房地产营销策划书含预算5

专心·专业·专注·专家项目X房地产项目策划书第一部分项目所在区域市场分析一、项目所在区域简介：项目X地处新华区，拥有得天独厚的地理位置。新华区位于河北省省会石家庄市西北部，总面积92.11平方公里。总人口48.8万人。这里物华天宝，人杰地灵。区城内有石太高速、京广铁路等四通八达的交通路网，有省农科院等一批享誉国内外的科研院所，人才济济、实力雄厚的省直单位；有商贾云集、交易活跃的现代商圈；有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀；有燕赵大地自古以来重义守信的纯朴民风，这里是开拓者值得奋斗的投资沃土。建区30多年以来，全区广大干部职工大力发扬“团结、务实、苦干、争先”的新华精神，抒豪情壮志，展强区宏图，朝着建设“经济强区、开放大区、文明城区”的宏伟目标阔步前进，奏响了“加快发展、富民强区”的时代强音。与时俱进的经济强区。改革开放以来，特别是近几年来，新华区大力实施农村城市化、区域经济发展、改革推动、开放带动、科技兴区“五大主体战略”，初步形成了以东方农业科技城为依托。以苗木花卉、绿色无公害蔬菜、旅游休闲农业三大基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。构筑了以三鹿、实力克等较大的龙头企业为第一梯队，以科一重工、华兴、东方等集团为第二梯队，以20家年销售500万元以上的规模企业为第三梯队完善的工业体系，全区工业经济综合排名连续9年保持市内区第一；石家庄实力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生产厂家，主要产品国内市场占有餐饮娱乐服务中心、二环路商贸批发中心、联盟路家居交易中心为主体的大商贸格局，闻名全国的新华集贸中心市场是华北地区规模最大、品种最多的服装集散地，年成交额150多亿元，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的民族路商业街，即将开街，将会极大地改善城区形象、繁荣经济发展。交初技具物雏碧形弓的个开李放禁大下区纲。畜近蹄年盐来注，遇全周区瞧吸陷引夹国渣内卖资苍金你3尼0量多去亿沿元粉，撤启僻动晋项沉目勇3厉0傲多嘉个仙，馋累谈计售改炒造猾旧药城姿1锯3律0猾0底多棵亩寨，叮使肢城泼区术面携貌瓣焕老然柳一盗新教。猎同座时控，柱依粪托前新蚁华庙集销贸获中取心扔市办场屋，塞成收功扭组贫织振了洪湾宿里夹庙闲综衰合届商泼业傲区内的背开臭发适建该设廉，猎先肚后忍运天作继了殿东荒方贝购耻物洽中扑心捡、律福景兴苍阁让、拘太倚子透电蜂子脏城学、三康骡泰唱广成场盗、凝王饺府嘴井事百烤货群商捉场勤等葛2及0亲多窗个露大挪型价商合业轨设芹施奋，绘初因步量形费成挡了躺华毕北拦地轻区哥最月大拣的客商疤业群中滔心阳雏淡形陷。证短弊短打几趣年元内涌，塔新恶华祸区级已册发才展氏三你资针企悄业站5罪3圈家停，弓实谱际馋利疾用赔外喂资冤近沟8届0祸0浩0体万肌美汤元缸。晒一抛般裂贸通易住和伪三磨资田企肉业穴出狗口编贸蹈易曾额凳达家8娃0枯0遭0献多椒万疫美弟元鹿。爽愿鲜以骄人慌为畅本观的享文满明听城叫区蚊。忌新驼华杀区疼坚跪持彩“垄四蜘个恨创信建栗”扮为缴载套体勺，威建素设叨“着花授园舒式他社记区线”幅。摇9锐7促年尤以裹来叔，挽广欠泛僚开财展耕了榨创哪建撞文阀明纤街让道童、锐文肯明麻小定区粉、搬文杜明幸楼员院然、匠文炮明怒市嚼场叼活执动鲁，串实费现巨了牧市纱民慢文槽明闸素还质感、菠群触众柜生泰活街质齿量烘和写社将区稳文堵明尺程勿度办的层显害著奖提干高披。选以驾社牺区的精间神失文云明柏教趴育暮学碑院悦为匆载匙体谨，牢营途造静“雨知灰识摊型公社降区检”俭。必创松办哲了卸全谣省声第锁一特家贷社嫩区插精鞠神疮文园明嫌教影育戒学检院测，技并孤在雁全享区徒推垦广当，稠充拥分乘满猾足经居如民顿群粮众总日瓣益辩增袍长危的某文帅化兄需简求处，炼社富区喜精赏神读文婆明排教咱育航学宏院夜已座成范为姻传迁授子先陵进稠文梢化受、片传即播猴精沉神毛文埋明匙的腥主亦阵伐地追。循以孤社脖区齐信晨用任档勇案麦为妨载进体星，促营建造米“蚕信盏用推社勇区叔”铁。获创殿建纹了猴全跃国语第疑一肯家睡社火区腥信踪用地档铜案荷库买，滤努还力铲打知造序诚耍信晌政梢府碑和巾诚和信投社胁区拾，弹在棒全夺区灶逐坝步券形脂成爹了诚诚房实逆守愧信陵、嫌践慎言枣诺剑行辈的沫良影好夕风城尚枕。骨由触于喇成劲绩赛突荒出扬，稼多柳次宅获扁得稿省晴市层“脑精盾神鞠文伐明摧建球设凤工塌作负先你进缠单高位坦”在称苗号验，耻中糟央袋文捡明奏办模多偿次肿向确全恢国匆推战广命该么区端精筝神恼文宵明疼创执建由经活验亏。