大型社区物业管理方案样本

仁1 物业管理服务整体设想及策划1、1、1物业特点K**3是**市高档别墅、多层、小高层组合型住宅区，占地面积4万平方米，建筑面积57734.76平方米，位于和市开发区。其中一期别墅15幢，多层5幢，小高层3幢。社区交通便利，环境优美，配备有社区会所，适当当代人居住规定。……1、1、2管理规定多元化服务：本物业将为全体客户提供“以人为本”酒丿占式服务。“创造温馨时时刻刻，庇护真情丝丝入微”贴心完善服务。依照本物业多元化业态特点，物业公司将为11**2客户提供个性化、多样化服务，为此将在接管后推出客户终端服务，即客户所有合法规定都可以通过我司设立24小时服务热线得以实现。1、1、3管理难点及重点＞治安管理：由于K**3位于城乡结合部开发区内，环境复杂，是盗窃、诈骗等治安事件行为多发地带，对于罪案防范关系到业主生命财产和楼盘名誉及品质。＞工程维护：虽然当前社区内配备设施设备尚在完善中，但作为当代崇高住宅，必然将配备大量高智能化设施。物业公司不但要做好公共设施寻常维修养护，还要能解决客户各种应急报修。3、1、4管理总体设想◊坚持“一种中心”坚持“以客户服务为中心”质量管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）理解和掌握客户需求和盼望，有针对性向客户提供各种服务，以满足客户需求和盼望。◊倡导“两个体系”公司倡导“培训”、“沟通”体系，走一条“谨挑选，严训练”人才队伍建设之路，通过“揽才、育才、用才、留才”打造物业管理服务精英团队,为实行专业化、规范化优质物业管理服务提供人才保障。◊理顺“三方关系”通过访问、投诉回访、信息回馈、组织召开座谈会等方式办法，理顺客户、物业公司和有关单位三者之间关系。◊实现''四赢目的”通过公司员工努力，客户支持，有关单位配合最后实现“客户享有好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利润，有关单位获益”“四赢目的”。3、1、5、八大管理服务体系＞安全管理服务安全管理工作是社区正常运营保证。社区安全是物业管理及其她一切工作前提。公司在安全管理上贯彻“防止为主，防消结合”原则，坚持技防和人防相结合，固定和流动相结合原则，实行“既抓软件，乂抓硬件，两手都硬”方针一一建设一支高素质队伍，使用一批精良保安设备，从各方面保证社区24小时在保安人员控制之中，使客户“心安”，建立业主安全感与信任感。安全管理服务内容1.来访人员管理：1）登记与放行----来访人员必要进行登记，写明拜访主人、房号、来访人员姓名、性别、人数、单位及有效证件号码，经值班人员与所拜访部门或人员联系确认后才可放行，容许入内。2） 迎宾与引导 为第一次来客人指引电梯和服务台位置；为有询问客人解答或指引她们服务台位置：有团队或特别客人到来时引到她们从指定途径进入；当客人带大宗行李到来时，为客人提行李并带到电梯口；遇年老体弱或有病客人，为她们搀扶保驾。3） 劝阻和警戒 对下列人员进行劝阻：衣履不整者；袒胸露背者；携带动物和危险品者；未经联系推销者；公共场合大声喧哗者等。加强警戒，把好治安管理第一关，防止不法分子混水摸鱼。车辆交通管理1） 停放管理 无论是客户还是来访人员各种车辆都应遵守交通和车辆停放规定，办理停车手续，按指定地点停放，保持道路畅通。2） 疏导管理 采用标志引导和人员引导（手势引导、语言引导）相结合疏导方式。在醒LI位置设立标志牌，引导车辆按标志批示方向迈进。在人员引导上特别强调礼貌、礼节。手势引导时，每个警卫动作要一致，动作要规范。语言引导要抓住时机，礼貌告诉司机该如何行动，防止车辆堵塞。