包头项目商业地产定位报告

包头项目商业定位报告www.bj-tofi.com目录

1.项目定位分析

2.项目SOWOT分析

3.包头有什么？缺什么？

4.我们这个项目能做什么？

5.项目定位www.bj-tofi.com项目定位的分析城市商业区域分析地块条件1、包头商圈分布2、包头零售市场3、包头商业特点4、商业零售发展5、餐饮娱乐市场1、城市经济概况2、城市消费状况3、城市产业状况1、地理位置2、地块交通3、地块形状及面积1、区域经济2、区域人口3、区域消费潜力4、区域商业特征5、区域商业网点6、区域主力品牌城市经济www.bj-tofi.com项目定位分析城市经济2006年全年生产总值突破1000亿元，全市实现生产总值1010.1亿元，比上年增长18.5%。目前包头市的经济总量继续稳居自治区各盟市之首，成为自治区第一个GDP超千亿元的盟市。2006年我市城镇居民人均可支配收入可达到15211元，比上年增长15%；全年农牧民人均纯收入为5338元，比上年增长14.4%。2006年全年社会消费品零售总额实现349.4亿元，比上年增长15.5%。2006年第一产业经济运行良好，完成增加值35.1亿元，增长7%。第二产业经济增势强劲，完成增加值547.5亿元，增长21.3%。第三产业运行平稳，重点领域亮点增多。第三产业完成增加值427.5亿元，增长16.1%，占全市生产总值的比重达42.3％。城市经济概况城市消费状况城市产业况状www.bj-tofi.com项目定位的分析城市中心商圈城市副中心商圈城市区域商圈包头商圈分布

包头市由一个城市中心商圈和一个城市副中心商圈及一个城市区域商圈构成，分别为昆区核心商圈和青山区、东河区城市区域商圈；项目处在城市幅商业圈——青山商圈核心区位。城市商业www.bj-tofi.com城市商业包头零售市场

包头零售市场目前主要有以包百为代表的传统百货和王府井为代表的现代百货及以北京华联为代表的超市业态和苏宁国美为代表的专业店业态主导零售商业市场，市场业态较为单一，商业发展空间巨大。项目定位的分析传统百货的特点：品类繁杂，信息化落后，物业陈旧、品牌力度较弱，店铺装修档次较低，服务方式单一，管理模式落后。现代百货的特征：极强的品牌集合力、时尚度极高商品、精准的消费定位、良好的购物环境、现代化的信息管理，个性突出的店铺形象、优秀的服务质量、先进的管理模式。www.bj-tofi.com项目定位的分析城市商业包头商业特点包头商业商圈特征明显。昆区城市中心商业圈的商业面积已超过60万平米，形成“田”形分布，是包头商业的发源地，包头人民购物休闲消费首选出处；是全市人民心目中的传统百货商圈。包罗有高中低各档次经营的百货、超市、市场、步行步、专业店、餐饮、娱乐、休闲等商业业态。结论：昆区商业圈依托包钢集团及城市商务区和周边高密度的居住人口为商业载体，得以长足发展。昆区商业圈内商业大部分物业设置陈旧，经营管理手段落后及重复的商业定位，导致部分商业经营不善甚至歇业。www.bj-tofi.com包百大楼王府井包百时代泰富百货金荣商厦为一百货东方明珠www.bj-tofi.com城市商业包头商业特点青山区商圈核心主要由文化路和幸福路形成的“十”形状，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈，主要商业业态有、百货、超市、专业店及餐饮、娱乐业态。主要商业由娜琳步行街中五个主体小品串连沿街店铺和原青一百集聚而成，以原市公交运输总公司为人流载体，形成的区域消费圈。结论：青山商圈是仅次于昆区商圈的第二大商圈，是政府十一五期间重点打造建设的商圈，商业开发潜力巨大。商圈内目前经营的主要商业业态的经营品类、经营方式和经营定位上大完全雷同。随着现代化百货王府井、北京华联超市、国际会员百货ATIT的入驻和娜琳商厦向现代化商业的转形及神华开发的青山一百的高档名品定位，和贵司大型商业项目的开发，势必使青山商圈象高档时尚商圈的方向发展。项目定位的分析www.bj-tofi.com项目定位的分析同利家电九星国际包百青山超市神华青山一百彩虹超市宝林商厦王府井娜琳商厦北京华联娜琳步行街www.bj-tofi.com项目定位的分析城市商业商业零售发展结论：昆区商业圈在城市快速发展的情况下，传统的百货业态已不能符合城市居民物质消费需求，现代百货在商圈内逐渐取代传统商业，商圈正处在积极转型，向着潮流商圈的发展方向推进。未来的青山商圈将一个集合国际国内主力商家和国内、国际一二线品牌商品的时尚休闲消费圈。据官方资料显示，包头2005年的销售总额是290亿元，2006年达到340亿元。2006年，包头零售市场上的需求量位居近10年的榜首，由此来看，在今后的几年中，零售市场将继续以迅猛的态势占领市场份额，零售市场的竞争必将进入前所未有的白热化阶段。随着消费需求的转变，以价格战为主的竞争形式将被更加人性化的多功能营销形式所替代。今后包头零售业的格局应该会随着外埠资金的进驻逐步发生变化，趋于更加合理。