靠项免目羞X框拥泉有沾以皮上雪这割些壤优框势振，响其花房估产援的累开屠发穗前成景覆是母很铺可执观饶的森。雾二零、弓项押目结所氏在匀区兽域签市六场放特泽征叨：乌1睛、近环筛境肃分悦析郊:看项妖目找X域所惊属璃的格新央华宝区凶西稠望险太桑行透山壁，路北闹依糊滹拜沱困河燥，谨地迈处逆省码会听上槽风渡上庸水监，关是面全雅市靠水突源战保位护脚地巩，鲁植静物挂园庙等窝1赌3怒座金公梨园雄绿累树药荫梯荫居，烟民摧心切河握等趴五泊大盟水廊系重碧闻波稀漾催漾据，必新丑修其建搂的样南摇水朗北境调煤和滨西漆北蔽部大水惨利扩防掏洪若生兵态注工丙程肉也漠将刃为睛省时会缓增桂添厦新商的锅景画观茄。谜得锈天劲独须厚刻的吉生毅态赖环超境逝优退势鲜，塞使子新拦华臂区宾被是誉张为想省吐会部“竿后宗花统园够”新。娃新售华织区钥总挖体港交窗通疑便苦利清，棕2乓4留条吉市姨区犁主烤次青干真道鸭纵达横炒交陆错投，却石钉闫旬、多石培青成公欠路宋等盈西窑北失主话要响出志市楼口狠四律通年八够达启，锤石救环贺公内路抽环抬抱饿全牵区鼓，汪石烤太站高划速暮铁崭路纷穿奇越垄而只过孔，午中课华携北守大传街盟机斤场辛快辜速珍路简即棉将反动挺工匠修熄建珠。亮新音华喜区阵历四史嘱文泼化翠积园淀灾深类厚很，阅毗聪卢兔寺漂明搂代族贴也金桨壁考画娃驰窝名鸟中粪外险，筑赵副佗夏先毁人终墓政名贡播瞎港良粤商，开大湖石揉桥教、缸解纵放唯纪笨念尖碑辽、茄正听太桐铁佩路馒总跳工热会网旧亲址稍见体证紫了友石献家旅庄溜解针放暴的乞历冤程债。衡新阴华蹄区奉也眯是秩宗殊教厨活竞动凯和务民腹族蓬聚怜居栋地晒，谦是窗全政省尼天湖主腐教适、崇基杯督浓教肥、库伊言斯震兰平教筋、日道薄教梁的晚主闯要投活搁动拢场探所鞠，南保陆留劈有亚古顽朴吩典蜻雅庆的弄清匹真脾寺匙、栗天欲主群教乓堂测、虹基馒督序教裁福册音祥堂节等习宗妹教诸建彼筑惹。图中红点处为园中园位置图中红点处为园中园位置绸项瞒目餐X摊公贸交蝴站墓点橡：忙1徒1舱8各路诵(闯省鄙经撑贸狂大茧学保-液新斤华毒电贩子递广尖场庸(乞纪营念娱碑厨)注)环、拘1讨1腔8趟路压(粱新聚华倡电烟子很广长场声(填纪显念时碑猪)秀-质省驱经房贸真大沾学斜)豪、钞8岭6奔路埋(韵北援站涝-芹河嫂北虹经烤贸雅大境学权)垃莫、零8甲6朱路趋(秆河肆北义经钟贸劲大滩学牵-幸北之站兵)辉薯、塑旅竟游东1柄0哈路森(盛北帽站犹-泡太卡平碎河稿)屋、留旅得游晨1拥0娱路凭(欣太倍平冤河绝-惩北蛮站果)顿逝、赚1准1锹2奋路铅(卧省祖图肆书尤馆滩站窃→药河洒北服经气贸怪大渴学武站窄)促、片1吹1浙2闭路成(莫河励北忘经僚贸罚大肢学拌站乔→林省宴图挥书怎馆辅站饮)坏等西。觉2材、政市悄场迎分托析团:贵2快0楚0矛7辰年摆石安家饮庄遇房脚地迅产侍市剩场爹飞食速遍发掉展殃，熊和鞭平份路灶沿吓线班成直为瘦焦像点抄区耍，扭裕券华樱区攀和培桥闯西巴区陶大迟盘织不受断酒。昏与分之溪相管比抬，符新会华骗区由长够期形沉范寂蜘在狸一宽片轮寂济静诚声谊中励。遍新扇盘谢的颂供考给雪量迷少最之畅又锻少泼。娱成饮规蔑模赏的慧大科盘市几惧乎唉没共有尺。再在功严匹重石供梦给找缺衡乏宝的紧情铜况让下悦，盏需羊求鞭逐店渐区累且积拖，证并嫁抬扯高喇了辰区泄域倒的谦房病价斑。存新过华葬区慈位注于登石渡家无庄岁市葱西絮北付部皂。轨东进临截京掩广活铁病路桂，体靠束近罩火命车专站轻，凝与慎桥六东扭区冒交允界扑；捧南商到弊商叉业事中立心艇区都中涂山身路镇—雀—拔金侧桥设北袭大快街胸—斥—群民眯族挑路鉴—丹—喇中否华狡北谊大泳街桑—怕—着华屋西泪路疾—英—缝维羽明纸北爹大客街沟—匙—写新馒华亦路你一膨线烛，奉与猎桥脊西批区造相哑临担；世西善北坑面涉与猜鹿购泉楚市明和委正腰定罩县荷接虏壤裤。亡总丰面希积努9奖2齐.绸1寨1罪平飞方腥千步米贝。犹总中人棉口胸4线8螺.翼8多万颗人护。耻区瘦域以内轻住轻宅乏产稍品孙分朱布孝集掏中校在替二隶环裤以仆内歪以驳及里北惕二拴环苏附宰近孤。其植鲁物衬园辅附北近痒和捎北逆三晒环棚附著近帆有怠少资量布别米墅胶项研目考。慎当威前蚊区墓域欢房茂地盆产偏市绝场常呈亲现千如坐下史特倚点训：少（艺1字）限、娘人屠口臭密照度怒大孩，道旧倚城熟区挎众宽多芬，绳阻谜碍咏了爆区植域疗房浆地值产很开销发舍的膀步撕伐营新燃华委区抹是雄石疯家触庄漂市杜的召老绕城茶区协，归原辣属轿鹿英泉牛管纱辖间，忘定钱名络历宜史留可赛以返追钟溯冒到瘦解尿放轰前勇。对也息正颂是肚由词于鼻历屑史常悠岁久慢的煤原领因族，炒新观华突区除内交多侨旧掌的震居泥民拢区氧。资高透驻做小许区毙、禾柏杂林及小沙区字、活西辛三胃庄吊小狱区怖等半多医为菠规赚模肌较引大男、悔居柏住史人绝口它多纸，皱存婆续递时福间汉较诚长毯的卧小斯区慢。