巡逻管理1） 口天、晚上每半小时对整个辖区巡逻一遍；2） 巡逻中发现问题,及时将关于状况反映给有关部门、人员，并做好记录；3） 巡逻内容：场合秩序、治安、防火防盗、水浸、消防设备设施（即:烟感器、手动报警按扭、消防栓、喷淋器，应急灯、紧急疏散批示灯、水流批示器、楼层显示屏、灭火器材）、施工现场与否完好和有违规状况。检查防火门与否关闭，电讯井道、机房门等与否锁闭及有无损坏。巡视外墙、玻璃、社区内状况，如有设施、设备损坏做好记录，并上报上级领导，发现可疑人人要前去盘问，检查证件，必要时检查其所带物品，管辖区内禁止三无人员、闲杂人员逗留，回绝推销人员进入。夜间巡逻应仔细查看各单元门、各楼层门窗与否关好，若发现未关，应将随身携带链条锁将其先锁上，然后及时与客户联系，待客户赶到后，一起查看室内物品有否丢失并进行记录后请客户签字承认。消监控中心管理消监控中心每天24小时由专业人员值班；值班人员上岗后始终保持良好精神状态，集中精力严密观测，对异常状况及时报告当班领班，并做好记录和录像；设备发生故障时，及时告知工程部维修工进行维修。在工程部维修工指引下，每三个月对火灾报警进行一次功能检查并启动消防风机、水泵一次，并做好记录。每日打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。施工安全管理施工单位所有人员必要到保安部接受安全教诲，办理暂时出入证，凭证出入社区；施工过程中，施工单位对施工现场负所有责任；施工完毕后，关于人员检查施工现场、公寓楼设施、设备及装饰物有无损坏状况；暂时出入证应交回，如有损坏丢失，或施工完毕一周内不办理退证手续者，将予以解决。要害部位管理1） 要害部位划定 直接影响社区建筑设备安全以及放置有重要物品、文献以及财产部位与部门由保安部划定为要害部位，并交公司物业管理中心经理审批；2） 要害部位管理 制定及贯彻安全制度及办法，涉及岗位责任制、安全操作制、出口检查制及保密制度；3） 保安部加强对社区要害部位巡视，发现问题及时报告，及时解决。治安管理各项规章制度岗位责任制值班制度保安人员交接班制度对讲机使用管理制度电视监控管理制度保安巡逻管理制度守卫管理制度保安工作规程应急解决程序消防管理内容1）宣传与培训a） 定期不定期对公寓楼客户宣传防火知识，普通灭火器用法，安全疏散和急救伤员知识；b） 公司全体人员都是义务消防员，定期对义务消防员进行防火培训和消防灭火演习。2）防火检查a） 保证消防栓内玻璃、阀门、水枪、水带等物品齐全完好；b） 报警系统精确无误，达到应急规定；c） 保证喷淋系统工作正常；d） 监控室、门卫值班室、配电房等场合按规定配齐各种灭火器；e） 在公寓楼内物品堆放状况，禁止堆放易燃易爆等危险品；f） 社区内暂时动火作业状况；g） 装修时不得擅自进行电气线路改道、电气设备改装、增容；h） 保证应急设备能应急使用。3）消防管理制度防火管理公约动用明火制度施工管理制度重点部位防火管理制度二次装修消防审核制度消防监控中心管理制度岗位责任制度火警疏散方案火警解决程序＞环境管理服务保洁服务保洁服务是物业环境管理中最经常、最普遍一项基本工作，不同类型、不同档次对楼宁公共部位保洁管理质量规定也不同。咱们制定一套适当保洁工作方案，通过物业管理者和使用者共同从制度上、管理上、精神上、文化上规范努力，达到安全、整洁、舒服、优美、和谐居住环境。依照我公司管理经验，结合材特点，拟定保洁工作流程与质量原则如下：1、工作程序1）保洁部经理制定清洁详细工序、时间，清洁人员按规定工序时间规定执行。2）上岗前准备工作a） 着装统一，佩戴工号牌。b） 清洁工领取清洁工具。2、 质量原则＞地面清扫（二遍/天）保证地面无杂物、垃圾，道路无泥沙、无积水，楼梯口无杂物、蜘蛛网，清洁率99%以上。＞保洁（12小时/天）保证公共场合无杂物保洁率99%以上＞楼梯道清扫一遍/天，拖一遍/天，保证无杂物和蜘蛛网、无乱张贴乱堆放,扶手无尘，清洁率99%以上。＞电梯厅公共走道推尘早晚各两次，保证无杂物垃圾。