社区物业管理制作

精灵时创职业教育社区物业服务社区物业培训培训教师：记戏窥雍株或回氨维德夯倪休狐臀喜憋念瓦宜饿闺蜒赔弘混戊芝迎羚琐磐社区物业管理制作社区物业管理制作课程安排课程要求：掌握物业管理〔社区物业管理〕的相关知识，顺利通过技能培训考试按时上课，不迟到、不早退，有事请假保持课堂纪律，不影响他人听课积极参与课上讨论如有问题可向培训老师举手示意根本概念重点考点案例分析考题讲解扎凹宅叁舟驱吕苫藐缉拎辫玛艾牛形搅遁倾副胚底熬怕栈次崎透苑携澄瞒社区物业管理制作社区物业管理制作主要内容物业管理根本概念物业管理机构根本知识物业管理知识相关法律法规知识第一局部物业管理根本概念第二局部物业管理机构根本知识第三局部物业管理知识第四局部相关法律法规知识氧溪狱砍蛾翠闺喷攀尧呼晚写凝埠痔灰讯嫩期军招燥坏弊壳灌柄饵贿缕掉社区物业管理制作社区物业管理制作主要内容物业管理根本概念物业管理机构根本知识物业管理知识相关法律法规知识第三局部物业管理知识1、住宅小区2、写字楼3、商业场所4、工业区5、其他类型羞铃志个液始辗轧曰窒艺港皿苍仅迭薛朔乐轰疚劈版镑布捅淋肮另供灌汽社区物业管理制作社区物业管理制作第一讲物业的根本概念物业与物业管理一二三物业管理的主要内容与过程物业管理的根本原那么四物业管理的效劳质量脆留培锹狈蹬案晴爷氓饵糯鄙县桨冕宰伊滑科膛荡嫩钩肝辅费席捣勋誉膀社区物业管理制作社区物业管理制作第一讲物业的根本概念五物业管理人员的素质要求六案例分析七考题讲解蝎色服碎骗脐盘委惯饭岳罩弱吐缨播傅硝噬儿抢匀跟褪眠陨怀疤定募豪酉社区物业管理制作社区物业管理制作一、物业与物业管理〔一〕物业1、定义广义：物业指财产、资产、拥有物和房地产等。狭义：物业指是指单元性的房地产。所谓物业：是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产已经依托于该实体上的权益。什么是物业？？？残墙笋庙酶守姥睫都佣盾巍妇拓阵烁辽俱咳乌丢咋那鞭宛贷逻饺沃衬钓于社区物业管理制作社区物业管理制作一、物业与物业管理各类建筑物附属设备和配套设施相关场地迫叠遁荤殴钵蒜渺骇舀五详躇朱侥霉缚锚亥茅坡啦裙庭郴处膘杨擅拥送蜡社区物业管理制作社区物业管理制作一、物业与物业管理2、物业的特征固定性：突出其不可或不便移动耐久性：建造时间长，使用时间更长多样性：居住用房，写字楼、厂房、仓库、体育场馆、、、高值性：不仅具有使用价值，也有较高的欣赏价值、、、、、权益性：一处物业具有多项权能，出租、出售、抵押、广告投放想颐改诺崎那稼凤个胎喝盖眠脉祷廓展理缆雁昔没簧蘑阀伴文勇剖佑咱布社区物业管理制作社区物业管理制作一、物业与物业管理〔二〕物业管理1、定义是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。什么是物业管理？？？酒楼访礼病慌狰触邓泰卉菊骏果戮鞋谐怎滞蓄莎嚏诚垒斤克札颁馋石此跨社区物业管理制作社区物业管理制作一、物业与物业管理2、物业管理的起源以及在我国的开展起源于19世纪60年代的英国真正意义上的物业管理产生于19世纪最后10年的美国20世纪50年代香港地区的物业管理开始起步地对物业管理的探索始于20世纪80年代初期赴奇按赤甚连再皿荣奢樟割烦靴线瞬嘻坯蔗森豌小鹏鲜岭乓焰旭甄祈兢欲社区物业管理制作社区物业管理制作一、物业与物业管理〔1〕覆盖面广从地域上：国外---国内沿海---内陆从管理对象上：住宅---写字楼仓库---体育场馆机关---学校〔2〕效劳性强物业管理是效劳性行业，虽然物业管理人员有时履行管理职责，但效劳是物业管理的根本属性〔3〕专业性强物业管理过程中涉及很多专业领域〔电气设备、排水供暖、保洁绿化〕这些需要专业人员进行实施、操作，所以物业管理企业要有专业人才一保证期效劳的专业性。3、物业管理的特征腹钧舱争窒拥诺换榔取当荆碘直错毋疡谢棚矿沿评掩煎禄利荔校钥忻情携社区物业管理制作社区物业管理制作一、物业与物业管理〔4〕业主处于主导地位效劳性行业顾客是上帝，要明确在物业效劳工程中业主始终处于主导地位。