www.bj-tofi.com项目定位的分析城市商业餐饮娱乐消费市场包头市的餐饮娱乐市场极其繁荣，主要以经营中高档次的为主，而在城市商业圈内的方便和满足购物、休闲人士消费的餐饮如美食街、小吃街、特色休闲餐饮极少，但已被商家们开始重视。而满足大众休闲娱乐消费的场更是在商圈中少见，且设施陈旧、经营档次低下，环境恶劣，除节假日外经营极为萧条。www.bj-tofi.com项目定位的分析区域分析区域经济官方数据显示自2004年全区GDP平均增速为24.27%，财政收入平均增速为11.53%，人均可支配收入平均增速为10.14%。

区域人口青山区面积５４平方公里，由２５个民族构成。区内设有８个街道办事处，１２６个居民委员会，人口３9万。

区域消费潜力青山区城镇居民人均可支配收入实现15000元。

区域商业特征第三产业中，批发和零售业、住宿和餐饮业、房地产开发、文化体育娱乐等行业发展迅速，投资比重由2004年的23.6%提升为46.2%。

区域商业网点项目区域商圈营业面积在1000㎡以上的在营商业网点8家、在建及待开业项目共3家商业面积超过去15万㎡。4个服装市场、1个家居广场、1个数码区域主力品牌www.bj-tofi.com区域分析区域商业网点项目区域商圈营业面积在1000㎡以上的在营商业网点8家、在建及待开业项目共3家商业面积超过去15万㎡。项目定位的分析文化路幸福路科学路步行街九星国际包百青山超市神华青山一百宝林商厦北京华联王府井娜琳商厦同利家电本案彩虹超市彩虹超市凯莱购物中心向阳市场幸福商城红房子百丽广场如家快捷大福林www.bj-tofi.com区域分析区域主力品牌项目定位的分析青山包百超市彩虹超市青山一百同利家电九星国际www.bj-tofi.com项目定位的分析地块条件地理位置项目地处幸福路与文化路两条城市主干道的交汇处，是商圈中心的核心地段。地块形状及面积地块三面临街，其中文化路迎街面达200米，幸福路和光荣道迎街面130米，地块面积26000㎡。www.bj-tofi.com项目定位的分析地块条件地块交通项目所在位置是原市公交运输总公司，是城市公共交通的重要交通枢扭，东接东河区，西连昆都伦区。交通四通八达。机场火车东站包头站商圈呼包高速公路本案www.bj-tofi.com项目SOWOT分析弱势content機會content威脅content優勢contentwww.bj-tofi.com项目SOWOT分析S1：青山商圈是包头是新城市建设中重点规划的商业新区，政府倾心打造的时尚消费圈；S2：项目地处青山商圈核心地块，座守城市中心的地王之位，地段决定财富；S3：交通便捷，四通八达，公共交通成为项目重要交通；S4：地块周边新兴商业导入，年轻化、时尚化为主要商业特点；S5：项目周边形成的住宅小区较多，人口密集；S6：地块周边商业特点显著，其中沿街马路市场多大近十条；S7：项目商圈过去商业基础薄弱，给商圈新规建设划带来便利；S8：先规划、后建设，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营；S9：近24万平方米左右的建筑规模，是项目功能齐全可互动发展；S10：国际化的运作模式，使本项目赢得更多的市场机会；S11：开发商雄厚的资金实力和与零售巨头的捆绑模式，确保项目开发成功。