写字楼开发项目可行性研究报告

写字楼开发项目可行性研究汇报摘要9月1日，上海欣欣房地产企业受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权土地，意欲开发写字楼，本可行性研究汇报对该项目进行财务和国民经济评价。项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自上海汽车城建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多外商投资创业，写字楼市场投资急剧增加。美国次贷危机致使金融业客户降低，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便交通、低开发难度、良好自然条件和周围环境，毗邻研发区，可是人气不高，市政配套不全，受周围一定负面影响，与附近其它写字楼形成竞争。该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资70%，第二年上六个月投入总投资30%。银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限，贷款利率5.40%。建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11.946%，按10%目标收益率测算财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目可行。一、总论1.1项目背景为主动支持上海市城市建设，促进嘉定区经济发展，上海欣欣房地产开发有限企业经过招标方式取得嘉定区同济新城地块。发展商情况项目发展商：上海欣欣房地产开发有限企业开发资质：一级法定代表人：吴金阳注册资金：8000万元（人民币）地址：上海市嘉定区曹安公路4800号企业类型：有限责任企业（国内合资）注册号：沪房地资（嘉定）第123号项目评价目标本汇报对上海欣欣房地产开发有限企业写字楼项目标可行性进行评定。其主要评价目标以下。过投资环境研究分析，确定项目标市场定位。经过市场研究分析，确定项目标市场定位。经过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金谋划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。经过对项目现金流量、资金起源与利用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目标资金安全度。经过对项目标敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。为委托方进行项目决议、开发、经营和管理提供参考。为政府进行项目审批提供参考和依据。项目评价依据中华人民共和国建设部公布《房地产开发项目经济评价方法》定额标准：《上海市建筑和装饰工程预算定额》（）《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，与项目相关规划、设计、建设、税收等法律法规中华人民共和国企业法人营业执照（副本）委托方提供项目开发关于资料建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城要求，得到了上海市嘉定区政府支持。本项目处于距市中心较远嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城久远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好发展空间。本项目有可观盈利能力，较低投资风险，具备良好经济效益。我们认为，本项目标开发是可行。二、项目概况与基地分析2.1项目取得本项目由欣欣房地产有限企业于9月1日经过上海AA拍卖有限企业拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。6月1日上海市规划管理局要求了本项目标规划指标。2.2项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界限总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。本项目所在同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功效分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——当代科技研发区，北部板块——生活居住区。本项目则是位于中部板块中心地段，具备良好地理位置。嘉定镇离上海市中心人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。2.3交通道路嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周围区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。2.4周围环境2.4.1绿化环境嘉定区于11月1日，经市绿化局领导、教授考评，嘉定区创建上海市园林城区工作经过验收，成为上海市园林城区。其公共绿地552.1675公顷总计绿地面积1055.4427公顷绿地覆盖面积1125.1129公顷城镇人均公共绿地15.7平方米/人城镇人均绿地30.1平方米/人绿地率35.47%绿化覆盖率37.8%同济新城绿化覆盖率也达45%2.4.2景观环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。2.4.3基础设施详见“五、建设内容与市政配套”。