商业地产研究报告

XX商业地产研究汇报XX商业地产研究汇报【最新资料，WORD文档，可编辑修改】【最新资料，WORD文档，可编辑修改】商业地产研究汇报一、整个房地产行业概况1、房地产投资和新动工面积持续增长态势前5月全国房地产投资额完毕1.3917万亿元，同比增长38.2%，完毕新动工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情仍然较高。数据来源：国家记录局伴伴随房地产投资额和新动工面积的迅速增长，未来商品房的供应将会明显增长，对于克制房价的过快上涨将会起到有效的作用。2、房地产企业资金来源比较富余，未来压力将会显现尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，不过开发商的资金仍然比较富余，重要得益于房地产市场的迅速回升。底和一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不停加大的状况下，伴随商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境在房地产市场复苏和房价迅速上涨之后，从底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，尤其是4月15日国务院常务会议《国务院有关坚决遏制部分都市房价过快上涨的告知》标志着中央对房地产市场的调整升温，从12月以来针对房地产市场的调整政策如下表所示：在底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院有关坚决遏制部分都市房价过快上涨的告知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台对应的调控细则，同步三部委明确二套房认定原则，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)组员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，估计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，不过一线都市和二线都市成交价格指数均处在历史高位，没有明显的松动。和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。伴伴随4月中旬以来成交量的迅速下滑，重要都市商品房去库存时间明显拉长，假如延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策后来，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台对应的实行细则，政策严厉程度超过以往，导致观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，不过由于销售火爆，开发商资金较为富余，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的重要都市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的也许。3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响继5月19日国税总局公布《有关土地增值税清算有关问题的告知》，对土地增值税征收的细则深入明确之后很快，6月3日国税总局公布的《有关加强土地增值税征管工作的告知》明确提出，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，目前大部分地区预征率在1%左右，假如严格按照《告知》的规定征收，对开发商的现金流和净利润都会产生一定的负面影响。4、国务院明确提出逐渐推进房产税改革5月国务院正式批复，同意发展改革委《有关深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐渐推进房产税改革。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税根据房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税根据。房产税的税率，根据房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；根据房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。