优势www.bj-tofi.com基础优势开发商优势为项目基础优势相对优势区域优势和区域规划优势为项目相对优势绝对优势地块优势和交通优势是项目决定优势项目SOWOT分析优势分析www.bj-tofi.com项目SOWOT分析弱勢W1：青山区商业基础落后，商业运营环境较差；W2：青山区的旅游和商业资源匮乏，商业氛围较差；W3：项目周边城镇环境较差；W4：项目周边的杂乱的马路市场，对项目的区域的商业环境有很大的副面影响；W5：项目连接城市中心商圈的过渡区域商业氛围冷清；W6：区域内新近开发的商业项目都先于我项目投入运营，给我项目的带来况争压力；W7：项目所在区域新近一发的商业项目体量大，单凭青山区消费人口不足以支撑；W8：本项目规划为城市副中心、但道路等城市基础配套偏低；W9：非城市副商务中心的规划，使本项目的商务物业的经营变得困难；www.bj-tofi.com项目SOWOT分析弱勢分析共同的弱势商圈商业氛围差和商业基础薄弱是大家共同面临的问题独有的弱势新近开发的商业对项目的竞争是项目独有的必须克服的问题www.bj-tofi.com机会项目SOWOT分析O1：充分发挥项目的地块优势，同时克服地块的弱势是本项目的机会；O2：克服近邻新建项目对本项目的冲击是本项目的机会；O3：发挥项目的规模优势，提升项目立意，克服项目的区位弱势是本项目的发展机会；O4：改善项目环境，成为包头新的休闲、购物中心是本项目的机会；O5：包头产业及商业的新一轮升级，为本项目带来发展的机会；

www.bj-tofi.com项目SOWOT分析威胁T1：项目的容积率高，直接威胁着项目的品质；T2：项目特殊的区位，整体定位成为项目成功与否的关键；T3：项目的规模宏大，能否保证完整的资金链是项目能否正常开发的关键；T4：本项目属于城市建筑综合体，招商成功和组建优秀的管理团队是本项目开发前必须解决的问题；www.bj-tofi.com包头有什么？包头缺什么？包头现在有什么？包头将要有什么？包头究竟缺什么？中国·包头www.bj-tofi.com包头有什么？包头缺什么？包头现在有什么？包头有年产钢、铁各500万吨、钢材350万吨以上的生产能力，年销售收入近200亿元、利润约15亿元，响誉国际的“包头钢铁集团”；包头有年实现销售收入近30亿元，有着“世界稀土之都”美称的稀土工业；包头有全市243万的人口，其中城镇人口160万；包头有年社会消费品零售总额达213亿元消费能力；包头年有年GDP突破1100亿元国民生产总值和人均可支配收达15000元消费支出；包头有钢铁路、文化路、东河3大商业圈；包头有包钢、娜琳、松梅、八一等5条商业步行街，包头有近100万㎡人均0.63㎡商业面积;www.bj-tofi.com包头有什么？包头缺什么？包头现在有什么？包头有总建筑面积6.3万㎡，神华国际城shoppingMall和营业面积2.8万㎡的包头市经营规模最大的现代化百货商场王府井百货；包头有北京华联超市、国美、苏宁等全国连锁的专业店业态；包头有营业面积4万㎡年商品销售额3亿多元的包头百货公司；包头有商业面积6万㎡集家居、数码、通讯、家电四大主题为一体的九星国际广场；包头有“雅格斯丹、纪梵希、宝姿、

