武汉市房地产市场运行状况-

武汉市房地产市场运行状况（2000-2009）前言在物价水平并不高的武汉，近年来房地产价格却上涨很快，商品住宅市场发展中各种问题引起了社会各界的广泛关注。住宅产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展。因此，正确认识武汉市住房市场发展状况，并针对现状问题提出建设性的建议，对于保障武汉经济的可持续发展、创建和谐社会都具有至关重要的意义。一、房地产开发投资情况房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。自改革开放以来，武汉市房地产业发展很快，各项指标均有不同程度的增长。纯房灵地趋产炊投喜资验。悠研绞究缺分献析铁历啦年纷武超汉无房浊地秃产诞开腥发创投漆资克数晃据算，艰可丛以煤看颠出烦：阴武珍汉绘市区的非房装地巨产减开箭发糖投滑资打开疾始文于抬1旅9主9蚀0唱年梅，良直芒到粮1栽9皱9混8夸年其，俗随购着惕城急镇棵住妈房宾制讲度吼分锈配猾货虹币悠化馋，采住青宅柿市赔场掉完购全鲜开陕放量后属，沸住屠宅骗房蓄地爹产等开渡发争投阻资惜出绑现态较初大启增雹长拍，衬2但0节0煎4忠年吉住茶宅当投蹈资闻额命相战对需于垮2归0孔0崖3今年锋出海现闻了目较荐大顶幅晨度关的党增伞长劈，季增惰幅窜达角3唤4链.亿5罚0逃％腹。孝到泳2版0寨0业5页年恨，咐武慎汉酸市炸房笼地百产夸开尘发锻投扭资妥额娇达炒到吹2或9禁7亭.僚7鸭7奖亿川元这，码保嚷持逗在降2次7熊.喷7按3阿％袋的路增让长贯速滴度互。钟其词中挂，明住辛宅辞投屿资口2布1膏6术.华8巡5循亿里元量，丸占料整最个裕房橡地卫产门开捏发香投屈资短的例7饭2脆.柜7者7侵％扔。构所肌以夜，总从流整轧体汗上蕉来峰说垮，惨房帮地投产秀开难发翻投剑资挡呈敢上挠升包趋猴势点，温其简中熄住墨宅枝投踢资球也例呈释上党升陕趋业势愿，雁但度同付时陡受间市勾场裕周响期法波往动咏、超住跃房杠政驱策略土早地主供科应宝政白策关等凶各渐方拿面临因士素挥的蜻影乒响筋，晋期扎间贪也把出筛现岂了溪投宪资轿额坚下骄降飞等豪现域象核（黑见蝴表芒1补-辨1怜）巾。立另陈外门，英从步住茶宅然投料资由在仅整屈个纸房币地旺产狠开宅发贯投下资扩所饼占泉的亭比庙重阶来征看擦，且住补宅烘投洪资膛仍晋是共江息城征房煎地怪产串开竹发艺投尺资乐高蛋速踢增攻长纵的袖主读要务动贿力悟。伶从绘2觉0胶0品0她年姐开晋始店，贵住锯宅添投窝资霸比离重健呈略逐习年秤上晶升斥趋近势掏，计到厌2嚷0柴0途2镇年径武架汉亦市狐住使宅膝开坑发情投英资郊在胞房坛地枣产询开唯发加投苍资谜所院占裕的肚比凶重坑为亩7嚷5巨.芽0植1怀％篇，遣虽累然疼近蜡三筋年汤有壤所燕下桌降险，响但触仍祸然连保遥持晴在巩7牲0鸦％奋以用上照。妨这近说键明尽，淹随名着岩城懂镇度住晨房凉制四度脊改净革与的耍进嘉一庆步柳深抵化脑，墓住训宅朱市呈场艘在茶整呼个露房渠地贴产疑市欠场弯中训，畜占服据脚越购来胡越启重苍要泼的唇地今位躁。锯2班0突0颗8张年伍，不受势国均际钉金另融配危哲机醉的者影升响巴，山我如市野房给地骡产新市雪场番从脱快做速恳增询长税期衔转羞入魄了柱调山整峰期享。麻2烫0灾0岩9旧年筒，告武暑汉镰市荒积皱极慌落灶实辨中姜央降关枝于凡扩盆大程内端需疯，模促毫进凑经廉济贤平粘稳歇较避快服增养长杜的凶各燕项芳政学策潜措玩施糖，必全牛市杯房洲地挺产翼开嚼发弄呈同筑桥底利强坦势铁反陶弹复走晨势简。跃房茂地忽产最开帖发港投择资赢由北年善初冶接池近剧零凡增唇长取到孕年峡底线达扭到喉较挠高幻的汪增吸长半水晚平纺，质房晃屋允新择开伍工滔规孤模绒增旅幅印由逐负背转绒正枕，辞保为障间性昆住听房宋建匪设桶全远面廊推脾进禁，逼商存品遥房贝成腥交影量尾价催齐拨升稻。歉表腥1京骑2臂0匙0繁0饿～陆2哄0诊0兰9筝年候武患汉但市汁房搏地河产患开狂发鲜投只资赴情某况类型年份房地产开发投资（亿元）较上年同期增长（％）其中住宅开发投资额（亿元）较上年同期增长（％）住宅占房地产开发投资比例（％）2000101.314.7667.6914.1566.812001115.3413.8586.1127.2174.662002132.5014.8899.3915.4275.012003169.5527.96124.8325.6073.622004233.3037.60167.9034.5071.972005297.9927.73216.8529.1572.772006366.1522.90271.8025.3074.202007459.7525.60329.5421.2071.702008570.3624.10424.9728.3074.502009778.5938.90498.0420.0063.97笋数尤据呢来肝源微：汽《武湖需北胳城弃乡攀建讽设乏统探计兽年霉鉴阻》象（握2事0踪0萄0庄～港2蝇0耻0充9耳）式，符《幻武叶汉刷市秆统贴计惑年体鉴垮》和（傅2恰0贱0目9燥）筑注汇：糊“筝—莫—概”桥表狂示起无志，欠下僚同叨二葵、另房苏地顶产跑开反发附施夸工凉、币竣收工总面股积房地产开发规模逐年增大，施工、新开工、竣工面积各指标平稳增长（如表2所示）。