深圳某大型综合体项目提案

****推广策略

第一部分区域篇第二部分市场篇第三部分创作篇第四部分执行篇目录假日酒店乔治西顿希尔顿酒店迪卡侬、富森美家宜家家居深圳茂业集团高端商业及酒店中航时尚购物中心及酒店海洋乐园歌剧院1、区域优势：依据规划天府新城的城市建设定位：科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。依据规划高新区将通过10个国际化载体的打造，率先实现天府新城国际化。10个以上五星级酒店，修有人造沙滩的海洋馆，还有约1800座歌剧院、2万平米的现代艺术馆，未来的城南将充满时尚。新城将以总部商务园、金融后台园、企业总部园、创新孵化园、天府新城中央公园、天府软件园后备区等6个重要特色园区为载体，打造宜业宜居的24小时“不夜城”。2、区域气质：城南作为成都市传统的“富人区”和城南国际新城的大力发展，城南高新区已成为电梯豪宅最为集中的区域。从现有的电梯豪宅分布区域上看，50%的电梯豪宅项目集中在城南高新区内；城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体。进一步增强了城南“富人区”的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。3、区域繁华：与城南建筑符号繁华都会坐标新益州广场为邻，桐梓林片区，成熟欧洲风情商业街，外籍人士常聚地。欧尚、宜家购物，享受生活方便快捷，地铁1号线2010年即将开通，出入自由，将带动区域发展。位置优势建立

第二部分：市场篇楼盘名称****湾楼盘位置高新区城南神仙树建筑形态18层电梯占地面积96亩建筑面积29.3万平方米总户数2064户面积区间80--200平方米绿化率25%容积率3物管公司中海物业物管费用1.6元/平方米****湾项目以大围合组团规划、奢尺园林景观、主流舒适居家户型、完善配置成就城南低密高尚社区。园林及规划特色户型:二室敲两厅赏一卫痛建筑斩面积:8楼2.始00米户型:二室时两厅辞一卫(有两波个赠锐送面妹积)建筑撒面积:8层2.斗00米畅销招户型项目名称面积区间推出量销售量占比均价推广卖点****湾82-120㎡1746154488.43%7800元/平米地段+品牌30蹲-4盖0有经厨济实趟力的棕城南男为其抖主力寇客群慈。内环枪改善岭居住亦环境柏的也瓦占较箭大部粪分；业主疲多为特其项凑目的圆品牌量、环丸境、盟规模橡、产日品本孔身所边打动草；客户泳来源现场余包装项目名称推广媒体版面推广主题推广内容****湾公交站牌√南三环内,神仙树现享城市繁华形象户外广告√南三环内,神仙树现享城市繁华形象楼盘名称叠翠峰楼盘位置高新区桐梓林南，站华路北（法国欧尚斜对面）建筑形态酒店式精装公寓占地面积占地20.8亩，建筑面积总建筑面积约6.3万㎡总户数753套精装公寓面积区间户型：45-150平绿化率25%容积率2、5物管公司广州宁骏物管费用3.8元/平方米面积区间推出量占比均价推广卖点45-150㎡75357.24%9500元/平米地段+精装叠翠据峰推广跳表现推广缓表现楼盘名称和记黄埔南城都汇楼盘位置南城都汇位于高新区站华路至南三环路外侧建筑形态16层高层占地面积1980亩建筑面积面积约250万平方米总户数15000户面积区间80--200平米绿化率45%容积率1.89物管公司家利物业物管费用2.0元/平方米和记含黄埔缎南城奸都汇推广盖表现项目名称项目基础数据项目卖点诉求定位推广语****湾高新区神仙树片区，占地96亩，建筑面积29.3万平方米，2064户，18层电梯，容积率3.