房地产全程策划营销方案模版

房地产全程策划营销方案现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析那1璃、食项完目馋土糖地使性耳质朱调城查越斥声.巧地督理读位俱置誓遥些.寿地维质傻地悠貌挨状晴况匀黑然.洪土惩地坟面导积目及容红东线我图反崇扒.沃土规地季规例划源使翅用批性副质插爬勇.故七伞通秤一秃平摊现藏状骑杯拐2监、眯项榴目感用不地赔周玻边已环袄境瞎调核查申铸诞.谨地民块烈周库边慢的端建巨筑匪物膨坏沃.遵绿本化驶景袭观质彼荡.兰自搬然柴景约观辱孟跑.冰历旗史永人钻文峡景决观夕诞料.熟环娃境支污饿染蔬状宜况壮膊3坑、鼠地竿块赏交爬通秆条古件李调陷查陆独纲.恰地众块牌周普边脂的穷市岔政该路炉网型以少其食公蚕交珍现歉状叙、某远借景昌规贤划裤委每.缩项扎目括的倍水患、慰路删、补空建交赛通余状颤况掀焰屈.碰地井块丹周庄边尿的蚁市曾政疤道医路于进旦入仁项食目懂地鸽块茧的挽直活入搏交烦通钉网俩现玩状雷4厘、饲周资边步市居政算配皇套产设遥施颈调忍查乘搬蜓.犯娱百乐婚、迟餐凝饮匀、貌运疤动贩傅模.占生氧活糖服录务矩摆爬.颂娱捏乐叨休星息攻设同施及搂心.顽周春边抄可翠能方存遍在测的曾对失项芝目迅不筛利择的城干既扰雷因蒜素朋驼袭.垒历梁史拌人赠文吩区读位救影茅响晴二上区病域蔑市编场共现死状款及蝇其瑞趋袜势座判或断贯雪左宏子观符经弟济迫运田行朋状唯况宪.途国沿内臣生透产近总悼值听：润挨鹊第蛾一槽产歪业民数连量供第弦二水产围业罗数掀量肉庄已第柔三摸产圈业厌数复量突蹄璃房产地哑产代所路占足比皆例老及黎数冠量叔办心.薪房色地通产浴开推发思景旱气鸭指令数箭国锦家割宏德观对金比融劳政么策磨：脊歇仅货另币笨政充策袖叠置利瞎率值禽谱房陡地缴产戚按航揭关政腹策网.宴固烂定兼资揪产利投捏资交总中额去：糟全谊国磨及蜻项茄目疼所兆在基地肥彩泥其予中尝房贞地叛产堤开签发翠比索重遣.籍社胳会委消泊费鼻品筛零骗售启总列额记：煎版鹅居增民骨消抹费通价涂格唱指养数斧司古商娱品束住辨宅调价当格痕指狭数传项愤目释所堤在告地盾房所地典产耐市沟场雷概摸况悔及炕政宇府乡相里关鞭的滥政缝策剩法敌规届.归项度目坐所鲁在这地林的池居色民誓住壤宅渣形壳态贸及裙比锦重饲炭绵.穷政搅府男对罩各鼓类柏住厚宅熔的耻开汤发蜻和很流放通缠方驼面头的逼政首策池法贡规新类膜.够政浆府柿关孩于椒商逮品怖住味宅挽在达金向融蕉、眉市首政酬规父划南等片方争面蒸的台政塞策误法药规肤小妥.秀短辰中额期倍政魄府吴在拦项斯目淘所源在境地律及奶项垮目阿地蛮块勾周摆边证的垮市例政仅规替划李目迁所咽在谋地峰房丛地抽产储市渴场杀总涂体狸供堪求仆现幼状润项鲁目喘所析在安地疼商浸品里住三宅深市套场炊板东块坛的破划熊分羞及掌其馆差西异膛项嫌目道所匠在睬地哑商瓜品屿住主宅比平梦均伍价兔格率走粱势营及川市梨场盖价填值嚼发吧现蜂商而品激住俭宅浸客飘户含构誉成描及华购唇买会实障态升分帖析祖.食各尖种潜档勾次绍商广品板住驱宅煌客辣户馒分火析托.湾商坊品洪住衫宅祝客湖户策购浆买汪行情为翻分袍析砌笛摆罢三到土脆地党S膏W她O蜜T该（址深弓层式次浊）毛分驰析汪项铸目汤地匠块流的按优奸势贪项坑目未地侮块梳的惕劣宰势帮项义目芳地腰块泉的叨机制会奖点轰项衡目远地灿块烫的帆威允胁牵及施困社难苹点选云侨四愿项抹目兼市叹场跳定劈位芒1狠、素类教比勇竞防争帆楼将盘隶调棒研中.谜类闲比铲竞祝争株楼死盘港基猴本烂资脊料科辜膝.匆项妄目默户蚊型浴结疼构驱详捆析鼓露矩.袄项午目助规摇划址设升计晌及哨销街售忘资腾料赌伙刷.绸综富合依评柿判瞎2证、局项采目产定搁位包指.贞市催场陪定孝位显：感进恢区处域第定葬位魔主茫力它客元户胁群脉定躺位训升抹.暑功健能汤定舒位议戏扔.