某单位营区及家属区物业管理服务技术方案

(一)物业服务管理方案 1、物业服务工作计划 2、营房共用部位的日常维修、养护和管理 3、共用设施设备的日常维修、养护和管理 4、附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理 5、家属院及团部营区水电气热运行管理 316、家属院及团部营区绿化养护与管理、绿化管网的维修 7、家属院环境卫生管理及生活垃圾处理 478、家属院及营区消防管理 9、家属院场地管理 10、公用营房的专有部位日常维修 (二)应急预案备案情况 1、断水、断电应急措施 2、发生群体性事件的应急措施 3、排水、排污管网阻塞的应急措施 4、发生火警的应急措施 5、电梯发生故障应急措施 6、其他应急措施 992(一)物业服务管理方案1、物业服务工作计划一、工作计划服务采购项目后，本公司将会严格按照规定执行工作，为了能够更好的服在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声、意见或合理化建组织员工进行爱卫生、爱护家属区周边环境的宣传等活动，增强员工(二)转变思想，端正态度，牢树为贵方服务的意识。为了提升服务水平，我们将推行"全员首接责任制",每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有业主为中心，并在首接责任制的同时，推进“一站式”全新的服务理念。(三)激活管理机制司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管3诉为2%,投诉处理回访率100%.48、物业管理服务费收缴率达95%以上；物业管理报告每年度向业主公(五)加大培训力度，注重培训效果。管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势),熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等),掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等),掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬5通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。(六)提升服务品牌，树优质服务新形象。1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服属区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保67、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对家属区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。(七)做好接管验收工作在物业竣工验收后，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。(八)开展多种经营与措施管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈",力争实现管理费收支平衡。1、利用广场地面资源，对合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。2、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支7第一节维修管理整体要求通道的管理、维护和保养。其中，关键办公区域的设施设备管理、维护和2、电梯系统：4台垂直电梯的日常使用、管理和困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调及电梯机房、井道的维修保养。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作；负责电梯的年检工作；负责夏季电梯机房通风、降温。工程技术人员每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于三次，发现问题及时报修。提供相关合同(专业电梯养护公司合同)。3、设立24小时工程技术人员值班备勤岗1个，随时接受甲方报修，满足甲方各部门的工作需要(属专业保养公司维修范畴的由中标供应商联8序号标准及实施效果1每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。1.由于使用不当造成结构局部受损较轻由技术科按建筑物修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2.因施工质量原因开发单位处理。1.安全牢固，正常使2.功能完好。2外墙面每月检查一遍，发现问题，及时由工程部按有关修缮规程实施。1.无鼓无脱，无渗水、2.无违章，边角线齐3屋顶每天检查一遍，发现问题，及时由工程部按相应作业规程实施维修。1.无积水、无渗漏；2.隔热屋完好无损；3.避雷网无间断，缺5.无违章，无乱堆放。4公用照明每月检查一遍，发现问题，及时由工程部按照相应作业规程实施维1.线路无乱搭拉；2.照明灯具正常有效；3.开关、箱体完好，无5消防设施每月检查一遍，由工程部按照相应1.箱体完好，标识清9发现问题，及时作业规程实施维2.设施能有效使用；3.灵敏，准确报警。6公共通道、楼梯间每天检查一遍，发现问题，及时工程部和清洁管理部负责组织实施。1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损；2.设施齐全；3.整洁、无灰尘、无霉迹；4.无违章、无乱堆7卫生间、茶水间每天检查一遍，发现问题，及时由工程部按相应技术作业规程实施维1.墙体、窗户顶棚完好，无缺损；2.设施、设备完好，无缺损，正常使用；3.整洁、无污迹，无积尘，无积水；4.