论走进社区物业管理企业

论走进社区物业管理企业论走进社区的物业管理企业文 /王汝君现代意义上的社区建设，一般有两种含义：一是以政府及其派出机构按行政区划对社区实施的管理和协调，是一种政府行为；一是在物业管理区域内，由物业管理企业及其派出机构(物业管理处)按照物业服务合同，对一个住宅小区实施系统化、专业化、一体化的管理，是一种企业行为。据初步统计，拥有700万常住人口的广州市，享受物业管理服务的人口超过222万，基本上涵盖了所有的物业类型。物业管理的推行，不仅改善了人民群众的生活质量，促进了城市面貌的改观，更为整个社会的和谐发展作出了贡献。一、物业管理单位是社区公共事务管理的责任主体随着城市建设发展，各种住宅小区、商业大厦、办公楼、工业厂房日益增多，在交付使用后，随着使用年限而发生变化，一是要受到自然环境因素的作用而发生损坏，如日照、震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等等；二是在使用过程中会受到人为因素的作用而损坏，如违章搭建、装修、使用不当及其他破坏性行为等等。如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业功能的正常发挥。特别是现代建筑中智能化、高科技化的机电设备、设施的大量使用，更需要实施专业化的维修和养护，以确保其安全、正常地使用。因此，作为专业化从事物业管理的企业，对社区内各项公共事务的管理便成了最基础、也最首要的职能。二、物业管理单位是满足业主需求的服务主体物业管理单位在社区建设中的管理主体地位主要是针对物而言，而服务主体地位则主要是针对人而言的。作为第三产业中的服务性企业，物业管理单位一方面要充分行使其管理职能，另一方面要根据社区业主 (住户)的需要，提供多样化服务。实际上，物业管理企业在社区建设中，其管理和服务职能的区分并不是绝对的，管理中包含有服务的内容，而服务中同样也含有管理的成份，主要区别在于各自侧重点的不同。因此，物业管理单位在社区的服务几乎囊括了业主及住户的所有需求，这很好地说明了物业管理单位的服务主体地位。三、物业管理单位是社区行政事务管理的辅助单位就整个国家体系而言，社区业主及物业使用人不是单独存在的，总是受一定的行政区域范围内国家行政机构的管理，如社区工作委员会(原街道办)、居委会、派出所、工商税务等部门等等，相应地会产生计划生育管理、流动人口和固定人口管理、治安管理、工商税务管理等职能。但在实际工作中，一些行政部门总喜欢将这些事务摊派给物业管理单位，其直接后果是，物业管理企业受多头领导，“婆婆”多，工作任务繁重，管理成本增加，企业不堪重负。物业管理企业在社区的管理，其依据和权限仅限于《物业管理条例》等有关国家法律法规和物业服务合同规定的内容，企业没有义务更没有权利从事本应属于国家行政部门的职能。如果非得让物业管理企业去从事社区的有关行政管理事务，有两个条件 :一是政府授权，二是有偿服务。目前我国的法律体系中，尚没有一条规定物业管理企业必须从事上述国家行政管理事务。因此，在社区行政事务管理中，物业管理企业仅起到辅助作用，协助有关政府部门开展工作，而不是越疽代疱，履行政府部门的职责。四、物业管理单位是社区精神文明建设的主体社区是人们生活和生存的重要空间，人的一生有一大半时间在社区渡过，人与居住小区环境的关系十分密切。因此，物业管理不仅与人民群众的居住质量、生活质量直接相关，而且还能反映社会精神文明的发展和居民的生活水准。良好的物业管理所营造的居住环境和人文环境能陶冶人们的情操，净化人们的心灵，对培养人们高尚的思想品德和生活方式也有着重大的意义。当前，我国正处于由计划经济向市场经济转轨的历史时期，人们的生活方式、行为方式等正发生着深刻变化。与此同时，各类社会功能也面临着调整和重新定位，社区也同样如此，比如，居住的相对稳定性