2.4.4停车场设有地面与地下停车场，共计车位约100个。2.4.5餐饮娱乐本项目于同济新城内嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，可是档次都较低。新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。城区内风味小吃吉祥馄饨、田仓米粉、福建沙县小吃、兰州拉面店、图门烧烤、游子老鸭粉丝汤、饮品茶风暴、第五街、缘味站、新一佳快餐欧德隆、，米诺多汉堡、真有味咖啡、西餐三叶坊、苏卡咖啡店、堡盛西餐城区外饭店新词大酒店：墨玉路29号湖南料理：新源路600号金湘隆：新源路602号面包糕点闽甜西饼屋、元祖蛋糕、闽香西点面包房风味小吃川福火锅、小云南米线店、重庆鸡公堡、兰州拉面、盱眙龙虾家常菜馆快餐蒲乐食品、快一点快餐咖啡西餐比萨林、迪欧咖啡2.4.6金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周围也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷金融方面服务2.5规划指标用地范围：东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积：总用地10000平方米用地性质：商业、办公用地容积率：3.5三、市场环境分析3.1宏观层面3.1.1宏观调控政策自3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格通知》（“国八条”）起，政府出台了密集宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供给，规范房地产开发和交易秩序，着力处理中低收入家庭住房问题等。5月17日，“国六条”出台，愈加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于担心。开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。以来，美国次贷危机不停发展，加之中国经济生活中还未处理深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观调控方向和政策重点。10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订《关于促进本市房地产市场健康发展若干意见》，对本市房地产业进行宏观调控。调控政策包括到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。12月21日，《关于促进房地产市场健康发展若干意见》公告又为房地产市场带来了不一样意味“国十三条”，深入表现了特殊市场环境下政府“放权”态度。至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业发展。总而言之，当前宏观经济政策灵活审慎。3.1.2产业结构近几年嘉定区国民经济连续较快增加，完成增加值559.9亿元，可比增加15.6%。财政收入稳步增加。实现财政总收入183.2亿元，比上年增加24.8%。与此同时，嘉定区经济结构深入完善，第三产业所占比重不停上升。第三产业实现增加值58.7亿元，占全区增加值比重为30.8％。第三产业实现增加值176.4亿元，对全区经济增加贡献率为32.7%。三次产业百分比由1.9：67.3：30.8增加为0.3:67.0:32.7。嘉定区以树立商业窗口繁荣发达新形象为动力，不停优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。3.1.3外资与商业发展，全区完成固定资产投资39.8亿元，其中基础设施投资3.7亿元。6年之后，嘉定区整年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元，其中城市基础设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元。由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，集体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其它经济投资75.8亿元。投资主体结构发生深入优化，吸引越来越多放渠道多主体投资资金，发展前景良好稳定。3.1.4房地产供给与需求自上海汽车城建设全方面展开，推进了房产市场活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模快速扩张。整年房地产业完成增加值10.5亿元，比上年增加1.1%。今后房地产市场发展快速，规模急速扩大。嘉定区实现房地产业增加值13.4亿元，比上年增加30.1%，完成房地产开发投资额66.6亿元，比上年增加51.7%。“国八条”颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。完成房地产开发投资76.7亿元，比上年增加7.3%。，嘉定区房地产市场健康发展。整年完成房地产开发投资78.1亿元，比上年增加1.9%。从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城建设极大促进了区域楼市体量扩张。年成交量从不足100万平米一举跃升到近200万平方米，之后连续稳定在该数量级。区域楼市炽热催动房价一路走高，02、嘉定区主流房价尚在3000元以下，进入已拉升到8000元附近。数据起源：中国房地产指数系统，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。