简建角筑贸风东格邪定疫位旗五斑项漏目每价地值视分凉析蓬1顷、各商喷品译住至宅扒项编目肚价誓值暖分折析读的予基敏本稿方宵法叛和悉概星念秀.她商同品循住死宅计价别值删分衡析伞法体（甚类吼比愧可著实郊现睡价浩值痕分怨析哭法衰）柜：吉选信择欣可牢类值比绳项奋目匠铲迷确见定盖该从类碰楼付盘球价丸值厘实健现征的默各请要屡素鸡及管其么价老值寒实眠现谨中破的由权其重咬赠羡分机析来可回类成比起项旺目蒜价兆值脉实栽现煎的科各咏要矛素惊之每特征征议涌圆对茫比雾并沾量越化齿本撑项鹅目佣同酬各威类面比论项击目凶诸配价灭值饿实沈现租要圆素灵的船对遣比报值难讨份根紫据老价磁值秋要位素纪对情比狡值茶判洗断俘本碧项芦目陡可麦实造现锁的符均樱价箭.饶类愉比雕可妥实榨现枪价待值撞决萍定肚因川素焦：笛类徐比键土担地膨价弟值究A童练市迎政工交段通筑及若直蕉入摘交待通虫的阶便灵利毯性苹的黎差娇异害B贵结项草目社周洽边分环川境掘的伍差状异震：康自丹然扔和点绿砌化甚景索观饺的培差挎异贴书泉教茶育罪和慢人巴文福景坏观蚁的授差乡异兆霉笨各费种如污况染间程察度报的态差碌异呆耕隐社伴区选素仪质怨的箩差抱异我C棉幕周销边添市辽政嗓配抵套驻便污利局性挥的离差犹异火项妈目猛可灿提幼升简价吨值四判惧断萝堤贝A亩因建邪筑盟风怕格辜和亿立侵面风的乔设奇计解、风材赤质窑B慎灵单尝体抚户躬型朵设渐计采C额邮建足筑静空蹈间室布夏局奉和凯环袄艺谣设况计哨D眉新小窜区下配缘套陆和菊物踢业活管艰理透E识奉形祸象猪包疤装宾和趟营此销抚策智划滔F触膝发降展来商衬品守牌掠和特实信力受境源价挥值合实迹现被的脊经武济消因驱素较A荐兰经娇济熊因究素叹B浸适政亭策胁因拦素辆2悦、膊项怪目斑可终实皮现口价欧值止分答析乳.怕类忍比给楼工盘颤分纳析装与柔评皇价佩.挽项主目畜价糊值叨类再比袍分戒析杜：为呈留价荣值修提页升尸和为实狡现拖要唤素俭对班比酒分泊析档常时项灯目瞎类胀比若价弟值息计语算奉六扛项耐目犬定跳价理模猾拟覆均缎价灾的闷确贤定凉.葡住榴宅想项泻目志均询价宅确喜定固的奔主宫要北方承法捡：葛类签比疗价牢值盆算矩术陷平悬均招法识除约有增效软需饥求米成之本屋加支价浆法贱A蛙告分听析铺有集效僵市解场挪价数格浸范莫围劫B桑雪确佛保兽合咽理摇利切润箩率泥，权追项加节有榆效伙需穿求续价吉格财驾觉运湾用肿以炸上民两介种挤方苦法薪综良合皮分葡析公确糟定鉴均趴价岂项毅目仁中息具浩体简单居位款的蛾定贱价熄模凉拟激.右商便品魄住董宅元定朽价矛法戚：杰差援异夹性烈价扑格扰系肠数国定反价障法铁（叙日壁照魄采梁光齐系大数财、看景场观份朝蚕向它系监数粗、粘户孔型夕系纽数寨、丰楼粉层郊系层数兄、翻随粘机腿系输数驾）撇.膊各番种产差闲异股性尺价控格惰系不数马的邀确利定样：表伟旷确绘定傻基借础演均塘价粒踏粮确皮定毛系腾数芳茎柿确同定陶幅隔度顿.龄具允体事单邀位极定贸价雹模捡拟悬七革项删目怕投垫入发产央出妹分壳析梨1抚、趣项锡目协经殿济演技凯术肝指妄标前模恐拟关.投项墙目受总降体蹈经杯济雪技钩术停指灰标捐.招首狡期葵经友济造技冤术停指弟标粥2披、捐项叙目妙首凶期锁成锦本政模块拟限.永成怕本顿模啦拟叹表锡及宽其发说栏明跳3拨、梢项退目煎收卖益畅部最分巧模隔拟排.愉销梦售看收座入俱模和拟非：脚滥券销知售驼均谨价框假寒设舱古颈销末售计收摸入骂模匹拟浴表草.围利剩润敢模岁拟砌及姜说粉明伍：久攀撕模目拟婶说摘明碗狗狐利元润复模代拟便表届.奴敏累感龟性删分桌析猛：番副乏可蜂变安成魄本蔑变吃动减时题对者利钳润疤的午影讲响某蚊都销谊售匪价唉格钳变剥动条时律对抢利奉润月的英影墙响偶潜懒挡仰八法投胀资岛风销险乱分梢析姥及码其孔规奴避欺方扣式急提乞示蜻项肢目嗽风作险冤性戚评箩价斗.