〔5〕物业管理与社区管理相结合社区管理有政府基层单位街道办\居委会承担，主要工作方案生育---治安保卫纠纷调解---社会福利物业管理的工作根本设备的维修、养护绿化保洁、治安保卫3、物业管理的特征退律抗妈唯介欣倘坟狂智们镶甫汉你净娄俄宣彼极叮巾派约劝粤枝殊才眯社区物业管理制作社区物业管理制作1、物业与物业管理物业管理的主要内容物业管理的主要过程维护物业管理区域内的规那么不受破坏房屋装修监督管理房屋的维护与修缮设备、设施的管理及维护养护平安保卫与消防保洁管理环境保护绿化管理车辆管理综合经营效劳1、签订物业效劳合同2、验收接管物业3、履行效劳合同4、终止合同，做好交接筒酷俐椭版墩龋芬痉甜漓机遍康阿花闻绒杠纪硼蔗凸荔导桌颤枉允瘦扔毗社区物业管理制作社区物业管理制作1、物业与物业管理物业管理的作用实行物业管理能创造优美的环境实行物业管理可以方便居民的生活实行物业管理能延长物业的使用寿命物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端实行物业管理能克服“重建轻管〞的思想搂隙酪兼辗贾屹歌拘冲兵瓣舌伍总隐机皋卤纶止理时布隔猾骂忠病擎卧喂社区物业管理制作社区物业管理制作1、物业与物业管理物业固定性多样性高值性耐久性权益性特性对比物业管理

覆盖面广服务性强专业性强业主处于主导地位物业管理与社区管理相结合烤祸恐徊碧伍拇赐忍弄跨磐邹忍卿焉寞亮援赞签猖渤梆荧唇宗臆响这诸强社区物业管理制作社区物业管理制作案例一两年前，王先生在某小区购置了一套住宅，但一直没有装修，也没有入住。最近物业管理公司屡次向王先生发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。请问：王先生的做法是否正确？为什么？

2、案例分析瓤郝伍仆鹏慕擞筷疏俏怯榴混譬傅碎面跨辙搏泡潍抵辗蜡按公台忧滁吠豪社区物业管理制作社区物业管理制作2、案例分析案例分析王先生的做法不正确。我们日常所说的物业管理费，大多属于公共部位及公共效劳的收费，例如保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个小区的效劳，不管是否居住，王先生所在小区的房产都已享受到了，并因这些效劳而得以保值和增值。还有，公共效劳的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。

因此，只要业主购置了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住〔或居住频率如何〕，都应支付物业管理费。峰喧遁癣颂怔峡蹄依甩肺排凹乙仟鸳可郧牺查饥拈堕贾嗣瘩铣典溉镇暇霖社区物业管理制作社区物业管理制作案例二张先生在某小区购置了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，就不怕业主不交费。

由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，于是，该套房子易主。银行将这套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。

这时，物业公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

请问：1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？

2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？2、案例分析乞坡澜镇忽筒骤阜谆训爪翰怀嘎渤座区附跟灯炼囚龙嗡羔游玫窍敲驳匙效社区物业管理制作社区物业管理制作案例分析1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。2、在这个案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。

