国商公司赣榆项目立体策划

南京国商营销策划有限公司21世纪赣榆商业街立体策划全案流程南京博艺堂地产品牌管理机构XUZK赣榆商业街立体策划全案流程

市场调研分析市场定位策略商业定位策略业种组合规划商业定价策略项目招商策略项目通路策略产品后续服务南京博艺堂地产品牌管理机构市场调研分析——市场调查数据库商业环境分析竞争环境分析消费者环境分析产品潜力分析南京博艺堂地产品牌管理机构市场定位策略——项目可行性分析

定价依据价格调整价格控制南京博艺堂地产品牌管理机构商业定位策略——VI视觉识别系统设计、制作

商业形象定位产品综合成本及投资回报分析步行街规划设计建议商业物业管理体系

南京博艺堂地产品牌管理机构业种组合规划

经营类别规划业种分区规划行业分类管理南京博艺堂地产品牌管理机构商业定价策略——完善的价格

构成体系

产品销售价格制定付款方式研究操作价格变动策略

南京博艺堂地产品牌管理机构项目招商策略——全案市场推广方案

招商广告宣传及执行系列招商活动建议及执行销售推广策划南京博艺堂地产品牌管理机构项目通路策略

代理销售执行阶段性销售计划建议销售人员专业培训销售控制计划商业旺场策划

南京博艺堂地产品牌管理机构产品后续服务——销售率与品牌

度双赢互动

A-资源整合最优化B-专业操控优质性C-操作具体化系统化D-全案策划的一体化

南京博艺堂地产品牌管理机构操作步骤一：

商业物业市场调研分析

商业物业销售、经营、招商的好与坏，有一条很重要的前提条件就是开发的决策层有无进行必要的市场调查。没有掌握到足够的市场信息就盲目决策，可能造成项目开发出现市场定位不当、规划细分不合理，导致商品的大量空置。南京博艺堂地产品牌管理机构商业物业市场调研分析商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭借国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就凭借经验写出项目的可行性分析报告，科学性、准确性都相对偏低。南京博艺堂地产品牌管理机构赣榆商业物业调研内容1.1.1.经济与发展形势分析

房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。

南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.1.经济与发展形势分析近年来，一些外地开发商之所以纷纷投资赣榆房地产业，很重要原因是他们看到了赣榆的经济正不断向前发展，市政建设和社会环境稳定，投资收益高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.2.房地产市场发展态势分析

对本地区、本省、周边城市（还须了解招商的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。

南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.2.房地产市场发展态势分析这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.3.房地产政策法规和政府规划措施

近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没有严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。

南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.3.房地产政策法规和政府规划措施这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.4.对项目周边居民的调查

无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.4.对项目周边居民的调查针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。本项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，同时项目辐射面积广大，力求吸引更多的关注，是项目推广的关键所在。赣榆地区现有固定人口约10万人，项目所在区域为原住渔民居住区，人均收入水平较高。南京博艺堂地产品牌管理机构1.1.5.对周边同类楼盘的调查了解

对周边同类楼盘的调查了解，有得于在制定项目营销时做到扬长避短，在今后的市场竞争中处于较有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还须尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等、然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。

南京博艺堂地产品牌管理机构操作步骤二

项目条件分析南京博艺堂地产品牌管理机构2.1.项目的开发原则及思路

充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位

南京博艺堂地产品牌管理机构2.1.项目的开发原则及思路以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种南京博艺堂地产品牌管理机构2.2.项目SWOT分析

S-项目优势

地段－项目紧邻赣榆老城区，距离市中心仅3公里，同时该地区居民收入较高。交通－21世纪大道路正式启用，南北交通提升，将促进经贸发展，同时拟订开通老市区到现场的免费购物巴士，将为区域带来大量人气。

南京博艺堂地产品牌管理机构2.2.项目SWOT分析S-项目优势旅游文化－海边古镇，观海看潮，有效利用旅游资源不断开发运用，促进商贸经济发展。政策－市政府规划建设区域，政策引导带动经贸是政府对步行街的经济规划，给商业项目提供了广阔发展空间。南京博艺堂地产品牌管理机构2.2.项目SWOT分析W-项目劣势区域经营形象化－属于未开发区域，居民以渔民为主，还没有形成商业氛围，产业形象较乱，对品牌商户投资经营及外区消费购物缺乏吸引力。面积－项目分为东西两座，总建筑面积5万平方米，仅依靠当地居民难以消化。配套－停车场，仓储，物流等硬件设施有待完善。