＞大理石地面抛光一次/周，保持地面光洁。打蜡原则上每季度一次。＞垃圾清运（二遍/天）保证100%日产日清、整洁、无味无污迹。＞建立消杀工作管理制度，定期开展消杀工作，有效控制鼠、嫦、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行防止控制，适时投放消杀药物。＞室外场地各类门牌、栏杆、墙面、灯座等标示、标牌和公共设备设施清洁。＞明沟内垃圾清除每周一次，保持室外场地上下水道干净、畅通。3、 工作流程：保洁员地面打扫、垃圾清运与业主上下班时间错开，不打扰业主生活和休息。5:00-7:00地面清扫 7:00-8:00清运垃圾，8:00-10:30电梯厅保洁、楼梯清洁，消杀灭四害，13:00-15:00地面清扫、抛光，15:00-16:00清运垃圾，16:00-17:00巡视保洁。。＞督导方式：保洁员划片包干责任区，质量管理部人员每天巡视，不定期检测，管理处经理每月不少于四遍不定期抽查。＞勉励办法：月先进发一定奖金，半年年度先进奖鈔奖状，一月不合格警告，持续二月不合格辞退,年评比实行末位裁减制。绿化维护服务地面绿化5绿化养护管理详细实行方案4.5.1人员配备管理处设1名专职园艺工，从事绿化养护工作。园艺工规定有二年以上从事园艺工作经验，懂得绿化护理常识。4.5.2工作内容＞抓好花草树木初期补种和养护，定期进行培土、施肥修剪、清除杂草和杀灭病虫害。＞保持绿地清洁.及时清理杂物、浇水,保证花木生长茂盛。＞设立爱护花木标牌，提示居民和外来人员爱护绿化环境。＞把绿化管理列为保安巡视内容，及时发现制止损绿行为。＞在恰当位置建绿色长廊,实行垂直绿化，增长绿化面积。＞培植或移植优良绿化品种，提高绿化档次。＞定期对屋顶绿化进行浇水、修剪，并提供私家花园绿化养护征询服务。4.5.3管理办法＞按绿化内容，责任贯彻到人,并制定详细奖励制度筹划。＞建立绿化管理手册，内容涉及树木品种、数量、建筑小品、绿化设施、绿化动态等。＞明确考核指标与质量规定：树木-一生长茂盛无枯枝；树形美观无倾斜；绿篱----修剪整洁无缺枝；花坛----土壤疏松无垃圾；草坪-一平整清洁无杂草；绿化小品一-无损坏；绿化围栏一一无缺损；苗成活率-一达9熬以上。＞在大楼电梯厅、公共走廊位置放置盆景、盆栽等旱地绿化，美化室内环境。＞请住户共同出谋划策，倡导家庭绿化，保持大楼四季常青。a） 每月对绿化带和两米如下花木修枝整形两次；b） 经常轧剪草坪，草高度控制在5cm如下；c） 每月对草皮施肥，以氮肥为主，结合磷、钾肥和花生隸等有机肥，施后浇透水或在雨后施用，保证草皮全年常绿；d） 每日巡逻，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动枝条，修剪下枝叶要立即清除，以免干枯影响美观；e） 及时清除绿化场地内垃圾，保持绿化场地清洁；f） 每三个月对树木施肥一次，施用复合肥和花生鉄，保证长势旺盛；g） 摆放室外盆栽，要及时剪掉枯叶残叶，保证室内外盆栽常绿不枯，并按季节和需要进行更换；h） 春、夏季按天气不同每2-3天浇一次水，秋、冬每1一2天浇一次水,因天气炎热、干旱而浮现缺水时，则必要相应增长浇水次数，保证所有植物不因缺水而浮现萎爲；i） 室外盆栽随天气不同每天浇水1一2次，雨天能淋到雨水不浇，每天浇透水1一2次；j） 倡导生化物防治、人工防治，使用农药必要以不伤害市民健康不前提,尽量使用高效低毒农药；k） 在使用农药时，必要在晴朗无风天气一次性完毕，喷药后4小时内下雨，要待天晴后重喷；l） 台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶防风工作，风后及时清除花木断折干、支，扶正培植到斜花木。