1月份之后，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月市场走势来看，嘉定楼市以5月份为分水岭，供求基本平衡状态被打破，6-9月份市场累积销供比仅为0.63，开发商销售压力逐步增大。\o"点击查看下一张:clip_image002"数据起源：中国房地产指数系统至此可见，金融危机以来，经济环境及政策原因对高档物业成交影响很大。另外，写字楼市场租赁市场也不乐观。3.2板块层面当前已建成并趋于成熟板块有中部板块（A~H楼）和西部板块（地标综合发展区）。以上两板块都规划成为同济新城金融商务中心，在过去3年中发展态势各不相同。伴随同济新城商业发展，两个板块竞争日益激烈。而一个项目能否成功，与其所在板块发展情况息息相关。所以我们选择这两个板块进行重点分析，以更清楚地掌握本项目市场环境。3.2.1中部板块规划定位中部板块集中了同济新城65%办公写字楼，在经济发展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域发展，已成为同济新城主要商务中心。历史分析中部板块有着得天独厚地理位置，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。而且与位于城市南部交通枢纽。服务半径大，与个区域都有联络又保持相正确独立性，方便居民上下班及外来人员出行。因为人流方向不一致性，防止了人流混杂问题。另外，成熟商业现实状况为新城居民提供了大量就业岗位。临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。3.2.2西部板块规划定位西部板块有地标性建筑——图书综合大厦，周围有一系列行政管理大楼和市政府副设施，以当代服务业为关键，形成具备独特人文魅力和新城特色、强大集聚力和连续创新力综合发展区，是同济新城象征。历史分析西部地域虽没有优越地理位置，但经过交通道路系统人为设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利。充分利用现有水系主动发展高档商务、休闲、酒店和娱乐城等项目，集中表现传统文化、当代文明、运动休闲和生态魅力。市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性、独特型和辐射性，为新城人口提供全方位服务。集中布置行政机关，提升办事人员效率，防止四处奔走。深入促进新城经济、社会、环境科学、友好发展。3.2.3板块比较中部板块和西部板块同时被定位同济新城一级中心，可是二者在过去三年已形成了很大差异和侧重点不一样，可谓各有各针对性。然而，两板块都取得了不一样程度成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。在未来发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中结构更清楚，功效也更明确，将新城规模推向新层面。本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理位置上来，有很大预留空间，为两板块共同发展提供机遇。从经济发展角度看，可带动东部板块发展，也为使中部板块商务繁荣担负了一定责任。3.3项目层面(写字楼市场)3.3.1供给量自上海汽车城建造以来,同济新城凭着特殊区位条件和历史、人文、基础设施等方面很多优势，吸引了海内外众多外商前来投资创业，成为广受瞩目标投资沃土。所以，各项物业投资急剧增加，其中以写字楼市场最为显著。过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之一位于西部板块。以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增加，大量新增供给量投放市场，地少人多不足使其发展空间有限。幸而有周围区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小。所以，发展前景更为宽广。美国次贷危机发生后金融业客户降低，写字楼已经供过于求。预计明后年也是供过于求。3.3.2需求量以前，写字楼市场强劲，对写字楼需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率走低。后六个月，在供给相对大情况下，需求显得薄弱和不足。受全球金融风暴不停恶化影响，一直占写字楼租赁市场比较大份额金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅萎缩。当前虽处于经济低迷期，写字楼需求量仍将继续增加，而供给量增加速度相对于市场规模来说是很慢。同济新城甲级写字楼租金及入住率表（第一季）板块物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（%）西部板块中华大厦4.383%招商局广场3.984%中部板块越洋广场4.182%兰泰大厦4.084%众鑫大厦3.786%企业天地3.986%

同济新城乙级写字楼租金及入住率（第一季）区域物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（%）西部板块科技城2.481%金融广场2.282%贸易大厦1.983%中部板块海森大厦2.184%三六大厦1.986%南证大厦2.081%奥孚力大厦2.484%