毙价棉值融提劫升般及区其贫实在现关的庆风斑险料性佩：爬赵焰项兄目西的元规册划滩和灭设输计衣是滔否欣足训以鹅提蚊升改项莫目胸同袍周兆抚歇边端项及目映的成类另比帮价期值厨违牲项亏目宿形兽象态包捧装弯和虎营猴销哈推隔广昏是卸否践成垦功勉资轮金收运持作宗风洲险乳性汁.箩减码少边资辫金测占雪用榜比友例夏，息加瓶速敲资淋金征周旗转得速伏度环，准降饼低姥财逼务龙成榜本炊.界对押销故售狼节看奏岛和最开胞发历节炼奏铺进号行巷良蓄好猛的喉把亲握筝，俩以施尽肿量撕少颈的痕资狭金禾占野用导启迟动漫项栗目封，味并航在召最阿短军的尿时财间汇内至实批现臣资棚金曾回织笼吃经筑济丹政骡策你风给险财.捆国胁际敬国型内钳宏倾观蛮经米过木形册势蜻的尸变坟化谢.俊国距家伐地春方效相桂关辫地省产鉴政求策稿的壁出皆台挎及冷相遣关监市细政闸配辉套璃设以施饿的角建色设芬块淡九击开填发文节祥奏冲建域议谣影第响桃项堡目介开宜发雁节深奏王的毕基辞本翁因没素秃.害政慎策顺法希规留因漆素屋虽孔.临地睁块条状漏况病因冈素魔停维.舌发驶展膨商恭操搭作擦水丘平哄因腹素哨、乡鉴扎.阀资璃金龙投坡放堂量多及钢资造金敢回读收语要贴求评疯愤.共销酷售腰策发略习、瑞销渡售糊政苦策蹈及贼价弱格祸控县制营因走素扎袄斑.块市民场正供盈求稳因加素盖秧.燥上育市驱时素间使要烫求总项洽目渗开海发不节没奏用及吊结装果驴预引测得.酸项想目钞开艇发富步霉骤勾举税.姻项储目席投页入基产祥出冲评越估嫂晕村.蚕结嫌论众项姜目沙规乘划深设誉计损策精划遍营侧销蔑通亦过想完杠整债科细学墙的摧投代资柏策泥划榨营姥销镰分躬析宁，规发默展保商错有脊了景明风确眉的龙市度场幅定墙位余，踩从钓而乓进业入敢了门产篇品钓设抬计营阶窄段拢。申房质地时产容经党过晶多垒年授的独发巾展西后针，群市毫场膜需此求严发骄生驳了乎根苍本蹦性皆的盛变石化将，非消陡费鸡者笋对势房让地寇产惑的和建脖筑军规辜划浆和痛单数体夹设但计承要扑求苏越烈来讨越泰高肚，懒他浩们喝追怜求头又草实汉用驼又挺好极看徒的胡商释品喜房细，阴这炭就促要慨求秋发波展技商批将民"胜以英人拴为埋本而"哀的惭规嘴划上思臣想肿和逮提妖高丽人弟居违环抗境哭质蹦量登作演为炉目竖标常去躁实她现婆消卖费甲者起的闹需刮求泡。写项浙目周规宵划拦设水计春策电划统营墓销灾是显基始于放市杜场窗需愿求未而税专获业射设扮计优的假工汉作煤流伞程飘。道浓赖项刷目蓬规米划眯设战计芒策权划汪营学销捆是削以乒项统目农的锈市韵场侍定聋位负为倾基春础腔，严以殊满稀足动目哀标雄市乘场草的川需院求售为居出罚发辛点拘，揪对裹项己目恒地信块准进毯行赤总友体库规否划韵布脉局健，稿确贪定兵建沟筑缠风此格胞和畏色育彩尘计课划惑，乌紧采紧据围江绕裕目线标堂客炎户翻选宵定柔主跳力船户麻型季，兰引泛导疫室悦内柏装废修追风忽格坚，嫌并近对模项缴目脱的琴环原艺捐设怜计声进秆行衣充坦分抹提跌示慈。肾嫌扫一肾总舱体向规险划猾1地、两项连目蹦地笛块电概凡述建.绞项口目待所资属拨区订域纷现母状门.羊项仆目系临柔界竿四述周前状贸况侨.举项沿目蜘地题貌男状沸况殿2里、升项气目锤地贼块屠情标况信分鼻析通.涌发谦展纷商角的解初现步仓规劲划睬和挽设柱想甘.自影饭响考项紧目哄总津体狡规轮划否的诸不斩可飘变晃的增经拿济后技拍术计因倚素庸.拿土害地秩S烧W尼O登T旧分愿析角在设总截体婶规鹊划谦上螺的袜利公用管和等规石避豆.姻项杯目免市秋场录定扣位燕下豆的拍主俘要棉经柜济抹指摘标肉参赛数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.鸣项喷目架环捞艺捉规业划储及卧说委明之：元锁幸项棉目旬绿购化御景俘观替系群统顽分仁析桑榴阳项申目引主铅要鼠公妨共费场垒所寻的树环国艺掌设志计目6疤、致公险建重与滥配戏套株系已统哨.钱项雾目泳所胸在纯地门周险边发市符政翅配敬套烘设瓜施陶调侍查湾.龟项贡目钳配番套膜功狗能仇配欺置荐及短安葡排柏.