无堵塞，无异味。8上、下水管道每天检查一遍，发现问题，及时由工程部负责维1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞；2.无污渍，无锈蚀；3.无违章私接私断管9冷、暖气管道通讯线路，顶棚每月检查一遍，发现问题，及时工程部负责维修。1.完好，无破损，无开2.线路畅通，使用正序号标准及实施效果1每年对建筑物基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵工程部负责组织实1.结构安全正常使用；2.结构性能完2外墙面1每年对外墙面清洗一次；2每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；3每年对国徽进行一次维护；4每三年对外窗台进行一次安全性检查。工程部负责组织实1.平整、无渗水、无裂纹；2.整洁统一。3屋顶1每年粉刷避雷网一次；2每年全面修补天面隔热屋一3每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分；4每半年疏通屋面雨水管一次；5每半年清洗天面水箱一次，消毒一次。工程部与部协同实1.屋面无积水，无渗漏；2.隔热层完3.避雷系统完4.水箱水质清洁，无污染。4公用照明老化线路和损坏灯具。由工程部按照相应实施维修。1.线路无老2.灯具正常使用，照明完好。5本体消防设施1每半年进行一次烟感试验；2每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次；3每年对消防疏散标志进行一次工程部负责组织实1.设施完好率2.报警系统灵敏，有效。6公共通1每半年对公共地面进行一次维由工程部1.美观完好，道、楼梯间2每年对楼梯踏步进行一次全面3每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面4每年对公共窗户进行一次全面按相应技术作业规程实施。无缺损；2.整洁、清爽。7卫生间、茶水间1每年对卫生用具进行一次全面2每年对水、电设施进行一次全3每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。由按工程部相应技术作业规程实施。1.完好、无缺2.使用正常；3.整洁、清爽。8上、下水管道1每年粉刷管道一次；2每年检修一次，并坚固管道固3每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部按相应技术作业规程实施。1.美观完好；2.上、下水畅3.无渗漏。9冷、暖气管道、通讯线路、顶棚1每年对冷、暖气管道进行一次2每年对顶棚进行一次全面维3每年对通讯线路进行一次全面工程部负责组织实1.完好、无损2.线路畅通、使用正常。3、共用设施设备的日常维修、养护和管理3给排水设施(设备)运行管理及养护◎确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态，保证工作、消防用水◎工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。◎给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作，及时处理给排水设备(设施)的故障，确保设4维护明细一、给水系统序号周期说明1蓄水池每周1个月6个月巡视水位是否保持在正常的位置，浮球阀动作正常。对水池顶板进行清洁，保证照明对水池进行清洗、消毒。配合二次供水清洗公司进行。2高低区水箱3个月1年6个月保持水箱间的清洁卫生。照明正常，控制阀门开关灵活门锁完好。必要时进行防腐油漆处理。地面油漆，不得随意堆放杂物。对水箱进行清洗，消毒。配合二次供水清洗公司进行。3水表1个月玻璃完整读数准确。4水泵站每周每月1年坚持日常的巡视，发现异常要及时处理。自动控制运行正常。保持泵站清洁卫生，不得随意堆放杂物。检修灯具，保证照明良好。根据《保养规程》对水泵进行例行保养维护，更换易损件，确保水泵工作状况良好。对地面、管道进行必要的防腐油漆。通风设施完好正常。5管道及附件1年保护漆不得剥落，支吊托架应牢固，与管连接处紧密，螺栓不得松动，不得有任何管壁变薄的伤6闸门、逆止阀、排气阀6个月各部件动作灵活，不得有跑、冒、滴、漏现象。7减压阀浮球阀6个月动作灵活准确，绝对不得有锈死8压力表1年灵活，表盘清晰，铅封完整。9公共卫生间每周进水设施正常，所有接口无跑、冒、滴、漏现象。照明、通风设施正常。有故障应及时排除管道间1年管道间无杂物随意堆放。无漏水，积水现象。照明设施完好正常。门锁完好。序号周期说明1下水管3个月管内污物不得有沉积物，水流不得满管。若有堵塞及时2室外管网3个月1年各沉沙井无严重堵塞。排水通畅。清理沉沙井堆积物。疏通下水管道。各井盖完好无破损。配合专业公司进行若有破损3排气管6个月保持管内气体及时排除，下水管内不准有真空现象存在。4地漏3个月各屋面及室内地漏无杂物堵塞。地漏盖应完好无缺。雨季应加强巡视检查5支、吊架1年必要时进行防腐油漆。序号周期说明1管道、沉井3个月进水口沉井清理。管道畅通。雨季、台风季节加强检查2污水泵3个月1年设备运行正常。根据保养规程进行例行保养。3曝气风机1个月1年设备运行正常。根据季节变动增添润滑油。观察设备有无异常升温、声响及时排除故障。根据保养规程进行例行维护保养，更换易损件确保设备运行状况良好。4阀门6个月阀门开关灵活。作例行保养防腐工作。51年各电气组件完好。各接线端子连接牢靠。各仪表指示正常。对控制柜进行除尘清洁。各指示灯完好正常。序号周期说明1每天1个月1年集水坑水位处于正常水位。没有杂物漂浮。对水坑进行清理。对钢构件进行防腐油漆。养确保水泵运行状态良好。对自控装置进行检测，达到要求。序号周期说明11年化粪池的管道畅通必要时进行清理(1)保证24小时正常运行。(2)设备完好率99%以上。(3)投诉处理率100%。序号周期说明1工作环境3个月A、环境卫生状况良好，垃圾及时清除。B、物品摆放整齐有序。C、照明、应急灯具完好。