南京博艺堂地产品牌管理机构2.2.项目SWOT分析O－项目机会经营模式－赣榆地区经营场所规划杂乱，市场上缺乏新型大型的主题特色商业场所。旅游文化－利用特色经营和赋予美感的建筑，结合观光旅游价值不断提升，可吸引众多外地旅游群体购物消费。商业价值提升－交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。

南京博艺堂地产品牌管理机构2.2.项目SWOT分析T－项目威胁经营商品及品牌商户在同一区域存在复叠经营现象项目经营规模宠大，市内多大商场、步行街招商力度不断加大，品牌客户群体是共同招商对象。

南京博艺堂地产品牌管理机构总结：

从外部环境到内部规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的环境优势，制定出创新的经营模式及观念，营造出精品项目，充分运用步行街项目规划特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足的信心，无论经营布景，经营模式，开业时间，项目包装，建筑规划设计，物业管理，开业后经营推广等方面需细致研究制定。

南京博艺堂地产品牌管理机构2.3.经营消费群体特性

商品种类丰富，价格便宜将成为吸引力之一，商品的组合、商品档次是商场定位的首要因素。本区以青年消费群体为主，集中在15-35岁之间占80％以上。消费者购物时间约3小时，购物消费支出在150-300元之间，主要购买服装、鞋类、精品及饮食消费为主。

南京博艺堂地产品牌管理机构2.3.经营消费群体特性高档品牌在本区由于消费力较低原因，未形成主流消费，但随着城建规划及交通便捷的提升，入住居民素质提升，将全面提升其整体消费购买力。旅游观光特性日益明显，省外游客数量逐年增加，消费群体正逐步扩大。金银玉器、古玩等中高档商品吸引来自国内外众多商家来交易，从侧面促进各类消费需求。南京博艺堂地产品牌管理机构2.4.步行街经营特性

以上下两层街铺经营为主，面积主要集中在30-70平方米。服装、鞋类、眼镜、金银玉器、化妆品是主力经营商品，中低售价为主。经营商户薄利多销及特色经营吸引消费群体，普遍经济能力中低为主。赣榆地区商户有在提升整体街区形象的同时对经营档次提升的需要。当地商铺档次参差不齐，形成落差较大，尤其是大型室内铺，缺乏统一经营规划，功能划分杂乱，缺乏整体扩张力度及管理，形象有待提升。南京博艺堂地产品牌管理机构操作步骤三

项目定位策略

南京博艺堂地产品牌管理机构3.1.步行街的市场定位形象定位:本项目集购、食、娱、休为一体的新概念，立体花园街市，建造立体步行街，强调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调新城传统商业文化。强调商场包装特色，经营特色，旅游特色，以及休闲购物吸引力，强调传统商业文化。旅游文化＋立体花园街铺＋特色经营南京博艺堂地产品牌管理机构3.2.商场的目标客户定位

租赁使用商场的目标群分析品牌形象店/连锁店/专业店/传统商户/个体工商户

南京博艺堂地产品牌管理机构3.2.商场的目标客户定位目标群特性：以经营中低档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主。中小型商户薄利多销作经营目标，缺乏特色经营意识。租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观。近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫商品，吸引众多青少年消费群体。南京博艺堂地产品牌管理机构3.3.步行街的目标消费群

目标投资经营者及消费群体分析本项目所在商业区中，覆盖所有年龄阶层的消费者。主体消费群在18-35岁占3５％，35-45岁占4５％，45-60岁占２０％。所以在功能规划上尽可能满足各年龄段消费需求。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.3.步行街的目标消费群15-25岁属于冲动性消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。消费力以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.3.步行街的目标消费群25-35岁具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐、消费心理较为成熟。消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型商品为主。包括：电器、IT、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.3.步行街的目标消费群35-45岁较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。南京博艺堂地产品牌管理机构3.3.步行街的目标消费群旅游客户群体亲身体验新城区文化艺术和商业步行街特色而前来购物观光消费，具一定的冲动性和随意；传统的中档商品较受欢迎，消费力以中高为主；是主力消费群体之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.4.投资经营模式经营模式组建建议如下：广泛地与旅游机构，旅游局文化机构合作，借游客群体优势，吸引至本项目观光。在经营传统商品基础上，强调配套及特色服务。南京博艺堂地产品牌管理机构3.4.投资经营模式购物、饮食、娱乐、休闲一体化