未来我国房产税详细实行方案与否以1986年颁布的《条例》为准难以估计，不过未来房产税的推出是大势所趋，房产税的推出将会有效提高持有不动产的成本，对于克制不合理的住房需求，平抑房价过快上涨将会起到积极的作用。三、商业地产：调控中的绿洲1、商业地产受益于我国人口红利和都市化进程目前我国城镇人口占比为43%，低于重要发达国家和世界平均水平。目前我国年城镇化率2.7%，高于重要发达国家和世界平均水平，城镇化进程正处在高速发展的阶段。伴随我国城镇化进程的加速发展和居民收入的不停增长，城镇居民对于时尚消费、娱乐、餐饮、休闲的消费需求将会持续的增长。数据来源：CIA伴随我国实行计划生育政策的逐渐实行，出生率不停减少，少儿抚养比亦迅速下降，劳动年龄人口比例上升，形成目前劳动力资源相对丰富、抚养承担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，估计未来我国仍然处在人口红利的有利发展阶段，有助于商业地产的迅速发展。2、商业地产受调控政策的影响较小，价格比较稳定本轮房地产调控政策重要目的为商品住宅市场，住房是人类最基本的需求之一，商品住宅价格关乎国计民生和社会稳定，房价不停上涨所承受的政策压力和社会舆论压力较高，面临持续的调控压力。和商品住宅相比较，商业地产重要用途为办公、休闲购物、旅游等，并且由于商业地产需求比较稳定，投资性需求占比较低，商业地产的租金水平波动较小，空置率维持在一定的区间之内。从销售状况来看，销售价格比较稳定，并且商业地产价格与商品住宅相比出现了倒挂现象，从发达国家的市场状况来看，商业地产价格一般高于商品住宅，商业地产未来的保值增值功能将会得到有效的发挥。3、保险资金投资不动产开闸利好商业地产根据新修订的《保险法》第106条的规定，保险资金可以投资于不动产，虽然保险企业投资不动产的细则没有出台，不过保险资金投资不动产开闸无疑对于商业地产是重大利好，商业地产一般位于重要都市的黄金地段，保值增值能力较强，并且租金水平和空置率比较稳定，投资风险低于商品住宅，并且长期稳定的租金收入与保险企业负债的期限构造和风险收益构造匹配，是保险资金理想的投资选择。4、REITs将会推出，对商业地产形成利好REITs(RealEstateInvestmentTrust)是房地产信托的简称，是资产证券化的一种，1960年第一支REITs在美国诞生，目前美国大概有300个REITs，管理的资产超过3000亿美元，其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。和一般的信托比较，REITs通过在交易所上市，流动性很好，并且分红比例较高，将会受到投资者的欢迎。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增长企业的债务承担，在目前IPO、再融资和银行贷款融资受到严格控制的状况下，通过REITs融资为开发商增长了新的有效的融资渠道。我国第一支REITs有望在试行，商业地产由于资产价值稳定，租金和出租率保持在一定的水平，适合作为基础资产，将会明显的受益于REITs的推出，伴随未来REITs的规模不停扩大，商业地产资金需求将会得到有效地满足。四、维持房地产行业“中性”的投资评级1、不必过度消极的理由(1).我国仍然处在城镇化和人口红利的有利发展时期，对于商品住房和商业办公、厂房、购物、休闲旅游的需求将会不停增长，我国保障性住房建设是一种长期的过程，短期对商品房市场的影响较小，供需矛盾难以有明显的改善。(2).政策风险已经逐渐释放，加大一般住房和保障性住房建设力度、收紧二套房政策、土地增值税加强管理和国务院有关逐渐推进房产税改革等一系列政策出台之后，政策风险已经得到很大程度上的释放。(3).目前估值水平已经在很大程度上反应了消极预期，虽然由于销售量的下降也许会导致房地产企业业绩下滑和估值水平有一定的下降，不过未来估值水平继续大幅下滑的也许性较低。以商品住宅和商业地产具有代表性的万科A和金融街为例，可以看出，通过持续的调整后来，房地产股的PE和PB估值水平靠近历史最低水平。(4).未来人民币升值预期提高但仍应注意风险：持续的不停升级的调控政策带来的成交量的持续低迷，导致开发商未来可结算资源下降；IPO和再融资难度加大导致开发商释放业绩以完毕融资的意愿减少。