2001～呼2床0裤0总5江年饱期馆间约，维武脑汉战市阵房构地灰产毅土梁地膜开尼发县面秘积炎平器均渐每干年嫁增工加伴1牵9运6却.笋6创2诉万镰平读方纵米脑，萍而与其康房慌屋斗施团工最面乏积旷每悲年竟增驱加厉2雁0额9泄9乞.混2木1配万冒平坑方论米朽，振竣但工静面陕积奖每赵年过增愚加饮6御8做7甲.烟3躬6吗万三平茎方昨米朴。寻2忽0冈0临5匠年币武控汉率市执房恢地核产茧开沸发另施贫工咸面买积同达朴2闻7侦4霜9朴.码6宫3赚万么平瓜方婆米碗，耕同争比算2狼0亩0怨4车年厘增户长姨1气2傲.圣7工3倘%岩；站其斥中淋住季宅卫施耕工胖面券积绪2尝2谨9击7膏.军9桌6彩万娇平否方宣米纪，筛同六比刘2朽0道0坟4崖年症增锹长页1查4止.泡1映8孕%缺，储占忌总讨施汉工所面粗积掏的柄8凉3蒸.推5越7论%躺。槽新捆开贝工犬面愤积弹1虚1骆9弱5执.调4愈万尘平挣方鼻米神，箩同债比蝶2殖0著0逃4稀年热增杏长涝1鹅3错.黄3待%码。爬全前市扒房获地肺产莲开杯发仪竣石工净面胜积智8歌1域6秩.备7复2松万苗平贩方不米曲，偶同巨比浇2嘱0笔0帜4貌年粪增饥长节1哗6片.非3盾%洽；察其近中遣住宏宅旁7头2胞2偷.毛2插5论万致平荷方唐米糕，绩同藏比贪2猪0巨0蚊4施年涛增查长爹1康8庄.障6苍%絮。职2愚0扶0颠8夺年拣我他市肯房波屋照施惧工逢面斗积氧为右3燥7案9千8巾.君1其0猜万志平甜方盆米业，桐同劈比竞增斗长辨1何8虏.瓜9径％近。根其县中烦，繁新孔开青工召面醋积渐为讯1眠4求4姐7岔.殖2乓8后万荷平赛方去米夹，遇同贡比棍增忍长刚2袖3美.童3重％剪；涂住谣房皇施作工茫面向积旬为嗓3肝2景2岸2独.船1献4腰万考平纯方莲米锐，窑同令比深增声长塔2隙1梳.策2价％漂，格占摧房武屋乱总湖施威工地面屋积耻的刮8膛4酸.娘8掘％灾。谨其阅中誓，紧住背房付新吧开珍工尖面惧积都为圣1懂2匀3愧2舒.再9他8姥万蝶平仪方余米迁，席同树比典增坛长绕1已8槽.盾8冤％想，访占堡房掠屋迹总缩新钉开选工窃面土积晋的泥8战5裳.咳2绪％夹。肤2榜0届0厕7费年钞我得市苦房练屋突施得工晋面最积项为盒3伤1仅9午5茫.税4篮1麦万公平将方煤米胖，挨同赢比贱增扑长土1申1紫.果1药％通。诸其圈中滥，粉新胸开容工欲面覆积揭为周1文1获7赶4煎.济1赚1艳万院平种方窜米原，失同计比带增百长些9镰.传2洽％适；燕住隙房乡施启工尺面耽积稼为也2购6竖5仓9效.啊5震6靠万崭平卧方虾米扭，津同捆比绸增观长昨9慰.得5完％献，请占颤房在屋搅总狼施侄工矿面么积牢的嘉8凭3婚.研2成％表。检其表中骆，鹅住妻房驴新喊开妻工场面鲜积全为感1环0蓬3纹8驰.驶1杰2屈万迁平掩方后米凯，羽同怕比尾增角长胞7据.唉2丢％眼，持占业房幻屋厨总色新丢开脂工弟面奥积预的灵8夹8渴.厦4旅％弟。蜓2党0磨0摔6会年热我变市隐商汇品旋房德施默工紧面债积元为承2甘8士7海6蝶.吓9奴2铸万波平吼方础米凑，轧同锻比皆增寨长征4系.龄6地%崖。尤其壳中啄：他商冈品进住滤房辩施班工错面跪积眉为惯2扭4贼2斯9后.愿1伟6稳万纲平千方灰米歇（谅经始济颜适寸用悠住烂房塘施映工杀面期积烘为娘3散2奥3遣.局4毛5边万诞平肥方牵米券，律同腾比尝增悔长缝9有.态1灾7贴%桑）煤，咳同摧比摘增勉长漫5用.鞠7邻%卖，醉占秀商圣品旧房驼总平施六工泉面孝积晶8掏4日.典4晋%枣。趴

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2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房进攻面积为774.47万平方米（经济适用住房竣工面积为110.31万平方米，同比增长2.72%），同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。2007年我市房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。其中，住房竣工面积为811.62万平方米，同比增长4.8％，占房屋总竣工面积的87.0％。2008年我市房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。其中，住房竣工面积为768.23万平方米，同比下降5.3％，占房屋总竣工面积的88.3％。2009年全市房地产开发规模突破4千万方，全年房屋施工面积4487.38万平方米，比上年增长18.1%，其中住宅施工面积3580.99万平方米，增长11.1%。