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--你不可不知的、基于甲方视角的道和术

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方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七产品构成产品比例构成全部11层小高层全部18层小高层11层小高层＋联排别墅（富贵2）11层小高层＋18层小高层＋联排别墅11层小高层＋18层小高层18层小高层＋联排别墅18层小高层＋情景洋房＋联排别墅总容积率2222222财务指标比较综合单方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38单方净利润

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99项目净利润

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39项目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市场机会比较销售速度评价

价格空间评价

直接竞争评价

产品创新评价

开发节奏比较开发速度评价

首期开盘时间评价

现金流评价

填写部门：蓝色区域——市场；黄色区域——成本+财务；绿色区域——财务；橘红色区域——项发（交地）+设计+工程注：此表的目的是通过不同产品的组合得出最优解。项乳目院策近划棉的百成鹅功炒案装例案循例室（2）役：晕商活业鞋项穷目-土给地广价绑值苏最年大膊化塔截楼结（患办晒公舟区氧）亲：办注公山公绣摊痛大牌，温得袄房经率盈低迫，堆不烘利荣于隙销胶售霜，拆建渗造味成条本席高槽，燃对饭利脆润穿率表贡聚献比M坟A内L祝L小肥。商截业谦（B债L岭O添C撑K区桥）病：为雪群是落宜式镇建倒筑伴群掠，予如兵增支加虎在弯该赞区眨域峰，枣致姨局狐部质建谊筑条做住到4层登，挠而宪群旁落刑间船四依层外高盏度丹无刚连胆廊捕贯茎通美，挠商括业尸价浴值虹低商胡业流（M差A优L食L区侄）汤：为摸整咏体躺商圣业怒，6蜡k面积占虽比缓较小守，仁建撇筑蒸布滔局尸可视考续虑课方子式谣多捎，崖将占来骑做丛为伴大参业合态膜整烛体佣商洞业问引租进延影先响区小霉，昏同明时困货疼值摔贬变损方较畅小慨，棵与佩塔加楼恶区桂比惠较吩对缝利趋润握率牺贡爬献卵更窗高建枪议呜：计泛容抢面似积召增尊加哭在M余A现L涛L区淡域冠对贞全糕方峰案葱经掠济照性盗最炸优道：规惧划丽方症案-从“元/堆C侦F座A穷”到圣“牧元/详S双F俊A”比较内容目标成本竣工结算CFA：总建筑面积100,000m2101,000m2SFA：总可售面积78,000m274,500m2可售比78%74%总投资10亿元10亿元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增减比例+5%道：见关遍注规醋划设仅计体对我开斜发准成叮本崭的蒜影贞响元/有m适2胡S身F木A可趴租察售茫比（=销粮售顿或再可拆租炎面智积/总傍建篮筑仍面虫积蛙）*毛不拳含刊可逮租决售副的葡地奶下使车硬库渗面基积地逢下丧室握面弹积抖占献比（=地鸭下剑室救面臣积/上允部惧建雄筑邪面咐积赤）地扁上棉停强车眉比攻例充、喷地饰下积停斥车愁效袭率督（m冶2虾/辆悠）住委宅握赠划送望率（俱结罢构声面源积-建伏筑章面格积头）/建钟筑筒面花积道：开盒发惰时踪蝶序&现决金处流努管医理营获销+规津划+工秧程+财泻务+成欺本樱部守协虚同筝：分虎期僚滚笋动逝：试抹盘丑、肺存评货虽、艺竞胀争涉态葱势砍、伤政蛛策浊导揉向窄等组；施五工顺策序瓶：预报售慕证淹、挑加分快赛现忌金攻回垦笼-筐-先违建逗塔生楼探、呜后慕建地掘库辛；税跨务丸筹捞划晶：土荐地携增持值喷税抢罢开蹦工2、唐全葬局得观孩念2泼.僚1全费咸用捷、拼成聪本营分川摊&税激筹唉、反现扎金升流摧管宅理2刺.津2灰绩度默理变论：师分锣工+协老同-从栋流浴程矩、配责鞋任恒到诵考霸核2估.酿3（外此部朽）供涌方羊管夸理-标析准皱化卫、虽规本模趋化垂、仍选温用杯育留在校全过乎程狡咨撤询里服某务痰的吐场前景尤下，须哥从呀现垦在转单堆业许务临咨带询尾、雅单蚀专门业箩对腹接离，校拓议展仓到玻跨若专碌业耗协塔同原！从影内妻部朗走钞向挖外桃部霉（+供队方还管录理浩）恼。管帽理催幅乏度宅和强高笨度助大然不驶一欢样钥！3、亡数风据哲驱歉动3村.作1知萌己谦知局彼-竞孩品珍调毁研3评.怖2厌V枪E应熄用/优盛化锹配苦置-投免入先产挡出恐（比）绢对逐标3狭.颈3找缸短仇板-超凯支更原扯因窝和岔责烘任魂分最析术：关数俘据梁驱较动收扮集资刊料餐：（羽类雷似洪工猫程砖复隆盘盆、胳竞诉品告租石售墓及泽配羊置睬标避准）数求据美、前萍一精版肺成币本册测砍算政等溪；梳鉴理锣数寄据博：设碧计把指蹦标让验酿证馆、揭基时于畏税戏筹侦下吧的贪成债本渠分馅摊刘等缝；初姿步俗测般算：竞不妨同餐设睡计串深乒度携下城的发“耽量礼*抢价虏”朝测名算羞思今路代；对闷标饮与瞒优壶化：分果列驱租舞售蚀价煮格树、酷建生造为标惹准互，各以零及苹相叙应奸的希结格构蜡、队功逗能虹、湾敏万感偿性偷成耽本私，阶必祥要颗时咱做叨出川（折价便格卸、堤标俊准俩和涌成筒本杜）烫调团整程，糟向怪老科板似说以清幅自旺己；确届定成饿本筐目泊标+风尺险蛇提减报：外纷电仍、丘主奴要国建断材严走摔势遇、常类悠似缓工射程冷超馆支枕原抛因巾等华。案殖例板：#缺#商悬业且项太目/结感算谦超糟合亏约桥价夹原轧因谱细简分序号成本增加种类成本增加金额归类统计（万元）原因占比1设计影响532021%1.1设计错漏碰缺256010%1.2A-E版图纸出图25106%1.3施工过程中的一般设计变更12405%2项目定位影响1140044%2.1上部结构变更引致540021%2.2苹果店改造（合同+变更）276011%2.3租务及相关部门要求320012%3关联影响910035%3.1地铁相关380015%3.2其他施工影响15306%3.3延期影响（窝工及人工材差补偿）377015%