捷公敢共余建梅筑屡外各立馅面辩设得计恐提越示似：子周梁会游所蠢外烂立其面凭设凡计冲提涨示战疗蒸营散销杰中缓心在外弄立轧面交设振计待提面示陕葛亦物居业月管爸理丸公鼻司授、舅办推公悬室猫等腾建缝筑涨外稠立蝴面犬设污计抗提萍示哄元柴其落它帖公廊建须（茧如文巴袭士用站虾、脱围嫌墙池）批外茄立气面帖设遣计价提寄示愁.版公幼共扰建碎筑圈平前面材设岔计晒提翠示先：教贩准公命共建建凭筑销风粥格效设捞计且的登特头别斯提刮示波安诊项棚目伪公隔共伍建服筑杏外价部棵环讯境纸概词念萄设妥计负7招、焰分排期架开舱发阁.析分因期仇开乞发嘉思条路贿.应首壤期默开专发鲁思赚路津8搁、岔分霜组垂团裳开佣发福强弹度闻絮鼓二陡建窗筑掏风朽格包定惊位饰1两、发项湾目柔总驼体湖建送筑驳风重格扑及宣色狼彩优计肉划助.司项墓目药总豪体驻建聪筑蒸风病格肌的啦构昨思窝.毒建桐筑市色妻彩浓计钻划问2篮、会建烤筑狼单悉体酷外蜓立输面执设窃计貌提芦示抵.梅商繁品孤住惑宅星房脊外固立捡面找设冶计咬提安示伏：惊招产多值层特、临小蒸高响层絮、杠高济层拳外鲜立载面辉设养计平提愿示浮煎恋不原同琴户斑型悠的踩别口墅点外扇立鲁面盲设并计况提流示钥烈享针阳对砌屋档顶场、踪屋沟檐寇、字窗须户驶等畜外痛立旱面牛局域部被设背计筛提来示愿逝答其龙它文特蹈殊挎设夸计缴提彩示刚.岩商址业候物款业辽建晌筑者风贩格挪设曾计掀提或示测牙三队主枯力它户靠型爸选碧择驾1女、雀项批目件所纳在击区谨域矩同泄类动楼帮盘炮户气型厘比晨较闷2妻、嚷项示目热业慈态曾分蜜析存及鹿项扩目邪户踪型界配疏置乱比询例利3字、猾主遭力塞户奶型永设扇计煌提你示冷.搂一集般轧住涌宅爷套也房瘦户飘型坝设幅计向提倘示裤.候跃幼式犹、话复猫式帽、宿跃培复解式钉户峰型梯设留计停提抓示即.找别碑墅剪户哀型娱设骆计别提乞示窃4雾、绪商杆业浊物吸业陪户蒙型毁设柏计疼提托示波.拥商浇业离群敬楼题平杯面古设史计妈提升示葛.血商峡场岭楼贵层五平叙面迟设但计步提掀示兽.你写括字浇楼资平芳面势设基计煤提屑示促爸棵四热室厕内趋空天间默布艇局适装萄修汪概西念纤提绵示旨1的、魔室既内棍空再间成布律局导提滤示跨2泊、喂公鲜共乒空骆间欺主钞题创选澡择鼻3悄、粗庭昨院捡景快观组提郊示混置剖五成环魂境茄规盐划肺及毁艺面术贫风裤格咽提驳示赵1拢、街项码目驴周沾边均环医境捏调鼻查岔和订分句析渐2维、愁项义目企总醒体倘环答境症规折划检及惨艺皮术枪风依格遗构顷想学.挎地牛块云已炒有俊的鸣自配然栏环沫境卫利结用亮.幕项湿目哭人按文缝环绳境掠的税营蛙造间3庭、林项属目御各产组遮团援环税境豆概遇念付设厨计半.悄组冠团浩内养绿赶化然及懂园秀艺成设屿计哈.手组跳团授内毁共帆享秤空致间珍设观计窃.梳组捞团计内犬雕馒塑宝小始品宾设舌计累提三示慈.唱组沃团茅内丑椅侦凳冶造吵型工设装计抄提滩示溪.嫂组出团斩内妈宣哑传兔专逃栏付、授导等视撒系蛾统崭位满置摄设平定薯提史示肾4勾、贪项简目螺公瓦共生建息筑才外半部送环鼠境昌概剖念拼设趁计算.椅项看目闸主渔入胆口骑环贪境椅概救念拐设肃计掩.的项贫目揉营微销闯中摊心到外谁部揉环韵境愉概晕念均设煌计谷.显项皆目狮会役所尿外饰部饮环医境缎概蒙念余设扶计卷.勾项家目锦营睛销基示裤范溪中委心露沿果途碎可叠营淡造延环羽境丰概丧念伶设丸计袋.伙针珍对拴本莲项论目尼的养其况它谜公握共呆环风境款概句念童设赞计六公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其它（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示八灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.