毕业西安某地块建设项目可行性报告

xx地块项目可行性研究方案摘要本次可行性研究报告是对xx一真实项目所做的。首先，根据项目开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在实施全面的市场调查的基础上，对项目进行初步定位；其次，根据前阶段的研究成果，及项目用地状况、开发商的设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案；然后，对拟开发项目实施进度进行安排，拟定营销方案；最后，在完成以上阶段的基础上，对项目进行投资估算，财务评价和不确定性分析，同时对开发商提出相关意见和建议，最终确定本项目是可行的。关键字：房地产，项目，可行性研究，市场目录HYPERLINK""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""\l"_Toc170143652"雾附鼻件泥3块播财啦务敌报烈表上2赚1笔后僻总排论遣1宽.磁1雅络项存目度概仇况队志茎项涌目涌简尸介饶本隙项毁目务名侄称叉为互“修建笨赏吉·植x沈x碗”腥，党位辉于据西掀安炒市思x掠x逢东狂路理路痰与伍x驰x故路辆相营交赔处碧的趴西翼北成角丹，眠是凑西介x像x渣建羽设激集异中要和栋较哈繁永华之的秃地返段新。悉基型地挨总酒占煤地贱面焰积视为嫁6酬2盛4救6规8助平渔方肯米于，秧为月居霉住耽及朽商榜业身配判套众用似地欲性热质召。押该券处忽离寺市网中抖心枣不轨远请，烘区培位息适子中悼，牵交余通购便途捷问。杆该俭项螺目博周恨边做不轨仅齿有殊易泪初职莲搁花厚、返爱夜家旦超订市么、活世继纪澡金购花阵等干大悉型穿购瞧物手超励市孕，殊有索便度利冬的式商弦业赏活掌动棉环污境肃；买而雕且堆其亚周忙边巩的邮医茶院锄、反学咏校罚、尚银奖行到、蜘商葵场统等垃生誉活骄设姻施埋配仙套筝齐稿全根。援项涉目添所坑处积地骨块耳的厘具荷体作位怕置捕如膜下趁图煌所渡示房：页救图门1影—才1邻漠项毁目音所污处满地混块高的摄具尤体梨位望置糖1需.骆2驳锯可小行燃性狭研耳究旷编高制裤目泰的衫可坚行月性段研显究侵的西根荐本赌目妨的弓，殃是就实悠现诸项席目寇决椅策敢的花科粘学舞化更、纤民俊主敢化宣、彻减板少经或寇避粥免公投红资租决迷策卫的滤失浸误虹，殖提奶高食项恐目臂开饺发排建泪设获的霸经们济棒、征社竖会条和巨环趋境击效庙益臣。佣房感地与产陪开攻发卫是奔一扶项辨综撤合默性最经彩济白活凑动光，奋投黎资载额笋大毅，笔建主设务周符期均长咬，感涉伶及诉面咽广忘。稀要侨想吃使债开桌发带项估目扎达合到阵预丙期创的帝经箭济赞效懒果笑，钟必悔须排首兵先泰要智做注好咱可哨行扬性映研仆究怨工沾作乌，刑才修能随使雀房龙地顷产脑开大发旁项痛目决的联许扎多桂重虚大窗经营济养技征术谁原转则鸭和辜基振础业资抖料僻得芳到药切溜实摄的到解醒决乐和密落扭实黑，谊提盆出蹲合迁理巾的闲结毛论而，毁使脑开挤发尊商获的货决痰策楚建所立吃在愚科假学骆的使而晋不枣是逼在夕经算验碑或青感宰觉浪的友基浊础居上古。秩本宫报练告我通高过授研轧究个该摊项畜目沾的争建逆设犬地虚址欢、颂规逼模供、造建前设执内鸦容福与吗方量案汗等挥是竭否统可增行瞒，获以棉及猛对展项朽目促开穴发岗的尸产蔑品邻有汇无粒销归路弓、垫有金无辆竞立争间能建力仅、却投奇资批效绑果窑等粒进熔行代研舞究耳，渗从因而钉得穿出哄该由项谨工猎程本应敞不浴应宿该鸦建描或砍建粱设洲时执应恒按蓄哪勒种梯方兰案滑会披取纤得谎最瓦佳芳的色效从果冤，冤并章使棉其纪作糕为眉开栽发酸建络设悲项辩目阁投蛾资娃决垦策潜的破依澡据榜；懒筹婚集顾建想设洞资尚金更的令依仇据土；殃与音有丹关规部浊门努签子定烧协户议稠、荣合它同诊的南依除据劳和枯编节制隶下呀阶弹段俭规悼划芽设岩计戏的赠依宿据绍。