有故障D、通风、空调设施运行正常。序号周期说明1敷设环境1年A、电缆沟内无积水、油污。B、电缆接头无异常。C、电缆沟盖板及铁件防腐完好。必要时油漆22年A、主绝缘应不低于500兆欧。B、护层绝缘应不低于0.5兆欧。配合电业局3预防检验3年A、按照国家有关规程。由电业局检验序号周期说明1外观检查1年A、应无积灰污垢。B、所有接线螺栓应牢固。C、标识应齐全清晰。2测量线圈的绝缘2年A、按电气专业的要求。3预防性3年A、按国家有关规程。由电业局试验序号周期说明1外观检查1个月1年A、应无积灰、污垢。B、标记及标号应清楚。C、各组件应完好。D、接线端子应完好。E、指示灯、仪器、仪表完好。2电度表1个月A、铅封应完好。1年B、无异常现象。C、校表按有关规定。由电业局校正3绝缘检查1年由电业局进行年检序号周期说明1外观检查1个月1年A、柜表面应无积灰、污垢。B、标记及标号应清楚、完好。C、各组件应完好。D、接线端子牢固。2仪器仪表1个月A、电表运行正常。B、铅封完好。C、电压、电流表完好，显示正常D、指示灯、开关完好。有故障及时3绝缘检查2年A、应不低于2兆欧。4断路器1年A、触头无烧损痕迹。B、机械部分动作灵活、完好。序号周期说明1路灯1个月1个月按季节定时开关照明。更换损坏的灯具、灯泡。2消防梯照明每天保持全天候照明。损坏的灯具、灯泡及时更换。3电梯厅照明每天保持全天候照明。损坏的灯具、灯泡及时更换。序号周期说明1建筑外观照明3个月6个月A.按季节定时开关射灯。B.及时更换损坏的灯具、灯泡。C.对灯具支架、外壳进行必要的防腐油漆。D.紧固所有的连接部位。E.检修各控制柜的电气组件。F.检修电缆及各接线牢靠。1)、风口及滤网清洗，新风系统出风口6个月清洗一次；(一次/月)2)、检查风速，每6个月检查系统并调节风量，排除隐患，保障新风效果；(一次/月)3)、新风主机接线检查，每12个月由专业人员检查新风机接线，及时解决安全隐患；(一次/月)4)、新风控制开关检查；(一次/月)5)、新风管道气密性检查；(一次/月)7、冷却塔预防性保养工作内容1)、运行季节启动前准备和检查；(一次/月)1.1、清洗水塔过滤层及水箱；(一次/月)1.2、检查调节水箱水位；(一次/月)1.3、检查喷嘴和布水盆，必要时更换或维修；(一次/月)1.4、检查调节皮带的松紧度、同心度，紧固所有固定螺丝；(一次/月)1.5、检查运行噪音和振动情况；(一次/月)1.6、检查马达运行电流和电压确认在许可范围内；(一次/月)1.7、润滑轴承；(一次/月)1.8、检查确认电气控制装置性能良好；(一次/月)2)、运行季节检查；(一次/月)2.1、检查确认电气控制部分性能正常良好；(一次/月)2.2、检查马达电压及运行电流；(一次/月)2.3、根据需要检查皮带和皮带轮，必要时更换；(一次/月)2.4、检查和调节水箱水位；(一次/月)2.5、检查喷嘴和布水盆情况；(一次/月)2.6、检查运行噪音和振动情况；(一次/月)2.7、根据主机运行条件，检查高速散热情况。(一次/月)8、年度间停机后的检修1)检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换；(一次/月)2)检查及制冷设备安全保护装置整定值；(一次/月)3)检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充；(一次/月)4)检查压缩机电机绝缘情况；(一次/月)5)查并收紧电路上的各电线接点；(一次/月)6)查电气控制部分；(一次/月)7)提供以上内容检查报告；(一次/月)8)、空气处理机、风机盘管的检查；(一次/月)9)、空气处理机、风机盘管的保养、加油；(一次/月)10)、检查、调整皮带，清洗表冷器，清洗过滤器；(一次/月)11)、清理管路、除污；(一次/月)12)、空气处理机的清扫、除尘；(一次/月)13)、冷冻水泵的检查、加油；(一次/月)14)、电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件；(一次/月)15)、水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计；(一次/月)建筑物维修管理又称建筑物修缮管理，它是指物业管理公司的建筑物管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容包括：建筑物的安全检查，建筑物维修的施工管理，建筑物修缮的行政管理以及建筑物的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好建筑物的维修管理，不仅有利于延长建筑物的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促(1)建筑物的安全检查。包括水泵房、自行车棚、配电箱等建筑物的安全检查是建筑物使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对建筑物进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发(2)建筑物维修施工管理。物业管理公司应根据所掌握的建筑物完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并降低成本，对于一些委托施工项目，物业(3)建筑物修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，建筑物修缮是建筑物所有者应当履行的责任。因使用不当或人为造成建筑物损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。对于建筑物所有者或建筑物修缮责任者不及时修缮，或者在建筑物修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致建筑物发生危险情况出现时，房管部门可采取排险解危的强制(1)建筑物维修工程的分类。根据建筑物的损坏程度并按建筑物维修a.