物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生〔原业主〕的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。2、案例分析甄趣碰堡渡翔屡屠凌赌夹拿藉甜喻拣酪肘句约曙渐令贝慑侠辽稳狗遂副抖社区物业管理制作社区物业管理制作3、考题讲解3.物业管理的主要内容不包括(单项选择)。A、房屋装修监督管理B、平安保卫与消防管理C、保洁和绿化管理D、方案生育管理1.物业管理起源于(单项选择)。A、19世纪60年代的英国B、19世纪70年代的法国C、19世纪80年代的香港D、19世纪60年代的日本

2.物业管理企业属于(单项选择)。A、建筑业B、第一产业C、效劳业D、金融业爹靳隶揍羊掏短昭诵腐迭例斡卢鲍澄双韵茅献桅弥秃宏疾粹筑嘲牧鄂邱随社区物业管理制作社区物业管理制作3、考题讲解5.物业管理的特性包括〔多项选择〕A、覆盖面广B、效劳性强C、经济效益高D、管理难度大4.物业的特征包括〔多项选择〕A、固定性B、高值性C、多样性D、效劳性6.物业管理的过程包括〔多项选择〕A、验收接管物业B、履行效劳合同C、终止合同，作好交接D、签定物业效劳合同ABCDABABCD蔚夕派摆梯括灭合秽叙芭裴辫篆贼尊剧闲贸贵断准渠肃赤洒柴湍霜彪卖孙社区物业管理制作社区物业管理制作第二讲社区物业的根底内容社区物业管理123案例分析考题讲解恃体茶癌柳诵赖矗辰卜害研扒心妒篮檄失葫瓤室毛兜滞住摊烟瀑说誊周铡社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理社区：是指由居住在一定地域的人群和组织结成多种社会关系，具有共同利益和共同价值的社会区域生活共同体。文化组织机构人口地域社区的四个基本要素社区的自然地理与人文地理的空间载体社区运作与变迁的主体社区活动得以展开的社会组织形式社区范围内具有特质的精神纽带那毯皮苇虽奇卿诫晾刊凸晾匹喀过郡任如拟喳鹤芦语胞喻粉宏桓茁萄殊遭社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理概念社区物业管理物业效劳企业运用现代管理理念及管理手段，依法或依合同对其负责社区内的居民、房屋建筑及其配套的设备设施、绿化、交通、治安、环境等管理工程进行维护、修缮、整治及效劳的过程，使社区内的居民有一个优美、方便、舒适、平安、安静的居住环境。目标特点原那么社区物业管理要实现社会效益、经济效益、环境效益及心理效益的统一。〔1〕效劳为主，管理重物；〔2〕业主差异多，管理难度大；〔3〕自律是根底、强制是辅助；〔4〕复杂性决定权威性；〔5〕日趋专业化；〔6〕综合性特征明显①业主自治与专业管理相结合的原那么；②依法管理原那么；③有偿效劳原那么；④状态化管理原那么；⑤超前管理原那么。接氮簇荤廊赢峡铃比方翔晤噶檄啄颊书温锁鸭墒葛迎罗拯枚馁载尉娱挟微社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理各国社区物业管理模式荷提前介入德一丝不苟俄福利型瑞物业管理与社区管理相结合法民主式意互助会式日一专多能蠢芒譬豹囚事气乍迎浮鸳抱冶饶抱梦什驮仕仇张售照鳖款余臻搐磺的眠惭社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理我国现有社区物业管理模式（1）以房管为主的管理模式：以房屋管理所为主，对拥有产权的房屋实现管理。（2）以街道办事处为主的管理模式：以街道办事处为主，具体由居民委员会实施。（3）以街道为主的三结合模式：街道办事处牵头，派出所和开发商参与，成立管理委员会。（4）市场型专业化管理模式：独立的、专业化的物业服务企业，通过投标在市场竞争中接管物业。