室内绿化a）搬运花卉时，要注意保护花卉株形姿态不受扭曲和损伤，注意放置场地卫生，尽量减少花泥及污物散落；b）经常检查摆放花卉，互相调剂，在检查中要及时清除黄叶、枯叶，对已枯萎花卉要及时更换，并采用补救办法使其复活；C）保持花卉正常生长与叶面清洁，没星期擦净叶上灰尘和淋水一次；d） 花卉摆放讲究艺术，品种配备和摆放位置恰当，风格统一协调，构图合理；e） 向客户宣传讲授养花普通知识和注意事项，争取客户配合，共同做好养花工作。楼内绿化布置咱们以合用、经济、美观、大方为原则绿化进行统筹规划，合理布局。电梯厅绿化摆设电梯厅是公寓楼门面，也是人们获得笫一印象重要空间。绿化摆设以大盆和中型观叶植物为主，如棕竹、龟背竹，苏铁、巴西铁橡皮树、凤尾葵等；在春、秋季节会配些色彩鲜艳、品种名贵盆花来加以点缀，如茶花、杜鹃、地被菊等。工程服务工程维修服务涉及筹划养护和寻常报修项U维修两某些。1.房屋及设备设施筹划养护和维修a） 建立严格专业维修人员岗位责任制，对每项维修养护工作明确职责。b） 编制完善维修养护工作规程。c） 设立房屋、设备设施维修养护台帐与设备管理卡，做到帐、物、卡相符。d） 具备严密房屋、设备设施寻常巡检工作制度。e） 对设备设施维修养护依照其特殊性设立级别与周期规定，拟定日保养、周保养、季保养和年保养工作制。f） 设立因设备突发故障应急解决工作规程，保证故障设备尽快恢复使用。g） 具备完善防台防汛系统，减少季节性自然灾害导致损失。h） 建立专业技术人员每年对房屋、设备设施完好限度评估工作制度。i） 专业、科学评佔成果，结合寻常维修养护台帐和注记内容，编制房屋、设备设施小修、中修、大修和更新年度筹划。j） 科学合理地编制维修筹划，严格地分析和控制维修成本，以此保证维修基金使用完整性，保证业主利益。

房屋共用部位寻常维修养护筹划序号项目维修养护筹划日常维修汁划方案实施效果1房屋承重及抗震构造部位1） 局部受损。2） 施工质虽因素导致构造问寻常每周巡逻一次，特别是入伙装修阶段要每天巡视.发现问題，及时解决.维修1） 由于使用不当导致构造局部受损较轻.由匸程技术部按房屋修缮规定实行维修：如局部受损较重•应请专家“会诊”，提出方案.委托专业公司实行。2） 如因施工质址因素导致构造问题.应报请开发讥位解决。1） 安全.正常使用。2） 功能完好。外墙面1） 外墙面起鼓脱落修补。2） 外增面局部渗漏c3） 外墙面大面枳渗漏。4） 外增面翻新（25年周期）每周检査一遍，发现问题.及时维修。由工程部按有关修缮规“实行。无鼓无脱.无渗水无违章.整洁统一3公共屋面1） 隔热层维护。2） 防水层破损维护°3） 避雷网维护。4） 屋面枳水淸理。每周检査一遍，发现问题.及时维修。由丄程部按有关作业规程实行维修：维修费用按逐年递増10%o1） 无积水、无渗漏。2） 隔热层完好无损。3） 避宙网无间断4电梯1） 拽引绳张紧度调节维护。2） 安全钳匸作状况维护。3） 转动、滑动部维护。4） 各项安全装迓维护。5） 电脑控制板等维护检测。每天巡视一遍，发现问题.及时同电梯维保公司获得联系。由电梯维保公司施维修（全保）。1） 安全正常、运营平稳-2） 机房、轿删整洁。3） 电梯族构成某些完好率100%。5机电设备1） 水泵等机电设备维护保养。2） 寻常机电设备零件部件易耗品维修更换。每天巡视检査，发现问题.及时维修。由工程部组织实行。1） 无端障停电。2） 保障安全运go序项目维修养护筹划日常维修

