房屋租赁合同登记备案证明

《房屋租赁合同登记备案证明》摘要：房屋租赁合同登记备案证明办理，即房屋租赁合同必须登记备案才能产生法律效渚说房屋租赁合同没有办理登记备案手续租赁合同就没有法律效力1］，即负责房屋租赁合同登记备案的部门也表示房屋租赁合同是否登记备案与房屋租赁合同的效力无关房屋租赁合同登记备案证明办理办理登记需要材料：1、 《上海市房地产登记申请书》（原件），在登记窗口领取。2、 当事人（出租人和承租人）身份证（原件+复印件）。3、 房地产权证（原件+复印件）。4、 房屋租赁合同（原件+复印件）。5、 委托书（原件）及代理人身份证（原件+复印件）。注：1、 《房屋租赁治安许可证》不需要。2、 另外要注意的还有：1）当该房产不是一人所有而是两人以上共有时，要提供全部共有人的身份证明（复印件+原件），（2）房屋租赁合同上有中介的章的话还要提供中介公司的执业复印件和负责人身份证复印件，不然就花5块钱在24号窗口买一本重填一下把原件一起交给25号窗口。办理时间为：周一~周五，上午9：30~11：30，下午1：30~4:30。应缴费用：登记费50元/件。一、 办理地点：区房地产交易中心："浦东新区崂山西路201号（栖霞路路口）"的"房地大厦"（房地产交易中心）的一楼，办理租赁合同登记的窗口（25号窗口），二、 办理时间：周一到周五9：30-11：30，13：30-16：30三、 需携带材料：1、当事人身份证（出租人和承租人）原件+复印件;2、 房地产权证原件+复印件；3、 房屋租赁合同原件；4、 委托书原件+复印件、代理人身份证原件+复印件。四、注意事项：1、 各区到对应的本区房地产交易中心办理；2、 租的房子的产权证上的所有人因故无法一起办理登记备案证明，需要提供委托书。如果产权证上的所有人可以亲自办理，则无需提供委托书。3、 房产不是一人所有，而是二人以上共有时，要提供全部共有人身份证原件+复印件；4、 委托书一般格式委托书兹委托xxx（身份证号：xxx）代为办理xxx（房产地址）的房屋租赁合同登记备案证明的相关事宜。委托人：xxx（身份证号：xxx）xxxx年xx月xx日上海房屋租赁合同登记备案证明办理流程2014-05-13来源：互联网作者：内容提要：房屋租赁合同登记备案是确立租赁的一种有效形式。下面是上海市的房屋租赁合同备案的流程。房屋租赁合同登记备案是确立租赁的一种有效形式。下面是上海市的房屋租赁合同备案的流程。一、 办理地点：区房地产交易中心。二、 办理时间：周一到周五9：30-11：30,13：30-16：30三、 需携带材料：1、当事人身份证（出租人和承租人）原件+复印件;2、 房地产权证原件+复印件；3、 房屋租赁合同原件；4、 委托书原件+复印件、代理人身份证原件+复印件。四、注意事项：1、 各区到对应的本区房地产交易中心办理；2、 租的房子的产权证上的所有人因故无法一起办理登记备案证明，需要提供委托书。如果产权证上的所有人可以亲自办理，则无需提供委托书。3、 房产不是一人所有，而是二人以上共有时，要提供全部共有人身份证原件+复印件；4、 委托书一般格式委托书兹委托xxx（身份证号：xxx）代为办理xxx（房产地址）的房屋租赁合同登记备案证明的相关事宜。委托人：xxx（身份证号：xxx）xxxx年xx月xx日注意委托书必须用钢笔或签字笔书写，圆珠笔不行；5、 委托书的正规格式可以从服务台免费索取，如果事先准备的委托书由于各种原因不符合要求，可以当场索取并填写正规格式的委托书；6、 身份证必须复印正、反两面，产权证首页（有条形码的）和次页（记载详细信息的）都必须复印；7、 所有复印件都准备两套；8、 所有手写内容必须用钢笔或签字笔书写，圆珠笔不行。9、准备至少65元现金，其中15元购买三本标准格式的房屋租赁合同，50元登记费;10、 自带钢笔或签字笔，各办事窗口一般都极不情愿出借签字笔；11、 24号窗口可以复印，复印费每张1元，建议提前复印好有关资料；12、 顺利的话，办理时间大概需要1.5至2个小时。五、 办理流程：1、到服务台表明"我想办理房屋租赁合同登记备案证明"，服务台会给一个排队号，到32-34号窗口等待叫号；2、32号窗口要求出示自带的房屋租赁合同，一般均被判定不合格。让你填写一份表格，缴纳15元钱，上缴一份出租人和承租人身份证的复印件（验原件）、房地产权证的复印件（验原件）、委托书复印件（验原件）及代理人身份证的复印件（验原件），领取三份打印好的正规的房屋租赁合同，到25号窗口等待（该窗口不叫号，需尽量占据窗口前的有利位置）；3、 从25号窗口领取《上海市房地产登记申请书》并填写，将该表格与出租人和承租人身份证的复印件（验原件）、房地产权证的复印件（验原件）、委托书原件及代理人身份证的复印件（验原件）一起交给工作人员。如果审定合格，缴纳50元钱，领取收件收据和缴款书收据，7天后来领取登记备案证明。