2、投资方略目前的股价已经在很大程度上反应了调控政策的影响和消极预期，估值水平处在历史低位，然而由于房价没有出现实质性的下跌，房产税方案也没有公布，房地产股的估值水平难以大幅提高，维持房地产行业“中性”的投资方略，投资者可以关注超跌反弹和中报业绩超预期带来的投资机会，商业地产由于受调控影响较小，可以重点关注。3、个股推荐(1).商业地产龙头：世茂股份、金融街(2).商品住宅龙头企业：万科A、招商地产、苏宁环球、首开股份(3).股权投资+地产：新湖中宝、北京城建(4).地区龙头企业：鲁商置业、福星股份五、世茂股份企业前身为上海万象(集团)股份有限企业，1994年在上交所上市，年，上海世茂投资发展有限企业协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有的企业部分法人股，成为企业第一大股东。年企业完毕了重大资产重组，企业成为在香港上市的世茂房地产控股有限企业(0813.HK)的子企业，9家商业地产企业、北京世茂大厦和现金7.5亿元注入企业，企业基本面发生了重大变化，新增优质商业项目储备超过400万平方米，成为A股上市企业中商业项目储备最多的的商业地产龙头企业。企业将致力于商业地产的投资、开发和经营，世茂房地产(0813.HK)将从事住宅和酒店业务的投资、开发和经营，世茂房地产不从事商业地产的投资、开发和经营，从而有效地处理了同业竞争问题。1、商业地产长期看好我国目前处在城镇化和“人口红利”的有利发展时期，居民对时尚消费、娱乐、餐饮、休闲的消费需求不停增长，REITs的推出和保险资金投资不动产开闸，有助于商业地产的长期发展。2、企业土地储备丰富，地价成本低廉企业在19都市的关键地段拥有的优质商业地产项目储备超过800万平方米(是A股中土地储备面积最多的商业地产龙头)，地价成本局限性1600元，平均售价在10000元以上。从地理分布状况来看，企业项目重要位于经济发达的长三角和环渤海地区二、三线都市的关键地段，吸引的消费人群较多。3、租、售、自营相结合的独特商业地产经营模式(1)租、售、自营相结合的独特经营模式在年企业完毕重大资产重组之后，企业经营模式变更为租、售、自营相结合的独特经营模式，对所开发的商业地产业态进行总体规划，事先规划好用于发售、出租和自营的面积和区域，并进行对应地建筑设计，从既有的项目规划比例来看，企业60-70%的用于销售，30-40%用于租赁和自营。企业这种经营模式的优势在于：用于发售的项目可以保证企业现金流和周转，可以加紧更多项目的开发；用于出租和自营的项目可以带来稳定的租金和经营收入，还可以享有企业物业升值收益。(2)企业项目用途分布企业项目的用途重要分为5个部分，分别是商业、写字楼、住宅(重要是指南京世茂滨江新城，未来会完全退出住宅地产行业)、酒店式公寓、酒店。(3)“兼顾短期与中长期业绩体现”的发展模式助推企业高速扩张企业在长三角和环渤海的19个都市的项目储备均位于上述都市的关键商圈或未来的新城中心，地理位置优越，辐射力强，企业的项目统一命名为“世茂广场”，业务重要包括超市、百货、影院、专业专卖和美食广场、小朋友乐园等，并且与欧尚、百盛以及其他某些一线品牌建立了稳定的合作关系，定位于中高端消费市场，致力于“提高中产阶级的生活品质”，并且以这种原则化和连锁的方式实现了在各个都市的迅速扩张。企业在部分二、三线都市的“世茂广场”均为当地黄金地段的地标性建筑，地理优势明显，可以有效地吸引消费人群。4、商业地产运作的能力。世茂在年已经成立商管部，开始运作商业地产，到对商业开发已经有6年时间的经验，并累积了大量的客户资源，有超过400家合作伙伴。短期来看大部分地产商对进入商业地产并没有决心，由于进行住宅的滚动开发利润获取愈加轻易，不过从中国的长远发展来看这种发展不具有持续性，而转型做商业地产并不是可以一蹴而就的，时间积累下来的运作经验和客户关系非常重要。世茂股份延续着世茂集团对房地产开发的高效，企业运作和开发能力非常强，决策效率高。六、海印股份(000861)1、立足既有优势，高岭土业务和主题化商业地产业务发展并重是企业的发展战略秉承海印集团开发主题化商业地产的(1990—)丰富经验，企业主题化商业地产业务在选址、招商、经营管理方面均具有独到的优势。因此，保持并提高既有十大商业项目的经营、盈利能力，积极稳妥地推进番禺休闲这一大型项目的开发，针对市场新状况新变化开发新的主题化商业项目并适时复制既有经营模式、在广州以外的其他都市开发新项目是企业主题化商业地产发展的基本战略。化工业务方面，企业高岭土业务在资源、技术及市场方面已经积累了大量优势，因此，大力发展高岭土业务亦是企业的另一基本战略，而炭黑业务则由于行业竞争过于剧烈，企业竞争优势并不明显，未来不会考虑深入扩大炭黑产能。