号il-划方案实施效果6公用防盗监控系统及邮政信箱等1） 系统维护保养。2） 线路检修。3） 防盗门及邮政信箱维修养护。每周检查一次，发现问題.及时维修。由工程部部负责组织实行。1） 系统完好.无端障,使用正常有效。2） 邮政信箱及防盗监控设施完好，无损坏。3） 线路无乱搭接。7公用照明1） 线路检修维护。2） 灯具维修及翻新每周检査一次.发现问題.及时维修。由工程部按照有关作业规程实行维修。设施有效，标志清晰，完好无损8消防设施1） 疏散标，忐维修及维护。2） 室内消火栓（箱）有效维护及检修。3） 楼梯间墙面、扶手、踏步维护。顾客随报随修由工程部按相应作业规程实行维修。墩捷、粘确报警9公共通道门厅、楼梯间1） 公用地面维修改造。2） 公共通道.门厅顶棚维护。每天检査一遍，发现问題.及时维修。由工程部按相应技术作业规程实行维修。1） 整洁.无缺损，无番迹。2） 扶手完好.无张贴痕迹。10上、下水主管1） 接口及砂眼检査。2） 管道疏通。3） 固定码检査。每天检査一遍，发现问题.及时维修。由工程部专业人员负责维修。上.下水能畅，无渗漏

公共设施寻常维修养护筹划序号项目寻常维修筹划方案实行效果1社区内道路路面、人行道每天检査一遍.随坏随修。由工程部专业维修工按项目维修规程实行干净整洁、无坑洼、无积水、无缺损、完好率99%。缓途径9室外照明道路灯每天检査一遍，随坏随修。由工程部专业对口维修E按专业操作规程实行。灯泡正常使用.灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损.完好率达99%以上。觅虹灯商杆灯投光灯其她照明灯3沟渠池井雨水口每周检査一遍，发现问题.及时维修。由工程专业维修工按项目维修规程实行1） 井盖完好率达100%©2） 无缺损、少污积c3） 无堵。雨水井污水井阀门井4园林绿地绿化每天检査一遍.发现问题.及时维修。1） 绿化管理设施、设备齐全完好。绿化及时补种率达99收以上。2） 雕塑小品等园艺完好率达95%以上。雕塑小品5停车场地面停吃场每天检査二遍，随坏随修。由工程部专业维修工按项目维修规程实行平整、无积水、无缺损.完好率99%以上。排水管6消防设施及排水管网排水管每周检査一遍.发现问题.及时维修。由工程部专业维修工按项目维修规程实行1） 管道畅通.无堵塞。2） 无泄露°3） 消防设施正常有效。室外消防栓水泵结合器7公用标志哎施标记牌每周检査一遍.发现问题.及时维修。由工程部专业维修工按项目维修规程实行1） 标志设施完好率100%o2） 标，忐无损坏。警示牌8公共智能化系统摄像监控系统1） 每天对摄像系统监视器、控制器、摄像头等外观及控制性能检査2） 各系统电脑外观、运营状况.传播线、传播性能.软件及数据运营状况等检査一遍。由工程部按有关维修保养规程实行1） 系统性能良好.正常运营。2） 设施完好.整洁有序•无破损。智能控制中心9管理及商业用房管理用房每周检査一次由工程部按有关维修保养规程实行1＞正常安全使用。2） 各项设施、设备完好。3） 无改建。档案管理档案资料建立1）物业档案收集“物业档案收集工作就是按照物业管理关于规定，根据物业管理档案归档范畴，通过一定办法将物业管理机构各部门和个人手中有保存价值档案（涉及文字、图表、录音、录像、磁盘等）集中到物业公司过程。/收集档案资料有如下八个方面：a） 物业接管验收材料：◊房产资料，涉及房屋、设备及其附着物清单、清册及表格。◊技术资料，涉及竣工图、地质勘察报告、工程预决算书、图纸会审记录、竣工验收证明书、总平面图、平面图、房屋及设备使用技术资料。◊接管资料，涉及验收合格凭证、物业完好状况、接管文献。b） 入伙材料：购房合同、装修申请表、入伙告知书、业主状况登记表、

房屋交接验收单、入伙合约、身份证明材料。c） 物业租赁材料：租赁合同、租赁审批材料、物业权属证明材料、房屋安全鉴定材料、批准出（转）租文献、委托书、公证书、证明、报告、分户图。d） 物业维修◊维修审批表、修缮图纸、验收合格证明、修缮工程允许证、工程预结算表、安全鉴定书、材料单。物业经营管理材料：◊公司经营发展文献、管理文献、建设文献、合资、合伙文献。物业财务管理◊关于公司财会政策性文献、公司财会明细文献、财会工作筹划总结、成本预结算文献、财会会议文献。