兰州市城市更新办法

兰州市城市更新办法（征求意见稿）目录第一章总则第二章管理体制第三章规划与计划第四章实施第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条【立法目的】为规范城市更新活动，创新城市发展模式，增强城市永续发展动力，完善城市功能，传承历史文脉，改善人居环境，促进土地节约集约利用，提高城市竞争力，促进“精致兰州”建设，根据有关法律，结合本市实际，制定本办法。第二条【适用范围】本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本办法。第三条【本办法城市更新的概念、种类和对象】本市城市更新是指本市行政区域内，根据城市规划和规定程序进行的城市空间形态和城市功能持续完善和优化调整的城市更新活动。城市更新包括微改造、综合整治和拆除重建三种类型。具有下列情形之一的城市建成区的建设区域，可列为城市更新范围，实施城市更新：（一）危房集中或建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；（二）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的；（三）影响历史文化保护、整体居住品质的；（四）环境恶劣、妨碍公共卫生或社会治安的；（五）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，需要进行功能转换或者产业转型升级的；（六）经市政府批准的其他情形。第四条【更新原则】本市城市更新，坚持“留改拆”并举，保留利用提升为主，遵循政府引导、市场运作、规划统筹、绿色智慧、民生为本、公益优先、公众参与、共建共享的原则。第五条【基础数据库及政府信息公开】市住房和城乡建设行政主管部门应当建立常态化基础数据调查制度，建立并定期更新城市更新基础数据库，纳入全市统一数据资源目录管理。市相关部门、县、区人民政府（管委会）应当建立数据共享和交换机制，按照城市更新基础数据调查和完善城市基础数据库的工作需要，提供职责范围内的基础数据。及时向社会公开城市更新规划、计划以及有关技术标准、政策措施等信息。第六条【公众参与】市城市更新主管部门和县、区人民政府（管委会）应当建立健全城市更新公众参与机制，依法保障公众在城市更新活动中的知情权、参与权和监督权。第二章管理体制第七条【市政府统筹及成立市人民政府城市更新领导小组】市人民政府统筹城市更新工作，审议全市城市更新重大政策措施和城市更新专项规划，审定城市更新实施计划，审批工作计划和方案，审定政府政策措施，督促检查各成员单位工作。市人民政府成立市城市更新领导小组，负责贯彻落实国家、省、市有关城市更新的法律、法规和方针政策，统筹协调城市更新中的重大问题，组织编制全市城市更新的相关计划等相关工作。城市更新领导小组成员由市住房和城乡建设局、市自然资源局、市发展和改革委员会、市财政局、市生态环境局、市交通运输委员会、市水务局、市工业和信息化局、市商务局、市应急管理局、市人民防空办公室、市人民政府国有资产监督管理委员会、市林业局、市城市管理委员会、市人民政府合作交流办公室、市政务服务管理局、黄河风情线大景区管理委员会主要负责人组成。城市更新领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，负责处理专项小组日常事务工作，协调成员单位做好城市更新相关工作。第八条【部门职责】市住房和城乡建设部门为城市更新行政主管部门，设立城市更新事务专责机构，推进城市更新相关工作，指导城市更新计划制定、区域评估、实施计划制定，承担城市更新项目的建设管理相关职责。市发展改革部门负责权限内城市更新项目立项工作，同时积极协助城市更新行政主管部门做好各类资金争取工作。市财政部门负责按照城市更新工作相关部门年初预算安排拨付城市更新项目资金、申报政府专项债券等工作。市自然资源部门负责指导城市更新项目方案编制和规划合规审查，提供拆建类城市更新项目规划条件，办理项目土地供应、用地规划许可、工程规划许可等规划国土手续。市商务部门根据本市商业网点规划，负责规划、引导全市商业网点的合理布局及城市更新相关工作，指导县区政府做好市场转型升级的相关工作。市工业和信息化部门根据本市产业发展规划，负责协调、指导重点产业发展区域的城市更新相关工作。交通、生态环境、水务、人防、应急管理等其他有关部门在各自职责范围内，协同开展城市更新相关工作。第九条【县、区（管委会）及街道、镇职责】县、区人民政府（管委会）对本辖区城市更新工作承担主体责任，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作。县、区人民政府（管委会）确定的城市更新主管部门，负责具体组织实施本辖区内的城市更新工作。街道办事处、镇人民政府按照职责做好城市更新相关工作。社区居民委员会、村民委员会应当配合街道办事处、镇人民政府城市更新相关具体工作。