土地评估报告

土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城乡裕x街一宗面积为78平方米城乡混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评定二、委托估价方三、估价目的受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城乡混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评定，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。四、估价基准日二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。五、估价日期二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。六、地价定义根据委托方提供的《土地档案查阅回复书》，以及估价人员现场查勘状况拟定委估宗地的地价定义：1、用途设定：根据《土地档案查阅回复书》的记载委估宗地的用途为城乡混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，根据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。2、面积设定：根据《土地档案查阅回复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的,本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。8、本次估价的基准日拟定为二0一七年七月十三日。地价定义：总而言之，根据本报告估价目的,本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评定基准日的公开市场价值。七、估价成果经估价人员现场查勘和本地市场分析，按照地价评定的基本原则和估价程序，选择适宜的评定办法，评定得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评定土地总面积：78平方米评定土地单价：0元/平方米评定土地总地价：178.39万元大写（人民币）：=95804800\*CHINESENUM2柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）宗地估价成果详见《土地估价成果一览表》

八、注册土地估价师签章估价师姓名土地估价师资格证书号签章韩xxxxxx531吕xxxxx009九、估价机构负责人签名：xxxx土地房地产资产评定有限公司二0一七年七月二十四日附土地估价成果一览表估价机构：xxx地房地产资产评定有限公司估价报告编号：云科土评字()第xxx号估价基准日：-07-13估价期日的土地使用权性质：出让估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日实际用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注陈xxx——xx县xx镇裕民街新府国用（）0xxxx1xx市xx县新城乡裕民街商住用地商住用地5.5通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整50.5781005078.39上述土地估价成果的限定条件土地权限性质：详见《土地估价报告（正文）》基础设施条件：详见《土地估价报告（正文）》规划限制条件：详见《土地估价报告（正文）》影响土地价格的其它限定条件：详见《土地估价报告（正文）》其它需要阐明的事项详见《土地估价报告（正文）》估价机构：xxx土地房地产资产评定有限公司二0一七年七月二十四日第二部分估价对象界定一、委托估价方新兴县人民法院。二、估价对象本报告委托评定的估价对象，是指陈锦兴位于新兴县新城乡裕民街一宗面积为78平方米城乡混合住宅用地。三、估价对象概况（一）土地登记状况根据《土地档案查阅回复书》的记载，权利人：陈锦兴，坐落：新城乡裕民街，不动产单元号：——，不动产权证号：新府国用（）001761，使用权面积：78平方米，用途：城乡混合住宅用地，权利类型：国有土地使用权，使用权结束时间：2067年8月21日。现场查勘东至西至南至北至裕民街别人用地别人用地别人用地（二）土地权利状况1、委估宗地的土地全部权状况：在估价基准日，委估宗地土地全部权属国家全部。2、委估宗地的土地使用权状况：委估宗地的土地使用权人为陈锦兴，使用权类型为出让。3、土地他项权利状况：估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。4、相邻关系权利：无。（三）土地运用状况委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。四、影响地价的因素阐明（一）普通因素2、自然环境新兴县四周环山，有“新兴盆地”之称。发源于天露山山脉的新兴江主干流和新兴江从南向北贯穿，沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地。地处北回归线南侧，属亚热带季风气候区，气候温和，热量丰富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均气温21.5℃，年均降雨量1663.7毫米，年均日照1695.4小时，年均无霜期359天。年均地温24.4℃，湿度23.3毫巴。3、行政区划新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、簕竹共12个镇，县政府设在新城乡象岗路。4、新兴县社会经济状况全县完毕地区生产总值243.15亿元，增加8.1%，增速分别比全国高1.4个百分点、全省高0.6个百分点、全市高0.2个百分点。工业生产企稳回升。全县实现规模以上工业总产值4366266.8万元，增加16.3%（按当年价计）。全县实现规模以上工业增加值872921.2万元，增加9.1%（按可比价计）。按轻重工业分：轻工业增加值522404.1万元，增加8.2%，重工业增加值350517.1万元，增加10.4%。按工业公司类型分：股份制公司增加值增加12.9%；外商及港澳台商公司增加值增加2.2%，其它经济类型公司增加值下降6.6%。