住，主力户型80-120平米，均价7800元/平米。1、中海品牌、老城南地段、据守紫荆、神仙树、国际城南三大顶级商圈资源交汇中心。2、国际：新会展中心形成国际交流强力磁场、五国领事区同时规划布局3、科技：天府软件园、高新孵化园领衔西南科技革新，世500强企业早已纷沓展位。交通：五纵三横的立体交通网、2010年地铁1号线全面竣工使用，赋予城南经济生活双收益。4、生活：商业、农贸、教育医疗一并规划，区域统筹日益完善成熟。5、生态：城南第一配套市政公园的新益州公园即将开园、众多市政规划生态绿化带。南三环内，神仙树现享城市繁华叠翠峰高新区桐梓林南站华北路，735套酒店式精装公寓，占地20.8亩，建筑面积6.3万平米，户型区间45-150平米，均价9500元/平米1、铂金价值体系:国际城南，海阔世界级租客（世界500强汇集，外商企业500余家，国际会展，7、8坐五星级酒店，5、6个市政公园，近10个国际商业中心，歌剧院、海洋公园已印证了国际城南的地位。2、国际独立式公寓六大创新，引航成都：首创国际独立式公寓升级五星酒店，定制精装豪配，自然交互园林，双景公园优享自然，五星级翡翠精英会所，五星级服务私人保密机制。3、铂金价值体系：地铁上盖，未来5年将增值三成，衔接桐梓林与国际城南CBD，扼守地铁1号线新益州站口。合景泰富，成都，城南1号作品南城都汇南三环外侧高新区站华路，占地1980亩，占地面积约250万平方米，15000户，户型区间80-200平米，均价7600元/米1、世界500强，荣耀巨献，地铁1号线高新站配套完善2、精英教育圈，培育新生代：3所幼儿园，2所小学，1所中学.3、会所专家，4000平方米大型豪华会所。4、与新益州广场为邻，欧尚、宜家、仁和、美美九大世界级品牌汇聚购物提升生活便捷。5、桐梓林生活圈配套成熟，提升生活品味。中轴之上，大城崛起项目梯周边甜竞争闹楼盘猎卖点舍分析第三炕部分忽：创逗作篇优势S劣势W发挥优势抢占机会1、黄金地段：衔接桐梓林片区扼守国际城南CBD地段，地铁1号线、5纵三横立体交通。2、国际城南：区域认同感高，国际城南海阔世界级租客世界500强汇集，外商企业500余家，国际会展，10来个五星级酒店，5、6个市政公园，近10个国际商业中心，益州公园生态自然悠然自享，歌剧院、黄金地段投资客首选之地。2、生活配套完善：欧尚、宜家、迪卡侬、富森美家、仁和、美美等10来个商场近在咫尺、学校、银行、医疗、统一规划，配套完善。3、多元化复合型产品：面积90-120+SOHO酒店+办公=居家+投资的产品满足各种人群的需求。4、围合式规划、户户观景、小区游泳池，享受浓厚居住氛围1、本项目临三环路较近的产品，比较嘈杂，灰尘较多。2、项目建筑密度较高3、菜市场、幼儿园基本生活配套暂时缺乏1、强调项目的区域内的独特性2、强调城市繁华的生活方式；3、强调项目的产品创新特色，打动目标消4、费客群强调地铁1号线的便利性，升值地铁物业机会O威胁T1、国际城南的发展机遇2、随着区域的成熟，500强企业的进驻，周边商场的云集，潜在市场需求。3、周边中海、和记黄埔、合景泰富、蓝光等知名开发商共同开发市场4、****湾、叠翠峰均接近尾盘，区域供应量逐渐递减。5、地铁1号线2010年11月开通。将带动区域发展。宏观调控政策影响区域内同内产品的竞争1、发挥优势转化威胁；2、强调项目的内在品质拽住地铁开通时机；3、快速推进填补市场空白4、充足的周边商业资源；5、国际城南500强企业资源占据区域先发优势。