项目室内背景音乐布置九小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述.社区文化规划与设计第三章项目质量工期策划营销房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。一建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二施工工艺流程指导1、工程施工规范手册2、施工工艺特殊流程提示三质量控制1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四工期控制1、项目开发进度提示2、施工组织与管理五造价控制1、建筑成本预算提示2、建筑流动资金安排提示六安全管理1、项目现场管理方案2、安全施工条例第四章项目形象策划营销项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其它项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。其它形象（略）一项目视觉识别系统核心部分1、名称.项目名.道路名.建筑名.组团名2、标志3、标准色4、标准字体二延展及运用部分1、工地环境包装视觉.建筑物主体.工地围墙.主路网及参观路线.环境绿化2、营销中心包装设计.营销中心室内外展示设计.营销中心功能分区提示.营销中心大门横眉设计.营销中心形象墙设计.台面设计.展板设计.营销中心导视牌.销售人员服装设计提示.销售用品系列设计.示范单位导视牌.示范单位样板房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业管理导视系统设计第五章项目营销推广策划房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。一区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查.项目概括.市场定位.销售价格.销售政策措施.广告推广手法.主要媒体应用及投入频率.公关促销活动.其它特殊卖点和销售手段3、结论二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策1、项目主卖点荟萃2、项目强势、弱势分析与对策三目标客户群定位分析1、项目所在地人口总量及地块分布情况2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况3、项目所在地家庭情况分析.家庭成员结构

.家庭收入情况.住房要求、生活习惯4、项目客户群定位.目标市场：目标市场区域范围界定市场调查资料汇总、研究目标市场特征描述.目标客户：目标客户细分目标客户特征描述目标客户资料四价格定位及策略1、项目单方成本2、项目利润目标3、可类比项目市场价格4、价格策略.定价方法.均价.付款方式和进度.优惠条款.楼层和方位差价.综合计价公式5、价格分期策略.内部认购价格.入市价格.价格升幅周期.价格升幅比例.价格技术调整.价格变化市场反映及控制.项目价格、销售额配比表五入市时机规划1、宏观经济运行状况分析2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析3、入市时机的确定及安排六广告策略1、广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印刷品的设计、制作.购房须知.详细价格表.销售控制表.楼书.宣传海报、折页.认购书.正式合同.交房标准.物业管理内容.物业管理公约第六章项目顾问、销售、代理的策划营销销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。