第三章城市更新规划与计划第十条【城市更新以规划和计划为依据】实施城市更新应当以城市更新规划和计划为依据，以城市更新片区为基本单位，确定规划要求，协调各方利益，落实城市更新目标责任。第十一条【市城市更新专项规划编制】市住房和城乡建设部门依据全市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，确定规划期内城市更新的指导思想、总体目标、重点任务、发展策略、更新类型和更新时序等任务和要求。第十二条【市城市更新专项规划审批程序】市城市更新专项规划编制应当经专家论证、风险评估和合法性审查，由市城市更新工作领导小组审议通过，报市政府批复后应纳入国土空间详细规划，以国土空间详细规划作为城市更新项目规划许可及用途管制的法定依据。第十三条【市城市更新计划的制定主体和依据】市城市更新领导小组依据全市国民经济和社会发展规划、国土空间规划，参照《兰州市十五分钟生活圈配套设施规划研究与导则》，结合市城市更新专项规划，制定本市城市更新计划，报市人民政府批准实施。第十四条【城市更新区域评估程序】县、区人民政府（管委会）按照市城市更新专项规划和城市更新计划，组织实施城市更新区域评估工作。区域评估应当充分结合本地区城市发展实际和民生诉求，征询相关部门意见，组织专家论证。第十五条【城市更新区域评估报告内容】城市更新区域评估报告是划定城市更新片区、制定城市更新实施计划和项目实施方案的依据。城市更新区域评估应当形成区域评估报告，主要包括以下内容：（一）片区评估。明确片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。（二）必要性和可行性。综合更新意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市更新片区划定的必要性和可行性。第十六条【城市更新片区划定及要求】各县、区人民政府（管委会）依据市城市更新专项规划和城市更新计划，围绕建设“精致兰州”定位，依据城市更新区域评估报告划定城市更新片区。一个城市更新片区可以包括一个或者多个城市更新项目。划定城市更新片区，应当符合下列规定：(一)保证基础设施和公共服务设施相对完整;(二)综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素;(三)符合成片连片和有关技术规范的要求；(四)划定更新片区应确定最小面积，避免零星用地的出现。第十七条【城市更新实施计划的制定程序】县、区人民政府（管委会）根据市城市更新专项规划和计划以及城市更新区域评估报告、片区划定，制定辖区城市更新实施计划，并报市城市更新行政主管部门备案。城市更新实施计划制定以城市更新片区划定为基础实施，是城市更新项目实施的直接依据。经批准的城市更新实施计划，由县、区人民政府（管委会）发布公告。第十八条【城市更新实施计划的内容及要求】城市更新实施计划的制定应当充分考虑城市更新片区内城市公共设施布局、历史文化传承、合法用地比例、建筑物疏密程度、建筑物建成年限、物业权利人更新意愿等因素。城市更新实施计划应当包括城市更新片区内的具体项目（储备项目和实施项目）、边界和规模以及投资主体、投融资模式、进度安排等内容。市城市更新行政主管部门对各县、区（管委会）城市更新实施计划执行情况进行监督和考核。第十九条【更新项目库建设】市城市更新行政主管部门应当建立城市更新项目库，对城市更新活动实施动态监督管理。第四章实施第二十条【投资实施主体及产生】城市更新片区范围内的城市更新活动，由城市更新实施主体统筹开展。市、县、区人民政府（管委会）可以按照公开、公平、公正的原则组织遴选城市更新实施主体。与区域范围内城市更新活动相适应的市场主体、物业权利人可以依法成为城市更新实施主体。因城市规划和管理需要时，由市、县、区人民政府（管委会）依法组织实施或依法指定城市更新实施主体。第二十一条【城市更新项目实施方案编制内容】更新区域内的城市更新活动由县、区人民政府（管委会）组织城市更新项目投资主体依据区域评估报告、城市更新实施计划，编制城市更新项目实施方案以推进项目实施。城市更新项目实施方案主要包括更新方式、供地方式项目开发、土地供应、资金统筹以及市政基础设施、公共服务设施建设、实施时序、管理运营要求等内容。第二十二条【城市更新项目实施方案编制程序】县、区人民政府（管委会）组织实施主体编制城市更新项目实施方案过程中，应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并征询市、县、区人民政府（管委会）相关部门以及相关专家、利害关系人的意见。市自然资源、住房和城乡建设、交通、水务等部门负责指导城市更新项目实施方案编制工作。第二十三条【城市更新实施方案审批】城市更新实施方案应由县、区人民政府（管委会）组织市自然资源、住房和城乡建设、交通、水务等部门进行联合审查，审查通过后报县、区人民政府（管委会）常务会议审核，审核通过后报市城市更新领导小组审批。城市更新实施方案涉及需要调整国土空间详细规划的，应按程序依法对详细规划进行调整，报市政府批复后实施。