如果审定不合格，详细询问并记录需要补充的材料，准备下次再来。4、 7天以后，到服务台表明"我来领取7天前办理的房屋租赁合同登记备案证明"，服务台会给一个排队号，到37-38号窗口等待叫号；5、 向37号窗口出示收件收据和身份证原件，签字领取房屋租赁合同登记备案证明。六、 其他：1、上海市居住证规定的住所证明必须是下面四种之一：（1） 购买房产的，提供房地产权证；（2） 租房的，提供房屋租赁合同登记备案证明；（3） 居住在单位宿舍的，提供单位开具的宿舍证明；（4）借住在亲戚家的，提供亲戚的房地产权证、亲属关系证明、居委会开具的证明。【上海市房屋租赁】上海市房屋租赁合同登记备案证明办理指南似闵行区为例）一、 办理地点：闵行区（住房所在区）房地产交易中心二、 办理时间：周一到周日8:45-11:30;13:30-16:30三、 需携带材料（不同地方可能要求有些许不同，最好先到房地产交易中心了解情况:1、 钢笔或签字笔——所有材料均只能用钢笔、水笔或签字笔书写，千万不能用圆珠笔2、 当事人（出租人和承租人）身份证原件+2份复印件（新版磁卡身份证必须复印正、反两面；注意：房产不是一人所有，而是二人以上共有的（见房地产权证上的名字），必须提供全部共有人的身份证和复印件，如果他们不能亲自陪同办理的，还要签署一式两份委托书（在房地产交易中心咨询处索取）3、 房地产权证原件+2份复印件（有条形码的产权证首页）和（记载详细信息的次页）；4、 《上海市房地产登记申请书》（在房地产交易中心咨询处索取）5、 现金人民币65元俱中，15元用于购买三本标准格式的房屋租赁合同，50元登记费。）四、 办理流程：1、 到服务台表明"我想办理房屋租赁合同登记备案证明"，然后到相应窗口（比如，16号窗口）办理。2、 16号窗口要求出示相关文件：（1） 房地产权证的复印件（验原件）（2） 出租人/代理人身份证复印件（验原件）（3） 委托书（4）承租人身份证复印件（验原件）3、上缴上诉文件复印件一套根据16窗口的指示，填写相关表格、签字。4、 根据16窗口的指示，到咨询处拿号，同时到楼上24号窗口缴纳15元钱，领取盖章文件和收据。5、 根据16窗口的指示，到楼下24号窗口领取三份打印好的正规房屋租赁合同（无需填写，只需签字）。6、 在楼下24号窗口填写并提交《上海市房地产登记申请书》，同时上缴一套上述文件复印件（再次验原件）。7、 在楼下24号窗口的指示，到楼上24号窗口缴纳50元钱，领取缴款文件和收据。8、 到楼下24号窗口领取《上海市闵行区房地产交易中心收件收据》。9、 7个工作日后，承租人凭借该收件收据和居民身份证复印件（验原件），到交易中心楼上27号窗口领取登记备案证明。工作人员提示：最好先打过电话来确认办理结果报收件编号就可查询。论房屋租赁合同登记备案制度［摘要］房屋租赁合同登记备案对租赁合同的效力问题目前在法学界仍存在争议。通过考察房屋租赁合同登记备案制度的建立过程这一制度建立的最初目的是为了通过行政审批和行政征收来管理房屋租赁市场,但后来演变为社会管理手段。从理论和实施效果看这两个目的和具体制度都有失偏颇。应当改革房屋租赁合同登记备案制度发挥其不动产占有和使用权转移的公示公信作用。［关键词］房屋租赁合同登记备案制度应然作用一、房屋租赁合同登记备案对租赁合同效力的影响由于我国实行房屋租赁合同登记备案制度在不少地方的司法实践中都出现过合同一方当事人以房屋租赁合同未经有关部门登记备案为由，提出租赁合同无效的诉讼请求或者房屋租赁管理部门以房屋租赁合同未经登记备案是无效合同为由，劝说当事人办理登记备案手续的事件。针对这一法律问题,法学界出现了两种截然不同的观点。一种观点认为,房屋租赁合同未办理登记备案手续就没有法律效力。持这种观点的人认为1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第十五条就规定："租赁城市私有房屋须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务并报房屋所在地房管机关备案。"1994年全国人大常委会通过的《城市房地产管理法》第五十三条也规定："房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。"1995年建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》更明确规定："房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。"房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查并颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。"因此可以认为我国房屋租赁是实行要件主义。