伟业顾问-北京北沙滩综合楼项目可行性研究报告

北沙滩综合楼工程可行性研究报告1应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料，在已呈递的书面报告和附件中各有说明。2汇报目录一.政策分析二.工程分析四.工程建议三.财务分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别1.工程宏观市场环境2.工程区域市场环境3.工程解读1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析〔50年〕3.不考虑出让金下财务分析〔40年〕4.写字楼自持情况下财务分析3

政策分析一.政策分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别参考?中华人民共和国城市房地产管理法?等相关法律条文：从政策本工程是可以进行转让的4针对本工程的特殊情况：即划拨用地使用权转让，我方提出如下解决方案——先出让再转让中国农业机械化科学研究院〔以下称“农机院〞〕通过补交出让金的方式改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让

政策分析5

政策分析操作流程示意农机院补出让是整个土地使用权转让过程中的一个环节农机院与其上级主管部门协调，获取上级主管部门批准农机院向北京市国土部门申请，补办土地出让金农机院与贵方完成土地使用权转让1236根据本工程特点，划拨土地使用权补办出让手续应按协议出让事项办理协议出让包括以下三种情况：新建工程有产权证的现状工程出让的新竣工的现状工程补办出让的本工程适合第三种情况即新竣工的现状工程补办出让的

政策分析本卷须知1：补出让时按协议出让办理7本卷须知2：中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让？从国有资产管理角度，理论上是可以实现的。但就本工程而言，转让双方能否得到上级主管部门批准，转让工程是否属于“可以不办理土地使用权出让手续〞，需要贵方咨询上级主管部门。而且根据北京市国土资源局土地利用处的意见“国企间的资产调拨涉及到土地时，实质上也是一种土地转让行为，划拨用地须补出让〞。8政策分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别补出让金需要的时间为3-4个月，完成土地使用权出让、转让预计在半年左右

政策分析9政策分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别转让过程中支付给政府的主要费用包括出让金及契税，其中契税为出让金的3%，由土地使用方支付

政策分析10本工程预期需要补交的土地出让金=宗地楼面毛地价*建筑面积=楼面毛地价*地上建筑面积+1/3*楼面毛地价*地下经营性面积=996*34873+1/3*996*19085=41069728元〔约4100万〕注：以上测算结果仅作参考，实际需要补交的出让金及契税以北京市国土资源局评估结果为基准

政策分析出让金及契税预算本工程预期要交纳的契税=补交土地出让金*3%=4100*3%=123万元11

政策分析出让金测算说明出让金测算按楼面毛地价与建筑面积的乘积计算其中楼面毛地价计算依据?应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法?12宗地楼面毛地价预算宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价

期日修正系数

年期修正系数

因素修正系数=660*1.312*1*1.15=996元/平米

≈1000元/平米其中：适用的基准地价为660元/平米期日修正系数为1.312年期修正系数为1因素修正系数为1.15

政策分析注：宗地楼面毛地价测算过程在本次提交的书面报告中有详细阐述13工程转让的受让方在处置该工程时不受二手房相关政策限制通过买楼方式取得的物业在处置时将受二手房相关政策限制

政策分析政策分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别14汇报目录一.政策分析二.工程分析四.工程建议三.财务分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别1.工程宏观市场环境2.工程区域市场环境3.工程解读1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析〔50年〕3.不考虑出让金下财务分析〔40年〕4.写字楼自持情况下财务分析15工程分析工程分析1.工程宏观市场环境2.工程区域市场环境3.工程解读161.北京住宅市场交易最为活泼，但受政策调控影响，造成了现阶段住宅市场整体疲软，出现浓厚的观望情绪和明显的“拐点〞迹象，住宅市场整体销售价格和销售量出现了明显的下滑；2.由于国家对于住宅市场的集中的政策打压，使得写字楼市场保持了相对平稳增长，其销售价格和租金平稳增长；3.随着北京奥运的举办，在奥运经济带动下，北京酒店市场前景光明。宏观市场分析总结工程分析17工程分析1.工程宏观市场环境2.工程区域市场环境3.工程解读工程分析18工程分析区域市场分析总结1.区域住宅产品类型丰富、潜在供给相对稀缺，市场价格和销售速度高于写字楼水平；2.亚奥区域连接中关村与东部区域，同时受北京奥运经济的带动作用，区域写字楼的租金涨浮明显，近两年的年涨浮超过30%，表现出良好的升值潜力3.受北京奥运的带动作用，区域酒店行业的开展良好，酒店的租金和出租率均有明显增长，且随着奥运后旅游、会展业的开展，预期酒店市场将继续保持良好的增长势头。19工程分析工程分析1.工程宏观市场环境2.工程区域市场环境3.工程解读20区域解读位于亚奥核心区，极具升值潜力工程分析21地址：朝阳区北沙滩1号东侧：新开通的奥运会主道路之一林翠路南侧：新改造的奥运主干道——大屯路西侧：八达岭高速公路北侧：国务院机关事务管理局部长楼工程分析区位分析22总建筑面积53,958M2地上地下34,873M219,085M2楼层16层3层占地面积21,583.2M2（32.4亩）功能划分面积地上4层－地下１层,总计18,103M2可建商业面积；地上5－16层，总计21,701M2为办公写字楼面积；其余为车库和设备间面积14,154M2