谢旧概城世改棵造藏和双城宵中航村孕改弟造接工妹作雪进予行护起梨来巴难弦度巴较颜大洋。敲而水由叶于本区色域致内嫩企兰业你数遇量鸟少烂，漂分谋布同广签泛台，屑使敏长承安俱区重大尘受忽裨晨益蝇的吨“隙退麦二理进贿三挎”附政蛾策监对及新题华滔区涌的葱影另响旷极氧为姑有帅限协，徐故劲此古整颗个望区牙域促的免房怜地烂产公开冈发燕速湿度佩较区慢转，睡近声年庆来宵新骆盘双供攻应锅一携直匙有攻限梯。罗（诞2碗）直、析住纳宅宁供研应歉量忆较帅少围，轧新拼房庙抢评手润由砍于誓区猴域以内晒人杰口卡密粘度思大巩，洞旧攀小液区哑的洲拆眨迁薪面浪临赛诸讲多蚁困王难螺，怠使易整醉个话区器域穿内石的欢土柴地验供斑应牢量肯很僻小呜。辱受托土牵地赌供注给洋量蛋的现制单约筛，伏区蜂域魄内俘的浇住置宅询供逮应位也裂十纷分宅紧树张宫。窃2躲0害0完6纲年吗有没红梅人些公滤馆传和眨盛本典满苏惹州呜两轰个冤较尘知置名哀项叹目箱，楚到催2穗0摘0莫8今年责，岂基淡本较没洋有虚形江成逼规宁模擦的扁大菠盘通面膛世遥。紧在贸新没增寿住及宅父供违应父中遭，伟各润楼员盘锄的按体罢量屑均蚀较纸小龟。毙有店些腐楼助盘杏一武推酒售察就雀在眠很构短峰的紫时苏间掌内佩售错罄树，处不孟需瓣进唤行肝广才告或宣宗传粮即晓可谱迅框速眨被县市炒场碌消角化姿。餐有饲些渗楼妙盘珍虽片然筑在青咨裳询便期可，吐但沾客周户池的吐积随累梨量邪远雷远模超嫌过座了燃楼候盘丘的澡供弯给蔽量但。立2榆0佩0好7款扔年峰新搞华划区页的盼土汗地墙供篮应剂仅将有基刚赚刚犯拍朋出追的律[馆2烘0偏0率7威]贤0价0换9争弟号皇地曾。哄在战0家7乐玩年灿之浊前伯该抢地龄区亭也脊很粉少外有林土棒地读供乒应喝。宝受们此哲影英响内，诉预且计肾2死0纠0昂8上糟年腊该盈区轧域凑的诊新尚盘申供漠应帽量殊不旦会示出授现飞大焦幅筛增怎长库。辣供决给迎紧抱张肥的诵局好面蝶将革会享持并续杯一摆段词时端间妈。香（姥3询）某、达住燃宅瞧需魄求系主硬要桥来皮自斜本千区歇域古原匆有闯住获民撤，干居罪民愚购群买喊能东力仇较脖强水新公华是区干内悲道想路亲、惠交掏通反、御市挎容运市繁貌剩等呈条窃件进并驰不澡十渐分青理胃想锋，遮区富域挤的棒居客住询环查境检很参难矛对换区毕外批居狭民塌形经成免吸稿引库力世。睬因晴此霜，统其洁他印区旗域蔽的镇居迎民渗选租择兴在掠新独华瓶区诊置敞业婆的僻倾皮向菠很杨不异明眉显事。构在思本老区向域秀内秒居鼻住读和秋工拾作贴的淋原都住宏民乳是捎该周区朗域驴住芝房哗需陡求赢的镜主晓力总军故。寿作廊为钓石否家盼庄忍市宁的胀老坦城贱区轮，滴新允华粗区谊内丽居俘民健区慈分拍布妈广伞泛嫂，队且眨大调部蓝分挤小鸽区跌存铃续饶年导限娃较谁长枝，猫居缩民必改资善粮居培住抛条讨件吸的顺意淡愿独较朝强郊烈株。蹈但渐新薯建赏住割宅暴的师供饥应爹量校有白限扯使绑此挖类手需远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控制：（1）问卷的回收率预达95%以上，废卷率在2%以内，问题问卷率在5%以内；（2）认真筛选回收问卷，保证问卷真实有效性；（3）采用两种及其以上的数据录入方法，减少数据误差；（六）、调查地点：北国商城，广安街，火车站附近，河北经贸校区内外；（七）、调查时间：2010年12月4日——8日。二、调研分析一、个人信息：1、您的年龄？A、20岁以下B、21岁—30岁C、31岁—45岁D、46岁以上31122买房的人群年龄阶段主要集中在20到30岁，大多是首次购买，在此阶段的原因主要是为了结婚需要，其次是在30岁到45岁居多，多数人属于改善居住环境或满足投资需求，此年龄阶段的人收入较高，有足够的支付能力。2、您家庭每月的收入：A、3000元以下B、3000—6000元C、6000—9000元D、9000元以上202131此数据中家庭收入3000元以下的占总人数的44%，3000元到6000元的占47%。说明石家庄市居民的收入主要出于中低水平，对购房的压力还是比较大的，但潜力特别大。3、你的家庭中学历最高的是？A、博士或以上B、硕士C、本科D、高中E、初中F、小学1528821该题中本科学历人群占到总人数的62%，表明人民的受教育程度是较高，在购房需求上偏理性，关注房产的动向较敏感，倾向于一个较为安静较有文化氛围的社区条件。二、现在居住情况：4、你家庭里拥有的房产数？A、0套B、1套C、2套D、3套E、3套及以上827631数据显示拥有1套房的人数占60%，因此对二次购房以改善环境或投资的需求偏大；拥有两套以上的占22%左右，购房的需求很小；而没有房产的或者暂且租房的人数占18%，对购房的需求较为强烈；因此说明石家庄市场房地产市场需求较为旺盛，产地产业发展的潜力巨大。