曲1准.游3膊抛可伸行遮性越研恢究林编殃制砖依城据茶（群1因）叨国胖家舞和冒西廉安延市泉的使经锻济啦建阻设误方浅针私、常政懂策舞和龄长担远错规炕划服；酸（心2并）撇批捉准叙的贪项规目赌建展议倍书崖和山同盐等呀效驱力趋的堤文帮件仗；紧（肾3潮）狭裤国副家辅批阿准瓣的诉城镜市伐总增体端规好划卸、棒详碑细赠规乱划张、座交崭通呢等贝市办政蛋基骄础遍设焰施车；以（幕4恒）溉麻自翠然煤、更地赠理供、子气哭象荐、童水宗文坦地龙质识、运经扶济困、勺社进会顾等每基录础霞资仪料粱；访（祥5躬）糖醋有嫁关饰工雹程灿技擦术裳方于面搭的聪标盛准舞、覆规韵范差、挑指赢标自、刻要气求典等备资姜料折；彼（扣6归）万慨国吧家磁所冈规漂定堡的教经牙济鞋参轮数计和该指基标仅；碑（园7在）捆晃开道发阔项朋目车备止选击方简案幻的聪土皂地谅利默用旁条愉件汇、逮规撒划燕设减计宗条质件垮以倚及腔备安选都规娃划蔑设减计冲方增案洽等欠。俱1绕.迫4扒寿婚结揉论侵及很建踢议员酱这结汤论玻表件1觉-钥1友谈芬评授价酬结龙论章汇忘总器表财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资季度内部收益率19%〉13%是财务净现值3101万元〉0是投资回收期2.4年<2.5年是借款偿还期1.5年义从昨上沙表疾看骄，希项促目楼的垦各塌主夹要达指宿标遣均余满侵足捎评阵价厘标赤准雷，析所党以蛙该旦项彩目眠是裕可散行铅的雁。椒提况相揭关党建李议虚（榴1查）栋建氧议盛开栗发拐商删对挪消填费捞者累精来确极定徒位岗，精将例项胁目乱的终主督要跃目矿标削客捡户挤设炕定铜为刑当懒地石的赖中站高壤层哨收虹入职的拥人阴群快、拜在偿经帽济酿技萍术倚开桨发拆区巩、急西城安向市范工厕作境的以高竭级君白元领厦以牺及绵管全理浪人钟员单，摊同碌时趣开货发革周策边姨地哥区散。抚（冈2狠）邮建拌议廉开谦发勒商鸣在全项若目湾的薯开船发择过根程纺中层加先强蚁资杜金摊和惧投葱资弟的攻管晓理蛋，蹦开钟发阵进父度眼上窗也宫要慕慎诊重厦考猛虑瞒和吹严简格蒸安照排蒜，史同项时剥，过在很项迁目单的绵销雕售报过寄程蕉中智，冈开认发嫂商用要换加坊强币销兴售酷收沸入京的柏管仔理鸦。起（狐3劫）惩建后议寨开垒发猎商盆好芳好霸把狼握挡房状地宝产没开保发赖项汁目酸的驻规喉模杯效告益役和牵成返本瓣优秤势寒，谷尽插可穗能歪的湖加托强似与脂原高料道供板应岭商班和锁承明包泳商剩的颈合直作败，柳通违过觉材争料才统炊购怨和狗签甚订喘大煮的韵总乎包石合冈同昌降仇低帐单午位渗成消本踏，平同畜时令也帮能纪够嫂降料低移其坐间手发遥生野的摘各际种芒手匹续犁费输用督和傍管核理患费昨用练，蛛最搜大浴限下度地的旧节景约志成本本侍，贸降课低纪总敏投条资受。丰（茅4滥）秆建赤议作开理发敢商塞能加够初积由极栗开辛发盟全碌方弊位援的脆服枣务吹，隙一京方掏面气能浇够迷为龙消戚费介者会和溪业输主弟提粱供蠢更曾加施周尸到掀的轮物著业夜服拒务此，跑提淹高随项塑目钢和外开椒发旧商济的罩品蜡牌茄价馆值腿，杠另缩一历方垫面层也拌能珍够锦尽范可升能揪的昆利习用怒现晚有跟的再资插源脱在房更疑多绿的削方兰面早为奔项种目枪创寇造倾额蜜外喜收汤益室。说2焦标国绩内坏房杆地禽产殖宏六观笑环冰境扇分轿析梯2倦.地1僵全晌国吴经订济口形持势集2瑞0兼0陵6党全史年壤国炒内劝生何产军总矩值罪2踪0轻9轮4蓝0恰7否亿皆元朗，利比良上饥年窑增体长料1弦0蚁.抄7留%冤。神其储中口，企第封一慎产果业殃增送加壤值迎2与4畅7饭0挺0援亿扫元叮，杨增而长抚5咽.漆0腔%丰；叨第热二霉产屋业施增放加析值身1说0堪2拥0猪0破4线亿斥元陵，某增聪长蚊1叶2环.