房地产开发全流程运营计划管理二

房地产项目投资概论

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项目总额单价备注一土地费用1103156408

1土地中标价格1048006088

2契税3144183按总地价的3％3补交出让金及契税2371138补交地上商业地价款二前期费用133377

1勘探设计费用8615050元/平方米2地下管线迁移30017

3临水临电安装等前期费1721010元/平方米三土建建设投资313271820

1土建安装308641793

1.1土建总承包228951330

1.2甲方分包5302308包括电梯、消防、门窗等1.3甲供材料设备2668155包括外墙材料、电箱电表等2工程监理费30918基建造价的1%3质检监测费1549基建造价的0.5%

项目总额单价备注四红线内市政配套工程5178301

1供电2066120六通一平，暂定120元/平方米2自来水工程51630六通一平，暂定30元/平方米3雨污水工程51630六通一平，暂定30元/平方米4燃气工程43025六通一平，暂定25元/平方米5热力工程76645六通一平，暂定45元/平方米6道路工程25815六通一平，暂定15元/平方米7园林绿化工程62436绿化面积250元五政府收费3099180

1城市基础设施配套费2754160按160元/平方米2报建报批费3442020元/平方米六不可预见费81948二至五的2%

一至六项合计1520708834

七管理费用80046800万八财务费用10942636按实际资金情况九销售费用4055236销售额2％总投资合计1678689752

经瓦测庭算雁项凉目射立偷项订时榴总拖建姨筑做面补积1全7亏.岗2万按平恒方肿米厘，袭可伸售纸面李积1庙3伪.迁7万部平马方绑米误。君预宝计溉总谅投竞资1六6货.极7嫁9亿正元口，六折苍合学总今建友单及价9胆7旬5扒2元/平居方臣米未，敲可记售挣单腿价1嗓2准1角8呈5元/平碑方碑米纺。央其和中简：土锹地矛费脾用1舰1信.浅0侧3亿屡元仍，竭占伟总贸成傍本幻玉的6徐5然.凶7扑%；前胡期雾费伙用0咸.面1砍3亿删元况，暴占0侧.凭8冰%；土企建顶安思装3骨.搜1纲3亿批元膝，扭占1孔8缴.火7韵%；红药线永内饶配迫套0拌.升5导2亿悄元躺，址占3翠.乳1欢%；政食府宽收炸费0道.刃3晴1亿旅元泉，脆占1洒.木8弟%；开蠢发家费健用1巧.健5爹8亿蒜元是，汗占9嫁.形4雹%。实逢际应运聋作喘中网面道积贼有悄所怖增拘加谨，最总柜建弦筑铲面录积1古7岗.珍8万淋平则方型米踪蝶，翼可舅售辅面木积1叼3摘.垦9万膜平堡方扭米累，径动精态所成杠本揪为1家7辰.催3割4亿诞元仙，抛上矩涨乓了3芦%，映但选折外合便总告建际单真价扎为9什7深6明2元/平遍方各米举，袄仅众上挤涨斗了0泄.汗1竖%。宏猛观地环匆境她分况析区枣域禁市批场钱分另析市杜场哈定委位财汽务笋分疤析风邻险份分臣析投罪资衬决伶策财兼务亩分件析陡之敲二—舅—收炸入块测撑算饲。收垃入庙测爽算棕一斥般主包避括哀销饰售吸收盗入屈和的租郊金样收桥入他或梁物端业恩价宣值沃，毒如否果恐是勒持盒有关自纸营跪物西业沉，乎一状般宴按婶内然部揭收封益地法僻来跳测万算滨。宏怎观筹环诊境虫分凳析区彼域岩市爪场赛分腊析市盛场平定卸位财棉务纸分挪析风僵险葛分搁析投蠢资纱决壤策项想目辫立荷项顿时塞预监计倍可陈实报现页总新销叹售雄收杯入2较0液.书2设8亿娇元季，阻其颈中厕车躬库坦是须按今照备可制售黎车裹库没的阁建埋安爱成深本仗来桐计描算收，速资岸产施值0忠.葵4亿菌。实葱际料执李行诸过牢程破中犁，堵由百于浆赶娘在浮市秘场则出悬现蜡调喘整难前旋开班盘签销柜售迹，朗目锹前句住怎宅就回圈收辩均袖价泽已系经射达死到1栏5漠3考5烤9元磁，勒商桐铺燃回觉收寄均虚价私达咸到3勺3酸3魄1射1元泼，变预擦计器销求售兆收蠢入债将萝达新到2凭2描.纺6亿将。销售收入合计14719元/平方米202765万元住宅14000元/平方米180265万元配套商业25000元/平方米22500万元资产（地下车库）292元/平方米4027万元百惑合疏花族园卫立而项唯收店入闭预渡测直表宏兵观牛环祸境除分纠析区勇域炊市敏场迁分纺析市添场烈定劫位财照务剩分恨析风检险俭分阀析投攀资类决弄策财林务狸分衬析役之晨三—史—现苹金刃流轧量浮分生析非。威现摧金俯流煌量蚊分梨析富中霉应队包链括乞：项瓶目鞠所饿需碑投慎资艺总陵额打。项海目悦所笑需踩启乘动椒资质金吧。企宜业数可长调舒剂牙资继金拼和睬预榴计岗可图调巴动训资哈金刊。项抛目至资宇金酸缺伤口坐最懒高振值忠、迁时彩点喝及组解态决越办字法睛。融肌资受可妹能王与饰成仿本堵。宏纲观撞环懒境瞧分胃析区骆域奶市够场义分检析市巡寿场轧定喉位财话务尤分荷析风因险崭分就析投睡资玻决洗策序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652现金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5净现金流量现值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

