2023年9月房地产市场跟踪：重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固 -中诚信

隐性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险”市场跟踪重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固石炻0755-石天分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面升的基础尚不牢固。未来在稳预期的进程中，高能级龚天销旺季，未来短期内市场回升可期。另一方面，本轮政策首次突更为极个别现象，一级市场参与者仍以央国企为主。由于房地产市场债务集中兑付压力的民营房企而言，仅凭其自身经营很难储备足够流积极作用，但民营房企偿债能力的实质性改善仍有赖于商品房销售的全重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固一、重要政策（一）“认房不认贷”8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。（二）统一首付比例及利率政策下限，降低存量首套住房贷款利率8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。其中，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市；将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》宣布，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平的方式来降低贷款利率。（三）各地政府响应中央要求纷纷出台利好政策“认房不认贷”政策方面，一线城市中广州、深圳率先宣布执行，上海、北京随后跟进，同时成都、厦门、武汉、苏州、南京、长沙等大部分二线城市及此前执行“认房认贷”政策的三四线城市中山、惠州、清远、宁德、鄂州、漳州等亦开始落降低首付比例政策方面，一线城市中目前只有广州执行，且只针对二套住房，将二套住房的最低首付比例由原来的50%（普通住宅）和70%（非普通住宅）统一降至40%，若首套住房无贷款或贷款已还清，二套住房最低首付比例可降至30%。二线城市如沈阳、青岛、重庆、南京、大连、郑州、兰州、济南等均已宣布将首套住房和二重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固套住房最低首付比例下降至20%和30%。三四线城市在此之前大部分已执行较低首付比例标准，因此本轮调整最低首付比例的城市较少。此外，部分城市如沈阳、南京、大连、天津（市六区以外区域）、青岛、济南、郑州、兰州、福州、武汉、西安、无锡等近期取消了限制性购售政策，广州、南宁、大连等降低了住房贷款利率下限，兰州、大连、南宁等近期推出购房补贴政策，南京、淄博近期推出“卖旧换新”购房模式。8~9月房地产利好政策密集出台，延续了7月份以来的政策基调，从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好。中诚信国际认为，本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，是政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”后房地产行业新发展模式探索及长效机制建立的开端。目前包括一线城市在内的全国热点城市已宣布执行“认房不认贷”政策，其中部分核心城市推出降低首付比例下限、降低住房贷款利率下限等购房优惠；同时，在高能级城市放松限购、降低首付比例后，为避免被高能级城市虹吸，以沈阳、郑州、南京、无锡、武汉为代表的二线城市陆续全面放开限购。随着上述政策逐步落地，预计将有效降低购房人观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，在后市脉冲式恢复后，支撑市场企稳回升的基础尚需进一步巩固。未来在稳预期的进程中，高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策；而对于需求支撑不足的低能级城市，后续政策或将在引导房价适当回归理性、进一步促成交易方面发力，如前期已在一线城市放开二手房指导价限制、部分城市尝试以旧换新政策的背后，存在未来从二手房市场过渡到新房市场引导价格回归合理区间的可能性。