近年来房地产政策分析研究

房地产政策专题研究房地产政策出台背景房地产政策盘点云南省房地产政策盘点房地产政策小结国家宏观政策研究/房地产政策出台背景

2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境.。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上，其中房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。

2009年，刚性需求释放带动房地产业复苏，量价齐升，地产商再度活跃。分为三个阶段：年初——贯彻房地产优惠政策刺激房市；年中——加大土地供给,整顿市场秩序；年末——防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。

2010年，由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌，市场不稳定等情况，采取遏制房价上涨过快，减少投资投机性购房，进一步稳定房地产市场，减少房地产市场泡沫等措施。房地产市场从08年至今以来由萎缩转向上涨，反映了从金融危机影响房地产到目前抑制房地产市场泡沫化，促进市场稳定的一个过程，其中国家宏观调控政策是影响这一过程的重要因素国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策盘点土地政策时间措施要点2008.01.03国务院：促进节约集约用地闲置土地，特别是闲置房地产用地要征收缴增值地价2008.02.04国务院：发布土地调查条例根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查，加强土地的所有权和使用权管理2008.05.29违反土地管理规定行为处分办法土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为08年土地政策对房地产市场的影响：由于我国土地稀缺性非常明显，加之城市进程加快，外来人口的迅速增加，带动了大量针对房地产的刚性需求，土地政策的集约用地加强，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但土地管理形势依然严峻，仍有违法用地、滥占耕地等违法违纪现象，国家对土地管理力度加大。对闲置土地进行规范，打击囤地炒地的行为，促进房地产健康发展。国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策盘点契税政策时间措施要点2008.04.16对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。2008.10.09两减一免对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税2008.10.22财政部、税务总局：降低住房交易税率90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原为1.5%）。对个人销售或购买住房暂免征收印花税（0.05%）；对个人销售住房暂免征收土地增值税08年契税政策对房地产市场的影响：契税政策直接针对消费者的购买成本，影响置业者的消费预期，影响市场需求量大小，而采取税费降低等措施，从而降低交易成本，扩大内需。促进了消费，鼓励个人购房行为，促进房地产市场积极发展。国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策盘点金融政策时间措施要点金融调控政策2008.01.25央行上调准备金率准备金率由14.5%调至15%2008.03.25央行上调准备金率准备金率由15%调至15.5%2008.04.25央行上调准备金率准备金率由15.5%调至16%2008.05.20央行上调准备金率准备金率上调0.5%至16.5%2008.06.15央行上调准备金率2008年6月15日和25日分别上调0.5%调至17.5%信贷政策2008.02.04经济适用房开发贷款优惠措施出台开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内，建设项目资本金不低于项目总投资的30%2008.04.08住房和城乡建设部表：排查住房公积金违规放贷加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查，对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理2008.08.27银监会：不得向小产权房发贷款各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定金融政策信贷政策2008.09.16央行：“两率”下调贷款基准利率0.27个百分点；5年以下（含5年）货款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上货款利率下调0.09个百分点，降至5.13%2008.10.09两减一免存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税2008.10.22央行：商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点2008.11.27央行：下调存贷款基准利率下调存贷款基准利率108基点，并降准备金率1%，小型存款金融机构2%国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策盘点08年信贷政策对房地产市场的影响：由于08年9月左右金融危机的影响及房地产市场的大幅下跌，造成08年信贷政策出现了以9月份为分界点的明显特征：1——8月主要采取信贷紧缩政策，上调存款准备金，不得向小产权房发放贷款等措施，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度。9——12月主要采取积极的信贷政策，下调贷款利率，调整对近期持币观望的购房者刺激，利于恢复市场的交易量。其他政策2008.03.20证监会支持优质房地产企业上市证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。2008.06.01规范开发时限明确建设项目的开工时间、竣工时间，属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年2008.11.13住房和城乡建设部：住房和城乡建设部落实国务院决策加大廉租住房和经济适用住房建设规模；稳定房地产市场和规范市场秩序国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策盘点08年其他政策对房地产市场的影响：鼓励优质房地产企业做强做大，同时需要明确开发时间，加强市场监管，不允许进行囤地炒地等行为，并加大保障性住房的建设成为房产政策中的重要一个部分，促进房地产市场稳定，增加市场信心。国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策分析政府政策出台预期：08年9月以前由于股市及房地产的火爆，政府采取抑制房地产市场的一些政策，希望抑制房地产市场泡沫的产生，减少囤地炒地、投资投机购房的行为。但在金融危机的影响下，调控政策于9月份转型，政府希望政策调控趋向于减小危机对房市的影响，实施了法定存款准备金下调、贷款利率降低等多项措施，来刺激消费，拉动经济增长。现实情况：08年9月以前政策对房市影响比较成功，抑制了市场热度，但同样造成大量刚性需求的购房者对市场观望，对房地产求量的一个隐形储存。在金融危机的影响下，9月以后刺激政策的出台，造成大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。国家宏观政策研究/房地产政策/2008年政策总结由于我国土地资源稀缺性明显的特点，加之城市化进程加快，刚性需求增大等情况也造成房地产市场在金融危机后下跌幅度较之其他行业偏小，弹性强于其他行业，实体经济快速衰退，地产政策刺激幅度较为显著，导致在股市及产业的资金悄然流向房地产市场，而市场涌现出大量购买客户，置业目的也由最开始的以居住转向居住兼投资或者纯投资由于股市的下跌及金融危机的爆发后，导致开发商放缓了步伐，大量房源供应减少，同时购房者大多持观望态度，导致房地产市场需求量存量加大。08年9月房地产政策发生明显转折，促进市场积极发展，刚性需求得到释放土地、契税及信贷政策在8月前的紧缩主要以促进市场稳定为目的，9月后的积极政策推动房地产成为金融危机下我国经济的增长点，也承载了大量其他行业的资金注入，造成产业的投资大量减少，也为09年房地产过热及投机投资性购房的泡沫产生埋下伏笔国家宏观政策研究/房地产政策/2009年政策盘点土地政策时间措施要点2009.02.01建立经营权流转市场进一步提出建立健全土地承包经营权流转市场2009.03.24颁布《新土地管理法》农村宅基地职能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不再适用范围，集体土地的抵押和流转也受到一定程度限制2009.08.10进一步落实工业用地出让制度明确政策，合理选择工业用地招标拍卖挂牌出让方;严格限定协议范围，规范工业用地协议出让;强化执法监察，严格执行工业用地出让制度

