房地产开发策划流程

房地产开发策划流程房地产开发策划流程房地产项目全程策划流程（日照海景房）建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：项目投资策划项目规划设计策划项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章“某项目”投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节某项目投资策划的具体内容一、 项目用地周边环境分析1.项目土地性质调查？地理位置？地质地貌状况？土地面积及其红线图？七通一平现状2.项目用地周边环境调查？地块周边的建筑物？绿化景观？自然景观？历史人文景观？环境污染状况3.地块交通条件调查？地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划？项目对外水、陆、空交通状况？地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4.周边市政配套设施调查？购物场所？文化教育？医疗卫生？金融服务？邮政服务？娱乐、餐饮、运动？生活服务？游乐休憩设施？周边可能存在的对项目不利的干扰因素？历史人文区位影响二、 区域市场现状及其趋势1.宏观经济运行情况2.莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3.莱西房地产市场总体供求现状4.莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5.莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6.莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、 土地SWOT分析1.项目地块的优势2.项目地块的劣势3.项目地块的机会点4.项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1.类比竞争楼盘调研2.项目定位：？市场定位（区域定位、主力客户群定位）？功能定位？建筑风格定位五、项目价值分析1.商品住宅项目价值分析的基本方法和概念?商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价?类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差异※项目周边环境的差异，包括一一周边自然和绿化景观的差异一一教育、人文景观的差异一一各种污染程度的差异一一周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素2.项目可实现价值分析?类比楼盘分析与评价?项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算六、项目定价模拟1.均价的确定2.项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1.项目经济技术指标模拟?项目总体经济技术指标？首期经济技术指标2.项目受期成本模拟？成本模拟表及其说明3.项目收益部分模拟?销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表？利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表?敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1.项目风险性评价?价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2.资金运用的风险性?减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本?对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3.经济政策风险？国际国内宏观经济形势的变化？国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1.影响项目开发节奏的基本因素?政策法规因素？地块状况因素？发展商操作水平因素？自己投放量及资金回收要求?销售策略、销售政策及价格控制因素？市场供求因素？上市时间要求2.项目开发节奏及结果预测?项目开发步骤?项目投入产出评估?结论第二章某项目规划设计策划第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。第二节项目规划设计策划的具体内容一、总体规划1.项目地块概述?项目所属区域现状？项目临界四周状况？项目地貌状况2.项目地块情况分析?初步规划及设想？影响项目总体规划的不可变的经济技术因素?土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避?市场定位下的主要经济指标参数3.建筑空间布局？总体平面规划及其说明？功能分区示意及说明4.道路系统布局？地块周边交通环境示意a地块周边基本路网b道路建设及未来发展状况?项目道路设置及其说明a主要出入口设置b主要干道设置c车辆分流情况说明d停车场布置5.绿化系统布局？地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向？项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析b主要公共场所的环艺设计6.公建与配套系统?周边市政配套设施调查?配套功能配置及安排?公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示?公共建筑平面设计提示?公共建筑风格设计的特别提示?公共建筑外部环境概念设计7.分期开发?分期开发思路？首期开发思路8.分组团开发强度二、建筑风格定位、色彩计划1.总体建筑风格及色彩计划？总体建筑风格的构思？建筑色彩计划附送：房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告工作报告可行性报告房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：居住小区（暂定名）2、 可行性研究报告的编制依据：（1） 《城市居住区规划设计规范》（2） 《a市城市拆迁管理条例》（3） 《城市居住区公共服务设施设置规定》（4） 《住宅设计规范》（5） 《住宅建筑设计标准》（6） 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7） 《城市道路绿化规划及设计规范》（8） 《高层民用建筑设计防火规范》3、 项目概况1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期： 土地价格：元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)建筑面积(预计)：总建筑面积：皿3)周围环境与设施步行约10分钟可至a市中心。西侧为市城市中心景点。东侧为城市绿化带，南侧为广场。西南靠近a市小学。北面为a市人民银行。4、项目sot分析优势及机会该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。工作报告可行性报告房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1a市概况（参考） a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口一一a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2a市房地产住宅市场分析a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。工作报告可行性报告房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。 表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测：——从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 一一从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 ——从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。一一从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积（万皿）平均单价（元/皿）位置向阳小区1500221400宝山路新华小区78581344黄河街银河小区1701460银河街成光小区1301400学院路太阳神小区5006.91508英雄路部分商业网点详细情况项目面积皿单价元/皿位置汇丰花园40~~804000~5600新城区秋爽花园50~~705000~1XX市中心碧苑小区36~~506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村车库550建设路三、项目财务分析（一）、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，工作报告可行性报告房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二一一四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。1、 住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米二34329*819.20元=28122316.80元2、 经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、 室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929平方米*48元=1676592元6、搬家费、临时过渡费等：1）、搬家费： 住宅：200户*300元=60000元 经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元 2）、过渡费： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其他费用 3）、管理费，委托拆迁费： 34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元5）、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。 按照a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在XX年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在XX年7月1日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元（二）建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000皿，建筑面积：XXm2o 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300皿，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606皿，合计建筑面积：17906皿。 地块内大致布置一栋15层29.4*13.8*15层；一栋12层29.4*13.8*12层；工作报告可行性报告房地产开发项目可行性研究报告房地产开发项目可行性研究报告三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积：3211皿，建筑面积：41554皿总占地面积：5861皿，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460皿，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为4861皿，总户数约为297户。建设成本估算（一）、工程前期费：1、 拆迁成本2、 土地出让金3、 城市基础设施配套费：61460皿*50元/tf=307.3万元4、 人防基金：配套建地下室5、 规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元6、 墙改：61460*8=49.168万元散装水泥：61460*2=12.29万元白蚁防治费：61460*2=12.29万元质量监督费：614