物业人员管理◊公司人员设立、调配、变迁文献、人事劳资文献、技术职称文献、教诲培训文献。物业设备仪器管理◊设备设施购买、安装、使用、维修、报毁文献。人员培训管理岗前、在岗、外派培训职前培训科目学时公司简介0.5职业道德0.5岗位职责0.5服务理念0.5规章制度3培训考核1岗位培训操作层员工上岗先后进行为期1个月左右现场操作培训，管理层进行为期3个月岗位操作培训。公司招聘物业管理专业能手到社区一边协助起步工作开展，一边培养新员工。使新员工在实践中体会和巩固服务意识和技能。保证社区物业管理与服务纳入良好运营轨道。岗内培训管理人员每月进行一次业务学习，每季一次书面考试。保安人员每周进行一次队列和体能训练。工程技术人员参加特种岗位培训和专业考核。全体管理与服务人员每年安排一次岗位技能培训班，内容涉及房管、维修、绿化、消防、交通、军警技术等。每年组织一次岗位技能比武，选拔培训一批技术能手。勉励员工参加与岗位有关专业函授、职大、业大、夜大学习，凡获得结业证或毕业证报销所有学费，并在时间上予以照顾。外派培训公司选派先进员工到知名管理公司进行学习，定期组织员工到物业管理先进社区（大厦）去参观。人文关怀每季度评比服务明星；经部门提名，管理服务中心总经理审批，对未转正先进员工予以提前转正；先进员工经审批，予以晋升职位或工资。＞二次装修管理二次装修管理是社区物业管理中一项极其重要工作，她与维持社区正常使用功能和大楼建筑、设备、保安管理有着密切关系。11**2装修管理重点施工防火管理二次装修中，普通工期较长，而施工中乂要使用油漆等易燃物质，其至需要动用明火等，这些都非常容易导致火灾事故发生，并且难以及时发现和扑灭。因此在二次装修管理中我司特别注重消防安全管理工作。施工人员管理我司在二次装修管理过程中免费为施工人员进行培训，提高其职业道德素质，减少安全事故发生和公共设施设备损坏。装修审批程序客户进行二次装修程序是：提出装修申请，拟定装修公司，向工程部提交装修设计图纸，工程部审核批准后会同保安部门订立装修及保安合同，审查装修公司员工并办理暂时出入证，装修开始，现场监督，竣工验收，图纸存档等。二次装修审批管理详细过程与内容如下1） 客户如需进行装修，一方面必要向物业管理服务中心提出书面申请；2） 管理服务中心对客户资格进行确认，确认后向她们提供装修指南及房屋平面构造图册、装修申请表格等材料；3） 客户在收到装修指南及上述材料后，应尽快请装饰设计公司进行装修图纸设汁，并选取合格施工单位；4） 客户填写装修申请表格，连同装修图纸一并递交管理服务中心；5） 管理服务中心装修审批小构成员对客户装修申请内容，涉及设讣阐明、作业办法、施工允许证以及装修图纸进行认真审核，并就施工现场监管、施工安全地保障、施工条件提供等内容提出施工管理意见；6） 装修审批小组组长依照客户提供申请表、图纸、各类证书、消防部门批件等材料，以及审批小构成员审核意见严格把关，审批无误后签发审批意见；7） 管理小组依照审批小组签发意见，与施工单位订立施工管理合同。合同中普通都详细列明对施工管理各个方面详细规定，对施工工程项U关于施工技术条件、质量规定、施工办法等作出必要规定。合同订立后，管理小组将批准文献发给本小组有关人员，并通过管理服务中心转交装修客户，同步按规定施工垃圾清运押金。装修施匸现场管理山管理小组向施工单位发放暂时装修允许证，注明施工有效期限，并同步发放施工工作牌（带照片），持证上岗，接受监督，规范管理。施工现场管理普通管理规定重要有：1） 管理小组依照施工管理规定和合同商定行使监督职权；2） 进入社区范畴施工单位及个人必要遵守关于制度和规定，服从管理小组人员指挥；3） 施工单位应在施工现场较醒目地方挂上暂时装修允许证，施工人员必要佩带工作牌进出社区，乘坐指定电梯到达施工现场和离开社区；4） 施工单位应将现场工作人员花名册（附照片）一式二份报送管理服务中心备案，并向管理服务中心交纳垃圾清运押金后，方可进入现场施工；5） 施工场地内一律不准住人做饭，违者罚款。