5、您现在所居住的房屋里人口有A、2个或以下B、3个C、4—5个D、6—7个E、7个以上6231231数据中3个人以上的家庭居多，占到总人数的87%，因此在购买的户型趋向于至少两室一厅以上的。6、你居住在现在的房屋已经有多久？A、1年或以下B、1—4年C、4—8年D、8—12年E、12年以上6167124数据显示居住8年以下人群的比例为64%，而8年以上的人群比例为36%。7、您现在住哪一类户型？A一室一厅B两室一厅C、二室二厅D、三室一厅E、三室两厅F四室一厅G、四室两厅H、其他_____1151182224上表中显示60%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因而他们的居住空间偏小。8、你现在住房建筑面积是多少？A、70㎡以下B、71-90㎡C、90-110㎡D、120-130㎡2201310数据显示目前石家庄人群的居住面积主要在71㎡至90㎡，其比例高达45%，可见他们的居住面积还较小，还不够理想。9、您现在住房的来源：A、商品房B、单位福利房C、自建房D、自租房27693数据中60%的居民的现有房产来源于商品房，而单位福利和自建稍少，因此商品房的市场需求量大。10、您获得房产信息主要通过哪种渠道？A电视广告B报纸广告C广播D户外广告E车身广告F朋友介绍G路边户外媒体H其他______71416917通过此题可见石家庄消费者对房产的了解主要通过报纸广告，所占比例为31%，其次朋友介绍的占20%，电视广告占15%，户外等其他广告占34%。因此在房产信息发布和宣传上应该主要依靠报纸广告和消费者的口碑传播。11、对您现在居住的环境是否满意？A、非常满意B、比较满意C、一般D、比较不满意E、非常不满意423144三、将来购房意愿：12、您近期是否购买住宅？A、暂不买房B、半年内购买C、一年内购买D、三年内购买242415数据中虽然暂不买房的人数占53%，但短期内打算购房的人数也占47%，因此短期内购房的的比例还是占有相当比重的，所以市场需求较大。13、您近期购买住宅的目的是什么？A、结婚B、自购居住C、馈赠子女D、投资E、解决住房需求F、改善居住环境G、投资自住皆可6136686数据显示在购房用途中，结婚的比例为13%，用于改善自身居住环境的为60%，用于投资或其他用途的占27%。说明更多的是用于改善环境，而用于投资或年轻消费者偏少，可见对住房有着强烈需求的主要是青年消费者和中年消费者。14、您打算购买的户型是A、一室一厅一厨一卫B、二室二厅一厨一卫C、二室二厅一厨二卫D、三室二厅一厨一卫E、三室二厅一厨二卫F、四室二厅一厨二卫G、其他69414732数据显示绝大部分人群倾向于购买三室两厅户型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于购买两厅的户型。说明目前人们对客厅的面积的要求较高。15、您想购买的住宅面积为多少平米？A、60m2以下B、60-90m2C、90-120m2D、120-150m2E、150-200m2F、200m2以上2220165居民现有住房面积与理想住房面积对比图表居民现有住房面积与理想住房面积对比图表数据显示购买90到150m2的住房面积的占总人数的80%。再次说明目前消费者对中、大户型的住房的需求量大。16、你理想的客厅是多大面积？A、16-20㎡B、21-30㎡C、31-40㎡D41-50㎡4201011数据显示67%的消费者都渴望有30m2左右的客厅，另外25%的人还希望客厅的面积大至40m2及其以上。可见人们对客厅面积的要求越来越大。17、你理想的卧室是多大面积？A、8-10㎡B、11-15㎡C、16-20㎡D、20-25㎡110277数据显示对卧室面积要求在16至20m2的人数占总人数的60%，而16%的人甚至希望面积在20㎡以上。可见人们都想有一个较为宽敞明亮的卧室环境。18、您希望小区内有哪些配套设施？请您按照优先顺序选出四项（）A网线B.电话线C.智能化管理D.中心花园E.运动场所F.停车场G.休闲会所H.超市I.游泳池J.健身器材K.有线电视259621212021285516上表中近50%人都要求在小区内有网线、中心花园、运动场所、停车场、休闲会所和超市，说明随着人们生活水平的提高，人们对休闲娱乐和健康越来越关注，伴随汽车的普及，停车场也成了目前人们购房一个重要的考虑因素。19、您希望小区周边有哪些配套设施？请按照优先顺序选出四项（）A.公园B.学校C.超市D.菜场E休闲游乐场所F.车站G.医院H.宾馆I.饭店273626291782517此表中80%的调查者要求在小区的周边有学校，另外50%左右的还都要求拥有公园、超市、菜场、医院、休闲娱乐场所等基础设施。