池5苦%扰；孙第趟三蛾产眉业煎增折加纺值师8盗2续7雾0耀3区亿暮元映，紧增果长坦1冠0峰.润3潮%术。镇第棕一巨、姑第赏二旦和骄第棒三瞎产捆业澡增耐加躁值嚼占菌国桂内他生佳产膨总票值宰的昏比蜂重晨分跪别兽为掩1资1乐.尖8慎%那、宾4熊8跨.吴7蚂%纳和堆3寺9经.屈5何%暗。凑居悲民赤消应费壤价学格探比胞上编年脏上之涨湾1历.狮5商%趴，妇其瓣中驰服走务挪价梨格私上扯涨状1探.籍8葱%罪。童商抬品桑零报售嫌价址格秩上抢涨锣1席.改0易%些。缠工酿业乓品年出鲜厂虹价丘格绞上聪涨绸3主.哪0棋%趟。法原奏材价料狼、第燃介料蓄、隐动既力朵购繁进嘱价繁格馋上升涨吗6隐.忍0爽%克。家固宰定烛资封产押投移资腔价粘格根上蜂涨缎1批.碍5观%挎。兵农车产享品铃生认产真价振格真上锄涨础1吩.讽2摘%际。济7剖0蔬个副大烤中吗城强市萍房论屋不销拉售市价赵格拨上西涨雕5莫.远5决%着。雨从教2闹0私0底6蛾年毯情胖况雨来脏看妻，什城稳乡问居暮民勺消就费赏增灭长乳势交头晓不移错量，感在荣住要房爬、们汽屿车抖、柴电杏子愉通贱讯草、酒互葛联怎网盘消浊费木方灾面障保番持讲活姻跃滩的啄状抖态芝。喘而链这怜一耻状痛态夺对文带冈动催汽晌车雨包活括衰电浓子企通杆讯咽这叫些臭产材业瞎发较展错的景力随度姐不瑞会嫂减滔弱刺。劝建偏筑舰业棍、婚包堪括砍汽押车盐工布业稠对麻重叨化唤工若、椅原停材随料剥带白动数力艘度始也隔不誓会给减捎弱蜂。煤由放此违，熄可提以嘴乐级观弱地拢推国测补2割0拥0迫7风年乌我且国碗国伟民茶经难济润仍蛮会以持棚续冤、责快返速京、谱健至康斗发圆展逼。傲2苍.引2苗习崭2秃0帝0米6扬年盛房哨地习产皇业室的竭发式展东（朱1侄）虹计房演地氏产雀投代资介：撑2亿0勉0歌6违年纽全布国仇房谁地次产照完畜成派投暗资屠1泊9颤3恐8惜2慧亿与元塑，奴比鼓上山年脏增盏长狠2纯1速.愤8族%踏，洗同摆比册上呆升宅2夫个屋百洪分猎点屈，丸低作于森全乞社糠会晴固韵定苍资稻产握投竖资啦增喘长写率密2让.杜2想个罢百煮分仔点论。夸房限地突产赖投费资陆占壳全津社阀会宝固崇定戚资均产铃投边资楚额艰的纠1叶7堵.尤6鄙%乳，北同偷比烘下诱降泽0结.右2撑个政百老分杆点雷，慈房督地询产嘉业赠投缝资糟过兼快鼓增森长音的谎态改势疯得悲到精初孩步找控走制居。大

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竞相提高自己产品的质量，同时产品形式更是层出不穷，可见将来这一地段的竞争形势将会是十分严峻的。c.投资期长，前期投资大，受政策和市场影响大，融资风险和市场风险较大项目对策分析以上分析了本项目的优势、劣势以及外部环境提供的机会和带来的威胁。开发商要充分利用自身的优势避免或减少外部环境的威胁，同时利用外部环境提供的机会克服项目内部的劣势。具体采取的策略可以从四个方面考虑：SO、ST、WO、WT，现仅就其中一种（ST）进行分析如下：1.本项目目前还处于初步设计阶段，建议开发商增加适当而有效的广告投放，通过开发商的高知名度来宣传这次项目,让更多的市民了解这个项目。有着成熟的周边环境,这也是宣传项目的最好的优势。2.项目前期投资大，受政策和市场影响大，所以西安紫薇地产有限公司应加强与政府的合作，争取政府部门的更多的支持和政策上的优惠。3.要加快楼盘开发进度以及规划中基础设施的建设速度，降低潜在消费者的心理预期风险。4.借鉴其它成功楼盘的经验，作为参考，以顺利完成本项目的具体开发。特别值得注意的是，与周边的很多高档楼盘形成差异化，如果没有差异化那就没有竞争力了。5.2市场分析结论与开发建议消费者获取房地产信息的渠道多种多样，开发商应根据项目特点和目标顾客群的不同而选取不同的媒体组合。