产销衔接，1-12月规模以上工业实现销售产值4261903.6万元，增加11.2%，产品销售率达97.6%。固定资产投资略增。全县完毕固定资产投资额140万元，增加0.1%。项目投资1241303万元，下降16.0%，其中：5000万以上项目投资424804万元，下降46.8%，5000万下列项目投资816499万元，增加20.2%；房地产开发投资160713万元，增加31.4%。消费市场平稳增加。全县实现社会消费品零售总额652219.6万元，增加12.1%。其中：批发业58098.8万元，增加23.6%；零售业508353.2万元，增加11.4%；住宿业17676.4万元，增加4.3%；餐饮业68091.2万元，增加11.0%。外贸出口增加、进口和实际运用外资下降。，全县完毕进出口总额71531万美元，同比增加1.0%。其中：进口总额2450万美元，下降57.6%；外贸出口总额69081万美元，同比增加6.2%。外贸出口中：普通贸易出口47550万美元，增加16.1%，加工贸易出口21531万美元，下降10.6%。全县实际运用外资额1714万美元，下降32.2%。财税收入保持增加，金融运行平稳。全县公共财政预算收入168285万元，增加5.6%（自然口径）；公共财政预算支出396015万元，增加15.4%。完毕国地税税收总收入265257万元，增加20.6%。其中，国税税收收入94087万元，增加24.9%；地税税收收入171169万元（报市地税数），增加18.3%(未剔除营改增影响)。12月末全县金融机构本外币存款余额2322648万元，比年初增加16.9%；境内本外币住户存款余额1615444万元，比年初增19.9%；全县金融机构本外币贷款余额1325602万元，比年初增加9.6%。5、云浮市产业政策第一，打造宜居新兴。运用高速公路建设和“交通攻坚”契机，进一步完善交通基础设施，改善城乡环境，加强都市管理，让群众生活更加便利、舒适。第二，打造宜业新兴。就是要努力营造就业渠道广、创业机会多、产业发展旺的生动局面。刚刚也讲了，新兴毗邻珠三角，区位优势明显，江罗、汕湛高速全方面通车后，我们与珠三角发达地区的沟通联系将更加亲密、便利，再加上园区载体完备、产业配套完善、服务热情高涨，人流、物流、资金流、信息流将不停流入新兴，这对我们发展以温氏为代表的农业、以不锈钢为代表的工业、以禅宗和温泉为依靠的文化旅游业有重大意义。通过发展经济带动就业和创业，使新兴成为投资置业的热土。第三，打造宜游新兴。新兴是六祖的家乡，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，涉及六祖旅游度假区、天露山旅游度假区、金水台温泉3个国家4A级旅游度假区，现在我们正全力以赴把六祖旅游度假区打造成国家5A级景区。同时抓好禅宗文化产业基地等项目建设，打造“印象六祖”和“中国禅都”，提高旅游出名度。高速通了后来，越来越多的游客将选择到新兴旅游，带旺新兴的人气，增进经济社会发展。（二）区域因素1、区域概况新城乡位于新兴县的中北部，是新兴县委、县政府驻地，全县的政治、经济、文化中心，面积117平方公里（其中城区面积10平方公里，耕地面积28202.35亩、山地面积88363亩），现有常住人口96934人（其中非农人口53385人、农业人口43549人），流动人口3万多人，镇政府下辖36个（其中15个村委会、21个社区居委会）居村委（下辖97条自然村、269个村民小组）。，全镇工农业生产总产值实现317.52亿元，同比增加12.9％；完毕各项税收3.73亿元，完毕计划的115.3%；地方财政普通预算收入1.28亿元，完毕收入任务的108.7%；全社会固定资产投资78亿元，同比增加16.6%。2、道路交通交通十分便利，省道S276、S113公路干线纵横县境，三（水）茂（名）铁路贯穿南北，东行15分钟车程可达开阳高速，北走15分钟车程可到广肇、广梧高速。3、基础设施条件（1）供水：区域内供水以市政供水为主，供水有保障。（2）排水：区域排水为雨污分流方式,排水有保障。（3）供电：区域内为市政供电，供电有保障。（4）通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，能满足对外联系需要。4、环境条件（1）社会环境：附近有新兴文化广场、童欢小朋友游乐园、新兴县第一中学、广兴花园、北苑宾馆等。配套设施齐全，社会环境良好。（2）自然环境：区内自然环境良好，无不良地质现象。无重大污染项目，环境条件普通。5、相邻土地运用状况委估宗地周边土地运用类型为商住用地。（三）个别因素1、宗地位置：委估宗地位于新兴县新城乡裕民街2、宗地面积：委估宗地面积78平方米，面积较小，对于开发商住楼较劣。3、宗地形状：委估宗地规则，对土地运用极为有利。4、临路（交通）状况：委估宗新城乡裕民街，交通方便。5、地基状况：根据有关资料和现场理解状况，宗地地质条件普通。附近未发现有不良地质现象，适于建设。6、土地运用和土地开发程度委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。7、土地权利状况与使用年期于评定基准日委评宗地没有他项权利限制。设定土地剩余使用年限为50.5年。8、最佳最有效运用委估宗地位于新兴县新城乡裕民街，周边土地运用类型为商住用地，根据最佳最有效运用的原则，委估宗地适宜开发为商住楼。

第三部分土地估价成果及其使用一、估价根据（一）国家及有关部门颁布的法律、法规和规范性文献1、《中华人民共和国土地管理法》（8月28日修正）；2、《中华人民共和国都市房地产管理法》（8月30日修正）；3、《中华人民共和国城乡规划法》（1月1日起实施）；4、《中华人民共和国物权法》（10月1日起5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号）；6、《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）；7、《国土资源部有关严格按国标实施<城乡土地分等定级规程>和<城乡土地估价规程>的告知》（国土资发[]195号）；8、《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日起施行）；9、《都市房地产抵押管理方法》（建设部令第98号）；10、《有关规范与银行信贷业务有关的房地产抵押估价管理有关问题的告知》（建住房[]8号）；11、《房地产抵押估价指导意见》（）。