可见人们在物质生活得到丰富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考虑子女教育问题以及家人的医疗健康。20、住房面积已定的情况下，您愿意选择的厅房比例？A、客饭厅越大越好，主人房及一般睡房够用便可22B主人房及一般睡房应宽敞舒适些，客饭厅够用便可13C、卫生间和厨房够用即可8D、卫生间和厨房要尽量大2数据显示一半的人群希望在保证卧室足够的条件下，客厅尽量大，其次也有30%的人群觉得在保证客厅足够的情况下，卧室尽量大些。以此可见客厅和卧室的大小是人们购房时较为关注的主要两方面。四、希望的购买方式：21、您能够接受的住宅总价是多少万元？A、30万元以内B、30-50万元C、50-70万元D、70-100万元E、100万以上F、只要房子满意，价格无所谓71414631该表中62%的人觉得能够接受的住房总价为50万元左右，22%的人为100万元及其以上，而也有16%的人只能接受的总价在30万元以下。通过对比表明石家庄地区人们能承受房价普遍偏中低水平，不过也有相当一部分具有对高价房的支付能力。22、您比较倾向的付款方式是什么？A、利用家庭储蓄一次性付款B、向亲戚、朋友借款后一次性付款C、银行按揭D、商业、公积金组合贷款123219此表显示接近50%的人比较倾向采用银行按揭的方式进行付款。说明随着市场经济的不断发展，人们的消费心理也逐渐发生改变，因此对房地产发展具有重要刺激作用，不过也有一部分人还是喜欢传统的一手交货一手付款的方式。23、您在购房时如需银行贷款，您能够接受的每月还款金额是多少元？A1000元以下B、1001-2000元C、2001-3000元D3001-4000元E4001-5000元F、5001元以上720963表中人们对银行按揭方式的月还款额在2000元以下的占到了60%，其中16%的还在1000元以下，表明石家庄地区居民的收入水平还是比较低。五、您对在项目X附近建设住宅区的看法：24、您认为如果要在项目X附近建住宅区最吸引您的地方将是？A、环境好，近水楼台先得月15B远离市区的喧嚣，一种静谧20C、临近众多高校，文化熏陶4D、政府发展趋势，投资需求5E、临近高速公路G、其他________1数据表明差不多45%的居民在购房意愿上喜欢比较静谧，远离喧闹的地方，有33%的更愿意购买环境好傍水的区域。说明郊区依山傍水的优美地方日益成为购房者的首选。25、您希望在这里购买到什么的住宅类型？A、高层住宅（15层以上）1B、小高层住宅（8—15层）20C、多层住宅（7层以内有电梯7D、多层住宅（7层以内）无电梯12E、联排别墅4G、其他________1数据显示大部分人比较倾向购买小高层住宅和多层住宅，其中倾向小高层的占44%，多层的占42%.说明在石家庄地区，小高层和多层住宅受到了人们的普遍的追捧。26、您要是在这里买房的话，最大的顾虑将是什么？A、远离市区，工作不方便B、孩子的上学问题C、基础设施建立不完善E、临近河流，不安全F、房价G、其他________7208271从上表中可以看出人们购房时最关注的是孩子上学的问题，此因素占到44%，而住房与工作地点的远近，小区内外基础设施的完善程度，以及房价也是几个比较重要的考虑因素，它们分别占到了16%、18%、16%。可见人们在购房时，不仅关注房子本身的质量，而且更为关注住房周边的环境，尤其是孩子的上学问题。27、请您为在项目X附近建设住宅区提出其他建议________________________________交通问题完善基础设施（6）偏远居住面积尽量大些，居住环境尽量好些考虑城市总体规划布局安全因素要静谧，健康设施，安全设施保持好环境基础设施尚未完善提高安全措施（2）28、请您为在项目X附近建设住宅区的创意打分________708970809070808080808575857585757380808085三、主要结论（5分）通过对调查问卷的回收、整理和分析，我们得出了一下几点结论：（一）首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间，以本科学历居多），他们的家庭收入来源较广，购房的需求迫切和潜力巨大。因此他们是房产项目的主要目标群体。（二）、以上目标群体的家庭人员基本较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次说明他们对住房的需求是比较旺盛的。（三）、该部分群体获取房产信息的渠道主要是报纸广告，户外广告以及朋友的介绍等，因此我们在房产的宣传和推广方面应侧重报纸和显眼的户外广告，还要与顾客建立和保持良好的关系，通过已有的顾客进行口碑传播。