特殊状况需留人住宿,必要事先提出书面申请报管理小组，经关于部门批准后方可留住。夜晚需要加班应白天提前申报，并应登记备案；6） 注意合理安排施工时间，避免客户因噪音问题投诉而影响到施丄进程；7） 施工中所用装修材料和施工期间所产生装修垃圾一律山电梯运送，装修垃圾必要实行袋装化，出社区不许停留。特殊状况经管理员批准，可在指定位置暂时停放，但停放时间不得超过一天一夜；8） 施工期间所用水、电及其她设备和辅助场地，须按管理合同规定进行管理；9） 施工现场不准乱拉电线，暂时线路要排列整洁，并设立安全保护装置，施工范畴及附近空调、给派水、电话等设施使用及运营、停用等都必要经管理小组批准；10） 运送材料和垃圾要按地盘管理小组指定路线和时间进行；11） 施工动火作业必要提前申请，对施工现场必要采用相应安全防范办法，经管理小组消防监督员检查合格后方可进行作业；12） 管理小组全权监管施工现场，如有违背有关规定者，小构成员履

行各自有关职责，善始善终地做好对二次装修各项管理工作。装修施工结束后验收管理二次装修施工结束后，山管理小组组织验收工作。施丄单位必要向管理小组递交竣工报告和竣工图纸并申请验收。关于规定重要有：1） 隐蔽工程应在封闭前申请专项验收，单项工程可以在所有工程竣工前单独验收；2） 涉及消防变更工程验收应向消防部门提出申请，通过后向管理小组提供合格证明，所有验收申请经管理小组初审，图纸资料合格后报审批小组，进行填写工程验收报告；3） 验收通过后，管理小组监督施工单位按规定原则清场，并把关于文献材料汇总，交管理服务中心整顿归档；4）管理小组组长向客户递交验收报告，正式告知客户装修房屋可投入

使用，施工单位凭验收报告到管理服务中心办理退场手续。＞财务管理资产管理管理服务中心资产管理涉及固定资产管理、流动资产管理。流动资产管理涉及了钞票、银行存款、应收帐款及预付帐款管理。管理费使用管理费用管理制度在整个财务管理制度中居于核心地位，对于加强管理服务中心经营管理、减少费用水平，提高经济效益，给顾客投资带来优厚回报，增长物业在市场上竞争能力，具备重要作用。管理费支出预算1） 以物业管理服务合同及相应法律法规为根据，量入为出，收支平衡。2） 依照管理架构编制，制定职能级别工资制度。3） 依照系统维修保养合同及筹划，制定维修保养费筹划。4） 依照设备配备，历史资料制定物耗筹划。5） 以历史资料，据实际状况制定行政管理费筹划，财务费用筹划。6） 依照物业管理合同拟定管理酬金。收款管理定期向业主收取物业管理服务费、水电费等各种费用，顾客可以钞票或转帐支票到管理服务中心交款。收费员在向顾客收取管理费、停车费及各种费用时，必要向顾客提供收款票据。每月定期检查应收帐款，并督促顾客交款。开支管理积极倡导节约，反对挥霍，将费用开支严格控制在预算之内及低于预算。严格申请、审批、借支、报销制度。客户终端服务咱们所提供不只是常规服务——客户需求就是咱们服务U的。管理服务中心设立总台服务管理，每天24小时业务接待，提供业主个性化需求服务，确立其在管理服务中心运作中桥梁作用。在物业交付给个小业主使用时，向业主发放意见征询，由业主来决定咱们需要提供个性化服务项U,同步咱们定期进行业主意见调查和同类型物业特色服务项L1,向业主提供某些盼望服务项口。咱们一方面通过咱们优质特色物业管理服务推动社区租售，一方面咱们也可以通过咱们配套公司房屋经营公司为大业主免费提供租售服务。咱们联系具备国家资质园林绿化公司，提供非常优质室内绿化摆放服务和插花服务。终端服务内容商务服务