计算指标∶财务内部收益率按季度3.64%按年14.56%

财务净现值(I=10%)￥7,339.00万元

静态投资回收期8.59季度2.15年

动态投资回收期

9.78季度2.44年

北券京量百努合滔花街园榆立捉项印全肃投抛资悦现赴金过流纪量映表序号

年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111现金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1销售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2银行贷款

80000

800002现金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建设投资50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理费用40601001001001006363636325258002.4销售费用00040681181130430430430440640640552.5归还银行贷款本金

1000020000200002000010000

800002.6银行贷款利息

504151215121386107169331563

70562.7税费0001967393339333450345031052241620(2779)199193净现金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5净现金流量现值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

计算指标∶财务内部收益率按季度4.97%按年19.87%

财务净现值(I=10%)￥9,416.69万元

静态投资回收期4.96季度1.24年

动态投资回收期5.65季度1.41年

北袖京张百矿合皮花使园圣立斯项泳自馒有烦资届金四现棉金蜡流升量贫表百妈合旁花巴园录立员项鼠时盗现眯金暴流疗测悠算平情使况店见往上帮表白。立毙项商时正项坝目驻预厌计石在0多8年馆三途季作度池收肌回摄自叫有惑资面金标投坑资没，逆在0玻9年压三福季霜度紫收巩回泼全蔑部威投单资午，甜实伶现塌正陪现嫩金葬流槽。根群据礼目秘前辛情度况种来粮看冬，脖项绳目畏已鲜于0馆8年5月斗取棍得计银隆行吗贷肿款1爆0亿晋元淋，2倍0遣0彼8年7月问再咽取最得1墨.罢5亿险元敞，献至粒此程股灵东常已旱全遣部纵收缩慧回蛮。锅截慕至城目育前桐项查目欣实问现葱销林售云回缎笼1杠0世.抗8插6亿业元卫，薪累文计辜投炮资1屿3拳.肺3亿住，烟按黎照劝目静前或的禁销列售符回煎笼前速愤度银，畅二情季日度稀即乎可旦收移回所全脆部顷投座资护，匀实刊现姻正穷现吵金春流庄。宏咬观贝环愚境昌分举析区胆域嫁市拍场侄分宴析市绿场纵定姑位财嘱务定分自析风唤险铁分织析投押资阁决轻策财哨务质分听析裕之包四—锯—盈妻利闹分蜻析售。项泡目翼盈英利慨分惯析氧主喇要读是栽计净算窝与合评忽价兵项导目争盈光利互能隙力酸的爬指俯标仙。逐房织地新产饺开粗发棚最损关谜心面的药两晨个文核警心个指倡标殊包