啦嗣概郎泵惭廊稻甸壮缝捧翅悍笺竞辑哥亦叁浪芍俗闰伙广黍劫申谎幢悼社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理社区物业管理市场概念社区物业管理市场主要围绕住宅物业市场，是以住宅物业为主要对象而进行的提供和购买物业管理服务的全部交易活动的总和特征1、社区物业管理服务作用对象的特殊性2、社区物业管理服务供给主体的限制性3、社区物业管理市场是一个特殊的劳务市场4、社区物业管理市场是一个非完全市场办富放镣怠襄饵感财痔螺人雄穿揩叶季契坷属黎七操吝顷洛高颐哥米涣长社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理社区物业管理市场结构社区物业管理市场的主体结构（1）社区物业管理服务供给主体——物业服务企业（2）社区物业管理服务需求主体——社区住宅物业的所有者和使用者（3）社区物业管理服务媒介主体——信息咨询服务公司或委托代理公司（4）社区物业管理服务管理主体——政府行政管理部门及物业管理行业协会（5）社区物业管理服务协调主体——社区管理委员会（或居民委员会）社区物业管理市场的客体结构〔1〕根据社区物业管理客体的内容划分，可分为房屋维修效劳市场、绿化效劳市场、保安效劳市场、保洁效劳市场和信息效劳市场。〔2〕根据社区物业管理市场客体作用对象投入使用时间的不同，可分为新建社区物业管理市场和旧有社区〔存量〕物业管理市场。〔3〕根据物业的销售范围或业主及使用者的不同划分，可分为涉外社区物业管理市场和国内社区物业管理市场。抵鲤澜村通层躇看肥内十稗鲁塑药去艘判坟汉叔赚犬还竞匡烟傀盆看任臆社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理业主的概念业主是指物业的所有人。即房屋的所有权人和土地的使用权人。业主分为“独立所有权人〞和“区分所有权人〞。业主的权利1、按照物业效劳合同的约定，接受物业效劳企业提供的效劳；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规那么的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业效劳企业履行物业效劳合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。垄罢荔柏范著掉本陨贺碎付涤稚伐什颐守翠椅轨哨乃艳抬徊负浙须莉载慨社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理业主的概念业主是指物业的所有人。即房屋的所有权人和土地的使用权人。业主分为“独立所有权人〞和“区分所有权人〞。业主的义务1、遵守管理规约、业主大会议事规那么；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业效劳费用；6、法律、法规规定的其他义务。崎碴固反顷锦促歪司汰瓮渍龙侠积寝佬卞咖栏舀热预谴插焚庸开贤竞黍载社区物业管理制作社区物业管理制作1、社区物业管理业主大会的概念业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会临时会议第一次业主大会在物业交付使用且住用率到达一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，由业主按法定程序和形式召开。首次业主大会业主大会定期会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。有以下情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：〔1〕20%以上业主就物业管理共同事项提议；〔2〕发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的糕泌掐价犹亨艺伺咀赫旋萎爹挣坍洽丁付泣骚勒倘般父消萤橇隙粤蜜睬早社区物业管理制作社区物业管理制作2、案例分析案例一：非业主不能参加业主代表大会吗？某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。

该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。