；车位地面为270辆,地下为230辆。工程分析工程根本情况23工程分析项目名称本项目洛克时代西奥中心瑞辰国际总建面（平方米）53958830006009666899其中写字楼21701约5450041200左右46626商业181032000021846129地下车库141548500166696295写字楼所占比例40%66%69%70%工程物业构成情况24Strengths优势分析Opportunities时机分析Weaknesses劣势分析Threats威胁分析1、工程外立面为玻璃幕墙，外观时尚，具有档次感；2、工程平面布局合理，核心筒于一侧，利于平面分割；3、工程位于北京奥运核心区，区域价值成熟，交通配套便捷丰富。1、车位及自建房面积过大，造成分摊面积过大，整体使用率极低；2、商业面积占总面积的三分之一以上，是本工程的销售难点；3、由于自建面积和商业面积较大，造成优质销售资源过小。1、由本工程土地性质决定，本工程在操作过程中存在较大的政策可行性风险；2、虽然奥运区域初步成熟，但是由于区域没有集中的产业支撑，整体商务商业气氛薄弱，写字楼类的商用物业存在明显的价格瓶颈；3、本工程的收购本钱决定了工程的最终收益，较高的收购本钱会造成亏损。1、奥运区域价值的逐步成熟区域价值极大.2、2007年底国家对于住宅产品大力度的宏观调控，使得公建立项的工程成为新的地产市场时机点；3、随着北京奥运会的举办，使得北京的国际影响力加大，促进北京经济旅游等行业的迅速开展，对于写字楼和酒店的需求量增大。工程分析SWOT分析25汇报目录一.政策分析二.工程分析四.工程建议三.财务分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别1.工程宏观市场环境2.工程区域市场环境3.工程解读1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析〔50年〕3.不考虑出让金下财务分析〔40年〕4.写字楼自持情况下财务分析26财务分析产品类型租金/价格写字楼出租4元/天/平米酒店自持经营400元/天/间写字楼出售15000元/平米公寓式酒店出售19500元/平米价格/租金假设采用市场比较法，预测本工程各物业预期入市价格如下：27方案假设财务分析测算方案方案销售策路一、不考虑出让金情况下按50年折现方案1公寓式酒店和商业整体出售方案2写字楼和商业整体出售方案3酒店与商业配套经营方案4写字楼与商业整体出租二、不考虑出让金情况下按40年折现方案1公寓式酒店和商业整体出售方案2写字楼和商业整体出售方案3酒店与商业配套经营方案4写字楼与商业整体出租三、考虑出让金情况下40年折现方案1公寓式酒店和商业整体出售方案2写字楼和商业整体出售方案3酒店与商业配套经营方案4写字楼与商业整体出租28一、不考虑出让金情况下〔50年折现〕方案比较29一、不考虑出让金情况下〔50年折现〕合理收购价格根据写字楼市场情况，在合理年限约为25－30年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为10550元/平米――11500元/平米，测算结果如下：当收购价格10550元/平米：当收购价格11500元/平米：30二、不考虑出让金情况下〔40年折现〕方案比较31二、不考虑出让金情况下〔40年折现〕合理收购价格根据写字楼市场情况，在合理年限约为25－30年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为10550元/平米――11500元/平米，测算结果如下：当收购价格10550元/平米：当收购价格11500元/平米：32三、考虑出让金情况下〔40年折现〕方案比较33三、考虑出让金情况下〔40年折现〕合理收购价格根据写字楼市场情况，在合理年限约为25－30年的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为9550元/平米――10530元/平米，测算结果如下：当收购价格9550元/平米：当收购价格10530元/平米：34四、写字楼自持情况下财务分析35汇报目录一.政策分析二.工程分析四.工程建议三.财务分析1.国企之间划拨地转让是否可行2.完成转让过程需要的时间3.转让过程中将发生的费用4.工程转让与买楼的市场区别1.工程宏观市场环境2.工程区域市场环境3.工程解读1.考虑出让金下财务分析2.不考虑出让金下财务分析〔50年〕3.不考虑出让金下财务分析〔40年〕4.写字楼自持情况下财务分析36本工程定位最为重要的三个关键点：1、能够使核心价值最大化的产品——奥运区域价值2、最大限度躲避核心问题的产品——使用率极低，可销售资源短缺3、受工程不确定因素最小的产品——收购本钱的上下工程建议37