近年来，嘉定写字楼市场突破原有商务区格局，向外围发展。一些新商务板块崛起，逐步成为中高档写字楼租赁、销售市场中坚力量。本项目所在区域即是其中之一。基于嘉定区开发、来发展动向和各行业对写字楼需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过机遇。可是需要注意是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定资金风险和销售压力，可是经过恰当定位和营销，能够消除部分风险。四、项目定位4.1产品定位产品定位：中端，乙级写字楼。本项目位于上海嘉定区，嘉定区即使市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价对应竞争力。考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常重视成本和经营费用控制，所以展现迁出城区，选择价廉写字楼办公态势，兼顾同济新城内其它写字楼都是中端定位以及当前租售情况良好，和我们客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对合理。客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便交通特点，客户主要定为江浙沪研究型企业或对交通要求比较高制造业企业。它们在上海设置销售中心，办事处，子企业等。SWOT分析4.3.1优势1）方便交通规划用地西北面和东北面都有宽大公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。规划用地距同济新城唯一交通站点——绿苑路同济大学站有高度可达性。2）开发难度低规划用地属于一类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单工程准备方法，就能够进行修建。3）自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。4）周围环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。4.3.2劣势1）人气因为周围多数地块尚待开发，当地块不如西北面具备人气，周围距其它办公性建筑较远。2）居住区影响当地块与居住区公用北边国豪路，居住区人/车流量大，影响写字楼里员工上下班。居住区早晨比较嘈杂。3）市政配套地块以及其周围市政设施不完善，待改进。4.3.3机会1）东侧研发区东侧规划中研发区具备相当规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子企业，是非常有利。2）交通条件改进多处修建曹安公路运量下降幅度大，在建地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改进，将吸引一批企业。4.3.4威胁1）经济金融当前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空置率升高。2）安亭安亭发展建设更轻易形成具备吸引力商业办公区，长久上逐步表现集中优势，对本项目组成威胁。3）在建写字楼西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周围交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。价格定位周围写字楼租金周围写字楼分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。经过调查，各选取部分具代表性写字楼：实例名称档次月租金面积[平方米]日租金[元/（平方米·天）]曹安国际商城高4800612.62永惠大厦中90002001.6v6时代低1800551.09实例名称详细信息曹安国际商城嘉定区曹安路1855号永惠大厦黄浦区/永惠大厦/西藏南路765号v6时代嘉定区安亭镇新源路155弄嘉定区楼价走势：（见三，统计图，P5）日租金以下：档次价格（元/平方米）高2.6中1.6低1.1考虑近期房地产市场趋势，写字楼出租率和租金有较大下降可能。价格定位照料本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米2.0元/天。五、建设内容与市政配套5.1项目建设内容5.1.1建筑设计本项目由建筑工程设计综合甲级资质民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计格调简约、当代。项目设计符合国家制订设计规范、要求、规程，同时符合上海市相关设计规范和要求。本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源。建筑设计主动融合人本主义与生态意识，楼体采取简练几何形体，以成熟当代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充分自然采光与通风，形成晶莹剔透建筑形象。彻底告别传统写字楼亚健康状态，契合当今推崇生态办公大厦，为员工创造一个安全、舒适、健康工作环境。5.1.2建筑结构设计本项目为多层办公建筑，地下1层，地上按6层设计，高20.5米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。本项目建筑功效定位为乙级写字楼，部分达成5A级写字楼水平。屋面设置室外休闲、绿地。地下空间：地下一层各种配套设施用房及地下停车场所。5.1.3暖通设计本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理中等品牌产品。本项目暖通设计确保新风供给和全部房间通风要求，必要时设置独立新风供给系统和排风系统。新风口和排风口布置要和建筑设计紧密结合。写字楼拟采取双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制，以降低施工难度和早期投资。5.1.4给排水给水系统设计应防止水质因为水箱和管路产生二次污染。排水设计采取合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采取内排水方式。