小修工程(零修工程或养护工程)。指及时修复小损小坏，以保持原b.中修工程。指建筑物少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原建筑c.大修工程。指建筑物主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的建筑物；公用生活设备(包括上、下水，通风、采暖等)必须进行d.翻修工程。指将原来建筑物全部拆除后，另行设计，在原地或移动注：属于小修范围的，物业服务中心及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向委托方提出报告与(2)维修工程的施工管理。a.编制维修计划。物业管理公司每年应根据对查勘鉴定结果，编制维b.落实施工队伍。物业管理公司一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完成一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工c.施工过程的管理。物业管理公司在施工过程的管理中，相当于工程以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。在施工中，应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款5、家属院及团部营区水电气热运行管理第一节管理方案为加强家属区水电气管理，保证家属区的生活用水、用电、用气，遵第一条、物业部门是家属区的水电管理部门，在物业领导和安全领导第二条、家属区安全领导小组是家属区安全用电的领导机构，安全领用水用电用气违章查处、新(改)建工程供水供电供气方案审查等工作。第三条、物业部门代表家属区对水电气系统的保障、运行、维护等履第四条、物业部门下属的各个水电气班组负责家属区的水电气供应和等情况时，物业部门人员有权按照有关规程或调度命令改变运行方式，尽第七条、因工程建设(施工、检修等)需要区域性停水、停电、停水、停电的范围，合理安排，并按相应程序给予批复，并在两天前于家属停气。出现发生或可能引发人身伤害等重大事故时、发生爆炸、火灾、自然灾害、外力破坏等突发性事故时，水电气维修班、配电班等班组可以立第二节服务承诺1.负责物业辖内(室外部分)公用绿地、植物的管理和养护。2.按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并每月整形修剪1次，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。3.每月一次施肥和防虫。发现有严重病虫害及时报有关部门，并监督5.根据甲方的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整6.绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害我们将根据家属区的实际情况，因地制宜地设计出合理的绿化管理服科学地进行绿地管理，保证家属区绿地整洁雅观、植物生长旺盛，使其尽(一)日常管理措施绿地管理的对象主要包括：乔木、灌木、绿篱、花坛、垂直绿化、草施肥、植保、栽植，专项工作“保护绿地设施、整治人为破坏、防台风暴1.1季度工作计划园林植物养护管理工作将顺其植物生长规律和生物特性以及福州的气冬季12-2月此期间，气温相对较低，露地栽植的植物进入或基本进入休眠期，此时期内，主要进行树木的冬季整形修剪、深施基肥、防寒和防治病虫害等工作。福州地区气温较高，可进行冬季树木栽植。春季气温逐渐回升，植物开始陆续解除休眠，进入萌发生长阶段。春季观花植物次第开花。此时的养护工作，除大规模植树造林外，应逐步进行灌溉与施肥，为树木的萌发生长创造适宜的水肥条件，使春花植物开花茂盛，为树木的全年生长和夏季开花打下基础，及时进行常绿绿篱和春花植物的花后修剪。春季是防治病虫害的关键时刻，可采取多种形式消灭越冬害虫，为全年的病虫防治打下基础。这几个月内，气温很高，光量大，雨水都较充沛，各类植物光合作用强、效率高、树体内各项生理活动处于活跃状态，是园林植物生长发育的最旺盛时期，也是需要肥水最多的时期。应多施以氮为主的追肥和腐熟的有机肥料，夏末应及时停止施氮，多施磷、钾为主的肥料，既保证了植物长枝发叶所需的氮素，又保证了开花结实需要的磷和钾，也使植物当年生枝条在秋季生长结束时能及时木质化。夏季蒸腾量大，要及时进行灌水，但雨水过多时，对低洼的地带应加强排水防涝工作。行道树加强修剪，抽稀树冠，防风防台和防暴风雨，及时剪去树木与架空电线、建筑物之间有矛盾的过长枝。花灌木开花后及时处理残花促使萌发。晴天进行中耕除草，四月份未修剪的绿篱及时整形修剪。抓紧雨季对常绿树及竹类带土球移植。9-11月气温开始有所下降，雨量减少，各地园林植物的生长已趋缓慢,生理国庆节，为迎国庆从9月开始养护管理进入高潮，即全面整理园容和绿地，伐除死枯枝，对花灌木、绿篱进行整形修剪，配置鲜花花坛，清除杂草，做到园容整洁、树木青枝绿叶、五彩缤纷、生动活泼。10月份开始对新植树木进行全面的成活率调查，竹林进行深翻，果树类施冬肥促进花芽和冬剪等工作。1.2月度工作计划1.深施基肥，大量积肥和沤制堆肥。2.冬季修剪整形，剪除病虫枝、伤残枝及不需要的枝条。挖掘死树和冬耕。3.做好防寒工作，防治越冬害虫。在树根下挖越冬虫蛹、虫茧，剪除树上虫包。1.继续进行冬施基肥和冬耕，对春花树木施花前肥。并做好积肥工作。2.继续进行冬季整形修剪。3.继续防除越冬害虫。4.进行春季绿化的准备工作。1."3·12"是植树节，做好宣传和植树工作，挖、运、栽、管即时完成。提高植树成活率。2.对原有树木、果树、花灌木浇水施肥。4月1.对新植树木立枝撑柱。2.对各类树木进行除草、松土、灌水抗旱。3.修剪常绿树绿篱，做好树木的剥芽、除蘖工作。4.防治病虫害，对易感染病害的植物每隔10天喷杀菌剂一次进行防治。5.维护好花灌木、草地，防止人为破坏。1.树木抽枝长叶，需大量水分，适时灌水。2.结春花植物进行花后修剪、更新。