即房屋租赁合同必须登记备案才能产生法律效力；或者说,房屋租赁合同没有办理登记备案手续,租赁合同就没有法律效力［1］。有趣的是,有些学者尽管认为按照现行法律法规规定未办理登记手续的房屋租赁合同无效但对这一制度安排却持反对态度［2］。另一种观点认为,房屋租赁合同未办理登记备案手续不影响合同的效力。持这种观点的学者有秦晓东［3］、熊烈锁［4］等。他们认为,尽管《城市房地产管理法》以及《城市房屋租赁管理办法》都规定了房屋租赁当事人双方应到房地产登记机构办理房屋租赁合同登记备案手续但均未明确规定房屋租赁合同须经核准登记才发生法律效力。从登记机关对合同的审查来看主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等，因此,登记备案是行政机关的事后审查行为,其本身不是合同生效的要件。在司法实践中，近几年大多数地方法院均判决未办理登记备案手续的房屋租赁合同为有效合同。而大多数地方的房屋租赁主管部门，即负责房屋租赁合同登记备案的部门也表示房屋租赁合同是否登记备案与房屋租赁合同的效力无关。特别是5行政许可法6出台以后,大多数地方废除了房屋租赁许可制度，在地方法规层面上也明确了房屋租赁合同是否登记备案与房屋租赁合同生效与否无关。既然房屋租赁合同是否登记备案与其是否生效无关那么，这一登记备案行为又有何意义?二、房屋租赁合同登记备案制度的应然作用:不动产占有与使用权转移的公示登记是物权变动领域的公示公信方法，涉及交易安全的维护问题。它使物权的存在及变动不是仅仅存在于当事人的观念中,而是以登记的方式直接彰显出来为大众所认识,成为潜在的交易当事人能够方便获知的有关不动产现状的清晰的信息。目前我国在房地产交易中的公示公信方法主要用于房地产产权的转移和抵押权的设定,并将过户登记作为房地产产权转移的标志将办理抵押物登记作为以不动产为标的物的抵押合同生效的要件。房屋租赁虽然没有改变房屋的所有权但它改变了房屋的占有和使用状态这种占有和使用状态使房屋所有人的所有权和使用权受到一定限制,直接影响房屋所有人对该房屋的处分权这种限制主要表现在"所有权让与不破租"和承租人的优先权包括：房屋租赁期间，房屋所有权发生变更的(包括出售、赠予、继承、抵押权的实现等),第三人应维护承租人的承租权继续履行原租赁合同；租赁期届满出租人需将该房屋再出租的,承租人与第三人在同等条件下,承租人有优先承租权；在租赁期间出租人出售该房屋的,承租人与第三人在同等条件下,承租人有优先购买权；承租人可依法取得其他优先权的情形。因此，应当以公示公信为目标,建立新的房屋租赁合同登记备案制度规定登记是一种当事人可以自由选择的行为，是否登记备案不影响房屋租赁合同效力，但房屋租赁合同必须经登记备案才具有对抗第三人的效力;如果合同没有登记备案合同效力仅及于合同双方当事人对合同双方当事人之外的善意第三人不构成约束力。房屋租赁合同登记备案的公示公信作用在当前和今后相当长的时间内具有非常重大的意义。随着我国房地产市场的日益发达房地产三级市场、房屋租赁市场以及利用不动产进行抵押贷款的业务发展非常迅速，不动产产权登记、抵押权登记等制度起到了很好的公示公信作用增加了交易的安全性,保护了相关权利人的权益。但是对于租赁权,目前的重视和保护还较欠缺传统法律中对租赁权的保护因缺乏具体配套制度而产生动摇。"所有权让与不破租"、承租人的优先权等在实践中屡受侵害,善意第三人无故被牵扯入纠纷甚至受骗的现象时有发生这给房地产市场交易带来巨大风险。因此，出于不动产的公示公信原则,在房屋租赁上法律设定登记备案制度，可以保护承租人和善意第三人的利益,便于租赁合同签订后对该房屋设定新权利或进行所有权转移时，第三人能够清楚了解该租赁合同的存在及具体内容从而达到保护承租人和善意第三人合法权益的目的，确保房地产市场交易的安全。[参考文献]朱建军.谈未办理房屋租赁合同登记备案手续的房屋租赁合同的法律效力[eb/ol],2014-08-06.王者洁.对现行房屋租赁登记备案制度的法律思考[j].天津市政法管理干部学院学报，2014,（4）.秦晓东.未登记备案的房屋租赁合同不生效吗?,2014-08-06.熊烈锁,宋义凯.试论产权证和登记备案对房屋租赁合同法律效力的影响2014-08-06.宋刚.论我国用益物权的重构[j].河南社会科学,2014,（3）.房屋租赁合同登记（备案）办事指南一、 行政审批内容对罗湖辖区内房屋租赁关系的设立、变更，办理房屋租赁合同登记。二、 行政审批设定的依据（一）《深圳经济特区房屋租赁条例》（1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，2014年4月16日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议《关于修改〈深圳经济特区房屋租赁条例〉的决定》第三次修正））第五条、第六条。