一半以上的消费者的信息来源于亲朋好友的介绍，可见开发商的口碑是何其重要，因此开发商必须要加强公关宣传活动和品牌建设，提升企业的信誉度，提高产品的知名度、美誉度，让老客户带来源源不断的新客户。另外就目前来讲，购房信息仍主要来源于报纸，在报纸中《西安晚报》、《华商报》拥有较多受众。如何运用各类媒介和载体，抢到目标客户的注意目光，是房地产广告业者值得加以深入研究的问题。5.1价格：总价20－40万受欢迎西安市民到底能承受多少的房价？这可以从两方面分析：一是总价预算，63%的被调查者购房预算支出在40万以内；二是付款方式，选择分期和按揭的人最多。从这两方面综合分析，可以得知，目前西安市场上以20－40万的商品房最受欢迎。5.2户型：中等面积调查结果显示，二室、三室的需求明显增加，分别占24%和37%，而对面积的要求仍以90－110平方米为主，这就给开发商和建筑设计单位出了一道难题：怎样在有限的面积里摆出一个户型来，当然，以不牺牲采光、通风、起居方便、生活舒适为前提。可以预见，90平方米至110平方米的户型将是今后一段时间西安地区的消费热点。但是同时我们更要考虑到国家相关的政策法规，应当提高小户型的面积，尤其是90平米以下的户型的面积。这也正是西安房地产所欠缺的地方。据一项来自国际权威机构的调查显示，在未来的5－10年内，建筑面积在90平方米左右的三室或四室住房，最适合中国普通工薪家庭居住需求。“面积无需大、功能要齐全”的多室住宅，无疑会成为今后住房需求的发展新趋势。5.3房屋类型：平层大有市场、复式也比较受欢迎在本次调查中选择平层的消费者占到36%，说明西安市民对这种最传统的房屋结构还比较钟爱。另外复式也有一定的吸引力。5.4楼型：高层、小高层颇受青睐长期以来，开发商为了追求容积率而建出一幢幢高层，而消费者由于价格和习惯等原因愿意购买小高层，其受选率49%。为了缓和市场供求的矛盾，多层层成为市场调和的产物而颇受青睐，本次调查中多层的受选率达33%。5.5装修：毛坯房仍然是大多数人的首选，在对“希望房地产商交方式提供什么样的装修标准”的选择上，38%的人选择了毛坯房，同时还有25%的消费者认为全房简装修业比较好，同时有23%的消费者认为可以使全房精装修，有13%的消费者认为可以是厨卫精装修，只有1%的消费者认为可以是厨卫简装修。这反映出由于目前装修市场又不够规范，购房者既缺乏时间也不够精力自行装修而希望直接购买到已装修住房的现实状况。可以说相同的物业，消费者对装修过的房子的心理价位要远高于毛坯房，所以无论从市场需求还是从利润空间上讲，开发商提供装修服务都是很划算的。5.6心理因素：周边环境、房屋质量、物业管理最受关注除了面积、价格、户型以外，市民最关心的问题是周边环境、房屋质量。这恐怕是有些开发商在开发过程中的不规范所造成的。尤其是周边环境，开发商应该高度重视这个环节，随着生活质量的提高，越来越多的消费者都对住房的周边环境提出了相当严格的要求。尤其是小区的配套设施，其中医院、幼儿园金融服务网点等在调研的过程中消费者都表示出了自己的意愿，即希望将来自己的小区内能有相应的配套实施，从而便于日常生活。5.3项目定位客户定位定位的原则：（1）对项目所在区域认同感比较强，对xx区楼盘接受能力较强的客户；（2）收入中等或中等偏上的消费者，对精神生活向往比较高的客户；（3）收入中高等，对高品质产品比较向往的，喜欢相对较高性价的客户。由于本项目开发的是商品住宅，结合本项目所在地周围情况及上文的市场分析，将项目的目标客户定位如下：（1）项目附近的中高收入家庭；（2）西安市xx区附近各高校具有中高收入水平的教师；（3）附近一部分有较高收入的医生、白领等；（4）有意对房地产进行保值、增值的投资商人；（5）有意在xx区进行二次置业的高收入者。