一销售周期划分及控制1、销售策略.营销思想（全面营销）：全过程营销全员营销.销售网络：专职售楼人员（销售经理、销售代表）销售代理商（销售顾问）兼职售楼员.销售区域：紧扣目标市场和目标客户.销售阶段：内部认购期蓄势调整期开盘试销期销售扩张期强势销售期扫尾清盘期.政策促销.销售活动.销售承诺2、销售过程模拟.销售实施：顾客购买心理分析楼房情况介绍签定认购书客户档案记录成交情况总汇正式合同公证签定正式合同办理银行按揭销售合同执行监控成交情况汇总.销售合同执行监控：收款催款过程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住环节控制客户档案客户回访与亲情培养与物业管理的交接.销售结束：销售资料的整理和保管销售人员的业绩评定销售工作中的处理个案记录销售工作总结二各销售阶段营销策划推广执行方案实施三各销售阶段广告创意设计及发布实施四销售前资料准备1、批文及销售资料.批文：公司营业执照商品房销售许可证.楼宇说明书：项目统一说词户型图与会所平面图会所内容交楼标准选用建筑材料物管内容.价格体系：价目表付款方式按揭办理办法利率表办理产权证有关程序及费用入住流程入住收费明细表物业管理收费标准（其它标准，如球场、运动场、学校等）.合同文本：预定书（内部认购书）销售合同标准文本个人住房抵押合同个人住房公积金借款合同个人住房商业性借款合同保险合同公证书2、人员组建.销售辅导：发展商销售队伍A主管销售副总B销售部经理C销售主管或销售控制D销售代表E销售/事务型人员F销售/市场人员G综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作A专职销售经理B派员实地参与销售C项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持.专业销售公司全国销售网络资源调动使用.销售代理：发展商与专业销售公司配合A负责营销的副总B处理法律事务人员C财务人员.专业销售公司成立项目销售队伍A销售经理（总部派出）B销售代表C项目经理（职能上述）.专业销售公司总部销售管理及支持.专业销售公司全国销售网络资源调动使用3、制定销售工作进度总表4、销售控制与销售进度模拟.销售控制表.销售收入预算表

5、销售费用预算表.总费用预算.分项开支：销售人员招聘费用销售人员工资销售提成/销售辅导顾问费销售人员服装费销售中心运营办公费用销售人员差旅费用销售人员业务费用临时雇用销售人员工作费用.边际费用：销售优惠打折销售公关费用6、财务策略.信贷：选择适当银行控制贷款规模、周期合理选择质押资产银企关系塑造信贷与按揭互动操作.付款方式：多种付款选择优惠幅度及折头比例科学化付款方式优缺点分析付款方式引导付款方式变通.按揭：明晰项目按揭资料尽可能扩大年限至30年按揭比例首期款比例科学化及相关策略按揭银行选择艺术保险公司及条约公证处及条约按揭各项费用控制.合伙股东：实收资本注入关联公司操作股东分配换股操作资本运营7、商业合作关系.双方关系：发展商与策划商发展商与设计院发展商与承建商发展商与承销商发展商与广告商发展商与物业管理商发展商与银行（融资单位）.三方关系：发展商、策划商、设计院发展商、策划商、承销商发展商、策划商、广告商发展商、策划商、物业管理商发展商、策划商、银行（融资单位）.多方关系：发展商、策划商、其它合作方8、工作协调配合.甲方主要负责人：与策划代理商确定合作事宜，签署合同完善能有效工作的组织架构和人员配备分权销售部门，并明确其责任全员营销的发动和组织.直接合作人：合同洽谈销售策划工作对接销售策划工作成果分块落实、跟踪信息反馈催办销售策划代理费划拨工作效果总结.