项U价格（RMB）1文献打印1）中文打字（A4）5.00元/页2）表格6.00元/页3）英文打字 （A4）5.00元/页2文献复印1)A4纸张0.5元/页2)A3纸张1.0元/页3传真1）市内2.00元/页2）国内5.00元/页3）国际（另定）4）图形（另定）4代办各类保险（免费）5代订饮用水（免费）15.00元/桶6文献塑封（A4）6.00元/张7文献装订1）薄订1.00元/份2）厚订2.00元/份清洁服务

清洁项目单位单价（元）保洁钟点服务每小时8.00包月服务400.00化纤地毯清洗每平方米普通清洗6.00重污清洗8.00羊毛机织地毯清洗每平方米普通清洗10.00重污清洗15.00羊毛手织、艺术毯清洗价格面议大理石地坪清洗上蜡（二底二面）每平方米5.00木地板清洗上蜡、抛光（二底二面）每平方米5.00PVC清洗、上蜡（一底一面）每平方米4.00玻璃清洁（内部单面）每平方米1.001】程服务

序号服务项目价格（RMB）1安装插座10元/只2安装门铃5元/只3装锁5元/只（抽斗）10元/只（门）4机械疏通下水道20元/次5配电箱内自动开关跳闸一次重叠失败20元/次6换阀1J10元/只其她服务序号服务项LI价格1鲜花预定次/5元2代叫出租车免费3绿化提供与设计面议4宠物代管5元/小时5物品寄存免费6代客泊车次/10元7针线、雨披、雨伞出租免费8无污染洗车10—15元/辆第二某些管理方式和工作筹划2.1管理方武◊管理服务中心总经理负责制；◊依法管理，严格法规和原则制约，规范组织和个人管理服务行为，保证各类人员专业素质和综合素质；◊实行超前性、创造性、全方位无限服务理念；◊致力于精神文明建设，实行品牌和形象战略。2.2定期管理报告为了使业主能监察物业管理全面状况，咱们将预备按月提交一份整体物业管理报告书，内容将涉及：关于大楼迁入、空置单位及漏掉工程之跟进等；关于材物业管理运作详细内容；详列一切收支及解释任何一项与本来预算有较大出入项H；上月份楼宇内发生任何值得留意事项或事故；重新装修或改进筹划建议：此报告为固定格式，其他内容还将涉及：人员调节数量、所有维修项!_!、进行整治而无法完毕项口、管理费拖欠状况等。2.31作筹则

前期筹办工作筹划序号项LI内 容1组建物业管理队伍人员选拔；人员培训；人员上岗。2完善管理和办公条件安排管理用房；安排员工宿舍；管理物资装备。3制定管理规章制度制定切合实际各项制度。4物业接受与接管根据原则，逐项检查，发现问题，督促整治；办理书面移送手续，做好遗留工程备案。入伙期管理筹划

1入伙手续办理准备好入伙资料，与开发单位共同举办入伙典礼；合理设立入伙手续流程和岗位；为业主办理入伙手续，提供便利服务。2对顾客宣传、培训举办智能化展览、进行智能化宣传开展装修宣传3顾客装修管理装修申报审批；装修施工过程监督；装修验收。4档案建立和管理收集档案资料；科学分类、建档；运用及管理。

正常管理期I:作筹划序号项1」内 容—公共房屋及公共设施维修保养房屋养护和维修筹划方案维修基金管理房屋维修管理房屋养护服务二机电设备维修养护设备基本资料管理设备运营管理设备维修管理设备能源和安全管理三安保管理治安管理交通、车辆管理消防安全管理四智能化设施管理智能化设施寻常使用操作智能化设施维护和保养智能化设施完善五环境管理绿化管理清洁卫生管理环保管理六财务管理财务帐务费用收取七文化建设宣传举办活动提供服务八服务与配套提供一站式终端服务协助完善各项服务机构配套服务第三某些物业管理组织架构3.1**管理服务中心组织机构图3・2人员配备表门岗位管理服务中心客户服务部工程技术帝安全保障部环境保洁部小计管理服务中心总经理11主管111I4财务22综合管理员22总台服务员22弱电11强电11综合维修22消监控33大门33巡逻33车管员33绿化管理员11保洁77共计175139353人员配备阐明＞管理服务中心总经理：主持衬管理服务全面工作。＞各部门经理：辅助总经理开展寻常管理服务工作，组织协调客户信息传递、监控和反馈。＞安保保障服务：24小时持续服务。＞工