项目SW赠OT分析解炮读通过截项目构地块虾的sw坡ot分析妨，与键国际末城南效城市谈核心文的稀缺大价值责地段，一惧方面伸要强陡调未泼来的国际限商圈狭居住部价值，另象一方搂面强舱调产帜品规论划与其繁华同地段作的组合稍优势，城础市繁雾华深弯处，鼓在城卵市与眯繁华捷之上内，出庆世与格入世影之间越、自嫩由切酒换；1、城榴南板顷块的摸投资+改善言居住恰需求盖人群2、成启都市巨区投妹资+改善贯居住炕需求鹊人群3、高加新区与中高写层管匹理人鸦员、蛇国际筒商圈脱生意备人4、二时、三蜘级城刑市高练收入君人群核心语利益娇：更新历换代狱的升幅级性赵购房核心少利益仰：针概对住环宅投资蔑是潜尿在需汪求，绍居住笔还是隐最重当要（织看重紧区域研价值饱及国覆际商植圈生搭活氛冶围）伙，但善关键揉是看鲜怎么咱引导家。核心雅利益括：项目允价值华（区蜻域价执值及客国际举生活挺氛围晒带来踢的高随附加逐值）本案膝的地边段价屯值及丝式产品写实质瘦（90枕-1眯20平米汤住宅奸户型衫，SO座HO酒店除及写蚕字楼悄）决定肿客群梁是以对投资盖型+自住伏的人概群，愧主要双源自颂于为这：核心狼利益纳：投资夸居住坡两相胁宜客户朽群简叙析但我章们不果建议筋将“投资”作为辉推广进的主农要调乐性，渡而是泉强调塞居住尘氛围家和居社住品虾质，在住券宅推繁出的证阶段傍，对贼项目历投资踏价值绝加以保引导跳。卖点府的再层梳理1、国与际城句南：会展稿中心吗，五钱星级慢酒店往，市炭政公绵园，半益州耽公园它、歌凳剧院惩、投资客佳首选域之地讯。2、双茄核地丽段：衔接亦桐梓搂林片贷区扼戏守国骆际城白南CB散D地段侦，地箩铁1号线眨、5纵三着横立体渡交通商。3、国售际生白活场呜：法国左欧尚特、迪异卡侬溉、瑞修典宜名家、折荷兰GT累C、富凳森美钱家、布仁和、救美美禽百货4、多雄元空克间：90榨-1泥20杰㎡莫SO阔HO酒店+办公+纯住瞧宅。暗学校姻、银渣行、巾医疗枪配套满足爽投资循和居河住。5、下涝一站谅春天条：20企10年地黎铁开艺通/开往兵春天朴的地附铁/生活旗找到膊幸福没方向关键申词解面读站在宪城市北的高坚度，眼去论千证一揪种稀挎缺。虑如王等家卫晃电影柔华丽帅背后同的深库邃，教位于侮三环屈内核缝心区犬域的扎这片沈稀缺润领域霞，印球证了降一个安城市犁不可能复制飘的发赢展历渠史。3分钟否桐梓栗林2分钟浆宜家望桐翼梓林币踞勇宜家晋领衔间城南获国际临商圈贺世煌界生章活场正如跪我们惹从项监目中欣感悟相到的尚那样咬：繁着华普跑通平桶常，攻城市券弥足垮珍贵械。我娱们以会城市拢的名搜义将呜它好项好收妈藏。地产嘴价值圾定律贴：地劳段、功地段链、地缓段、印还是地段；几乎务新城皱南的追房子洪全是巡寿在卖冈地段来，我刊们的羽地段兽又有康何独特静性？我们港的地饰段是现在，而编非未歼来，转对城遍南发取展价歇值的员透支枯！我们骆的地桌段是梨可见耐的繁杠华，当下患即能爬享受辱！城南础国际翠都会.桐梓耽林.地铁霸物业项目仔定位国际愿给生逃活带探来了抄什么眯？国际盾的包娃容、罗时尚码、魅种力、厨璀璨演、动与感、搞休闲酒、品浸质等火等特爪质，吸引蚕着关结注他自的人异，国际浆化区烤域就宜是一麻个特屋别的亮区域奋，居住适在这责个领廊域的西人都激享有舒特权乞，是掩一切道利好说的表未率我们役也就真沿着遵城市蜘的方详向，融入菌世界书，融漫入那潜别有握一番牵风情博的国铜际生肝活。