(6)政府工作人员，这类人群追求高的生活品质，同时拥有少量的灰色收入，个人私生活不喜欢被别人打扰。(7)外地来西安经商的个体商户。该项目临近西部电子商城等商业机构，里面拥有大量外来的个体商户，这部分人群在经济实力允许的情况下，通常都希望拥有一套属于自己的住宅同时为子女提供良好的教育环境。形象定位本项目是新建项目，周边在建的同类型住宅小区颇多，为了引起人们的关注，据此提出项目的形象定位为：西安市xx区一个“现代中国、现代西安”的特色小区。功能定位住宅的物业类型主要是推出小高层和高层，结合国家的相关的条文规定，适当的提高了小户型（90平米以下）的比例。据调查资料显示，建筑面积在80--130平方米的最受消费者的欢迎，户型主要为两室和三室，其中以80--100的两室为主力户型。其中，在板式小高层中全部是中小户型，同时，在调研过程中可以发现有部分消费者还是比较青睐大户型的，所以在高层的设计中，考虑到了消费者的这种消费偏好，适当的设计了一些大户型的住宅，这就可以满足不同消费者的消费爱好。在规划设计时，充分考虑市场需求，户型主要设计成面积在80平方米至130平方米的两室二厅和三室二厅的中户型。价格定位根据小区的形象定位，该小区的价格水平应在中高档水平。项目的价格定位方法采用目前国际和国内通用的市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过搜集交易实例、选择可比案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等七个步骤。A、小高层价格确定a、选择案例本项目的可比案例选择与项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的枫林华府、金泰假日花城、中华世纪城等三个案例。表5-1三个可比实例的成交价格项目枫林华府金泰假日花城中华世纪城成交价格3700元/平方米4200元/平方米3950元/平方米开盘日期2006年4月2007年3月2006年6月b、修正因素的确定1）交易日期的分析判断据有关资料显示：在西安曲江、xx、新北城等热点区域，每年房价涨幅在5％左右。“别样人家”项目是在2006年初开始施工，一年半以后开始预售，销售时间持续6个季度，所以现需将项目价格调整为两年以后即2007年末的价格。因三个可比实例目前仍在销售之中，因此我们取其在2006年初的价格，则各可比实例的修正系数为：(1+5%)2=1.10252）交易情况的分析判断：交易情况的分析判断是以正常的市场价格为基准，三个可比实例的交易均认为是在正常的市场交易情况下进行的，不涉及非正常因素的影响，故交易情况也无需修正。3）房地产状况的分析判断表5-2房地产状况分析结果权重别样人家可比实例枫林华府假日花城中华世纪城交通便利程度0.0910099100101周边环境0.161009910095配套设施0.10100979997地理位置0.091009810097小区规模0.0410097102102小区环境0.131009998103建筑规模0.0810097102103面积户型0.091001009897工程质量0值潜力0.071001009897合计110098.6399.398.24)测算本项目正常市场价格如下：①计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数②求取交易情况修正系数：交易情况无需修正，系数取为1。③求取交易日期调整系数：交易日期修正系数均取为1.1025。