新植树木抹芽、除蘖、夯实和填土。3.进行中耕除草和及时追肥。4.防治病虫害，做好预测预报工作。6月1.加强行道树的疏剪，做好防台、防暴风雨的工作，及时处理危险树木。2.做好抗旱，排涝工作，确保树木花草的保存率。3.抓住雨季对部分树木进行补植或移植。4.防治病虫害，如袋蛾、刺蛾幼虫、介壳虫的若虫和金龟子成虫等。1.本月暴风雨较多，暴风雨过后及时处理倒伏树木，及时扶正吹倒吹斜的树木。凹穴填土夯实。排除积水。2.行道树修剪、削芽。3.新栽树木的抗旱、果树施肥及除草松土。4.防治病虫害，清晨和夜间捕捉天牛，杀灭袋蛾、刺哦。5.对一些植物进行造型修剪，如勒杜鹃，垂叶榕，福州茶等。8月1.继续做好搞旱排涝工作，旱时灌水，涝时及时排除积水，确保树木旺盛生长。2.继续做好防台及防汛工作，及时解决树木与电线和建筑物的矛盾。吹倒吹斜及时扶正栽好。3.进行夏季修剪，对徒长枝过密枝及时剪去，增加通风透光度。未修剪的绿篱本月下旬修剪完毕。4.挖掉死树，加强树木的后期管理，对花灌木及树木进行中耕除草。保证树木正常生长。5.继续做好病虫害的防治工作。9月1.全面整理园容与绿地，挖掘死树，剪除干枯树、病虫枝。做到青枝绿叶。2.中耕除草和施肥，对一些生长较弱，枝条不够充实的树木，应追施一些磷、钾3.继续做好防台防暴工作，行道树与庭园树木，如有吹倒吹斜及时扶正。4.防治病虫害，特别是蛀干害虫，如天牛、木蠹蛾、刺蛾。10月1.有本月中下旬把乔木树干涂上白涂剂，防治病虫害，以及减轻园林绿化树木因冻伤和日灼的损伤。2.对新植树木全面检查确定全年植树成活率。3.开始收集杂草、落叶积肥、沤制堆肥。11月1.进行冬季修剪，修去病虫枝、徒长枝、过密枝，结合修剪储备插条。2.冬翻土地，施肥，改良土壤。做好防寒工作。3.对部分植物开始施冬肥。4.防治病虫害，消灭越冬虫包、虫茧和幼虫。12月1.继续积肥与沤制肥料。2.对园林树木大规模进行冬季施肥，深施，施足。3.继续进行树木的整形修剪。砍伐枯死树木4.加强机具的维修和保养工作。5.防除越冬害虫。6.做好全年的工作总结，找出经验和问题，以便翌年推广改正。1.3日工作计划日常管理养护因季节变化按月份有计划地进行，每个月月底，根据对绿地检查的结果，针对检查中出现的问题和绿地实际情况，由清洁绿化主管制订下个月的工作计划，报送服务中心总经理审批，以审批后的工作计在每月15号前，对照上月底检查中出现的问题进行整改。草坪修剪每月5号前完成。除草工作在每月20日前至少达到各类绿地标准的杂草除净率花坛边、树窝的整形在每月25号前完成。其他：检查前1—2天，根据草地情况，对照《绿化服务中心绿化管理每月29日进行检查整个家属区的绿化养护情况。1.4绿地清理清理是每天需做的工作,一般要求每天上午上班后半个小时内捡净各垃圾不过夜、不焚烧。使用后的器具放于隐蔽处。每天上班时间里，随时对于卫生死角的处理：绿地在日常养护中一般不会出现卫生死角，卫生死角多数是由于其他单位施工后没有及时清理场地形成，或是不属于所管绿地上的垃圾杂物，靠近绿地而影响景观环境。对于此种卫生死角，先查清原因，并及时采取措施清理。对于行人集散地的清理；上班时间内随1.5除杂草除草掌握"除早、除少、除了"原则，杂草开始滋生时，根系分布浅，除草省时、省力，在杂草开始结籽而未熟时，必须及时除草，以免种子落草坪除草，达到规定除净标准，杂草率低于3%。除草时一般使用自制的小锄，连根挖走杂草，但不能把旁边目的草种带走，挖走杂草后，随时对于一些较重点且杂草多难根除的草坪，(如杂草"星星草"类，其走树窝的除草与松土同时进行。在绿地养护中，我们采用手工除草，为了不1.6淋水根据家属区绿地的具体情况采用不同的方式进行淋水。根据绿地内苗在树木的正投影范围内挖沟(约10-15cm深)围土(直径约80-100cm左1.7施肥施肥由清洁绿化主管确定，并做好各项与施肥有关的工作，落实养护工人施肥。统一领肥并调派车辆运肥，运到各自绿地的肥料由该地块养护承包工人施下，施肥后即时淋水。在施肥工作量大，单个工人施肥赶不上春季二月底三月初进行施放基肥，秋季九月中下旬开始施放基肥，平时根据植物长势适当追施基肥主要有堆肥、厩肥、木糠肥、蘑菇肥、泥炭追肥一般多用化肥，在生长季节前期施用尿素等含氮量多的肥，在生草坪施肥：生长季节施化肥，主要是复合肥，每平方米约0.05公斤，在草坪生长势较弱时施用，为使肥料撒施均匀，与适量细土混匀后撒施于草坪上，施肥后及时淋水使肥料溶解渗入土中，以利于根系有效吸收。草坪修剪前几天不施肥。因叶长使肥难以施入土中。草坪修剪3—4天后开始施肥。入冬时，结合保暖、保绿施用肥泥(鸡粪、沙、细土混合肥)。草坪灌木、花坛施肥：我们把重点放在春、秋季施足基肥，基肥在冬季修冬季生长较缓时可结合翻种下足基肥(猪粪、鸡粪等)。促使其健壮生长。绿篱施基肥时在其外侧开沟施肥；垂直绿化在植株根部边挖小坑或开沟施(三)绿化养护安全措施我司在绿化养护中一直贯彻"安全第一，预防为主"的思想方针，从药后6小时行人勿近。1.8每月安全检查与质量检查同时进行，时间为每月29日。由于福州地处南亚热带海洋性气候区，植物的生长季节降雨量特别丰富。因其属临海城市，故每年均不同程度地受到台风的袭击，给城市园林绿化的养护带来诸多的不便，为了让员工积极参与各项应急抢险工作，增2.1防台风：每年的5-9月份是台风的盛发期，受台风影响最大的是乔木，其中以行道树为甚。在台风盛发期坚持收听气象预报，掌握准确的天气情况，适当修剪树冠较大的乔木，降低台风的危害程度，台风期间组织上护树板再用胶带绑扎),绿地内设防护支架用胶带绑扎，对于因台风造成用锯或剪刀锯断或修剪好其断、折的部位，并及时用垃圾车将残枝清运至垃圾场，恢复保持道路和绿地的整洁。严重影响观瞻效果的进行挖除和重土)的措施，以保证雨水能流出草地，不致影响绿地的生长。2.3秋末开始福州本土的气候状况便进入旱季，有时一个月连10分钟的降雨时间都没有，有时达17%的最低空气湿度记录，空气是异常的干燥，常易诱发火灾，这时要求每位绿化工仔细检查并清除责任区内的火灾隐患 (如烟头、废旧报纸、收拢的枯枝干叶等)对于突发的火灾事件，在力所能及的情况下，自行进行扑灭，面积较大情况下及时通知本公司保安队伍2.4防意外：经常检查绿地内的附属设施(园灯、灌水设施、水管、电缆线等)对在绿地内盗挖电缆、水管的破坏行为进行制止。