经批准的城市更新实施方案作为国土空间详细规划修改必要性论证和修改方案编制依据。第二十四条【城市更新立项、土地、规划、建设等手续】城市更新实施方案经批准后，更新实施主体方可办理立项、土地、规划、建设等手续。第二十五条【城市更新实施方案撤销】城市更新项目实施主体自更新实施方案批准之日起2年内未实质组织实施的或申请延期未获批准的，由县、区人民政府（管委会）城市更新行政主管部门报原批准机关撤销区域城市更新实施方案，移出城市更新项目库。第二十六条【微改造类城市更新】微改造类城市更新是指对更新片区范围内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行完善，依法合规修缮建筑物外观、增加辅助性公用设施和小型商业服务设施、改造现有建筑空间为公共空间等城市更新活动，一般不改变建筑主体结构和功能。鼓励支持物业权利人、市场主体等积极参与微改造类城市更新项目。第二十七条【综合整治类城市更新的内涵】综合整治类城市更新是指对更新片区内已确权登记的原有建筑物通过局部拆除、节能改造、修缮翻新或加建等改变其使用功能而进行的完善活动。城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，要做好临时绿化，并优先用于建设公园、游园、口袋公园等，也可与周边用地整合实施。鼓励国有企事业单位将其闲置土地或建筑物，纳入城市更新项目整合实施。第二十八条【综合整治类城市更新的内容】综合整治类城市更新主要包括下列内容：完善道路交通、给排水、供电、燃气、消防、安防、垃圾分类、通信等公共服务设施；增设或改造养老、文化、教育、卫生、托育、体育、快递、停车场、充电设施、社会治安等各类社区服务设施；保护、活化利用不可移动文物或者历史风貌区、历史建筑；改变建筑物功能；其他加建、改建、扩建或者局部拆建行为。鼓励符合本市规定条件的老旧小区实施综合整治更新，全面提升宜居水平。第二十九条【综合整治类城市更新的要求】综合整治类城市更新不得影响原有建筑物主体结构安全和消防安全，原则上不得改变土地规划用途。涉及加建、改建、扩建、局部拆建的，所在区域应当未被列入土地整备计划、拆除重建类城市更新计划。第三十条【旧工业区、城中村开展综合整治类城市更新的要求】鼓励旧工业区开展融合加建、改建、扩建、局部拆建等方式的综合整治类城市更新。旧工业区开展综合整治类城市更新的，应当符合本市产业发展导向。第三十一条【综合整治类城市更新禁止情形】具有下列情形之一的，不得实施综合整治类城市更新：（一）不利于文物古迹、历史建筑、纪念性建筑保护的；（二）标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物改建后不符合保护要求的；（三）改建后不符合城市景观、公共安全、建筑结构安全、消防、环境卫生、物业管理、人居环境整体塑造等相关技术要求，或者无法满足相关配套要求的；（四）未经场地环境风险评估和无害化治理的污染场所；（五）其他法律、法规、规章以及政府规定不得改建的情形。第三十二条【政府组织实施的综合整治类城市更新】因城市规划和管理需要的综合整治类城市更新，可以由政府组织实施。与微改造类、拆除重建类城市更新纳入同一城市更新片区范围的，一并实施。采取政府组织实施的，应当征询更新片区范围内相关权益人的意见。第三十三条【综合整治类城市更新实施的费用共担】综合整治类项目的更新实施费用依法由政府、物业权利人或者其他相关人共同承担。涉及改善基础设施、公共服务设施和生态环境的，县、区人民政府（管委会）给予一定财政补贴。第三十四条【激励社会资本通过综合整治类更新增加保障性住房】鼓励安全、消防等基本条件完整不需要拆除重建的更新片区由物业权利人、市场主体或国有平台企业整片承租，积极争取国家和省市各类补助资金进行综合整治，纳入保障性住房信息库，投入城市租房市场。第三十五条【拆除重建类城市更新】拆除重建类城市更新是指依法依规通过对城市更新片区内原有建筑物进行全部或大部拆除并以重新规划建设方式实施的城市更新类型。第三十六条【拆除重建类城市更新项目的实施条件】拆除重建类更新项目应当按照本办法规定，在取得项目实施方案批复文件和签订拆迁补偿安置协议之后方可实施拆迁。位于已批准动工建设的更新项目周边的城市基础设施和公用服务设施的建设应当优先安排，与城市更新项目同步实施。第三十七条【旧住宅区纳入拆除重建类城市更新实施计划条件】更新实施主体申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新实施计划的，建筑物建成年限原则上应当在二十年以上，且满足下列条件之一：（一）需要根据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的；（二）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患，危机业主、物业使用人以及公共安全，只能通过拆除重建方式解决的；（三）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估后需要拆除重建的。