请问，不是业主就不能参加业主代表大会吗？臃尿剿哑粘蹈宦等提寸瓜李庚即芒阿甥盆仿粤迪杜赣罩甫阅及门燕陕盾憎社区物业管理制作社区物业管理制作2、案例分析案例分析业主大会由全体业主组成，当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。这并不是说，业主代表大会只能是业主才能出席，其他人就没有出席的权利和可能，事实上，由于各种原因，真正的业主可能暂时无法出席，或者不便出席，比方出差、生病等，而业主的权利又需要行使，这种情况下，业主的亲属包括其父母、子女、爱人等〔可能是，也可能不是物业的使用人〕，以及物业的租户，在完成一定的法律手续后，都有资格代表业主参加业主代表大会。脯染忻嘎乡如剑揉卞灼篡涛掳找淘沸欠珐哲勿言仍沛膘阐既上凶拉逸菱啥社区物业管理制作社区物业管理制作2、案例分析案例二：个别业主有要求，可以召开业主大会吗？某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司效劳水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到为难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？片藩岩颓织侵鞍珍串络归舀邻遂犀拉阅灼迄忠个挛苑品翻偶刽祖憨识样绅社区物业管理制作社区物业管理制作2、案例分析案例分析1、首次业主大会召开的条件：〔1〕物业必须已竣工并交付使用；〔2〕新建商品房物业交付使用后，已出售的建筑面积合计已到达总建筑面积的50％，或超过50％；〔3〕共有住宅出售建筑面积到达或超过30％；〔4〕本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年。2、业主代表大会临时召开的条件：〔1〕发生重大事故或重大物业管理事项时有必要及时协商处理，经物业管理公司或业主委员会请求时；〔2〕经占全体业主一定比例〔如20％〕的业主以书面形式说明召集的目的与理由并申请召开时。退瘦芬侗儿爬寂烦笔绒乾英看短烘撕慧退趋策至唇巨买晕非近观戚狐锯允社区物业管理制作社区物业管理制作3、考题讲解1、业主是物业的主人，在物业管理中业主始终处于主导地位。这表达了物业管理〔单项选择〕的特性。A、覆盖面广B、效劳性强C、专业性强D、业主处于主导地位2、物业管理企业是指按照〔单项选择〕的约定，专门进行房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理维护区域内的环境卫生和秩序，为业主和使用人提供效劳的企业。A、物业管理合同B、物业效劳合同C、物业委托合同D、物业租赁合同3、经〔单项选择〕以上业主提议，业主委员会应当及时组织召开业主大会A、50%B、30%C、20%D、10%汉测慑痊窥烁百舒徒烹坪战粳赠施蓟拎报情赋咬蹦弧鳃紫功惮育界揭朽禄社区物业管理制作社区物业管理制作3、考题讲解4、业主大会召开的形式〔多项选择〕A、集体讨论B、个别讨论C、口头征求意见D、书面征求意见5、业主大会的职责有〔多项选择〕A、选聘、解聘物业管理企业B、制定、修改业主公约C、召集业主大会会议D、监督业主公约的实施ADAB善锌谱迭陈晕拐懊涅之腋稻夕勿菱境孺汪坊科扛株钙烷旺绑叹琅何判鸦排社区物业管理制作社区物业管理制作第三讲社区物业管理市场社区物业管理市场结构一二三社区物业管理市场中业主组织的市场运作社区物业管理公司机构设置与市场竞争策略揍有蝎范胖乌涣磁箭次讼媒剂摄王篇套形姆舟详疆祈傣井佛伐滔棺吠猛棉社区物业管理制作社区物业管理制作一、社区物业管理市场结构〔二〕物业管理市场〔一〕市场的含义狭义理解：市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所。广义理解：市场是指商品交换和商品买卖关系的总和。概念：是围绕出售和购置以物业为对象的管理效劳二进行的全部交易活动的总和，是物业管理效劳交换的载体，是权利转移的场所，也是物业管理交换关系的总和。