财务部：了解项目销售工作进展参与重大营销活动销售管理工作，配合催收房款配合销售部核算价格，参与制定价格策略及时办理划拨销售策划代理费.工程部：工程进度与销售进度的匹配严把工程质量文明施工。控制现场形象销售活动的现场配合.物业管理公司：工程验收与工地形象维护人员形象销售文件配合销售卖场的管理军体操练保安员与售楼员的工作衔接、默契配合五销售培训1、销售部人员培训-公司背景及项目知识、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标.物业详情：项目规模、定位、设施、买卖条件物业周边环境、公共设施、交通条件该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况项目特点A项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率、绿化率等B平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等C项目的优劣分析D项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段竞争对手的优劣分析及对策.业务基础培训课程：国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定房地产基础术语、建筑常识A术语、常识的理解B建筑识图C计算户型面积心理学基础银行按揭知识，涉及房地产交易的费用国家、地区的宏观经济政策，当地的房地产走势公司制度、架构和财务制度.销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧A如何以问题套答案B询问客户的需求、经济情况、期望等C掌握买家心理D恰当使用电话的方法展销会场气氛把握技巧A客户心理分析B销售员接待客户技巧推销技巧语言技巧身体语言技巧.签定买卖合同的程序：售楼部签约程序A办理按揭及计算

B入住程序及费用C合同说明D其它法律文件E所需填写的各类表格展销会签订合同的技巧和方法A订金的灵活处理B客户跟踪.物业管理课程：物业管理的服务内容、收费标准管理规则公共契约.销售模拟：以实际楼盘为例进行实习，运用所学的全部方法技巧完成一个交易利用项目营销接待中心、样板房模拟销售过程及时讲评、总结、必要时再次实习模拟.实地参观他人展销现场2、销售手册.批文：公司营业执照商品房销售许可证.楼宇说明书：项目统一说词户型图与会所平面图会所内容交楼标准选用建筑材料物管内容.价格体系：价目表付款方式按揭办理办法利率表办理产权证有关程序及费用入住流程入住收费明细表物业管理收费标准（其它标准，如球场、运动场、学校等）.合同文本：预定书（内部认购书）销售合同标准文本个人住房抵押合同个人住房公积金借款合同个人住房商业性借款合同保险合同公证书3、客户管理系统.电话接听登记表.新客户表.老客户表.客户访谈记录表.销售日统计表.销售周报表.销售月报表.已成交客户档案表.应收帐款控制表.保留楼盘控制表4、销售作业指导书.职业素质准则：职业精神职业信条职业特征.销售基础知识与技巧：业务的阶段性业务的特殊性业务的技巧.项目概括：项目基本情况优势点祈求阻力点剖析升值潜力空间.销售部管理架构：职能人员设置与分工待遇六销售组织与日常管理1、组织与激励.销售部组织架构：主管销售副总销售部经理销售主管销售控制广告、促销主管销售处、销售代表、事务人员、市场人员综合处成员（回款小组、资料员、法律事务主管）入住办成员财务人员（配合）.销售人员基本要求：职业道德、基本素质、礼仪仪表要求专业知识要求心理素质要求服务规范要求A语言规范B来电接听C顾客来函D来访接待E顾客回访F促销环节G销售现场接待方式及必备要素.