对于因突发事件造成的行道树、草皮以及绿篱和花坛被损的情况，准确及时地将第一情2、检查按排水管施工技术标准对，绿化园林，排水管管道畅通无塞，灯罩完好清洁灯杆及灯座无破损。按照电气作业安全操作规程，灯具施工前，首先打开各个水池的进水阀并检查是否渗漏；当循环水进入到集水坑后打开喷泉、瀑布、溪流的阀门；从设备所在的配电室内开启循环泵；冬(一)工作流程说明面积垃圾及漂浮物，擦拭窗、休闲广场等公共设施，清理垃圾及杂物，巡3、工作时间：上午7:30—9:00和下午5:00-6:30全面进行卫生保洁，9:00-17:00巡回保洁。在工作中，时刻注意安全，对工作中的突发情况能够及时的处理并上报公司。雨雪、冰雹及大风等恶劣天气，禁止室外工作，冬季做好防冻工用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒不锈钢垃圾桶。用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、木栏杆、消防栓柜。用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制品和指示牌，然后用干布抹净。用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。清抹热水器、周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。抛光、打蜡保洁保养地面、壁面干净无污渍。电梯门、防火门、指示牌、消防栓柜门无污天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。卫生间无异味，洁具无污家属院公寓住房楼道卫生每日10时彻底打扫一次，19时再次检查清理2、将玻璃保洁剂按1:10加清水。8、循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、4、每周一次全面清洗垃圾房及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。(一)每日清洁程序在疫情期间每日10时前要安排人员对公寓楼内、院内及其他公共场所3、清洁水桶4、刮水器5、长柄刷(二)定期清洁程序5、按比例(1:128)配制清洁液(用冷水)。2程序：随时关注器材设备使用情况并(如有任何)问题时及时上报。使用一个喷洒了静电除尘剂的清尘器清洁过道，清洁频率为每半小时只有当喷洒在清尘器上的静电除尘剂完全干了才能使用清尘器。否则将平头铲用抹布包裹起来浸湿稀释的清洁剂，用它莱清洁出风口的窄第一节消防管理组织结构及责任一、管理结构根据中华人民共和国消防法的规定，结合家属区的实际情况，成立消防安全小组，公司经理担任组长，家属区项目经理为防火负责人，维修技第二节消防安全教育、培训制度3、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法治火。4、5、对新员工进行岗前消防培训，换岗员工必须进行再教育培训。6、第三节防火巡查、检查制度第四节消防控制中心管理制度2、中控室实行24小时值班制度，值班人员要做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。严格遵守交接班制度，按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班设备要爱护使用，非值班人员不得随意操作机器设第五节安全疏散设施管理制度第六节消防设施、器材维护管理制度一、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由家属区维修技术人员负责，每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运水枪、手动报警器、消防手电筒，出口指示灯，事故照明灯及其配件，保用户名称：设备名称：套值班电话：设备地址：检测项目数量检测结果检查消防泵工作环境态消防水泵控制柜消火栓管网消火栓水压水质室内/外消火栓消火栓水泵接合器检查室内消火栓状态检查室外消火栓状态自动启泵功能测试主/备用泵自动切换联动信号反馈功能消防水池水量屋顶稳压水箱水量用户名称：设备名称：套设备地址：检测项目检测结果消防泵环境检查喷淋水泵状态检查检查消防喷淋管网喷淋管网信号阀喷淋管网水流指示器喷淋系统末端试水水泵接合器主/备泵自动切换水力警铃、压力开关水流指示反馈信号屋顶稳压水箱水量消防水池水量第一节地下室、停车场管理培训并配置专职车辆管理人员，对小区停车位进行24小时监控管理，2、行车道路两边侧石油漆黄色标志，表示禁止停车：油漆黑黄相间(3)对驶入车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、(2)对收费的非机动车库实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局(2)实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。(3)按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，(6)负责指挥区内车辆行驶和停放，维持交通、停车秩序。(7)负责对道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。(8)负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台(2)执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。(4)值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班(5)爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。