④求取房地产状况调整系数：“枫林华府”的房地产状况调整系数：100/98.63“假日花城”的房地产状况调整系数：100/99.3“中华世纪城”的房地产状况调整系数：100/98.2⑤求取比准价格（单价）：“枫林华府”：3500×1×1.1025×100/98.63≈3912(元/平方米)“假日花城”:3300×1×1.1025×100/99.3≈4005(元/平方米)“中华世纪城”:3450×1×1.1025×100/98.2≈3873(元/平方米)⑥将上述三个比准价格的算术平均数作为市场法的测算结果，则：小高层的价格（单价）=（3912+3664+3873）/3≈3896(元/平方米)，将价格取整为3900元/平方米。B、高层价格确定a、选择案例高层住宅的可比案例选择与项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的公园天下、利君明天、和唐南香榭等三个案例。表5-3三个可比实例的成交价格项目公园天下利君明天唐南香榭成交价格4500元/平方米3900元/平方米4200元/平方米开盘日期2006年9月2006年11月2006年3月b、修正因素的确定1）交易日期的分析判断交易日期的修正同上。2）交易情况的分析判断：交易情况的分析判断是以正常的市场价格为基准，三个可比实例的交易均认为是在正常的市场交易情况下进行的，不涉及非正常因素的影响，故交易情况也无需修正。3）房地产状况的分析判断表5-4房地产状况分析结果房地产状况权重别样人家可比实例公园天下利君明天唐南香榭交通便利程度0.0910098102101周边环境0.1610010199100配套设施0.101009710299地理位置0.0910010010097小区规模0.041009895102小区环境0筑规模0.081009895103面积户型0.0910010093100工程质量0值潜力0.0710010098100合计110099.3497.5898.94）测算本项目正常市场价格如下：①计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数②求取交易情况修正系数：交易情况无需修正，系数取为1。③求取交易日期调整系数：交易日期修正系数取为1.1025。④求取房地产状况调整系数：“公园天下”的房地产状况调整系数：100/99.34“利君明天”的房地产状况调整系数：100/97.58“唐南香榭”的房地产状况调整系数：100/98.9⑤求取比准价格（单价）：“公园天下”：3700×1×1.1025×100/99.34≈4106(元/平方米)“利君明天”:3500×1×1.1025×100/97.58≈4209(元/平方米)“唐南香榭”:3600×1×1.1025×100/98.9≈4005(元/平方米)⑥将上述三个比准价格的算术平均数作为市场法的测算结果，则：高层的价格（单价）=（4106+4209+4005）/3≈4102(元/平方米)，将价格取整为4100元/平方米。C、车位价格确定本小区把车位全部建设成地下车位，由于地下车位的造价相对地上车位的造价成本较大，同时结合西安市目前的市场价格把车位的价格定为10万元每个。6项目建设条件项目的建设条件包括项目建设的用地条件、项目建设的资源供给以及项目建设的市政配套条件等几个方面。6.1开发建设的用地情况该项目位于xx路与xx东路相交处的西北角，基地总占地面积为62468平方米，为居住及商业配套用地性质。该项目位于xx区的繁华地段，环境幽雅，适合居住，同时项目的性质及所处的地块决定其将会有相当大的升值潜力。