职责说明：销售部各岗位职务说明书销售部各岗位工作职责.考核、激励措施：销售人员业绩考核办法提成制度销售业绩管理系统A销售记录表B客户到访记录表C连续接待记录D客户档案2、工作流程.销售工作五个方面的内容：制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标建立一个鲜明的发展商形象制定并实施合理的价格政策实施规范的销售操作与管理保证不动产权转移的法律效力.销售工作的三个阶段：预备阶段操作阶段完成阶段（总结）.销售部的工作职责（工作流程）：市场调查-目标市场、价格依据批件申办-面积计算、预售许可资料制作-楼盘价格、合约文件宣传推广-广告策划、促销实施销售操作-签约履行、楼款回收成交汇总-回款复审、纠纷处理客户入住-入住通知、管理移交产权转移-分户汇总、转移完成项目总结-业务总结、客户亲情.销售业务流程（个案）：公司宣传推广挖掘潜在客户销售代表多次接待，销售主管支持客户签定认购书付订金客户正式签约客户付款办理入住手续资料汇总并跟踪服务，以客户带客户3、规则制度概念提示.合同管理：公司销售合同管理规划签定预定书的必要程序.示范单位管理办法.销售人员管理制度：考勤办法值班纪律管理制度客户接待制度业务水平需求及考核.销售部职业规范第七章项目服务策划营销房地产全程策划营销的同时，积极倡导和推介房地产全程物业管理。房地产物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌项目的重要支持。一项目销售过程所需物业管理资料1、楼宇质量保证书2、楼宇使用说明书3、业主公约4、用户手册5、楼宇交收流程6、入伙通知书7、入伙手续书8、收楼书9、承诺书10、业主/用户联系表11、遗漏工程使用钥匙授权书12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表13、装修手册和装修申请表二物业管理内容策划1、工程、设计、管理的提前介入2、保洁服务3、绿化养护4、安全及交通管理5、三车及场地管理6、设备养护7、房屋及公用设备设施养护8、房屋事务管理9、档案及数据的管理10、智能化的服务11、家政服务12、多种经营和服务的开通13、与业主的日常沟通14、社区文化服务三物业管理组织及人员架构1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道.遵守国家有关规定.在经营范围允许下.结合不同的工作重点.把质量责任作为各环节的重点.遵循职责分明、线条清晰、信息畅通和高效的原则.各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原则四物业管理培训1、在物业交付使用前，培训内容：.为员工提供公司架构、人员制度及管理职责的了解.提供物业管理的理论基础.物业及物业管理的的概念.建筑物种类及管理.物业管理在国内的发展.业主公约、公共面积及用户权责.装修管理.绿化管理.管理人员的操守及工作态度.房屋设备的构成及维修.财务管理.物业管理法规.人事管理制度.探讨一些常见个案2、在物业交付使用后，培训内容：.现场实际操作.对公司早期工作进行一次鉴定.各部门的管理、工作程序及规章制度五物业管理规章制度1、员工守则2、岗位职责及工作流程3、财务制度4、采购及招标程序5、员工考核标准6、业主委员会章程7、各配套功能管理规定8、文件管理规定9、办公设备使用制度10、值班管理制度11、消防责任制12、消防管理规定13、对外服务工作管理规定14、装修工程队安全责任书15、停车场管理规定16、非机动车管理规定17、出租屋及暂住人员管理规定18、进住（租）