表22000～2009年武汉市房屋施工与住宅施工情况类型年份房屋施工（万平方米）较上年增长（％）住宅施工（万平方米）较上年增长（％）房屋竣工（万平方米）较上年增长（％）住宅竣工（万平方米）较上年增长（％）20001500.8931.221210.1326.53————————20011661.67——1208.38——601.99——499.74——20021690.121.711387.2214.80633.175.18522.734.6020031955.4915.701620.4216.81682.627.81600.2414.8320042439.1224.732012.4924.20702.292.88608.911.4420052749.6312.732297.9614.18816.7216.29702.2915.3420062876.924.602429.165.70873.837.00774.477.2020073195.4111.102659.569.50933.376.80811.624.8020083798.1018.903222.1421.20869.83-6.80768.23-5.3020094487.3818.103580.9911.10945.058.60824.587.30数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2009）三、土地供给情况对比2001～2005年的土地供给情况（表3）可以看出：武汉市的土地供给在2003年猛增一次后出现了下降趋势，尤其是在面积上，2005年武汉市公开出让土地面积为227.33万平方米，同比2003年的363.89下降了37.53％；交易金额波动较大，2004年下降了71270万元，而2005年又以较大增长速度增加到1161480万元，突破100亿元。2006年我市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），实现交易金额约112.99亿元。平均每亩均价约为114.46万元。在土地供应中，95%为住房建设用地。2007年我市中心城区招拍挂房地产开发土地供应面积约4034.5亩，平均每亩价格为594万元/亩。2008年，我市中心城区成交土地49宗，成交土地面积101.08公顷（合1516亩），是2006年的68.3％，2007年的37.2％；成交土地金额57.19亿元，是2006年的93.8％，是2007年的23.8％；成交土地平均楼面地价2125元/平方米，是2006年的123.1％，2007年的75.3％。2009年，武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地85宗，土地供应总面积超过750万方。从供应类型来看，也呈现多元化特征，涵盖了住宅、商业、公用设施、工业、风景点及游览设施等多种类型。表32000～2009年武汉市土地供给情况类型年份供给交易金额（万元）土地供给面积（万平方米）2000————20013528542.81200217261083.972003885930363.892004814660265.1120051161480227.3320061129900219.0020072396493560.00200857190088.0020092748400749.00数据来源：武汉市土地交易中心四、房地产销售情况1、销售面积2000-2005年武汉市的商品房销售量呈稳步快速增长趋势，到2004年底，已经由2000年的359.52万平方米增长到813.89万平方米，增长一倍多万平方米，增长幅度也是以超过10%的速度逐年上升，到2005年达到23.68%。存量房的销售从2004年开始出现了转折，其交易套数和面积均出现了不同程度的下降，但2005年的交易情况都在六年的平均值之上。2007年我市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％。其中，商品住房销售面积为1069.89万平方米，同比增长17.7％，占商品房总销售面积的94.2％；套数为112794套，同比增长31.8％。2006年我市商品房销售面积为960.88万平方米，比增长5.1%；其中：商品住房销售面积为908.92万平方米，同比增长9.0%，占商品房总销售面积的94.6%。2007年我市存量房成交68620起，面积为768.32万平方米，同比增长0.1％。其中，存量住房成交47448起（不含房改出售公房），面积为409.93万平方米，同比增长11.8％。2008年，我市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%，其中，商品住房销售面积519.40万平方米，同比下降51.5%。占商品房总销售面积的82.9％；套数为51158套，同比下降54.6％。2008年我市存量房成交面积为553.62万平方米，成交套数为48218套，同比分别下降27.9%和29.7%，其中，存量住房成交面积288.35万平方米，成交套数为33484套（不含房改出售公房），同比分别下降29.7%和29.4%。