特点：1、非所有权性2、生产与消费同步性3、品质差异性4、效劳综合性与连锁性5、需求的伸缩性综逾跑咬蔽挑读窝逛劫体赃医郭参稻监掉匀炬含嗅筋锦堰归刁蘸投蟹亏霸社区物业管理制作社区物业管理制作〔三〕社区物业管理市场概念：是以住宅物业为主要对象而进行的提供和购置物业管理效劳的全部交易活动的总和。特点：1、社区物业管理效劳对象的特殊性2、社区物业管理效劳供给主体的限制性3、社区物业管理市场是一个特殊的劳务市场4、社区物业管理市场是一个非完全市场一、社区物业管理市场结构酒俏否琼劫阶远讥卓雌姑飞腕滇乾搅垂晋桂帖踩劣怕拘蚤氦匈箭腐涂迢傅社区物业管理制作社区物业管理制作一、社区物业管理市场结构结构结构：1、社区物业管理效劳供给主体——物业效劳企业2、社区物业管理效劳需求主体——社区物业住宅的所有者和使用者3、社区物业管理效劳媒介主体——信息咨询效劳公司或委托代理公司4、社区物业管理效劳管理主体——政府行政管理部门及物业管理行业协会5、社区物业管理效劳协调主体——社区管理委员会〔三〕社区物业管理市场俏号告铺田折密铭敲氢苔锣补铀稳祝涯我破疙讫羞稻退晴丢唬朴爸进耀嘶社区物业管理制作社区物业管理制作二、社区物业管理市场中业主组织的市场运作〔一〕业主1、业主的概念：是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人2、建筑物区分所有权的特征〔1〕复合性〔2〕专有所有权的主导性〔3〕一体性〔4〕登记公示性〔5〕权利主体身份的多重性〔二〕专用所有权1、内涵：是指区分所有权人对专有局部予以自由使用、收益及处分的权利2、内容：〔1〕所享有的权利〔2〕所承担的义务〔三)共有所有权1、内涵：是指建筑物所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所以建筑物的共用局部所享有的占有、使用和收益的权利。2、共有局部的界定：〔1〕物权法〔2〕物业管理条例3、内容：〔1〕区分所有权人作为共有所有人的权利〔2〕区分所有权人作为共有所有人的义务辕儒搅蔑肮义怎固集彦潜差蚜代专佣喘同铱滚欲柴嫩痹谭雇越隋搓誉挂银社区物业管理制作社区物业管理制作43二、社区物业管理市场中业主组织的市场运作〔四〕成员权1、内涵：是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利，也要承担一栋的义务。2、成员权的内容：〔1〕成员权人的权利〔2〕成员权人的义务〔五〕业主的权利和义务1、权利：102、义务：6〔六)业主大会1、职责：72、程序和形式：〔1〕程序〔2〕形式3、相关规那么：管理规约瞩商咆哈吉殉激瞧庸掌棉揪兰悬滩荔变勒伪诱悲甫砚环浪屋旨平趴惫胃画社区物业管理制作社区物业管理制作44三、物业管理公司机构设置与市场竞争策略物业管理公司的性质1物业管理公司的类型2资质条件与审批3权利与义务4过逻用协莎碱蛰幽妮项医叛致通衬喊复辉俞纫汁枯晃沧耗惜磁均龙逃慑焙社区物业管理制作社区物业管理制作45三、物业管理公司机构设置与市场竞争策略物业管理公司与相关部门和组织的关系5物业管理公司的组织机构的设置6物业管理公司的竞争策略7它顿趣输久纠两洛白乒篱枣氮吧弟详舀倔培饶悉毁斩曳揖钩耍眺踩卵暗清社区物业管理制作社区物业管理制作461、物业管理公司的性质物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业管理进行管理的企业性经济实体。〔1〕物业管理公司是独立的企业法人〔2〕物业管理公司属于效劳性企业〔3〕物业管理公司承担了局部政府有关部门的城市管理的职能三、物业管理公司机构设置与市场竞争策略2、物业管理公司的类型3、物业管理公司的资质和审批〔1〕按存在形式划分：〔2〕按效劳范围划分：〔3〕按管理层次划分：〔4〕按企业资源划分：〔1〕资质条件：〔2〕等级标准〔3〕物业管理效劳企业的资质管理实行分级审批制度固宁耸抚盾迟依寂阔乳泣猖闭瓢怨漠恬汀刨袱临呸蔽颤涅厅娱岛恳汁鹰遏社区物业管理制作社区物业管理制作471、与政府行政主管部门的关系2、与属地街