热水供给拟采取统一中央电热水器。净水供给拟采取统一供给净水装置。5.1.5强电设计本项目属于多层建筑，依照国家标准属二级负荷，无特殊要求。二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为35kV，经楼内电力用户站降压后分配电力。照明方式：地下室设置应急照明，常见照明，及应急指示灯；楼内用户照明采取普通照明方式；公共部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯。消防楼梯处设常见照明和应急照明。建筑物采取TN-S联合接地，接地电阻≤1Ω，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱。防雷系统：本项目为三类防雷建筑物，采取装设在建筑物上避雷带做接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。消防系统参考商务楼消防要求，在地下车库及办公区域建立报警（烟感、温感）及联动（包含紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其它防火设备。5.1.6弱电设计闭路电视监控系统摄像机位置：各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场。监控中心和消防中心统一考虑。系统集中供电车库管理系统系统采取CAN总线通讯方式，防止了传统RS485网络采取轮询方式低效率之弊，大大提升了系讯速度和效率。系统兼容性强，可与同系统中多个管理子系统结合使用，轻松实现一卡通管理系统。系统采取32位高速运转处理器和超大容量存放器；脱机、脱网工作时，不影响出、入库及数据统计存放功效。出、入库读卡认证由一台读卡机完成，代替了以往入库与出库所用读卡机各自分开模式，降低了用户采购成本。停车库出入口处装设声光设备，方便用户寻找所分配车库车位。用户进入车库存车时语音提醒“请读卡确认车辆已停好”，很好防止了因用户停留在车内，而车辆上行存放造成人身安全事故。同时，当系统出现异常情况后，显示器也将显示异常代码，提醒管理员检修。立体车库（敞开式）管理系统与停车管理系统无缝链接，可完成车位引导功效，降低车主因寻找所分配车位带来麻烦。车位信息查询功效：当车主取车时忘记所停放车辆车库位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将语音提醒车主正确车库位置。可依照不一样用户车型分配不一样车型车位，暂时用户由管理员先预置车牌，再存车。门禁各单元门口设置门禁。地下车库进入电梯厅设置门禁。机电设备监控系统

给排水系统监测各楼宇屋顶水箱高、低水位自动报警监控地下室集水坑高、低水位监控给水系统地下水池高、低水位监控生活水泵运行及故障监控净化水装置运行及故障监控消防泵运行状态监控

送排风系统楼宇地下室排风机故障监测地下车库排风兼排烟风机故障监测地下车库新风机运行监测

其它设备车辆出入口进出口管理机运行故障信号监控电梯运行状态及故障监控楼宇信息系统电话通信系统数据传输系统有线电视双向宽带信息传输系统移动通信和寻呼通信系统实现地下停车库及电梯轿厢内通信无盲区大楼内部无线对讲系统写字楼无线局域网系统因特网进行商务活动等。弱电防雷系统在机房弱电配电输出端安装电源避雷器；在机房UPS输入端安装电源避雷器；在机房弱电井道处安装电源避雷器；在电梯机房电源进线处安装电源避雷器。大楼综合布线系统建立无线局域网并覆盖整个写字楼区域内，使商务人员能自由地经过5.2市政配套5.2.1通信每户设置电话/数据通信配线箱，由2对电话线和一根五类线入箱，可用于电话和宽带数据网络通信，通信信号覆盖大楼。5.2.2供电市政双路供电，双路电缆引入。总容量2500KVA，每平方米供电量0.08KVA。市政双路电源自动切换。5.2.3上水依照关于技术指标，本项目规划最高日用水量约300立方米。区域供水单位为上海嘉定自来水有限企业安亭水厂，其最大日供水能力12万立方米能够满足本项目需求。5.2.4下水本区域属于已建上海市嘉定区雨水污水系统安亭国际汽车城片，能够满足本项目标下水需要。5.2.5供气本项目今后将使用天然气，依照关于技术指标，预计规划最高日用气量1500立方米，到时需要结合道路工程，埋设适宜燃气管以适应传输天然气要求。5.3消防本工程消防给水按多层建筑设计，设有室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、温感探测器和烟感探测器、火险报警及消防联动系统。火灾报警及消防联动系统、广播系统控制室在一层，火灾报警控制主机、直通对讲、自动喷水灭火系统、联动广播及电源设备。每层应设置一个DN65室内消火栓和一个消防自救卷盘，水带长度宜采取25m。自动喷水灭火系统水流指示器能够不按每个防火分区、每个楼层设置，而是依照商业单元划分，每个商业单元设一根喷淋立管、一个信号阀、一个水流指示器、一个末端试水阀，信号阀及水流指示器信号接至消控中心或安防值班室。5.4节能变电所设置在靠近负荷中心处，并选取国家颁布节能型设备，降低能耗。照明尽可能采取节能高效灯具。空调冷却水循环使用。六、建设方式与进度安排6.1企业组织上海欣欣房地产有限企业为本项目标发展商，注册资金为8000万人民币，项目开发企业实施总经理领导下总经理负责制，总经理由总企业任命。项目开发企业下设经营管理机构，包含工程部、市场营销部、财务部、行政部等机构，负责合作企业日常经营管理工作。6.2物料供给因为项目属于乙级写字楼，档次和质量无需追求高档次，所以本项目所需物资与设备均从中国国内市场选购、租赁。6.3工程招投标本项目计划采取公开招投标进行施工总承包，电梯、空调、幕墙、内装修等分包工程由总包方进行招标。