合计25800100%案鹿例:住纯宅治项茅目/成锦本驱超得支什原子因-大饮数浅据鸭分模析术：竞泄品数调窗研目值的：康找焦卖斯点肾，竭限订配君置挨，捐推改出朋高昂性晌价电比酸产金品烫！由婶项途目母公嘱司弯组桶织集发法起，颜集醒团妇营独销/设跌计/成艘本洪配另合慢参紫与消。内少容：租裕售婶数姥据焦、稿楼端盘运特神色桶、伏配霸置俘标理准；住抖宅维：.拆.嘴\叛.奴.忠\权.哥.装\新昂书\丑R首F安\侵R兴F哪2笨.麦0长0骨\挠R捆F闸2束.决2孙-杯1：充住赏宅纽奉项勇目榴竞伴品泪调叙研.沫x惨l育s缺x商排业痒：.讨.等\疤.攀.起\眉.蚂.盼\新尝书\椅R东F艘\班R漏F肠2受.蔽0骆0省\召R滥F床2党.蚊2话-足2：粥商变业骑项禁目筝竞贪品候调脱研.惩x婆l屑s酒贺店案：对炭同课一料（套酒索店组管剧理沫）册品猜牌太下瓶的白其充他完酒致店剩，脾参逝考懂上税述促竞剑品镇调遮研村原较理喘，琴予绕以奇考蒜察懒、桂比妇较蓝、尘确抢定拣拟哗建芦酒旗店喝标化准菊。术：内卷外完对救标/风工控牛预误案经脏初冲步而测慎算蜻后霸，水开截展使内愿外味对辽标泊，皇以猾检棒验谜项痒目斯目搬标帐成尺本合旋理至性哲？茂可研继史续巧优发化忠？是滑否换具婶有榴市馅场旱竞术争搏力若？增！成丸本萍的广三焦大脖组苏成恢部紧分写：搞对顽标敏感性成本功能性

成本结构性成本若乱附浇加口功押能每成并本打还拜属孩于敏匪感避性闹成宜本，悄则灾可煮形舞成秒销寇售绑卖画点犹，少为耕销赵售脆产丝式生亩附旗加离值炉及棚溢征价宝能项力析，摇从搭而耕达行到灭加惠快绑去条化广速窗度校、脆产米生洗品荷牌卸效晓应拐及提障高新成注本芬回值报的袋结司果桩基基芽础柱、梁板、竞墙园尖林家景劲观惜工贡程门锤窗鬼工隐程外恳立支面装烘修大屠堂精罚装修智猫能雷化工斥程架等严耐控投沫入合粗理基符本功权能：实辱现项退目魂用责途姑必姻不房诚可累少河的功援能附李加纹功艇能：是基帖本骡功期能顷之喷外塘的制其举他功猾能4、向你刃的心回态4岸.什1使员命姻感专声业跪上稿要钻赢碎得麦信帮任窗和畏尊通重板：王养掠成（帖碎奏片绿化筝）腿学馆习压、万提亦炼宽的习判惯他；把味自俩己岂培覆养乎成裹多孕彩击、笛有愚趣萌的婶人弱。4膛.丸2心左态谊：掀出哲来慌“猎混所”疯，尝就扶是遣一淹个塌“葱卖话”条字史。心诱态糠决灾定奴一村切马跳云添湖经畔揪大盛学细第响一饺课成：铺郭纲广证昌梁的软“开灰柱度策”障理异论陡；4违.功3物色有妄所供值匠：系凭罩什慎么甲弊方/公编司付某你姜钱致？虽！自赏省挂扪取心笼自旷问萝：省我渐会垦聘谢请雹我脆自贝己除吗誉？不湖断芝扩痒大播你犹的姑影疼响阔力榨！如翻何廊不忌断膊扩壳大汪你耕的述影妈响荷力精？固！学招做拳生句意：沟爷通回技殖巧&情稿商+基钟于收暂益螺视会角的专序业管揉理做览一筒个暑有晓准墙备酒的辛人：参辅会权前。押。团。管兵理温高遭度话：在讨扎缎实浅做煤好森本问职箱工砍作谊外良，软还运须跳吩出仆专烧业稍，葵站损在昌更告高翼层根面穿上捎，引纠领倍、躲发支挥直、餐协慢