项目用地实测地形条件为较方正的长方形地块，周围在建项目相对较多，自然环境较好，地块整体较为平整，没有突出和凹陷之处，在规划中，利用原有地形地貌的自然形态布置建筑群。6.2项目周边配套设施该项目周边配套设施有：（1）交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直达门口，出行方便快捷。（2）商业配套：紧邻易初莲花、爱家超市、世纪金花等，生活配套完备。（3）金融配套：项目附近有农行、华夏银行、中国银行等商业性银行。（4）医疗配套：有xx医院、军工三院、庆安医院。（5）教育配套：xx一中、二中、xx一小、二小；西安外事学院。6.3项目建设的市政配套条件据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通一平：水、电、电讯、煤气；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供电：区内供电可向供电局申办。（3）道路：小区紧邻xx路和xx。（4）电话通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。同时，小区的网络配套设施也会相对较完善。（5）煤气：小区煤气管线，将在施工图设计后期由煤气公司配合设计实施。7项目规划、设计方案“建赏·xx”住宅小区的规划设计方案从设计原则、指导思想、总平面设计以及建筑设计等几个方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。7.1项目总体规划方案总体规划设计方案原则（1）本项目符合西安市总体规划及xx区规划的要求（2）结合西安xx区技术经济开发区自然条件，合理布局，节约用地（3）科学布置人、车道路系统，绿化系统，使之与住宅有机的结合，创造丰富多变的静态与动态的景观和空间效果。（4）强调经济效益、环境效益的统一，提高小区的综合效益。（5）充分考虑用地条件、建设基础，在满足适用功能的前提下，在土地利用，设施配置和工程建设等方面具有实施的可能、可行性。总体规划设计方案的指导思想（1）按照人文与自然协调共存，生产与生活综合开发，物质需求与精神需求想结合，以及交通便捷的总体要求进行小区的规划设计，体现其舒适、方便、优美、安全的特点。（2）努力实现土地利用充分、空间丰富、环境优美、住宅功能合理、商业使用灵活的规划目标。（3）坚持“以人为本”的原则，考虑到现代都市居民的居住心理要求，利用本项目有利的地理位置、优雅的自然环境，广阔的自然空间，建造出特色住宅小区，使入住者有回归自然的感觉，真真实实的摆脱紧张的都市工作，享受自然生活的真谛。（4）结合市场调查，满足市场需求，实现项目经济效益。7.2住宅建筑设计方案该小区总规划用地面积为62468平方米，建筑面积为165238平方米左右,容积率为2.61。住宅建筑的平面布置该小区共有14栋楼，包含11高层，3栋小高层，其中，小高层位于小区的入口处，高层的层高由南向北依次为16层、16层、18层在小区的最北边设计了三栋点式高层，其层高为26层在三栋点式高层中间又建有两栋层高为18层高层。它们依小区地形由南向北、由低到高并排堆成依次排开，位置大都为坐北朝南；小区的中央是一个公园，为人们的休闲娱乐提供方便的场所，同时，在小区内还建有幼儿园，为小区的适龄儿童的就学提供方便条件。各栋楼之间均用绿地连接，既美观环境，又增加了楼间距，使每栋楼都能有很好的日照、通风和欣赏景观条件。小区整个平面布置为北高南低，这不仅保证了小区的日照条件，而且避免了给小区居民带来一种高楼耸立的压抑感。小区内还建有会所，为客户提供方便的娱乐活动场所。项目总体平面图详见附图（项目规划图）。住宅建筑的结构设计房屋