（二）地方政府及有关部门颁布的有关法规和规范性文献1、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>方法》（11月28日修正）；2、《有关公布新兴县城乡土地定级与基准地价评定更新成果的通告》(2月)；3、广东省人民政府、广东省国土资源厅、新兴县政府等有关部门颁布、制订的政策、规定、实施方法、告知等法规文献。（三）有关技术原则1、《城乡土地估价规程》（GB/T18508-）；2、《城乡土地分等定级规程》（GB/T18507-）;3、《土地运用现状分类》（GB/T21010-）；4、《都市地价动态监侧技术规范》（TD/T10O9一）。（四）委托方提供的资料1、《土地档案查阅回复书》；2、委托方提供的涉及委估宗地的其它资料。（五）估价人员调查和收集的资料1、估价人员现场勘查统计、摄影照片；2、我公司掌握的有关土地市场状况资料；3、新兴县建设工程造价及价格信息等有关资料。二、土地估价（一）估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用形成的，而这些因素又经常处在变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并精确判断其变动趋势，才干做出对的的估价，我们在本次估价过程中，根据地价评定技术规程及估价对象的具体状况，重要遵照下列原则：1、正当原则指土地估价成果是在估价对象依法鉴定的权益下的价值。2、预期收益原则指土地估价应以估价对象在正常运用条件下的将来客观有效的预期收益为根据。3、替代原则4、估价时点原则随着时间的推移，土地市场是不停变化的，在不同的时间点上，同一宗土地其价值是不同的，估价普通仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，拟定估价时点原则的意义在于，估价时点是评定房地产时值的界限。5、供需原则指土地估价要以市场供需决定土地价格为根据，并充足考虑土地供需的特殊性和土地市场的地区性。6、最有效运用原则指土地估价应以估价对象的最有效运用为前提估价。判断土地的最有效运用以土地运用符合其本身运用条件、法律法规政策及规划限制、市场规定和最佳运用程度等。7、酬劳递增递减原则指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。8、变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，精确地评定价格。9、奉献原则指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的成果，土地的价格能够由土地对土地收益的奉献大小来决定。10、谨慎性原则在评定中拟定有关参数和成果时，应分析并充足考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。（二）估价办法选择根据《城乡土地估价规程》，惯用的地价估价办法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据估价对象土地的特点及开发的实际状况，选用假设开发法和基准地价系数修正法作为本次估价的基本办法。重要出于下列因素考虑：1、估价对象用途为商住用地，区域内土地租赁交易案例较少，故不适合收益还原法计算其土地使用权价值。2、由于委估宗地地处城区规划范畴，同类宗地的市场价格是由市场的供需关系决定的，而不能以成本为基数对非成本因素和目的利润进行量化，故不适宜采用成本逼近法。3、估价对象区域内类似用途、面积的土地使用权成交案例较少，故本次评定不采用市场比较法进行评定。4、由于委估宗地属于商住用地，所处区域类似物业的市场价格易于调查和收集，因此根据假设开发法评定的适宜范畴以及评定中必备的要件资料，可采用假设开发法进行评定。（三）办法介绍1、假设开发法假设开发法又称剩余法，是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发完毕后不动产正常交易价格基本上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额估算土地价格的一种办法。假设开发法假设开发法计算公式：V=A-B-C式中：V——待估土地价格；A——开发完毕后的房地产总价值；B——整个开发项目的开发成本；C——开发商合理利润。2、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是运用城乡基准地价和基准地价系数修正表等评定成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选用对应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格的办法。其计算公式为：P宗=P地×（1+∑Ki）×Kv×Ky×Kq其中：P宗---委估宗地地价P地---委估宗地所在区域的单位面积基准地价Ki---第i个区域因素修订系数Kv、Ky、Kq----容积率、使用年期、估价期日等修正系数（四）估价成果经估价人员现场查勘和本地市场分析，按照地价评定的基本原则和估价程序，选择适宜的评定办法，评定得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评定土地总面积：78平方米评定土地单价：10050元/平方米评定土地总地价：78.39万元大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）宗地估价成果详见《土地估价成果一览表》三、估价成果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件2、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，买卖双方都有一段充足理解土地现状及所处市场行情的时间，并且有一段合理的洽谈交易时间，不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。3、土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。4、本次估价前提条件为估价对象在规划运用条件下进行开发，估价时设定估价基准日为二0一七年七月十三日，估价设定用途为商住用地，土地剩余使用年限为50.5年。5、本次