2009.09.01严格建设用地管理、促进批而未用土地利用对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用，要求地方政府加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象2009.09.26促进节约集约用地强调闲置土地处置办法，对闲置土地征收增值地价。促进节约集约用地，提高土地利用率2009.11.10国土部、发改委：限制用地规定商品住宅用地的宗地出让面积不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不超过20公顷2009.12.17加强土地出让收支管理分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首付不得低于全部土地出让款的50%，如果开发商拖欠土地出让价款，不得参与新的土地出让交易09年土地政策对房地产市场的影响：严格规范土地开发时限及土地出让收支，打击囤地炒地行为,促进房地产市场健康发展，同时增加土地供应量，促使土地价格平稳及有效抑制房地产价格泡沫增长。国家宏观政策研究/房地产政策/2009年政策盘点契税政策时间措施要点2009.04.23房地产蓝皮书建议对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资源持有调节税，其中：国家认定标准一下的自住房及租赁性住房给予减免2009.04.30提高“两高一资”资本金比例对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，降低商品住房等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例2009.05个人无偿受赠房屋个人所得税需要按照20%的税率缴纳个人所得税2009.05.12国税总局：加强土地增值税征收管理加强开发企业的土地增值税征收管理，制定《土地增值税清算管理规程》2009.05.25国务院：建立财税体制财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部深化房地产税制改革，研究开征物业税2009.12.09国务院：个人住房转让营业税个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；其他住房消费政策继续实施2009.12.22营业税减免5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收09年契税政策对房地产市场的影响：维护房地产市场的稳定，契税的降低刺激购房消费，减少交易成本，但仍然以促进市场稳定为主国家宏观政策研究/房地产政策/2009年政策盘点金融政策时间措施要点信贷政策2009.01.03房贷利率优惠政策08.10.27前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率2009.03.05支持居民购买自住型和改善型住房支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对复合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策2009.04.12非改善型二套房贷，首付四成对其他贷款购买第二套及以上住房，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险确定，贷款首付至少四成2009.05.06加大金融金融支持，保证货币信贷总量保持货币政策的连续性及稳定性，加大金融支持经济发展力度，保证货币信贷总量满足经济发展需要2009.06.19银监会：加强按揭贷款风险管理支持首套自住房的贷款需求，遵守二套房贷的政策，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数2009.06.26加强信贷风险管理密切监测房地产价格波动，展开压力测试，动态评估房地产信贷风险，加强信贷管理2009.07.17银监会：执行二套房首付比例和贷款利率执行二套房标准，住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，执行面谈、面签制度2009.07.30流动资金贷款管理加强流动资金贷款审慎经营管理，促进流动资金贷款发展，纺织流动资金贷款挪用行为2009.10.20贷款利率按照五年期个人住房公积金贷款利率上浮10%将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房，贷款利率按照五年期以