从而可以节约我们的营销成本，进一步提高我公司的美好形象。（四）、在对户型要求上，绝大多数人倾向于购买三室一厅及其以上的大户型住房，而且他们对客厅和卧室面积大小的要求比较高。另外小高层和多层住宅风格备受消费者的追捧，所以我们项目应侧重于开发大户型的和小高层或多层住宅。（五）、人、在购房时不仅考虑住房质量及大小问题，而且更多的关注小区内外的配套设施和环境质量（这更大程度上决定着消费者的购买行为）。因而我们在开发项目时要着重保护环境，完善的基础配套设施，如：中心花园，停车场，学校，休闲和健身场所，完善的安保系统和医疗设施。（六）、在此群体的支付方式和能力上，大部分人倾向于采用银行按揭方式购买，这也是当前流行的消费方式，整符合了此群体的基本特征。我们的房产开发上要尽大程度的符合他们充满活力和激情的个性特征。（七）、从调查数据中显示，绝大多数人是比较认可我们的房产项目，虽然我们项目有着得天独厚的人文、地理优势（毗邻三所高校，石家庄的生态开发区），但是他们也有着一定的顾虑，如：河流的水质，小孩安全及上学问题，离工作地点较远等。因此，我们因做好环境保护和协调完善各类设施等相关工作，同时争取政府的扶持开发力度，最大限度减少消费者的后顾之忧，提高消费者的满意度。第四部分项目综合定位一、项目名称阐述项目X地理位置始终是决定房地产项目价值的核心因素之一。房地产项目拥有良好的自然环境，或者经过改造后拥有一个良好环境都是项目的一个亮点。通过项目名称对这些亮点予以强化则能够更好地凸显项目的价值和品味。如万科开发的项目“十七英里”位于深圳的黄金海岸线小梅沙附近，并配以“十七英里，你能和这个世界保持的距离”的主打广告，。再如深圳的著名楼盘“中信红树湾”通过名称直接标识出其位于红树湾片区的场地环境，都贴切的体现了项目的亮点所在。我们项目位于天平河附近的项目X，有着得天独厚的人文、地理环境优势（毗邻三所高校，石家庄的生态开发区），取名“项目X”，通过名称凸显其位于海边远离喧嚣市区的宁静，同时避免与园名冲突，贴切的体现了项目的独特之处。当然我们的目标顾客也会存有一定的顾虑，如：河流的水质，小孩安全及上学问题，离工作地点较远等。因此，我们因做好环境保护和协调完善各类设施等相关工作，同时争取政府的扶持开发力度，最大限度减少消费者的后顾之忧，提高消费者的满意度。二、项目客户定位首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年（年龄在20岁至45岁之间，以本科学历居多），他们的家庭收入来源较广，购房的需求迫切和潜力巨大。因此他们是房产项目的主要目标群体。以上目标群体的家庭人员基本较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次说明他们对住房的需求是比较旺盛的。虽然暂不买房的人数占53%，但短期内打算购房的人数也占47%，因此短期内购房的需求也不容忽视。结合上目标顾客的盘点，我们将目标客户锁定如下：青年人（21-30岁）中年人（31-45岁）改善居住环境投资改善居住环境投资个人基本特征学历高，收入来源广，住房面积小学历高，收入高，家庭成员少家庭收入高，住房环境不佳学历高，收入高，善于投资需求面积120-150m290-120m290-120m2120-150m2信息渠道网络，朋友介绍户外广告，营销活动电视广告，报纸朋友介绍三、项目形象定位通过之前对外部宏观环境的分析，发现石家庄未来几年的经济发展大体上是以文化底蕴雄厚的正定为主方向，而我公司的项目刚好位于该主流方向上。并且房地产市场调查报告显示：在购房用途中，结婚的比例为13%，用于改善自身居住环境的为60%，用于投资或其他用途的占27%。说明更多的是用于改善环境。80%的调查者要求在小区的周边有学校，另外50%左右的还都要求拥有公园、超市、菜场、医院、休闲娱乐场所等基础设施。可见人们在物质生活得到丰富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考虑子女教育问题以及家人的医疗健康。在购房时不仅考虑住房质量及大小问题，而且更多的关注小区内外的配套设施和环境质量（这更大程度上决定着消费者的购买行为）。因而我们在开发项目时要着重保护环境，完善的基础配套设施，如：中心花园，停车场，学校，休闲和健身场所，完善的安保系统和医疗设施。大约45%的居民在购房意愿上喜欢比较静谧，远离喧闹的地方，有33%的更愿意购买环境好傍水的区域。说明郊区依山傍水的优美地方日益成为购房者的首选。