特色主题经营旅游观光南京博艺堂地产品牌管理机构3.5.商品定位及功能定位

A区：青少年潮流时尚用品专区，包括服饰鞋帽、精品、IT音像制品、特色饮食网吧。

引入各类手工作坊，航模、手工艺品制作培训班，并与少年宫及港澳地区青少组织联手举办各类青少年活动，并成立青少年活动基地。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.5.商品定位及功能定位B区：高档品牌时尚用品。包括服装、鞋类、化妆品、皮具、精品

在商场街铺利用骑楼及文化广场建筑特色，设立露天和室内相连的茶艺馆、咖啡酒廊并与二楼相连。增加商场休闲观光功能。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.5.商品定位及功能定位C区：中高档品牌时尚用品。在二楼售卖多类用品的同时，设立美容、美发、美甲、美体的专业会所机构，以及书吧、网吧在购物之余，提供全面配套服务。南京博艺堂地产品牌管理机构3.5.商品定位及功能定位D区：茶楼，海鲜美食

以极富传统的海鲜美食，特色文艺艺术表演带动饮食消费。传统饮食文化特色，形成饮食文化，并提供一些特色节目。南京博艺堂地产品牌管理机构3.5.商品定位及功能定位E区：旅游工艺品专卖店、贝壳、旅游工艺品、民族服饰、古玩玉器、字画、中药材。引入特产市场，洗浴、十三行等特色经营商户，并吸纳1-2间品牌旅游公司提供各类服务，同时对工艺品的展示、销售、鉴定成立专业权威机构，对其进行监督管理、推广，并成立艺术协会，吸引各地行专前来交流、交易提升经营档次。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.5.商品定位及功能定位商品定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争优势。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.5.商品定位及功能定位功能定位集旅游观光、购物、饮食、娱乐休闲于一体的立体花园式商场。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.6.特色定位

项目体现全新概念的立体园林街铺。全面导入园林绿化，强化休闲旅游功能。利用楼层高的不利条件，作退台设计，导入立体园林效果，增强商场外观及通透性。立体化的步行街，层层皆地铺。传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。具有极强的休闲、观光、游览功能，集购、食、娱、休于一体。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.7.竞争定位

经营理念的领导者。丰富的海滨风情和历史文化为主题，建设成集体休闲购物旅游、饮食旅游、传统民俗风情旅游、观赏、休闲、娱乐旅游为一体的多功能商业城，突出特有的文化旅游拉动商业经营动作的新模式。南京博艺堂地产品牌管理机构3.7.竞争定位商业文化的承传追随者。金饰、玉器、服装、妇女、儿童用品的传统经营项目，一方面培育一批有声誉、讲信用的本地经营名店，另一方面吸引省内外的名店、专卖店来设分店。

南京博艺堂地产品牌管理机构3.7.竞争定位商品定位上的挑战者和补缺者。复古传统的洗浴、茶楼文化，宣扬渔村风情文化，引进省内外和日本、韩国中高档名店入场经营，填补本地区一直给人是低档入线的感觉。

南京博艺堂地产品牌管理机构操作步骤四

建筑规划及设计

步行街的统一性，整体性，首先表现在建筑的风格及造型，色彩等方面，并与周边环境相融，与项目定位一致，经营特色一致，注重装饰物品的陈设，以室内装修风格，体现楼层经营功能特色。

南京博艺堂地产品牌管理机构4.1.建筑规划及风格特性

首层骑楼设计（退台叠级式设计），2-3层采用围蔽式设计。装饰工艺传统丰富，包括木雕、石雕、砖雕、陶雕、灰塑、壁画、铁艺、玻璃等。街面铺设麻石砖，墙体以青砖、女儿墙为主，配以各类造型的满洲窗、流光溢彩。风格融合了西式、欧式建筑特色。注重建筑物、灯光、影的夜间效果，墙体以各类浅色及白色作搭配，形成古典与完美的结合。南京博艺堂地产品牌管理机构4.2.整体规划设计建议