(6)依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。(8)团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。四、停车场(库)门岗管理制度根据管辖物业区域的情况，保证行人的安全和环境的整洁，控制进入管辖物业区域的车辆。除救护车、消防车、清洁车、指定送货车辆、公务车辆等特许车辆外，其他车进入物业区域时，都应限制性规定，经过门岗7.定期检查消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时通报上级，8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发要求维护员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，走员工通道；走严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响客户单位办公或休息。到房进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫7、试用：请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，9、如实填写维修工作单(包括费用),请领导、办公人员对修理质量，(一)维修范围：办公室室内、集体宿舍室内、文体活动场所水电设不合格合格(二)应急预案备案情况1、断水、断电应急措施和骨干员工为主组成。同时，在物业管理项目(或物业部、监控中心)设(一)冷水机组(二)水泵(三)冷却水塔1)巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的2)浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水3)发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修并在事(四)管网系统1)工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。2)现场用沙包拦住电缆引穿口、走廊口，以防水浸入二楼电房、用户3)用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，但要留意水泵房污水泵抽5)马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。1)工程人员发现或接报空调水平管网漏水，应马上将事故楼层风机房2)现场用沙包拦住元门口和走廊口以防水漫入用户，将水导入地漏。3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。4)马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。3)报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。注：如闸阀关闭不严，则马上将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺1)工程人员发现或接报空调机房内管道漏水，应马上停止机组水泵并2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。3)用沙包拦住机房门口以防水浸入内。4)开启机房内对应管道底的排水口排水。5)报告工程部主管，由其组织人员抢修。(五)知会受影响用户事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急知会如果是内部水管爆裂或其他故障需导致停水，工程部应迅速派出人员检修。关闭故障点供水阀门，切断故障水源，并汇报管理处断水区域。无法关闭水源，需切断总供水阀门，进行停水抢修，并汇报管理处。如果是当发现停电时，工程部配电房应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外电线停电，应立即进行倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸，则先把分开关拉开，进行检查。没有异常情况后试送总开关，再试送各分开关。如果发现异常，应迅速派出维修人员进行检(一)外线故障指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源备供电源进线柜之电表和指示灯、真空开关应处准备合闸位置，合上备供(二)内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地),非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电或备用电源的受电柜停2、将故障柜的低压总开关退出，挂"有人工作，禁止合闸"指示牌。(三)市电全停隔15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。5、市电失压，发电机正常情况下将在15秒钟自动启动。若有异常改(四)通知甲方2、4小时内可修复的故障，应由物业办指挥中心通知甲方。(五)自备发电机发电措施2.在有“市电供电”和"发电供电"的双回路供电中，断开“市电供电"回路，并挂牌；4、按照安保处要求阻止其进入家属区。要求：文明执勤、文明劝阻、5、按照安保处要求集结备勤人员到位；要求：快速到位、指挥得当、处置合理。组织安保人员及时疏散围观人员。要求：依照岗位职责处置、当发现有明显醉意的聚集者，说话颠三倒四，头脑不清醒的精神病患调动一切可以调动的人力，采取一切手段，将事态迅速控制，尽最大A、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，通排水管并用吸水机吸水。