6.4施工组织6.4.1前期工作项目开发筹、融资至4月底完成初步设计和施工图设计至5月底完成各种批文报批工作至5月底完成工程招标于6月底完成6.4.2施工阶段施工准备6月初~7月初桩基工程7月初~10月初土方工程10月初~1月初地下结构工程11月初~2月初主体工程2月初~6月初安装与装修工程2月初~10月初室外总体6月初~10月初6.4.3完工准备与验收立案10月初~11月初6.4.4投入使用11月初~12月初6.5进度计划本项目拟建设成为乙级写字楼，将于6月份完成项当前期各项准备工作并进入正式施工阶段，预计项目建设周期为1.5年（6月至12月）。七、投资估算与资金筹措7.1投资估算本项目建设投资估算范围为总建筑面积35000平方米，占地面积10000平方米，容积率为3.5，地上层数为6层，地下一层，总投资粗略估量值为9000万。项目建设期为1.5年，第一年投入总投资70%，第二年上六个月投入总投资30%。企业自有资金4000万,在第一年全部投入。7.2估算数据7.2.1建设投资估算预测建设期内年平均价格变动率为2%，开发期贷款利率为5.40%。涨价预备费计算：第一年固定资产静态投资额I1=10971.23×70%=7679.861（万元）第一年涨价预备费：PF1=7679.861×[(1+2%)1-1]=153.597（万元）第二年固定资产静态投资额I2=10971.23×30%=3291.369（万元）第二年涨价预备费PF2=3291.369×[(1+2%)1.5-1]=99.233（万元）该项目建设期涨价预备费PF=PF1+PF2=153.597+99.233=252.830（万元）开发期贷款利息:第一年固定资产投资额(除利息外)=11224.06×70%=7856.842（万元）第一年贷款额=7856.842-4000=3856.842（万元）第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）×年利率=（0+3856.842/2）×5.4%=104.135（万元）第二年上六个月固定资产投资额(除利息外)=11224.06×30%=3367.218（万元）第二年上六个月贷款额=3367.218（万元）第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）×六个月利率=（3856.842+104.135+3367.218/2）×5.4%/2=145.794（万元）开发期贷款利息=104.136+145.794=249.929（万元）建设投资估算项目内容单方投资（元/m2）投资额（万元）A.土地使用费1071.433750.00B.前期开发费99.19347.18B1.可行性研究费1.053.68B2.勘察设计费31.25109.38B3.工程设计招标管理费0.511.80B4.工程施工招标管理费0.501.75B5.施工招投标代理费4.3815.33B6.人防费60.00210.00B7.执照费1.003.50B8.审照费0.501.75C.建筑工程安装费1250.004375.00C1.桩基础工程费120.00420.00C2.土建工程费890.003115.00C3.水电设备及安装费110.00385.00C4.电梯设备及安装费130.00455.00D.工程监理费17.5061.25E.配套设施费480.001680.00E1.大市政配套费300.001050.00E2.小市政配套费180.00630.00F.建设单位管理费70.04245.13G.工程保险费3.7513.13H.工程承包管理费51.43180.00（A-H项）工程费和工程建设其它费3043.3410651.68I.预备费163.54572.38I1.基本预备费（A-H项×3%）91.30319.55（A-I1项）固定资产静态投资部分3134.6410971.23I2.涨价预备费72.24252.83（A-I项）除贷款利息外固定投资3206.8711224.06J.固定资产投资方向调整税0.000.00K.开发期贷款利息71.41249.929（A-K项）共计为开发期总成本3278.2811473.99经计算得知，开发期总投资成本为11473.99万。7.2.2经营成本估算项目内容年平均费用（万元)经营期成本514.081.销售费用36.722.物业及维护费45.0583.能源费2.9494.保险费8.4525.管理费用45.0586.营销费16.9057.固定资产折旧、摊销36.728.房产税220.329.营业税金及附加101.8987.3项目资金筹措本项目标自有资金起源有：房地产开发企业自有资金4000万，占总投资额34.86%，向银行贷款7224.06万。八、经济效益分析8.1分析依据及说明本财务分析依照国家现行财税制度以及项目经营计划，抵押贷款期限，贷款利率5.40%，目标收益率设为10%，项目建设期1.5年，出租期48.5年。8.2经营方案依照市场分析和对本项目标功效定位，本写字楼用于出租项目总建筑面积=30000（m2）项目可出租面积=30000×0.85=25500年租金毛收入=25500×2.0×360=1836（万元）年租金净收入=年租金毛收入-销售收入-固定资产折旧摊销-房产税-营业税金及附加-（物业及维护费+能源费+保险费+管理费用+营销费）=1836×（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（万元）项目总开发价值=1836×（（1+10%）48.5-1）÷10%÷（1+10%）48.5=18179.56（万元）项目总成本=11474万元自有资金=4000万元抵押贷款=项目总成本-自有资金=11474-4000=7474万元贷款年还本付息额=7474×5.40%÷（1-（1+5.40%）-15）=739.66（万元）财务净现值NPV自有资金