2009年，楼市销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初刚性需求的释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就武汉楼市的旺销。表42000～2009年武汉市房地产销售情况类型年份商品房销售面积（万平方米）较上年增长（％）存量房交易套数（套）较上年增长（％）存量房交易面积（万平方米）较上年增长（％）2000359.52——43205——350.82——2001408.8513.725123818.59415.3718.402002450.2710.13556228.56524.1026.182003542.7920.557024426.29636.5221.452004658.0821.2461739-12.11615.78-3.262005813.8923.6860168-2.54625.701.612006960.885.107282722.7767.5122.720071135.4118.2686200.1768.320.12008626.61-44.848218-27.9553.62-29.720091086.9948.5010332550.601041.3952.40数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2009）《武汉市统计年鉴》（2000~2009）2、商品房价格变化情况在国家宏观调控作用下，武汉市房地产价格稳中有升，住宅价格上涨幅度较大。2005年武汉市商品房综合物业平均售价为3869.8元/平方米，比2000年增加1060.89元，远大于2000-2004年的年均增量192.72元，比2004年增加290.03，其增幅却与2004年基本一致。2006年在宏观调控政策作用下，我市商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品综合物业平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.28%，与2005年相比增幅回落了5个百分点。全年商品住房平均价格为3622.20元/平方米（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），其中，各季度平均价格环比分别为0.67%、4.09%、0.27%、1.43%，增幅明显下降，与2005年相比同比增长8.26%，增幅回落了17.14个百分点。其中，高层商品住房平均价格为4203.48元/平方米，小高层商品住房平均价格为3268.54元/平方米，多层商品住房平均价格为3432.71元/平方米。2007年我市商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。其中，商品住房销售均价为4518.17元/平方米，同比增长24.7％；每季度商品住房销售均价分别为3817.10、4160.37、4698.56和5331.13元/平方米。2008年我市商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。其中，商品住房销售均价为4883.01元/平方米，同比增长8.1％；每季度商品住房销售均价为4930.79、5452.47、4906.9、4487.55元/平方米。2009年，武汉商品住宅全年成交均价为5296元/平方米，同比上涨8.46%。从全年走势来看，武汉商品住宅成交均价呈现平稳上升态势，截止年底，武汉商品住宅成交均价达到5795元/平方米，环比上涨2.75%，较年初上涨了15.09%。成交均价的平稳增长，说明武汉房地产市场依然较为健康和理性的。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均价上升的幅度开始加大，楼市风险也需引起市场相关主体关注。表52000-2005年武汉市商品房价格变化情况类型年份商品房平均售价（元/平方米）较上年同期增加（%）住宅平均价格（元/平方米）较上年同期增长（%）20002808.91——1983.50——20012980.976.132065.324.1320023029.191.622327.2112.6820033311.209.312353.401.1320043579.778.112667.6413.3520053869.808.103345.7525.4220063622.208.264203.4825.6420074706.2617.84518.1724.720085148.139.404883.018.1020095795.002.755296.008.46数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2