权可分割性和权能的流动性☆受政策影响性房

地

产

类

型（1）按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合等10类；北京市最新基准地价中将土地用途归为四大类：商业、居住、工业、综合。（2）按房地产实物形态分类

（3）按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房等；（4）按房地产权属关系分类：国有房产，集体所有房产，私有房产，联营企业房产，股份制公司房产，港、澳、台投资建造、购买的房产，涉外房产等。按房地产实物形态分类按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、木结构和其他结构。按建筑层数：以住宅为例，可分为：低层住宅(3层以下)、多层住宅(4～6层以下)、小高层住宅(7—9层以下)、高层住宅(10～30层以下)、超高层住宅(30层以上)。按建筑物的建筑标准：高级(豪华)、中等、普通标准的房地产。按建筑物的新旧程度：新建(增量)房地产、旧有。房地

产业

产业类别

1（1）国际标准产业分类法。联合国1986年修正的《全部经济活动产业分类的国际法》。（2）美国、加拿大、日本、香港等地划分定位。美国：全部产业划分为十大类，房地产业为第七类，包含两个小类，进一步又为五个子行业，即房地产经营(除去开发商)和租赁房屋经纪人；拍卖商品和管理者；房地产权服务公司；小区规划分类和开发；自建自卖的建筑商。加拿大：房地产业划为第九类。包括：各类房地产(住宅与非住宅)经营商；各类房地产租赁机构；房地产买卖代理机构、代理商和经纪人；房地产评估、房地产管理商；房地产与保险结合的业务机构；房地产与担保、保险、法律事务相结合的业务机构等。香港：对国民经济产业活动分类与联合国的产业分类基本相同。香港的房地产业包括“地产业”和“楼宇业权”两个方面。日本：产业类别较为模糊。1949年10月颁布的产业分类法、1987年日本政府经济企划厅新的产业分类法中房地产业属于建筑业和不动产业的哪一类不是很明确。房地产业产业类别2（3）我国：2003年5月国家统计局新的《三次产业划分规定》：第一产业包括农、林、牧、渔业。第二产业包括采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业、建筑业。第三产业包括除第一、二产业以外的其他行业，具体：交通运输、仓储和邮政信息传输、计算机服务和软件业；批发和零售业；住宿和餐饮业；金融业；房地产租赁和商务服务业；科学研究、技术服务和地质勘查业；水利、环境和公共设施管理业；居民服务和其他服务业；教育、卫生、社会保障和社会福利业；文化、体育和娱乐业；公共管理和社会组织；国际组织等。

综上，在我国，房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。

房地产业涵盖的经济活动主要包括以下内容：土地开发和再开发；房屋开发和建设；地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；·房地产经营，包括房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；·房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等房地产业特性区域差异大、级差收益明显高度综合性和高度关联性高投资、高收益、高风险对国家政策和法律制度具有很强的依赖性关系到社会和政局的稳定房地浅产久业蔽的功能喘定位（1搞）基础所性产次业（2子）先导轿性产吧业（3侄）支柱淹性产彻业①对出国民避经济再的贡娃献突锈出。②较趟大的摇市场私发展苹空间嚼和增北长潜难力。③符唱合产迅业结矿构演艘进方招向，宾有利袍于产改业结茅构优轧化注意茄：在声我国只现阶芽段，橡房地神产业死既是流基础出产业些和先秒导型丸产业之，又方是支用柱产治业。损但是初房地篇产业鹿作为习基础徐性和煤先导般性产库业，恭是长双期的牢或永叠久性徒的；右而作枣为支雹柱产犁业一亏般来编说，壁是相挣对的膏，是纲有条度件的界，只乖是存辜在于咽一个驼时期驴，通桌常只锐存在无于一趁个国镇家经固济起劝飞到捞经济跃发展拦相对柏成熟趟后的侧一个贱时期谣内。基础筝性产姨业①房贡地产底业是胡一切幅产业纲部门督不可吼缺少析的物份质空靠间条蓄件②是切社会榨劳动剂力生据产和两素质转提高犬的先歼决条滴件③是辆城市蓄经济努建设渡的重堵要物角质基柴础④是箱国民麦经济漏积累炭资金菜的重朽要来舌源⑤对伴国民绒经济称发展胸具有筐稳定话而长罪远的解作用⑥有案利于唯培育枯和完踢善社粮会主堂义市揭场体罗系先导蓬性产陡业①产围业链比长，跃关联糕度大②有小利于编高新蓝技术榆的应见用和先扩散③资践本和景劳动馆密集坐型产流业，庄创造快就业俱机会④各梯行业灯发展警均以灿房地杰产业望的发季展为逐前提仆条件房地排产业姐与国芒民经请济房地赌产业项在国趴民经蛮济中溜占据讯举足乞轻重顽的地饮位第三悄产业亿；20漠04年房勾地产狗开发掉投资13答15拨8亿元住，社福会固疏定资晶产投拼资70月07辱3亿元樱，占18耕.8候%；GD显P为13况.6万亿驱，占GD匙P比例访接近10很%房地腥产业炊对相骂关产起业有闸很强帜的带绞动作纺用投资忽效应疏系数建、消渔费系还数总宰和为2；有银利促臂进建存筑业羊等几娱十个愚行业斤发展房地货产业厘周期泛与国元民经肃济周巡寿期紧听密相粒连我国垂房地役产业增从19座98年开樱始进炎入第铃二轮虽房地掩产周季期的朋迅速午发展栏期房地落产业活发展印潜力岂巨大未来30年内劣房地匆产业古将迅亿速发杆展20植04年我崇国人哲均GD抬P1装29光0美元陡，经阳济的删高速桨发展惭将带猛动房谁地产除业发柄展城镇杀居民者住宅椒需求织量增射大20绝03年底赴城镇美人均麻住房杯面积23窄.7平方捉米，值预计20抵20年达绩到35平方号米，棒每年轮新增3.滩5亿平译方米城市击化进鸽程需极要房衫地产纠业的乏有力勒支撑20恒03年我厕国城批市化织率40巡寿.5尼%，城算镇人类口5.移2亿，20做50年76脑%，城含镇人卖口10亿以差上房地杨产服茶务行纹业将姻迅速鉴发展开发延咨询毯、房英地产锈中介讯、物泽业管抽理、浓规划慢设计蔬、金争融服场务等百行业局需要倚大量棋人才房地冶产业芒社会蛙影响姥力越保来越法大（闪八个展热点美）销售括热点20裳04年商恰品房屡销售10网37殖6亿元蜻，增马长30枕%投资况热点20调04年房染地产绝投资13帆15防8亿元森，增伯长28妥.1劝%信贷批热点房地义产抵佣押贷赵款不递良率洪仅为0.吐3%经济和热点带动芬相关度产业共发展炎销售佩额接茂近投