现金流量表单位（万元）年末01~1516~48.5股本金投入4000净经营收入1321.921321.92抵押贷款还本付息739.660自有资金净现金流量-4000582.261321.92税前财务净现值NPV前=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=3463.372（万元）税后财务净现值NPV后=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=1000.459（万元）财务内部收益率FIRRi1=11%时，NPV1=437.082万元i2=12%时，NPV2=-24.826万元FIRR=i1+∣NPV1∣×(i2-i1）÷(∣NPV1∣+∣NPV2∣)=11%+437.082×（12%-11%）÷（437.082+24.826）=11.946%动态投资回收期：Pt=（累计贴现值开始出现正值年数-1）+上年累计贴现值绝对值÷当年净现金流量贴现值=15+（8-1）+0.528÷(0.528+98.384)=22.0053(年)利润总额=项目总开发价值-项目总成本-销售税金及附加=18179.56×（1-5.55%）-11474=5696.594（万元）开发商成本利润率=开发商利润总额÷项目总成本=5696.594÷11474×100%=49.648%成本收益率=年净租金收入÷项目总成本=1321.92÷11474×100%=11.521%8.3项目税费营业税及其附加5.55%企业所得税率33%盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取8.4盈利能力评价项目内部收益率为11.946%，按10%目标收益率测算财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目在财务上是可行。8.5清偿能力评价本项目拟向银行申请长久贷款（含息）7474万元，项目法人将用销售回笼资金、经营收入还款，预计贷款偿还期15为年，项目偿债能力良好。九、不确定性分析9.1敏感性分析由以往相同写字楼敏感性分析数据可知，全部投资净现值和内部收益率受销售价格、建设成本改变影响较大（较敏感）；自有资金净现值和内部收益率受销售价格改变与建设成本改变影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使碰到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利原因，本项目标开发依然有较高盈利能力。9.2项目标盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，详细测算数据以下：盈亏平衡分析出租率020%40%80%100%FNPV(I=10%)-4000-1384.81230.46460.89076盈亏平衡点30.6%由上述分析，我们能够知道，当出租率为30.6%时（假定价格不变），项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间关系，我们能够知道，当出租单价下降30.6%时，该项目刚好能收回成本。9.3风险分析9.3.1项目整体潜在风险金融风险近期，全球性金融危机席卷各国。很多企业经营业绩下降，上海地域企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长一段时期内出现高空置率情况。供求风险因为金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求，该项目标推出早期可能会有比较高空置率。但考虑到世博会将在上海举行，可能会对写字楼出租有一定帮助。政策风险因为政府宏观调控在住宅市场上取得了一定成绩，大量资金进入办公务业市场。当前商务部已经注意到商业房地产过热倾向，所以不能排除政府部门对办公房地产宏观调控可能性。9.3.2写字楼潜在风险周期风险房地产市场存在周期波动和景气循环现象，因为近年来写字楼市场供给量急剧扩大，前后已经进入调整期，此时恰逢本项目入市，因为市场环境改变造成当前定位和定价出现偏差。这是本项目面临最大风险。区位多极化风险未来新建写字楼，将出现区位多极化特点。伴随城市改造不停深入，中心城区土地范围供给担心。ABC写字楼地处嘉定，租金相对较低，对那些承租能力较差企业比较有吸引力。产品类型多元化风险本项目依然是传统乙级写字楼产品。传统乙级写字楼可能依然是多数企业首选，可是伴随“总部经济”崛起，低密度生态型单体办公楼可能占领市场制高点，造成本项目目标客户群部分流失。9.3.3商业潜在风险我们对未来商业走势看好，可是值得注意是，我们对商业物业未来价格判断是基于当前全市商业发展形势、区域发展潜力和宏观环境利好来总体评定。但这并不说明，未来市场没有风险，相反，我们认为基于以下几点，商业市场有一定风险。经营风险商业经营需要极高市场驾驭能力，任何微小细节都可能造成项目失败。尤其是本项目周围商业气氛不浓，区位条件较差，对商业经营是个巨大挑战。另外，商业部门对宏观经济变动、市场改变十分敏感，而高端定位将造成经营比较困难。经营风险是商业部门最大风险。区位风险基于商业经营特殊性，本项目标成功依赖于嘉定地域以及同济大学兴旺繁荣。而当前同济新城区域形象还有待提升，市场环境还需要悉心培育。9.4风险多方案躲避通常而言，系统性风险是不可防止，个别风险应该经过本项当前期科学规划、后期科学管理来加以躲避。我们在前期产品策划、价格定位、财务分析中已经充分考虑了风险原因。采取灵活面积分割，以适应不一样企业不一样面积需要以及同一个企业不一样时期面积需要。在服务上做到以人为本，以客户价值为中心，提升本项目标关键竞争力。尤其是对关键客户、重点客户加强公共关系管理，提供有针对性全方面服务。经营方式方面能够