道办事处〔或居委会〕的关系3、与专业管理公司的关系4、与业主委员会的关系4、物业管理公司的权利和义务〔1〕权利〔2〕义务三、物业管理公司机构设置与市场竞争策略5、与相关部门和组织的关系谱侣宰妨植屡媒婿龟琼控仇克蝎釜咀猎绷涡己歹剐瓶凌仍憾申烬蜜资惟雕社区物业管理制作社区物业管理制作487、物业公司的竞争策略〔1〕低本钱竞争策略〔2〕差异化竞争策略〔3〕品牌策略三、物业管理公司机构设置与市场竞争策略6、物业管理公司的组织机构设置〔1〕〔2〕〔3〕畜怔禾垫陆诵矩沪唉眠循者弗爷酿模闻酸课茂烙瘟筹甚谨零峭贬蘸偷驱杠社区物业管理制作社区物业管理制作49四、社区物业管理招投标概述〔二〕招标的主要方式〔三〕招标原那么主要内容〔一)根本概念〔四〕招标文件的编制六年荫稚诽虞蔓难绍粮溜案见吝畏霉凸蚁甩翠炼戴尖淬岭魔亏抠崭脉两塌社区物业管理制作社区物业管理制作50〔一〕根本概念〔二)招标主要方式〔三〕招投标原那么1、物业管理招标2、物业管理投标3、招投标实质1、公开招标2、邀请招标3、协议招标四、社区物业管理招投标概述公平、公正、合理据申东驱征眼闯嫉荚规胰诫立癌炼拭船抿追抠矢琵娄撒逻蒜滑躇硷江承赔社区物业管理制作社区物业管理制作511、物业管理招标文件2、招标文件的内容3、招标备案的内容4、招标程序5、招标书的内容6、开标7、评标8、定标9、物业效劳的合同(四)物业管理招标文件的编制四、社区物业管理招投标概述鬃猿尝炎佩写通折忆果腿翼庸剖浅画暖这霄热著胚潮荫拣层层刚惟硷僚拙社区物业管理制作社区物业管理制作52第四讲社区物业管理前期介入及接管入住社区物业管理前期介入一二前期物业管理线望载视屏辜矩泼傈匈快两峻瞳秃迫辑派催足忽捣告悸嗣雄粉哈干撒颜辖社区物业管理制作社区物业管理制作一、社区物业管理前期介入1、前期介入概念〔1〕前期介入的必要性〔2〕前期介入的意义单击此处添加段落文字内容是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理的角度提出建议和意见，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。带英染秧幼晋燎终米庶庞葫烫娶扫蹬赁弄铅砍初辰脸妖破示坎阶戍辑田俄社区物业管理制作社区物业管理制作54一、社区物业管理前期介入〔1〕经济效益可行性1、从房地产开发的角度分析2、从物业管理公司的角度分析3、从社会角度分析〔2〕技术力理〔3〕政府法律制度2、前期介入可行性研究1、长期介入2、短期介入项址碑鸿爪轿蚀驰誓滥馒广釉高波葬达疗唯颊触涩虹舰君固等羊枪较召迢社区物业管理制作社区物业管理制作55一、社区物业管理前期介入〔1〕立项决策阶段3、物业管理前期介入管理的内容〔2〕规划设计阶段〔3〕施工建设阶段〔4〕竣工验收阶段〔5〕物业销售阶段掇绢梧屹柴喝画廉赋姬焉赔白行皖刃芥舟啃横递兰登扑殉诲惠蹭脆斜衣曳社区物业管理制作社区物业管理制作561、前期物业管理〔1〕前期物业管理的含义：在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，由建设单位选聘物业效劳企业实施的管理.〔2〕前期物业管理中权利主体的相互关系：开发商与业主：买卖关系开发商与物业效劳企业：合同聘用关系物业效劳企业与业主：效劳于被效劳的关系〔3〕前期物业管理与前期介入的区别：〔4〕前期物业管理的主要内容：二、前期物业管理货哄琉走细屈联阁模滓煮吧圭赌俊砌造肇援今悼醋韦发昼惩捏捌宇免速检社区物业管理制作社区物业管理制作57〔1〕含义〔2〕作用：1、明确双方的责权利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的权利。3、为日后实施科学的物业管理创新条件。〔3〕验收的准备：1、人员准备2、接管验收的资料准备3、进行现场初步勘查4、资料验收〔4〕标准：1、新建房屋的接管验收标准2、原有房屋的接管验收标准二、前期物业管理2、接管验收席馏钒糊侈除丛阻泡撬粤成裸轩德棠碰以另竖植郡逛埂卡窟伦炙猖老究焰社区物业管理制作社区物业管理制作58〔