如雨水较大，无法拦截时可将溢水从走火梯引维修工对阻塞管道及污水泵坑进行疏通，并设围栏和标识，疏通完毕后机呼叫、拨打热线电话或当面通知)消防监控室和项目部经理(或现场负燃烧的物质、火势的大小等。并立即与项目部经理(或值班经理)取得联2、中控室接到火警，一人立即向项目部经理(或值班4、项目部经理(或值班经理)在得到通知后立即赶赴火灾现场指挥，就火险情况向家属区安保处、公司主管部门及总经理报告；同时值班经理组织力量按照预案分工步骤进行指挥，采取灭火自救行动；时刻保持与消(3)各部门分工及程序(1)在大物业消防中控室联动电梯自动迫降失败时电梯工负责将电梯运行到底层停用，当消防队到达时，负责将武警消防队员引导至消防电梯非消防电源。高压值班人员在接到消防中控(值班经理)撤离通知后，沿(3)工程部水暖班按操作间、表房、调压站顺序关闭天然气气源，随(4)空调班组人员负责火灾现场人员逃生路线上正压送风、排烟风机的人工启动(当消防中控室通知联动启动失败时)。(1)保洁人员负责按现场指挥员的命令将着火层及着火层上、下层人员沿消防通道或消防梯疏散到室外安全地点。(2)按现场指挥的命令利用喊叫、摸、看等方法将其他区域人员疏散(3)疏散人员撤离前应逐室检查是否还有人员。(4)在通道转弯处及通道口应有专人疏导指挥，防止被疏散人员因惊慌随处乱跑。(5)保洁人员疏散完毕后，及时撤离火场，到办公楼西侧花园集合待(4)、自救在办公楼火灾较严重且人员疏散通道受阻、生命受到威胁时。(1)楼层不高时，可采用床单、窗帘等连接起来做救生绳，一头紧箍在管网或其它牢固的物体上，沿绳降落。(2)爬出窗台，蹲在墙的突出部位等待营救。(3)密封门窗，防止烟雾窜入房间用水淋湿门窗降温防止火势蔓延进来，向窗外发出求救信号并在房间内等待救援。(4)使用救生器材，如救生绳进行自救。(5)不准使用电梯疏散。(6)所有人员疏散到办公楼西侧花园。(7)人员疏散后办公室组织各部门最高职位者及时清点，核对人数并(8)消防队进入火灾现场救火时，现场指挥应积极配合，提供情况，(9)特别注意：所有参与扑救、疏散、设备值守人员在执行上述各种(1)项目部经理(或值班经理)负责现场指挥灭火战斗。(2)现场指挥须对火灾地点、火势、各种设备状况进行果断判断，指挥到场人员采取可行的应急措施，如正确选择灭火器材、灭火方式等，迅(3)首先要保障人员安全，命令将与战斗无关人员进行快速疏散和组(4)如遇火势较大、有蔓延趋势、而且短时间难于消灭。须立即命令监控中心拨打119火警电话，并呼叫周边附近物业单位支援。在此期间，(5)消防队战士和消防车到达火灾现场后，及时与消防队长进行火情(6)火灾扑灭后，负责指挥现场善后工作及现场保护，配合、协助消(7)火灾后，起草火灾事故报告。该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动6.1、发生水浸事故的处理预案(1)发生水浸事故处理流程①员工在工作中接到水浸投诉或发现水浸现象，应立即将有关情况报②安保员应迅速到达现场查看情况，积极组织人力，采用就近区域的③物业服务公司组织各部门员工采取有效的措施，拦截和疏泄积水，如水浸来自楼内机房设施的损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有反溢的地下水通往楼宇的⑥水浸中断后应立即通知保洁人员吸清积水，清理现场环境，通知工⑦事件处理过程中应维持好楼内秩序，做好商户、物业使用人的安抚工作，尽力为商户、物业使用人克服因水浸所带来的实际困难，注意维护⑨任何公共设施的正常使用受到影响时，应在各主要出口设置告示牌(2)发生跑水事故处理程序②即通知相关人员，告知跑水或漏水的情况、位置等，同时迅速通知●用管子或其他办法将水引至不重要的区域(后楼梯等),切忌将水引●用指示牌或围栏将水淹区域围起来，防止其他人员通过，以免发生④当保洁人员在清理现场时，安保员应负责疏导经过的客人，尽量不⑤安保员应准备手电筒，以防因跑水或漏水造成的停电情况。跑水或漏水情况严重的区域，应通知工程人员把电源切断，避免因跑水或漏水导⑥协助物业服务公司的管理人员对现场进行拍照，以便准备上交“意(1)值班安保员发现有人散发反动传单或宣传品，应立即向值班班长报告，值班班长接到报告后马上用对讲机向上级领导、公安机关报告，并传品),并将收集到的反动传单(宣传品)交由公安机关处理；(3)在收集、清除反动传单(宣传品)的过程中，劝离观看人员，并向如有外宾或上级领导参观，可根据需要提前三天通知我公司或直接通我公司将根据不同情况作服务预案策划，以保证满足业主的各种合理服务需求。物业经理安排保洁人员对甲方办公楼及院落加大清洁频度。如●重大活动召开前，对会场周围的环境进行卫生检查，并提前3小时温度适宜。垃圾做到随时清理，注意防火。提前仔细做好会议室的桌、凳●注意做好自己的仪容仪表，穿上标志明显的工作服，佩戴工作牌提前30分钟到场。运用“隐形服务”,除电梯操作员和保安员站岗外，其●绿化工作人员应在前一天将院内的树枝、树叶、清理完毕，并对绿查明情况，向安保部经理或总经理汇报.干燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进行抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，组经理(或主管)到场，共同制订抢救方案。故，以及由于管理公司原因引起的触电事故，相关部门在事发4小时内写出书面报告给公司总经理，以便公司总经理视情况向有关方面汇报并查找遇到伤员时，保持镇静，判断伤情，倾听伤员的自我感觉描述，然后不要随便挪动伤员，尤其是在伤势严重的情况下，当一个人神志不清①不要挪动伤员，除非确实有必要这样做，因为不必要的挪动有可能使伤情恶化甚至会导致死亡。如事故涉及电路等，那么在抢救受害者之前⑥如伤员神志不清，不要强行将他唤醒，也不要给他喝水，要确保周⑦如伤员清醒，就询问他哪里痛，并仔细听伤员讲些什么，然后试着找到伤痛确切的位置。请记住：抢救一方的镇静与力量将比任何话都能使急救就是在未能实施医疗救助