二、行业经营（一）需求端8月，70个大中城市商品住宅销售价格环比下跌幅度进一步扩大，且下跌城市数量进一步增加。一线城市中仅上海的新建商品住宅价格指数环比增长，其余三个城市均有所下跌，其中北京市为自2021年以来的首次下跌，而一线城市整体指数亦为今年以来的首跌；二线城市新建商品住宅价格指数环比普遍下跌，仅杭州、成都、长沙、重庆、沈阳为增长态势，其余城市均呈下跌趋势，其中长春、济南、郑州、武汉、南重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固2020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-08积和金额同比降幅较前7月进一步扩大，市场延续探底行情。从房地产利好政策密集出台后的市场来看，根据克而瑞数据，9月4日至9月10日一周内，二手房挂牌量激增，其中北京和上海新增二手房源挂牌量较8月月均水平增长89%和88%，深圳、广州次之，重点二线城市新增二手房源挂牌量较8月月均水平基本都有不同程度的增长；二手房成交情况则表现为微增。从新房市场来看，项目来访、认购量上升，但成交数据暂未体现新政的利好影响。图图1：70大中城市新建商品房住宅价格指数6.004.002.000.0070个大中城市:新建商品住宅价格指数:当月同比%70个大中城市:新建商品住宅价格指数:环比%图图2：商品房销售情况变化00房企间的销售业绩分化加剧，市场进一步向信用质量高、区域布局好的房企倾斜。克而瑞数据显示，2023年前8月，销售业绩排名前五的房企全部为央企及具有国有背景的企业；实现逆势增长的房企绝大多数为央国企，民营企业中除龙湖集团和滨江集团以外，同比降幅普遍较大。重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固（二）供给端由于前期待交付规模较大以及“保交楼”政策助力，2023年以来房屋竣工面积同比有近20%的增长。但受近两年拿地减少及当前市场环境的影响，房屋新开工面积在上年同比大幅下降的基础上进一步减少。图图3：百城土地成交额及土地溢价率图4：房屋新开工、竣工面积及同比增速土地市场方面，百城土地成交额于8月份环比略有增长，但仍延续今年以来的低位态势，整体溢价率仍控制在低位，表明当前土地投资仍较弱。土地市场分化较为明显，前8月一线城市累计土地成交额降幅明显小于二线和三线城市，二线城市降幅小于三线城市，拥有较高溢价率的地块基本分布于一线城市及重点二线城市的核心区域，三线城市或一二线城市非核心区域地块基本低溢价或底价成交甚至流拍，因此不仅不同城市间的土地市场形成分化，同一城市的不同板块之间亦形成明显分化。在行业持续低迷的状态下，房企拿地时对未来确定性的追求空前，因此拿地选择更加谨慎及聚焦。此外，2023年前8月，克而瑞数据显示，央国企仍是拿地主力，民营房企中仅滨江集团及龙湖集团拿地金额排名靠前。重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固图图5：房地产开发投资规模及增速80,000.0060,000.0040,000.0020,000.00房地产开发投资:累计值亿元—房地产开发投资:累计同比%房企新开工及拿地减少导致房地产开发投资规模持续下降，且累计同比降幅持续扩大。与此同时，房地产开发企业到位资金降幅也呈扩大趋势，其中房企自筹资金和国内贷款同比降幅较大，而作为最主要的其他资金来源的购房者个人按揭贷款和定金及预付款累计同比降幅亦有所扩大。房地产企业开发资金到位情况持续恶化，或意味着未来一段时间房地产开发投资仍难有明显改善。图图6：房地产开发投资资金来源0房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计值亿元房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:国内贷款:累计同比%房地产开发企业资金来源:自筹资金:累计同比%房地产开发企业资金来源:利用外资:累计值亿元房地产开发企业资金来源:其他资金:累计值亿元房地产开发企业资金来源:利用外资:累计同比%房地产开发企业资金来源:其他资金:累计同比%8月房地产市场在供需两端均进一步走弱，市场复苏动能仍显不足。