**握**杯毗邻肢国际主城南悦中心赖都会宰，衔句接桐水梓林唉经典牛成熟坟住区勿，宜家魂、欧忧尚、享新加同坡凯啦德、以荷兰GT控C、苏滨宁、答深圳渠茂业刷、中飞航购物、香铂仕撒紫荆梳、伊甘藤建吐立在异此，义国际里的，遥才是现生活赔的，千在国刊际区域里楚的人节们享食受到朱的不洲仅是锐生活假圈外竞的各凶项特筐权。**衰**肿，只为为享蚁受生码活和态繁华秀而生。更有匪桐梓票林的衫繁华版生活富人采聚焦鼻群，浊商业示街来钓自米害兰的李时尚齐风潮障等等我们放将城注南国夺际的秧精华梦浓缩容在此反，我们夕将城笔市生透活的策精彩垄还原热于此约。城南租国际成商圈.生活抄春天广告米语城南加国际躺商圈嗓诠释国际灶商圈继：宜忍家、岔欧尚策、新竟加坡音凯德盖、荷踪蝶兰GT滤C、苏贯宁、群深圳疲茂业垂、中灵航购玩物、枯铂仕测紫荆溪、伊藤河建立染在此羊，精游彩国背际生坛活由溪此展锄开。国际寸商务陆：世母界50偿0强汇鸣集，锐外商围企业50绵0余家棍，国耍际会里展，10来坐故五星猾级酒砖店，蓄国际堡化载体滤的打栏造，申率先绩实现弹天府缠新城殖国际赵化。国际苗开发坦商：理来自昨于新粪加坡尤的实砌力开周发商岛。生活户春天女诠释春天首标志湿着百迷草新涝生大伟地如韵茵，烫繁花德似锦涉，鸟双语花迫香天罪，是娃向上膊的，是动小态的重，是出诗意紫，是剑色彩炕斑斓瞎的，魔春天洪对于知城市仁、区跃域、南品牌膀、消叶费者促都折丢射出西宏大的壳意义番，已艰经超愧越于马一个弊单纯众的季派节，溪成为级一种退精神胶标志倒。是正**牌**出的核筐心人至文主鸽张！第四绩部分漂：执筛行篇第一菠阶段适：导入高期（20唱10巾.3月初—2乎01研0.冬5）策略津核心待：借画国际现城南车区域萍价值决，拔碧高项傅目营屈销高朱度，帅项目绘形象捆高调具入市第一触阶段静整合克推广兆优势连建立现场宁氛围忘包装栽及导闲示（镇销售乖中心落、样睛板间剪）建立浅项目听周边祝导视社系统君，截驶流高彻新区球、站虽华路拌、南翁延线肚电梯跑豪宅柿消费标群及顺部分高端启物业令消费袋群1、高络新区误、站何华路利灯杆安旗广我告2、欧梦尚、疑宜家准户外败导视脉立牌3、交翼通指百示牌4、根撞据营百销节盗点（铸售楼括部、芬园林胃示范愤区、页样板贴间开熊放、郑开盘宏），嗓可在球宜家览、欧版尚设置炊阶段奋性落刑地户亡外行球架，芒加强邀导视乐。5、借胜时代胞晶科窝、叠捐翠峰柏、翠级屏湾蛮、誉遇峰、声城南1号、现南城袜都汇盏的宣漫传攻嫁势，够建立突项目有患效导最视系幕统，胸有效摄截流梯客户话题止方向每：全社成都块，向姥春天旅出发窜！**爸**虏，城冠南国部际商凭圈核云心，溪大势边启市1、提胶升产仆品知货名度桥：通誓过产督品推凡介会士的形点式，吩将*作**琴*产攀品信某息，广更多次更广罢泛的哪传递萍至目标隙受众默中，看吸引药更多碰公众挑的“储眼球歼”。药从而吸达到犁开盘转前销辜售的答目的药。2、提逗升品铅牌知雹名度偷：通渴过本太次活稻动的葱媒介旷报道短，提兔升社脉会公骂众对称**铸**手产品泛的关偶注度呜，扩大督品牌户知名塔度，内使更贩多目唐标客伴户和隆潜在晴客户就从此德次活加动增黎加对骨**调**千项目厉的关注，找为项壤目销幸售打附下良胃好的经公关情影响贿力。3、为旦销售闹打下辫基础湿：通姥过本叮次活美动，肉使目程标受摇众进让一步狭感受灵**斩**中的产互品内共涵，撒影响规目标槽客户须，增懒加潜茧在客厚户及筐品牌泪美誉茶度。圾最终动为销悦售打士下基婆础。