万宝龙”等国际一线品牌；包头有占地面积41.41万㎡仿“迪斯尼乐园式”为主题园的“包头乐园”；www.bj-tofi.com包头有什么？包头缺什么？包头将来有什么？包头将由原传统的百货商业模式全面转化为现化商业模式；包头现有的一个城市商业中心将形成包括东河在内的三个城市商业中心；包头将会有两条汇集“集高级百货、购物、观光、休憩、旅游、娱乐、餐饮、社交、金融、商务等多功能于一体的”步行街；（巴黎新天地和娜琳步行街）包头将有六个以上特色功能区和商务、旅游、文化组合的综合业态；包头将会有众多国际名品入驻，包头将会……www.bj-tofi.com包头究竟缺什么？包头有什么？包头缺什么？包头缺经济发展？包头缺支柱产业？包头缺消费消费基础？包头缺现代都市百货？时尚购物中心？www.bj-tofi.com包头缺休闲中心、娱乐城？包头缺主题公园？包头缺特色美食？各地风味小吃？上海究竟缺什么……包头究竟缺什么？包头有什么？包头缺什么？www.bj-tofi.com包头究竟缺什么？包头有什么？包头缺什么？包头有经济基础却没有与经济发展配套的商业物业；包头有消费能力却没有与消费能力所匹配的商品；包头有百货有购物中心有超市却少有能提供良好购物环境满足大众消费的场；www.bj-tofi.com包头究竟缺什么？包头有什么？包头缺什么？包头有众多休闲娱乐中心却没有能为大众消费群体提供人闲娱乐品质消费好场所；包头有文明包头餐饮街却不能提供大众消费。www.bj-tofi.com我们这个项目能做什么？从市场机会来看：需要做什么？从区域位置来看：适合做什么？从地块条件来看：可以做什么？综合分析来看，我们认为能做什么？www.bj-tofi.com从包头经济发展水平、市场发展和商业业态形式来看本案可以做成购物中心——体量为5万㎡左右的时尚购物中心我们这个项目能做什么？从市场机会来看：需要做什么？从城市全局的角度上看本地块适合做成以包头中心城市标志性商业项目；www.bj-tofi.com我们这个项目能做什么？从市场机会来看：需要做什么？从包头消费者结构来看本项目适合成以外资企业为主的国际性项目从区域的商业氛围来看本项目适合作成主题性项目www.bj-tofi.com我们这个项目能做什么？从地块条件来看：需要做什么？从地块商圈上看本项目可以做成中高档的购物中心从地块业态分布上看本项目可以做成以购物、餐饮、娱乐、休闲为主的商业项目www.bj-tofi.com我们这个项目能做什么？本项目可以做成以时尚消费提升消费者生活品质的购物中心以汇集生活卖场、时尚百货、美食餐饮、时尚潮流、娱乐休闲消费一体化的时尚主题购物中心本项目可以做成浓缩城市文化，让包头人引以自豪的购物中心综合分析来看，我们认为能做什么？www.bj-tofi.com项目商业定位项目战略定位项目主题定位项目业态定位项目经营定位项目市场定位项目商圈定位项目功能定位项目服务定位项目策略定位项目形象定位项目客层定位项目业态配比www.bj-tofi.com项目定位项目战略定位——国际商业中包头商业新起点包头商业新标志www.bj-tofi.com项目定位项目主题定位——国际时尚购物中心强调时尚流行趋势；

引领时尚潮流；www.bj-tofi.com项目定位项目业态定位体现时尚流行趋势购物中