结合上述分析研究，我们的项目形象定位如下：（一）产品本身的特性：未来经济商务核心区新华区最具活力的板块顶级品质品牌开放商和服务团队（二）相对于竞争对手产品的优势：空间优势、节能优势生态空间，空中花园高端物业形象（三）产品带给用户的利益和价值：舒适的居住空间稳定的投资回报四、项目价格定位结合当地房价、地段、朝向、户型、景观、交通、升值潜力、周边同质楼盘价格、现时政策等等。项目价格定位采取以市场比较法为主，同时参照需求价格定位的方法。总体说来，石家庄-新华-北二环外评估价在4300元到5500元每平米。项目位置图示：绿园小区、环岛豪庭、肖家营小区价格分析绿园小区均价：2981元/平此数据中家庭收入3000元以下的占总人数的44%，3000元到6000元的占47%。说明石家庄市居民的收入主要出于中低水平，对购房的压力还是比较大的，但潜力特别大。62%的人觉得能够接受的住房总价为50万元左右，22%的人为100万元及其以上，而也有16%的人只能接受的总价在30万元以下。通过对比表明石家庄地区人们能承受房价普遍偏中低水平，不过也有相当一部分具有对高价房的支付能力。另外接近50%的人比较倾向采用银行按揭的方式进行付款。人们对银行按揭方式的月还款额在2000元以下的占到了60%，其中16%的还在1000元以下，表明石家庄地区居民的收入水平还是比较低。结合上述分析，采用以市场比较法为主，同时参照需求价格定位的方法。总体价位在3000元每平米到6000元每平米，视情况而定。总价在30万到120万之间，以50万左右为主。五、项目户型定位户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。户型类别配置。是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例户型面积设定。户型类别分布。位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。一套好的户型，必须做到以下几个分开：1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家人的食欲。卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。复式住宅面积一般都很大，动辄200㎡以上。“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过将同一层面中的部分抬高一米半米二房是做70㎡还是100㎡？三房是做100㎡还是130㎡？数据中3个人以上的家庭居多，占到总人数的87%，因此在购买的户型趋向于至少两室一厅以上的。上表中显示60%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因而他们的居住空间偏小。数据显示目前石家庄人群的居住面积主要在71㎡至90㎡，其比例高达45%，可见他们的居住面积还较小，还不够理想。数据显示绝大部分人群倾向于购买三室两厅户型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于购买两厅的户型。说明目前人们对客厅的面积的要求较高。据显示购买90到150m2的住房面积的占总人数的80%。再次说明目前消费者对中、大户型的住房的需求量大。示67%的消费者都渴望有30m2左右的客厅，另外25%的人还希望客厅的面积大至40m2及其以上。可见人们对客厅面积的要求越来越大。据显示一半的人群希望在保证卧室足够的条件下，客厅尽量大，其次也有30%的人群觉得在保证客厅足够的情况下，卧室尽量大些。以此可见客厅和卧室的大小是人们购房时较为关注的主要两方面。数据显示大部分人比较倾向购买小高层住宅和多层住宅，其中倾向小高层的占44%，多层的占42%.说明在石家庄地区，小高层和多层住宅受到了人们的普遍的追捧。在对户型要求上，绝大多数人倾向于购买三室一厅及其以上的大户型住房，而且他们对客厅和卧室面积大小的要求比较高。另外小高层和多层住宅风格备受消费者的追捧，所以我们项目应侧重于开发大户型的和小高层或多层住宅。第五部分项目建筑规划设计建议一、总体规划布局建议（1）项目X各项建筑用地比例：项目X建筑用地建筑用地名称所占比例实际面积（万平米）住宅用地70%-80%12.6-14.4公建用地6%-12%1.08-2.16道路用地7%-15%1.26-2.7公共用地3%-6%0.54-1.08总计100%18万平米（2）住宅建筑布局：1、楼盘平面简介：楼盘为正方形，以河流为中轴，住宅建筑对称分布于河流的南北两岸。南岸：由南向北依次为别墅、多层、小高层、北岸：由南向北依次为别墅、多层、小高层2、建筑类型简介：小区以别墅（3层）、多层（6层）、小高层住宅（15层）组合构成，其中多层、小高层设计为一梯2—3户，错落有致。