4、凡朗在*旁**煌*买告房的醉客户僵均可糊享受将在富刊森美黄家、攀宜家煤、欧前尚等苏商场VI笔P打折汗卡（刺开盘诉前与因周边收各大标商家切进行乏联动脚）开盘墙前媒牧介组纵合：卖报纸贼、户程外、烫杂志约、公磁交站曲台、池短信托、网狐络、莫框架焰广告第一均阶段岭产品登推介先会活叶动核心娘报广疼：气野质篇+地段鞠篇关键狗词：筐城市究区域泰价值惧国蔬际商壮圈哭居思住氛狠围时间萝：3月起欺，开窄盘前话题押方向啄：1、**踩**魔，五闷分钟蜘国际随生活挑圈桐梓棍林——成熟培富人德区欧尚散、宜绝家、周迪卡况侬、浸富森冒美家薪和GT猫C广场——城南秀国际牺购物厦商圈两大骡生活罪圈地牙，*潜**狼*城劫南应共世而偿现。2、城南坟国际仍商圈颤核心饲居住巡寿的春西天，遥从现报在开论始桐梓包林——富人吊区成那熟地碑标区必位地铁限一号寸线，牧串联送国际船城南雅居住稍的未按来**蜂**手，大伶势呈诵现，趣实现盘未来烈的完贝美居促住。3、*签**剩*，裙引领谋国际除生活煌步行饱时代与桐泳梓林阳衔接任，生撕活品受质自值不言包而喻鹊。城南崭国际美购物宴商圈呀核心垄地，发世界第的生扰活场坐拥斗两重姓圈地膏，游飞刃在煌繁华促与繁袜华之兆上第一清阶段黄策略滚推广摇优势父建立城南婆国际牺商圈照，生苏活春允天背靠偏桐梓茅林经捐典成箭熟住晶区坐看窗国际篮城南戴未来斑繁华悦云起**甲**炮，从齐过去泊，到齐现在院，直浮至未滔来见证句城市剂半个旧世纪扔繁华嘴脉络传相承**金**板，五棋分钟扶国际恭生活脱圈无论忆在上泉海、宗北京秀、伦琴敦感受意一个识城市快的繁大华，尺选择终地铁1号线些总没瞒有错成都睬的繁琴华导保向线忠，一禽路南要下，远旖旎尾盛开**笔**荷，绽昌放1号线棒最繁碍华端从桐制梓林鼻经典组住区丑到宜骡家购运物商蜂圈你的5分钟泉生活殿圈，恋你的CB掠D区步挎行时即代城南柔国际坏商圈靠居住赖的春棉天，辟从现检在开铃始三年捐前，森宜家诵、欧雪尚选会择了贵这里两年渐前，词新加弦坡凯开德、隙荷兰GT屿C选择根了这掏里一年钟前，耳苏宁堵、深押圳茂衰业、狱中航及购物忆、铂谎仕紫垒荆、童伊藤刻选择华了这乌里当不委知道剪如何教选择瓦时不妨蚁选择欺大势股所趋作，水肺到渠艺成**久**遣，只造为繁酒华而衫生即刻饼起，很领衔菌国际炼城南疼中心淋生活第一咳阶段食形象饶推广第二翁阶段吧：开盘飞强销辰期（5月—7月）策略此核心恢：迅浇速消泥化前腐期累痛计客绳户，坦营造软热销要话题品牌粥的提妥升阶星段，2期预敬告卸，限吓量版争紧急凑状态话题访方向将：是酬时候橡了，库去春油天吧葵！桐梓劣林酿地铁剖旁IK毯EA对面暗一捡站式款生活肾社交乒区1、与老周边杠商业迁联合在欧霜尚、糖宜家古等内辱刊刊较登项捏目广蓝告，阳在人润流量毛大的茧桐梓讲林商待场派杠发项闯目资螺料或己设置题临时脱小型杜巡展锹，拓追展新附客源2、高绑新区岔企业掏专场趴推介记会与成李都高呀新区皂管委倘会合赴作，显分批仆组织故企业货客户练，开展夏小型趣项目咽推介睡会。递（尤侨其注带重内识刊杂烛志广围告）核心报物料耐：项目田楼书宋、户罪型单秤张、奋小型宁春天开礼品第二航阶段观拓展限客户落线组秋织活霞动：第三违阶段：持续垃销售逆期（20恰10年8月-1寇2月）策略滋核心说：客劈燕户线备组织宵结合龙老客类户推套广，六拉动钟客带朱客的繁力度踢，形冲成项歌目的免良好登口碑写及品倚牌形祝象，嫁根据律工程眉节点候新批话次房林源推妄出。8-蜡12月活炼动话题卵方向膀：成都殖，只备有一惧个季垫节！桐梓谅林揭地铁杰旁萝留驻龟生活福的春电天活动痒一：高新亚区企城业联船谊活迈动：保邀袭请高妹新区恩重点疤企业贴到现谈场开鄙展联