（二）《深圳市出租屋管理若干规定》（1997年8月6日深圳市人民政府令第63号发布，根据2014年11月18日深圳市人民政府令第194号第四次修订）第十三条。三、 行政审批数量及方式无数量限制，符合条件即可。四、 行政审批条件（一）房屋租赁关系设立、变更，当事人按《深圳经济特区房屋租赁条例》第六条、第七条的规定提出申请并提交资料；（二）有下列情形之一的，不予登记：（1）当事人不符合《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十四条、第三十三条规定的；（2）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；（3）租赁合同期限超过规定期限的；（4）租赁合同期限超过土地使用年限的；（5）租赁合同内容违反《深圳经济特区房屋租赁条例》及其他有关法律规定的。法律依据：《深圳经济特区房屋租赁条例》第九条。（三）禁止下列房屋出租：（1）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；（2）已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；（3）无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的；（4）存在重大消防、安全、治安隐患的；（5）无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋；（6）法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。法律依据：《深圳市出租屋管理若干规定》第七条。五、申请材料（一）房地产权利证书或者证明其产权的其它有效证件（根据情况提供下列一种材料即可）：（1）房地产权利证书（地方人民政府颁发的房屋所有权证、部队房地产权证）；（2）具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的建设工程规划许可证，红线图、建筑许可证（建设用地规划许可证）、房屋建筑面积查丈报告；（3）已开具付清房款证明的购房合同书；（4）经有关行政主管机关批准的并在有效期内的临时建筑许可证；（5）市、区房地产登记部门出具的产权登记电脑查询资料；（须有登记部门盖章）（6）抵押贷款合同（未注明房屋面积、使用有效期限、使用用途的，需提供房产证复印件）；（7）已生效的法院判决书、裁定书或仲裁机关的仲裁书（房屋具体信息未明的，需提供判决书所依据的房产证）；（8）合作建房需提供行政主管机关的批准文件；（9）改变房屋原使用功能的，还应提供经行政主管机关同意改变房屋使用功能的批文。以上材料查验原件，留存复印件，复印件需当事人签字确认。（二） 已签署的统一格式文本的房屋租赁合同书（原件）当事人应使用房屋租赁主管机关提供的统一合同格式，当事人对租赁合同条款的内容可作增删。租赁合同文本以中文本为正本。（三） 出租人和承租人的身份证明或法律资格证明（1）出租人或承租人为个人的①有效身份证件具体包括：居民身份证（深圳市居住证）、居民户口薄、港澳台证、护照等（查验原件，留存复印件）；②委托他人办理的，还须出具授权委托书（原件）及被委托人的有效身份证件（查验原件，留存复印件），如以被委托人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清楚，境外当事人的委托书应按法律规定经过公正或者认证；③共有房屋还须提供共有人有效身份证件（验原件，留存复印件）以及共有人同意出租的证明文件（原件）。（2）出租人或承租人为单位的①政府或上级主管部门同意设立的批文或工商营业执照（验原件，留存复印件）；②法定代表人或负责人证明书（原件）；法定代表人身份证（验原件，留存复印件）；③经办人的身份证明（验原件，留存复印件）。④经办人非法定代表人或负责人的，还须出具法定代表人或负责人的授权委托书（原件），如以被委托人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清楚，境外当事人的委托书应按法律规定经过公正或者认证。（四）其他材料（1）出租屋业主或管理人应当提供出租屋编码卡；（2）住宅出租屋业主或管理人应当提供《出租屋流动人口综合管理责任书》；（3）长期租住的承租人（流动人口）应当按照深圳市居住证管理的有关规定提供居住证；（4）承租人为育龄妇女的，应当提供经出租屋所在街道人口计生机构查验的计划生育有关证明；（5）无合法竣工验收证明的工商业出租屋，应当提供由建设主管部门颁发资质证书或建设主管部门认可的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告。（6）办理转租合同登记的，还