东西两卒以及天桥应视为一种整体规划。东西建筑为步行街经营建筑风格，天桥为追求其通透性和现代感，也将与楼层同样采用退台叠级式设计，增强立体感，采用全围蔽通道，蓝色玻璃设计，配上金属装饰构件，增强现代感，并以水平扶梯连接，增强东西二座交通便利，缩短来往时间，有助于场内人流交通组织，并形成独特的建筑特色。

南京博艺堂地产品牌管理机构4.2.整体规划设计建议特色景观设计。建议：步行街中段应建有不少于800平方米文化艺术广场，景观及绿化将全面改造，由于建筑本身造型及色彩外仍需增加一些动感活动，作为商用物业，我们认为水景的营造十分重要，俗话说“水为财”，商家必会乐意。建议在广场中心建造二道水帘瀑布，瀑布飞泻到首层，首层地面设置两大储水池，并连接一条流动水道，营造一道亮丽风景线。

南京博艺堂地产品牌管理机构4.2.整体规划设计建议利用地形，采用退台式设计，导入立体园林效果，实现室内空间室外化立体效果。建议：每层建筑作叠级式设计，并在叠组平台上栽种各类花卉、植被。每层窗上层采用拱形设计，让阳光照射入室内，增强采光和通透性，并在铺位结构上采用隔10-12间铺中间就预留一条2米的过街天桥通道，落地钢化玻璃围蔽，可清晰见到街外景观人物，增加立体空间，街道地板采用麻石地砖开花作艺术造型和照明总体感觉室外化。南京博艺堂地产品牌管理机构4.2.整体规划设计建议东西二座建筑风格外立面以徽派特色为主，显现合壁的完善艺术效果。建议：首层骑楼设计，采用欧洲古典建筑廊开成与敞开式店面相结合，二三层外立面采用全落地玻璃设计为主。在玻璃之间衔接处用青砖，方型立柱作联接，同时玻璃表现将配上多类传统图案，并作摩沙处理，要增加室内外光功能，窗柜以拱形立体作装饰，外墙用线条作搭配，配上满洲窗，彩色玻璃口通花铁栏，外飘式阳台，窗项增加兰白色弧形遮阳罩。南京博艺堂地产品牌管理机构4.2.整体规划设计建议整体装饰风格建议突出商业建筑特色，包括造型、色彩、材料结合商场使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告招牌、花卉统一设计制作，注重夜间灯光照明，每一层叠级位置配上黄色泛光、聚光等照明，营造一种特色旅游文化与休闲购物和和谐氛围。

南京博艺堂地产品牌管理机构4.2.整体规划设计建议各楼层装修设计及商铺间隔建议室内装修设计以简约设计为主，强调空间和材料的搭配，体现开阔、明亮、艺术氛围浓厚特色，体现各楼层功能，经营特色，并充分将室外景观自然过渡到室内增强整体。

南京博艺堂地产品牌管理机构4.2.整体规划设计建议所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP的设置均由步行街统一制定，力求完整统一形象。南京博艺堂地产品牌管理机构操作步骤五

营销推广投资回报分析

南京博艺堂地产品牌管理机构5.1.招商策略

确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划。筹备初期，着重项目整体形象宣传，再针对商家宣传商场经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。

南京博艺堂地产品牌管理机构5.1.招商策略先主力后散户首先将具号召力的品牌龙头商户引入给予租金优惠，再借其品牌优势，带动散户进场。先收紧后放松遵循“高品味，低门槛”策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各极散户，力求“满场开业”效果。

南京博艺堂地产品牌管理机构5.2.招商政策

价格定位基础。参考区域各行业租金水平及各主要竞争商场租金水平，作前期租金价格参考。

南京博艺堂地产品牌管理机构5.3.各楼层销售价格建议

售价以建筑面积计算首层：6000元/平方米；租赁价格：1000元/平二层：4000元/平方米；租赁价格：600元/平三层：2000元/平方米；租赁价格：400元/平整体均价控制在5000元之内（餐饮部分，租金可按实用面积＋管理费计算）

南京博艺堂地产品牌管理机构5.4.投资回报设计

根据上表所列，假设其销售水平可实现的前提下，作如下分析：总面积：50000平方米租金均价：666元/平方米年租金：3330万元/年南京博艺堂地产品牌管理机构5.5.返租回报分析

以商铺F1做返租回报假设

房号

面积（平方米）

售价（元/平方米）

返租回报10％5年（