中诚信国际认为，一方面，8月底以来密集出台的房地产利好政策使得目前市场处于近年来最宽松状态，明显降低了购房门槛和购房成本，对释放刚需、尤其是改善性住房需求，具重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固有积极作用，加之9、10月历来为传统营销旺季，因此未来短期内市场回升可期。另一方面，本轮政策首次突破高能级城市，短期内在政策刺激下高能级城市对低能级城市改善性需求的虹吸效应或将显现，不同城市之间的分化可能加剧，部分二线城市已全面放开限购且未来大部分二线及以下城市对在需求端进一步放松的范围和力度的需求或将进一步上升；此外当前制约行业复苏的核心因素在于购房者对未来收入稳定性的担忧及对房价下跌的预期，在本轮刺激政策下一线及核心二线城市二手房挂牌量均有不同程度的增长，但考虑到前期积压挂牌量大且存量消化周期较长，转化为新房改善需求成交或在未来几个月呈递减趋势逐步释放，行业底部修复仍将持续一段时间，持续时间主要取决于经济复苏进程。从竞争格局来看，在行业弱修复的市场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。三、地产债券市场表现（一）一级市场8月，房企在境内市场发行债券规模方面较上月有所回落，债券净融资额重新转负。本月共有21家房企在境内市场新发债券，以公开发行的中期票据和公司债为主，发行主体仍以央国企为主。非国有房企中，8月有5家企业完成发行，其中滨江集团和美的置业在无增信条件下分别发行一期债券，重庆龙湖、厦门中骏和金辉集团在中债增的增信支持下分别发行一期中期票据，此外美的置业在增加了信用风险缓释凭证的条件下发行了一期中期票据。由于发行主体自身或担保方资质较优，8月房企发债票面利率普遍处于较低水平，新发债票面利率分布在2.15%~4.90%之间。0企业资产支持证券,5.9,2%一般公司债,107.5,27% 非公开发行公司债券,21,5%超短期融资券(SCP),88.4,22%中期票据,175.2,44%9月，益田股份和碧桂园控股等民营房企境内债到期规模较大，面临较大的到期重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固偿还压力，其中碧桂园控股已完成其全部未加外部增信的公司债券的展期，到期压力得到暂时缓解。境外市场方面，8月仍无房企新发行债券。万科股份于中期业绩发布会上称其将通过银行端融资应对明年3笔美元债到期。中资房企境外债市场仍基本处于停滞状态，预计短期内仍难以恢复。9月，有约25亿美元地产债到期，到期美元债以前期已违约房企发行为主，包括佳兆业集团、世茂集团、阳光集团、禹洲集团、弘阳地产等。正商集团于8月29日宣布对9月13日到期的美元债展开交换要约并已于9月12日完成。未出险房企中，保利发展和金辉集团均已按时兑付9月份到期的美元债。（二）二级市场8月，房企境内债券成交依然较为活跃，当月共实现债券成交额1,504.57亿元，较7月增长2.38%。投资类地产债券收益率1本月低位窄幅波动，收益率在3.31%~3.63%之间；高收益地产债价格在60元上下波动，未见明显变化趋势。8月共84家房企债券成交额在1亿元以上，其中债券交易活跃度较高的债券对应发行主体为招商蛇口、首开股份、金融街控股、华侨城、铁建地产、保利发展、金地集团，债券成交金额均在50亿元以上。前述84家房企中，14家房企平均成交收益率在6%以上，其中碧桂园控股、碧桂园地产、宝龙实业、厦门中骏债券平均成交价格较7月出现较大幅度的回落。图9：2023年以来房企境内信用债成交额（亿元）图10：地产债收益率及价格表现00境外市场方面，已违约房企发行的债券维持低价成交，而受销售情况持续恶化的影响，债券即期偿付规模较大的未违约民营企业如碧桂园控股、雅居乐集团等境外债重磅利好有望助力短期市场回升，长期市场企稳基础仍待巩固券价格波动较大，并在一定程度上波及部分即期偿债压力不大的企业如龙湖集团、万科股份、仁恒置地集团等。中诚信国际观察到，中资房企境外债券市场融资仍处于停滞状态，境外债券融资渠道严重受阻且预计短期内难以恢复；民营房企在境内债券市场融资仍较为困难，仅少数民营房企近期成功发行债券，而发行无增信债券更为极个别现象，一级市场参与者仍以央国企为主。由于房地产市场整体表现较为低迷，民营房企流动性来源持续承压，债券展期的房企数量仍在增加。中诚信国际认为，在市场筑底过程中，民营房企自我造血能力减弱，加之公开市场融资渠道受阻情况较为普遍，对于短期内面临公开市场债务集中兑付压力的民营房企而言，仅凭其自身经营很难储备足够流动性度过偿债高峰，虽然“第二支箭”对缓解部分民营房企流动性起到积极作用，但