（四）房屋质量总体较差，经有资质专业检测单位按照《危险房屋鉴定标准》评定为C级、D级危房的。第三十八条【城市更新中国有土地上房屋征收与补偿应遵循有关法律法规】城市更新中有关国有土地上房屋征收、补偿，集体土地涉及征地拆迁、补偿应依照国家、省、市有关法律法规执行。第三十九条【产权置换搬迁登记免征契税】被搬迁人选择产权置换的，置换物业按照经县、区人民政府（管委会）城市更新行政主管部门备案的搬迁补偿协议的约定登记至被搬迁人名下的，免征契税。第四十条【物业权利人城市更新项目更新意愿达成】采取物业权利人申报实施的城市更新项目，应当在形成更新意愿后方可申报和实施。申报更新范围内建筑物为单一权利主体的，应当取得该主体同意；建筑物共有的，应当取得全体共有人或者占产权份额三分之二以上的按份共有人同意；建筑物由业主区分所有的，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可启动。自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新行动计划。第四十一条【禁止违法建设和利用】在城市更新片区范围内，禁止擅自加建、改建、扩建和装修房屋；禁止改变建筑物和土地用途。第四十二条【禁止城市更新实施主体销售或抵押物权】城市更新实施主体对城市更新项目中用以产权置换的房屋、配套的公共住房等，不得销售或者用作抵押。第五章保障和监督第四十三条【强化政府城市更新工作政策与制度创新责任】市、县、区人民政府（管委会）应当完善城市更新政策措施，深化制度创新，加大资源统筹力度，支持和保障城市更新。第四十四条【政府财政资金保障责任规定】市、县、区人民政府（管委会）应当安排专项资金，对涉及公共利益的城市更新项目予以支持。鼓励通过发行地方政府债券等方式，筹集城市更新改造资金。更新项目资金整体不能平衡，确需从新增土地收益、房产、建安等税费奖补中弥补资金缺口的，由县、区人民政府（管委会）按照“一事一议”的原则上报市人民政府批准同意后执行。第四十五条【投融资机制保障】市、县、区人民政府（管委会）应当组织有关部门完善城市更新项目建设投融资机制，积极争取和利用国家政策性资金和贷款，引导金融机构探索新模式，保障城市更新项目资金来源。第四十六条【共享共建政策与机制】鼓励和引导社会资本参与城市更新项目，探索城市更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设等模式。第四十七条【设立城市更新基金】鼓励国企、大型开发商、风险投资公司等多元主体共同参与，设立城市更新基金，为城市更新提供资金保障。第四十八条【鼓励城市更新资金融资产品创新】鼓励积极利用国家政策性金融对城市更新的支持。引导商业金融机构创新服务产品，拓展城市更新资金融资渠道。第四十九条【限定条件下城市更新标准和规范适用的调整规定】因历史文化街区保护、旧住宅更新、重点产业转型升级需要，有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等无法达到标准和规范的，在满足城市安全、消防等要求并征得利害关系人同意的前提下，可按现状予以控制。第五十条【城市更新标准和规范适用的优化规定】更新区域内项目的用地性质、容积率、建筑高度等指标，在保障公共利益、符合更新目标的前提下，可以按照相关法律政策和规划予以优化。对零星更新项目，在提供公共服务设施、市政基础设施、公共空间等公共要素的前提下，可以按照规定，采取转变用地性质、按比例增加经营性物业建筑量、提高建筑高度等鼓励措施。旧住房更新可以按照规划增加建筑量；所增加的建筑量在满足原有住户安置需求和项目经济效益平衡等基础后仍有增量空间的，可以用于保障性住房、租赁住房和配套设施用途。城市更新在确保规划范围内经营性用地开发建设总量不突破的前提下，允许容积率指标在辖区内相同用地性质的未出让地块间进行平衡转移，并优先向轨道交通站点核心区及城市功能核心区转移。通过城市更新改造落实了原控规难以或无法实施的公共服务设施、公共绿地以及提升了产业发展功能，较大增加了区域社会公共效益和经济发展效益的，在辖区公共服务设施承载能力范围内给予容积率指标补偿。第五十一条【土地供应政策创新的规定】根据城市更新地块具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应政策，激发市场主体参与城市更新活动的积极性。城市更新涉及旧区改造、历史文化街区保护和重点产业区域调整转型等情形的，可以组合供应土地，实现成本收益统筹。城市更新以拆除重建和改建扩建方式实施的，可以按照相应土地用途和利用情况，依法重新设定土地使用期限。对不具备独立开发条件的零星土地，可以通过扩大用地方式予以整体利用。更新实施主体协议出让方式取得国有建设用地使用权。不动产权属注销登记完成后，更新实施主体应当先按照规划要求向政府移交公共用地，再申请以协议出让方式取得更新实施计划确定的国有建设用地使用权。国有建设用