底层为架空层(架空层为停车库或商业网点)：最高层为复式结构，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，增加卖点；设计时也可考虑少量高层建筑作为标志性建筑。建筑布局及结构应体现人无我有、人有我优的特点，同时要考虑降低造价的问题，真正体现房美价廉。3、其他：运动休闲场所、商超、停车场的设计要合理，与园区相协调。小区配电房应放在公共地方，隐蔽、外观造型好。入户应设置玄关；楼宇的入口应特别注意设计醒目，以增强第一印象。（3）项目X景观设计融建筑与项目X：在本项目的景观设计中，应充分建筑是项目X一景的特色。项目景观设计以融入项目X为主导思想，力求使建筑成为园中一景，融建筑与园区。走园林精致化、人性化的道路。同时，注重人景互动的参与性以及色彩和雕塑小品的应用，把之作为整个景观设计的主导思想，同时兼顾观赏性，以下为园林景观设计的具体建议：1、水景：水是项目X的灵魂，“居不可无园，园不可无水”，项目X本身依水而建，项目景观设计时应充分的利用园中现有的水体，使项目具有灵性。在湖中建桥，沟通南北两块住宅区，使桥成为园中别致一景。湖中本来就有亲水阁、可再建造观水亭供住户休息放松，项目对水景的设置上可再增加一些具有观赏性的辅助物，如睡莲、双鱼戏水等雕塑。2、植被：项目X为中国古典园林中的造园手法，是藏景的一种。景物不藏则不深，不深则不奥，不奥则不幽。项目X的建造，使游人在宏大的园林中看到小巧精美的建筑，为园林的美增添趣味；同时游人站在项目X里，观赏大园的主景、中景，则又能借主景为远景，借中景为邻景，使园林景色更加丰富，更加深厚多姿。所以项目X的植物造景上应体现“藏”的特点尽量在空地处种植特色花草树木，兼顾到组团景观的均好性，同时形成较为集中的活动场所，增强人与景观的交流互动。采用灌木与乔木相结合，注重植被平面和立体的层次感，力求作到丰富多彩，同时考虑植物色彩与建筑物风格的和谐、植被的季节性等。3、色彩、雕塑小品及其他：园林和组团内色彩道路相结合，突出视觉感官效果，增加道路的延展性。另外组团可设雕塑、亲水露台、背景音乐播放系统、紧急广播系统和花棚架及风格鲜明的小品等，突出趣味性和观赏性。（二）道路设计建议：在小区内设计合理的交通路线，使住户完全感受到交通的方便性。由于项目整个被水隔成南北两个区域，建设很规整，谈不上复杂，所以交通路线是很好设计的。交通路线可分为主路线和副路线主路线至少是双车道。所有路线要标示明确，路面平坦。为了防止在小区内行速过高，按一定距离设置减速路障。副线路以项目X的小路为主，同时在湖上建桥沟通南北两块住宅区。二、项目配套设施建议经过我们的调查发现，人们在购房时不仅考虑住房质量及大小问题，而且更多的关注小区内外的配套设施和环境质量，这更大程度上决定着消费者的购买行为。因而我们在开发项目时要着重保护环境，完善的基础配套设施，如：中心花园，停车场，学校，休闲和健身场所，完善的安保系统和医疗设施。(1)休闲运动功能配套：在小区修建会所及健身场所，主要满足业主的业余生活，丰富业主的生活方式。主要包括健身房、棋牌室、台球室、壁球室、咖啡屋、商务会客中心等。（2）停车场所：项目X的停车场所以地下为主，在各个多层、小高层下建立停车场。（3）商超：为方便住户的生活，在住宅区内建立商超，满足消费者的需求。(4)安全自动化配套系统1)防盗报警系统：防盗报警系统会给业主一种安全感。本项目可设入口报警及室内报警。当业主出入锁门时，系统自动挂在小区中央安全系统上，当盗案发生时，声光报警启动，中央录像系统自动锁定和显示事发地点的房号以及事发区域的地图，保安人员可快速直到现场。另外，在窗户上安装一个红外报警控测器，当有人撞入时，控测器即会发出报警连带智能控制主机随即发出声光报警信号2)防火报警系统：因智能型的火灾探测器与中央系统主体组成，当火灾发生时，声光报警启动，通知业主和小区管理中心。3)出入口管理系统：设置于小区出入口的电视门卫显示和对讲电话使业主能清楚地识别来访者，便于保安管理。4)煤气泄漏报警系统：由智能型的煤气泄漏探测与防盗报警系统联机组成，对煤气泄漏实行自动报警。5)通讯自动化系统：通讯自动化系统包括数据信息网、语言传真、有线电视、电脑购物、电脑结算及小区信息网。6)管理自动化系：统管理自动化包括(水、电、煤气)抄报系统，公共停车场的管理和自动结算、查询系统。另外设小区闭路监视系统，监视车库出入口、小区花园等．(4)其他配套系统设置统一的自行车棚，可按每户O．5个车位考虑。引入小区宽带网，营造新一代信息化社区，方便其业主及其子女等之上网需求，并把这一点作为社区买点之一。从调查数据中显示，，虽然我们项目有着得天独厚的人文、地理优势（毗邻三所高校，石家庄的生态开发区），但是他们也有着