我认为，企业高岭土业务和主题化商业地产业务并举的发展战略不仅可以充足发挥企业在两大业务方面的优势，并且两大业务的互相补充、互相增进可以更好地带动企业未来发展：主题化商业地产提供的相对稳定收益可以平滑高岭土业务带来的企业业绩波动，同步也可认为高岭土产能的扩大提供资金支持，反之，高岭土业务发展后亦可认为主题化商业地产的发展提供资金支持。2、适应民生需求、发现市场中的非理性需求是企业主题化商业地产开发经营的基本理念，企业主题化商业地产发展稳中求进，经营有序虽然企业的商业项目经营模式与小商品城、轻纺城比较相似：都是通过向商户收取相对固定的租金来获取收入，不过企业的经营特色还是很突出。与小商品城等企业的经营以批发为主不一样，企业现正经营的十大商业项目中，不仅流行前线、潮楼等项目以商品零售为主，并且电器总汇、缤缤广场等商场也都是批零兼营，商品零售占比较大。在这样的灵活经营方略下企业面对的客户群更广，由此在经济形势不利的状况下所面临的经营风险也较小。纵观企业的商业项目，按销售商品品类分类可以分为四大类：一是家居类，以布料、布艺总汇为代表；二是电器、数码产品类，以电器总汇、海印广场为代表；三是健康生活类，以东川名店运动城为代表；四是时尚时尚类，以潮楼、流行前线为主。不难看出，企业的商业项目重要是满足市场中的两类需求：民生需求和非理性需求，因此，发现市场有效需求从而捕捉机会开发对应商业项目是企业商业地产经营的主线。我认为，民生需求和非理性需求均有消费刚性的特点，需求对市场环境的变化不如其他消费需求敏感。譬如企业的家居类商场经营的就属于民生需求类商品，这些商品与人们的现代生活休戚有关，而企业提供的琳琅满目、价格不等的各档次商品不仅品类丰富，并且同档次商品售价相对更低，可以满足各类顾客的消费需要，因此市场需求旺盛而稳定；企业的时尚时尚类商场经营的就属于非理性需求类商品，目的顾客为15－25岁左右追求新潮、个性的年轻时尚一族，这一顾客群以独生子女居多，他们对生活品质的追求以及价格不敏感特性也就造就了流行前线、潮楼这些商场的长期至潮至旺。企业的商业项目由于目前采用的都是相对固定租金模式，且租期一般在3－之间，除非宏观经济形势恶化严重，其盈利状况并不会受到影响。未来三年，除番禺休闲以外的其他成熟商业项目整体有望保持8%－10%的盈利增长水平。企业目前正着力于打造经营面积达20万平米的番禺休闲项目，估计将全面完毕建设。除了沃尔玛门店将在春节前后开张之外，企业与肯德基、麦当劳的租约目前也已签订。番禺休闲项目是企业在广州市场上的新尝试，企业开发主题化商业地产的(1990-)经验积累再结合管理层对国内外大型商业项目考察的体会，番禺休闲项目获得成功的把握比较大。企业拟与广州昌盛房地产企业合作经营“中华广场”项目，方案为：从8月1日开始，企业租赁昌盛地产拥有的中华广场总面积为5.83万平米的商业物业，租金第一、二年为每月1100万元，从第三年开始每年递增3.25%，租期为十四年。我认为，企业本次投资延续了其“轻资产重经营”的商业模式，中华广场是企业迄今为止租赁经营的最大体量项目，也是企业在广州繁华商圈经营购物中心的初次尝试，我高度看好企业主题化商业地产经营管理能力，尽管188元/平米的租金成本与其他项目租金成本相比并不廉价，不过与同属中华广场商圈、企业其他主题商场如流行前线和东川名店运动城等类比，中华广场的提租空间仍旧非常大，项目5.83万平米的规模有望给企业带来可观的收益。我们将亲密关注中华广场的经营布局调整、品牌引进以及租金调整等问题，并待有关状况逐渐明朗后测算该项目对企业盈利的影响。中华广场成为企业经营的主题化商业地产项目后，也意味着企业基本上垄断了对中华广场商圈的经营，彰显了企业主题化商业地产运作的实力。回忆企业主题化商业地产的开发历史，可以看到企业一直在循序渐进，不盲目、不冒进，追求每一种项目的长期做好。这种稳健的方略无疑可以增强企业商场经营的抗风险能力，有助于企业主题化商业主业的健康持续发展。目前来看，家居类的布料布艺商城、健康活力类的运动城经营经营模式已经比较成熟，企业将择机复制既有模式，在广州的花都、从化等区域或广东其他都市新开门店。同步，企业亦有收购、盘活商展中心、缤缤广场、总统数码港等商业物业的经验，未来不排除通过低成本并购来实现主题化商业地产业务的发展。3、企业高岭土生产规模扩大后将生产高档陶瓷釉料、建材涂料用高岭土产品高岭土其重要成分为铝硅酸盐矿(长石)的风化物，其化学分子式是Al2O3-2SiO2-2H2O，与云母、石英、碳酸钙并称四大非金属矿。造纸工业是高岭土最大应用领域，占高岭土总消费量的60%。陶瓷工业是应用高岭土最早、用量较大(不是用量最大)的行业。高岭土在陶瓷中的作用